Xác định vấn đề
Theo thống kê từ Cục Thống kê, dân số Việt Nam hiện có hơn 98 triệu người, trong đó TP.Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất với hơn 8,8 triệu người tính đến tháng 7/2021 Mật độ dân số tại đây đạt khoảng 4.292 người/km², và số lượng lao động trẻ tăng 200.000 người mỗi năm Giá nhà đất tại TP.Hồ Chí Minh tăng trung bình từ 10-15% mỗi năm, khiến việc sở hữu nhà trở thành thách thức lớn cho các gia đình trẻ có thu nhập trung bình hoặc thấp Nhu cầu nhà ở gia tăng do tốc độ tăng dân số và tỷ lệ nhập cư cao, trong khi diện tích đất quy hoạch ngày càng khan hiếm Để đáp ứng nhu cầu này, vay ngân hàng trở thành giải pháp thiết yếu, và các ngân hàng đã phát triển nhiều gói cho vay bất động sản để hỗ trợ khách hàng Vay bất động sản không chỉ là cơ hội mà còn là thách thức, đòi hỏi người vay phải nỗ lực hơn để sở hữu bất động sản sớm hơn dự định.
Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội đã triển khai nhiều loại hình tín dụng, đặc biệt chú trọng vào sản phẩm cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân Là một trong những ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam, ngân hàng này đặt mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản, nhằm giữ vững vị thế và phát triển trên thị trường tài chính.
Mục tiêu đề tài
Mục tiêu tổng quát
Bài viết phân tích thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và mở rộng hoạt động cho vay bất động sản Những giải pháp này sẽ giúp phát triển bền vững dịch vụ cho vay, đáp ứng nhu cầu thị trường và khách hàng.
Mục tiêu cụ thể
- Phân tích thực trạng của hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội giai đoạn 2018 – 2020.
- Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội giai đoạn 2018 – 2020.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tạiNgân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội trong thời gian tới.
Phương pháp tiếp cận và giải quyết vấn đề
Bài viết này tìm hiểu ngân hàng TMCP Quân Đội thông qua các báo cáo thực tập của những người đi trước, phỏng vấn nhân viên ngân hàng, và thu thập thông tin từ các trang web và nguồn điện tử đáng tin cậy Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng nhằm mang lại cái nhìn toàn diện về ngân hàng.
Thu thập dữ liệu từ báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động và báo cáo thường niên liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản tại MB Bank.
Dựa vào số liệu thu thập được tiến hành phân tích số liệu qua các năm.
Từ việc phân tích rút ra nhận xét, đánh giá hiệu quả tình hình hoạt động của cho vay bất động sản.
Ý nghĩa của khoá luận
Nghiên cứu sẽ phân tích kết quả và hiệu quả của tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội trong giai đoạn 2018-2020, đồng thời chỉ ra những hạn chế và thách thức mà ngân hàng gặp phải Từ đó, bài viết sẽ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản trong tương lai.
Kết cấu dự kiến của khoá luận
Khoá luận được kết cấu thành các chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Tình hình hoạt động của cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Chương 3: Thực trạng hiệu quả cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Chương 4: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Chương 1 của khóa luận giới thiệu tầm quan trọng của hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội trong giai đoạn 2018-2020 Đề tài được chọn nhằm phân tích sâu sắc các vấn đề liên quan, xác định mục tiêu nghiên cứu và phương pháp tiếp cận phù hợp Ngoài ra, chương này cũng nêu rõ ý nghĩa của nghiên cứu và kết cấu dự kiến của đề tài, tạo nền tảng cho các chương tiếp theo.
TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH
Khái quát về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội
Thông tin chung
Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Tên giao dịch tiếng Anh: Military Commercial Joint Stock Bank
Tên gọi tắt bằng tiếng Việt: Ngân hàng TMCP Quân Đội Tên viết tắt: MB
Tên giao dịch: Ngân hàng Quân Đội Địa chỉ: số 18 Lê Văn Lương, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Hà Nội Điện thoại: 024.6266.1088
Nhân dịp kỷ niệm 25 năm thành lập, Ngân hàng Quân Đội (MB) đã ra mắt logo mới với thiết kế đơn giản và hài hòa, thể hiện sự tươi mới và cam kết phát triển bền vững.
Sau hơn 26 năm hoạt động, ngân hàng đã nhanh chóng phát triển thành một trong những Ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam, với vốn điều lệ hơn 37.000 tỷ đồng và khoảng 15.000 cán bộ nhân viên Ngân hàng hướng đến việc trở thành lựa chọn thuận tiện nhất cho khách hàng, đồng thời cam kết đóng góp vào sự phát triển của đất nước và mang lại lợi ích tối ưu cho khách hàng.
Lịch sử hình thành
Ngân hàng Quân Đội, một ngân hàng thương mại cổ phần được thành lập tại Việt Nam, đã trải qua nhiều bước tiến quan trọng trong quá trình phát triển để khẳng định vị thế vững chắc trên thị trường tài chính Được thành lập và đăng ký theo quy định của Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, ngân hàng này trực thuộc Bộ Quốc phòng Giấy phép hoạt động đầu tiên số 0054/NH-GP, cấp ngày 14 tháng 9 năm 1994, đã được thay thế bằng Giấy phép Hoạt động số 100/NH-GP vào ngày 17 tháng 9.
Ngân hàng Quân Đội, được thành lập vào ngày 04/11/1994, đã chính thức hoạt động với vốn điều lệ 20 tỷ đồng và đội ngũ 25 nhân sự, tọa lạc tại 28A Điện Biên Phủ, Hà Nội Đến năm 2018, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã cấp phép cho ngân hàng này hoạt động trong vòng 99 năm.
Giai đoạn 1994-2004 đánh dấu sự phát triển quan trọng của Ngân hàng MB với mục tiêu phục vụ doanh nghiệp quân đội Ngân hàng đã khẳng định vai trò trong nhiệm vụ kinh tế - quốc phòng và tích lũy kinh nghiệm, năng lực tài chính, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, MB đã vượt qua khó khăn và trở thành ngân hàng cổ phần duy nhất có lãi Đến năm 2004, tổng vốn huy động của MB tăng trên 500 lần, tổng tài sản đạt trên 7.000 tỷ đồng, lợi nhuận vượt 500 tỷ đồng, và ngân hàng đã chuyển đến trụ sở mới tại số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội.
Giai đoạn này đánh dấu bước chuyển mình quan trọng của ngân hàng, với việc áp dụng các giải pháp đổi mới như mở rộng quy mô, đầu tư công nghệ và phát triển mạng lưới Những nỗ lực này tạo nền tảng vững chắc giúp ngân hàng phát triển mạnh mẽ, trở thành một trong những định chế tài chính hàng đầu tại Việt Nam trong những năm tới.
Giai đoạn này đánh dấu bước ngoặt quan trọng cho MB, khẳng định vị thế của ngân hàng trong top những ngân hàng hàng đầu Việt Nam Ngành Ngân hàng đang tiến hành tái cấu trúc để nâng cao hiệu quả hoạt động và đáp ứng nhu cầu thị trường.
Trong bối cảnh khủng hoảng, nhiều ngân hàng gặp khó khăn, nhưng với chiến lược phát triển bền vững, MB đã vươn lên dẫn đầu về các chỉ tiêu tài chính quan trọng Năm 2013, MB hoàn thành mục tiêu chiến lược giai đoạn 2011-2015, đưa ngân hàng vào Top 3 Ngân hàng TMCP không do nhà nước chi phối sớm hai năm Năm 2016, MB đã chuyển giao giữa hai giai đoạn chiến lược, kiện toàn mô hình tập đoàn tài chính đa năng bằng việc thành lập hai công ty thành viên mới: MB Ageas Life trong lĩnh vực bảo hiểm nhân thọ và Mcredit trong lĩnh vực tài chính tiêu dùng.
