Tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh sở giao dịch 1,luận văn thạc sỹ kinh tế

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  LÊ THỊ NHƯ TRANG TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI – 2018 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  LÊ THỊ NHƯ TRANG TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN NHƯ MINH HÀ NỘI – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN VĂN MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay 1.1.2 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay 1.1.3 Các biện pháp bảo đảm tiền vay 1.1.4 Điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay 1.1.5 Vai trò bảo đảm tiền vay 10 1.2 NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 11 1.2.1 Chính sách bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại 11 1.2.2 Quy trình hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản NHTM 12 1.2.3 Các tiêu phản ánh hiệu hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản 28 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 32 1.3.1 Nhân tố thuộc môi trường vĩ mô 32 1.3.2 Nhân tố liên quan đến Ngân hàng thương mại 32 1.3.3 Nhân tố liên quan đến khách hàng vay/bên bảo đảm 33 1.3.4 Nhân tố liên quan đến tài sản bảo đảm 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẨU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 35 2.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 35 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển BIDV SGD1 35 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức BIDV SGD1 36 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 41 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản 41 2.2.2 Chính sách thực hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 42 2.2.3 Mơ hình thực hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 44 2.3 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 58 2.3.1 Kết hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 58 2.3.2 Đánh giá hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẨU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 67 3.1 MỤC TIÊU VÀ ĐỊNH HƯỚNG TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẨU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 67 3.1.1 Mục tiêu định hướng hoạt động kinh doanh BIDV SGD1 67 3.1.2 Mục tiêu định hướng tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 68 3.2 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 69 3.2.1 Hồn thiện quy trình hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản 69 3.2.2 Đa dạng chuẩn hóa danh mục tài sản bảo đảm 71 3.2.3 Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản bảo đảm chất lượng nguồn nhân lực tham gia vào hoạt động bảo đảm tiền vay 75 3.2.4 Hồn thiện hệ thống thơng tin tài sản bảo đảm khách hàng 77 3.2.5 Tăng cường hoạt động quản lý, kiểm tra, định giá lại tài sản bảo đảm 78 3.2.6 Nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản bảo đảm 83 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 88 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Bộ ngành có liên quan 88 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 93 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 94 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Nguyên nghĩa Viết tắt BIDV BIDV SGD1 Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao Dịch BDS / SIBS Hệ thống quản lý liệu ngân hàng BIDV CIC Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam CTCP Công ty cổ phần DNNN Doanh nghiệp nhà nước GDBĐ Giao dịch bảo đảm NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NIM Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên QLKH Quản lý khách hàng QLRR Quản lý rủi ro QTTD Quản trị tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TNHH Trách nhiệm hữu hạn TSBĐ Tài sản bảo đảm SXKD Sản xuất kinh doanh VAMC Công ty quản lý tài sản TCTD Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Một số tiêu tình hình hoạt động BIDV SGD1 giai đoạn từ năm 2014 đến tháng 06/2017 38 Bảng 2.2: Chính sách tài sản bảo đảm BIDV 43 Bảng 2.3: Danh