(Luận án tiến sĩ) xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ o0o PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 2021 luan an BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ o0o PHẠM THANH THẢO XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mà NGÀNH: 62 85 01 03 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGs.Ts PHAN TRUNG HIỀN 2021 luan an LỜI CẢM TẠ Tôi xin trân trọng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Trung Hiền tồn thể q thầy Bộ mơn Quản lý Tài nguyên Đất đai, Khoa Môi trường Tài nguyên thiên nhiên trường Đại học Cần Thơ tận tâm giúp đỡ hướng dẫn khoa học tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận án Tôi xin gửi lời cám ơn đến anh/ chị công tác Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Cần Thơ, Sở Tài thành phố Cần Thơ, anh/ chị công tác Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ, Ban quản lý dự án Phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên Môi trường quận Ninh Kiều, Cái Răng huyện Cờ Đỏ, Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định Giá Tây Nam Bộ - SIAC quý đồng nghiệp nhiệt tình hỗ trợ, cung cấp liệu cần thiết cho tơi hồn thành luận án tạo điều kiện cho tham dự hồn thành khóa học Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn đến ba, mẹ, anh Nguyễn Minh Thơng tất người thân gia đình luôn động viên, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận án i luan an TĨM TẮT Trong kinh tế thị trường, định giá đất đóng vai trò quan trọng hầu hết lĩnh vực, áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác chuyển nhượng, chấp, cho thuê, tính thuế, đấu giá hay giao đất Kết thẩm định giá đất sử dụng để làm sở cho việc định nhiều tình khác xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá, giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu Tuy nhiên việc định giá đất cịn mang tính hành chính, chưa độc lập xen nhiều cảm tính nên khó tránh khỏi tượng sai lầm chủ quan không minh bạch đồng thời nguyên nhân làm cho giá đất thị trường giá đất Nhà nước ban hành ln ln có chênh lệch lớn Nghiên cứu “Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ” thực với mục đích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất điều kiện kinh tế thị trường xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng làm sở đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường Nghiên cứu thực dựa ứng dụng mơ hình phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến Điều tra với 328 người sử dụng đất địa bàn thành phố Cần Thơ thời gian từ tháng – 12/2019 Kết phân tích thứ bậc AHP xác định bốn yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất ba vùng đô thị, ven đô nông thôn thành phố Cần Thơ pháp lý sách điều tiết Nhà nước, yếu tố kinh tế, yếu tố tự nhiên sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), pháp lý sách điều tiết Nhà nước có mức độ ảnh hưởng đến giá đất mạnh so với yếu tố lại Đồng thời nghiên cứu xác định yếu tố cấp có mức ảnh hưởng đến vùng nghiên cứu cụ thể vùng đô thị (quận Ninh Kiều) giá đất thị trường chịu ảnh hưởng từ yếu tố vị trí, yếu tố khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất), Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) Đối với vùng ven đô (quận Cái Răng) giá đất thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố Khoảng cách đến trung tâm, Khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất), Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ), Chính sách tiền tệ (vay/lãi suất…) Đối với vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) giá đất thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí, khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất) nhu cầu thị trường, Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thơng, độ rộng đường), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng), Giấy tờ pháp lý đất Trên sở luận án ii luan an đề xuất nên áp dụng mơ hình phân tích nhân tố (EFA) phân tích thứ bậc AHP, luận án đưa quan điểm định giá đất đai đề xuất giải pháp để hoàn thiện khắc phục vấn đề tồn nêu quy định cụ thể kinh tế đất đai vận hành theo chế thị trường quản lý Nhà nước, thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, cải cách hệ thống thuế đất đồng thời tiến tới xây dựng hệ thống sở liệu giá đất để phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá địa bàn khác nhau, hồn thiện cơng tác tổ chức định giá, quy trình định giá xây dựng đội ngũ nhân định giá đất Từ khóa: giá đất, định giá đất, xác định yếu tố, yếu tố ảnh hưởng, quản lý đất đai iii luan an ABSTRACT Land has always been considered a particularly important resource for all countries in the world and in Vietnam as well Therefore, State managing on land economy is one of the essential contents of State management on land according to the market mechanism so that land resources become the driving force for the socio-economic development Land revenue plays an important role in balancing the budget, especially taxes The industrialized countries that have become financial powers today due to the resources of land through land taxes and the value of public land during the initial capital accumulation period Vietnam is a country which has a transition economy from subsidies to markets The extremely large public land resources and public assets together create favorable opportunities for increasing investment and development capital The main challenge is to regulate land finance including managing land prices, generating financial resources from land tax and fee collection; The collection of public land values and the collection of land values that are not brought about by landowners' investment play a key role in land operations in the market mechanism We now estimate land prices based on traditional methods On the other hand, land pricing is still administrative, not independent, so it is difficult to avoid the phenomenon of mistakes due to subjectivity or non-transparency Can Tho city is oriented to be the central urban area in Mekong Delta and is a place with favorable conditions for socio-economic development In recent years, due to the impact of urban development, the city's land prices have changed significantly The study “Determining the influencing factors and proposing solutions for land pricing in the market economy conditions - case study in Can Tho city” was conducted with the aims of identifying the influencing factors which affect land prices in market economy conditions and determining the weights of the influencing factors as a basis for proposing solutions for land pricing in market economy conditions The research was performed based on the application of Exploratory Factor Analysis (EFA) model and multivariate linear regression model Investigation with 328 land users in Can Tho city from June to December 2019 The results of Exploratory Factor Analysis and Analytic Hierarchy Process identified four four main factors that affect land prices in three urban, peri-urban and rural areas of Can Tho city, which are legal and regulatory policies of the State, economic factors, natural and infrastructural (technical/social), in which the State's legal and regulatory policies have the strongest influence on land prices compared to the remaining factors At the same time, the study also identified iv luan an secondary factors that affect each research area, namely urban areas (Ninh Kieu district), land prices on the market are mainly influenced by location, weak factors of profitability (bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (population density ), Planning Policy (land use planning, construction planning) For peri-urban areas (Cai Rang district), the market price of land is influenced by factors such as Distance to the center, Profitability (bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (Secret) population level ), Monetary policy (borrowing/interest rate ) For rural areas (Co Do district), the market price of land is influenced by location, profitability (earning income or profitability of the land plot) and market demand technical floor (traffic conditions, road width), Planning Policy (land use planning, construction