Giai đoạn 2017 đến nay, MB đã định hướng tầm nhìn "Trở thành ngân hàng thuận tiện nhất" với mục tiêu lọt vào Top 5 ngân hàng hiệu quả và an toàn tại Việt Nam vào năm 2021 Đến thời điểm hiện tại, MB không chỉ hoàn thành vượt mức các chỉ tiêu kinh doanh mà còn xuất sắc thực hiện các mục tiêu lớn như triển khai chiến lược 2017-2021, chuyển dịch sang ngân hàng số, và quyết liệt thực hiện các dự án nhằm đạt được tăng trưởng mạnh mẽ và bứt phá.
Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động
Sơ Đồ 0.1Cơ cấu tổ chức
P.PHÁP LÝ ĐẠI HỘI ĐỒNG
DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ
( Nguồn:Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Quân Đội)
Đại hội đồng cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của MB, có trách nhiệm quyết định các vấn đề theo nhiệm vụ và quyền hạn được quy định bởi Pháp luật và điều lệ của MB.
Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý có quyền quyết định toàn diện về các vấn đề liên quan đến mục tiêu và quyền lợi của ngân hàng MB, ngoại trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông.
- Ban kiểm soát: là cơ quan giám sát hoạt động nhằm đánh giá chính xác hoạt động kinh doanh, thực trạng tài chính của MB.
- Tổng giám đốc: điều hành và quản lý mọi hoạt động theo đúng pháp luật Nhà nước, quy định của MB.
- Phòng kế hoạch: xây dựng chiến lược, kế hoạch tài chính, tổng hợp đánh giá, phân tích tình hình hoạt động của MB.
- Phòng công nghệ thông tin: lập trình ứng dụng cho các dự án, sản phẩm dịch vụ công nghệ, quản lý các tài liệu.
Phòng định chế tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập và duy trì mối quan hệ hợp tác với các định chế tài chính cả trong và ngoài nước Đồng thời, phòng này cũng chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ và tài khoản tiền gửi của Hội sở tại các định chế tài chính nước ngoài.
- Phòng kế toán hành chính: thực hiện các công tác kế toán, quản lý bảo quản và lưu trữ chứng từ, tài liệu.
- Phòng pháp lý: tư vấn pháp lý, kiểm soát việc tuân thủ pháp luật, giải quyết tranh chấp, quản lý hệ thống mẫu biểu ký kết với khách hàng.
- Phòng tín dụng: quản lý chất lượng hoạt động tín dụng, đánh giá tổ chức tín dụng.
- Phòng thẩm định: thẩm định, tái thẩm định hồ sơ cấp thẻ tín dụng liên quan đến khách hàng, quản lý thông tin tài khoản.
- Phòng ngân quỹ: thực hiện quản lý công tác và kiểm soát nghiệp vụ ngân quỹ
- Phòng nguồn vốn: kiểm soát các giao dịch vốn phát sinh, điều hành thanh khoản, hỗ trợ hoạt động kinh doanh vốn.
- Phòng kỹ thuật thẻ: quản trị, vận hành hệ thống thẻ, nghiên cứu và phát triển ứng dụng thẻ.
Ngân hàng TMCP Quân Đội hiện có mạng lưới rộng khắp trên toàn quốc, với trụ sở chính tại 18 Lê Văn Lương, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội Ngân hàng này bao gồm 101 chi nhánh, trong đó có chi nhánh tại Lào và Campuchia, cùng với 198 phòng giao dịch, trong đó có một phòng giao dịch ở nước ngoài.
1 văn phòng đại diện tại Liên Bang Nga.
Ngân hàng hoạt động như một tập đoàn tài chính đa ngành, với các công ty thành viên chuyên về chứng khoán, quản lý quỹ đầu tư, quản lý tài sản, tài chính tiêu dùng, bảo hiểm và bảo hiểm nhân thọ.
Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS)
Công ty Cổ phần Quản lý Qũy đầu tư MB (MBCapital)
Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội (AMC)
Công ty Tài chính TNHH MB Shinsei (MS Finance)
Công ty Cổ phần Bảo Hiểm Quân Đội (MIC)
Công ty TNHH Bảo Hiểm Nhân Thọ MB Ageas (MBAL)
Lĩnh vực kinh doanh
Để đạt được tầm nhìn và sứ mệnh, MB mở rộng hoạt động sang nhiều phân khúc thị trường như ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư, quản lý tài sản, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản Ngân hàng cung cấp đa dạng sản phẩm dịch vụ hiện đại và tham gia vào quản lý quỹ, môi giới chứng khoán, cùng với kinh doanh địa ốc thông qua việc nắm cổ phần chi phối tại một số doanh nghiệp trong các lĩnh vực này.
MB thực hiện các loại hình hoạt động của ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật và Ngân hàng Nhà nước bao gồm:
- Hoạt động trung gian tiền tệ khác
- Hoạt động dịch vụ tài chính
- Bán buôn kim loại và quặng kim loại
- Hoạt động của đại lý và môi giới bảo hiểm
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Quá trình hình thành
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội, được thành lập vào ngày 22/07/2011 với đội ngũ khoảng 15 nhân sự, chuyên cung cấp dịch vụ huy động và nhận tiền gửi từ tổ chức và cá nhân Chi nhánh hoạt động cho vay dựa trên khả năng nguồn vốn của ngân hàng, thực hiện giao dịch ngoại tệ, dịch vụ tài trợ thương mại quốc tế, chiết khấu giấy tờ có giá, cùng với các dịch vụ thanh toán và ngân hàng khác được Ngân hàng Nhà nước cho phép, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Vào năm 2016, phòng giao dịch chi nhánh Khánh Hội đã chuyển mình phát triển thành đơn vị trực tuyến Ngày 22/07/2021 vừa qua, MB Khánh Hội đã kỷ niệm 10 năm thành lập với hơn 30 cán bộ nhân viên gắn bó trong suốt quá trình hoạt động.
Bộ máy quản lý
Sơ Đồ 0.2Bộ máy quản lý
Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm điều hành và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh, đồng thời xây dựng chiến lược phát triển cho chi nhánh trong từng giai đoạn Chiến lược này cần phù hợp với định hướng phát triển chung của ngành ngân hàng và được trình lên lãnh đạo hội sở để phê duyệt.
Giao dịch viên Tư vấn
Trợ lý giám đốc QHKH Chuyên viên
QHKH Tập sự triển khai các chiến lược được phê duyệt, chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc ngân hàng.
Bộ phận dịch vụ khách hàng bao gồm giám đốc dịch vụ, kiểm soát viên, bộ phận hỗ trợ, giao dịch viên và tư vấn, có nhiệm vụ quản lý tài sản, huy động vốn và lãi suất huy động Họ cũng tổ chức công tác hạch toán và quản lý, triển khai các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tại đơn vị.
Bộ phận khách hàng doanh nghiệp bao gồm trưởng phòng SME và chuyên viên quan hệ khách hàng (RM) SME, có trách nhiệm quản lý và thực hiện các nhiệm vụ huy động vốn, cấp tín dụng và bảo lãnh cho khách hàng doanh nghiệp.
Bộ phận khách hàng cá nhân bao gồm các vị trí như trưởng phòng KHCN, trợ lý giám đốc QHKH và chuyên viên QHKH Nhiệm vụ của họ là thẩm định tín dụng, huy động vốn từ khách hàng cá nhân, cho vay tiêu dùng, hỗ trợ mua và sửa chữa nhà, cho vay giấy tờ có giá, cũng như quản lý hoạt động kinh doanh thẻ.
Tình hình hoạt động kinh doanh
MB Khánh Hội, mặc dù mới hoạt động chưa lâu, đã nỗ lực đạt được những mục tiêu đề ra và hoàn thành xuất sắc, mang lại kết quả đáng khích lệ qua các năm Dù phải đối mặt với những thách thức trong giai đoạn kinh tế biến động, ngân hàng vẫn duy trì tăng trưởng lợi nhuận ổn định, điều này được thể hiện rõ qua các số liệu cụ thể.
