Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu về phân tích hiệu quả kinh tế dự án bất động sản Hà Khánh tập trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:
Hệ thống hóa và tổng hợp các vấn đề lý luận liên quan đến phân tích dự án bất động sản là rất cần thiết để hiểu rõ các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến sự thành công của dự án Phân tích dự án bất động sản không chỉ bao gồm việc đánh giá tiềm năng sinh lời mà còn cần xem xét các yếu tố rủi ro và cơ hội đầu tư Việc nắm bắt các khái niệm lý luận này sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn và tối ưu hóa lợi nhuận từ các dự án bất động sản.
Đánh giá thực trạng phân tích tài chính tại dự án bất động sản Hà Khánh cho thấy những thuận lợi như tiềm năng phát triển và vị trí địa lý thuận lợi Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như thiếu hụt thông tin và phương pháp phân tích chưa đồng bộ Nguyên nhân gây ra những vấn đề này chủ yếu là do sự thiếu kinh nghiệm trong đội ngũ phân tích và sự biến động của thị trường bất động sản.
Để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong dự án, cần đề xuất những giải pháp và định hướng cụ thể Qua đó, chúng ta có thể rút ra bài học kinh nghiệm quý giá cho các dự án trong tương lai.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp được sử dụng chủ yếu trong quá trình nghiên cứu đề tài là:
(1) phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu;
(2) phương pháp phân tích độ nhạy
Kết cấu của Khóa luận
Bố cục bài Khóa luận được chia làm 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hiệu quả kinh tế đối với dự án đầu tư bất động sản
Chương 2: Phân tích thực trạng đầu tư dự án bất động sản Hà Khánh của CTCP
Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế dự án Hà Khánh
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ KINH TẾ ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm
1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan – Theo luật đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc đầu tư vốn nhằm tạo ra cái mới, mở rộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất Mục tiêu của dự án là đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến và nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian xác định.
Dự án đầu tư bất động sản bao gồm các hoạt động đã được lập kế hoạch kỹ lưỡng, với nguồn lực và chi phí được phân bổ hợp lý theo thời gian và địa điểm cụ thể Mục tiêu của dự án là tạo ra những kết quả rõ ràng nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế xã hội nhất định.
Dự án đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực như khoa học công nghệ, xã hội, quản lý, kinh tế, tài chính và pháp luật, đồng thời chịu ảnh hưởng từ các yếu tố khách quan và chủ quan Do đó, quá trình đầu tư rất phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị nghiêm túc và có cơ sở khoa học Việc thực hiện cần tuân theo một kế hoạch chặt chẽ, chi tiết và hợp lý để đảm bảo thành công cho dự án.
- Mỗi dự án đầu tư bất động sản đều có vị trí cố định, duy nhất trên trái đất và gắn liên với việc sử dụng đất
- Dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi nguồn vốn đủ lớn và chuyên môn nghiệp vụ cao
Sản phẩm từ dự án đầu tư bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài, vì chúng liên quan trực tiếp đến quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đất.
Đầu tư bất động sản cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố kinh tế, xã hội và văn hóa của khu vực dự án Việc nghiên cứu đặc điểm tự nhiên và điều kiện địa phương là rất quan trọng để đảm bảo hoạt động đầu tư phù hợp và hiệu quả Do đó, nhà đầu tư nên điều chỉnh chiến lược đầu tư bất động sản theo từng địa phương để đạt được kết quả tốt nhất.
1.1.2 Phân loại các dự án đầu tư bất động sản
Dự án bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân với nhiều khả năng tài chính, yêu cầu thẩm mỹ và tiện ích khác nhau Trước khi triển khai, cần xem xét kỹ lưỡng khả năng tài chính và sở thích của từng đối tượng khách hàng Sự khác biệt trong đối tượng khách hàng ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn cho các dự án như chung cư cao cấp, biệt thự, chung cư cao tầng, và nhà ở cho người có thu nhập thấp Do đó, các yếu tố này cần được chú ý khi lập dự án đầu tư.