mục cấu TSBĐ BIDV SGD1 58 Bảng 2.4: Một số Khách hàng có giá trị TSBĐ lớn BIDV SGD1 59 Bảng 2.5: Dư nợ cho vay có bảo đảm tài sản BIDV SGD1 60 Bảng 2.6: Dư nợ xấu có đảm bảo tài sản BIDV SGD1 61 Bảng 2.7: Một số tiêu khác hiệu hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 61 Bảng 3.1: Một số tiêu kế hoạch kinh doanh BIDV SGD1 67 Bảng 3.2: Danh mục số TSBĐ thường gặp 72 HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ Hình 2.1: Mơ hình tổ chức BIDV SGD1 37 Hình 2.2: Mơ hình thực hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 45 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, hoạt động cho vay hoạt động đem lại nguồn lợi nhuận lớn đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống NHTM Việt Nam Vì vậy, NHTM ln đưa quy định, quy trình nghiêm ngặt việc cấp khoản vay Quyết định cho vay NHTM chủ yếu dựa điều kiện hồ sơ pháp lý, mục đích sử dụng vốn vay, lực tài tính hiệu phương án/dự án vay vốn khách hàng vay Tuy nhiên, thực trạng bất cân xứng thông tin thị trường kinh tế Việt Nam gây khơng trở ngại cho NHTM thực quy trình tín dụng, mà ngân hàng ln người có thơng tin khách hàng vay thân khách hàng, mục đích sử dụng vốn vay hay phương án/dự án đầu tư Hệ tất yếu thông tin bất cân xứng lựa chọn đối nghịch rủi ro hệ thống NHTM Do đó, để hạn chế phần ảnh hưởng tượng thông tin bất cân xứng, phương pháp NHTM áp dụng phổ biến thực biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Với việc thực bảo đảm tiền vay tài sản, NHTM có thêm “nguồn trả nợ thứ hai”, giúp giảm thiểu tổn thất khách hàng vay khơng cịn đủ khả thực nghĩa vụ , giúp nâng cao thiện chí trả nợ ngăn ngừa rủi ro đạo đức từ phía khách hàng Bên cạnh đó, hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản phát huy vai trò hiệu việc giúp ngân hàng đánh giá, sàng lọc khách hàng tốt dựa vào thiện chí khách hàng việc có tự nguyện đưa tài sản bảo đảm cho khoản vay hay không Tuy nhiên, từ thực tế hoạt động NHTM cho thấy, hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản chưa thực phát huy vai trị vốn có, đồng thời q trình thực cịn gặp nhiều khó khăn vướng mắc nhiều khâu: thẩm định, kiểm tra, quản lý, xử lý tài sản… Vì vậy, việc tăng cường cơng tác NHTM nói chung cần phải thực hiệu để hạn chế ảnh hưởng tượng thông tin bất cân xứng giảm thiểu tổn thất xảy rủi ro tín dụng Do đó, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản hệ thống NHTM Việt Nam nói chung Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam nói riêng cần thiết Chính vậy, tác giả chọn đề tài nghiên cứu là: “Tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao Dịch 1” Mục tiêu nghiên cứu Luận văn nhằm đạt mục tiêu sau: - Hệ thống hóa làm rõ thêm lý luận liên quan đến hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản ngân hàng thương mại - Đánh giá thực trạng bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1, kết đạt được, mặt hạn chế nguyên nhân hạn chế hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản ngân hàng thương mại - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 giai đoạn từ năm 2014 đến tháng 06/2017 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử đồng thời kết hợp với phương pháp thống kê kinh tế, phân tích kinh tế tổng hợp, hệ thống hóa lý luận để làm sáng tỏ vấn đề đặt nhằm tìm giải pháp tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 Tổng quan tình hình nghiên cứu Cho đến có nhiều cơng trình nghiên cứu nước liên quan đến hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản ngân hàng thương mại, tổng hợp số cơng trình nghiên cứu có phạm vi, nội dung liên quan đến đề tài nghiên cứu luận văn bao gồm: (i) Ở phạm vi nước: - Nghiên cứu Lê Thị Thu Thủy (2006, Nhà xuất Tư pháp) biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản TCTD, tác giả tiếp cận cách có hệ thống biện pháp bảo đảm tiền vay TCTD, thiếu sót biện pháp khắc phục, có so sánh với biện pháp bảo đảm tiền vay nước giới như: Mỹ, Pháp, Nhật Bản - Nghiên cứu Phạm Văn Tuyết Lê Kim Giang (2012, Nhà xuất Tư pháp) hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, nhóm tác giả đề cập đến quy định pháp luật thời điểm nghiên cứu đưa cách hiểu thống vấn đề liên quan đến hợp đồng tín dụng, biện pháp bảo đảm tiền vay cách xử lý TSBĐ tiền vay Đồng thời, nhóm tác giả đưa số mẫu tham khảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay kinh nghiệm việc đàm phán, thiết lập hợp đồng tín dụng - Luận án tiến sĩ luật học Vũ Thị Hồng Yến (2013, Đại học Luật Hà Nội) tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành - Luận văn thạc sỹ Trần Thị Tường Vân (2014, Đại học Đà Nẵng) hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng liên doanh Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng - Nghiên cứu Nguyễn Quang Hương Trà (2016, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp) số điểm chế định bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015 - Nghiên cứu Trần Quang Vinh Bùi Đức Giang (2016) số góp ý cho dự thảo nghị định giao dịch bảo đảm: góc nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm - Nghiên cứu khoa học cấp sở Vũ Thị Hồng Yến (2017, Đại học Luật Hà Nội) bảo đảm tiền vay TCTD chấp bất động sản theo quy định pháp luật hành - Nghiên cứu Trương Thanh Đức (2017, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử) việc số vướng mắc pháp lý biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân (ii) Ở phạm vi nước ngồi, số cơng trình khoa học điển hình có phạm vi nội dung nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn cụ thể sau: - Nghiên cứu Kevin P.McGuinness (1996, Nhà xuất Carswell, Canada) sách “Luật bảo đảm” đưa nguyên tắc biện pháp bảo đảm chủ yếu sở nguồn luật nước Canada Vương quốc Anh 93 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Để triển khai có hiệu hoạt động bảo đảm tiền vay TCTD, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần quan tâm đạo thực số nội dung sau đây: NHNN cần kịp thời ban hành văn hướng dẫn thực có thay đổi, bổ sung pháp lý liên quan đến hoạt động bảo đảm tiền vay cho TCTD Trước mắt, cần phối hợp với Bộ Tư pháp, quan, đơn vị liên quan để nghiên cứu, bổ sung hướng dẫn chi tiết quy định thu giữ TSBĐ, quyền bên nhận bảo đảm việc xử lý TSBĐ trường hợp bên bảo đảm không thiện chí hợp tác… Đồng thời, NHNN cần tổ chức triển khai có hiệu Quy chế số 01/QCLN/NHNNVN-BTP ngày 03/01/2015 việc phối hợp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Bộ Tư pháp công tác thi hành án dân sự, theo đó, định kỳ hai bên cần phối hợp tổ chức thực kiểm tra, rà soát, tổng hợp công tác thi hành án dân liên quan đến hoạt động ngân hàng, có biện pháp cụ thể giải khó khăn vướng mắc TCTD phát sinh qua trình triển khai Việc tuân thủ sát Quy chế giúp đẩy nhanh tốc độ, nâng cao hiệu xử lý dứt điểm vụ việc thi hành án dân hoạt động tín dụng, ngân hàng, góp phần quan trọng thực mục tiêu xử lý nợ xấu mà Quốc hội Chính phủ đặt NHNN cần liệt đạo thực triển khai đề án “Cơ cấu lại hệ thống TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016 – 2020” hình thức phù hợp với chế thị trường nguyên tắc thận trọng, bảo đảm quyền lợi bên liên quan giữ vững ổn định, an toàn hệ thống Yêu cầu TCTD tích cực chủ động triển khai đồng giải pháp xử lý nợ xấu như: Đôn đốc thu hồi nợ; Bán, xử lý nợ, tài sản bảo đảm; Khởi kiện khách hàng vay; Sử dụng dự phịng rủi ro; Có biện pháp hỗ trợ phù hợp cho khách hàng khắc phục khó khăn phát triển sản xuất kinh doanh; Xây dựng triển khai biện pháp kiểm soát nợ xấu phát sinh nâng cao chất lượng tín dụng… Bên cạnh đó, đẩy mạnh hoạt động xử lý nợ xấu theo chế thị trường, đặc biệt phối hợp có hiệu với Công ty VAMC NHNN cần tăng cường công tác tra, giám sát TCTD việc thực quy định cấp tín dụng, an tồn hoạt động phân loại nợ, trích lập dự phịng rủi ro Hồn thiện mơ hình tổ chức hoạt động Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng; tăng cường phối hợp công tác, chia sẻ thông tin NHNN Việt Nam với 94 quan bảo vệ pháp luật, quan chức hoạt động tra, giám sát Bên cạnh đó, cần nâng cao khả cảnh báo sớm rủi ro tiềm ẩn mang tính hệ thống ngăn ngừa nguy vi phạm pháp luật ngành ngân hàng TCTD, có hoạt động bảo đảm tiền vay NHNN cần có biện pháp tích cực để tăng cường hiệu hoạt động Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam (CIC), nâng cao chất lượng sở liệu chiều rộng chiều sâu Đối với liệu bảo đảm tiền vay, cần tích hợp tạo lập kho liệu tập trung, thống khách hàng vay TCTD phạm vi toàn quốc; Hoàn thiện quy trình xử lý tự động, xuyên suốt kết nối liên hoàn nghiệp vụ từ khâu thu thập, xử lý, kiểm soát cập nhật liệu… nhằm giảm thiểu yếu tố người giúp cho trình tác nghiệp nhanh chóng, xác an tồn 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam (i) Cải thiện mô hình sách bảo đảm tiền vay: Đối với hoạt động cấp tín dụng, BIDV tiếp tục thực chủ trương tăng trưởng tín dụng gắn liền với nâng cao chất lượng tín dụng, đảm bảo an tồn hiệu hoạt động kinh doanh Vì vậy, BIDV cần đẩy nhanh việc hồn thiện mơ hình quản trị tiên tiến theo chuẩn mực quốc tế (Basel II) để áp dụng triển khai toàn hệ thống, đảm bảo công tác quản trị thực chặt chẽ, thống nhất, minh bạch, hiệu tiệm cận thông lệ quốc tế Trong đó, hợp phần quản lý rủi ro tín dụng, cần đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt như: PCR02 – Quản lý biện pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng (SA & IRB); PCR04 – Cải thiện cấu trúc quy trình cấp tín dụng chi nhánh; PCR05 – Cải tiến quy trình xử lý nợ (tái cấu trúc, thu hồi nợ công cụ, thu thập liệu)… Trên sở đó, sách bảo đảm tiền vay tài sản cần BIDV xây dựng định hướng cụ thể (hiện cấu phần sách cấp tín dụng) Căn mức xếp hạng khách hàng hệ thống xếp hạng tín dụng nội kết phân loại nợ, thời kỳ, BIDV nên linh hoạt áp dụng sách bảo đảm tiền vay có bảo đảm tồn phần tài sản, khơng có bảo đảm tài sản/bảo lãnh khách hàng Đối với mô hình triển khai hoạt động bảo đảm tiền vay tại, BIDV nên xem 95 xét cải tiến theo hướng phân tách độc lập hoạt động cấp tín dụng hoạt động bảo đảm tiền vay, giảm dần việc xử lý tập trung, đồng thời hai nghiệp vụ cán QLKH BIDV xem xét việc phát triển mơ hình phận định giá độc lập, không trực tiếp quản lý không tham gia vào q trình cấp tín dụng khách hàng có liên quan đến TSBĐ, đảm bảo tính khách quan hạn chế rủi ro phát sinh hoạt động bảo đảm tiền vay Đồng thời, BIDV nên xây dựng hạn mức thẩm quyền phê duyệt hoạt động thẩm định TSBĐ lên tới cấp Hội sở tại, hoạt động thẩm định, định giá TSBĐ khách hàng chi nhánh hoàn toàn chi nhánh chủ động định, chưa có phận xử lý tập trung phân cấp thẩm quyền tới Hội sở TSBĐ Trong đó, thực xử lý TSBĐ thẩm quyền định lại phân theo cấp phê duyệt khoản tín dụng bảo đảm TSBĐ (ii) Xây dựng quy định nội biện pháp bảo đảm mới: BIDV cần sớm xây dựng ban hành quy định thay Quy định số 8955/QĐQLTD “Về giao dịch bảo đảm” ngày 31/12/2014 sau ba (03) năm ban hành thực hiện, số quy định, hướng dẫn quy định khơng cịn phù hợp với quy định pháp luật, cụ thể sau: Bộ luật Dân năm 2015 có nhiều nội dung thay đổi quan trọng, có phần nội dung bảo đảm thực nghĩa vụ quy định biện pháp bảo đảm hay quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba… Đồng thời, Bộ Tư pháp nghiên cứu xây dựng Nghị định biện pháp bảo đảm (thay Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) hướng dẫn quy định Bộ luật Dân năm 2015 bảo đảm thực nghĩa vụ, dự kiến ban hành năm 2018 (đã hoàn thiện dự thảo xin ý kiến lần thứ hai) Bên cạnh đó, số văn quy phạm sở pháp lý ban hành Quy định 8955 thay thế/sửa đổi như: Bộ luật Hàng hải, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật đấu giá tài sản, Nghị định đăng ký biện pháp bảo đảm, văn hướng dẫn thi hành văn có liên quan khác… Vì vậy, nhằm hạn chế rủi ro phát sinh, BIDV cần xây dựng ban hành quy định biện pháp bảo đảm, tổng hợp bổ sung quy định liên quan phù hợp với quy định pháp luật thống thành văn bản, bảo quán đồng quy định Quy định cần phải bảo đảm tính kế thừa phát triển 96 nội dung, hướng dẫn phù hợp với thực tiễn pháp luật thực tiễn áp dụng, đảm bảo tính khả thi, giải khó khăn, vướng mắc Căn thay đổi pháp luật bảo đảm tiền vay, quy định nội BIDV nên bổ sung thêm số nội dung sau: - Bổ sung quy định danh mục tài sản bảo đảm (nhằm chi tiết tài sản không nhận bảo đảm, tài sản nhận làm biện pháp bảo đảm bổ sung/chính thức để Chi nhánh thuận lợi áp dụng) - Bổ sung quy định biện pháp cầm giữ tài sản bảo lưu quyền sở hữu - Bổ sung quy định hiệu lực đối kháng - Bổ sung quy định thu giữ tài sản - Bổ sung quy định điều kiện với bên bảo lãnh - Bổ sung quy định xử lý tài sản bên bảo lãnh - Bổ sung quy định bảo đảm thực nghĩa vụ tương lai - Bổ sung quy định việc tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (iii) Một số kiến nghị khác: BIDV cần xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin TSBĐ thống toàn hệ thống Nâng cao chất lượng phần mềm sử dụng hoạt động kinh doanh nói chung bảo đảm tiền vay nói riêng Chú trọng đầu tư công nghệ thông tin, đại hóa chương trình giao dịch, khai thác tốt nguồn liệu… Đối với vấn đề chất lượng nguồn nhân lực, cần tăng cường đào tạo, nâng cao trình độ cho cán bộ, đội ngũ cán tham gia vào hoạt động bảo đảm tiền vay Hàng năm, BIDV (thông qua Trường Đào tạo cán BIDV) cần xây dựng kế hoạch đào tạo, tập huấn chi tiết tiến hành khảo sát, kiểm tra trình độ nghiệp vụ hình thức tập trung trực tuyến Nội dung đào tạo cần tập trung vào cập nhật thay đổi khung pháp lý biện pháp bảo đảm, xử lý TSBĐ, văn quy định NHNN BIDV hoạt động bảo đảm tiền vay… Đồng thời, BIDV cần thường xuyên tổ chức buổi hội thảo kiến thức chuyên ngành nhằm phổ biến kinh nghiệm, nâng cao lực phân tích, đánh giá, đo lường, kiểm sốt rủi ro hoạt động quản lý xử lý TSBĐ cho cán Tăng cường vai trò hoạt động kiểm tra, kiểm soát nội bộ: cần thực hoạt động kiểm tra, kiểm soát nội định kỳ đột xuất để kịp thời phát 97 sai sót cảnh báo dấu hiệu vi phạm liên quan đến hoạt động tín dụng nói chung bảo đảm tiền vay nói riêng Việc kiểm tra, kiểm sốt rủi ro liên quan đến TSBĐ cần thực hai khía cạnh sau: Thứ nhất, kiểm sốt tổng thể danh mục TSBĐ: tiến hành phân tích tổng thể danh mục TSBĐ nhằm nhận diện cấu tập trung TSBĐ, mức độ rủi ro loại TSBĐ, đánh giá chất lượng danh mục TSBĐ để đưa biện pháp kịp thời nhằm giảm thiểu tác động giá trị danh mục TSBĐ thay đổi bất lợi yếu tố pháp luật, kinh tế, công nghệ, xã hội… Thứ hai, kiểm soát TSBĐ khoản vay cụ thể: cần thường xuyên thực nhằm phát dấu hiệu cảnh báo sớm rủi ro tiềm ẩn BIDV cần thành lập tổ công tác nhằm thực kiểm tra, đối chiếu khoản mục TSBĐ ghi nhận tài khoản ngoại bảng với hợp đồng bảo đảm tiền vay, tình trạng lưu giữ hồ sơ liên quan đến TSBĐ, quy trình quản lý TSBĐ định tái định giá TSBĐ Các tổ cơng tác kiểm tra, kiểm sốt rủi ro liên quan đến TSBĐ nên trực thuộc hội sở chính, độc lập hồn tồn với chi nhánh nhằm đảm bảo tính khách quan phát huy hiệu hoạt động kiểm tra, giám sát nội BIDV cần xem xét khôi phục củng cố lại máy, tổ chức hoạt động nâng cao lực hiệu Công ty TNHH Quản lý nợ & Khai thác tài sản BIDV (BAMC) nhằm xử lý tài sản mua bán nợ theo nguyên tắc thị trường, giúp giảm bớt chi phí, cơng sức bên cạnh việc xử lý nợ trái phiếu đặc biệt với VAMC Bên cạnh đó, BIDV cần tăng cường phối hợp, hợp tác toàn diện với quan tư pháp VAMC công tác xử lý nợ TSBĐ nhằm triển khai toàn diện giải pháp xử lý nợ xấu quy định Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 Quốc hội, Chỉ thị số 32/CT-TTg ngày 19/07/2017 Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị số 06/CT-NHNN ngày 20/07/2017 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước 98 KẾT LUẬN Hiện nay, việc thực biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản phương pháp NHTM Việt Nam áp dụng phổ biến để có thêm nguồn trả nợ thứ hai từ khách hàng vay, giúp hạn chế tình trạng bất cân xứng thông tin, giảm thiểu tổn thất phát sinh rủi ro tín dụng, nâng cao thiện chí trả nợ ngăn ngừa rủi ro đạo đức từ phía khách hàng Với đặc điểm chi nhánh có quy mơ dư nợ giá trị bảo đảm tiền vay lớn hàng đầu hệ thống BIDV, việc tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản yêu cầu cấp bách đặt nhằm giúp BIDV SGD1 đảm bảo hoạt động kinh doanh an toàn hiệu Đề tài: “Tăng cường hoạt bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao Dịch 1” có phạm vi nghiên cứu sâu mang tính ứng dụng cao Tồn ba chương luận văn tập trung làm rõ nội dung sau đây: Thứ nhất, nội dung Chương luận văn hệ thống hóa, luận giải làm rõ vấn đề hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản ngân hàng thương mại Thứ hai, nội dung Chương luận văn đánh giá thực trạng hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 Luận văn không tổng hợp kết đạt mà rõ hạn chế hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 Đồng thời, luận văn phân tích nguyên nhân dẫn đến hạn chế, làm tiền đề cho việc đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 Thứ ba, nội dung Chương luận văn đề xuất hệ thống giải pháp nhằm tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản BIDV SGD1 Đồng thời, luận văn đề xuất kiến nghị Chính phủ ngành liên quan, với NHNN với BIDV nhằm tạo điều kiện tăng cường hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản NHTM nói chung BIDV nói riêng Như vậy, luận văn đạt mục tiêu nghiên cứu đề Tuy nhiên, việc nghiên cứu hoạt động bảo đảm tiền vay tài sản đề tài phức tạp có phạm vi rộng, địi hỏi tác giả phải tìm hiểu, cập nhật nhiều thông tin, văn quy phạm pháp luật trình độ nghiên cứu học viên cịn hạn chế Tác giả mong 99 nhận ý kiến đóng góp, xây dựng nhà khoa học, thầy cô giáo bạn đọc, đồng nghiệp quan tâm đến lĩnh vực để luận văn hồn thiện hơn, giúp cho khơng BIDV SGD1 mà cho NHTM khác ứng dụng phát huy hiệu cao thực tiễn Học viên xin trân trọng cảm ơn! 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp (2017), Dự thảo Nghị định quy định biện pháp thi hành Bộ luật Dân giao dịch bảo đảm Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Đăng ký biện pháp bảo đảm Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm Trương Thanh Đức (2017), Một số vướng mắc pháp lý biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử Michel Grimaldi (2014), Những xu hướng đương đại pháp luật Pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Đại học Paris II, Pháp Douglas J.Whaley Stephen M.Mejonh (2010), Một số vướng mắc vấn đề cụ thể giao dịch bảo đảm, Đại học Luật Suffolk, Mỹ Bùi Thị Nga (2014), Thế chấp tài sản – Biện pháp bảo đảm tiền vay qua thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học Đại học Quốc gia Hà Nội Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, Chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 Quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng việc sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngồi 10 Ngân hàng Tái thiết Phát triển Châu Âu (2011), Hoạt động chấp kinh tế chuyển đổi, khung pháp lý cho hoạt động chấp tài sản chấp 11 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (2017), Quyết định số 350/QĐBIDV ngày 14/03/2017 Ban hành quy chế cho vay 12 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (2016), Quyết định số 3296/QĐ-BIDV ngày 15/12/2016 Ban hành Chính sách cấp tín dụng 13 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (2014), Quy định số 8955/QĐQLTD ngày 31/12/2014 Giao dịch bảo đảm cho vay 14 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (2014), Quy định số 8956/QĐQLTD ngày 31/12/2014 Trình tự, thẩm quyền thực giao dịch bảo đảm 15 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (2015), Quy định số 9025/QĐ- 101 BIDV ngày 15/06/2015 Phân cấp thẩm quyền xử lý TSBĐ khoản nợ sử dụng quỹ dự phòng để xử lý rủi ro chuyển hạch toán ngoại bảng 16 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam, Báo cáo thường niên năm 2015 - 2017 17 Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao Dịch 1, Báo cáo kết hoạt động kinh doanh năm 2014 - 2017 18 Nicolas Audier (2014), Hiệu biện pháp bảo đảm Việt Nam – Góc nhìn luật gia nước ngoài, Đoàn luật sư Paris 19 Kevin P.McGuinness (1996), Luật bảo đảm, Nhà xuất Carswell, Canada 20 Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2010), Luật Tổ chức Tín dụng 21 Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 22 Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà 23 Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân 24 Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2017), Nghị số 42/2017/QH14 Thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 25 Nguyễn Xuân Phương Quỳnh (2016), Pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay TCTD thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản TCTD, Nhà xuất Tư pháp 27 Nguyễn Quang Hương Trà (2016), Một số điểm chế định bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp 28 Phạm Văn Tuyết Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, Nhà xuất Tư pháp 29 Trần Thị Tường Vân (2014), Hồn thiện cơng tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng liên doanh Việt Nam – Chi nhánh Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh Đại học Đà Nẵng 30 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học Đại học Luật Hà Nội 31 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Bảo đảm tiền vay TCTD chấp bất động sản theo quy định pháp luật hành, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở Đại học Luật Hà Nội PHỤ LỤC 2.1: CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN (1) Bộ luật Dân năm 2015 (2) Luật tổ chức tín dụng năm 2010 (3) Luật Công chứng năm 2014 (4) Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 (5) Luật giá năm 2016 (6) Luật Nhà năm 2014 (7) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm (8) Nghị định số 70/2007/NĐ-CP ngày 20/4/2007 Chính phủ đăng ký quốc tịch đăng ký quyền tàu bay dân dụng (9) Nghị định số 161/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 Chính phủ Đăng ký mua, bán, đóng tàu biển (10) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Giá đất (11) Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm (12) Thông tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07/2006 Bộ Tài hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (13) Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (14) Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (15) Các văn pháp luật sửa đổi, bổ sung, thay chấm dứt hiệu lực văn pháp luật nêu (nếu có) (16) Các văn pháp luật có liên quan khác PHỤ LỤC 2.2: MẪU BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TẠI BIDV (Áp dụng loại TSBĐ bất động sản) NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh Phúc CHI NHÁNH ., ngày .tháng năm BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Số -20 /BĐS-QLKH/PGD ……………………………………… Tên khách hàng: Địa khách hàng: Khách hàng: Bất động sản Mục đích: Làm sở duyệt vay  TSBĐ bổ sung  Bằng tài sản khách hàng  Bằng tài sản bên thứ ba  Tổ định giá  Tổ chức định giá:  Cũ  Số điện thoại: Loại Tài sản: Hình thức bảo đảm: Mới CB QLKH/Tổ định giá Lãnh đạo Phòng QLKH/PGD ……………………………… kiểm tra tài sản: ……………………………… Cán Phòng QLKH …… Thời gian định giá gần Định giá lần đầu  Định giá lần thứ : …………………… (Định giá lần đầu: Ngày …./…./…) Thời gian địa điểm Thời gian: Địa điểm: Ngày …./…./… …………………………………… Ngày lập Báo cáo: THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Thông tin tài sản cần định giá - Tên tài sản: QSH nhà QSD đất/QSD đất tài sản gắn liền với đất - Tên chủ sở hữu: Ông Bà …………… …… Hồ sơ tài sản cần định giá  Đầy đủ  Chưa đầy đủ  Hồ sơ có Bản gốc (G)/Bản (S)/ Bản có cơng chứng, y (SY) - Giấy chứng nhận QSH nhà quyền sử dụng đất  …….… - Sổ hộ gia đình  …….… - CMTND chủ hộ  …….… - Bản đồ quy hoạch tổng thể chi tiết khu vực  …….… - Giấy phép xây dựng nhà  …….… - ……………………………………………………  …….…  Hồ sơ cần bổ sung: - Giấy nộp tiền thuê đất - Giấy chứng nhận đổi số nhà - ………………………………………………………………………………………………… Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm (Ghi chú: sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu QĐ giao dịch bảo đảm cho vay hành BIDV) Những để định giá - Luật đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ thi hành Luật Đất đai  - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm  văn sửa đổi, bổ sung - Quyết định số ……/QĐ-BTC ngày … Bộ trưởng Bộ Tài việc Ban  hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định - Căn Quy định số … /QĐ-QLTD ngày … Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP  Đầu tư Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm - Quyết định số /QĐ-UBND ngày UBND v/v ban hành giá  loại đất địa bàn năm - Quyết định số ./QĐ-UBND ngày UBND việc giá/điều chỉnh  giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn Quyết định thành lập Tổ định giá ngày …/…./… Giám đốc Chi nhánh  TSBĐ ……………………………………… - Chứng thư thẩm định giá số … ngày… của… (Ghi chú: Các nêu trên, sửa đổi, bổ sung theo thời kỳ) Mô tả đặc điểm tài sản  Đất - Vị trí: 1 2 3 4 - Diện tích: ………m2 - Hình thức sử dụng Sử dụng riêng: … m2 Sử dụng chung: … m2 - Mục đích sử dụng …………………… - Thời hạn sử dụng …………………… - Nguồn gốc sử dụng ……………………  Nhà - Loại nhà …………………… - Cấp nhà …………………… - Diện tích xây dựng …………………… - Diện tích sử dụng …………………… - Thời gian xây dựng - Tình trạng pháp lý: Không tranh chấp  - Tranh chấp  Thực trạng nhà, đất phần mô tả chi tiết nhà, đất khu vực tổng thể, vị trí cụ thể tài sản trình bày Phụ lục 01 - Ảnh minh họa tài sản định giá đính kèm Phụ lục 02 (ảnh chụp thời điểm khảo sát thực địa ngày … tháng … năm …) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường khả phát mại Tiêu chí xác định Lợi tài sản Hạn chế tài sản Vị trí , Giao thơng Diện tích Cơ sở hạ tầng Dân trí; An ninh Kiến trúc nội thất Yếu tố khác Lợi thương mại (khả khai thác để kinh doanh) Khả phát mại  Rất dễ  Dễ  Bình thường  Khó  Ko thể p/mại Lý do: Ước tính thời gian có Với mức giá phát mại giá trị định giá TSBĐ điều kiện giao thể phát mại tài sản dịch bình thường ước tính thời gian phát mại là: …… tháng * Khát quát thị trường bất động sản: Nêu ngắn gọn, diễn biễn thị trường bất động sản thời gian định giá Định giá tài sản 6.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm a) Tham khảo giá đất theo quy định Thành phố/Tỉnh năm ….: TT Tên đường Đoạn đường phố Từ Đến Giá đất (ĐV: đồng) VT1 VT2 VT3 VT4 b) Tham khảo nguồn thông tin khác (Dưới số nội dung gợi ý): - Những nhà, khu đất có vị trí đặc điểm tương tự tài sản bảo đảm thường rao bán/ giao dịch thị trường với mức giá khung dao động từ …-… triệu đồng/m2 - Qua Trung tâm môi giới bất động sản; Trên báo chí, phương tiện thơng tin đại chúng khác - Các mức giá tham khảo tổng hợp chi tiết sau (Ngồi tham khảo lập bảng tính tốn giá trị TSBĐ nêu phụ lục kèm theo): TT Địa Giá rao bán Thông tin So sánh với TSBĐ Liên hệ - Trường hợp cần kiểm tra khẳng định thêm giá trị TSBĐ, ta thu thập thơng tin khác TSBĐ để áp dụng phương pháp định giá khác như: Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư 6.2 Phương pháp thẩm định giá: - Phân tích thông tin tham khảo giá nhận định giá giao dịch thời điểm định giá kết hợp với phương pháp khác để đưa mức giá cuối - Vì để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ … % giá rao bán/bán tham khảo (ở mức giá trung bình thấp … triệu đồng/m2) là: … triệu đồng/m2 lấy kết theo phương pháp định giá khác phân tích Phương pháp so sánh trực tiếp: Kết quả: … Phương pháp đầu tư (hay thu nhập): Kết quả: … Phương pháp chi phí: Kết quả: … Phương pháp khác: Kết quả: … Nếu sử dụng nhiều phương pháp để xác định giá trị TSBĐ phương pháp có kết khác cần nêu rõ nguyên nhân lựa chọn kết phương pháp 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm - Tài sản bảo đảm là: QSH nhà QSD đất ……… chủ sở hữu - Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác (nếu có) - Giá trị định giá tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm xác định với giá sở: … đồng/ m2 tương ứng với giá trị định giá tài sản bảo đảm là: …m2 X … đồng/ m2 = ……….đồng (Bằng chữ: ………………………………………………………… ) Hệ số giá trị tài sản bảo đảm: Giá trị định giá sau nhân hệ số giá trị tài sản bảo đảm: Đề nghị khác (Nếu có): Phương thức quản lý TSBĐ, định kỳ đánh giá lại TSBĐ vấn đề khác * Ý kiến thành viên tham gia Tổ định giá (chỉ áp dụng trường hợp có ý kiến khác, khơng thống nhất) Ghi chú: - Các Phụ lục 01, 02 phần đính kèm không tách rời Báo cáo kết định giá THÀNH PHẦN TỔ ĐỊNH GIÁ: Thành phần Họ tên Tổ trưởng ……………… Thành viên ……………… Thành viên ………………… Ký tên Chức danh PHÊ DUYỆT CỦA CẤP THẨM QUYỀN ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… …………………………….…………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………