Bảng 0.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội năm 2018- 2020 ĐVT: tỷ đồng
(Nguồn: Báo cáo KQKD MB Khánh Hội 2018-2020)
Doanh thu của ngân hàng đã tăng mạnh qua các năm, cụ thể là 125% vào năm 2019 so với 2018 và 144% vào năm 2020 so với 2019 Mặc dù chi phí ngân hàng cũng tăng theo, nhưng để đánh giá hiệu quả hoạt động, lợi nhuận mới là chỉ số quan trọng hơn Lợi nhuận của ngân hàng đã tăng cao, đạt 35.1 tỷ đồng vào năm 2020, với mức tăng 146% so với năm 2019 và 128% Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng đã chuyển hướng phát triển từ phục vụ an ninh quốc phòng sang hỗ trợ cộng đồng, với các chương trình cho vay ưu đãi, đặc biệt là tại khu vực phía Nam Bên cạnh đó, sự phát triển ổn định của kinh tế và nhu cầu vay vốn tăng cao cũng đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động kinh doanh, dẫn đến doanh thu và lợi nhuận tăng rõ rệt.
Trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp từ tháng 3/2020, hoạt động kinh doanh của ngân hàng vẫn đạt hiệu quả và tăng trưởng ổn định Để kỷ niệm 10 năm thành lập chi nhánh, MB Khánh Hội đã triển khai các chiến lược mở rộng hoạt động và đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ, nhờ sự nỗ lực của toàn thể nhân viên Tuy nhiên, với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các ngân hàng trong và ngoài nước, Ngân hàng TMCP Quân Đội cần tiếp tục phấn đấu để củng cố vị thế và nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh.
Tình hình cho vay bất động sản tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Lĩnh vực ngân hàng hiện nay đang phát triển mạnh mẽ với sự cạnh tranh gay gắt, cung cấp đa dạng sản phẩm dịch vụ như huy động vốn, cho vay, bảo hiểm và ứng dụng công nghệ Trong số đó, cho vay bất động sản, mặc dù là hoạt động truyền thống, lại trở thành một mảng tín dụng tiềm năng do sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu ngày càng cao của người dân Vì vậy, tín dụng bất động sản vẫn luôn được chú trọng và được coi là sản phẩm chủ đạo trong chiến lược phát triển của các chi nhánh ngân hàng.
Trong những năm qua, sự tăng trưởng của đất nước và thành phố đã thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhờ vào nỗ lực của ban quản lý và nhân viên chi nhánh Cho vay bất động sản hiện chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, với MB Khánh Hội đặc biệt chú trọng lĩnh vực này do số tiền cho vay lớn và lãi suất cao, mang lại lợi nhuận đáng kể cho ngân hàng.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng nói chung và cho vay bất động sản của
Tài sản đảm bảo trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế rủi ro khi thu hồi nợ Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn do tính thanh khoản cao và dễ thẩm định về quyền sở hữu, giúp ngân hàng bảo vệ nguồn vay trong trường hợp khách hàng không trả được nợ So với phương tiện vận tải, bất động sản có tỷ lệ khấu hao thấp hơn và ít biến động, trong khi tài sản vận tải thường giảm giá nhanh chóng và khó kiểm soát Do đó, việc sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo mang lại nhiều lợi thế và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Tại MB Khánh Hội, thời hạn cho vay trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu tập trung vào cho vay trung - dài hạn Thời gian vay được xác định dựa trên thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng, dựa vào nhu cầu vay, khả năng trả nợ và thời gian còn lại của tài sản đảm bảo Thời gian cho vay hợp lý giúp khách hàng có khả năng trả nợ ổn định, cân đối dòng tiền hàng tháng và hàng quý, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nơi ở và tích lũy tài sản lâu dài, giảm thiểu rủi ro nợ xấu.
Tình hình cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội cho thấy một số hạn chế Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhưng tăng trưởng chưa mạnh, đặc biệt là dư nợ cho sản phẩm nhà dự án còn thấp, phản ánh hiệu quả hoạt động chưa cao Bên cạnh đó, nợ xấu và nợ quá hạn có xu hướng gia tăng, cho thấy quản trị nợ trong tín dụng bất động sản chưa hiệu quả Mặc dù NIM cao hơn nhiều ngân hàng khác, nhưng có dấu hiệu sụt giảm nhẹ, dẫn đến thu nhập lãi tăng trưởng chậm.
Chương 2 của bài khóa luận đã tóm tắt lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức, mạng lưới hoạt động và lĩnh vực kinh doanh của Ngân hàng TMCP Quân Đội và chi nhánh Khánh Hội.
Tình hình hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội - chi nhánh Khánh Hội sẽ được đề cập, tạo cơ sở cho việc phân tích và đánh giá thực trạng cho vay bất động sản trong chương tiếp theo.
THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH KHÁNH
Những quy định chung về cho vay bất động sản tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Điều kiện vay vốn 16 ii
- Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự;
- Khách hàng có độ tuổi từ đủ 18 tuổi đến không quá 70 tuổi tại thời điểm kết thúc khoản vay;
- Khách hàng có hộ khẩu/ sổ tạm trú (KT3) tại Tỉnh/ Thành phố nơi MB có trụ sở;
- Khách hàng có khả năng tài chính đảm bảo nguồn trả nợ cho khoản vay;
- Khách hàng đáp ứng các quy định và điều kiện cho vay của MB.
1.10.1.2 Đối với tài sản bảo đảm Điều kiện nhận TSĐB được thực hiện theo quy định của MB trong từng thời kỳ,
MB nhận các loại TSBĐ như:
- Bất động sản (bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai).
- Tiền mặt, tiền trên tài khoản thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi có kỳ hạn, giấy tờ có giá, phương tiện vận tải.
- Quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán/ Hợp đồng thuê dài hạn căn hộ (gọi chung là quyền Tài sản).
Phương thức cho vay
Cho vay bất động sản có đặc thù thời gian dài và quy mô vốn lớn, vì vậy ngân hàng thường áp dụng phương thức cho vay từng lần trong việc xét duyệt Trong phương thức này, việc thu nợ có thể thực hiện theo hai hình thức: thu nợ một lần vào cuối kỳ hoặc chia ra thành nhiều kỳ hạn cụ thể Quyết định thu nợ theo hình thức nào phụ thuộc vào nhu cầu của bên vay.
16 mục đích vay vốn và khả năng tài chính của khách hàng mà ngân hàng đưa ra quyết định thu nợ theo hình thức nào.
Lãi suất và phí cho vay
Lãi suất vay tại MB được quy định theo từng thời kỳ, với mức tối đa không vượt quá 150% lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Khách hàng có quyền lựa chọn giữa hai hình thức lãi suất: thả nổi hoặc cố định trong suốt thời gian vay.
Khách hàng cần thanh toán các khoản phí liên quan đến dịch vụ của MB, bao gồm phí định giá từ công ty quản lý nợ và khai thác tài sản MB AMC, phí công chứng tại phòng công chứng, và phí đăng ký giao dịch đảm bảo tại phòng tài nguyên môi trường để thực hiện thủ tục thế chấp tài sản tại ngân hàng.
Thời hạn vay
Thời hạn cho vay được điều chỉnh dựa theo tài sản đảm bảo trong đó thời hạn cho vay được xác định như sau:
Khi cho vay đảm bảo bằng tài sản là bất động sản, thời hạn vay sẽ được quy định như sau: đối với việc sửa chữa nhà, thời hạn tối đa là 60 tháng; đối với xây dựng mới, thời hạn tối đa là 84 tháng; và đối với việc mua nhà, đất, thời hạn vay có thể lên đến 120 hoặc 180 tháng.
Cho vay đảm bảo bằng động sản và giấy tờ có giá có thời hạn cho vay tối đa được quy định theo từng loại tài sản đảm bảo (TSĐB) và theo quy định nghiệp vụ cho vay của MB trong từng thời kỳ.
