Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản đã có những thời điểm hoạt động rất sôi nổi, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển Tuy nhiên, tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới cùng những khó khăn của nền kinh tế đã làm cho thị trường này xuất hiện nhiều dấu hiệu bất ổn và rơi vào trạng thái suy thoái Mặc dù vậy, không phải phân khúc nào trên thị trường bất động sản cũng rơi vào tình trạng trên. Thực tế cho thấy, tình hình này lại mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản đó là phân khúc vay mua nhà Đây là một kênh đầu tư rất có triển vọng vì nhu cầu hoàn toàn có thực và rất lớn, và được xác định là chương trình chiến lược trọng điểm của quốc gia ở thời điểm hiện tại Một khi phân khúc sản phẩm này phát triển tốt chắc chắn sẽ không chỉ giúp thị trường bất động sản khởi sắc hơn mà còn tác động tích cực lên cả nền kinh tế Vấn đề duy nhất là làm sao cho nhu cầu này trở thành hiện thực? Trả lời cho câu hỏi trên phải bắt nguồn từ tính liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tín dụng Từng là một kênh thúc đẩy tăng trưởng tín dụng được ưa chuộng nhưng suy thoái của thị trường bất động sản đã kéo theo sự thu hẹp của hoạt động cho vay bất động sản tại các ngân hàng Hướng đi mới trên thị trường bất động sản buộc hoạt động này phải hướng đến nhu cầu mua nhà thực để ở từ các cá nhân Và đây chính là nguyên nhân của cuộc đua mới của các ngân hàng Việt Nam hiện nay.
Không nằm ngoài xu hướng trên, NHTMCP Á Châu (ACB) – PGD ThanhKhê cũng đang rất chú ý đến phân khúc sản phẩm này Nếu hoạt động tín dụng này đạt hiệu quả cao sẽ không chỉ giúp ngân hàng nắm bắt được nhu cầu của thị trường,gia tăng sức cạnh tranh trên thị trường và lợi nhuận Vì vậy, ngân hàng nên đẩy mạnh và chú trọng vào mảng cho vay của khách hàng cá nhân để đem lại nhiều lợi ích cho ngân hàng Để tìm hiểu, phân tích và đưa ra các giải pháp hoạt động cho vay để mua nhà của KHCN tại ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Thanh Khê Vì vậy, em chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay mua nhà đối tượnng KHCN tại ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Thanh Khê Đà Nẵng.
Mục tiêu nghiên cứu (Research Objectives)
Hệ thống hóa các lý thuyết về cho vay ngân hàng nói chung và cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại là việc sắp xếp và kết nối các lý thuyết có liên quan trong lĩnh vực này Nó bao gồm các nguyên tắc cơ bản về cho vay, các loại hình cho vay phổ biến, quy trình cho vay, đánh giá rủi ro và quản lý rủi ro Đối với cho vay mua nhà, trọng tâm là các lý thuyết về thế chấp, định giá bất động sản, tác động kinh tế của cho vay mua nhà và các chính sách liên quan Việc hệ thống hóa này giúp tạo nền tảng lý thuyết vững chắc cho các hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.
Phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP ACB – PGD Thanh Khê Đà Nẵng.
Kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP ACB – PGD Thanh Khê Đà Nẵng.
Câu hỏi nghiên cứu (Research questions)
Thực trạng hoạt động vay mua nhà của NHTMCP Á Châu tại PGD Thanh Khê – Đà Nẵng?
Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP ÁChâu PGD Thanh Khê – Đà Nẵng?
Phương pháp nghiên cứu (Research methods)
Phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp định lượng, phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp Nguồn dữ liệu nghiên cứu dựa trên dữ liệu được cung cấp từ Ngân hang ACB – PGD Thanh Khê và các quy định của pháp luật tại Việt Nam.
Kết cấu của đề tài (Research Outline/Layout)
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê Đà Nẵng
Chương 3 : Giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay mua nhà đối với KHCN tại ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay của NHTM
1.1 Khái niệm hoạt động cho vay của NHTM
Căn cứ luật các tổ chức tín dụng, thông tư số 39/2016/TT-NHNN : “ Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho
KH một số tiền để sử dụng vào mục đích xác định, trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi.”
1.2 Vai trò của hoạt động cho vay NHTM
Hoạt động cho vay của NHTM là hoạt động cơ bản kết nối những nguồn vốn nhàn rỗi với những người thực sự có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế và tạo ra khối lượng lớn nguồn tiền tệ trong nền kinh tế.
Hoạt động cho vay của NHTM cung cấp tài chính cho khách hàng Ngân hàng thương mại cho khách hàng vay tiền nhằm hỗ trợ các hoạt động cá nhân và kinh doanh của khách hàng Điều này giúp khách hàng có được nguồn tài chính để đầu tư vào các hoạt động kinh doanh mới, mua sắm nhà cửa, ô tô, trang trải chi phí tiêu dùng hàng ngày hoặc chi trả các khoản vay khác.
Hoạt động cho vay của NHTM giúp ngân hàng tạo ra lợi nhuận, NHTM thu lãi suất từ việc cho vay tiền Lãi suất này được tính dựa trên khoản vay và thời gian cho vay ngân hàng thương mại sử dụng lợi nhuận từ hoạt đồng cho vay để trả lương cho nhân viên, đầu tư vào công nghệ, tăng trưởng vốn và tăng trưởng kinh doanh.
Hoạt động cho vay của NHTM cũng giúp ngân hàng tạo dựng các mối quan hệ ngày càng bền vững giữa khách hàng và ngân hàng bằng cách cung cấp các dịch vụ cho vay tốt và hiệu quả Việc ngân hàng thu hút nhiều khách hàng mới và duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng cũ góp phần làm cho thị trường tín dụng ngày càng mở rộng hơn
Ngoài ra, hoạt động cho vay giúp tạo ra thu nhập tài chính ổn định, Lãi suất từ hoạt động cho vay của NHTM cung cấp một nguồn thu nhập tài chính ổn định cho ngân hàng, giúp ngân hàng có thể dựa vào để phát triển và đầu tư vào các sản phẩm và dịch vụ mới, cải thiện cơ sở hạ tầng và tăng cường quảng lý rủi ro tín dụng và đảm bảo hoạt động bền vững trong tương lai.
1.3 Phân loại hoạt động cho vay NHTM
1.3.1 Theo mục đích cho vay
Cho vay tiêu dùng, tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 43/2016/TT-NHNN, “cho vay tiêu dùng là việc công ty tài chính cho vay bằng đồng Việt Nam đối với khách hàng là cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu vốn mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng của khách hàng, gia đình của khách hàng đó” Đối với hoạt động cho vay tiêu dùng, số tiền vay của khoản vay có thể từ vài triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng tùy thuộc vào nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính của người vay. Thời gian vay thường trong khoảng từ 6 tháng đến 5 năm tùy thuộc vào khoản vay và sự đồng ý của người cho vay Đối tượng cho vay tiêu dùng bao gồm những người có nhu cầu vay tiền để trang trải các chi phí cá nhân hoặc gia đình, không có tài sản đảm bảo và có khả năng trả nợ theo thỏa thuận với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng Mục đích sử dụng của khoản vay tiêu dùng thường được sử dụng để thanh toán các khoản chi tiêu cá nhân, tiêu dùng hoặc chi phí đào tạo ngoài ra còn có thể được sử dụng cho mục đích kinh doanh nhỏ.
Vay kinh doanh được định nghĩa là hoạt động cho vay tiền hoặc tài sản để đầu tư vào một hoặc nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau, bao gồm đầu tư vào vốn cổ phần, đầu tư vào tài sản cố định, mua hàng hóa, thanh lý khoản đầu tư hoặc chi trả các khoản phải trả trong quá trình hoạt động kinh doanh Cho vay kinh doanh là một hoạt động tín dụng của ngân hàng nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp, tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu vay vốn để mở rộng kinh doanh hoặc đầu tư vào các hoạt động kinh doanh Khi cho vay kinh doanh, ngân hàng thường sẽ yêu cầu các khoản vay này được bảo đảm bởi các tài sản của khách hàng, và các khoản vay này có thể được trả góp hoặc trả toàn bộ vào một thời điểm sau một thời gian xác định Các mục đích vay kinh doanh bao gồm vay mua sắm tài sản cố định, vay đầu tư mở rộng kinh doanh, vay đầu tư tài sản cố định và vay bổ sung vốn lưu động.
1.3.2 Theo thời hạn cho vay
Thời hạn cho vay được định nghĩa tại Khoản 8 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT- NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành như sau:“Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng.”
Theo Thời hạn cho vay, hoạt động tín dụng của NHTM được chia thành ba loại vay ngắn hạn, vay trung hạn và vay dài hạn.
Vay ngắn hạn là hình thức vay vốn tín chấp hoặc thế chấp tại ngân hàng hoặc các công ty tài chính Theo điều 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay tối đa 01 (một) năm
Vay trung hạn là hình thức vay phổ biến tại đa số các ngân hàng và tổ chức tín dụng hiện nay Theo điều 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, khách hàng sẽ được hỗ trợ tài chính trong kỳ hạn từ 12 tháng đến 60 tháng (từ 1 năm đến 5 năm ).Vay trung hạn sẽ giúp giải quyết được nhu cầu vốn kinh doanh, tiêu dùng của khách hàng và giảm bớt áp lực tài chính vì bạn sẽ được linh động thanh toán trong thời gian dài hơn Tuy nhiên, thời gian hoàn vốn chậm nên có thể kèm theo một số rủi ro cho ngân hàng.
Vay dài hạn theo điều 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, vay dài hạn là hình thức vay kỳ hạn trên 5 năm Khoản vay sẽ được ngân hàng thẩm định theo nhu cầu và hồ sơ để quyết định thời hạn vay Vay dài hạn thường áp dụng những khoản vay lớn như vay mua nhà, vay mua bất động sản, vay huy động vốn kinh doanh sản xuất, vay mua xe…
1.3.3 Theo phương thức đảm bảo tiền vay
Căn cứ Luật các tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12 tháng 12 năm
1997, ” Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.”
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Cơ sở lý luận hoạt động vay mua nhà của NHTM
Nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và được giải thích tại khoản 1 Điều
3 như sau:” Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình , cá nhân ”
2.1.2 Thuộc tính và đặc trưng của nhà
Các cá nhân và hộ gia đình có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng (hay còn gọi là chủ quyền) hợp pháp thuộc các dự án nhà ở/ căn hộ/ đất nền khi có giấy tờ hợp pháp và được phép giao dịch/chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành.
2.2 Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
2.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà là hình thức tín dụng cung cấp vốn cho khách hàng nhằm mục đích mua nhà, quy định trong hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng Theo đó, khách hàng có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ cả vốn lẫn lãi đúng hạn như cam kết.
2.2.2 Đặc điểm cho vay mua nhà Đối tượng cho vay mua nhà là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép Đối tượng cho vay mua nhà là khách hàng cá nhân và việc chứng minh tài chính của đối tượng này khó hơn so với khách hàng doanh nghiệp. Với KHDN, cán bộ tín dụng có thể dựa vào báo cáo tài chính và báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp để chứng minh được nguồn thu nhập và chi tiêu Ngược lại, đối tượng KHCN có thể giấu đi những thông tin cá nhân cần thiết cho việc chứng minh tài chính như công việc và tình trạng sức khỏe,….
Nhu cầu vay phụ thuộc vào thu nhập của từng cá nhân Các đối tượng có thu nhập thấp, có hoàn cảnh khó khăn có nhu cầu cải thiện đời sống nhưng bị hạn chế do thu nhập không đảm bảo với nhu cầu vay mua nhà Với các đối tượng có thu nhâp trung bình, khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện cuộc sống của người tiêu dùng tăng thêm Vì vậy, cho vay mua nhà đối với người dân có thu nhập trung bình là thị trường mục tiêu các NHTM hướng đến bởi nhu cầu của họ lớn, đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên Các đối tượng có thu nhập cao, họ có nhu cầu vay khi mà họ có nguồn vốn nhàn rỗi và linh hoạt để chi tiêu và tích luỹ để đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao, những ngôi nhà mà họ quan tâm đến sẽ là những căn hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt
Về lãi suất cho vay, vì cho vay mua nhà là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy NH có thể áp dụng lãi suất cố định trong khoảng thời gian đầu và lãi suất thả nổi trong thời hạn vay còn Đây chính là điểm khác biệt của hoạt động cho vay mua nhà với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì các hoạt động cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định NH và khách hàng ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định.