planning), Legal documents of the land plot On that basis, the thesis also proposed to apply the exploratory factor analysis (EFA) model and Analytic Hierarchy Process, building a regression function to regulate land prices when performing the valuation In addition, there are some regulations in the Land Law such as the abolition of the Land Price Framework, more specific regulations on the land economy operating under the market mechanism under the management of the State, and the establishment of a Council for appraising land prices, reforming the land tax system, proceeding to build land price database systems in different areas to provide information on land prices in the market as well as improving the valuation organization, valuation process and building a team of land valuation personnel Keywords: determining factors, factors affecting, land management, land prices, land valuation v luan an THÔNG TIN TỔNG QUÁT Họ tên Nghiên cứu sinh: PHẠM THANH THẢO Giới tính: Nữ Ngày tháng năm sinh: 17/02/1988 Nơi sinh: Cần Thơ Điện thoại: 0365.350.727 Đơn vị cơng tác: Ủy ban nhân dân phường An Bình Địa nay: 156B, Mậu Thân, phường An Phú, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Tốt nghiệp đại học ngành: Quản lý Đất đai Năm: 2011, trường Đại học Cần Thơ Tốt nghiệp thạc sỹ ngành: Quản lý Đất đai Năm: 2014, trường Đại học Cần Thơ Hình thức đào tạo tiến sỹ: Chính quy Thời gian đào tạo: năm Tên luận án tiến sỹ: Xác định yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp cho định giá đất điều kiện kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu thành phố Cần Thơ Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã ngành: 62850103 Người hướng dẫn chính: PGS TS Phan Trung Hiền Địa chỉ: trường Đại học Cần Thơ vi luan an vii luan an MỤC LỤC Trang LỜI CẢM TẠ i TÓM TẮT ii ABSTRACT iv THÔNG TIN TỔNG QUÁT vi LỜI CAM ĐOAN vii MỤC LỤC viii DANH SÁCH BẢNG xi DANH SÁCH HÌNH xiii DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT xv Chương 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Nội dung nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa luận án 1.5.1 Ý nghĩa khoa học 1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn 1.6 Những điểm luận án KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất định giá đất 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Đất đai 2.1.3 Giá đất 2.1.4 Định giá đất 2.1.5 Mục đích định giá đất 2.1.6 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất 2.1.7 Vai trò định giá đất kinh tế thị trường 14 2.2 Tổng quan kinh tế thị trường thị trường bất động sản 15 2.2.1 Nền kinh tế thị trường kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 15 2.2.2 Sự vận hành thị trường bất động sản theo chế thị trường 18 2.2.3 Quá trình hình thành thẩm định giá Việt Nam 19 2.2.4 Q trình đổi sách tài đất đai Việt Nam 22 viii luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Diện tích Khoảng cách đến trục đường lớn Chiều dài X X X X X X X X X X X X X X X Kinh tế: Yếu tố j Yếu tố i Khả sinh lời (mang lại thu nhập sinh lời đất) Khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất) 2.Khả thu hút đầu tư (có khả thu hút dự án đầu tư) Biến động thị trường (sự tăng trưởng kinh tế, kiện kinh tế nước quốc tế,…) Nhu cầu thị trường đất Đầu cơ/môi giới… Khả thu hút đầu tư(có khả thu hút dự án đầu tư) Biến động thị trường (sự tăng trưởng kinh tế, kiện kinh tế nước quốc tế,…) Nhu cầu thị trường Đầu cơ/ môi giới X 1 X X 1 X X X X X X Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) Xã hội: Yếu tố j Yếu tố i Đơ thị hóa (mật độ dân cư…) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng Phong thủy Đơ thị hóa (mật độ dân cư…) Chất lượng mơi trường, cảnh quan công cộng Phong thủy X X X X X X X X X X Pháp lý sách điều tiết Nhà nước Yếu tố j Yếu tố i Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) 161 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an Chính sách loại mục đích sử dụng đất Giấy tờ pháp lý đất Chính sách tiền vay/lãi suất (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) X Chính sách loại mục