Mức cho vay
Mức cho vay của ngân hàng được xác định dựa trên đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo Mức cho vay tối thiểu cho mỗi khoản vay là 50 triệu đồng, trong khi mức tối đa sẽ được quy định cụ thể.
Trong trường hợp tài sản đảm bảo (TSĐB) được hình thành từ vốn vay, TSĐB bao gồm đất và nhà xây mới hoặc sửa chữa trên đất, cũng như nhà và đất dự án Mức cho vay tối đa là 80% nhu cầu vốn, nhưng không vượt quá 70% giá trị TSĐB của AMC Lưu ý rằng không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh mục liên kết các dự án mà MB không liên kết.
- Trường hợp TSĐB là độc lập với khoản vay:
TSĐB là giấy tờ có giá cho phép vay tối đa lên đến 90% tổng giá trị vốn vay, tuy nhiên không được vượt quá tỷ lệ cho vay theo quy định của MB trong từng thời kỳ đối với nghiệp vụ cho vay cầm cố giấy tờ có giá.
TSĐB là phương tiện vận tải cho phép vay tối đa 80% tổng giá trị vốn vay, tuy nhiên, tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB phải tuân thủ các quy định cụ thể của MB về nghiệp vụ cho vay mua ô tô trả góp trong từng thời kỳ.
+ TSĐB là bất động sản mức cho vay tối đa là 80% giá trị vốn vay nhưng không vượt quá 80% giá trị định giá TSĐB.
Các phát sinh khác
Khách hàng có thể thanh toán trước hạn một phần hoặc toàn bộ khoản vay tại MB bằng cách nộp giấy đề nghị trả nợ trước hạn MB sẽ thu nợ theo đề nghị của khách hàng và yêu cầu khách hàng thanh toán phí theo quy định.
MB xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng khi họ gặp khó khăn trong việc thanh toán gốc và lãi vay theo hợp đồng tín dụng Việc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ và gia hạn sẽ dựa vào khả năng trả nợ của khách hàng.
Chuyển nợ quá hạn xảy ra khi khách hàng không thanh toán đúng hạn gốc và/hoặc lãi, bao gồm cả trường hợp gốc và lãi đã được cơ cấu lại thời hạn trả nợ Nếu không được cơ cấu lại thời hạn, MB sẽ chuyển toàn bộ số dư nợ gốc sang nợ quá hạn.
Các sản phẩm cho vay bất động sản của ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Cho vay nhà dự án bao gồm việc cho vay mua căn hộ và nhà đất thuộc dự án Sản phẩm này thường chưa có giấy tờ sở hữu từ phía khách hàng, có thể chưa được xây dựng và được chấp nhận làm tài sản đảm bảo với một số điều kiện nhất định.
+ Hạn mức cho vay tối đa 80% nhu cầu vay vốn + Thời hạn cho vay tối đa: 240 tháng
Phương thức trả nợ linh hoạt của MB bao gồm trả góp, trả gốc vào cuối kỳ và trả lãi định kỳ theo dư nợ giảm dần Tài sản đảm bảo (TSĐB) có thể là quyền tài sản từ hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê dài hạn, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng nhận quyền nhượng lại căn hộ, nhà, đất dự án Ngoài ra, MB còn chấp nhận các tài sản độc lập với khoản vay như bất động sản, giấy tờ có giá và phương tiện vận tải.
Cho vay nhà đất là sản phẩm tài chính hỗ trợ nhu cầu vốn cho việc mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở hoặc trang bị nội thất Sản phẩm này đi kèm với các điều kiện cụ thể nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
+ Hạn mức cho vay tối đa 80% nhu cầu vay vốn + Thời hạn cho vay tối đa: 180 tháng Khách hàng có thể được ân hạn trả gốc trong 12 tháng.
Phương thức trả nợ linh hoạt bao gồm trả góp, trả gốc vào cuối kỳ và trả lãi định kỳ theo dư nợ giảm dần, giúp người vay dễ dàng quản lý tài chính Tài sản đảm bảo (TSĐB) có thể là bất động sản, phương tiện vận tải hoặc giấy tờ có giá, tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn.
Quy trình cho vay bất động sản tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội
Sơ Đồ 0.3Quy trình cho vay bất động sản tại MB Khánh Hội
(Nguồn: Quy định cho vay của MB)
Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn
Hướng dẫn, tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn
Thẩm định, lập tờ trình và xét duyệt khoản vay
Tất toán, thanh lý hợp đồng Giải ngân
Hoàn thiện hồ sơ, thủ tục vay vốn
Kiểm tra, giám sát và thu hồi khoản vay
- Tìm kiếm, tiếp nhận nhu cầu vay của khách hàng
- Hướng dẫn điều kiện, thủ tục lập hồ sơ vay vốn cho khách hàng
- Tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ vay vốn
Bước 2: Thẩm định, lập tờ trình và xét duyệt khoản vay
- Tiến hành thẩm định khách hàng, thẩm định TSĐB, xếp hạn tín dụng và lập tờ trình thẩm định
- Chuyển hồ sơ vay vốn đến các cấp có thẩm quyền xét duyệt khoản vay QLTDCN/ QLTĐHS thực hiện tái thẩm định khoản vay
TPĐVCV/ GĐĐVCV/ Ban TGĐ/ CTHĐQT thực hiện kiểm soát các điều kiện vay vốn và phê duyệt khỏan vay theo hạn mức phán quyết.
Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ, thủ tục vay vốn
- Thông báo đến khách hàng về việc chấp nhận/ từ chối cho vay, các điều kiện cần bổ sung đối với trường hợp chấp nhận cho vay
- Soạn thảo các hợp đồng, văn bản theo mẫu phù hợp với nội dung đã được phê duyệt
- Hoàn tất thủ tục đảm bảo tiền vay
- Lưu hồ sơ tín dụng và bàn giao hồ sơ TSĐB cho KTTV thực hiện nhập kho TSĐB
TPĐVCV/GĐĐVCV: ký các hợp đồng, văn bản liên quan đến các khoản vay theo đúng thẩm quyền Kho quỹ thực hiện quản lý hồ sơ gốc TSĐB.
- Kiểm tra các điều kiện giải ngân theo tờ trình đã được phê duyệt và yêu cầu khách hàng bổ sung (nếu có).
- Khi nhận được giấy đề nghị giải ngân tiến hành lập kế ước nhận nợ Tiến hành trình các cấp có thẩm quyền ký phê duyệt giải ngân.
- Trả lại cho khách hàng các văn bản liên quan như hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố/ thế chấp, kế ước nhận nợ, lịch trả nợ.
PTHT/TPĐVCV có trách nhiệm kiểm soát hồ sơ giải ngân và hồ sơ khách hàng bổ sung sau khi giải ngân Bộ phận KTTV sẽ tiến hành kiểm tra chứng từ giải ngân, thực hiện quy trình giải ngân và lưu trữ hồ sơ giải ngân theo đúng quy định.
Bước 5: Kiểm tra, giám sát và thu nợ khoản vay
Nhân viên quan hệ khách hàng sẽ thường xuyên kiểm tra tình hình tài chính, tình trạng tài sản đảm bảo và việc sử dụng vốn vay của khách hàng Đồng thời, họ cũng sẽ thực hiện việc xếp hạng tín dụng cho khách hàng định kỳ theo quy định của MB.
Nhân viên hỗ trợ quan hệ khách hàng có nhiệm vụ thông báo cho khách hàng về các khoản nợ đến hạn và quá hạn, đồng thời thực hiện việc đôn đốc thanh toán nợ Họ cũng hỗ trợ trong quá trình thẩm định tín dụng của khách hàng định kỳ.
KTTV thực hiện thu gốc, lãi và phí của khoản vay định kỳ theo quy định, đồng thời hạch toán cơ cấu nợ nếu cần thiết Ngoài ra, KTTV cũng thu nợ dựa trên đề nghị của khách hàng.