Vay mua nhà có quy mô lớn hơn so với các loại vay tiêu dùng khác do giá trị của bất động sản thường cao Tỷ trọng của vay mua nhà trong tín dụng chung là đáng kể do số lượng và quy mô khoản vay lớn Kỳ hạn vay mua nhà thường rất dài, từ 10 đến 30 năm, dẫn đến rủi ro cao trong danh mục cho vay của ngân hàng Biến động kinh tế và vấn đề sức khỏe của khách hàng vay có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khoản nợ của họ.
2.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà Đối với Ngân hàng, hoạt động cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay với mức lãi suất cao hơn so với hầu hết các khoản vay khác của ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng Do đó, đây là một kênh sinh lợi tiềm năng của ngân hàng.Đặc biệt Ngân hàng có thể bán chéo được các sản phẩm khác, từ đó doanh số cho vay của ngân hàng sẽ tăng cao và sẽ mang lại lợi nhuận về cho Ngân hàng. Đối với Khách hàng, cho vay mua nhà đáp ứng kịp thời về số lượng và chất lượng vốn cho khách hàng Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi, nhanh chóng, dễ tiếp cận, từ đó thoả mãn được nhu cầu sở hữu nhà đa dạng của khách hàng Với việc mua nhà trả góp, khách hàng có thể thay thế nguồn chi phí thuê nhà bằng chi phí trả cho ngân hàng, điều đó có mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng Đặc biệt là sau một thời gian khách hàng có được nhà là sở hữu của chính mình mà chi phí bỏ ra không nhiều. Đối với nền Kinh tế - Xã hội đặc biệt là đối với tầng lớp có thu nhập thấp, hoạt động cho vay mua nhà đối với KHCN của ngân hàng giúp họ sở hữu được đất đai, nhà cửa… từ đó góp phần ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống toàn xã hội.
2.2.4 Phân loại hoạt động cho vay mua nhà
2.2.4.1 Phân theo mục đích vay
Dựa vào mục đích sử dụng của khách hàng, có thể phân tích theo các chỉ tiêu: cho vay mua nhà và xây dựng - sửa chữa nhà ở Sự phân chia này giúp nắm rõ từng nhu cầu trong từng lĩnh vực của khách hàng Từ đó Ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch và phương hướng hoạt động cụ thể hơn để đạt được kết quả kinh doanh tốt nhất.
Mua nhà là cho vay tài trợ mục đích mua nhà và nền nhà.
Xây dựng và sửa chữa nhà ở là hình thức cho vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng sữa chữa làm mới nhà.
2.2.4.2 Phân theo thời hạn vay
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng Thông thường chia thành các thời hạn là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn Việc xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu được nợ đúng hạn, theo dõi kỹ các thời kỳ trả nợ gốc, lãi của khách hàng nhằm hạn chế rủi ro thấp nhất.
Cho vay ngắn hạn là một hình thức vay tiền để mua nhà hoặc bất động sản khác với thời hạn trả nợ ngắn hơn so với các hình thức vay truyền thống Thông thường các khoản vay mua nhà ngắn hạn có thời hạn đến dưới 1 năm.
Cho vay trung hạn là một hình thức vay tiền để mua nhà hoặc bất động sản khác với thời hạn trả nợ vừa ngắn hơn khoản vay dài hạn và dài hơn so với khoản vay ngắn hạn Thông thường, thời hạn cho vay mua nhà trung hạn kéo dài từ 1 đến
Cho vay dài hạn là một hình thức vay tiền để mua nhà hoặc bất động sản khác với thời hạn trả nợ kéo dài trong một khoảng thời gian lâu, thường là trên 5 năm Đây là hình thức phổ biến nhất để người mua nhà có thể sở hữu một căn nhà và trả nợ theo một lịch trả nợ dài hạn.
2.2.4.3 Phân theo hình thức đảm bảo
Ngân hàng đã đưa ra các hình thức nhằm đảm bảo sự an toàn về vốn khi cho vay, gồm có 2 hình thức: Thứ nhất là vay mua nhà thế chấp là hình thức vay tiền để mua nha trong đó tài sản được sử dụng để đảm bảo khoản vay nhà, đất dự định xây dựng, sửa chữa thuộc quyền sở hữu của người đi vay Thứ hai là tín chấp Đây là khoản vay mua nhà mà không yêu cầu tài sản hay bất động sản làm đảm bảo Thay vào đó, tài sản cá nhân của người vay và khả năng tín dụng cá nhân sẽ được xem xét và sự cam kết bảo lãnh của bên thứ ba nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng.
2.2.4.4 Theo phương thức hoàn trả nợ vay
Cho vay mua nhà trả góp là loại hình cho vay mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi theo định kì Loại hình cho vay này chủ yếu được áp dụng trong vay bất động sản, nhà ở.
Cho vay mua nhà phi trả góp là hình thức cho vay không được trả lại thông qua các khoản góp thường kì mà thay vào đó khách hàng trả nợ gốc một lần khi đáo hạn.
2.2.5 Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại.
2.2.5.1 Nhân tố khách quan a Sự tăng trưởng về dân số
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG ACB – PGD THANH KHÊ ĐÀ NẴNG
Giới thiệu về ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê
2.1.1 Khái quát chung về ACB
Ngân hàng TMCP Á Châu (Asia Commercial Joint Stock Bank) tên đầy đủ bằng tiếng Việt là Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu có tên viết tắt bằng tiếng anh là ACB Ngân hàng ACB có vốn điều lệ 9.376.965.060.000 đồng (Bằng chữ: Chín nghìn ba trăm bảy mươi sáu tỷ chín trăm sáu mươi lăm triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng), Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) được thành lập theo giấy phép số 0032/NH - GP do Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam cấp ngày 24/04/1993, giấy phép số 533/GP - UB do Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993.
Ngày 04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động Ngay từ ngày đầu hoạt động, ACB đã xác định tầm nhìn là trở thành Ngân hàng TMCP bán lẻ hàng đầu Việt Nam Trong bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam vào thời điểm đó, “Ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ” là một định hướng rất mới đối với ngân hàng Việt Nam, nhất là một ngân hàng mới thành lập như ACB Với thông điệp “ACB – Chỉ có bạn” – ACB luôn hướng tới khách hàng trong cả quá khứ, hiện tại và tương lai với tinh thần phục vụ khách hàng hết lòng. Bạn ở đây không chỉ là khách hàng mà còn có ý nghĩa rộng lớn hơn trong mối tương quan với các bên, bao gôm các cơ quan nhà nước, cổ đông, cán bộ nhân viên, cộng đồng, hướng tới tính tính hiệu ứng trong xã hội tốt hơn.
2.1.1 Khái quát chung về Ngân hàng ACB - PGD Thanh Khê Đà Nẵng
Về cơ bản, phòng giao dịch Thanh Khê Đà Nẵng là các chi nhánh của NgânHàng TMCP Á Châu Trong quá trình hình thành và phát triển của PGD ThanhKhê, có thể kể đến những giai đoạn chính sau, năm 2008 PGD Thanh Khê được thành lập và đi vào hoạt động với tên gọi ban đầu là Phòng giao dịch Thanh Khê thuộc ngân hàng Á Châu Năm 2010 PGD Thanh khê được nâng cấp thành chi nhánh của Ngân hàng TMCP Á Châu Từ năm 2010 đến nay PGD Thanh Khê không ngừng phát triển, nâng cao chất lượng dịch vụ, mở rộng mạng lưới phục vụ khách hàng và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của Đà Nẵng nói chung và Việt Nam nói riêng Trong các năm qua, PGD Thanh Khê đã đạt được nhiều thành tựu và được khách hàng đánh giá cao về chất lượng dịch vụ, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay và hổ trợ tài chính cho các doanh nghiệp và cá nhân tại khu vực Thanh khê và các khu vụ lân cận Tuy nhiên với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường ngân hàng Việt Nam, PGD Thanh Khê cũng phải không ngừng cải thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.Ngoài ra PGD Thanh Khê cũng không ngừng mở rộng và đa dạng hóa sản phẩm,dịch vụ của mình để tăng cường sức cạnh tranh trên thị trường Với các chiến lược đúng đắn và sự nổ lực không ngừng của đội ngũ nhân viên, hiện nay PGD ThanhKhê đã trở thành một trong các đơn vị ngân hàng có uy tín và đáng tin cậy tại ĐàNẵng Ngoài ra, PGD Thanh Khê cũng không ngừng đóng góp tích cực vào các hoạt động cộng đồng, từ thiện, đóng góp cho các chương trình phát triển kinh tế , xã hội tại khu vực
2.1.2 Cơ cấu tổ chức PGD Thanh Khê ACB
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức của PGD Thanh Khê – ACB
BP kinh doanh Hành chính BP giao dịch
P.KHCN P.KHDN BP hổ trợ NVụ
Trưởng phòng GĐ KHDN cao cấp
Nhiệm vụ và chức năng của các phòng ban
Giám đốc ngân hàng là người đứng đầu quản lý toàn bộ hoạt động của ngân hàng và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và cổ đông về kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng Nhiệm vụ của Giám đốc là lập kế hoạch, định hướng chiến lược, đề ra kế hoạch phát triển dài hạn, ngắn hạn của ngân hàng để đảm bảo hoạt động hiệu quả và tăng trưởng bền vững của Ngân hàng
Phó giám đốc hổ trợ Giám đốc trong việc quản lý và điều hành Ngân hàng, thực hiện các nhiệm vụ được giao bởi Giám đốc và chịu toàn bộ trách nhiệm về các hoạt động diễn ra trong Ngân hàng trước Giám đốc, có nhiệm vụ xây dựng chính sách, mục tiêu làm việc cho cả ngân hàng và cho từng bộ phận.
Bộ phân kinh doanh hay còn gọi là bộ phận tín dụng Ngân hàng có nhiệm vụ lập kế hoạch kinh doanh cho chi nhánh, đánh giá khách hàng, tìm kiếm khách hàng cho chi nhánh, giới thiệu cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ của chi nhánh, xử lý và thu thập các thông tin về khách hàng để tiến hành thẩm định và quyết định cho vay phù hợp nhằm tránh rủi ro tín dụng,trực tiếp quảng bá sản phẩm dịch vụ và quảng cáo cho thương hiệu của Ngân hàng cũng như của chi nhánh và Ban tín dụng có chức năng đưa ra quyết định cuối cùng về việc cho vay đối với các khoản vay và quyết định hạn mức tín dụng của khách hàng theo quyết định của Hội sở chính.
Bộ phận Hành chính có nhiệm vụ phụ trách phân phối công văn tài liệu đến và đi , quản lý nhân sự của chi nhánh và kết hợp với bộ phận kế toán quản lý xem xét những nhu cầu mua sắm các trang thiết bị, phương tiện làm việc của chi nhánh.
Bộ phận giao dịch có nhiệm vụ tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thực hiện giao dịch với khách hàng,hướng dẫn làm thủ tục và sử dụng tài khoản,thực hiện quản lý các nghiệp vụ liên quan đến các loại tài sản của khách hàng,thực hiện thu, chi VNĐ, kim loại quý, ngoại tệ Trực tiếp hạch toán kế toán, hạch toán thống kê và thanh toán theo quy định của NHNN, Ngân hàng Á Châu - Hội sở chính và báo cáo Giám đốc về những vấn đề liên quan đến nhiệm vụ được giao.
Bộ phận hổ trợ nghiệp vụ của ngân hàng ACB là Loan CSR là bộ phận hổ trợ tín dụng tại ACB có nhiệm vụ kiểm tra hồ sơ tín dụng, đăng kí giấy tờ gửi đi công chứng, kiểm tra các chứng từ cần thiết cho một bộ hồ sơ vay cho đến thủ tục giải ngân, cầm cố sổ tiết kiệm và nhắc nhở khách hàng đến kì đóng lãi của hợp đồng vay.