đích sử dụng đất X X Giấy tờ pháp lý đất X X X Chính sách tiền vay/lãi suất X X X X Xin chân thành cảm ơn! Ngày… tháng… năm …… Người điều tra 162 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho PHIẾU PHỎNG VẤN CHUYÊN GIA Xin quý chuyên gia vui lòng so sánh, đánh giá mức độ tác động yếu tố cho có tác động đến giá đất điều kiện địa bàn vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ), TP Cần Thơ (Xin đảm bảo số liệu khảo sát dùng cho mục đích nghiên cứu khoa học, khơng sử dụng cho mục đích khác) I THÔNG TIN CHUNG Tên người điều tra:………………………………………… Họ tên người trả lời: ……………………………………………………… Tên quan: ……………….…………….……………… Chuyên môn:……………………….……Chức vụ: ……………………… II ĐÁNH GIÁ NGUYÊN NHÂN BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Theo ông (bà) yếu tố tác động đến giá đất (đánh dấu vào ô vuông) Đánh giá Yếu tố 1.1 Tự nhiên □ Ảnh hưởng □ Không ảnh hưởng 1.2 Kinh tế □ Ảnh hưởng □ Không ảnh hưởng 1.3 Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) □ Ảnh hưởng □ Không ảnh hưởng 1.4 Pháp lý sách điều tiết Nhà nước □ Ảnh hưởng □ Không ảnh hưởng 163 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an Yếu tố cấp □ Kích thước mặt tiền □Hình dạng □Khoảng cách đến trung tâm □ Vị trí □ Diện tích □ Khoảng cách đến trục đường lớn □ Chiều dài □ Khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất) □ Khả thu hút đầu tư ( có khả thu hút dự án đầu tư) □ Biến động thị trường (sự tăng trưởng kinh tế, kiện kinh tế nước quốc tế,…) □ Nhu cầu thị trường □ Đầu cơ/ mơi giới □ Đơ thị hóa (Mật độ dân cư ) □ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) □ Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) □ Chất lượng môi trường, cảnh quan cơng cộng □ Phong thủy □ Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) □ Chính sách Quy hoạch(quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) □ Quy định loại mục đích sử dụng đất □ Giấy tờ, pháp lý đất □ Chính sách tiền vay/lãi suất (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho III MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG CÁC YẾU TỐ CHÍNH (CẤP 1) So sánh mức độ quan trọng cặp yếu tố cấp ảnh hưởng đến tăng giảm giá đất Hãy điền tỷ lệ so sánh yếu tố i (hàng) yếu tố j (cột) vào ô bên phải số Ghi chú: Thang điểm so sánh mức độ ưu tiên yếu tố Ít quan trọng Rất quan trọng 1/9 1/7 1/5 Vơ quan trọng 1/3 Vô quan trọng Quan trọng nhiều Quan trọng Ít quan trọng nhiều Rất quan trọng Quan trọng Các giá trị 1/2, 1/4, 1/6, 1/8, 2, 4, 6, giá trị trung gian yếu tố Ví dụ: Nếu đánh giá so sánh cặp yếu tố tự nhiên (i) với kinh tế (j), yếu tố tự nhiên = 3, có nghĩa yếu tố kinh tế =1 Cho thấy yếu tố tự nhiên tác động gấp lần so với yếu tố kinh tế (= 1) ngược lại mức độ tác động yếu tố kinh tế (1) thấp lần so với tự nhiên (3) Yếu tố j Tự nhiên Yếu tố i Kinh tế Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) Tự nhiên Kinh tế X X X X X X Cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội) Pháp lý sách điều tiết Nhà nước Pháp lý sách điều tiết Nhà nước IV MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHỤ (CẤP 2) So sánh mức độ quan trọng cặp yếu tố cấp ảnh hưởng đến tăng giảm giá đất Hãy điền tỷ lệ so sánh yếu tố i (hàng) yếu tố j (cột) vào ô bên phải số Ghi chú: Thang điểm so sánh mức độ ưu tiên yếu tố Ít quan trọng Rất quan trọng 1/9 1/7 Vơ quan trọng 1/5 1/3 Quan trọng nhiều Quan trọng Ít quan trọng nhiều Rất quan trọng Quan trọng Vô quan trọng Các giá trị 1/2, 1/4, 1/6, 1/8, 2, 4, 6, giá trị trung gian yếu tố Tự nhiên: Kích thước mặt tiền Yếu tố j Yếu tố i Hình dạng Kích thước mặt tiền Hình dạng Khoảng cách đến trung tâm X X X Khoảng cách đến trung tâm 164 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an Vị trí Diện tích Khoảng cách đến trục đường lớn Chiều dài (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Vị trí Diện tích Khoảng cách đến trục đường lớn Chiều dài X X X X X X X X X X X X X X X X X X Kinh tế: Yếu tố j Yếu tố i Khả sinh lời (mang lại thu nhập sinh lời đất) Khả sinh lợi (mang lại thu nhập sinh lời đất) 2.Khả thu hút đầu tư (có khả thu hút dự án đầu tư) Biến động thị trường (sự tăng trưởng kinh tế, kiện kinh tế nước quốc tế,…) Nhu cầu thị trường đất Đầu cơ/mơi giới… Khả thu hút đầu tư(có khả thu hút dự án đầu tư) Biến động thị trường (sự tăng trưởng kinh tế, kiện kinh tế nước quốc tế,…) Nhu cầu thị trường Đầu cơ/ môi giới X 1 X X 1 X X X X X X Xã hội: Yếu tố j Yếu tố i Đơ thị hóa (mật độ dân cư…) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng Phong thủy Đơ thị hóa (mật độ dân cư…) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều kiện giao thông, độ rộng đường) Cơ sở hạ tầng xã hội (điện, nước, viễn thông, internet, trường, chợ, bệnh viện) Chất lượng môi trường, cảnh quan công cộng Phong thủy X X X X X X X X X X Pháp lý sách điều tiết Nhà nước Yếu tố j Yếu tố i Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) Chính sách thuế (thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất) Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) 165 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an Chính sách loại mục đích sử dụng đất Giấy tờ pháp lý đất Chính sách tiền vay/lãi suất (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) X Chính sách loại mục đích sử dụng đất X X Giấy tờ pháp lý đất X X X Chính sách tiền vay/lãi suất X X X X Xin chân thành cảm ơn! Ngày… tháng… năm …… Người điều tra 166 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho PHỤ LỤC C: SỐ LIỆU GỐC, MƠ HÌNH KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO 1.1 Thang đo yếu tố tự nhiên Case Processing Summary N % Cases Valid 328 100.0 Excludeda 0 Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 879 TN1 TN2 TN3 TN4 TN5 TN6 TN7 TN8 Scale Mean if Item Deleted 26.14 26.40 26.19 25.98 26.25 26.22 25.97 25.91 Item-Total Statistics Scale Corrected Cronbach's Variance if Item-Total Alpha if Item Item Deleted Correlation Deleted 22.885 663 861 22.504 622 867 24.009 651 863 24.532 643 864 22.145 741 852 22.433 658 862 24.950 629 866 24.623 566 871 1.2 Thang đo yếu tố kinh tế (2 lần) Lần Scale: ALL VARIABLES Case Processing Summary N % Cases Valid 327 99.7 a Excluded Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 810 Item-Total Statistics 167 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho KT1 KT2 KT4 KT3 KT5 Scale Mean if Scale Variance Item Deleted if Item Deleted 15.63 5.853 15.76 5.452 15.85 5.410 15.71 5.297 16.03 6.984 Corrected Cronbach's Item-Total Alpha if Item Correlation Deleted 622 766 737 730 643 758 726 731 287 856 Lần loại biến KT5 Case Processing Summary N % Cases Valid 327 99.7 Excludeda Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 856 KT1 KT2 KT4 KT3 Scale Mean if Item Deleted 11.91 12.04 12.13 11.99 Item-Total Statistics Corrected Cronbach's Scale Variance Item-Total Alpha if Item if Item Deleted Correlation Deleted 4.410 646 838 4.072 759 793 4.078 643 843 3.908 759 791 1.3 Thang đo yếu tố xã hội Case Processing Summary N % Cases Valid 328 100.0 Excludeda 0 Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 838 Item-Total Statistics Scale Corrected Scale Mean if Variance if Item-Total Item Deleted Item Deleted Correlation 168 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an Cronbach's Alpha if Item Deleted (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho XH1 XH2 XH3 XH4 XH5 16.58 16.66 16.76 16.74 16.68 5.168 4.807 4.832 4.631 4.580 569 572 679 683 711 824 826 796 794 786 1.4 Thang đo yếu tố hạ tầng Case Processing Summary N Cases Valid 328 a Excluded Total 328 a Listwise deletion based on all variables in the procedure % 100.0 100.0 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 804 Item-Total Statistics Scale Corrected Cronbach's Scale Mean if Variance if Item-Total Alpha if Item Item Deleted Item Deleted Correlation Deleted HT1 18.18 7.504 523 782 HT2 18.19 7.473 603 764 HT3 18.23 7.134 672 747 HT4 18.28 7.500 551 775 HT5 18.08 7.550 517 783 HT6 17.91 7.802 503 786 1.5 Thang đo yếu tố pháp lý sách Case Processing Summary N % Cases Valid 328 100.0 a Excluded 0 Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 804 Item-Total Statistics Scale Corrected Cronbach's Scale