Bước 6: Tất toán, thanh lý hợp đồng tín dụng
KTTV thu tất toán khoản vay và hạch toán xuất TSĐB Kho quỹ xuất hồ sơ gốc TSĐB.
Nhân viên quan hệ khách hàng thực hiện:
- Thông báo giải chấp TSĐB và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm
- Làm thủ tục thanh lý hợp đồng tín dụng và hoàn trả hồ sơ TSĐB cho khách hàng Tiến hành lưu hồ sơ khách hàng theo quy định.
Kết quả và hiệu quả cho vay bất động sản ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội –
Dư nợ tăng trưởng cho vay bất động sản
Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng
Cho vay TD khác 191.00 29.80 230.00 27.28 340.65 27.00 Tổng dư nợ 639.80 100.00 846.90 100.00 1257.50 100.00
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Cho vay bất động sản hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng, đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có nhu cầu vay cao Dư nợ cho vay bất động sản đã tăng trưởng ổn định qua các năm, với mức 891.7 tỷ đồng vào năm 2020, chiếm 71% tổng dư nợ, so với 588.30 tỷ đồng (69.46%) năm 2019 và 65.60% năm 2018 Trong khi đó, cho vay ô tô và tiêu dùng khác chỉ chiếm khoảng 30% Sự gia tăng này cho thấy nhu cầu về bất động sản ngày càng cao và tiềm năng phát triển của ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng bất động sản là rất lớn.
Giai đoạn 2018-2020 chứng kiến sự bùng nổ trong thị trường bất động sản với nhiều sản phẩm mới ra mắt và nhu cầu mua bán gia tăng Sự tăng trưởng dư nợ chủ yếu xuất phát từ nhu cầu nhà ở cao và số lượng căn hộ, nhà đất ngày càng nhiều Giá nhà tăng cao kéo theo giá trị vay mua bất động sản cũng gia tăng, dẫn đến dư nợ cho vay bất động sản tăng Hiệu ứng tăng giá bất động sản cũng được thúc đẩy bởi các khu vực như Quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi, nhờ vào tỷ suất sinh lời lớn từ đầu tư Thêm vào đó, thành phố đã đầu tư vào các công trình hạ tầng trọng điểm như dự án Metro và Cầu Thủ Thiêm, góp phần làm tăng giá trị bất động sản do đầu cơ và đầu tư.
Bảng 0.3 Tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS năm 2018-2020 ĐVT: tỷ đồng;%
Số tiền Tốc độ tăng Số tiền Tốc độ tăng
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Bảng tăng trưởng dư nợ cho vay cho thấy sự chênh lệch giữa năm 2020 và 2019 là 303.4 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với chênh lệch năm 2019/2018, với tốc độ tăng trưởng đạt 51.57% Nguyên nhân chủ yếu là do tác động của chính sách tiền tệ và quản lý vĩ mô, cùng với sự gia tăng giá vàng và đô la, tạo ra lo ngại về giá trị đồng tiền Việt Nam Điều này khiến người dân có xu hướng đầu tư vào bất động sản như một hình thức cất giữ tài sản và kiếm lời cao Bên cạnh đó, mức sống ngày càng tăng và áp lực về nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh cũng thúc đẩy nhu cầu này Ngân hàng đã tích cực bơm tiền vào thị trường bất động sản thông qua các sản phẩm cho vay, đồng thời nâng giá trị và thời hạn khoản vay, trong khi lãi suất cho vay lại được điều chỉnh giảm.
Trong năm 2020, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tăng nhưng chưa cao do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 Mặc dù gặp khó khăn, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng vẫn tăng trưởng ổn định và chiếm tỷ lệ phù hợp với quy định của Ngân hàng Nhà nước Điều này không chỉ góp phần gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế và đáp ứng nhu cầu về nhà ở của khách hàng.
Dư nợ cho vay bất động sản theo sản phẩm
Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng
Tổng dư nợ CV BDS 420.00 100.00 588.30 100.00 891.70 100.00
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Bảng 0.5 Tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS theo sản phẩm năm 2018-2020 ĐVT: tỷ đồng;%
Số tiền Tốc độ tăng Số tiền Tốc độ tăng
Tổng dư nợ CV BĐS 168.30 40.07 303.40 51.57
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Theo số liệu, dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu đến từ sản phẩm nhà đất Tình hình giao dịch bất động sản tại các dự án trong năm có nhiều biến động.
Năm 2020, thị trường bất động sản ghi nhận sự giảm sút so với năm 2019, mặc dù các tháng cuối năm có dấu hiệu cải thiện Tổng dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu tập trung vào nhà đất, chiếm khoảng 80%, trong khi cho vay nhà dự án chỉ chiếm phần còn lại Sản phẩm nhà dự án trong năm 2020 có xu hướng giảm, trái ngược với sự ưa chuộng của khách hàng trong các năm 2018 và 2019, do quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp.
Thành phố Hồ Chí Minh đang thắt chặt quản lý đất đai, dẫn đến số lượng dự án bất động sản được cấp phép giảm và sản phẩm bất động sản ra thị trường không nhiều Tốc độ đô thị hóa và các công trình cơ sở hạ tầng đang được triển khai tạo ra cú hích mạnh mẽ cho giá bất động sản Tuy nhiên, sau đại dịch Covid-19, tình hình kinh tế khó khăn đã ảnh hưởng đến các dự án nhà ở, khiến giá cả tăng cao và điều kiện cho vay phức tạp hơn, dẫn đến tỷ trọng nhà dự án giảm Nhiều dự án bất động sản nhà ở thương mại phải tạm ngừng hoặc trì hoãn, trong khi nhu cầu thực tế vẫn cao Thống kê cho thấy dư nợ cho vay nhà dự án tăng chậm lại trong giai đoạn 2018-2020, với tốc độ tăng trưởng giảm từ 53.33% năm 2018 xuống 17.54% năm 2020, trong khi dư nợ cho vay nhà đất có tốc độ tăng trưởng cao hơn, đạt 61.31% năm 2020 Điều này cho thấy sản phẩm cho vay nhà đất có hiệu quả cao hơn so với cho vay nhà dự án, cho thấy sự thận trọng trong việc cho vay của các ngân hàng.
Doanh số cho vay
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Bảng 0.7 Tăng trưởng doanh số cho vay BĐS năm 2018-2020 ĐVT: tỷ đồng;%
Số tiền Tốc độ tăng Số tiền Tốc độ tăng
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Doanh số cho vay của ngân hàng MB Khánh Hội là tổng số tiền đã giải ngân cho khách hàng trong một khoảng thời gian nhất định Qua các bảng số liệu, có thể nhận thấy rằng tình hình cho vay bất động sản của ngân hàng này đã liên tục tăng trưởng mạnh mẽ qua các năm.
Từ năm 2018 đến 2020, doanh số cho vay bất động sản của MB Khánh Hội đã tăng trưởng mạnh mẽ, từ 195.60 tỷ đồng năm 2018 lên 606.80 tỷ đồng năm 2020, với tốc độ tăng trưởng 29.06% vào năm 2019 và 140.36% vào năm 2020 Nguyên nhân chính cho sự gia tăng này là nhờ vào các chính sách lãi suất ưu đãi của ngân hàng, nhằm thu hút nhu cầu vay của khách hàng, đồng thời tham gia vào các dự án lớn như Novaland và VinGroup Hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong mảng bất động sản đã thể hiện sự ổn định và tăng trưởng cao trong ba năm qua, phản ánh định hướng phát triển của Ban lãnh đạo chi nhánh MBBank đặt mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam, điều này càng được củng cố qua uy tín và hiệu quả trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.
