Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng tơi với cố vấn người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Thị Phương Thảo uậ t Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Đ án tố tn gh iệ p kỹ th Tác giả luận văn: Trần Đức Cường LỜI CẢM ƠN Qua thời gian nghiên cứu lý luận thực tế tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam” Tác giả xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương Thảo thầy, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, bảo, hướng dẫn tận tình uậ t đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này! Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả Đ án tố tn gh iệ p kỹ th Xin trân trọng cảm ơn! Trần Đức Cường DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng iệ p kỹ th NHNN uậ t Việt Nam gh NPV: Giá trị rịng tn IRR: Tỷ suất hồn vốn nội tố PP: Thời gian hoàn vốn án PI: số lợi nhuận Đ Sở QHKT/XD: Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng UBND: Ủy ban nhân dân VB: văn t uậ th kỹ p iệ gh tn tố án Đ MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .4 1.1 Dự án bất động sản hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản .4 1.1.2 Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.2 Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 10 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 10 1.2.2 Quy trình phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản: 11 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản t Ngân hàng thương mại 23 uậ CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN th BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ kỹ THƯƠNG VIỆT NAM 27 p 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ iệ thương Việt Nam 27 gh 2.1.1 Khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 27 tn 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng tố thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 28 án 2.2 Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 30 Đ 2.2.1 Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định: 30 2.2.2 Thực trạng công tác tổ chức thẩm định: .31 2.2.3 Phân tích thực trạng nội dung thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 32 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 55 2.3.1 Những kết đạt được: 55 2.3.2.Những hạn chế nguyên nhân 56 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG t MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM .60 uậ 3.1 Định hướng mục tiêu thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản th Ngân hàng .60 kỹ 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay ngân hàng 60 p 3.1.2 Định hướng mục tiêu công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất iệ động sản 61 gh 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản tn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 62 tố 3.2.1 Giải pháp .62 án KẾT LUẬN 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đ MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Dự án bất động sản hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản 1.1.1 Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.2 Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 18 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản .18 1.2.2 Quy trình phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.2.3 Nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.2.4 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 19 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19 t 1.3.2 Các nhân tố khách quan .19 uậ CHƯƠNG Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ngân th hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 kỹ 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ p thương Việt Nam 20 iệ 2.1.1 Khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 gh 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ tn thương Việt Nam 21 tố 2.1.3 Vai trị cơng tác thẩm định cho vay hoạt động kinh doanh án Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam: .22 2.2 Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng Đ thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 23 2.2.1 Phân tích thực trạng nội dung thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam .23 2.2.2 Ví dụ minh họa “ Thẩm định dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ hộ cao cấp The Pride” .46 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 66 2.3.1 Những kết đạt 2.3.2.Những hạn chế nguyên nhân 67 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM .70 3.1 Định hướng mục tiêu thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng 70 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay ngân hàng 70 3.1.2 Định hướng mục tiêu công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản 71 t 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản uậ Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 71 th 3.2.1 Giải pháp .71 kỹ 3.32.1 HoànTổ chức nâng cao kinh nghiệm thẩm định kiến thức thực tế p cán thẩm định lĩnh vực bất động sản thiện quy trình, nội dung, iệ phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 71 gh 3.32.2 Hoàn thiệnHoàn thiện nội dungthẩm định dự án đầu tư BĐS công tác tn thu thập thông tin thẩm định dự án: 73 tố 3.32.3 THoàn thiện công tác thu thập thông tin thẩm định dự ánổ chức nâng án cao kinh nghiệm thực tế cán thẩm định lĩnh vực bất động sản 74 3.32.4 Xây dựng sản phẩm cho vay tài trợ dự án bất động sản 75 Đ 3.32.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 76 KẾT LUẬN 77 PHỤ LỤC 78PHỤ LỤC 73 Phụ lục 1: Nội dung bảng thông số 78Phụ lục 1: Nội dung bảng thông số 74 Phụ lục 2: Bảng cân đối kế hoạchMột số mấu biểu phục vụ công tác thẩm định 795 Phụ lục 3: Bảng tính chi tiết tổng vốn đầu tư dự án The Pride 80 Phụ lục 4: Chi tiết chức cơng trình dự án The Pride 81 Phụ lục 5: Thông số dự án 83 Phụ lục 63: Bảng tính TOIThơng số dự án “ The Pride” 86 Phụ lục 74: Chi tiết chức công trình dự án “The PrideĐiều kiện phê duyệt cấp tín dụng cho khách hàng” 8793 Phụ lục 85: CácBảng tính chi tiết nguồn vốn đầu tư dự án “The Pride” bảng tính trung gian áp dụng doanh nghiệp sản xuất 8995 Phụ lục 9Phụ lục 6: Báo cao lưu chuyển tiền tệPhân bổ chi phí qua năm dự án “The Pride” 987 t Phụ lục 10Phụ lục 7: Mẫu báo cáo thẩm địnhDoanh thu dự kiến 10098 uậ Phụ lục 8: Cân đối nguồn tiền dự án 100 th Phụ lục 9: Kết kinh doanh ước tính 102 kỹ Phụ lục 10: Dòng tiền tính tốn hiệu dự án 104 p Phụ lục 11: Bảng tính TOI 106 tn gh iệ Phụ lục 12: Đề xuất điều kiện phê duyệt cấp tín dụng cho khách hàng 107 tố TÀI LIỆU THAM KHẢO .106TÀI LIỆU THAM KHẢO Đ PHỤ LỤC án 109 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam NHNN : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng NPV : Giá trị rịng IRR : Tỷ suất hồn vốn nội PP : Thời gian hoàn vốn PI : Chỉ số lợi nhuận Sở QHKT/XD : Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng UBND : Ủy ban nhân dân tn : Văn Đ án tố VB gh iệ p kỹ th uậ t BĐS 29 - Nguyên liệu Nguyên liệu A Thuế VAT đẩu vào Nguyên liệu B Thuế VAT đầu vào uậ th - t Nguyên liệu phụ - Nguyên liệu c Thuế VAX đ ầ u vào Nguyên liệu D Thuế VAT đ ầ u vào kỹ Nguyên liệu E Nhiôn liệu Thuế VAT dầu vào 11 Chỉ phí quàn lý, bán hàng gh iệ p - I Chi phí quàn lý phíln xưởng tố Chi phí thuỗ mướn nhà xường Thuế VAT tn Định phí án Chi phí tu bào trì thường xun ThuếVAT Đ Biến phí 11 Chi phí quản lý doanh nghiệp Định phí Chi phí thuê mướn văn phòng Thuế VAT Văn phòng phẩm, (liộn thoai Thuế V AT - • 30 Biến phí - Các chi phí theo mức sản xuất Thuế VAT III Chi phí bán hàng - t Định phí uậ Chi phí thuê mướn cửa hàng ThuếVAT th Chi phí tiếp thi chi phí khác ThuếVAT kỹ Biến phí Đ án tố tn gh iệ p I3ao bì, đóng gói ThuếÝAT Tổng cộng lỉiuế VAT drill vào 31 Bảng tính khấu hao Trường hợp trích khấu hao theo giá trị tài sản cố định theo tỷ lệ xác định hàng năm: Năm uậ th kỹ p iệ gh tn tố án - Nguyôn giá - Đầu tư tliôm irong kỳ - Khấu hao kỳ - Khấu hao luỹ kế - Giá tri lai cuối kỳ II Thiết bi - Nguyên giá - Đáu tư tliôm kỳ - Khấu hao kỳ - Kháu hao luỹ kế - Giá trị lai cuối kỳ III Chi phí đầu tư khác - Ngun RÌá - Đẩu lư thêm kỳ - Khấu hao kỳ - Khảu hao luỹ kế - Giá trị lai cuối kỳ IV Tổn^ cộnR - NguyênJ»iá - Đầu tư thêm kỳ - Khấu hao ƯOII? kỳ - Khảu hao luỹ kế - Giá trị lai cuối kỳ Nam I t Chi tiêu Nhà xưởng Đ • Năm Nám 1) 32 Thời gian khấu hao tài sản cố định dược tính theo quy định Bộ Tài chính, thống thường dịnh mức khấu hao áp dụng dể tính tốn dự án dược sử dụng sau: Đối với nhà xưởng: Thời gian khấu hao từ 10 dến 15 năm tương ứng tỷ lộ kháu hao 10%/nãm 6.7%/năm V o Đối với máy móc, dây chuyền thiết bị: Thời gian khấu hao từ 05 đến 07 năm lương ứng tỷ lệ khấu hao 20%/năm uậ t o th 14.3%/năm Để đơn giản tính tốn thường áp dụng phương pháp tính khấu hao dều o Nếu tính tốn dự án đầu tư tính khấu hao cho tồn tài sản cố định đầu tư o Nếu tính tốn dự án cải tạo, mù rộng tính tốn khau hao cho phần tài sản dầu tư tăng thêm, iệ p kỹ o gh phải xem xét mức trích khấu hao dang trích hàng năm thiết bị đầu tư để có dược quỹ khấu hao mộl cách Tổng khấu hao cùa sản phẩm án Năm (a) (b) = (a)*(b) Năm Năm Năm n Đ Chi ticu Sản lương sản phẩm Chi phí khấu hao/đơn vi sản phẩm Khấu hao cho sản phẩm Sàn hrơnR cùa sản phàm tố Trường hợp khấu hao tính theo tỷ lệ phân bổ giá trì khấu hao í heo don vi sàn phẩm o tn xác Bảng tính nhu cầu vốn lưu động Khoản mục Sỏ' ngày dự trữ Số vòng quay (=360/sỏ ngày dự trữ) Nhu Cầu tiẻn Itìăt tối thiểu Các khoản phải thu Nhu cáu Nâin Năm Năm 11 33 Đ án tố tn gh iệ p kỹ th uậ t Hàng tổn kho - Nguyên vật liôu - Bán thành phẩm - Thảnh phẩm Các khoản phải trả Nhu cầu vốn lưu động Thay đổi nhu cồu vtín lưu động ỉ Cách tíntì tốn: đỏi với khoản có phương pháp xác định riêng * Nhu cầu tiền mặt tối thiểu: đưực xác định dựa trôn yếu tố sau: o Sô' ngày dự trữ: thông thường từ 10 - 15 lìgày o Bằng tổng klioận chi phí tiền mật năm (chi lương, chi phí quản lý ) chia cho số vịng quay Thơng thường dự án dơn giàn, nhu cầu liền mật tính iheo lỷ lệ % doanh thu Các khoản phải thu: o SỐ ngày dự trữ: dựa vào dặc điểm ngành hàng sách bán chịu t * • v/ th nghiệp uậ cùa doanh Bằng tổng doanh thu năm chia cho số vòng quay.- * Nguyên vật liệu: o Số ngày dự trữ: dựa vào (lặc điổm cùa nguồn cung cấp (ổn định hay không, ĩ iệ p kỹ o gh nước hay nước, thời gian vận chuyển ) (hường xác định riêng cho Bằng lổng chi phí cùa lừng loại nguyên vật liệu năm chia cho số vòng tố o tn loại án quay Bán thành phẩm: o vSố ngày dự trữ: dựa vào chu kỳ sản xuất kinh doanh o Bằng tổng giá vốn hàng bán năm chia cho số vòng quay * Thảnh pliẩm: o Số ngày dự trữ: dựa vào phương tlìức tiêu thụ tình hình Ihị trường o Bằng tổng giá vốn hàng bán nồm chia cho số vòng quay * Các khoản phải trả: ^ * Sô' ngày dự trữ: dựa vào sách bán chịu nhà cung cấp nguyên Đ * vật liệu o quay Bằng tổng chi phí ngũn vật liệu, nhiên liệu năm chia cho số vịng 35 Bủng 5: Tính tốn lịch vay vốn chi phí trả lãi vay Banu 5.1: Lịch vay vốn ngắn hạn chi phí trả lãi vay ngắn hạn - -■ ; - - ■ Dư nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ gốc kỳ Dư nợ cuối kỳ Nợ dài hạn đốn han trả Lãi vay kỳ Ghi chú: o NAin Nôm Nam Năm 11 Lịch vay trả nợ ngắn hạn vào Báo.cáo lưu chuyên tiền tộ nhu cầu t vốn lưu động dự kiến ban đầu phát sinh hàng năm dể tính tốn Thực chất dAy bước điều chỉnh lại hiệu dự án theo lình hình tiền Năm Nùin Năin 11 gh iệ p Năm tố tn Chỉ tiêu Dư nợ đẩu kỳ Vay kỳ Trả nợ gốc kỳ Dư nơ cuối kỳ Nơ dài han đến han trảLãi vay kỳ Trong đó: kỹ Bảng tính: lịch vay vốn trung dài hạn, chi phí trả lãi vay th mặt thiết hụt tạm thời cần phải vay vốn lưu dộng uậ o Vay kỳ: nhu cầu vay đầu tư bổ sung cùa dự án án o Trả nạ gốc kỳ: dựa vào lịch trả nợ dự kiến Đ Phụ lục 9: Báo cao lưu chuyển tiền tệ Chỉ tiêu Nam N:ìm N;1 I Dịng tiền từ hoạt động 111 Lợi nhuận ròng: lãi (+), 16 Khấu hao bàn (+) Chi plií trả lãi vay (+) Tăng, giảm nhu cầu VLĐ Dòng tiền ròng (lăng (-), giám (+) , II Dịng tiến tìr hoạt (lộng Chi phí đầu tư TSCĐ: (-) Vốn lưu dồng ban (lầu: (-) Giá tri thu hổi - Giá trị lý TSCĐ: (+) Năm 11 Diễn giai Bàng Bảng Bảng 5.1, 5.2 Bàng • Bàng Bàng Bàng Bảng 36 K/hoach cóp bảng 5.2 bàng 5.2 (a) (a) Bàn* 5.1, 5.2 Chính sách cty Dòng lợi, khen ticnthường): ròiiịỉ (-) IV Dòng tiến ròng cùa dự án - Dự trữ tiổn mặt dổu kỳ - Dư tién mặt cuối kỳ V Dòng 1ỈCI1 từ hoạt động = I+II+II1 = cuối kỳ trước = Đầu kỳ + IV = + 11 t Dòng tiền ròng III Dòng tiền lừ hoạt dộng tài Vốn tư có: (+) Vay dài han: (+) Trà nợ vay dài hạn: (-) Vay ngắn hạn: (+) Trả vốn vay ngốn hạn: (-) ố Chi phí trả lãi vay: (-) Chia cổ tức (chi quỹ phúc Đ th kỹ p iệ gh tố án (Payback Period) tn cùa dư án NPV IRR DSCR (*) Thời gian hoàn vốn uậ kinli doanh dầu tư (b) - Luỹ kếdònc tién -Hiện giá (lòng tiền - Luỹ k-ố hiộn giá dịng tidn VI Các chi tiơu đánh giá hiệu 37 Phụ lục 10: Mẫu báo cáo thẩm định BÁO CÁO THẨM ĐỊNH ( Đối với khách hàng có nhu cầu vay vốn trung hạn để đầu tư tài sản cố định ) K ính trình : I GIỚI THIỆU C HUNG VỀ KHÁC H HÀNG Tư cách phấp nhân: T ên công ty: uậ t Địa chỉ, điện thoại: Chức vụ : th Người đại diện: Chức vụ: kỹ Người uỷ quyền (Nếu có ) (Theo giấy uỷ quyền số ngày) iệ p Loại hình doanh nghiệp: gh Quyết định thành lạp: cấp ngày (với doanh nghiệp thành lập tn trước 01/01/2000 tố Số đăng ký kinh doanh: Ị , cấp ngày Ngành nghề kinh doanh theo giấy phép: án Vốn điều lệ: Nguồn vốn chủ sở hữu tính đến kỳ báo cáo gần nhất: Đ Lịch sử hình thành phát triển cùa Cơng ty Cơ cấu tổ chức o ỈỊ o C ổ đông, thành viên sáng lập Công ty o Đ ội ngũ qu ả n lý cùa Công ty o Người lao động C ô ng ty o S đ t ổ ch ứ c qu ả n l ý Công ty o Hoạt động sản xuất, kinh doanh cùa Công ty o Quan hệ với đối tác kinh doanh 38 o Lĩnh vực hoạt động, sản xuất kinh doanh Công ty o Khả sản xuất, tiêu thụ sản phẩm o Phân tích số tiêu tài o Lấy số liệu năm gần tính đ ế n thời ể m ph â n tích o Các số liệu tài chủ yếu sau: C hỉ tiêu Khả n ăng sinh lời Tổng anh thu N ăm Năm Tăng giảm Doanh thu uậ t l ợi nhuận ròng kỹ iệ tố tn gh Khả toán Khả toán nhanh Khả toán thời Các khoản ph ả i thu Nợ ngắn h ạn phải trả p Tỷ lệ lợi nhuận ròng /V ố n chủ sở hữu th Tỷ lệ lợi nhuận ròng / Doanh thu án T n kho Mức độ đảm bảo vốn cố định Đ Tài s ản cố đ ị nh Ngu n vốn cố định (Vốn chủ sở hữu + vay dài hạn) Chênh lệch tài sản cố định nguồn vốn cố định Tỷ suất đầu tư TSCĐ Tổng tài sàn Khả độc lập tài ; 39 Tổng nguồn vốn Vốn chủ sở hữu T ỷ suất tài trợ Chu kỳ kinh anh ị S ố vòng luân chuy ển h àng dự trữ SỐ n g ày dự trữ bình qn Số vịng thu khoản phải thu t Số ngày trung bình thu khoản ph ả i thu uậ Chu kỳ kinh doanh Phân tích tình hình tài : - Quan hệ với Tổ chức tín d ụng khác: kỹ THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ NHU CẨU VAY VỐN CỦA p III GIỚI th gh iệ KHÁCH HÀNG Sự cần thiết đầu tư 13 C sở pháp lý cùa d ự án 14 Đối tượng đ ầu tư cùa dự án 15 Địa điểm đầu tư 16 Tổ c h ức nhân d ự án 17 Tổng vốn đầu t dự án 18 Tiến độ thực d ự án 19 Thị trường mục ti êu, p hư ơng thức tiêu thụ sản phẩm 20 Hiệu dự kiến cùa dự án 21 Nhu câu vay vốn cùa chủ đầu tư Nhu cấu vay vốn trung, d ài hạn 22 Nhu cẩu hạn mức v ố n lưu đ ộng (nếu có) 23 Nguồn trả nợ c d ự án 24 Lợi nhuận sau thuế, khấu hao từ dự án 25 Nguồn khác t hoạ t đ ộng chủ đ ầu tư 26 ĐÁNH GIÁ D Ự ÁN VÀ ĐỂ XUẤT CỦA PHÒNG KINH DOANH Đ án tố tn 12 Ị 40 27 Đánh giá dự án 28 Những đánh giá đ â y c ủ a phòng kinh doanh nhận xét độc l ập sau thẩm định lại toàn dự án cùa khách hàng Phân tích thị trường khả n ă ng tiêu thụ sản phẩm, d ịch vụ đầu c ủ a dự án Đánh giá tổng quan nhu cầu sán phẩm dự án 2.2 Thị trường mục tiêu khả cạnh tranh sản phẩm dự án 2.3 Phương thức tiêu thụ mạng lưới phân phối 2.4 Đánh giá, dự kiến tiêu thụ sản phẩm dự án 2.5 Đánh giá thị trường đầu vào 2.6 Đánh giá yếu tố mang tính kỹ thuật 2.7 Địa điểm xây dựng dự án, quy mô giải pháp xây dựng 2.8 Công nghệ thiết bị dự án 2.9 Đánh giá trình độ thực dự án iệ p kỹ th uậ t 2.1 gh Đánh giá tài dự án lập hệ thống bảng đính kèm 2.10 tn sau: Lập bảng thông số 2.12 Báo cáo kết kinh doanh dự án 2.13 Lập bàng cân đối nguồn trả nợ 2.14 Lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ án Đ 2.15 tố 2.11 Các số cùa dự án 2.16 Phân tích độ nhạy 2.17 Đánh giá hiệu tài dự án 2.18 Căn vào số liệu tính tốn tr ên chuy ê n vi ê n ph â n tích đ ưa ý kiến đánh giá v ề mặt tàichính dự án: 2.19 Tổng nguồn vốn đầu tư, cấu vốn đầu tư dự án có hợp lý khơng? 2.20 Nguồn trả nợ dự án có đầy đủ khơng? Nguổn trả nợ dự án có bị ảnh hưởng khicác yếu tố đầu vào dự án thay đổi theo 41 chiều hướng xấu khơng? Dịng tiền dự án, số dự án thể hiệu quả, 2.21 lực tài dự án cao hay thấp? 2.22 Đánh giá tài sản đảm bảo 2.23 Trình bày Tài sản chủ đầu tư sử dụng để đảm bảo cho khoan vạy 2.24 Techcombank Hiện trạng tài sản, giá trị lại theo đánh giá cán hộ khách hàng o Khả chuyển đổi thành tiền tài sản đảm bảo o Đánh giá tài sản đảm bảo đàm bảo cho chủ đầu tư vay vốn mức uậ t o Đề xu ất kiến nghị phòng k i nh doanh kỹ o th độ Đá nh gía tóm tắt : * - Năng lực chủ đầu tư, khả thực dự án Các hiệu dự án mang lại Khả trả nợ Những rủi ro biện pháp phòng ngừa Tài sản đảm bảo Đề xuất: Đưa đề xuất điều kiện áp dụng đ ối với khoản vay án tố tn gh iệ p Đ khách hàng 10 Số tiền cho vay: 11 Mục đích vay: 12 Thời hạn vay: 13 Lãi suốt vay: o Kế hoạch trả nợ gốc, lãi vay: o Các biện pháp thực hi ện đ ể theo dõi giám sát hoạt động khách hàng sau giải ngân, o Các biện pháp qu ả n lý tài sản đảm b ả o o Cán quan hệ k hách hàng Lãnh dạo Phòng kinh d oanh Cấp phê 42 duyệt o o o o o o o o o t o uậ o th o o kỹ o p o Đ án tố tn gh iệ o 43 o TÀI LI Ệ U THAM KH Ả O o o Qu ố c h ộ i n ướ c c ộ ng hoà xã h ộ i ch ủ nghĩa Vi ệ t Nam, lu ậ t t ổ ch ứ c tính d ụ ng s ố 02/1997/QH ngày 12/12/1997 o Lu ậ t đ ầ u t (2005) o Lu ậ t kinh doanh BĐS (2006) o B ộ Xây D ự ng (2012), Công văn s ố 725/QĐ-BXD quy ế t đ ị nh công b ố su ấ t v ố n đ ầ u t x ây d ự ng cơng trình o TS Tr ầ n Kim Chung, Trích gi ả ng môn l ậ p d ự án đ ầ u t kinh doanh BĐS PGS TS Từ Quang Phương, Giáo trình quản lý dự án, NXB ĐH Kinh tế quốc dân t PGS TS Phước Minh Hiệp, Giáo trình thiết lập thẩm định dự án th uậ Nguyễn Tấn Bình, Tài liệu: Thẩm định dự án đầu tư kỹ Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, Hướng dẫn thẩm định cho vay tài trợ dự án trung dài hạn iệ p Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, Báo cáo thường niên năm 2012 gh Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, Báo cáo thẩm định Công ty CP đầu tư Hải Phát tn Báo cáo quý CBRE, Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội Quý 23/20132009 PTKT&DB-CSTT–Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Tài liệu: “Thực trạng thị trường BĐS Việt tố Nam – Thực trạng giải pháp” – Tác giả: PTKT&DB-CSTT–Ngân hàng nhà nước Việt Nam Đ án Nguyên Minh, Bài báo: “Dự án The Pride Hải Phát mắc kẹt thiếu… 500 tỷ đồng” – tác giả: Nguyên Minh Webside: cafef.vn, thongtinnhadat.vn,…