2.1.3 Kết qủa hoạt động của Ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê giai đoạn 2020-2022
2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Bảng 2.1 Tình hình hoạt động huy động vốn của ACB PGD Thanh khê giai đoạn 2020–2022 ĐVT: Triệu đồng
Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Chênh lệch
Chỉ tiêu Số tiền Tỷ trọng
(%) Số tiền Tỷ trọng (%) Tuyệt đối Tương đối(%) Tuyệt đối Tương đối (%)
Tiền gửi của khách hàng 380,395.95 40.77 453,679.78 42.96 701,999.00 52.20 73,283.83 19.27 248,319.22 54.73 Điều chuyển nội bộ 552,691.23 59.23 602,431.71 57.04 642,860.79 47.80 49,740.48 9.00 40,429.08 6.71 tổng huy động 933,087.18 100 1,056,111.49 100 1,344,859.79 100 123,024.31 13.18 288,748.30 27.34
(Nguồn:Báo cáo tổng kết giai đoạn 2020 – 2022 của ACB PGD Thanh Khê Đà Nẵng)
Hoạt động huy động vốn của ngân hàng Á Châu đến từ hai hoạt động chính, đó là tiền gửi của khách hàng và nguồn vốn điều chuyển nội bộ.
Qua bảng 1, cho thấy hoạt động huy động vốn qua các năm có xu hướng tăng lên Với tổng nguồn vốn huy động năm 2020 là 933,087.18 triệu đồng, năm 2021 là 1,046,111.49 triệu đồng tăng lên 123 triệu đồng tương đương 13.18% Sang đến năm 2022, nguồn vốn huy động của PGD Thanh Khê tăng mạnh lên 288.748.30 triệu đồng từ 1,056,111.49 triệu đồng đến 1,344,859.79 triệu đồng tương đương 27.34% Cụ thể, chỉ tiêu tiền gửi từ khách hàng năm 2020 là 380,395.95 triệu đồng, sang đến năm 2021 huy động được 453,679.78 triệu đồng, tăng 73,283.83 triệu đồng so với năm 2020 tương đương 19.27% Đến năm 2022, PGD Thanh Khê ACB có bước nhảy vọt trong hoạt động huy động tiền gửi của khách hàng đạt 701,9999 triệu đồng, tăng 248,319.22 tương đương 54.73% Số liệu này cho thấy tình hình huy động vốn từ tiền gửi của khách hàng có xu hướng tăng qua các năm Đây là tín hiệu tốt của hoạt động huy động vốn ngân hàng, chỉ tiêu này tăng lên nguyên nhân chính là do trong thời điểm gần đây, sự tăng trưởng kinh tế dẫn đến gia tăng thu nhập của khách hàng, nhờ đó họ sẽ có xu hướng tiết kiệm và gửi tiền vào ngân hàng nhiều hơn Ngoài ra, ngân hàng cũng đã cung cấp mức lãi suất hấp dẫn với mức rủi ro thấp hơn so với các sản phẩm tài chính khác trên thị trường như cổ phiếu, trái phiếu hay tài sản thực, dẫn đến khách hàng có xu hướng gửi tiền vào ngân hàng để kiếm lãi Bên cạnh đó ngân hàng đã có những gói sản phẩm tiết kiệm phù hợp với nhu cầu của khách hàng, ví dụ gói sản phẩm tiền gửi “Tiết kiệm hôm nay đủ đầy tương lai” với những ưu đãi như tặng ngay lượt quay số 100% trúng thưởng 10 chuyến du lịch “Du Xuân 5 Sao, đến Đảo thiên đường Maldives” trị giá 120 triệu đồng/giải, Lì xì e-voucher lên đến 500.000 đ & hàng ngàn quà tặng hấp dẫn từ thương hiệu gốm sứ Minh Long khi gửi tiết kiệm từ 10 triệu đồng
Ngoài huy động vốn từ tiền gửi khách hàng, ngân hàng còn có thể huy động vốn từ hoạt động điều chuyển nội bộ FTP (Fund Transfer Pricing) Đây là giải pháp giúp ngân hàng quản lý nguồn vốn linh hoạt, hợp lý và khách quan Năm 2020, phòng giao dịch Thanh Khê ngân hàng ACB nhận được nguồn vốn điều chuyển 552,691.23 triệu đồng, tăng dần lên 602,431.71 triệu đồng năm 2021 và 642,860.79 triệu đồng năm 2022 Điều này cho thấy hoạt động huy động vốn từ điều chuyển nội bộ lớn hơn từ tiền gửi khách hàng, thể hiện tính linh hoạt trong huy động vốn của ngân hàng và giúp bù đắp cho hoạt động huy động vốn từ khách hàng chưa thực sự hiệu quả.
2.1.3.2 Hoạt động sử dụng vốn
Bảng 2.2: Tình hình hoạt động sử dụng vốn giai đoạn 2020-2022 ACB PGD Thanh Khê (ĐVT: Triệu đồng)
Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Chênh lệch
(Nguồn: Báo cáo tổng kết giai đoạn 2020 – 2022 ACB PGD Thanh Khê Đà Nẵng)
Qua bảng số liệu trên cho thấy dư nợ từ hoạt động tín dụng tăng qua các năm Cụ thể, năm 2020 tổng dư nợ cho vay của PGD ACB là 952,624.86 triệu đồng, đến năm
2021 là 1,083,827.16 triệu đồng, tăng 131,202.03 triệu đồng tương đương với 13.77% so với năm 2020 Năm 2022 tổng dự nợ ACB tăng mạnh 294,036.9 triệu đồng tương đương với 27.13% so với năm 2021 Hoạt động tín dụng của Ngân hàng ACB PGD Thanh khê tăng mạnh lên nguyên nhân là do có sự gia tăng dân số nên nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp và cá nhân ngày càng cao, họ có nhu cầu vay để mua nhà, mua ô tô, đầu tư kinh doanh hoặc tiêu dùng cá nhân, với số lượng người dân tăng, số lượng người cần vay vốn cũng tăng theo và điều này có thể thúc đẩy tăng trưởng hoạt động tín dụng của các ngân hàng Bên cạnh đó, nhờ có sự cạnh tranh giữa các ngân hàng thì PGD Thanh Khê ngân hàng ACB cũng đã cung cấp các sản phẩm vay vốn lãi suất ưu đãi với mức lãi suất cạnh tranh tính theo dư nợ thực tế ( dư nợ giảm dần) và điều kiện vay dễ dàng hơn so với các ngân hàng khác, ví dụ như giải ngân linh hoạt có thể giải ngân một lần hoặc nhiều lần theo tiến độ thanh toán thực tế và đa dạng về phương thức trả vốn và lãi đa dạng, phù hợp theo nhu cầu khách Qua đó cho thấy hoạt động cho vay của PGD Thanh Khê ACB đã có bước tiến đột phá và phát triển, làm tăng doanh số cho ngân hàng qua các năm, đạt kết quả và mục tiêu mà PGD đề ra. Ngoài ra, nhờ vào các chính sách cải cách tài chính, tăng cường giám sát và kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay, ngân hàng ACB tăng cường sức mạnh tài chính và có thể cho vay nhiều hơn.
Trong năm 2022, tổng dư nợ ngắn hạn của phòng giao dịch đạt 497,784.96 triệu đồng, tăng 23,32% so với năm trước Đáng chú ý, hoạt động cho vay ngắn hạn ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ hơn với 40,01%, đưa dư nợ lên mức 859,480.54 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 62,38% Ngược lại, dư nợ cho vay trung hạn tiếp tục giảm so với các năm trước.
2020 đến năm 2021 giảm 5,176.06 triệu đồng và từ năm năm 2021 đến đến năm
2022 giảm 6,949.58 triệu đồng nhưng con số giảm nay không đáng kể so với tổng dư nợ cho vay. Đối với dư nợ cho vay trung hạn, năm 2020 tổng dư nợ cho vay là 37,639.18 triệu đồng và năm 2021 là 437,489.24 triệu đồng, có sự tăng nhẹ nhưng không đáng kể cụ thể tăng 20,288.52 triệu đồng Sang đến năm 2022 dư nợ tăng lên 55,379.74 triệu đồng so với năm 2021 từ 437,489.24 triệu đồng lên 492,868.98 triệu đồng. Qua phân tích các số liệu cho thấy, hoạt động cho vay trung hạn chiếm tỉ trọng nhỏ so với hoạt động cho vay ngắn hạn và dài hạn, cả hai hoạt động cho vay ngắn hạn và dài hạn tại ngân hàng ACB PGD Thanh Khê qua các năm đều tăng lên nhưng cho vay ngắn hạn chiếm ưu thế hơn so với cho vay dài hạn cụ thể năm 2020 cho vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng 52.25% và dài hạn chiếm 43,79% Năm 2021 vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng 56.64% và vay dài hạn chiếm 40.37%, sang đến năm 2022 tỷ trọng cho vay ngắn hạn tăng lên đến 62.38%, vay dài hạn chiếm 35.77% Điều này cho thấy nhu cầu vay ngắn hạn của khách hàng thường cao hơn so với nhu cầu vay dài hạn Ví dụ, một doanh nghiệp hoặc cá nhân có thể cần vay ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngay lập tức, hoặc để tài trợ cho các dự án ngắn hạn Mặt khác lãi suất trong dài hạn sẽ cao hơn trong ngắn hạn nên khách hàng sẽ hướng đến vay ngắn hạn để được lãi suất thấp hơn Ngoài ra, Cho vay ngắn hạn rủi ro về phía ngân hàng sẽ thấp hơn, khi cho vay dài hạn ngân hàng sẽ phải chịu rủi ro trong thời gian dài và thường phải kiểm soát rủi ro tốt hơn Trong khi đó, cho vay ngắn hạn sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro vì khoản vay sẽ được trả lại trong thời gian ngắn, đây cũng là giải pháp an toàn và hiệu quả mà ngân hàng hướng đến Đối với hoạt động cho vay ngắn hạn, ngân hàng ACB cũng thực hiện đẩy mạnh các hoạt động thẻ tín dụng như mở “thẻ tín dụng ACBVisa platinum” cung cấp cho khách hàng các khoản vay tín dụng linh hoạt với lãi suất cạnh tranh và các ưu đãi khác như miễn phí năm đầu tiên, điểm thưởng tích lũy và giảm giá hoàn tiền đến 6% khi mua sắm Ngoài ra còn có gói vay đầu tư kinh doanh, PGD ACB cung cấp các gói vay để hổ trợ khách hàng đầu tư vào kinh doanh với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay linh hoạt và các gói vay tiêu dùng linh hoạt như cho vay mua xe, mua nhà, thời hạn vay mua nhà của ACB lên đến 25 năm … Do đó hoạt động cho vay ngắn hạn của ngân hàng chiếm ưu thế hơn so với cho vay dài hạn.
Các chỉ tiêu trên cho thấy hoạt động tín dụng tại PGD Thanh Khê ngân hàng
Khái quát về hoạt động cho vay mua nhà đối với KH cá nhân tại ngân hàng ACB -
2.2.1 Một số quy định cơ bản về hoạt động cho vay mua nhà đối với KHCN tại ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê
Theo công văn mua nhà số 23/NVQD – SPTDCN.23, Căn cứ vào quyết định số 199/TCQD – HDQT.22 ngày 13/01/2022 của Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Á Châu về việc bổ nhiệm Tổng Giám Đốc Ngân Hàng TMCP Á Châu Và căn cứ vào biên bản họp số 271001/BBH – HDRRTD.20 ngày 10/03/2020 v/v điều chỉnh quy định cho vay mua nhà, xây dựng/sữa chữa nhà Tổng Giám đốc quy định sản phẩm “cho vay phục vụ nhu cầu đời sống – mua nhà ở, đất ở” như sau: Quy định chung về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, quy định này hướng dẫn cho vay phục phục vụ nhu cầu đời sống đối với khách hàng cá nhân nhằm mục đích thanh toán các chi phí cho mục đích mua - nhận chuyển nhường nhà ở, đất ở và thanh toán chi phí liên quan… chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phí và thuế trước bạ tài sản Quy định này được áp dụng trên toàn hệ thống ACB.