Doanh số thu hồi nợ
Khi ngân hàng huy động được số tiền cao và có doanh số cho vay lớn, điều này cho thấy ngân hàng đã sử dụng nguồn vốn một cách hiệu quả nhằm mang lại lợi nhuận Tuy nhiên, doanh số cho vay cao không nhất thiết đồng nghĩa với hiệu quả cho vay tốt, mà còn phụ thuộc vào khả năng thu hồi nợ.
Bảng 0.8 Doanh số thu hồi nợ cho vay bất động sản năm 2018- 2020 ĐVT: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Doanh số thu hồi nợ 82.43 104.15 400.00
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020 )
Bảng 0.9Tăng trưởng thu hồi nợ cho vay bất động sản năm 2018-2020 ĐVT: tỷ đồng;%
Số tiền Tốc độ tăng Số tiền Tốc độ tăng
Doanh số thu hồi nợ 21.72 26.35 295.85 284.06
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Hoạt động cho vay và thu nợ của ngân hàng có sự liên kết chặt chẽ, trong đó việc giám sát và thu hồi nợ được đặc biệt chú trọng bên cạnh tăng doanh số cho vay Sự gia tăng doanh số thu hồi nợ không chỉ phản ánh uy tín của khách hàng mà còn cho thấy sự thuận lợi trong việc thu hồi nợ từ các khách hàng cũ khi hết thời gian ưu đãi Theo số liệu, doanh số thu nợ năm 2020 đạt 400 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng 284.06% so với năm 2019, trong khi năm 2019 chỉ đạt 104.15 tỷ đồng với tỷ lệ tăng trưởng 26.35%.
Từ năm 2018 đến 2019, mức tăng trưởng thu nợ từ cho vay bất động sản của chi nhánh đã đạt kết quả khả quan, phản ánh chất lượng tín dụng được đảm bảo ngay từ giai đoạn đánh giá khách hàng và phương án trả nợ Điều này cho thấy khả năng thanh toán khoản vay cho ngân hàng được duy trì, mặc dù trong bối cảnh kinh tế vẫn còn nhiều thách thức.
Tình hình nợ xấu
Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Nợ quá hạn CV BĐS 0.00 0.00 0.12
(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh của MB Khánh Hội 2018-2020)
Trong giai đoạn 2018-2019, MB Khánh Hội đã duy trì tỷ lệ nợ quá hạn cho vay bất động sản gần như bằng 0, và vào năm 2020, con số này chỉ ở mức 0,12% Mặc dù tình hình nợ xấu trong cho vay bất động sản vẫn ổn định so với tổng nợ quá hạn, nhưng báo cáo cho thấy tỷ lệ nợ quá hạn có xu hướng gia tăng Nguyên nhân chủ yếu là do khủng hoảng kinh tế, và các chuyên gia dự đoán rằng ngành Ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ tăng cao về nợ xấu và nợ quá hạn trong thời gian tới, đặc biệt là do ảnh hưởng của dịch bệnh Do đó, việc nợ quá hạn của chi nhánh trong năm nay tăng là điều dễ hiểu.
Tỷ lệ nợ quá hạn năm 2020 mặc dù cao hơn so với các năm trước nhưng vẫn nằm trong kế hoạch của Ngân hàng MB Ngân hàng chú trọng vào giám sát, thu hồi nợ và quản lý dòng tiền, giúp duy trì tỷ lệ nợ quá hạn thấp hơn mức quy định của NHNN và các ngân hàng thương mại cổ phần khác Điều này cho thấy công tác quản trị và chất lượng cho vay của ngân hàng đã có hiệu quả, tuy nhiên cần cải thiện hơn nữa tại các chi nhánh.
Thu nhập lãi trong cho vay bất động sản
(Nguồn: Báo cáo HĐKD của MB Khánh Hội năm 2018-2020)
Bảng 0.12Tăng trưởng thu nhập lãi cho vay BĐS năm 2018-2020 ĐVT: tỷ đồng;%
Số tiền Tốc độ tăng Số tiền Tốc độ tăng
(Nguồn: Báo cáo HĐKD của MB Khánh Hội năm 2018-2020)
NIM, hay tỷ lệ thu nhập lãi suất ròng cận biên, là chỉ số quan trọng để đánh giá chênh lệch giữa thu nhập từ lãi và chi phí lãi của ngân hàng, phản ánh hiệu quả hoạt động tín dụng Dữ liệu cho thấy NIM của MB Khánh Hội cao hơn so với các ngân hàng khác trong khu vực và có xu hướng tăng qua các năm Cụ thể, NIM năm 2019 đạt 3.1%, tăng 0.6% so với năm 2018.
Năm 2020, NIM đạt 3.35%, tăng 0.25% so với năm 2019, chủ yếu do tình hình kinh tế khó khăn và gói hỗ trợ làm giảm lợi suất cho vay Quy mô cho vay lớn cùng với lãi suất điều chỉnh không ưu đãi chỉ tập trung vào một hai năm đầu đã khiến NIM cho vay bất động sản tăng chậm Tuy nhiên, NIM tăng nhờ vào việc huy động vốn không kỳ hạn gia tăng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cao, dẫn đến thu nhập lãi cũng tăng theo Trong năm 2020, thu nhập lãi từ cho vay bất động sản đạt 29.87 tỷ đồng, tăng 11.63%.
So với năm 2019, thu nhập lãi năm 2020 đạt 11.63 tỷ đồng, tăng 63.76%, nhưng tốc độ tăng trưởng chậm hơn so với năm 2019/2018 (73.71%) NIM cho vay bất động sản thấp hơn do tài sản đảm bảo là bất động sản có mức rủi ro thấp Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn cho thấy hiệu quả của hoạt động tín dụng, đặc biệt là cho vay bất động sản Dự báo tăng trưởng tín dụng tích cực có thể dẫn đến NIM giảm nhẹ và thu nhập lãi thuần tăng trưởng chậm hơn.
Qua phân tích các chỉ tiêu tăng trưởng dư nợ, doanh số cho vay và thu hồi vốn, cũng như tình hình nợ xấu và thu nhập lãi, chúng ta có thể đánh giá kết quả hoạt động cho vay bất động sản tại MB Khánh Hội Ngân hàng đã nỗ lực đạt được mục tiêu tăng trưởng cao trong những năm qua, tuy nhiên, hiệu quả thực sự còn phụ thuộc vào tình trạng nợ xấu và tỷ lệ thu nhập lãi Mặc dù nợ quá hạn trong các năm 2018 và 2019 bằng 0, cho thấy khả năng quản lý nợ tốt, nhưng nợ xấu có xu hướng tăng vào năm 2020, dù vẫn nằm trong mức quy định cho phép Bên cạnh đó, NIM giảm nhẹ và thu nhập lãi tăng trưởng chậm cho thấy hiệu quả quản trị nợ và rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản cần được cải thiện và phát triển hơn nữa.
Phân tích SWOT về hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội- chi nhánh Khánh Hội
Điểm mạnh
Mặc dù đại dịch Covid-19 đã tạo ra nhiều thách thức cho lĩnh vực cho vay bất động sản, nhưng dư nợ tín dụng và cho vay bất động sản vẫn tăng trưởng mạnh mẽ và ổn định Điều này phản ánh sự lãnh đạo hiệu quả của ban lãnh đạo chi nhánh và sự nhạy bén trong quản lý thị trường, giúp đáp ứng nhu cầu của người dân và nâng cao uy tín ngân hàng Với tệp khách hàng lớn và tỷ lệ khách hàng khá giả cao, hoạt động cho vay bất động sản của chi nhánh đã đạt được thành công vượt trội, với tỷ lệ nợ xấu gần như bằng 0% trong những năm qua, cho thấy khả năng kiểm soát và quản lý nợ của ngân hàng rất tốt, mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn có gia tăng trong năm.
