Giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trên địa bàn hà nội tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam,

Ị LV.001982 ' iC VÍỆT NAM Thư viện - Học viện Ngân Hàng ÍỌ C B ộ GIẢO ĐỤC VÀ ĐÀO TẠO V IỆN NGÂN HÀNG “ 001982 PHẠM HỒNG 8^ GIẢI PHÁP X Ử LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TI.ẺN VAY LÀ BẤT BỎNG SẢN TRÊN BỊA BÀN HÀ NỘI TẠI NGÂN HÀNG NỒNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VĨẺT NAM LUẬN VÀN THẠC s ĩ KINH TỂ HÀ NỘI - 2015 ISÌ i NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG HOC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA SAP ĐẠI HỌC PHẠM HỒNG SƠN GIẢI PHÁP XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẲM TIỀN VAY LÀ BÁT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ Ngưò’i hướng dẫn khoa học: PGS TS TÔ NGỌC HƯNG HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRUNG ÙM thõng tin •THƯ VIỆN HÀ N Ộ I-2015 ib - LỜI CAM Đ O AN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi, chưa cơng bố nơi Mọi số liệu sử dụng luận văn thông tin xác thực Tôi xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày 10 thảng o f năm 2015 TÁC GIẢ LUẬN VĂN M ỤC LỤC MỞ Đ Ầ U CHƯƠNG 1: XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG VẤN ĐÈ CĨ TÍNH LÝ L U Ậ N 1.1 VAI TRỊ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG VIỆC CẤP TÍN DỤNG4 1.1.1 Bất động sản bảo đảm tiền vay bất động s ả n 1.1.2 Đặc điểm tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.3 Bảo đảm tiền vay hình thức bảo đảm tiền vay tài sản 1.1.4 Vai trò bảo đảm tiền vay tài sản việc cấp tín dụng 1.1.5 Các điều kiện tài sản dùng đảm bảo tiền v a y 10 1.2 n h ũ n g N ộ i d n g c b ả n VỀ x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 11 1.2.2 Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thưong m ại 12 1.2.3 Khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm thời gian chưa xử l ý .20 1.2.4 Định giá tài sản bảo đảm xử l ý .; .20 1.2.5 Thanh toán thu nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm 21 1.2.6 Nhân tố ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đ ảm 22 1.3 KINH NGHIỆM x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THÉ GIỚI VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI NGẦN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT N A M 25 1.3.1 Kinh nghiệm xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Thái Lan 26 1.3.2 Kinh nghiệm xử lý tài sản bảo đảm bất động sản Hàn Quổc28 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho ngân hàng thương mại Việt Nam 30 C H Ư Ơ N G 2: T H Ụ C TR Ạ N G x L Ý TÀI SẢ N BẢO Đ Ả M TIỀN VAY L À BẤ T Đ Ộ N G SẢ N CỦ A A G R IB A N K T R Ê N Đ ỊA BÀN HÀ N Ộ I 33 2.1 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ N Ộ I 33 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Agribank địa bàn Hà Nội 33 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Agribank địa bàn Hà Nội thời gian qua : 36 2.2 TÌNH HÌNH CHO VAY BẢO ĐẢM TIÊN VAY BẰNG BÁT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 45 2.2.1 Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm 45 2.2.2 Tình hình nợ h n 47 2.2.3 Nguyên nhân nợ hạn 51 2.2.4 v ề kết tài Agribank địa b n 54 2.3 THỰC TRẠNG x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ N Ộ I 54 2.3.1 v ề công tác quản trị, điều hành Agribank việc xử lý nợ 54 2.3.2 Kết thu hồi nợ hạn từ việc xử lý tài sản bảo đ ả m 55 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 61 2.4.1 Kết đạt đư ợc .61 2.4.2 Hạn chế 62 2.4.3 Nguyên nhân việc xử lý bất động sản đạt kết th ấ p 63 C H Ư Ơ N G 3: G IẢ I PH Á P VỀ x LÝ TÀ I SẢ N BẢO Đ Ả M TIỀN VAY LÀ BẤ T Đ Ộ N G SẢ N CỦ A A G R IB A N K T R Ê N Đ ỊA BÀN H À N Ộ I 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ N Ộ I 68 3.2 GIẢI PHÁP CỦA AGRIBANK VỀ x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ N Ộ I 69 3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 69 3.2.2 Cần thuê chuyên gia pháp l ý 71 3.2.3 Giải pháp hồn thiện quy trình, nghiệp vụ tín dụng nhận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 72 3.2.4 Giải pháp sách tín dụng 73 3.2.5 Thường xuyên kiểm tra, giám sát quản lý vốn vay chặt c h ẽ 74 3.2.6 Hiện đại hoá công nghệ ngân h àn g 76 3.2.7 Nâng cao chất lượng phương pháp dự đoán cảnh báo rủi r o 76 3.4 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN GIẢI PHÁP x LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BÁT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ N Ộ I 77 3.4.1 Kiến nghị với A gribank 77 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà n c 79 3.4.3 Kiến nghị với Chính p h ủ 80 KÉT LUẬN 86 D A N H M Ụ C C Á C C H Ữ V IẾ T T Ắ T Viết tắt Nguyên nghĩa Agribank Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam CBNV Cán nhân viên NHNN Ngân hàng Nhà nước NHNo Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam NHPTNN Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam NHTM NHTM NHTMCP NHTM cổ phần TCTD Tơ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm D A N H M Ụ C B Ả N G B IỂ U , s o Đ Ò r Bảng 2.1: Kêt hoạt động kinh doanh khu vực Hà Nội giai đoạn 20112 37 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ khu vực Hà Nội giai đoạn 2011 - 2013 41 Bảng 2.3: Hiệu sử dụng v ố n 43 Bảng 2.4: So sánh dư nợ cho vay theo hình thức bảo đảm tiền v ay 46 Bảng 2.5: Cơ cấu nợ hạn khu vực Hà Nội giai đoạn 2011-2013 .49 Bảng 2.6: Kết xử lý nợ khu vực Hà Nội giai đoạn 2011-2013 56 Bảng 2.7: Cơ cấu nợ hạn chưa thu hồi giai đoạn 2011-2013 59 Biểu đồ 2.1: Nguồn vốn khu vực Hà Nội giai đoạn 2009 - 2013 38 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu nguồn vốn khu vực Hà Nội giai đoạn 2012-2013 39 Biểu đồ 2.3: Nguồn vốn khu vực Hà N ội 40 Biểu đồ 2.4: So sánh nợ hạn khu vực Hà Nội với Agribank năm 2011 48 Biểu đồ 2.5: Cơ cấu nợ hạn khu vực Hà N ộ i 50 Biểu đồ 2.6: Nợ hạn khu vực Hà Nội giai đoạn 2010-2013 52 Biểu đồ 2.7: Tỷ lệ hạn khu vực Hà Nội giai đoạn 2010-2013 52 Biêu đồ 2.8: So sánh tăng trưởng nguồn vốn, dư nợ khu vực Hà Nội giai đoạn 2009-2013 53 Biểu đồ 2.9: Lợi nhuận khu vực Hà Nội giai đoạn 2011-2013 54 Biểu đồ 2.10: Thu nợ từ xử lý bất động sản khu vực Hà N ộ i 57 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức 35 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trong năm qua, hoạt động kinh doanh NHTM nói chung, Agribank nói riêng đạt thành tựu đáng kể, đáp ứng nhu cầu vốn cho kinh tế, đặc biệt đóng góp to lớn để đưa nước ta từ nước chậm phát triển đến thành nước phát triển Bên cạnh kết đạt được, kinh tế nước ta bị tác động tiêu cực sir suy thoái kinh tế tồn cầu, khủng hoảng tài nước EƯ khó khăn, tồn tích tụ từ lâu kinh tế nước dẫn đến hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp gặp rât nhiêu khó khăn, kéo theo tác động xấu hệ thống ngân hàng Chất lượng tín dụng suy giảm, nợ hạn tăng cao, ảnh hưởng nghiêm trọng đến ổn định kinh tế vĩ mô, điều hành sách tiền tệ phát triển kinh tế an toàn hoạt động ngân hàng Như nhiều TCTD khác, hoạt động kinh doanh Agribank giai đoạn gặp nhiều khó khăn, lợi nhuận trước thuế có xu hướng giảm, rõ rệt tình hình nợ hạn năm qua có chiều hướng tăng, đặc biệt nợ hạn phát sinh hai thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội có dấu hiệu đáng báo động, khơng doanh nghiệp ngùng hoạt động, bị giải thể, phá sản, dẫn đến nợ hạn ngân hàng tăng cao Đối vói ngân hàng việc xử lý nợ hạn nhiệm vụ quan trọng cấp bách để khơi thơng “dịng máu dong'" thúc đẩy kinh tế phát triển Nhưng nay, việc xử lý tài sản vấn đề nan giải, khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn TCTD bị "ứ đọng" tài sản cầm cố, chấp mà chưa xử lý xử lý bị vướng mắc Thực tiễn xử lý TSBĐ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nên cơng tác thu hồi nợ ngân hàng từ việc xử lý TSBĐ chưa hiệu thường kéo dài hon dự kiến Thực trạng tồn bất cập từ nhiều phía.Vưóng mắc ngân hàng đến quan chủ quản, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý TSBĐ tiền vay Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản ) Đặc biệt vấn đề xử lý TSBĐ bất động sản NHTM Việt Nam phức tạp, điều chỉnh nhiều văn pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật TCTD Hiện nay, có nhiều sách, nhiều viết chuyên gia tập trung tìm hiếu nghiên cứu vấn đề xung quanh TSBĐ tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, hướng giải vướng mắc TSBĐ tiền vay Tuy nhiên, tài liệu nghiên cứu khái quát chung xử lý TSBĐ tiền vay đưa giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật chung mang tính bao trùm tài sản bảo đảm tiền vay Thực tế, học giả nghiên cứu thực chuyên sâu vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản TCTD Agribank Trước yêu cầu đề án tái cấu Tổng cơng ty, Tập đồn Nhà nước để giải dút điểm khoản nợ hạn thành phố lớn, Agribank đứng trước nhiều thách thức việc xử lý TSBĐ tiền vay, đặc biệt bất động sản Xuất phát từ thực tế trải qua thời gian nghiên cứu, chọn đề tài: “Giải pháp x lỷ TSBĐ tiền vay bất động sản địa bàn Hà Nội Agribank” làm luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Hệ thống hóa vấn đề lý luận tín dụng, TSBĐ tiền vay qui định pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản; phân tích đánh giá thực trạng nợ hạn, xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản địa bàn Hà Nội Agribank; đề xuất giải pháp phù hợp với thực tiễn nhằm giải 76 - Nâng cao chất lượng công tác quản lý, điều hành xử lý tài sản chấp, khắc phục tình trạng quản lý lỏng lẻo TSBĐ tiền vay, đặc biệt tài sản chấp kho hàng hóa 3.2.6 Hiện đại hố cơng nghệ ngân hàng Cơng nghệ ngân hàng “địn bẩy“ cho đột phá hoạt động kinh doanh ngân hàng Do vậy, khơng ngừng đại hố ngân hàng u cầu tất yếu bối cảnh Để làm điều ngân hàng cần thực cơng việc sau: - Nhanh chóng hồn thiện việc nâng cấp chương trình đại hố tất phận nghiệp vụ phịng tín dụng, phịng giao dịch, quỹ tiết kiệm để quản lý nghiệp vụ tập trung Hồ sơ thông tin khách hàng chuẩn hoá, đồng hệ thống, việc tra cứu hồ sơ khách hàng đơn giản thuận tiện hơn; - ứng dụng cơng nghệ tính điểm tự động hệ thống IPCAS để xếp hạng khách hàng, hạn chế tính chủ quan che giấu thơng tin bất lợi khách hàng từ cán tín dụng; - Thực chương trình quản lý rủi ro, chiết xuất số liệu từ báo cáo đa chiều phục vụ việc điều hành định phận quản lý nhăm nâng cao khả quản lý rủi ro; - Ngân hàng cần không ngừng nâng cấp hệ thống trang thiết bị, hệ thống mạng nội bộ; áp dụng công cụ quản trị mạng đại cơng nghệ an ninh bảo mật cho tồn hệ thống mạng nội ngân hàng 3.2.7 Nâng cao chât lưọ'ng phu'O'ng pháp dư đoán cảnh báo rủi ro Hiện nay, để phịng ngừa rủi ro tín dụng, chuyên gia ngân hàng thực phương pháp thu thập, phân tích đánh giá thơng tin khách hàng, TSBĐ khoản vay, phương án kinh doanh khách hàng biến động thị trường Phương pháp truyền thống có nhiều hạn chế 77 phụ thuộc vào trình độ, tâm lý yểu tố chủ quan khác nhóm chuyên gia' thiếu thơng tin cần thiết để nhóm chun gia phân tích chi la thong tin ve khách hàng có quan hệ tín dụng với ngân hàng Nhiêu giải thuật thống kê phát triển tích họp thành chức công cụ nhằm hỗ trợ cho cơng tác dự đốn MS Excel Lotus, Microfit, Tuy nhiên, chúng thực chức hồi quy đơn giản Các phương pháp yêu cầu phải biết trước kỹ thuật toán học Việc dự đoán thực chất việc kỹ thuật hố cơng thức hồi quy nghĩa muốn dự đoán phải biết yếu tố đầu vào phụ thuộc Điều khơng làm dự đốn tương lai, thông tin đầu vào Trong năm gần đây, để xây dựng mơ hình dự đoán, sổ nước giới thường sử dụng kỹ thuật khai phá liệu Kỹ thuật giống với kỳ thuật thống kê theo cách xây dựng mơ hình dự đốn từ liệu Tuy nhiên, khai phá liệu thuận lợi so với phương pháp thống kê truyền thống mang lại tri thức cho người dùng, đưa nhìn tổng thể tồn q trình hoạt động liệu khơng độ xác dự đốn theo thống kê Có thể hiểu khai phá liệu phân tích tập dư hẹu quan sát lớn đê tìm mơi liên hệ hiển nhiên tổng quát hóa hẹu theo cách đê hiêu có ý nghĩa Trên định hướng hoạt động Agrỉbank địa bàn Hà Nội sổ giải pháp xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản địa bàn Hà Nội Agribank 3.4 MỘT SÓ KI ÉN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN GIẢI PHÁP x LÝ TÀI SAN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.4.1 Kiên nghị vói Agribank a) c ô n g tá c q u ả n tr ị đ iề u h n h 78 - Agribank cần đạo liệt hon việc xử lý nợ khó địi TSBĐ tiền vay đặc biệt bất động sản; giao khoán tiêu thu hồi nợ hạn gắn với tài tùng chi nhánh - Hướng dẫn kịp thời quy chế, quy định NHNN, tránh tình trạng NHNN ban hành co chế, quy định nhung lâu sau Agribank có văn hướng dẫn gây khó khăn cho Chi nhánh trình thực - Hạn chế yêu cầu Chi nhánh báo cáo trực tiếp Hiện Agribank triển khai chương trình đại hố ngân hàng theo IPCAS, hệ thống giúp cho nhà lãnh đạo quản lý tập trung toàn hoạt động tín dụng Chi nhánh, Agribank chủ động sử dụng hệ thống báo cáo từ Modul cho vay in mà không cần sử dụng báo cáo từ chi nhánh gửi Thực tế nay, cán tín dụng Chi nhánh phải làm nhiêu báo cáo nên có thời gian dành cho chun mơn nghiệp vụ dẫn đên hiệu công việc không cao b) c ô n g - tá c tồ c h ứ c c n b ộ Ki?n tồn cơng tác tổ chức, đào thải đổi với cán có lực chun mơn yếu kém, có lối sống tiêu cực, đặc biệt chức danh Chủ tích HỘI đơng thành viên, Tơng Giám đốc quản lý Săp xêp cán cách khoa học, phù hợp với lực trình độ nhăm phát huy tối đa lực sở trường cán - Đào tạo, nâng cao chất lượng CBTD, đặc biệt kỹ nghiệp vụ thẩm định cho CBNV Agribank Đồng thời, thường xuyên tu dưỡng đạo đức nghề nghiệp, lối sống cho toàn thể cán Agribank - Kiên xử lý nghiêm cán vi phạm qui chế cho vay nhận tài sản bảo đảm cho khoản vay không qui định pháp luật nhằm ngăn chặn hành vi vi phạm - Xây dựng văn nội phù họp với qui định pháp luật 79 lĩnh vực nhận TSBĐ tiền vay, xử lý TSBĐ tiền vay Hoàn thiện qui chế tổ chức hoạt động Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Agribank - Tiếp tục đổi mơ hình tổ chức máy quản lý tín dụng theo thơng lệ quốc tế, theo thành lập phận quản lý nợ để thực giải ngân, thu nợ quản lý liệu hệ thống phần mềm K iế n n g h ị v ó i N g â n h n g N h n c - Thành lập khuyến khích phát triển Công ty quản lý nợ khai thác xử lý TSBĐ tiền vay có nhân lực chuyên sâu xử lý tài sản bảo đảm nghiệp vụ mua bán nợ Đe đáp úng nhu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, ngân hàng thưong mại thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản Các cơng ty quản lý nợ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải xây dựng phát triển quy mô nguồn nhân lực cơng ty Bên cạnh đó, cần thiết phải có hệ thống văn pháp luật điều chỉnh hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại, nhằm hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bảo đảm Các văn phải quy định rõ ràng, dễ hiểu không chồng chéo, tuân thủ nguyên tắc chung Bộ luật Dân luật chuyên ngành liên quan - Chủ động phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ tư pháp, Bộ Công an, Tổng cục địa để nghiên cứu soạn thảo, ban hành số văn liên tịch thay thế, bổ sung số văn khơng cịn phù họp với qui định pháp luật nhằm hoàn thiện sở pháp lý, tạo thuận lợi an toàn để hướng dẫn xử lý khó khăn ách tắc việc giải toả, phát tài sản chấp ngân hàng - NHNN cần phát huy nâng cao hiệu hệ thống thơng tin phịng ngừa rủi ro Việc hình thành phát triển hệ thống thơng tin tín dụng điều tất yếu phù họp với tiến trình phát triển đáp ứng đòi 80 hỏi hoạt động cho vay tổ chức tín dụng kinh tế thị trường Hệ thống thơng tin tín dụng góp phần làm giảm không cân xứng thông tin bên vay bên cho vay, giúp bên cho vay đánh giá rủi ro xác lựa chọn khách hàng để đầu tư vốn Vì NHNN cần thiết quy định việc cung cấp thơng tin tín dụng cho Trung tâm CIC điều bắt buộc NHTM, đồng thời Trung tâm CIC có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, xác thơng tin doanh nghiệp cần thiết cho NHTM Tuy nhiên Trung tâm thành lập nên nội dung thông tin hệ thống phòng ngừa rủi ro nhiều hạn chế, tính cập nhật khơng cao chủ yếu dựa vào báo cáo từ ngân hàng cung cấp để đưa thơng tin doanh nghiệp, NHTM gặp nhiều khó khăn việc thu thập thông tin hoạt động kinh doanh, quan hệ tín dụng doanh nghiệp NHNN với vai trò quan quản lý NHTM cần tạo điều kiện hỗ trợ làm đầu mối cung cấp thông tin cho NHTM - Nâng cao chất lượng công tác tra, giám sát NHTM hoạt động tín dụng NHNN cần thực thường xun cơng tác tra kiểm soat dươi nhieu hình thức đê kịp thời phát ngăn chặn vi phạm tiêu cực hoạt động tín dụng, lành mạnh hố NHTM, đưa hoạt động tín dụng ngân hàng vào qúỹ đạo luật pháp Đồng thời cần nâng cao hiệu lực tra quản lý NHNN việc khắc phục khuyết điểm NHTM - NHNN cần nghiên cứu trình Quốc hội đưa vào luật tổ chức tín dụng nội dung quyền trực tiếp phát tài sản bên cho vay trình thu hồi nợ nhằm hạn chế rủi ro cho TCTD cho vay Kiến nghị v ó i Chính phủ T n h ất, Nhà nước cần tạo lập an tồn cho hệ thống tiền tệ tín dụng thơng qua việc nhanh chóng sửa đổi, bổ sung hồn thiện số luật liên quan 81 tới hoạt động ngân hàng, đặc biệt luật liên quan tới việc chấp tài sản bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm Việc vơ cần thiết nhằm hồn thiện hệ thống NHTM Việt Nam hoạt động theo chuẩn mực giớiThứ h a i , cần ổn định việc tổ chức, xếp lại doanh nghiệp tạo điều kiện để doanh nghiệp làm ăn ngày hiệu quả; kiểm tra lại vốn thực doanh nghiệp, yêu cầu doanh nghiệp tăng vốn điều lệ cho phù hợp vói quy mơ tốc độ phát triển Đồng thời, quan chức cần phát kịp thời xử lý nghiêm minh doanh nghiệp đời vốn ảo, tăng cường trách nhiệm việc cấp giấy phép thành lập doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, tránh thành lập tràn lan, gây ảnh hưởng xấu đến kinh tế; Thứ b a, tiếp tục hoàn thiện chế tỷ giá linh hoạt có điều tiết Nhà nước Vì sách tỷ giá phận sách tiền tệ quốc gia có nhiệm vụ ổn định tiền tệ, kiềm chế lạm phát, kích thích xuất nhập hướng từ góp phần tăng trưởng kinh tế cao bền vững Điều ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh tiền tệ tín dụng ngân hàngThứ tư, củng cổ quy định trách nhiệm, quyền hạn tổ chức tư vân, kiểm toán sở đảm bảo cung cấp thông tin, tư vấn cung cấp dịch vụ hồn hảo cho hoạt động tín dụng ngân hàng; Thứ năm , mở rộng nghiệp vụ mua bán nợ phát triển thị trường nợ Mua bán nợ biện pháp giải tình trạng bế tắc nợ nần giúp doanh nghiệp chủ nợ thu hồi vốn để hoạt động Trên giới hoạt động phát triên rât sôi động, tạo cho doanh nghiệp chủ nợ nhiều hội xử lý khoản nợ, tránh nợ nần dây dưa, kéo dài; Hiện nay, nghiệp vụ mua bán nợ bước đầu hình thành Bộ Tài chính, NHNN thành lập Công ty mua bán nợ Tuy nhiên Công ty mua bán nợ chưa thực hiệu vai trị hoạt động mua bán nợ 82 hau hêt khoán nợ ngân hàng sau bán nợ cho Công ty chưa giai pháp Cơ cấu lại doanh nghiệp để hoạt động trớ lại - T rìn h Q u ố c h ộ i b a n h n h L u ậ t G ia o d ịch b ả o đ ả m : Thực tiễn cari thict co mọt van ban hướng dân cụ thê vê tài sản bảo đảm tiền vay xư lý tài san bảo đảm tiền vay lĩnh vực ngân hàng đề giúp cho nơân hàng, tơ chức tín dụng, quan nhà nước có sở pháp lý chủ động việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài san bảo đảm tiền vay, đặc biệt tài sản bảo đảm tiền vay bât động sản Đe đáp ứng tốt yêu cầu thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ỏ' nước ta, đòi hỏi trình hội nhập giới thiết nghĩ cân ban hành Luật Giao dịch bảo đảm - Bổ s u n g q u y ề n x lý tà i sá n b ả o đ ả m tiề n va y b ấ t đ ộ n g sả n : Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần loại bỏ quy định can thiệp sâu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay thủ tục hành tham gia cua cac quan hành vào q trình xử lý tài sản ngân hàng thương mại Đặc biệt quy định thủ tục giao tài sản buộc bên giữ tài sản phải giao tài sản với tham gia quan nhà nước quy định vê sụ hô trợ quan nhà nước trình ngân hàng thương mại xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Sự hồ trợ quan nhà nước việc xư lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cần thiết, song cần có quy định rõ thủ tục hỗ trợ hình thức: + Giao chức năng, nhiệm vụ cho quan tư pháp thực việc cưỡng chế buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý; + Thành lập quan gửi giữ tài sản để thực nhiệm vụ bổ trợ cho hoạt động tư pháp + Trong trường hợp có tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động san, việc giao tài sản, tranh chấp định giá xử lý 83 NHTM gặp khó khăn khơng xử lý tài sản bảo đảm cần phải giải theo đường tịa án, khơng phải thủ tục hành trao quyền cho ngân hàng thương mại tự định thực quy định hành Như vậy, để việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản có hiệu cân có chế linh hoạt, chủ động cho chủ thể tham gia - đ ă n g k ỷ g ia o d ịch b ả o đ ả m tiề n v a y: Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm phải đơn giản hóa, thực cách nhanh chóng, đặc biệt trường hợp sửa đổi bổ sung thay giao dịch bảo đảm đăng ký - p h n g th ứ c x lý tà i sả n b ả o đ ả m tiề n v a y b ấ t đ ộ n g sả n + Phương thức bán tài sản Việc bán tài sản phải thực cơng khai, thơng báo rộng rãi hình thức bán đấu giá theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Yêu cầu việc xây dựng quy trình là: cần bổ sung quy định tổ chức bán đấu giá tài sản việc mở rộng đối tượng tổ chức bán đấu giá theo trình tự, thủ tục thống nhất; pháp luật phải tạo chế giám sát việc bán tài sản ngân hàng thương mại, công ty quản lý nợ khai thác tài sản NHTM với tham gia chứng kiến bên thứ ba + Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản hình thành tương lai để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm Cần phải có văn hướng dẫn cụ thể Nghị định 163/2006/NĐ-CP nêu dừng lại với quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP bên nhận bảo đảm chưa thể hy vọng an toàn đầy đủ pháp lý giao dịch tài sản hình thành tương lai dù có xác lập hợp pháp, song hứng chịu nguy "hữu danh vô thực", cần sửa đổi Điều 737 Bộ luật Dân năm 2005 Thông tư liên tịch số 03/2001 /TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC theo hướng thống 84 phương thức xử lý quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất khác nhau, thống phương thức xử lý quyền sử dụng đất với loại tài sản đảm bảo thông thường khác - C c q u y đ ịn h k h c liê n q u a n đ ế n x lý tà i sả n b ả o đ ả m tiề n v a y b ấ t đ ộ n g sả n + công chứng, chứng thực: Trong điều kiện thực tế nước ta, quan lập pháp cần ban hành quy định pháp luật công chúng, chứng thực theo hướng công chứng, chứng thực hình thức khơng chúng thực nội dung + quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất: Việt Nam cố gắng xây dựng thị trường bât động sản Đe đạt mục tiêu này, Nhà nước cần phải xây dụng trước tiên khung pháp lý hoàn thiện để tài sản gắn liền với đất dễ dàng lưu thông khn khổ luật định Việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho người mua sở vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, hợp đồng bảo đảm Từ đó, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản khơng gặp phải rủi ro từ thủ tục hành việc áp dụng luật quan nhà nước có thẩm quyền 85 KẾT LUẬN CHƯƠNG Để đáp ứng xu hội nhập với nhiều thách thức, pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm tiền vay từ sớm, thiết lập hệ thống biện pháp bảo đảm tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho bên tham gia giao dịch thực tuân thủ Tuy nhiên, trước đòi hỏi ngày cao kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay, pháp luật vấn đề xử lý TSBĐ tiền vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Sự tản mát, thiếu tính thống thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm cịn mang nặng tính hành chính, quan liêu, làm cơng tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó địi tăng cao 86 KẾT LUẬN Qua thực nhiệm vụ mục tiêu đề tài rút số kết luận sau: Trong bối cảnh kinh tế nước ta giai đoạn suy thoái, thị trường bất động sản ảm đạm Đe bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng, khơi thông nguồn vốn ứ đọng từ nợ hạn Agribank trước yêu cầu thiết từ phía Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước giảm nợ hạn TCTD giai đoạn nay, đội ngũ cán công nhân viên làm công tác thẩm định, am hiểu pháp luật nhiều hạn chế, pháp luật Việt Nam qui định xử lý TSBĐ tiền vay bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay bị suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm cịn mang nặng tính hành chính, quan liêu, dẫn đến việc xử lý TSBĐ đê thu hồi nợ Agribank gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó địi tăng cao Từ thực trạng xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản địa bàn Hà Nội Agribank, tơi có nhận xét sau: Mục đích xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản nhằm thu hồi nợ hạn cho Agribank; trình xử lý đưa bất cập trình xử lý TSBĐ, đưa tư mới, nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, hiểu biết vận dụng pháp luật, bổ sung, hoàn thiện qui định nhận TSBĐ tiền vay bất động sản hệ thống Agribank, hoàn thiện chế hoạt động Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Agribank; hệ thống pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay Việc hoàn thiện quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai văn có liên quan lĩnh vực tài ngân hàng tiền đề cho hoạt động kinh doanh Agribank hiệu quả, đóng góp vào phát triển chung đất nước 87 Theo quan điểm cá nhân, tác giả cho đề tài chuyên sâu, việc nghiên cứu liên quan đến nhiều khía cạnh khơng qui định Agribank mà thể lĩnh vực pháp lý, chế sách Nhà nước vấn đề xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản Do đó, đề tài địi hỏi nhiều cơng sức, thời gian để nêu bật hết nội dung vấn đề Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, tác giả trình bày vấn đê cách khái quát mà chưa có điêu kiện giải quyêt thấu đáo nội dung đưa Ngoài ra, với thời gian nghiên cứu nhiều hạn chế, chắn luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiên phản biện, đóng góp chun gia, thầy tất bạn để đề tài nghiên cứu chuyên sâu Bên cạnh đó, tác giả hi vọng ý kiên nêu luận văn đóng góp phần vào việc nâng cao tính hiệu việc xử lý TSBĐ tiền vay bất động sản nói riêng xử lý TSBĐ nói chung Em xin trân trọng cảm ơn thầy, cô giáo Trường Học viện Ngân hàng, đặc biệt PGS.TS Tô Ngọc Hưng tận tình hướng dẫn em hồn thành Luận văn Thạc sĩ với đề tài “Giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản địa bàn Hà Nội Ảgribank” Với lòng biết ơn sâu sắc, em mong muốn nhận ý kiến đánh giá, phê bình, góp ý q báu nhà khoa học, đồng nghiệp tất quan tâm đến vấn đề để đề tài nghiên cứu hoàn thiện DANH M ỤC TÀ I L IỆ U TH AM K HẢO Agribank (2010, 2011, 2012, 21013), Báo cáo tổng kết Agribank, Sô tay tín dụng ngân hàng Phan Thị Cúc (2008), Giáo trình tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê TS Phạm Thị Thu Hà - TS Nguyễn Thị Thu Thảo (2002), N tìT M quản trị nghiệp vụ ngân hàng, NXB Thống kê Nguyễn Minh Kiều, Nghiệp vụ NHTM, lý thuyết, tập giải, NXB Thống kê TS Nguyễn Minh Kiều (2009), Tín Dụng Thẩm Định Tín Dụng Ngân hàng, NXB Tài Nguyên Thị Nga Linh (2011), Giáo trình lý thuyết tiền tệ tín dụng Trường Cao Đẳng Nghề Việt Đức ThS Nguyễn Thị Ngọc Loan (2010), Nghiệp vụ NHTM, Trường Đại học Kinh tế Hoàng Xuân Quế (2002), Nghiệp vụ NHTW, NXB Thống kê 10 Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN ngày 30/12/2001 ban hành kèm theo quy chế cho vay đổi với khách hàng 11 Thống đốc ngân hàng • Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định 127/2005/QĐ - NHNN ngày 03/2/2001 sửa đổi bổ sung sổ điều quy chế cho vay kèm theo QĐ 1627/2001/QĐ - NHNN 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5 Bộ Chính trị Chiến lược xây dụng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khóa X tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 14 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định sổ 1627/2001/QĐ-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12 quy chế cho vay cac tơ chức tín dụng đơi với khách hàng, Hà Nội 15 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02 sửa đổi, hổ sung Quyết định 1627/200ỉ/QĐ-NHNN Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 vê việc sửa đôi, bô sung Khoản Điều Quyết định sổ ỉ27/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc sửa đổi, bổ sung sổ điều Quy chế cho vay 17 Tó chức tín dụng đổi với khách hàng ban hành theo Quyết định sổ 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thổng đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội 18 Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư sổ 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5 vê quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, Hà Nội 19 Ngân hàng Nhà nước - Bộ Tư pháp (2002), Thông tư liên tịch sổ 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 05/02 việc hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 5/10/2001 Thủ tướng Chính phủ vê thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản giao tài sản cho NHTM theo án, định Toà án, Hà Nội 20 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Cơng an, Bộ Tài Tổng cục Địa (2001), Thơng tư liên tịch sổ 03/2001/TTLT/NHNN-BTPBCA-BTC-TCĐC ngày 23/4 việc hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng Hà Nội 21 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 23 Quốc hội (1997), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 24 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bỗ sung), Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 29 Quốc hội (2006), Luật Công chúng, Hà Nội 30 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 31 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 32 Nguyễn Văn Tiến (2008), Quản trị rủi ro kỉnh doanh ngân hàng, NXB Thống kê, Hà Nội 33 Frederic s Mishkin (1994), Tiền tệ, ngân hàng thị trường tài chính, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà N ộ i 34 Peter S.Rose (2004), Quản trị ngân hàng thưong mại, NXB Tài chính, Hà Nội 35 E.W.Reed & E.K.Gill (1993), Ngân hàng thưong mại, NXB Thành phố Hồ Chí Minh 36 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2006), Nâng cao lực quản trị rủi ro NHTM Việt Nam, NXB Phương Đông, Hà Nội 37 Thống đốc NHNN Việt Nam (2001), Quy chế cho vay TCTD khách hàng, Hà Nội 38 HĐQT NHTMCP Công thương Việt Nam (2010), Quy định cho vay to chức kinh tế, Hà Nội