Về quy định sản phẩm, mục đích vay là cho vay phục vụ nhu cầu đời sống đối với khách hàng cá nhân nhằm mục đích thanh toán cho các phí mua - nhận chuyển nhượng nhà, đất với mục đích để ở hoặc để ở và kết hợp với cho thuê Hoặc với mục đích là thanh toán chi phí liên quan… chuyển đổi mục đích sử dụng đất,phí và thuế trước bạ tài sản.
Quy định về điều kiện sản phẩm Độ tuổi của KH : Khoản vay ngắn hạn: Từ 18 đến 70 tuổi Khoản vay trung dài hạn: Từ 18 đến 68 tuổi.
Loại nhà - Đất mua: Nhà ở, đất ở, đất - nhà ở bao gồm 01 phần đất ở - nhà ở và 1 phần đất khác, đất - nhà ở liền kề với đất ở - nhà ở thuộc sở hữu của KH. Trường hợp đất mua/ chuyển nhượng không có đất ở: ACB chỉ xem xét cho vay khi có điều kiện: “trước khi giải ngân, KH đã hoàn tất chuyển đổi 1 phần đất mua/ chuyển nhượng sang đất ở” (ngoại trừ các chương trình tín dụng do khối KHCN thông báo triển khai từng thời kì). Điều kiện đối với nhà - đất mua: Có quyền sở hữu/quyền sử dụng(chủ quyền) hợp pháp hoặc các dự án nhà ở/căn hộ/ đất nền có giấy tờ hợp pháp Và được phép giao dịch/ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành. Điều kiện liên quan đến thủ tục chuyển nhượng nhà, đất mua: Tài sản mua phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật/ chủ dự án. Người vay phải đứng tên nhận chuyển nhượng và đứng tên chỉ quyền. Điều kiện cho vay để thanh toán, chi trả cho các nhân/ doanh nghiệp: Bên cho mượn tiền là cá nhân hoặc doanh nghiệp do KH góp vốn lớn hoặc bằng 50% Có bằng chứng chứng minh khoản nợ giữa KH và cá nhân/ doanh nghiệp là có thật và hợp pháp (Ủy nhiệm chi, hợp đồng kinh tế, giấy hợp đồng mượn nợ…)
Thời hạn chuyển nhượng nhà, đất: Đang/ sẽ mua bán/ chuyển nhường/Đã hoàn tất mua bán/ chuyển nhượng trong vòng tối đã 12 tháng kể từ ngày có một trong các tài liệu sau: hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng mua bán có xác nhận của chủ đầu tư/ xác nhận thânh toán hoặc chứng từ thanh toán với chủ đầu tư kèm theo hợp đồng mua bán có xác nhận cuuar chủ đầu tư trong trường hợp thanh toán theo tiến độ.
2.2.2 Các sản phẩm cho vay mua nhà đối với KHCN tại ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê
2.2.2.1 Cho vay mua nhà – đất
Vay mua nhà - đất là sản phẩm tín dụng nhằm hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng thanh toán các chi phí cho mục đích mua/ nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở.Lợi ích
Lợi ích của gói vay mua nhà – đất là số tiền vay: tùy theo giá trị nhà – đất mua hoặc giá trị tài sản thế chấp, thời gian vay tối đa 300 tháng (25 năm), ân hạn trả vốn vay tối đa đến 12 tháng, có lãi suất cạnh tranh tính trên dư nợ thực tế (dư nợ giảm dần), phương thức giải ngân linh hoạt: giải ngân một lần hoặc nhiều lần theo tiến độ thanh toán thực tế và phương thức trả nợ: lãi trả hàng tháng và vốn trả hàng tháng hoặc định kỳ ≤ 6 tháng/lần theo phương thức góp đều; hoặc vốn góp bậc thang tăng 10-20%/năm hoặc trả theo dòng tiền của khách hàng Điều kiện vay: có nguồn thu nhập ổn định và đủ khả năng trả nợ cho khoản vay từ các nguồn sau: lương, sản xuất kinh doanh, cho thuê nhà - đất hoặc xe, góp vốn, cổ tức hoặc có tài sản thế chấp: chính nhà - đất dự định mua; hoặc nhà - đất khác thuộc sở hữu của khách hàng hoặc của người thân trong gia đình.
2.2.2.2 Cho vay xây dựng – sữa chữa nhà
Vay xây dựng , sửa chữa nhà là sản phẩm tín dụng nhằm hỗ trợ nguồn vốn giúp khách hàng thanh toán các chi phí cho mục đích xây dựng, sửa chữa/ trang trí nội thất nhà ở.
Lợi ích từ gói vay xây dựng và sửa chữa nhà là số tiền vay tùy theo phương án xây dựng, sửa chữa, thời gian vay: tối đa 180 tháng (15 năm), ân hạn trả vốn vay: tối đa đến 06 tháng Mức lãi suất cạnh tranh tính trên dư nợ thực tế (dư nợ giảm dần) với phương thức giải ngân linh hoạt là giải ngân một lần hoặc nhiều lần theo tiến độ thi công thực tế và phương thức trả nợ: lãi trả hàng tháng và vốn trả hàng tháng hoặc định kỳ ≤ 6 tháng/lần theo phương thức góp đều; hoặc vốn góp bậc thang tăng 10-20%/năm hoặc trả theo dòng tiền của khách hàng Điều kiện vay phải có nguồn thu nhập ổn định và đủ khả năng trả nợ cho khoản vayhoặc có tài sản thế chấp là nhà - đất khác thuộc sở hữu của khách hàng hoặc của người thân trong gia đình.
2.2.3.Quy trình cho vay mua nhà đối với KHCN tại ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê
Sơ đồ 2.2 Sơ đồ quy trình cho vay của ngân hàng ACB – PGD Thanh Khê
Bước 1: Lập hồ sơ vay vốn
Hồ sơ bao gồm giấy đề nghị vay vốn của Ngân hàng, các giấy tờ chứng minh nhu cầu của dự án: hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhường quyền sử dụng đất ở,
… được công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực và hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ được pháp luật thừa nhận chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của bên bán được quyền nhượng hoặc đã chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người vay Các loại giấy tờ chứng minh thu nhập như: Thư giới thiệu và xác nhận của người sử dụng lao động, chứng nhận bảng lương, biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng tiêu thụ sản phẩm,…
Phỏng vấn khách hàng: Khi khách hàng đến đề nghị vay vốn thì cán bộ tín dụng có trách nhiệm phỏng vấn trực tiếp khách hàng nhằm ghi nhận các nhu cầu vay vốn, thu nhập các thông tin cần thiết cho việc thẩm định và theo dõi sau khi cho vay Đồng thời cán bộ tín dụng cũng có thể hổ trợ, tư vấn cho khách hàng đưa ra các quyết định tài chính, hướng dẫn khách hàng về quy trình cho vay vốn
Bước 2: Thẩm định cho vay
Lập hồ sơ và phỏng vấn KH Thẩm định cho vay Phê duyệt cho vay
Ký hợp đồng Giải ngân
Cán bộ tín dụng thẩm định cho vay cần xem xét các thông tin tín dụng trong quá khứ, mối quan hệ xã hội và tư cách của khách hàng vay để đánh giá khả năng trả nợ đúng hạn Tình hình tài chính của khách hàng đối chiếu thu nhập hiện tại và tương lai với các điều kiện cho vay, tính toán tổng chi phí trên thu nhập, tỷ lệ thu nhập dùng để trả nợ trên tổng thu nhập, khả năng tích lũy của khách hàng và vốn tự có tham gia vào dự án, tình hình hợp pháp của tài sản đảm bảo
Bước 3: Phê duyệt cho vay
Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định nói trên Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không và chuyển cho lãnh đạo phòng tín dụng Trường hợp lãnh đạo phòng tín dụng không cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thông báo trả lời trực tiếp cho khách hàng. Bước 4: Phương thức cho vay
Trên cơ sở nhu cầu vay vốn của khách hàng, khả năng kiểm tra giám sát việc khách hàng sử dụng vốn vay tại PGD Thanh Khê Ngân hàng ACB thỏa thuận với khách hàng phương thức cho vay Căn cứ vào hợp đồng tín dụng thì Ngân hàng có thể giải ngân 1 lần hoặc nhiều lần phù hợp với tiến độ sử dụng vốn của khách hàng.
Bước 5: Kế hoạch trả nợ gốc, nợ lãi
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo tháng, quý, năm. Trường hợp thu nhập không thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm Nếu khách hàng là công chức hoặc ngườii lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Bước 6: Ký kết hợp đồng tín dụng
Phân tích hoạt động cho vay mua nhà ở đối với KHCN tại ngân hàng ACB – PGD
Bảng 2.4: Tình hình chung hoạt động cho vay mua nhà giai đoạn 2020-2022 của PGD Thanh Khê - ACB ĐVT:Triệu đồng
Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Chênh lệch 2021/2020 Chênh lệch 2022/2021
(%) Số tiền TT (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%)
Nguồn: ( Ngân hàng ACB - PGD Thanh Khê Đà Nẵng )
Doanh số cho vay mua nhà qua các năm đều có xu hướng tăng Một mặt do ảnh hưởng đại dịch Covid -19 làm người dân có tâm lý hoang mang, cân nhắc trong việc có nên vay mua nhà hay không nên ảnh hưởng đến việc đi vay để mua nhà của người dân Thông qua bảng số liệu cho thấy tỷ trọng trong doanh số cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng khá cao trong tổng doanh số cho vay của PGD Cụ thể, năm
2020 doanh số cho vay mua nhà dành cho KHCN đạt 238,247.99 triệu đồng chiếm 41.33% trong tổng DSCV Năm 2021 DSCV mua nhà đạt là 317,004.33 triệu đồng chiếm 45.76% trong tổng DSCV, tăng lên 78,756.34 triệu đồng tương đương 33.06% so với năm 2020 Tiếp đến năm 2022 hoạt động cho vay mua nhà là 333,266.65 triệu đồng chiếm 41.08% trong tổng DSCV, tăng lên 16,262.32 triệu đồng tương đương 5.13% so với năm 2021 Doanh số cho vay mua nhà dành cho KHCN tăng dần qua các năm là do PGD đã nắm bắt kịp thời nhu cầu về vốn của các cá nhân trên địa bàn, phục vụ cho việc mua nhà và có các chính sách ưu đãi về lãi suất, Ngân hàng ACB PGD Thanh Khê đã giảm lãi suất và nới lỏng tiêu chuẩn cho vay mua nhà để thu hút khách hàng, đặc biệt là đã tăng cường quảng bá và tiếp cận khách hàng thông qua các kênh trực tuyến, địa điểm bán hàng và chiến lược tiếp thị hiệu quả để thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng cũ Tiếp đến là do tình hình thị trường bất động sản nói chung và giá nhà tăng cũng là nguyên nhân dẫn đến doanh số mua nhà của PGD Thanh Khê tăng lên Chính vì những nguyên nhân như đã nêu trên cho thấy rõ doanh số cho vay mua nhà tăng lên qua các năm.
Song song với doanh số cho vay thì doanh số thu nợ cũng tăng dần qua các năm Doanh số thu nợ từ hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng cao nằm khoảng 50% so với tổng dư nợ cho vay của PGD Cụ thể, doanh số thu nợ cho vay mua nhà năm 2020 đạt 207,394.70 triệu đồng chiếm 50.78 % trong tổng doanh số thu nợ của PGD, đến năm 2021 đạt 241,373.34 triệu đồng chiếm 54.22% trong tổngDSTN và đến năm 2022 doanh số thu nợ từ hoạt động cho vay mua nhà tăng nhẹ so với năm 2021, cụ thể năm 2022 đạt 253,055.81 triệu đồng và chiếm 43,31% trong tổng DSTN Mặc dù công tác thu nợ vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhưng doanh số thu nợ mua nhà vẫn tăng qua các năm Doanh số thu nợ cho vay mua nhà dành choKHCN tăng lên là do PGD rất chú trọng đến công tác thu hồi nợ nên đã thường xuyên phân công cán bộ theo dõi đôn đốc trong việc thu nợ đến người dân vì vậy mà việc trả nợ đúng hạn hơn Bên cạnh đó là nhờ sự chỉ đạo, đôn đốc kịp thời của lãnh đạo trong việc giao kế hoạch, chỉ tiêu đến từng phòng ban và cán bộ tín dụng xem đây là cơ sở cho việc đánh giá kết quả thi đua giữa các phòng ban.
Doanh số cho vay mua nhà và thu nợ cho vay mua nhà ảnh hưởng đến dư nợ mua nhà của PGD Tăng trưởng dư nợ trong cho vay mua nhà phản ánh hiệu quả kinh doanh của PGD và luôn được PGD quan tâm Năm 2020 dư nợ cho vay mua nhà đạt 412,105.51 triệu đồng chiếm 43.26% trong tổng dư nợ, đến năm 2021 đạt 496,067.69 triệu đồng chiếm 52,25% trong tổng dư nợ, tăng lên 83,962.18 triệu đồng tương đương 20.37% so với năm 2020 Đến cuối năm 2022 đạt 524,194.73 triệu đồng chiếm 38.04% trong tổng dư nợ, tăng lên đến 28,127.04 triệu đồng tương đương với 5.67% so với năm 2022 Dư nợ cho vay mua nhà qua các năm của PGD Thanh Khê Ngân hàng ACB tăng qua các năm cho thấy PGD đã và đang tìm kiếm khách hàng mới bằng cách đưa ra các chiến lược cạnh tranh và lãi suất ưu đãi để thu hút lượng khách hàng cá nhân, đồng thời đưa ra nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích trong hình thức giải ngân như giải ngân một lần hoặc nhiều lần theo thanh toán thực tế … để phục vụ mọi nhu cầu vay mua nhà của khách hàng Ngoài ra, trong năm
2022 PGD Thanh Khê đã có chính sách tín dụng mới trong việc vay mua nhà đối với KHCN cụ thể, ACB đã duy trì chính sách giảm 1% lãi suất vay mua nhà so với biểu lãi suất hiện tại cho khách hàng hiện hữu đang có khoản vay đến kỳ thay đổi và giao dịch chính tại ngân hàng Riêng đối với khách hàng chỉ sử dụng duy nhất dịch vụ tại ACB (vay, tiết kiệm, thanh toán, bảo lãnh, thẻ tín dụng) sẻ được giảm lãi 2%/ năm khi đến kỳ thay đổi lãi Vì vậy mà dư nợ mua nhà tăng qua các năm.
Nợ xấu quyết định chất lượng tín dụng, vấn đề sống còn của PGD Qua bảng số liệu trên ta thấy nợ xấu cho vay mua nhà năm 2020 là 2,979.14 triệu đồng chiếm 59,81% trong tổng nợ xấu của PGD, đến năm 2021 là 2,583.31 triệu đồng, chiếm 44.73% trong tổng nợ xấu và cuối năm 2022 là 2,390.05 triệu đồng, chiếm 39.20% trong tổng nợ xấu của PGD Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà qua các năm giảm rõ rệt cho thấy PGD Thanh Khê Ngân hàng ACB đã có biện pháp cho vay mua nhà hợp lý, quy trình thẩm định kỹ lưỡng và kiểm soát tốt việc thu nợ đối với khách hàng và thu nợ đúng hạn nhằm hạn chế rủi ro làm ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà nói riêng và hoạt động cho vay nói chung của PGD
Nhìn chung tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng ACB PGD Thanh Khê có xu hướng giảm qua các năm, cụ thể tỉ lệ nợ xấu cho vay mua nhà đã giảm từ 0,72% năm 2020 xuống còn 0,52% năm 2021 giảm 0.2% tương đương giảm 27,96%, sang năm 2022 giảm còn 0.46%, giảm 0.06% tương đương 12.45% Qua bảng số liệu về tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động vay mua nhà cho thấy đây là điều tốt, chứng tỏ PGD đã có phương pháp hiệu quả trong việc thu nợ và PGD đã chú tâm đến các biện pháp bảo đảm an toàn vốn vay như điều kiện vay vốn, tài đảm đảm bảo vốn vay, thực hiện tốt quá trình thẩm định, theo dõi các khoản vay vốn sau giải ngân làm cho sản phẩm cho vay mua nhà có chất lượng tương đối tốt Chính vì thế mà tỷ lệ nợ xấu qua các năm giảm
2.3.2 Tình hình hoạt động cho vay theo mục đích sử dụng vốn
Bảng 2.5: Tình hình hoạt động cho vay mua nhà theo mục đích sử dụng vốn giai đoạn 2020-2022 của PGD Thanh Khê –
Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Chênh lệch
7 45.72 13,967.76 6.04 xây dựng- sữa chữa nhà 79,545.44
2 20.49 10,233.00 6.74 xây dựng- sữa chữa nhà 81,304.59
4 Nợ xấu 2,979.14 100 2,583.31 100 2,390.05 100 -395.83 -13.29 -193.26 -7.48 Mua nhà ở- đất ở 1,726.21
8 1,298.09 54.31 -313.74 -18.18 -114.38 -8.10 xây dựng- sữa chữa nhà 1,252.93 42.0
Mua nhà ở- đất ở 0.59 0.39 0.34 -0.20 -0.05 xây dựng- sữa chữa nhà 1.05 0.86 0.77 -0.19 -0.09
(Nguồn:Ngân hàng ACB - PGD Thanh Khê Đà Nẵng )
Trong cơ cấu doanh số cho vay mua nhà của PGD Thanh Khê thì PGD tập trung vào sản phẩm cho vay mua nhà ở - đất ở và xây dựng sửa chữa nhà Qua bảng số liệu cho thấy hoạt động cho vay mua nhà ở - đất ở chiếm tỷ trọng cao hơn so với hoạt động cho vay xây dựng – sữa chữa nhà Cụ thể đối với sản phẩm cho vay mua nhà ở - đất ở, Năm 2020 sản phẩm cho vay mua nhà ở - đất ở đạt 158,702.55 triệu đồng chiếm 66.61% so với tổng DSCV mua nhà, năm 2021 DSCV mua nhà ở - đất ở dành cho KHCN đạt 231,254.22 triệu đồng chiếm 72.95% so với tổng DSCV mua nhà, tăng lên 72,551.67 triệu đồng tương đương với 45.72% so với năm 2020 Hoạt động cho vay mua nhà ở - đất ở tại PGD Thanh Khê tăng mạnh lên vào năm 2021 nguyên nhân do tình hình bất động sản tại Đà Nẵng năm 2021 có nhiều dấu hiệu tích cực và đang phục hồi sau ảnh hưởng của đại dịch covid- 19, tiếp theo nguyên nhân là do tình hình bất động sản tại Đà Nẵng đến năm 2021 có nhiều dấu hiệu tích cực, với sự tăng trưởng giá và sản lượng giao dịch nên ảnh hưởng đến tình hình mua nhà ở - đất ở của KH Sang đến năm 2022, Doanh số cho vay mua nhà ở - đất ở đạt 245,221.98 triệu đồng chiếm 73.58% so với tổng DSCV mua nhà, tăng lên 13,967.76 triệu đồng tương đương 6.04% so với năm 2021, tuy có sự tăng trưởng về doanh số mua nhà ở - đất ở nhưng tăng không mạnh bằng năm 2021, nguyên nhân là do thị trường bất động sản suy giảm và không ổn định, điều này có thể làm giảm giá trị của tài sản và làm cho người mua sợ rủi ro Sở dĩ doanh số cho vay mua nhà ở - đất ở dành cho KHCN tăng dần qua các năm là do PGD đã nắm bắt kịp thời nhu cầu về vốn của các cá nhân trên địa bàn, phục vụ cho việc mua bất động sản để ở. Đặc biệt PGD hướng đến KHCN là mục tiêu vay vốn mua nhà khi đẩy mạnh tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đây là phân khúc khách hàng tiềm năng và ít rủi ro, vì tài sản đảm bảo chính là nhà – đất mà khách hàng dự định mua Đối với sản phẩm cho vay xây dựng sửa chữa nhà năm 2020 đạt 79,545.44 triệu đồng chiếm 33.39% so với tổng doanh số cho vay mua nhà, sang đến năm
2021 đạt 85,750.11 triệu đồng chiếm 27.05%, tăng lên 6,204.67 triệu đồng tương đương 7.8% so với năm 2020 Đến năm 2022 doanh số cho vay xây dựng - sửa chữa nhà đạt 88,044.67 triệu đồng chiếm 26.42% so với tổng DSCV mua nhà tăng lên 2,294.56 triệu đồng tương đương tăng 2.68% so với năm 2021 Doanh số cho vay xây dựng – sửa chữa nhà tăng qua các năm cho thấy hoạt động này khá phát triển Nguyên nhân chính là do người dân có thu nhập tăng, họ sẽ có nhu cầu mua nhà hoặc sửa chữa nhà để cải thiện chất lượng cuộc sống của mình Mặt khác, nhu cầu an cư lạc nghiệp là nhu cầu mà mọi cá nhân đều muốn hướng đến, tuy nhiên để thỏa mãn nhu cầu này không phải ai cũng đủ điều kiện Xuất phát từ điều này mà PGD Thanh Khê ACB cho ra đời gói sản phẩm xây dựng – sửa chữa nhà để đáp ứng phần lớn bộ phận dân cư có nhu cầu vay Điều này sẽ tạo ra nhu cầu tăng về các khoản vay xây dựng và sửa chữa nhà Chính vì vậy mà hoạt động cho vay xây dựng
- sửa chữa nhà tăng qua các năm.
Doanh số thu nợ cho vay mua nhà ở - đất ở để ở chiếm tỷ trọng cao trong tổng doanh số thu nợ cho vay Cụ thể, năm 2020 đạt 126,090.11 triệu đồng chiếm 60.80% Sang năm 2021 đạt 151,923.23 triệu đồng chiếm tỷ trọng 62.94%, tăng 25,833.12 triệu đồng so với năm 2020 tương đương 20.49% và cuối năm 2022 đạt 162,156.23 triệu đồng chiếm 64.08% trong tổng DSTN, tăng lên 10,233.00 triệu đồng so với năm 2021 tương ứng với tỷ lệ tăng 6.74% DSTN cho vay mua nhà ở đất để ở tăng lên là do nhu cầu của người dân ngày càng tăng cao Đối với DSTN từ hoạt động xây dựng và sửa chữa nhà cũng tăng qua các năm cụ thể năm 2020 đạt 81,304.59 triệu đồng, sang đến năm 2021 đạt 89,450.11 triệu đồng, tăng 8,145.52 triệu đồng, tương đương tăng 10.02% so với năm 2020 Đến năm 2022, thu nợ từ xây dựng – sửa chửa nhà là 90,899.58 triệu đồng chiếm 35.92%, tăng lên 1,449.47 triệu đồng, tương đương 1.62% so với năm 2021 Doanh số thu nợ cho vay mua nhà và xây dựng sửa chữa nhà dành cho KHCN tăng là kết quả của việc thực hiện công tác đôn đốc, nhắc nhở thu nợ đúng hạn, tăng cường công tác thẩm định trước và sau cho vay mua nhà hoặc sửa chữa nhà của cán bộ tín dụng trong thời gian qua.
Dư nợ cho vay mua nhà tăng qua các năm đặc biệt là dư nợ cho vay mua nhà ở
- đất ở chiếm tỷ trọng cao hơn so với xây dựng – sửa chữa nhà Đối với dư nợ cho vay mua nhà ở - đất ở theo hình thức để ở năm 2020 đạt 292,371.21 triệu đồng chiếm 70.95% trong tổng dư nợ, sang năm 2021 đạt 359,532.08 triệu đồng, tăng67,160.87 triệu đồng so với năm 2020 tương đương 22,97% và cuối năm 2022 đạt382,081.01, tăng 22,548.93 triệu đồng so với năm 2021 tương đương 6.27% Đối với dư nợ cho vay theo hình thức xây dựng sửa chữa nhà chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ, cụ thể năm 2020 đạt 119,734.30 triệu đồng, sang năm 2021 đạt 136,535.61 triệu đồng tăng 16,801.31 triệu đồng so với năm 2020 ứng với tỷ lệ tăng 14.03% và cuối năm 2022 đạt 142,113.72 triệu đồng tăng 5,578.11 triệu đồng so với năm 2021 tương đương 4.09% Ta thấy dư nợ cho vay theo hình thức mua nhà ở - đất ở chiếm tỷ trọng cao hơn so với xây dựng- sửa chữa nhà là do doanh số cho vay theo hình thức mua nhà ở - đất ở chiếm tỷ trọng cao hơn so với doanh số cho vay theo hình thức xây dựng và sửa chữa nhà.
Qua bảng số liệu trên ta thấy, nợ xấu mua nhà qua các năm đều giảm Nợ xấu cho vay theo hình thức mua nhà ở đất để ở có xu hướng giảm nhẹ, cụ thể năm 2020 là 1,726.21 triệu đồng, năm 2021 là 1,412.47 triệu đồng giảm 313.74 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ giảm là 18.18% so với năm 2020 và cuối năm 2022 là 1,298.09 triệu đồng, giảm 114.38 triệu đồng so với năm 2021 tương ứng với tỷ lệ giảm là 8.1% Đối với nợ xấu về xây dựng sửa chữa nhà ở chiếm tỉ trong ít hơn so với nợ xấu cho vay mua nhà ở cụ thể, năm 2020 là 1,252.93 triệu đồng, đến năm 2021 là 1,170.84 triệu đồng giảm 82.09 triệu đồng Đến năm 2022 nợ xấu là 1,091.96% , giảm 78,88 triệu đồng tương đương giảm 6.74 triệu đồng Nợ xấu hoạt động cho vay mua nhà ở đất ở và xây dựng sửa chữa nhà ở qua các năm tại PGD Thanh Khê có xu hướng giảm là vì PGD đã tăng cường quản lý tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà ở đất ở cũng như trong hoạt động cho vay xây dựng và sửa chữa nhà ở đã cải thiện trong quá trình phê duyệt và giám sát khoản vay Việc áp dụng tiêu chuẩn cho vay mua nhà ở - đất ở và xây dựng sửa chữa nhà nghiêm ngặt hơn cũng đã giảm thiểu rủi ro nợ xấu Đặc biệt PGD đã tăng cường giám sát và phòng ngừa các khoản vay và phát hiện các khoản nợ xấu trước khi chúng trở thành quá trễ. Ngoài ra, việc đưa ra các chương trình giáo dục tài chính cho khách hàng cá nhân cũng có thể giúp giảm thiểu rủi ro nợ xấu
Tỷ lệ nợ xấu của PGD Thanh Khê lại có xu hướng giảm qua các năm Đối với cho vay theo hình thức mua nhà để ở giảm từ 0.59% năm 2020, 0.39% năm 2021 tương đương giảm 0.2%, Sang đến năm 2022 là 0.46% giảm 0.06% so với năm
2021 Còn đối với cho vay theo hình thức xây dựng sửa chữa nhà giảm từ 1.05% năm 2020 xuống còn 0,86% năm 2021, giảm 0.19% Đến năm 2022 tỷ lệ nợ xấu xây dựng sửa chữa nhà là 0.77% Mặc dù tình hình kinh tế Việt Nam biến động phức tạp do đại dịch Covid-19, ảnh hưởng xấu đến đời sống người dân nhưng tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho vay mua nhà ở - đất ở và xây dựng sửa chữa nhà ở qua các năm đều giảm Điều này chứng tỏ hoạt động của PGD rất hiệu quả, công tác cho vay và thu nợ tốt, chất lượng cho vay mua nhà ở đất ở và xây dựng sửa chữa nhà dành cho KHCN của PGD được cải thiện Đây là một xu hướng tốt để PGD nâng cao chất lượng cho vay mua nhà dành cho KHCN.
2.3.3.Tình hình hoạt động cho vay mua nhà theo thời hạn vay của PGD Thanh Khê
Bảng 2.6: Tình hình hoạt động cho vay mua nhà theo thời hạn vay giai đoạn 2020 - 2022 của PGD Thanh Khê ACB
Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Chênh lệch
Tương đối (%) 1.DSCV 238,247.99 100 317,004.33 100 333,266.65 100 78,756.34 33.06 16,262.32 5.13 Ngắn hạn 47,911.67 20.11 69,519.05 21.93 72,785.44 21.84 21,607.38 45.10 3,266.39 4.70 Trung - Dài hạn 190,336.32 79.89 247,485.28 78.07 260,481.22 78.16 57,148.96 30.03 12,995.93 5.25
2.DSTN 207,394.70 100 241,373.34 100 253,055.81 100 33,978.64 16.38 11,682.47 4.84 Ngắn hạn 38,637.63 18.63 48,636.73 20.15 52,357.25 20.69 9,999.10 25.88 3,720.52 7.65 Trung - Dài hạn 168,757.07 81.37 192,736.61 79.85 200,698.56 79.31 23,979.54 14.21 7,961.95 4.13
3 Dư nợ 412,105.51 100 496,067.69 100 524,194.73 100 83,962.18 20.37 28,127.04 5.67 Ngắn hạn 76,940.10 18.67 100,404.10 20.24 109,661.54 20.92 23,464.00 30.50 9,257.44 9.22 Trung - Dài hạn 335,165.41 81.33 395,663.59 79.76 414,533.19 79.08 60,498.18 18.05 18,869.60 4.77
Nguồn: ( Ngân hàng ACB - PGD Thanh Khê Đà Nẵng )
Qua bảng số liệu trên cho thấy hoạt động cho vay trung - dài hạn chiếm tỷ trọng cao hơn so với cho vay ngắn hạn Cụ thể, năm 2020, doanh số cho vay ngắn hạn đạt 47,911.67 triệu đồng chiếm 20.11% so với tổng cho vay, đến năm 2021 là 69,519.05 triệu đồng chiểm 21.93% trong tổng DSCV Năm 2022 doanh số cho vay mua nhà ngắn hạn đạt 72,785.44 triệu đồng Bên cạnh sự tăng trưởng cho vay mua nhà ngắn hạn thì doanh số cho vay mua nhà trung – dài hạn trong giai đoạn 2020 –
Đánh giá chung về hoạt động cho vay mua nhà KHCN tại Ngân hàng ACB – PGD
2.4.1 Những thành tựu đạt được của PGD Thanh Khê ACB
Ngân hàng TMCP Á Châu nói chung và PGD Thanh Khê nói riêng với vị thế là một ngân hàng còn khá non trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm, tuy nhiên trong quá trình hoạt động kinh doanh luôn không ngừng phát triển, cũng như nâng cao sức ảnh hưởng của mình trên thị trường tài chính, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay mua nhà – đất và xây dựng sửa chữa nhà Bằng những số liệu trên thể hiện sự tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn nghiên cứu về cả doanh số cho vay và doanh số thu nợ, có thể thấy được sự chú trọng trong mảng cho vay mua nhà và sự ảnh hưởng của hoạt động cho vay mua nhà trong cơ cấu cho vay của PGD.
Dư nợ cho vay mua nhà tăng liên tục qua các năm và luôn chiếm tỷ trọng cao trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng Điều này cho thấy PGD vẫn luôn chú trọng vào mảng cho vay mua nhà và là động lực phát triển trong hoạt động sử dụng vốn cũng như nguồn tạo ra doanh thu quan trọng của PGD Sự tăng trưởng còn cho thấy PGD đang thực hiện tốt nhiệm vụ của mình trong việc mở rộng quy mô cho vay mua nhà qua từng thời kỳ Bên cạnh đó, dư nợ cho vay mua nhà tăng còn thể hiện sự tin tưởng cao và ngày càng hài lòng với dịch vụ mà ngân hàng cung cấp của khách hàng đi vay Từ đó, khách hàng sẽ dần có xu hướng tin tưởng, sử dụng các sản phẩm cho vay mua nhà và hướng tới PGD Thanh Khê ngân hàng ACB ngày một nhiều hơn khi có nhu cầu.
PGD Thanh Khê ACB đã xây dựng và thiết kế được chương trình dành riêng cho sản phẩm mua nhà, đất như “Dựng xây tổ ấm”, “An cư lạc nghiệp” hay mới đây nhất là “Ngôi nhà đầu tiên” thay vì đưa ra một chương trình chung cho toàn bộ sản phẩm cho vay thế chấp khối KHCN Cách làm mới này giúp cho các quy định và ưu đãi dành cho sản phẩm vay mua nhà đã gắn liền với những đặc điểm và rủi ro riêng tránh được tình trạng mang tính chung chung như trước đây.
Hiện tại, Ngân hàng Á Châu đã và đang phát triển các sản phẩm cho vay mua nhà ngày càng đa dạng và phong phú trong việc nỗ lực tiếp cận gần hơn tới nhu cầu của từng khách hàng khi vay: cho vay mua nhà, xây dựng - sửa chữa nhà, với nhiều hình thức trả tiền, đa dạng và linh hoạt hóa thời hạn trả tiền và cả mức lãi suất Khi có nhu cầu vay tiền, khách hàng sẽ được cán bộ nhân viên ngân hàng tư vấn cụ thể, chi tiết và đề xuất các gói vay phù hợp nhất với điều kiện và nhu cầu của mỗi khách hàng.
Các quy trình cho vay mua nhà được đơn giản và quy chuẩn hóa qua quá trình hoạt động Trong hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở, PGDThanh Khê ngân hàng ACB đã kịp thời đưa ra các quy chế cho vay thông thoáng, quy trình và điều kiện cho vay đơn giản, tài sản đảm bảo linh hoạt đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho khách hàng, rút ngắn thời gian cho vay để kịp tiến độ phục vụ nhu cầu xây dựng sửa chữa của khách hàng, cung cấp giải pháp tài chính tối ưu đến với mỗi khách hàng Nhờ vậy mà số lượng khách hàng đến PGĐ ngày càng tăng, thương hiệu của PGD ngày càng được nhiều người biết đến.
Tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho vay và cho vay mua nhà luôn duy trì ở mức thấp Đây là kết quả của quá trình hoạt động cho vay hiệu quả và đúng mục đích của PGD Doanh số cho vay tăng liên tục nhưng TLNX vẫn ở mức thấp và có xu hướng giảm trong năm 2022 cho thấy các khoản cho vay của ngân hàng luôn ở mức an toàn, công tác thẩm định, đánh giá trước khi cho vay cũng như công tác quản lý, thu hồi nợ sau vay của ngân hàng đang được thực hiện rất tốt.
2.4.2 Nhược điểm trong hoạt động cho vay mua nhà của PGD Thanh Khê
Bên cạnh những thành tựu đạt được thì PGD Thanh Khê cũng có một số nhược điểm trong quá trình hoạt động:
Thứ nhất, Quy mô cho vay mua nhà tuy tăng qua các năm, nhưng xét với nhu cầu nhà ở hiện tại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và các vùng lân cận lại chưa thực sự tương xứng Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của nước ta đang rất lớn, đặc biệt là thành phố đang phát triển chóng mặt như Đà Nẵng Trong đó, phân khúc khách hàng có thu nhập vừa và thấp vẫn chưa được khai thác triệt để và còn tiềm năng phát triển rất lớn nhưng chưa được PGD Thanh Khê ACB chú trọng khai thác phát triển.
Thứ hai, TLNX của cho vay mua nhà tại PGD tuy luôn duy trì ở mức thấp nhưng đều cao hơn so với TLNX chung của cho vay Trong khi đó, hoạt động cho vay mua nhà luôn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay và có mức độ ảnh hưởng lớn qua các năm Điều này cho thấy các công tác trước và sau vay trong cho vay mua nhà so với các mảng cho vay khác trong hoạt động của PGD chưa thực sự tốt,ảnh hưởng xấu đến hiệu quả chung trong hoạt động cho vay của chi nhánh và cần chú ý cải thiện.
Thứ ba, Thương hiệu và mức độ nhận dạng thương hiệu đối với khách hàng của ngân hàng chưa được cao phần nào làm giảm lượng khách hàng đến với PGD, từ đó gây ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường tài chính ở địa bàn thành phố Đà Nẵng và các khu vực lân cận Việc thương hiệu ACB chưa hoàn toàn tạo được điểm nhấn đối với khách hàng, lượng khách hàng chất lượng tích lũy được của PGD không nhiều sẽ tạo tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh doanh của ngân hàng, cũng như hiệu quả sử dụng vốn, cụ thể là hoạt động cho vay mua nhà.
Thứ tư, hoạt động cho vay mua nhà trả góp đạt kết quả tốt cũng góp phần xây dựng uy tín, hình ảnh không chỉ riêng PGD mà là cả hệ thống ACB nói chung trên thị trường tài chính hiện nay Tuy nhiên cho vay mua nhà trả góp là một hoạt động có mức rủi ro cao hơn so với các khoản cho vay thương mại, bên cạnh đó trong quá trình cho vay mua nhà trả góp vẫn còn phát sinh những thiếu sót trong khâu thẩm định, sai sót số liệu, giấy tờ yêu cầu mà nhân viên tín dụng chưa hoàn toàn kiểm soát được Điều này phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm và trình độ chuyên môn của các cán bộ nhân viên của ngân hàng.Tiếp đến, khâu xử lý chứng từ của bộ phận pháp lý thường tốn nhiều thời gian (mỗi hồ sơ tín dụng thông thường sẽ do một cán bộ thẩm định đảm nhận, tuy nhiên với những hồ sơ tín dụng có tính phức tạp cao, khối lượng công việc nhiều, áp lực về thời gian và trách nhiệm sẽ buộc nhân viên tín dụng làm việc với cường độ cao, áp lực lớn) làm kéo dài thời gian của toàn bộ quá trình thẩm định tín dụng cá nhân.
Thứ năm, Chất lượng khách hàng vay mua nhà tại ngân hàng còn chưa được cao Trong quá trình vay vốn, khách hàng kê khai chưa thật đầy đủ: bao gồm các thông tin chi tiết về các ngành nghề kinh doanh, thông tin thị trường là những thông tin quan trọng, sử dụng nhiều trong quá trình thẩm định tín dụng cá nhân nhưng vẫn chưa được phản ánh một cách đầy đủ Một vài thông tin được khách hàng cung cấp có độ tin cậy chưa cao, chất lượng nguồn cung cấp thông tin chưa đảm bảo Bên cạnh đó, nguồn thông tin và điều kiện vay của khách hàng thường không có tính ổn định và thiếu chắc chắn trong dài hạn, làm ảnh hưởng đến mức độ rủi ro và công tác quản lý nợ của ngân hàng.
Thứ sáu, ngoài ra việc lãi suất thường xuyên biến động trong những năm gần đây, ngân hàng buộc phải thay đổi lãi suất cho vay sao cho vừa phù hợp với quy định, vừa đảm bảo tính cạnh tranh và tối đa hóa lợi nhuận Trong khi hoạt động cho vay mua nhà thường là các khoản vay trong dài hạn Điều này phần nào làm ảnh hưởng đến quyết định đi vay của khách hàng vì phải suy xét cẩn thận nhiều vấn đề liên quan (điều kiện tài chính, lợi ích, chi phí ), từ đó làm cho doanh số cho vay mua nhà của PGD Thanh Khê ACB tăng trưởng thiếu ổn định qua các năm.
2.4.3 Nguyên nhân dẫn đến nhược điểm
Thứ nhất, nhu cầu về nhà ở những năm gần đây tại thành phố Đà Nẵng rất lớn và còn chưa được khai thác hết là do công tác đánh giá, nhận định, tìm kiếm và tiếp cận nguồn khách hàng tiềm năng chưa thật sự hiệu quả Nhiều khách hàng với mức thu nhập tầm trung, các khách hàng độ tuổi còn trẻ có nhu cầu vay nhưng chưa được tiếp cận và tư vấn về các gói cho vay mua nhà cũng như có những ưu đãi xúc tiến phù hợp Bên cạnh đó, các chính sách và quy định của ngân hàng còn khá khó khăn cho khách hàng khi chỉ tập trung cho vay thế chấp mà chưa chú trọng và đẩy mạnh mảng tín chấp trong cho vay mua nhà.
Thứ hai, TLNX của cho vay mua nhà luôn cao hơn TLNX của tổng cho vay chủ yếu là do cho vay mua nhà có tỷ trọng cho vay dài hạn rất lớn, thời gian cho vay và thu hồi nợ kéo dài tối đa lên tới 25 năm, gây khó khăn cho việc kiểm, quản và thu hồi nợ trong toàn bộ quá trình Ngay cả khi ngân hàng làm tốt công tác thẩm định đánh giá trước khi cho vay thì trong suốt khoảng thời gian dài lên tới 300 tháng sẽ có những phát sinh mà ngân hàng khó có thể lường trước được, có thể xảy ra việc cán bộ phụ trách điều chuyển công tác, khách hàng thay đổi địa chỉ sống,khách hàng thất nghiệp hoặc gặp những biến cố bất ngờ trong cuộc sống, thay đổi trong các quy định làm xáo trộn và ảnh hưởng đến quá trình thu nợ và tăng tính rủi ro.
Thứ ba, hoạt động marketing chưa thật sự hiệu quả làm cho mức độ nhận dạng thương hiệu của ngân hàng chưa cao Ngân hàng ACB cũng như PGD Thanh Khê chưa chú trọng thực hiện thường xuyên các chương trình quảng bá hình ảnh thương hiệu trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, các chương trình khuyến mãi trong hoạt động bán chéo cũng chưa phổ biến Trong khi đó, hoạt động marketing ở các ngân hàng khác (như VPB, VIB, TPB ) đang rất nổi trội với nhiều chương trình quảng cáo, khuyến mãi, tài trợ, hợp tác Việc thương hiệu ACB chưa đến gần với khách hàng sẽ làm cho việc khai thác khách hàng vay mua nhà của PGD chưa thực sự triệt để và tương xứng với tiềm năng, nhu cầu của khách hàng.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI KHCN TẠI NGÂN HÀNG ACB – PGD THANH KHÊ – ĐÀ NẴNG
Mục tiêu và định hướng của PGD Thanh Khê Ngân hàng ACB
Với mục tiêu giữ vững danh hiệu là ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam, Ngân hàng ACB nói chung và PGD Thanh Khê nói riêng đang từng bước ra sức phấn đấu tăng trưởng mạnh cả về quy mô lẫn chất lượng Trong giai đoạn tới, PGD sẽ bước qua một giai đoạn phát triển mới, phấn đấu xây dựng và quảng bá thương hiệu ACB lên một tầm cao mới.
Mặc dù trong những năm qua PGD Thanh Khê ACB đã đạt được sự tăng trưởng đáng kể, tuy nhiên để đứng vững và tiếp tục phát triển trong một môi trường mà sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt như hiện nay thì PGD phải xây dựng cho mình một chiến lược và những mục tiêu cụ thể: Tăng trưởng ổn định và bền vững, kiểm soát rủi ro tốt để đảm bảo an toàn, mở rộng thị trường hoạt động, hoàn thiện văn hóa công ty Để thực hiện những mục tiêu trên, chi nhánh đã đặt ra định hướng phát triển trong thời gian tới như sau:
Tăng trưởng tín dụng trên cơ sở thận trọng, đảm bảo tăng trưởng một cách ổn định, an toàn và hiệu quả Hoạt động cho vay mua nhà liên tục dựa trên nguyên tắc
“Cho vay thận trọng” Tiếp tục quản lý chất lượng tín dụng theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế Nâng cao tỷ trọng cho vay mua nhà đối với KHCN và tỷ trọng cho vay mua nhà có TSBĐ.
Quan tâm hơn nữa đến chất lượng sản phẩm dịch vụ, tăng cường việc cải tiến quy trình nghiệp vụ và đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ Vừa chủ động phát triển thêm các sản phẩm mới để đáp ứng kịp thời nhu cầu vay ngày càng đa dạng của khách hàng, vừa tập trung khai thác những sản phẩm dịch vụ vốn là thế mạnh củaPGD.
Chủ động tìm tới khách hàng để tư vấn về các sản phẩm mới và đẩy nhanh công tác cho vay mua nhà nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng dư nợ, cải tiến và thực hiện tốt phương pháp quản lý tín dụng, giữ tỷ lệ nợ quá hạn dưới 3%.
Tiếp tục đẩy mạnh công tác chăm sóc khách hàng, tăng cường hơn nữa hoạt động quảng cáo, truyền thông, mở rộng thị phần đến các tuyến, các cụm dân cư trên địa bàn tỉnh và các vùng lân cận.
Tiếp tục quan tâm đến hoạt động đào tạo nhân lực nội bộ, thu hút thêm nguồn nhân lực mới, xây dựng được đội ngũ cán bộ có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, ý thức tổ chức kỷ luật và tinh thần trách nhiệm cao, có đủ bản lĩnh và năng lực chuyên môn để hoàn thành tốt công việc.
Cho vay mua nhà cũng cần nguồn vốn dài hạn để cho vay nên PGD cần tăng cường huy động vốn dài hạn để đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng. Đầu tư mạnh vào hệ thống công nghệ thông tin, nhằm thiết lập giao dịch trực tuyến trong toàn hệ thống nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn Liên kết với các trung tâm thị trường nhà đất, để tìm kiếm nhu cầu khách hàng.
Trong khoản thời gian qua, hoạt động cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân của các NHTM tại Việt Nam nói chung và PGD Thanh Khê ACB nói riêng đã có những bước phát triển vượt bật và ngày càng đa dạng hóa hình thức sản phẩm.Tuy nhiên, hoạt động cho vay mua nhà vẩn còn tồn tại nhiều vấn đề, rủi ro cần được giải quyết, hoàn thiện và khắc phục để hướng đến sản phẩm cho vay mua nhà hoàn thiện và tốt hơn Vì vậy, hoạt động phân tích và đánh giá tình hình cho vay mua nhà tại PGD Thanh Khê mang tính cần thiết và quan trọng.
Giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay mua nhà đối với KHCN tại ngân hàng
3.2.1 Giải pháp chính đến từ PGD Thanh khê ACB
3.2.1.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện cho vay mua nhà đối với phân khúc
KH có thu nhập thấp
Ngày nay sự cạnh tranh giữa các NH là rất lớn đặc biệt là trong hoạt động cho vay mua nhà khi mà các NH đều nhận thấy tiềm năng từ thị trường cũng như từ chính gói sản phẩm này Vì vậy việc phân khúc KH hợp lý cùng với chính sách cho vay phù hợp sẽ giúp NH không để sót các đối tượng KH có tiềm năng cũng như có lợi thế vươn lên so với phần còn lại Chính vì thế PGD nên chú trọng hơn đối với đối tượng KH có thu nhập thấp Đây là đối tượng có số lượng lớn và nhu cầu về nhà ở là luôn thường trực Vì vậy, cần phải có chính sách cho vay phù hộ với đối tượng này Mặt khác, PGD cũng có thể liên kết nhiều hơn với các dự án nhà và căn hộ giá thấp nhằm ưu tiên phục vụ cho đối tượng này.
Bên cạnh đó, PGD Thanh Khê ACB nên nghiên cứu chính sách hỗ trợ cho vay đặc thù đối người thu nhập thấp như: Lãi suất, thời hạn, điều kiện ưu đãi (về ân hạn trả nợ, tỉ lệ vốn tự có tham gia, bảo hiểm khoản vay và tài sản, quản lí nợ và xử lí rủi ro ngân hàng) để đảm bảo phát huy hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, đảm bảo cân bằng, hài hòa lợi ích của các bên Chính sách cho vay này mặc dù chuyên biệt, nhưng không mang tính độc quyền, mà cần phải mở rộng triển khai tại các NHTM nhằm tạo điều kiện tiếp cận vốn cho người đi vay, mang tính cạnh tranh và tuân thủ pháp luật, thông lệ quốc tế
Tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của thị trường đặc thù - “thị trường nhà ở giá rẻ” - dành cho KH có thu nhập trung bình và thấp Vấn đề quan trọng đầu tiên là phải tạo ra loại "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ” và thúc đẩy phân đoạn thị trường nhà ở giá rẻ Khi đó họ sẽ trực tiếp sử dụng căn nhà mới được h- ưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thoả mãn nhu cầu về nơi ở của mình Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào phục vụ người có thu nhập thấp Để tạo ra "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ", cần hội đủ các tiêu chí: nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm và các khu dịch vụ - thương mại (để giá đất là thấp nhất), về phương diện kiến trúc - thiết kế - xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí, hạ thấp giá thành, chỉ bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu cơ bản (về quy mô diện tích, độ bền và kết cấu công trình, chi phí vận hành thiết yếu) Việc tối thiểu hoá chi phí giá thành không chỉ nhằm giảm giá trị trao đổi, mà còn hạn chế số lượng cầu đối với loại nhà ở này
3.2.1.2 Giải pháp nhằm nâng cao công tác phòng ngừa nợ xấu, hạn chế rủi ro trước và sau khi mua nhà
Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là khả năng không hoàn trả được nợ gốc và lãi cho ngân hàng khi khách hàng gặp các rủi ro về thất nghiệp, vi phạm pháp luật chịu mức án cao, các vấn đề về sức khỏe dẫn đến mất khả năng lao động, có thể là do doanh nghiệp bị phá sản hay liên quan đến kiện tụng…Vì vậy để hạn chế rủi ro này ngân hàng ACB PGD Thanh Khê cần liên kết với các công ty bảo hiểm (hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm) để đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà được bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm nhân thọ và có thể tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay Vốn vay sẽ được bảo hiểm dưới hình thức khi khách hàng gặp tai nạn, rủi ro không trả được nợ thì công ty bảo hiểm sẽ trả thay một phần hay toàn bộ khoản nợ Thời gian bảo hiểm sẽ kéo dài từ khi ngân hàng giải ngân cho vay đến khi khách hàng trả hết nợ Biện pháp này không những đảm bảo an toàn cho nguồn vốn cho vay của ngân hàng mà khách hàng còn được hưởng dịch vụ bảo hiểm và không phải đóng phí bảo hiểm, điều này sẽ góp phần thu hút khách hàng nhiều hơn.
Những biện pháp phòng ngừa các khoản vay dẫn đến nợ quá hạn luôn được chú ý Những biện pháp này cần thực hiện ngay khi PGD kiểm tra mục đích sử dụng vốn của KH, nếu thấy KH có dấu hiệu dẫn đến rủi ro nợ xấu thì PGD cần áp dụng một số biện pháp ngăn ngừa Ngoài ra PGD cần yêu cầu KH cung cấp thêm các TSĐB để tăng cường nguồn vốn cho ngân hàng trong trường hợp tài sản thế chấp bị giảm giá Đồng thời ngân hàng ACB PGD Thanh Khê cần phải động viên khuyết phục KH ý thức được trách nhiệm và sự cố gắng trả nợ cho ngân hàng Bên cạnh đó, PGD sẽ chủ động tạo điều kiện thuận lợi cho KH như gia hạn nợ, giảm nợ hoặc cho vay tiếp đối với những KH đang có nợ quá hạn dưới 6 tháng để KH có thể tăng thêm nguồn vốn tiếp tục hoạt động kinh doanh, giúp KH vượt qua khó khăn trước mắt và cam kết trả hết nợ (gốc và lãi) cho ngân hàng khi hoạt động kinh doanh ổn định trở lại Rủi ro tín dụng ngoài những nguyên nhân chủ quan còn có những nguyên nhân khách quan như thiên tai, do cơ chế chính sách, sự biến động của nền kinh tế, chết, mất tích… Do đó ngân hàng và KH phải hỗ trợ nhau để tất cả cùng có lợi
Tuy nhiên, PGD cần phải xem xét cẩn trọng đối với những trường hợp trên để tránh thiệt hại nhiều hơn Đối với các khoản nợ đã quá hạn thì PGD cần xem xét lại các vấn đề trong quá trình thẩm định xem PGD đã mắc những sai sót gì, trong khâu nào, vấn đề nào, xém xét lại khả năng tài chính của KH và KH sử dụng vốn vay có đúng mục đích không Từ đó làm cơ sở đưa ra những giải pháp trong thời gian ngắn và đúc kết kinh nghiệm cho những khoản tín dụng sau này Trong trường hợp KH không có ý định trả nợ cho ngân hàng như đã cam kết trong hợp đồng tín dụng thì ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý TSĐB mà KH đã thế chấp cho ngân hàng
3.2.1.3 Đẩy mạnh công tác marketing PGD Thanh Khê ACB
Trong xu thế nền kinh tế dịch vụ ngày nay, hoạt động marketing, xúc tiến, thiết lập kênh phân phối, cổ động truyền thông, quảng cáo và chăm sóc khách hàng có tác động rất quan trọng đến phát triển thị trường dịch vụ ngân hàng cá nhân Bởi lẽ đơn giản là tâm lý khách hàng cá nhân có thói quen bắt chước theo số đông, chịu tác động của quy luật bầy đàn trong tiêu dùng dịch vụ, nhất là những dịch vụ nhạy cảm như ngân hàng, viễn thông, công nghệ thông tin Vì vậy để có thể mở rộng quy mô của hoạt động cho vay mua nhà, PGD phải xây dựng được một chiến lược marketing có hiệu quả phù hợp với ngân hàng, nhằm mục đích giúp khách hàng hiểu rõ về sản phẩm dịch vụ, các cơ chế, điều kiện cũng như quy trình nghiệp vụ tín dụng, đưa sản phẩm ngân hàng tiếp cận gần hơn với khách hàng Hoạt động cho vay mua nhà luôn có thời gian quan hệ với khách hàng lâu dài (một món vay mua nhà thường có thời gian từ 10 đến 30 năm) Do vậy việc có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ góp phần thu hút nhiều khách hàng đến với PGD, tạo niềm tin tưởng của khách hàng, khách hàng sẽ hiểu sâu hơn về các đặc điểm lợi ích của sản phẩm cho vay mua nhà cũng như các điều kiện vay vốn
Tăng cường truyền tải thông tin tới đa số công chúng nhằm giúp khách hàng có được các thông tin cập nhật, nhất quán, có được hiểu biết cơ bản về các sản phẩm dịch vụ của PGD và nắm được cách sử dụng, lợi ích của sản phẩm ngân hàng. Thông qua các kênh thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình, báo chí (báo điện tử, các trang web, tạp chí), có thể marketing trực tiếp qua thư, điện thoại, các quảng cáo ngoài trời
Do thông tin về khách hàng của ngân hàng không đầy đủ nên các ngân hàng cần phân khúc thị trường để xác định một cách hợp lý cơ cấu thị trường và khách hàng mục tiêu, từ đó tiến hành quảng bá giới thiệu sản phẩm dịch vụ phù hợp với từng đối tượng khách hàng Trên các tờ rơi, website của ngân hàng cần giới thiệu chi tiết về từng sản phẩm dịch vụ, cũng như các chỉ dẫn cần thiết về quyền và nghĩa vụ của khách hàng một cách ngắn gọn dễ hiểu, giúp khách hàng hiểu được cơ bản về dịch vụ mình sẽ sử dụng và chủ động tìm đến ngân hàng.
Ngoài ra, PGD Thanh Khê nên thường xuyên cung cấp các thông tin về năng lực tài chính và kết quả kinh doanh qua các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán của PGD, từ đó tạo cho khách hàng một cái nhìn tổng quát về ngân hàng, tăng lòng tin của khách hàng Bên cạnh đó hoạt động chăm sóc khách hàng thường kỳ củaPGD cần được chú trọng nhiều hơn, việc tư vấn cho các khách hàng về sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, các thắc mắc của khách hàng cần giải đáp kịp thời thông qua các kênh như: điện thoại, email, website, hòm thư góp ý kiến tại điểm giao dịch.Ngoài ra trên website của ngân hàng cần giới thiệu nhiều hơn về tiện ích của sản phẩm cho vay mua nhà, các điều kiện vay vốn, hồ sơ cần thiết phải có, nên có thêm mục thông tin nhà đất, cung cấp thông tin về các dự án nhà chung cư mà ngân hàng liên kết cho vay, thông tin giá cả thị trường nhà đất
PGD Thanh Khê cần tổ chức nhiều chương trình khuyến mại như chương trình
“ACB Lifestyle - Ứng dụng tích hợp hàng ngàn ưu đãi, quà tặng dành tặng đến Khách hàng gồm các ưu đãi tài chính và các ưu đãi từ đối tác của ACB là các thương hiệu nổi tiếng”, bốc thăm trúng thưởng với những món quà ý nghĩa cho khách hàng, tăng khả năng cho vay của PGD PGD Thanh Khê ACB cần tích cực hơn nữa trong việc tham gia các hoạt động xã hội như việc tài trợ cho một giải bóng đá, một chương trình trên truyền hình hay chương trình tư vấn sức khỏe, các hoạt động ủng hộ người nghèo, người tàn tật thì hình ảnh của NH sẽ thân thiện hơn, có uy tín hơn đối với khách hàng, có thể thu hút một số lượng lớn khách hàng tiềm năng Những hình thức tài trợ này sẽ đem lại những hiệu quả tích cực
3.2.1.4 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng ACB tại PGD Thanh Khê
Cách níu chân khách hàng lâu dài không phải là máy móc thiết bị hiện đại đến đâu nữa thì máy móc vẫn không thể thay thế được con người Theo thống kê cho thấy, 90% khách hàng thích tiếp xúc với một nhân viên bằng xương bằng thịt hơn là một cỗ máy vô tri vô giác Như vậy, vai trò của một nhân viên ngân hàng là rất quan trọng, không chỉ là năng lực họ có, mà còn là thái độ làm việc của họ nữa Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng cần luôn được thực hiện song hành, tạo nên môi trường văn hóa ngân hàng lành mạnh, tạo sự thoải mái và yên tâm cho khách hàng khi tìm đến ngân hàng Vì vậy PGD cần phải:
Có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc tại PGD Bộ phận nhân sự phải tìm những người có đủ điều kiện và thích hợp với vị trí cần tuyển, đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí Đối với những nhân viên mới được tuyển vào công ty hay những nhân viên đã làm việc tại NH vẫn cần đào tạo thường xuyên để nâng cao trình độ cho họ Ngoài việc cho nhân viên học tập tại trung tâm đào tạo của PGD cần tạo điều kiện để họ có thể tham gia các khóa học do bộ, ngành tổ chức các các khóa huấn luyện tại nước ngoài để tang kinh nghiệm Ngoài ra việc sắp xếp, bố trí lại nhân sự và thải loại những nhân viên có trình độ kém cũng cần phải được chú ý
Cần cải thiện môi trường làm việc để cho nhân viên có môi trường để sáng tạo và làm việc có hiệu suất tốt nhất Tránh tình trạng ỷ lại vào cấp trên, luôn tạo ra môi trường cạnh tranh giữa các nhân viên Đối với PGD Thanh Khê bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm lâu năm gắn bó với PGD mới tạo tính an toàn, chắc chắn trong công việc Cải tạo môi trường để nhân viên gắn kết với nhau hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn nhau sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho NH Để tạo chất lượng nhân viên của PGD thì bản thân PGD cũng phải tạo mội điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để khuyến khích, động viên những cố gắng sáng tạo trong công tác của họ Cần xây dựng một chế độ đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút được nhiều nhân viên có trình độ cao Mặt khác, các chính sách khen thưởng, kỷ luật phải rõ ràng, minh bạch
Nên tổ chức các buổi phổ biến về các quy định pháp luật mới cho các nhân viên tín dụng Đội ngũ nhân viên am hiểu về pháp luật sẽ giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý của tài sản đảm bảo được dễ dàng hơn Hoạt động cho vay mua nhà luôn đòi hỏi nhân viên không chỉ am hiểu về quy định pháp luật trong ngành ngân hang mà còn cả các quy định khác như luật đất đai, luật dân sự,…am hiểu các biến động thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.
3.2.1.5 Giải pháp về việc bất cân xứng thông tin từ khách hàng