Mean if Variance if Item-Total Alpha if Item Item Deleted Item Deleted Correlation Deleted HT1 18.18 7.504 523 782 HT2 18.19 7.473 603 764 169 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho HT3 HT4 HT5 HT6 18.23 18.28 18.08 17.91 7.134 7.500 7.550 7.802 672 551 517 503 747 775 783 786 Case Processing Summary N % Cases Valid 328 100.0 a Excluded 0 Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 879 PLSC1 PLCS2 PLCS3 PLCS4 PLCS5 Item-Total Statistics Scale Corrected Cronbach's Scale Mean if Variance if Item-Total Alpha if Item Item Deleted Item Deleted Correlation Deleted 15.30 7.277 643 868 15.40 6.761 737 846 15.35 6.847 746 845 15.64 6.525 724 850 15.66 6.422 713 853 1.6 Thang đo yếu tố khác Case Processing Summary N % Cases Valid 328 100.0 a Excluded 0 Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 792 Item-Total Statistics Scale Corrected Cronbach's Scale Mean if Variance if Item-Total Alpha if Item Item Deleted Item Deleted Correlation Deleted K1 7.76 1.882 699 644 K2 8.02 2.030 608 747 K3 7.74 2.243 601 753 170 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho 1.7 Thang đo biến phụ thuộc Case Processing Summary N % Cases Valid 328 100.0 a Excluded 0 Total 328 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 899 DG1 DG2 DG3 DG4 Scale Mean if Item Deleted 12.67 12.70 12.70 12.70 Item-Total Statistics Scale Corrected Cronbach's Variance if Item-Total Alpha if Item Item Deleted Correlation Deleted 2.594 778 868 2.640 779 868 2.583 809 857 2.548 736 885 Phân tích nhân tố biến độc lập KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Approx Chi-Square Sphericity df Sig TN1 TN2 TN3 TN4 TN5 TN6 TN7 TN8 KT1 KT2 KT3 KT4 XH1 XH2 XH3 Communalities Initial Extraction 1.000 582 1.000 606 1.000 599 1.000 561 1.000 675 1.000 612 1.000 536 1.000 581 1.000 762 1.000 754 1.000 751 1.000 681 1.000 531 1.000 569 1.000 664 171 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an 816 4770.858 465 000 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho XH4 1.000 686 XH5 1.000 717 HT1 1.000 631 HT2 1.000 743 HT3 1.000 730 HT4 1.000 533 HT5 1.000 729 HT6 1.000 627 PLSC1 1.000 598 PLCS2 1.000 719 PLCS3 1.000 717 PLCS4 1.000 691 PLCS5 1.000 677 K1 1.000 784 K2 1.000 693 K3 1.000 651 Extraction Method: Principal Component Analysis 172 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Initial Eigenvalues Component Total % of Variance Cumulative % 5.785 18.662 18.662 3.379 10.899 29.561 3.211 10.359 39.920 2.982 9.618 49.538 2.302 7.427 56.966 1.728 5.575 62.541 1.003 3.237 65.777 822 2.652 68.429 795 2.565 70.994 10 732 2.362 73.356 11 653 2.107 75.462 12 627 2.022 77.484 13 579 1.868 79.352 14 571 1.841 81.193 15 522 1.685 82.877 16 496 1.600 84.477 17 475 1.532 86.009 18 458 1.479 87.488 19 431 1.389 88.877 20 409 1.318 90.195 21 373 1.203 91.398 22 351 1.133 92.531 23 337 1.088 93.619 24 309 997 94.617 25 281 906 95.523 26 277 893 96.415 27 263 848 97.263 28 246 792 98.056 29 226 728 98.784 30 203 655 99.439 31 174 561 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % 5.785 18.662 18.662 3.379 10.899 29.561 3.211 10.359 39.920 2.982 9.618 49.538 2.302 7.427 56.966 1.728 5.575 62.541 1.003 3.237 65.777 173 luan an (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % 4.587 14.797 14.797 3.416 11.020 25.816 3.105 10.017 35.833 2.911 9.391 45.225 2.280 7.356 52.580 2.243 7.237 59.817 1.848 5.961 65.777 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho Component Matrixa Component TN5 721 TN8 702 KT4 702 TN7 692 TN1 681 TN4 670 TN6 645 TN3 641 TN2 593 KT3 562 KT2 532 PLCS3 710 PLCS2 700 PLSC1 671 PLCS4 663 PLCS5 655 HT3 562 548 HT1 HT6 HT2 569 XH4 XH5 HT4 XH3 XH2 XH1 K1 K2 KT1 K3 HT5 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Rotated Component Matrixa Component TN5 TN6 TN2 TN1 TN3 TN4 TN7 TN8 PLCS2 807 763 744 739 736 712 676 602 842 174 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho luan an 598 547 -.533 502 530 (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho (Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho