Nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển thành phố hồ chí minh thực trạng và giải pháp,luận văn thạc sỹ kinh tế

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - ĐINH THỊ HUYỀN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội – 2017 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - ĐINH THỊ HUYỀN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Cao Thị Ý Nhi Hà Nội - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Đinh Thị Huyền Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tổng quan vấn đề nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.2 Tổng quan thẩm định giá bất động sản chấp 1.2 Chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 26 1.2.1 Quan niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 26 1.2.2 Các tiêu phản ánh chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 27 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 28 TÓM TẮT CHƯƠNG I 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH 32 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 32 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Đinh Thị Huyền 32 Luận văn thạc sỹ 2.1.2 Tổng quan tình hình hoạt động Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 35 2.1.3 Tổng quan phòng thẩm định giá Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 37 2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 40 2.2.1 Quy định Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh thẩm quyền thẩm định bất động sản 40 2.2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo nội dung thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 44 2.2.3 Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 49 2.3 Đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 54 2.3.1 Kết đạt 54 2.3.2 Những hạn chế, khó khăn 56 2.3.3 Nguyên nhân 57 TÓM TẮT CHƯƠNG 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH 62 3.1 Định hướng Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh công tác thẩm định giá bất động sản 62 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 63 3.2.1 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định bất động sản 63 3.2.2 Nâng cao hiệu quy trình, quy định thẩm định giá bất động sản Đinh Thị Huyền 65 Luận văn thạc sỹ 3.2.3 Nâng cao trình độ cán công tác định giá Bất động sản 67 3.2.4 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan 69 3.2.5 Cần gắn chặt hoạt động định giá bất động chấp với hoạt động khác Ngân hàng thương mại 69 3.3 Một số kiến nghị để nâng cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 70 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ quan nhà nước có liên quan 70 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 73 3.3.3 Kiến nghị với Bộ tài 74 TĨM TẮT CHƯƠNG 75 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 PHỤ LỤC 80 PHỤ LỤC 99 PHỤ LỤC 101 Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐVKD Đơn vị kinh doanh CVĐG Chuyên viên định giá HDbank Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố Hồ Chí Minh KHCN Khách hàng cá nhân NHTM Ngân hàng thương mại P.TĐG Phòng thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên Nội dung hình Hình 2.1 Trang Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí 33 Minh Bảng 2.2 Bảng lượng nhân trung bình Phịng thẩm định giá giai đoạn 37 2014-2016 Hình 2.3 Sơ đồ tổ chức phòng thẩm định giá năm 2016 38 Bảng 2.4 Quy trình định giá Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí 45 Minh Bảng 2.5 Số lượng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định 50 HDbank giai đoạn 2014 – 2016 Bảng 2.6 Số lượng hồ sơ trễ HDbank giai đoạn 2014 – 2016 Đinh Thị Huyền 51 Luận văn thạc sỹ MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đối với ngân hàng, hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp có ý nghĩa quan trọng, sở cho việc định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào dự án, góp phần hạn chế nợ xấu rủi ro tín dụng Tuy nhiên, ngân hàng thương mại cơng tác cịn yếu thiếu thơng tin từ thị trường, nhân viên cịn thiếu tính chủ động, sáng tạo… dẫn tới xác định giá trị bất động sản chấp chưa xác, kết xác định mức cho vay không với thực tế Thẩm định giá Bất động sản cho vay không đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn khách hàng Tuy nhiên, công tác định giá Bất động sản ngân hàng thương mại yếu, dẫn tới việc xác định giá trị Bất động sản chấp chưa xác, kết xác định mức cho vay không dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động Việc thẩm định giá Bất động sản cho hợp lý, sát với giá thị trường vấn đề quan trọng đặt Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh chưa thành lập Trung tâm định tồn Phòng thẩm định giá thuộc Ngân hàng Việc định giá bất động sản đơn vị kinh doanh tự định giá lựa chọn định Phịng thẩm định giá th cơng ty định giá bên ngồi Trong q trình tác nghiệp, cịn tồn số bất cập rủi ro định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá Bất động sản Nhận thấy tầm quan trọng công tác thẩm định giá Bất động sản kết hợp với thực tế Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, tơi định chọn đề tài “Nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng giải pháp” nhằm nghiên cứu công tác thẩm định giá Bất động sản cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu chất lượng công tác thẩm định giá Bất động sản Ngân hàng Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu Ở Việt Nam, có số đề tài nghiên cứu vấn đề thẩm định giá tài sản chấp Ngân hàng thương mại sau: Đề tài “Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam” tác giả Ngô Thị Phương Thảo nghiên cứu thực trạng định giá BĐS chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam Vietinbank, Vietcombank, BIDV, Techcombank, ACB, Oceanbank từ đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM Việt Nam thời gian tới Đề tài “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank” tác giả Nguyễn Thanh Ngọc nghiên cứu hoạt động định giá BĐS Techcombank từ đưa giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động chấp Tuy nhiên tác giả chưa đưa quan niệm chất lượng hoạt động định giá, tiêu chí đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động định giá bất động sản, đó, đề tài nghiên cứu thiếu sở khoa học Đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm mục đích cho vay Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Tây Hà Nội” tác giả Phạm Thị Khánh Vân nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm bao gồm BĐS, động sản, giấy tờ có giá…nhằm mục đích cho vay từ giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Tây Hà Nội Đề tài nghiên cứu chung thẩm định giá tất loại tài sản đảm bảo chi nhánh giống nghiên cứu tác giả Nguyễn Thanh Ngọc, tác giả chưa đưa quan niệm chất lượng hoạt động định giá, tiêu chí đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động định giá bất động sản, đó, đề tài nghiên cứu thiếu sở khoa học Như vậy, có số đề tài nghiên cứu vấn đề thẩm định giá BĐS Ngân hàng thương mại đề tài nghiên cứu phạm vi rộng, Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 93 Đặc điểm bất động sản a Về đất Mục đích sử dụng đất: Để xây dựng Nhà theo quy hoạch điều chỉnh duyệt để kinh doanh cho đối tượng có hộ thường trú quận: Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng Hình thức sử dụng đất: - Phần diện tích 577m2: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, để xây dựng Nhà thấp tầng cao 3, tầng - Phần diện tích 1060m2: Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng Hải Đăng nộp đủ tiền sử dụng đất), để xây dựng Nhà cao 25 tầng tiêu chuẩn cao - Phần diện tích cơng trình ngầm 1300m2: Thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, để xây dựng mở rộng tầng hầm Nhà cao 25 tầng (phía làm sân đường, xanh cơng trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu vực) - Phần diện tích 197m2: Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, để làm sân đường, xanh cơng trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu vực - Phần diện tích 49m2: Giao đất không thu tiền sử dụng đất, để làm vỉa hè cơng trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung cho khu vực Thời hạn sử dụng đất: - Phần diện tích 577m2: Lâu dài - Phần diện tích 1060m2: Lâu dài - Phần diện tích 1300m2: 50 năm kể từ ngày 08/11/2011 - Phần diện tích 197m2: Bàn giao cho UBND phường Thành Công quản lý theo quy định - Phần diện tích 49m2: Bàn giao cho UBND phường Thành Công quản lý theo quy định - DTSD thực tế: 3183 m2 - DTSD công nhận: 1060 m2 b Về cơng trình xây dựng - Loại tài sản: Chung cư - Tiện nghi: Đang xây dựng - Cấu trúc: Đinh Thị Huyền chiều dài chiều dài chiều rộng chiều rộng Luận văn thạc sỹ 94 - Diện tích hữu xây dựng thực tế: 2957.2 m² - Diện tích CTXD theo GPXD: 23965,4 m² c Về dự án Theo mặt trạng giới đường đỏ (tỷ lệ 1/500) định giao đất số 6343/QĐ-UBND ngày 24/11/2015: Dự án Hải Đăng Tower gồm tòa nhà 25 tầng tầng hầm (chưa bao gồm tầng kỹ thuật kỹ thuật mái) xây dựng phần đất có diện tích 1060m2 (Khu B) dãy nhà gồm liền kề 3, tầng xây dựng phần đất có diện tích 577m2 (Khu A), nhiên chủ đầu tư chấp phần cơng trình tịa nhà 25 tầng tầng hầm, không chấp phần dãy nhà liền kề 3, tầng diện tích 577m2 Thời gian thi cơng cơng trình theo thơng tin Công ty cung cấp: Khởi công xây dựng tháng 1/2016 Dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng tháng 12/2018 Dự án hộ chung cư cao cấp, mở bán sau cơng trình tịa nhà 25 tầng hồn thiện - Tại thời điểm thẩm định, dự án xây dựng xong phần thô sàn tầng 4, đổ trần tầng Theo bảng dự tốn diện tích xây dựng Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Hải - Đăng cung cấp, dự án chung cư có tổng cộng 176 hộ, hộ tiêu chuẩn gồm 42 84.7m2, 42 89.3m2 84 108.1m2, tổng diện tích sử dụng sàn hộ thương phẩm 18.639m2 Cơng trình xây dựng: Tịa nhà 25 tầng (chưa bao gồm tầng kỹ thuật kỹ thuật mái) + tầng hầm, 23 tầng hộ, tầng 1,2 sử dụng làm sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, tổng diện tích sàn xây dựng hình thành tương lai 23965.4m2, thời điểm thẩm định tầng hầm hồn thiện phần thơ, tầng hộ xây thô đến sàn tầng III Stt THÔNG TIN SO SÁNH Đặc điểm BĐS Tài sản so sánh Người liên hệ Anh Đức Anh Cường Anh Nguyên Số điện thoại Vị trí 0975527290 Tầng 12 chung cư D'le Pon't D'or 36 Hoàng Cầu, quận Đống Đa, TP Hà Nội 0918186169 0903288039 Tầng 18 chung cư Sky City 88 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, TP Hà Nội Đinh Thị Huyền Tầng 10 chung cư Sông Hồng 165 Thái Hà Luận văn thạc sỹ 95 Pháp lý Diện tích sử dụng Hiện trạng Vị trí tầng Giá bán (đồng) Giá thương lượng (đồng) Tỷ lệ ước lượng giao dịch thành công Đơn giá sàn sử dụng (đồng/m²) Thời điểm thu thập 10 11 12 HDMB 101 Tầng 18/31 chung cư Sky City 88 Láng Hạ 18 4.650.000.000 HDMB 112 Tầng 12/23 chung cư D'le Pon't D'or 36 Hoàng Cầu 12 4.680.000.000 HDMB 123 Tầng 10/19 chung cư Sông Hồng 165 Thái Hà 10 4.858.500.000 4.650.000.000 4.680.000.000 4.858.500.000 85% 85% 85% 39.133.663 35.517.857 33.575.000 T6/2017 T6/2017 T6/2017 Tài sản so sánh 39.133.663 35.517.857 33.575.000 0% 0% 0% -3% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 5% 0% 0% 10% 0% 0% -10% -10% -10% -13% 87% 0% 100% 5% 105% 34.046.287 35.517.857 35.253.750 BẢNG ĐIỀU CHỈNH Stt 10 11 12 13 Tiêu chí Đơn giá sàn sử dụng (đồng/m²) Pháp lý Quy mơ, diện tích Kích thước Vị trí tầng Giao thông Lợi kinh doanh Môi trường Yếu tố khác (Hạn chế đối tượng kinh doanh mua bán) Tổng điều chỉnh Hệ số điều chỉnh Đơn giá sau điều chỉnh (đồng/m²) Đơn giá bình quân TSTĐG (làm tròn) (đồng/m²) Đinh Thị Huyền 34.940.000 Luận văn thạc sỹ 96 TSSS Dự án Căn hộ chung cư cao cấp Sky city towers Chủ đầu tư:Công ty trách nhiệm hữu hạn HANOTEX Liên hệ: 0437762286 Căn hộ chung cư cao cấp D'le Pon't D'or Chủ đầu tư:Tân Hồng Minh Group Liên hệ: 0435772298 Tịa Căn hộ chung cư cao cấp D'le Pon't D'or có địa 36 Hoàng Cầu, quận Đống Đa, TP Hà Nội TSSS cách TSTĐ #500m - Dự án hộ chung cư - Dự án hộ chung cư cao cấp, bàn giao nhà cao cấp, bàn giao nhà hoàn hoàn thiện thiện - Quy mô: 23 tầng, - Quy mô: 31 tầng, tầng tầng hầm hầm - Hiện trạng: cất Mơ tả - Hiện trạng: cất - Tiện ích dự án: Trung - Tiện ích dự án: Khu dịch tâm thương mại, dịch vụ thương mại, siêu thị, vụ, siêu thị… - Phát triển khu vực - Phát triển khu vực bán kính km2: Tương bán kính km2: đồng với dự án thẩm định Kém so với dự án thẩm định Tòa Căn hộ chung cư cao cấp Sky city towers có địa số 88 Láng Hạ, Vị trí phường Láng Hạ, quận Đống Đa, TP Hà Nội TSSS cách TSTĐ #1.5km Căn hộ chung cư cao cấp Sông Hồng Parkview Chủ đầu tư: Tổng công ty CP Sơng Hồng Liên hệ: 0437171603 Tịa Căn hộ chung cư cao cấp Sơng Hồng Parkview có địa 165 Thái Hà, quận Đống Đa, TP Hà Nội TSSS cách TSTĐ #900m - Dự án hộ chung cư cao cấp, bàn giao nhà hoàn thiện - Quy mô: 19 tầng, tầng hầm - Hiện trạng: Đã cất - Tiện ích dự án: Ngân hàng, siêu thị, - Phát triển khu vực bán kính km2: Tương đồng với dự án thẩm định - Quy mơ: TSSS có diện tích lớn TSTĐ, tính khoản hơn, điều chỉnh (+5%) - Giao thông: TSTĐ nằm - Giao thông: TSSS năm ngõ đường - Vị trí tầng: TSSS tọa lạc mặt ngõ 34 Hoàng Láng Hạ trục giao tầng cao có vị trí Cầu, đường nhỏ hơn, thơng chính, chạy dọc Nhận TSTĐ, điều chỉnh (khả tiếp cận trung theo tuyến BRT Hà xét 3%) tâm hơn, điều Đông - Giảng Võ, Thái đánh - Yếu tố khác: TSTĐ bị chỉnh: (+10%) Hà tuyến đường giá hạn chế đối tượng kinh - Yếu tố khác: TSTĐ bị nhánh, lợi giao doanh mua bán, điều chỉnh hạn chế đối tượng kinh thông TSTĐ tốt (-10%) doanh mua bán, điều TSSS, điều chỉnh chỉnh (-10%) (+10%) - Yếu tố khác: TSTĐ bị hạn chế đối tượng kinh doanh mua bán, điều chỉnh (-10%) Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 97 IV KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Hạng mục Diện tích sàn thương phầm khối hộ Đơn giá ước tính Đơn vị tính Giá trị m2 18.639 Đồng/m2 34.940.000 Tỷ lệ theo QĐ 1926/2016/QĐ-TGĐ Tổng cộng (làm tròn) 80% Đồng 521.000.000.000 (Bằng chữ: Năm trăm hai mươi mốt tỷ đồng chẵn) V NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ Tính khoản: Tài sản có giá trị lớn, tính khoản hạn chế Giá trị ước tính mục III nêu công nhận khi: - Các tiêu quy hoạch, kiến trúc duyệt, phương án kinh doanh thiết kế xây dựng cơng trình phù hợp với hồ sơ, số liệu ĐVKD KH cung cấp cho P.TĐG phù hợp với thông số không tách rời báo cáo - Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định để phép triển khai thực dự án dự án phép mở bán theo quy định - Tất hạng mục dự án (bao gồm thiết kế, kết cấu, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng thông số kỹ thuật khác) xây dựng xong, hoàn thiện theo định số 6343/QĐ-UBND ngày 24/11/2015, GPXD số 78/GPXD-SXD theo mô tả báo cáo - Diện tích sàn chung cư thương phẩm khối hộ không thấp 18.639 m2, tất phần diện tích thương phẩm 18.639m2 cơng nhận hình thức nhà thương mại để bán, khơng phải Nhà xã hội - Ngoại trừ phần diện tích 577m2 sử dụng để xây dựng Nhà thấp tầng cao 3, tầng mà chủ đầu tư không chấp cho HDbank, chưa có phần cịn lại dự án chấp (mà cho HDbank) chuyển nhượng hình thức - Mục đích định giá để HDbank tài trợ thực dự án Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 98 ĐVKD có trách nhiệm trình bày rõ với cấp phê duyệt tín dụng nhận chấp tài sản ĐVKD lưu ý kiểm tra tình trạng pháp lý dự án trước nhận chấp, có thay đổi khác biệt với thông số theo báo cáo đề nghị gửi P.TĐG để điều chỉnh KQĐG phù hợp Theo Quyết định số 6343/QĐ-UBND ngày 24/11/2015, mục đích sử dụng đất để xây dựng Nhà theo quy hoạch điều chỉnh duyệt để kinh doanh cho đối tượng có hộ thường trú quận: Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng Theo tìm hiểu thơng tin từ chủ đầu tư, việc giới hạn hộ thường trú đối tượng kinh doanh để giảm thiểu việc tăng dân số nội thành Hà Nội, chủ đầu tư trình phê duyệt chủ chương mở rộng đối tượng kinh doanh Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 99 PHỤ LỤC Đơn giá đất duyệt số tuyến đường năm 2016 Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh Quận Tên đường Đơn giá UBND Đơn giá duyệt Ba Đình Phạm Huy Thơng 54,000,000 215,000,000 Ba Đình Trấn Vũ 60,000,000 276,000,000 Ba Đình Hàng Than 66,000,000 215,000,000 Ba Đình Đốc Ngữ 35,000,000 120,000,000 Ba Đình Kim Mã 72,000,000 272,000,000 Ba Đình Đội Nhân 28,000,000 114,000,000 Cầu Giấy Trần Quốc Hoàn 29,000,000 157,000,000 Cầu Giấy Nguyễn Đình Hồn 26,000,000 131,000,000 Cầu Giấy Trần Quốc Vượng 25,000,000 147,000,000 Cầu Giấy Doãn Kế Thiện 28,000,000 120,000,000 Cầu Giấy Trần Duy Hưng 48,000,000 192,000,000 Đống Đa Nguyễn Khuyến 54,000,000 212,000,000 Đống Đa Vũ Ngọc Phan 39,000,000 159,000,000 Đống Đa Huỳnh Thúc Kháng 56,000,000 256,000,000 Đống Đa Nguyễn Thái Học 80,000,000 163,000,000 Đống Đa Cát Linh 66,000,000 243,000,000 Đống Đa Xã Đàn 66,000,000 300,000,000 Đống Đa Ô Chợ Dừa 56,000,000 240,000,000 Đống Đa Thái Thịnh 43,000,000 196,000,000 Đống Đa Chùa Láng 39,000,000 179,000,000 Hai Bà Trưng Lê Ngọc Hân 54,000,000 248,000,000 Hai Bà Trưng Vân Đồn 25,000,000 103,000,000 Hai Bà Trưng Nguyễn Cao 43,000,000 172,000,000 Hai Bà Trưng Lò Đúc 62,000,000 245,000,000 Hai Bà Trưng Hàng Chuối 54,000,000 323,000,000 Hai Bà Trưng Đồng Nhân 43,000,000 167,000,000 Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 100 Hai Bà Trưng Hồng Mai 32,000,000 106,000,000 Hồn Kiếm Lị Sũ 80,000,000 304,000,000 Hồn Kiếm Hàng Mắm 74,000,000 314,000,000 Hoàn Kiếm Hà Trung 80,000,000 370,000,000 Hoàn Kiếm Quán Sứ 88,000,000 288,000,000 Hoàn Kiếm Bát Đàn 80,000,000 359,000,000 Hoàn Kiếm Hàng Bài 112,000,000 483,000,000 Hoàn Kiếm Hàng Ngang 162,000,000 456,000,000 Hoàng Mai Tân Mai 31,000,000 166,000,000 Hoàng Mai Nguyễn An Ninh 30,000,000 140,000,000 Hoàng Mai Nguyễn Đức Cảnh 26,000,000 110,000,000 Hồng Mai Nguyễn Chính 21,000,000 93,000,000 Hồng Mai Vĩnh Hưng 19,000,000 69,000,000 Tây Hồ Phú Xá 22,000,000 74,000,000 Tây Hồ Thượng Thụy - 70,000,000 Tây Hồ Trích Sài 39,000,000 234,000,000 Tây Hồ Xuân La 23,000,000 152,000,000 Thanh Xuân Nguyễn Ngọc Nại 26,000,000 125,000,000 Thanh Xuân Cù Chính Lan 26,000,000 128,000,000 Thanh Xuân Vương Thừa Vũ 26,000,000 122,000,000 Thanh Xuân Tô Vĩnh Diện 26,000,000 115,000,000 Thanh Xuân Thượng Đình 23,000,000 124,000,000 Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 101 PHỤ LỤC Đơn giá xây dựng niên hạn sử dụng cơng trình theo quy định Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh Niên hạn Đơn giá (đồng/m2) Loại cơng Kết cấu trình sử dụng tối đa Từ Đến 4.500.000 5.500.000 50 3.500.000 4.500.000 40 7.000.000 9.000.000 70 5.000.000 7.000.000 60 4.500.000 6.000.000 50 (năm) Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp Biệt thự gỗ/đá granite Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp Khung sàn, mái bê tơng; gỗ/đá granite tường gạch có ốp gỗ/đá granite; gạch bóng kính/ốp gỗ/đá granite; trang trí vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) nhà vật liệu tốt Biệt thự lầu Khung sàn, mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Khung sàn bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 102 Khung bê tông; sàn giả bê tông, mái bc tông; tường gạch; nên 3.500.000 4.500.000 40 2.800.000 3.500.000 30 3.200.000 4.000.000 35 2.200.000 3.000.000 25 1.800.000 2.400.000 25 1.200.000 1.600.000 20 1.000.000 1.200.000 10 700.000 900.000 10 4.000.000 5.500.000 50 gạch/ốp gỗ/đá granite Khung bê tông, sàn gỗ, mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Cột, đà, mái bê tông; tường gạch, gạch Cột, đà bê tông; mái bê tông; tường gạch sơn nước; gạch Cột, đà bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng Cột gỗ; mái tôn; tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; Nhà phố tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái tơn, ngói; tường mượn; gạch, xi măng Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, gạch/ốp gồ/đá granite Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 103 Cột, đà, sàn bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch; vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) 4.000.000 5.000.000 40 3.000.000 4.000.000 35 2.500.000 3.500.000 30 2.000.000 3.200.000 25 1.800.000 2.000.000 20 1.200.000 1.800.000 20 1.2 lần đơn 1.5 lần đơn giá nhà giá nhà loại loại 3.200.000 4.000.000 35 2.200.000 3.000.000 25 nhà vật liệu tốt Cột, đà, sàn bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng Cột bê tông; sàn giả bê tôn; mái bê tơng/ngói; tường gạch; gạch, ximăng Cột bê tông; sản giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, ximăng Cột gồ; sàn giả bê tông; mái bê tông; Nhà phổ lầu tường gạch; ván; gạch, ximăng Cột gỗ; sàn gồ; mái bê tông; tường gạch, ván; gạch, ximăng Tầng hầm nhà phố lầu Cột, đà, mái bê tông; tường gạch, gạch Cột, đà bê tông; mái bê tông; tường gạch sơn nước; gạch Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 104 Cột, đà bê tông; mái bê tông; tường gạch; Nhà phố 1.800.000 2.400.000 25 1.200.000 1.600.000 20 1.000.000 1.200.000 10 700.000 900.000 10 4.000.000 5.500.000 50 4.000.000 5.000.000 40 3.000.000 4.000.000 35 2.500.000 3.500.000 30 2.000.000 3.200.000 25 gạch, xi mãng Cột gỗ; mái tôn; tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái tơn, ngói; tường mượn; gạch, xi măng Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, gạch/ốp gồ/đá granite Cột, đà, sàn bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch; vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) nhà vật liệu tốt Cột, đà, sàn bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, xi măng Cột bê tông; sàn giả bê tơnạ; mái bê tơng/ngói; tường Nhà phố lầu gạch; nên gạch, ximăng Cột bê tông; sản giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, ximăng Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 105 Cột gồ; sàn giả bê tông; mái bê tông; 1.800.000 2.000.000 20 1.200.000 1.800.000 20 1.2 lần đơn 1.5 lần đơn giá nhà giá nhà loại loại 5.000.000 7.000.000 50 7.000.000 9.500.000 60 Tiêu chuẩn - 4.500.000 5.500.000 50 Tiêu chuẩn 6.000.000 7.500.000 60 Tiêu chuẩn 7.000.000 8.500.000 70 Tiêu chuẩn 7.600.000 9.000.000 100 3.500.000 5.000.000 50 3.000.000 4.500.000 40 3.000.000 3.500.000 40 tường gạch; ván; gạch, ximăng Cột gỗ; sàn gồ; mái bê tông; tường gạch, ván; gạch, ximăng Tầng hầm nhà phố lầu Nền, tuờng ổp gạch bông, Cao ốc văn gạch men, phòng (trên Nền, tường ốp đá granite; tầng) cầu thang ốp đá, tay vịn cầu thang gồ Khách sạn Nhà xưởng cao tầng (> tầng, không kể tầng hầm): Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, gạch men Nhà xưởng cao tầng (> tầng, không kể tầng hầm): Cột, đà, sàn, mái toỉe; tường gạch, gạch men Nhà xưởng cao tầng (< tầng, không kể tầng ham): Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, gạch men Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 106 Nhà xưởng cao tầng (< tầng, không kể tầng hầm): Cột, đà, sàn bê tông, mái 2.800.000 3.300.000 35 2.000.000 3.000.000 25 1.600.000 2.200.000 25 2.500.000 3.000.000 30 900.000 1.500.000 20 tole; tường gạch Kèo bê tông/thép; mái tôn, Fibro; tường gạch Nhà xưởng, cơng trình phụ Kèo bê tơng/thép; mái tôn, Fibro; tường gạch xây cao l,2m - 2m + tôn Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch dùng để sản xuất hàng đông lạnh Kèo thép; mái tôn, Fibro; tưịng vách tơn/ván Kèo thép; mái tơn, Fibro; khơng có tường Kèo gỗ; mái tơn, Fibro, tưịng gạchmái tơn, Fibro, Kèo gỗ; tưịng tơn, ván Kèo gỗ; mái tơn, Fibro; khơng có tường 700.000 1.300.000 15 700.000 1.000.000 15 700.000 1.000.000 15 500.000 800.000 10 Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dùng 1.200.000 1.500.000 20 900.000 1.300.000 15 600.000 1.200.000 15 cho xe Contener, xe tải nặng lưu thông) Đường nội bộ, sân bãi bê tông nhựa nóng (loại dùng cho xc tải nhẹ lưu thơng) Nhà xưởng, Đường nội bộ, sân bãi bê cơng trình tông nhựa nguội Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 107 Đường nội bộ, sân bê phụ 300.000 800.000 10 Đường cấp phối, sỏi đá 300.000 500.000 Tường rào xây gạch 300.000 500.000 10 tông đá X 1.15 lần đơn 1.2 lần đơn giá cùa nhà Kết cấu nhà xưởng có cần trục giá nhà loại (< loại (> 10 tấn) 10 tấn) Khi thẩm định phải đánh giá kết cấu móng cơng trình xây dựng để xác định đơn giá xây dựng cho phù hợp Kết cấu móng chia thành hai loại sau: - Móng có xử lý cọc móng ép cọc bê tơng cừ tràm, vật liệu khác cỏ tác dụng tương tự Thông thường khu vực có đất yếu (gần sơng ngịi) móng cơng trình xây dựng kiên cố phải có xử lý cọc - Móng khơng xử lý cọc hay cịn gọi móng đất tự nhiên mỏng không ép cọc bê tông cừ tràm, vật liệu khác có tác dụng tương tự Thơng thường khu vực có đất cứng cơng trình xây dựng bán kiên cố (nhà cấp 4, nhà xưởng) móng khơng xử lý cọc Kết cấu móng thể vẽ thiết kế cơng trình xây dựng Trường hợp có để xác định kết cấu móng cơng trình xây dựnệ khơng thực theo quy vẽ; khơng có vẽ; có vẽ khơng thể kết cẩu móng xác định móng cơng trình xây dựng khơng xử lý cọc Phương pháp xác định đơn giá cơng trình xây dựng có móng có xử lý cọc: - Đối với móng ép cọc bê tơng: Giá cơng trình xây dựng bàng 115% giá trị cơng trình xây dựng tương tự có móng khơng xử lý cọc - Đối với móng ép bàng cừ tràm, vật liệu khác có tác dụng tương tự: Giá trị cơng trình xây dựng bàng 110% giá trị cơng trình xây dựng tương tự có móng khơng xử lý cọc Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