“MỤC LỤC” LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP[.]
i “MỤC LỤC” LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan doanh nghiệp thẩm định giá 1.2 Thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá 1.2.1 Những vấn đề bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản: .6 1.2.1.3 Phân loại bất động sản: 1.2.2 Thị trường bất động sản: .10 1.2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10 1.2.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 10 1.2.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 12 1.2.3 Thẩm định giá bất động sản 13 1.2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: 13 1.2.3.2 Vai trị mục đích thẩm định giá bất động sản kinh tế 18 1.2.3.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản 19 1.2.3.4 Cơ sở giá trị Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 22 1.2.3.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 26 1.2.4 Các tiêu phản ánh mức độ hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản 34 ii 1.3 Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá bất động sản: 36 1.3.1 Nhân tố chủ quan 36 1.3.2 Nhân tố khách quan .37 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 38 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội .38 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 38 2.1.2 Cơ cấu tổ chức SIVC HN 43 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 45 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội: .47 2.2.1 Kết hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN năm gần (2011-2015)…………………………………………………48 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản SIVC HN .49 2.2.3 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN 54 2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng SIVC HN 55 2.3 Đánh giá Công tác thực thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 62 2.3.1 Những thành công hạn chế .62 2.3.1.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội .63 2.3.1.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 66 2.3.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng 69 2.3.2.1 Nguyên nhân chủ quan: 69 iii 2.3.2.2 Nguyên nhân khách quan: 70 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI .74 3.1 Phương hướng hoạt động công ty giai đoạn năm 2016-2020 74 3.1.1 Định hướng phát triển chung 74 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS giai đoạn năm 2016-2020 .75 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 76 3.2.1 Hồn thiện quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản: .76 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 78 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót cơng tác thẩm định giá 81 3.2.4 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin 81 3.2.5 Kết hợp phương pháp thẩm định giá phù hợp 83 3.2.6 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 83 3.2.7 Tăng cường liên kết, hợp tác với tổ chức, công ty khác 85 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước, Bộ, ngành có liên quan nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta 85 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản 85 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 86 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá 87 3.3.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 87 3.3.5 Mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng 88 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .90 iv DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH BẢNG” SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: “Mơ hình tổ chức cơng ty SIVC .40 HÌNH Hình 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức Chi nhánh Công ty CP thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 43 Hình 1.2: Số lượng hồ sơ theo loại tài sản năm 2015 .46 Hình 1.3: Biểu đồ tổng hợp theo dõi hồ sơ thẩm định bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015 48 BẢNG Bảng 1.1: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH CỦA SIVC QUA CÁC NĂM 45 Bảng 1.2: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp hợp đồng thẩm định giá bất động sản (năm 2011-2015) .47 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá 56 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật cơng trình xây dựng đất 57 Bảng 2.3: Bảng BĐS so sánh, tính tốn mức giá dẫn xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá .59 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 61 Bảng 2.5: Kết đánh giá GTCL cơng trình xây dựng đất 61 Bảng 2.6: Kết thẩm định giá 62 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT” SIVC “Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam SIVC HN Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội” CBNV Cán nhân viên CN Chi nhánh DN Doanh nghiệp ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông HĐQT Hội đồng quản trị CTHĐQT Chủ tịch Hội đồng quản trị TGĐ Tổng giám đốc CTCP Công ty cổ phần BĐS Bất động sản DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên ” “LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài” “Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước khác giới hình thành rộng khắp tỉnh, thành nước Thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh ” Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân Nhà nước chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước cịn định giá số tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá) Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin Thẩm đinh giá miền Nam Hiện cơng ty có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh 04 văn phòng tỉnh, thành phố lớn nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội (SIVC HN) thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.” Hiện Chi nhánh cóchức thực dịch vụ tài đặc biệt cung cấp dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh tồn vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng phương pháp số bất cập kỹ thuật bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh thay đổi thực chất lượng dịch vụ thẩm định giá việc hồn thiện công tác thẩm định giá bất động sản vấn đề xúc, mối quan tâm hàng đầu chi nhánh.” Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản tìm số giải pháp để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ Mục tiêu nghiên cứu “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam Hà Nội Nhiệm vụ: hệ thống hóa lý thuyết; mơ tả, phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam Hà Nội; đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội từ năm 2011-2015.” Phương pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp phương pháp, trình tham chiếu thống kê, thu nhập thơng tin số liệu số lượng, phân tích diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính bất động sản, biểu số lượng tiền định, tổng hợp so sánh, khảo sát thực tế tư logic kết hợp với kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Bố cục đề tài “Bố cục luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI.”” CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan doanh nghiệp thẩm định giá “Theo Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13: “Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh” Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế: “Doanh nghiệp tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư theo đuổi hoạt động kinh tế” Nhìn chung doanh nghiệp pháp nhân độc lập, đã đăng ký hành nghề, hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật; trực tiếp khơng trực tiếp sản xuất cải - vật chất cho xã hội hoạt động theo nhiều mục đích định chủ sở hữu.” “Theo Luật giá số 11/2012/QH13 quy định “Doanh nghiệp thẩm định giá doanh nghiệp thành lập hoạt động theo quy định Luật doanh nghiệp Bộ Tài cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật” “Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau thành lập doanh nghiệp thẩm định giá: - Có đủ điều kiện thành lập loại hình doanh nghiệp theo quy định pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp - Có từ thẩm định viên giá trở lên Đối với cơng ty hợp danh tất thành viên hợp danh phải thẩm định viên giá Đối với doanh nghiệp khác người đại diện hợp pháp doanh nghiệp phải thẩm định viên giá Đối với doanh nghiệp tư nhân chủ doanh nghiệp phải thẩm định viên giá Đối với Cơng ty cổ phần người đại diện theo pháp luật, Giám đốc Tổng Giám đốc công ty cổ phần phải thẩm định viên giá đăng ký hành nghề doanh nghiệp ” - “ Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đơn vị phụ thuộc doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực phần tồn công việc thẩm định giá theo uỷ quyền văn doanh nghiệp thẩm định giá.Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá thành lập, hoạt động theo quy định pháp luật phải có 02 thẩm định viên giá, Giám đốc chi nhánh phải thẩm định viên giá đăng ký hành nghề doanh nghiệp thẩm định giá thành lập chi nhánh đó.Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm hoạt động chi nhánh thẩm định giá doanh nghiệp thành lập.” “Quyền doanh nghiệp thẩm định giá: - Yêu cầu quan, tổ chức, cá nhân ký hợp đồng thẩm định giá, quan, tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đền tài sản thẩm định giá cung cấp hồ sơ tài sản cần thẩm định giá, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ tài liệu mật theo quy định pháp luật) - Từ chối thực dịch vụ thẩm định giá tài sản tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi thấy tài sản không đủ điều kiện pháp lý - Thu tiền dịch vụ thẩm định giá theo quy định Điều Nghị định - Tham gia tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá - Các quyền khác theo quy định pháp luật.” “Trách nhiệm doanh nghiệp thẩm định giá: - “Tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Trường hợp Việt Nam chưa quy định tiêu chuẩn thẩm định giá vận dụng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế khu vực Bộ Tài thừa nhận.” - “Chịu trách nhiệm trước pháp luật trước khách hàng kết thẩm định giá Trường hợp kết thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân phải bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật - Phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp Chi phí mua bảo hiểm trích ... Chi nhánh Công ty CP Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội tơi chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ... THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI... GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI.”” CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC