Chuyên đề thực tập thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay thế chấp tại ngân hàng tại công ty cổ phần giám định và thẩm định giá tài sản việt nam vae

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING Tố tn gh iệ p - tậ p CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ên đề th ực “Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay chấp ngân hàng Công ty cổ phần giám định thẩm định giá tài sản Việt Nam(VAE)” Giáo viên hướng dẫn : Th.S Trần Việt Hà : Hà Trọng Đại Lớp chuyên ngành : Thẩm định giá 54 Mã sinh viên : CQ11124777 Ch uy Sinh viên thực Hà Nội – 05/2016 Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục từ viết tắt iệ gh Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn TĐV: Thẩm định viên BĐS: Bất động sản GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CTXD: Cơng trình xây dựng TSSS: Tài sản so sánh TSTĐ: Tài sản thẩm định CLCL: Chất lượng lại TNHH: Trách nhiệm hữu hạn BTCT: Bê tông cốt thép TSTĐ: Tài sản thẩm định p Công ty VAE/ Công ty: Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam TĐG: Thẩm định giá SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ Bảng 2.1 Biểu đồ tỷ lệ tài sản thẩm định chia theo mục đích thẩm định giá 25 Bảng 2.2 Một số khách hàng tiêu biểu công ty VAE hoạt động thẩm định giá bất động sản 26 Bảng 2.3 Các dự án tiêu biểu Công ty VAE 27 p Bảng 2.4 Chi tiết diện tích mục đích sử dụng đất .37 iệ Bảng 2.5 Ước tính giá trị CTXD đất .41 gh Bảng 2.6 Thông tin tài sản so sánh 43 tn Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh ước tính giá trị đất 45 Bảng 2.8 Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định .47 Tố Bảng 2.9 Đặc điểm trạng cơng trình xây dựng đất 50 p Bảng 2.10 Bảng chi tiết tỷ lệ cịn lại cơng trình xây dựng đất 52 tậ Bảng 2.11 Chi tiết giá trị cơng trình xây dựng đất 54 ực Bảng 2.12 Đặc điểm trạng cơng trình xây dựng đất .58 Bảng 2.13 Thông tin tài sản so sánh 62 th Bảng 2.14 Bảng điều chỉnh yếu tố theo tiêu chí 63 đề Bảng 2.15 Lợi quyền thuê đất năm lại .65 Bảng 2.16 Tổng hợp giá trị tài sản thẩm định 78 ên Sơ đồ 1.1 Sơ đồ tổ chức Công ty VAE 22 uy Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá tài sản Công ty VAE 31 Sơ đồ 2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản Phịng Định giá tài sản Công Ch ty Quản lý nợ Khai thác tài sản MB.AMC .34 SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp p 1.1.1 Bất động sản chấp iệ 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản chấp .6 gh 1.1.3 Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp tn 1.2 Giới thiệu tổng quan Công ty VAE .20 Tố 1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển .20 1.2.2 Cơ cấu tổ chức lĩnh vực hoạt động 21 p CHƯƠNG THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN tậ THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH ực TÀI SẢN VIỆT NAM 25 th 2.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty VAE 25 đề 2.2 Kết hoạt động kinh doanh thời gian qua định hướng phát triển năm tới 27 2.2.1 Kết hoạt động kinh doanh .27 ên 2.2.2 Định hướng phát triển năm tới 28 uy 2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp VAE Ch 28 2.3.1 Cơ sở pháp lý 28 2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 30 2.3.3 Phân tích số tình thẩm định giá bất động sản chấp Công ty VAE 36 SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG HIỆU QUẢ CAO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM .83 3.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá 83 3.2 Hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thông tin .83 p 3.3 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 84 iệ 3.4 Xác định hệ số chiết khấu phù hợp, đáng tin cậy .86 gh 3.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá 87 tn 3.6 Một số giải pháp khác .89 Tố 3.7 Một số kiến nghị với quan quản lý Nhà nước .89 KẾT LUẬN 91 p DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .92 Ch uy ên đề th ực tậ PHỤ LỤC .93 SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp 1 Tính cấp thiết đề tài LỜI MỞ ĐẦU uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Trong năm gần đây, Việt Nam, hoạt động thẩm định giá phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngũ cán thẩm định giá ngày chuyên nghiệp Tuy nhiên, thực tế, kết định giá cịn mang tính chưa thống số nơi Việc định giá xác làm giảm thiệt hại cho Nhà nước tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá bất động sản Đối với Việt Nam hoạt động thẩm định giá ngành mẻ, lại có thuận lợi phát triển sau nên kế thừa thành tựu nhiều nước khác, nhiên áp dụng cho điều kiện thực tế Việt Nam công tác thẩm định giá cịn nhiều khó khăn Hiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam cịn bất cập cơng tác xác định giá trị bất động sản, cần có giải pháp từ phía cơng ty thẩm định sách từ phía Nhà nước Thẩm định giá bất động sản hoạt động cần thiết đời sống bất động sản có giá trị lớn tổng giá trị tài sản quốc gia Trong thời gian thực tập Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam em định chọn đề tài "Một số giải pháp nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Giám định Thẩm định tài sản Việt Nam (VAE)”, việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác thẩm định giá bất động sản làm hoạt động nâng cao chất lượng, tạo niềm tin uy tín khách hàng Ch Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, phương pháp định giá số liệu thu thập từ cuối tháng năm 2016 đến hết quý II năm 2016 Mục tiêu nghiên cứu  Hệ thống hóa mặt sở khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản chấp  Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Từ đánh giá kết đạt hạn chế tồn nguyên nhân SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Chuyên đề tốt nghiệp SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp  Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng nghiên cứu đề tài bao gồm: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp logic, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, iệ p Kết cấu đề tài Kết cấu đề tài (ngoài phần: lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo,…) gồm chương: Tố tn gh Chương Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Chương Thực trạng thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam Ch uy ên đề th ực tậ p Chương Một số giải pháp nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM 1.1 Tổng quan hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản iệ p  BĐS tài sản có giá trị lớn quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biêt, điều kiện tối thiểu sống xã hội loài người đảm bảo cho trình tồn phát triển Theo quy định điều 181 Bộ Luật Dân Viêt Nam năm 2005: BĐS bao gồm: p Tố tn gh  Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng, chất lượng đất đai đó) đề th ực tậ  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,… (những nhà bạt gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản cơng cụ lao động) + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… xây dựng gắn liền với đất đai Ch uy ên + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị công chúng không thay đổi khơng phải bất động sản máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác) + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định  Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 Chuyên đề tốt nghiệp + Các tài sản khác pháp luật quy định  Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường quản lý Nhà nước Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không hồn hảo, mang tính độc quyền Nó tổng thể giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, có hợp pháp giao dịch dân BĐS địa điểm cụ thể thời gian định Tố tn gh iệ p 1.1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp BĐS chấp BĐS sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu BĐS BĐS chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta coi BĐS tài sản di dời Do BĐS chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh, tài sản khác gắn liền với đất đai Ngồi cịn bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ BĐS chấp tậ p 1.1.1.3 Phân loại bất động sản chấp BĐS chấp bao gồm: ực  Nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đề th  Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: + Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp/tiền chuyển nhượng đất trả nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Ch uy ên + Quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004, sử dụng tiền thuê đất ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà ghi nhận nợ khơng phải hồn trả tiền th đất theo quy định pháp luật đất đai + Quyền sử dụng đất (không phải đất thuê) hộ gia đình, cá nhân + Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế trả tiền thuê đất cho thời gian thuê + Quyền sử dụng đất thuê tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 trả tiền thuê đất cho thời gian SV: Hà Trọng Đai Lớp: Thẩm định giá 54 85 Chuyên đề tốt nghiệp - Xây dựng phần mềm riêng cho việc quản lý hồ sơ để phát tài sản thẩm định giá tránh trùng lặp trình nhận tài sản cần thẩm định mà Công ty không biết, sở để cán thẩm định giá làm tư liệu tham khảo giá ực tậ p Tố tn gh iệ p - Ngồi thời đại bùng nổ thơng tin nay, với đa dạng nguồn thông tin, yêu cầu thu thập xử lý thông tin cao Thông tin thu thập để phục vụ cho công tác TĐG cần phải đầy đủ, kịp thời, có độ tin cậy cao Do cần xây dựng hệ thống cung cấp thông tin, hệ thống thông tin nội thuận tiện, đại giúp cho việc truy cập thơng tin cách nhanh chóng Tổ chức hệ thống thu thập, xử lý, lưu trữ quản lý thông tin nhằm cung cấp thông tin kịp thời phục vụ cho công tác TĐG tài sản - Thêm vào đó, thẩm định viên cần có kiến thức chuyên môn vững lĩnh vực thẩm định giá, nắm bắt thị trường tài sản nước tích lũy vốn kinh nghiệm định nghề Từ đó, dần xây dựng quan điểm tài sản cách vận dụng phương pháp thẩm định giá riêng cho Do tài sản, đặc biệt bất động sản, có tính cá biệt cao, thẩm định viên sử dụng nhiều phương pháp khác để thẩm định giá tài sản, để đưa kết xác đề th - Về phía quan quản lý nhà nước, cần có văn ban hành hướng dẫn cụ thể việc áp dụng phương pháp thẩm định giá Đặc biệt tài sản đặc thù, cá biệt, khó có thơng tin so sánh khơng tìm tài sản tương tự, cần có hệ thống liệu sở, xây dựng quy chế riêng để việc thẩm định giá tài sản khách quan, minh bạch Ch u yê n 3.3 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực - Nên tập trung nâng cao mặt số lượng chất lượng cho cán thẩm định giá Vì khối lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định giá Công ty lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán thẩm định Bên cạnh đó, tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo khóa học đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên (tùy theo kinh phí Cơng ty mà cử cán học), chữ ký thẩm định viên có giá trị pháp lý xảy tượng tranh chấp - Việc đào tạo đào tạo lại cán thẩm định giá phải coi thường xuyên, liên tục Công tác đào tạo cần tập trung vào số vấn đề tăng cường hình thức đào tạo tập trung, kết hợp hình thức tập huấn chỗ, hình thức đào tạo nhằm làm cho cán thẩm định giá nắm bắt số nghiệp vụ định thời gian ngắn như: SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 86 Chuyên đề tốt nghiệp + Tổ chức buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ + Thảo luận vướng mắc công tác định giá, văn bản, quy trình nghiệp vụ + Phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chun mơn, nghiệp vụ, tránh tụt hậu trước thay đổi kinh tế, cơng nghệ q trình phát triển hội nhập ngân hàng Ch u yê n đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p - Đi đơi với việc đào tạo, việc tuyển dụng cán định giá phải thực tốt, quy định ngành cần tuyệt đối có công khâu tuyển dụng Tiêu chuẩn tuyển dụng cán định giá cần có là: + Tiêu chuẩn đạo đức (liêm khiết, trung thực, tự tin, tháo vát) + Tiêu chuẩn chun mơn (học vấn, trình độ nghiệp vụ) + Tiêu chuẩn thể chất (sức khoẻ, hình thức,…) - Có sách sàng lọc, sử dụng có hiệu đội ngũ cán thẩm định giá Hàng năm cần thực việc rà soát, đánh giá phân loại cán thẩm định để có hướng đào tạo, bổ sung kịp thời tránh thiếu hụt đội ngũ cán Trong điều kiện chế thị trường sách đãi ngộ hợp lý tiền lương, tiền thưởng, hệ số tiền lương, có ý nghĩa quan trọng đội ngũ có cống hiến nhiều nhất, chịu áp lực nhiều cơng việc mang tính rủi ro cao Có vậy, đội ngũ cán thẩm định giá phát huy khả nhiệt tình lâu dài Đồng thời thực chế thưởng, phạt nghiêm minh, tạo bầu khơng khí thi đua, khuyến khích, sáng tạo, phát huy trách nhiệm quyền hạn cá nhân Những cán thẩm định giá có đạo đức tốt, yêu ngành, yêu nghề, có khả tiếp thị, kinh doanh tốt, mang lại hiệu cao cho Cơng ty có chế độ khen thưởng xứng đáng nâng lương trước hạn đồng thời xử phạt nghiêm khắc cán thẩm định vi phạm quy định quy trình thẩm định giá, đạo đức thẩm định viên,… - Tăng cường tính kỷ luật, tính kỷ cương cán thẩm định giá Thường xuyên quán triệt cho cán thẩm định giá chức năng, vai trị, nhiệm vụ cơng tác, từ cán thẩm định giá xác định vị trí Thực nghiêm quy trình nghiệp vụ cơng tác, chấp hành hồn thành tốt nhiệm vụ phân cơng Nâng cao tính chủ động cơng tác; phối hợp với đồng nghiệp, giải cơng việc Tính kỷ luật kỷ cương cán định giá, việc thân cán định giá tự điều chỉnh, rèn luyện việc giáo dục đoàn thể, thắt chặt vấn đề quản lý cán lãnh đạo quan yếu tố quan trọng để hướng hành vi cán định giá hướng - Trong công tác quản lý, phải thường xuyên quan tâm, xác định nhiệm vụ trị, tư tưởng cho đội ngũ cán thẩm định giá Kiên không sử dụng SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 87 Chuyên đề tốt nghiệp cán thiếu lĩnh trị, lĩnh kinh doanh, thiếu trung thực, không công tâm, lực, làm công tác thẩm định giá Quản lý cán thẩm định giá công việc, sinh hoạt cách chặt chẽ, khoa học gh iệ p 3.4 Xác định hệ số chiết khấu phù hợp, đáng tin cậy Để xác định xác hệ số chiết khấu cho BĐS khác nhau, trước hết thẩm định viên cần nắm rõ mục đích sử dụng bất động sản tìm hiểu rủi ro sử dụng mục đích khác nhau, đồng thời nắm tình hình phát triển lĩnh vực kinh tế gắn liền với mục đích sử dụng bất động sản Tuy nhiên, việc đòi hỏi nhiều thời gian yêu cầu thẩm định viên có trình độ chun mơn sâu rộng để nắm bắt xử lý thông tin nhiều lĩnh vực khác ực tậ p Tố tn Do để tính tốn hệ số chiết khấu sát với thực tế tiết kiệm thời gian kinh phí cho Cơng ty, thẩm định viên tham khảo số liệu hệ số rủi ro tiêu khác số website chuyên thống kê như: div.gov.vn, hay trang web Tổng cục Thống kê,… để có thêm việc xác định hệ số chiết khấu Hiện nay, có nhiều cơng thức khác để tính tốn tiêu đưa hệ số chiết khấu, ví dụ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 phương pháp thu nhập có ba cách xác định tỷ suất vốn hóa (một yếu tố tạo nên hệ số chiết khấu) là: Ch u yê n đề th Cách 1: Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư khơng rủi ro + Phụ phí rủi ro Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hố vào bình quân gia quyền tỷ suất thu hồi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: M x Rm + (1 - M) x Re = R0 Trong đó: R0: tỷ suất vốn hóa M: tỷ trọng vốn vay ngân hàng tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: tỷ suất thu hồi vốn, Re: lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư Cách 3: Tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần TĐG xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hóa tài sản tương tự thị trường Tỷ suất vốn hóa tài sản tính cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán Ngồi có số phương pháp mơ hình xác định tỷ suất vốn hóa hệ số rủi ro đầu tư mô hình CAMP, mơ hình APM hay mơ hình Ellwood, sử dụng cơng thức phức tạp để tính tốn tiêu dẫn đến hệ số chiết khấu SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 88 Chuyên đề tốt nghiệp Trên thực tế, để xác định hệ số chiết khấu theo mơ hình địi hỏi nhiều thời gian cơng sức, vượt ngồi khả thẩm định viên giới hạn thời gian hợp đồng thẩm định giá Do đó, Cơng ty lựa chọn áp dụng tỷ lệ lãi vay kì hạn 12 tháng để tính tốn hệ số chiết khấu, dẫn để sai lệch định kết TĐG song phương án nhanh để lựa chọn hệ số có tính thuyết phục báo cáo thẩm định giá gh iệ p 3.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá Tùy trường hợp tài sản cần TĐG cụ thể, chuyên viên TĐG cần áp dụng phương pháp cho phù hợp, phương pháp khác sử dụng ngồi phương pháp phù hợp nhằm mục đích kiểm tra lại kết Ch u yê n đề th ực tậ p Tố tn Phương pháp so sánh lựa chọn trường hợp chất lượng thông tin phải đầy đủ, phù hợp, đáng tin cậy kiểm tra điều kiện thị trường tương đối ổn định, phương pháp thường phương pháp chung để thẩm định giá BĐS dùng cho mục đích mua bán, chấp thường dùng Phương pháp chi phí thường áp dụng để thẩm định giá BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện , đặc biệt công trình cơng cộng có thơng tin thị trường để so sánh Đây phương pháp lựa chọn để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác Phương pháp thu nhập dùng để thẩm định BĐS có lại khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước hợp lý nhà hàng, khách sạn, dự án đầu tư, Phương pháp thặng dư dùng thẩm định giá BĐS có tiềm phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao Phương pháp sử dụng cho đất trống để xây dựng đất có CTXD đất cải tạo phá dỡ xây dựng cơng trình đất Phương pháp lợi nhuận sử dụng để thẩm định giá cho tài sản đặc biệt khách sạn, rạp chiếu bóng tài sản khác mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản Công ty nên khuyến khích thẩm định viên áp dụng phương pháp thẩm định giá tài sản tiên tiến Phương pháp đầu tư phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp tiên tiến nước phát triển sử dụng rộng rãi Đây phương pháp khoa học đại dựa dòng thu nhập đem lại cho chủ sở hữu tài sản Phần lớn nhà đầu tư mong muốn tài sản mang lại thu nhập cho SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 89 Chuyên đề tốt nghiệp tương lai, họ thường ước đốn tổng thu nhập để từ định giá mua định có nên mua hay khơng Hơn nữa, phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp đầu tư áp dụng với tất loại tài sản bao gồm bất động sản, động sản máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hay tài sản tài cổ phiếu, trái phiếu, thương phiếu, p Các thẩm định viên nên áp dụng linh hoạt phương pháp TĐG kết hợp với văn bản, quy định pháp luật để tiến hành xác định giá tài sản cần thẩm định Lấy ví dụ phân tích việc thẩm định giá trị Trường Trung học Dân lập Kinh tế - Kỹ thuật gh iệ Ba Đình bao gồm quyền sử dụng 42.000 m đất tài sản gắn liền với đất đất số 15, tờ đồ số 8, thôn Trung Hậu, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc, thôn Trung Hậu, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, ta cần sử ực tậ p Tố tn dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập để ước tính giá trị lợi quyền sử dụng đất áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị CTXD đất Bên cạnh đó, chuyên viên nên sử dụng thêm phương pháp thẩm định giá khác làm phương pháp tham chiếu với phương pháp q trình thẩm định BĐS mang tính đầu tư (như khách sạn, văn phịng cho th) Đây sở đối chiếu, so sánh phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận phương pháp nhạy cảm với biến động thị trường Ch u yê n đề th Chúng ta nên đề cập tới điều quan trọng liên quan tới rủi ro ngân hàng Khi khách hàng vay ngân hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng phải phát tài sản bảo đảm, nhiên thời điểm xác định giá trị tài sản bảo đảm thời điểm phát tài sản chênh lệch khoảng thời gian dài Trong khoảng thời gian xảy đến biến động với tài sản bảo đảm việc tài sản bảo đảm không giữ giá trị ban đầu khiến cho ngân hàng thu hồi khoản tiền cho vay Với phương pháp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí việc đánh giá giá trị tài sản dựa tài liệu chứng thị trường thời điểm nên phản ánh biến động tài sản tương lai Nhưng với phương pháp đầu tư phương pháp dòng tiền chiết khấu, việc đánh giá giá trị tài sản bảo đảm dựa vào liệu tương lai tài sản đương nhiên bao hàm biến động tài sản bảo đảm Như vậy, phương pháp phù hợp với đặc thù hoạt động định giá ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước nên khuyến khích việc sử dụng phương pháp hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 90 Chuyên đề tốt nghiệp gh iệ p 3.6 Một số giải pháp khác - Ban hành quy định quản lý doanh nghiệp thẩm định giá chất lượng hoạt động thẩm định chất lượng thẩm định viên Thắt chặt quy định thành lập công ty thẩm định giá nhằm tăng chất lượng dịch vụ thẩm định giá nói chung nước - Xây dựng hệ thống phân loại tín nhiệm doanh nghiệp thẩm định giá Bộ Tài Chính chủ trì để đánh giá chất lượng doanh nghiệp theo hạng, giúp cho người sử dụng dịch vụ có nhìn xác chất lượng hoạt động thẩm định giá Ngoài cần thêm hệ thống sát hạch, kiểm soát thẩm định viên tránh tình trạng người ngồi ngành, không nắm vững kiến thức thẩm định giá, tham gia hoạt động thẩm định giá dẫn đến việc đưa kết luận khơng xác giá trị tài sản tậ p Tố tn - Quy định cách chi tiết cụ thể nội dung bắt buộc phải có báo cáo biên thẩm định giá tài sản sở liệu, cách điều chỉnh, tính tốn để có kết nhằm tránh tượng khách hàng cán thẩm định giá thông đồng với việc nhận tài sản thẩm định giá trị tài sản thẩm định giá - Nâng cao trách nhiệm đạo đức cán thẩm định việc thẩm định giá trị tài sản Ch u yê n đề th ực 3.7 Một số kiến nghị với quan quản lý Nhà nước Công tác định giá BĐS chấp có vai trị quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, việc nâng hiệu cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng cơng ty TĐG cần thiết Mặt khác, có nhiều yếu tố bên bên ngồi có ảnh hưởng tới hoạt động chấp BĐS, đặc biệt sách Chính phủ Bộ ngành liên quan Để việc quy định hình thức thẩm định giá BĐS chấp thực có hiệu thực tế việc định hướng Chính phủ yếu tố vơ quan trọng Chính phủ việc quy định điều kiện, thủ tục nhận BĐS cịn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở lớp định giá có chuyên gia ngồi nước đào tạo nhằm nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Trong điều kiện thị trường BĐS song song với việc ban hành văn bản, Nhà nước nên quy định rõ ràng thông tin phổ biến thơng tin khơng phổ biến, thành lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, quy định đến ngân hàng người dân Sau số kiến nghị em nhằm nâng hiệu cao công tác thẩm định giá BĐS chấp Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam: - Xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS khu vực khác địa bàn thành phố cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 91 Chuyên đề tốt nghiệp - Tạo mối quan hệ với trung tâm định giá Sở Tư pháp - Cần có cán chuyên sâu phụ trách lĩnh vực thẩm định giá BĐS chấp - Tăng cường quản lý bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn định giá, tạo điều kiện cho cán bộ, chuyên viên thẩm định giá theo học lớp đào tạo thẩm định giá BĐS, có chứng hành nghề thẩm định giá iệ p - Bám sát quy định Chính phủ Ngân hàng Cơng thương Việt Nam tài sản chấp,… - Chính phủ cần có sách thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sách hỗ trợ khuyến khích doanh nghiệp gh - Sử dụng thêm phương pháp thẩm định giá khác làm phương pháp tham tn chiếu với phương pháp q trình thẩm định BĐS mang tính đầu tư (như khách sạn, văn phịng cho th) Đây sở đối chiếu, so sánh phương nhạy cảm với biến đổi thị trường Tố pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận phương pháp p - Thường xuyên cập nhật văn pháp luật thẩm định giá, đồng thời xây tậ dựng hệ thống ngân hàng liệu thẩm định giá Ch u yê n đề th ực - Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng, kiểm tra kiến thức đội ngũ nhân viên; hợp tác đào tạo với trường chuyên đào tạo thẩm định giá, với tô chưc thẩm định giá nước quôc tế; đồng thời tạo môi trường làm việc thoải mái, để nhân viên cống hiến tối đa lực sức lực SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 92 Chuyên đề tốt nghiệp KẾT LUẬN tậ p Tố tn gh iệ p Hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng ngày khẳng định vị trí vai trị quan trọng kinh tế thị trường Đối với Việt Nam, hoạt động thẩm định giá lĩnh vực mẻ có nhiều tiềm để phát triển Định giá tài sản chấp việc làm có ý nghĩa quan trọng Ngân hàng để đảm bảo cho việc sử dụng vốn có hiệu xu phát triển thời gian không xa Thẩm định giá bất động sản chấp trình phức tạp, cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định, thủ tục, nhiên văn pháp luật ban hành cho hoạt động nhiều chồng chéo, bất hợp lý nhiều khe hở Để nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp, quan Nhà nước, cấp lãnh đạo, điều hành Ngân hàng cần quan tâm việc ban hành, sửa đổi văn pháp luật cho phù hợp với xu phát triển chung hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp giới Bên cạnh cần có chung tay góp sức doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá việc góp ý, đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện văn pháp luật, khiến chúng thực phù hợp với thực tiễn trình thẩm định giá yê n đề th ực Trong thời gian thực tập Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, em có hội tiếp cận với kiến thức thực tế, công việc thực tế chuyên viên thẩm định trình thực hoạt động thẩm định giá, áp dụng kiến thức học nhà trường vào thực tiễn Đây hành trang bổ ích cho đường nghiệp em sau Do thời gian nghiên cứu lực nghiên cứu hạn chế, chuyên đề em nhiều vấn đề chưa phân tích kỹ lưỡng Em mong nhận đóng góp kiến thầy để làm hoàn thiện Ch u Để hoàn thành chuyên đề này, em xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam nhiệt tình giúp đỡ đóng góp ý kiến Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Ngọc Quang nhiệt tình hướng dẫn em thời gian thực tập vừa qua Em xin chân thành cảm ơn! SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 93 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá, 2, NXB Hà Nội, 2007 gh iệ p Giáo trình “Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá”, TS Vũ Minh Đức, Bộ môn Định giá, Khoa Marketing, NXBTrường Đại học Kinh tế Quốc dân, 2011 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 1) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 2) Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3) ực tậ p Tố tn Bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế, IVSC, 2005 Số 33/2005/QH11 Quốc Hội: Bộ Luật Dân Luật số 11/2012/QH13 Quốc hội : Luật Giá Luật số 63/2006/QH11 Quốc hội : Luật Kinh doanh bất động sản 10 Hồ sơ lực Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam, 2014 11 Quy trình thẩm định giá Phịng Định giá tài sản Cơng ty Quản lý nợ Khai thác tài sản MB.AMC, 2013 Ch u yê n đề th 12 Hồ sơ thẩm định giá Công ty Cổ phần Giám định Thẩm định Tài sản Việt Nam SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 93 Chuyên đề tốt nghiệp PHỤ LỤC SƠ ĐỒ KHU ĐẤT VÀ HÌNH ẢNH TÀI SẢN CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT THUỘC XÃ DUN THÁI, HUYỆN THƯỜNG TÍN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI th ực tậ p Tố tn gh iệ p S Ch u yê n đề Sơ đồ bất động sản cần thẩm định Hiện trạng đường vào khu vực tài sản SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Tổng thể tài sản nhìn từ đường Quốc lộ 1A Lớp: Thẩm định giá 54 94 Chuyên đề tốt nghiệp Hình ảnh đại diện cơng trình tn gh iệ p Tên tài sản Ch u yê n đề th ực tậ p Tố Nhà xưởng Nhà điều hành kỹ thuật SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 95 Chuyên đề tốt nghiệp Hình ảnh đại diện cơng trình đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Tên tài sản Ch u yê n Nhà đa SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 96 Chuyên đề tốt nghiệp Hình ảnh đại diện cơng trình tn gh iệ p Tên tài sản Ch u yê n đề th ực tậ p Tố Nhà văn phòng Nhà bảo vệ SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 97 Chuyên đề tốt nghiệp Tên tài sản Hình ảnh đại diện cơng trình tậ p Tố tn gh iệ p Sân đường nội Ch u Trạm biến áp yê n đề th ực Cổng, tường rào SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54 98 Chuyên đề tốt nghiệp Hình ảnh đại diện cơng trình tậ p Tố tn gh iệ p Tên tài sản Ch u yê n đề th ực Bể nước SV: HÀ TRỌNG ĐẠI Lớp: Thẩm định giá 54