2020 nhưng vẫn thấp so với quy định của NHNN và nhiều ngân hàng khác
MB Khánh Hội thực hiện quy trình cho vay đúng quy định, giám sát khách hàng chặt chẽ trước, trong và sau khi cho vay Thời gian giải ngân nhanh chóng với phí thấp hơn so với nhiều ngân hàng khác Chi nhánh cẩn trọng trong việc nhận thế chấp và tài sản đảm bảo, giúp tăng hiệu quả cho các khoản vay Ngân hàng Quân Đội, thuộc Bộ Quốc phòng, sở hữu đội ngũ nhân viên giỏi, có kinh nghiệm, năng động và có đạo đức nghề nghiệp tốt, tạo dựng niềm tin vững chắc và uy tín với khách hàng.
Điểm yếu
Mặc dù MB Khánh Hội có nhiều điểm mạnh, nhưng ngân hàng vẫn gặp một số hạn chế trong việc phát triển Kênh bán hàng chưa đa dạng, chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và chưa có sự phát triển đáng kể về các sản phẩm dịch vụ mới Việc tìm kiếm nguồn khách hàng tiềm năng chưa được thực hiện triệt để, dẫn đến công tác tiếp thị và thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ của ngân hàng chưa đạt hiệu quả cao.
Sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng đã dẫn đến việc khó khăn trong việc tìm kiếm cán bộ nhân viên có nghiệp vụ chuyên môn cao Năng lực chuyên môn của cán bộ tín dụng chưa được phát triển đồng đều, và nguồn lực cũng như khả năng của họ chưa được khai thác tối đa.
32 sale Mạng lưới đối tác, các sàn bất động sản quan hệ còn ít, độ phủ thị trường còn mỏng
Quy định tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% nhu cầu vốn giúp đảm bảo an toàn cho ngân hàng, nhưng cũng làm giảm khả năng tạo tiền và số nhân tiền tệ trong hệ thống ngân hàng, khi một khoản tiền lớn huy động có thể không được sử dụng cho hoạt động tín dụng mà bị giữ lại Mặc dù thủ tục công chứng đã được cải thiện, nhưng vẫn còn phức tạp và chưa đồng bộ, khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo, dẫn đến mất nhiều thời gian và phát sinh thêm chi phí cho việc đấu giá tài sản.
Cơ hội
Trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp và lãi suất tiết kiệm giảm thấp, bất động sản đã trở thành lựa chọn ưu tiên cho nhà đầu tư tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn Theo khảo sát của Vnexpress, 38% người tham gia cho biết họ đã chuyển một phần tài sản sang bất động sản khi lãi suất tiền gửi xuống mức kỷ lục Thị trường nhà đất hiện đang sôi động, đặc biệt là ở các vùng ven và khu vực lân cận, nơi có nhiều tiềm năng khai thác Nhu cầu về nhà ở thực vẫn cao, tạo điều kiện cho lĩnh vực cho vay bất động sản của ngân hàng tiếp tục phát triển.
Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và ổn định sẽ thúc đẩy dư nợ cho vay của ngân hàng gia tăng, trong khi sự bất ổn và trầm lắng của thị trường có thể dẫn đến giảm hoặc tăng trưởng chậm trong dư nợ Mối liên hệ giữa thị trường bất động sản và hoạt động cho vay của ngân hàng cho thấy rằng nguồn vốn cần thiết để kích thích sự phát triển của thị trường này chủ yếu phụ thuộc vào khả năng cho vay của các ngân hàng.
MB Khánh Hội sở hữu quy trình cho vay bất động sản được kiểm soát chặt chẽ và có tính hệ thống, cùng với sự đổi mới trong hoạt động của Hội sở MB Ngân hàng cũng đã thiết lập mối quan hệ hợp tác với các đối tác bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Sungroup và Đất Xanh Group, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các khoản vay bất động sản nhà dự án.
Thách thức
Mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng đang gia tăng, trong khi sự khác biệt về chính sách cho vay và sản phẩm không nhiều do tính chất dễ sao chép của sản phẩm ngân hàng Dư nợ cho vay bất động sản gia tăng theo giá nhà đất, tiềm ẩn rủi ro bong bóng bất động sản và nợ xấu, nợ quá hạn khi thị trường không thuận lợi Bất động sản chiếm 70-80% tỷ trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, dẫn đến khó khăn trong quản trị nợ và rủi ro nợ xấu Sự phụ thuộc lớn vào cho vay bất động sản khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc điều chỉnh chiến lược khi nhu cầu vay giảm do dịch bệnh Đầu tư quá mức vào bất động sản và tính minh bạch thấp của thị trường làm tăng rủi ro, yêu cầu ngân hàng phải nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro và quản trị nợ hiệu quả Mặc dù ngân hàng kiểm soát tốt nợ quá hạn, nhưng nợ xấu vẫn tồn tại, đòi hỏi quy trình xử lý phức tạp và tốn thời gian, cần các biện pháp kiểm soát để giảm thiểu nguy cơ.
MB Khánh Hội nằm ở Quận 4, một quận nhỏ của thành phố, nơi mà mức thu nhập của người dân còn thấp so với các quận khác Khu vực này đối mặt với sự khan hiếm quỹ đất và mật độ dự án hạn chế, khiến việc khai thác lợi thế địa bàn trong cạnh tranh trở nên khó khăn.
Phân tích SWOT về hoạt động cho vay bất động sản của MB Khánh Hội cho thấy rõ những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức Những yếu tố này là nền tảng quan trọng giúp chi nhánh đề ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và phát triển hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng.
Chương 3 của bài khóa luận trình bày các quy định chung, sản phẩm và quy trình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội Bài viết cũng phân tích kết quả và hiệu quả của hoạt động cho vay bất động sản, cùng với những ưu nhược điểm, cơ hội và thách thức của loại hình tín dụng này Chương 4 sẽ đưa ra các giải pháp hữu hiệu và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những hạn chế trong hoạt động cho vay bất động sản.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP
QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH KHÁNH HỘI
Định hướng phát triển của ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội trong tương lai
Đại dịch Covid-19 đã gây khó khăn cho nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực ngân hàng, nhưng tình hình dịch bệnh đang được kiểm soát tốt hơn tại Việt Nam và nhiều nơi khác trên thế giới Dự báo kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi mạnh mẽ và tăng tốc từ quý II, với các ngành tiêu dùng cá nhân, bán lẻ, xuất nhập khẩu và bất động sản có tiềm năng tăng trưởng tốt, cùng với sự phát triển của số hóa trong năm 2021 Vì vậy, Ngân hàng TMCP Quân Đội đã xác định các mục tiêu cụ thể cho sự phát triển trong năm 2021.
- Mục tiêu “ TOP 5, phấn đấu TOP 3 các NHTM về chất lượng và hiệu quả, dẫn đầu về số”
MB tiếp tục thực hiện tầm nhìn trở thành ngân hàng thuận tiện nhất, với mục tiêu phấn đấu đứng đầu về nền tảng số và nằm trong Top 3 ngân hàng bán lẻ tại thị trường Việt Nam.
Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Khánh Hội cam kết phát triển bền vững với phương châm “Tăng đột số, đột phá bán lẻ, an toàn – hiệu quả” Chi nhánh sẽ tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, nâng cao chất lượng dịch vụ và xây dựng nền tảng vững chắc Mục tiêu chính bao gồm tăng trưởng quy mô, kiểm soát chất lượng tín dụng, phát triển sản phẩm dịch vụ hướng tới khách hàng khu vực, đồng thời tập trung vào chuyển hướng sản xuất kinh doanh và phát triển nguồn nhân lực thông qua đào tạo cho cán bộ nhân viên.
Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng
Nâng cao chất lượng quản trị nợ
Chất lượng quản trị nợ tốt có thể mang lại lợi nhuận, giảm chi phí và tăng thị phần cho ngân hàng, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay bất động sản Rủi ro là yếu tố không thể tránh khỏi trong hoạt động ngân hàng, và quản trị rủi ro không phải là né tránh mà là xác định mức rủi ro chấp nhận được, từ đó áp dụng các biện pháp để kiểm soát rủi ro không vượt quá giới hạn cho phép Do đó, việc nâng cao kiểm soát nội bộ và quản trị rủi ro là rất cần thiết cho hoạt động tín dụng của ngân hàng.
- Duy trì tỷ lệ an toàn nợ, giám sát chặt quy trình quản trị nợ, nợ xấu chuẩn dưới 1%, nợ quá hạn chuẩn dưới 2%
- Tích cực hơn trong việc thu thập thông tin, phát hiện và kiểm soát rủi ro trong quá trình cho vay.
Để nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro, cần tăng cường công tác kiểm tra và kiểm soát chặt chẽ Việc nâng cao quản trị nợ cần bám sát quy trình nhận diện khách hàng, đồng thời thường xuyên tương tác với khách hàng nhằm kịp thời phát hiện và xử lý các rủi ro phát sinh.
Cần nâng cao tính thông minh trong hệ thống quản trị rủi ro tín dụng thông qua việc áp dụng các mô hình xếp hạng tín dụng, xác suất vỡ nợ (PD) và thực hiện dự án đánh giá mức độ đủ vốn (ICAAP).
Tăng cường hoạt động marketing
Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt hiện nay, hoạt động marketing trở thành yếu tố thiết yếu cho các ngân hàng Hầu hết các ngân hàng đều cung cấp sản phẩm tương tự nhau, do đó, việc xây dựng chiến lược marketing hiệu quả giúp tạo sự khác biệt và thu hút khách hàng là vô cùng quan trọng.
Ngân hàng cần nhanh chóng triển khai các hoạt động marketing để đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai của khách hàng Việc nắm bắt thông tin kịp thời sẽ giúp ngân hàng xây dựng chính sách khách hàng hợp lý, từ đó giữ chân khách hàng cũ và thu hút thêm khách hàng mới từ đối thủ cạnh tranh và khu vực khác.
Để nâng cao hiệu quả phát triển khách hàng, cần tăng cường mở rộng tệp khách hàng và đẩy mạnh công tác tiếp thị Điều này bao gồm việc thu hút khách hàng sử dụng các kênh phân phối hiện đại như Internet Banking, SMS banking, Mobile banking và App Chat Việc ứng dụng các kênh phân phối này sẽ giúp quảng bá sản phẩm dịch vụ hiệu quả hơn và tiếp cận khách hàng một cách nhanh chóng.
Trong thời đại công nghệ 4.0, khách hàng dễ dàng tiếp cận sản phẩm bất động sản qua internet, vì vậy việc tăng cường marketing online trên các nền tảng như hội nhóm, Facebook và Zalo là rất cần thiết Đồng thời, cần nâng cao khả năng cho vay bán sỉ trong lĩnh vực bán lẻ, kết nối với các công ty bất động sản và khai thác bán chéo giữa SMB và CIB.
Văn hóa kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và giữ chân khách hàng, tạo ra lợi thế cạnh tranh cho ngân hàng Do đó, các chi nhánh cần chú trọng xây dựng và phát huy hình ảnh văn hóa kinh doanh tích cực để nâng cao hiệu quả hoạt động và tăng cường sự trung thành của khách hàng.
Cải tiến chất lượng dịch vụ
Các ngân hàng hiện đang cạnh tranh khốc liệt về chất lượng dịch vụ, chú trọng vào phát triển quy mô, mở rộng mạng lưới, tăng cường tiềm lực vốn và ứng dụng công nghệ thông tin Để nâng cao hiệu quả kinh doanh, các ngân hàng cần xây dựng chiến lược phù hợp, phát huy các nền tảng công nghệ, và đầu tư vào hệ thống công nghệ thông tin để cải thiện giao dịch trực tuyến, phục vụ khách hàng tốt hơn Đồng thời, việc giải đáp nhanh chóng thắc mắc của khách hàng qua trung tâm tư vấn trực tuyến và áp dụng công nghệ trong quản lý khoản cho vay, đặc biệt là cho vay bất động sản, cũng rất quan trọng.
Ngân hàng cần tăng trưởng quy mô và phát triển dịch vụ bằng cách chọn lọc khách hàng đa dịch vụ để nâng cao hiệu quả hoạt động Việc liên kết với thị trường nhà đất và tham gia tích cực vào các nhóm bất động sản sẽ giúp tìm kiếm nhu cầu khách hàng Ngân hàng tiếp tục duy trì cho vay nhà đất và đẩy mạnh cho vay cho Vin, An Gia, cùng với sản xuất kinh doanh để tạo lợi thế cạnh tranh Đồng thời, mở rộng mối quan hệ với các đơn vị hỗ trợ và cơ quan quản lý nhà đất sẽ giúp ngân hàng nắm bắt định hướng quy hoạch, cung cầu và tình hình biến động trong tương lai.
Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Cán bộ tín dụng đóng vai trò quan trọng trong toàn bộ quy trình cho vay bất động sản, từ tiếp thị, thẩm định đến quyết định cho vay và thu hồi vốn Kết quả cho vay phụ thuộc chủ yếu vào trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của họ Trong bối cảnh nhiều ngân hàng trong và ngoài nước xuất hiện với công nghệ và sản phẩm tương tự, việc nâng cao chất lượng phục vụ của đội ngũ nhân viên trở thành yếu tố cạnh tranh then chốt Do đó, việc duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng hiện tại và tương lai là rất cần thiết.
MB Khánh Hội cần liên tục cải thiện chất lượng đội ngũ nhân viên để đạt được hiệu quả và năng suất lao động cao hơn Việc nâng cao năng lực chuyên môn và đầu tư vào đào tạo thường xuyên là rất quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh và hội nhập hiện nay Đồng thời, rủi ro đạo đức trong hệ thống ngân hàng đang trở thành một vấn đề đáng lo ngại mà xã hội đang chú ý.
MB Khánh Hội cần tập trung vào việc tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực, thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn chuyên môn để nâng cao kỹ năng cho cán bộ Cần tăng cường giáo dục và nâng cao tinh thần trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của nhân viên Đồng thời, cần triệt tiêu tình trạng tham nhũng và tiêu cực ở mọi cấp, áp dụng hình thức xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp vi phạm Hơn nữa, việc bồi dưỡng cán bộ cho ngân hàng cần được thực hiện đúng người, đúng việc để tránh lãng phí chi phí đào tạo.
Kiến nghị
Ngân hàng TMCP Quân Đội
Ngân hàng TMCP Quân Đội cần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống mạng lưới đa kênh, tập trung vào cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng tốc độ xử lý hồ sơ nhằm đạt vị trí Top 1 về tốc độ Cần đổi mới phương pháp quản lý chất lượng đồng bộ đa kênh, áp dụng đo lường trực tuyến và tăng cường tự động hóa trong hệ thống ngân hàng, đồng thời hoàn thiện tính năng App chat để nâng cao tương tác và trải nghiệm khách hàng trên các kênh online Ngoài ra, ngân hàng cũng cần triển khai các giải pháp tăng trưởng kinh doanh, hoàn thiện và phát triển các mô hình ngân hàng cộng đồng, IB, FDI, cải tiến hệ thống quản lý quy trình nghiệp vụ BPM và quản trị quan hệ khách hàng, tập trung vào marketing, bán hàng và phát triển sản phẩm theo nhu cầu của khách hàng nhằm nâng cao tính cạnh tranh.
Việc củng cố giá trị văn hóa của MB và văn hóa doanh nghiệp cần được chú trọng để tạo sự gắn kết trong môi trường làm việc, nâng cao giá trị con người và phát huy nét văn hóa riêng của MB, từ đó xây dựng niềm tin trong lòng khách hàng Ngân hàng nên thành lập quỹ đầu tư cho tài năng trẻ, hỗ trợ sinh viên xuất sắc tại các trường đại học, khuyến khích họ nghiên cứu, học tập, rèn luyện phẩm chất và cam kết làm việc tại MB Khánh Hội trong tương lai.