- Dự án bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch
Bất động sản nghỉ dưỡng là sự kết hợp giữa lưu trú và nghỉ dưỡng, thường được xây dựng tại các khu nghỉ dưỡng hoặc vùng du lịch đang phát triển Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến bao gồm căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển và biệt thự nghỉ dưỡng trên đồi.
Người mua bất động sản nghỉ dưỡng thường có hai mục đích chính: để ở hoặc để đầu tư kinh doanh Đối với những nhà đầu tư chọn phương án kinh doanh, họ có thể tự quản lý vận hành hoặc cho chính phủ thuê lại để kinh doanh lưu trú nghỉ dưỡng Phương án cho thuê lại thường được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư lớn và uy tín, giúp họ giảm bớt công sức quản lý tài sản trong khi vẫn có thể hưởng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.
- Dự án bất động sản thương mại, tổ hợp dịch vụ
Bất động sản thương mại bao gồm các tài sản được xây dựng và đầu tư nhằm mục đích khai thác kinh doanh và thương mại để tạo ra lợi nhuận Đây là phân khúc bất động sản lớn nhất dành cho các nhà đầu tư.
Bất động sản thương mại chủ yếu phục vụ nhu cầu giao dịch buôn bán và giới thiệu sản phẩm của các công ty trong và ngoài nước, với đối tượng khách hàng đa dạng bao gồm đơn vị, công ty, doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh hàng hóa dịch vụ Hoạt động chính của loại BĐS này là cho thuê, do đó, đối tượng khách hàng và cách thức huy động, thu hồi vốn của bất động sản thương mại có những đặc điểm tương tự như bất động sản văn phòng cho thuê.
- Dự án bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp phục vụ nhu cầu sản xuất hàng hóa lớn và thường yêu cầu công nghệ cao, dẫn đến chi phí đầu tư lớn Tuy nhiên, hiện nay, việc đầu tư ồ ạt vào loại hình này đã tạo ra tình trạng dư thừa và lãng phí do cung vượt cầu Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ về nhu cầu thị trường và cạnh tranh trước khi quyết định đầu tư vào bất động sản công nghiệp.
1.1.3 Mục đích phát triển dự án đầu tư bất động sản
Mục tiêu của việc đầu tư vào các dự án bất động sản là nhằm tối ưu hóa và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực trong doanh nghiệp, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Các dự án đầu tư bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế và lao động, đồng thời nâng cao năng lực sản xuất nông nghiệp và phát triển các khu công nghiệp Điều này góp phần hiện đại hóa và đồng bộ hóa nền kinh tế.
Các dự án đóng vai trò quan trọng trong việc truyền đạt ý nghĩa và tầm quan trọng của quá trình công nghiệp hóa Chúng không chỉ nâng cao chất lượng các công trình mà còn tạo động lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong nước, giúp họ thích ứng với bối cảnh toàn cầu hóa.
Một số phương pháp thẩm định dự án đầu tư
1.2.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu
Phương pháp so sánh và đối chiếu trong thẩm định dự án là quá trình phân tích nội dung dự án với các tiêu chuẩn pháp luật, định mức kinh tế kỹ thuật, và thực tiễn quốc tế để đánh giá tính chính xác của các phân tích dự án.
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật phổ biến trong thẩm định dự án, cho phép đối chiếu giữa không gian và thời gian, có thể thực hiện theo cách định tính hoặc định lượng Việc áp dụng phương pháp này giúp đánh giá tính hợp lý và chính xác của các chỉ tiêu dự án, từ đó rút ra những kết luận đúng đắn để đưa ra quyết định đầu tư chính xác Phương pháp so sánh thường được sử dụng để đối chiếu nhiều nội dung và chỉ tiêu quan trọng.
- Sự phù hợp của dự án với qui hoạch và các qui định hiện hành của Nhà nước
- Sự phù hợp của các tỉ lệ tài chính doanh nghiệp với các hướng dẫn hiện hành của Nhà nước, của ngành đối với từng lĩnh vực đầu tư
Các định mức sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công tiền lương và chi phí quản lý của dự án cần được so sánh với các định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành để đảm bảo tính hiệu quả và bền vững.
Các chỉ tiêu về cơ cấu vốn đầu tư và suất vốn đầu tư cần được so sánh với các tiêu chuẩn và định mức của ngành hoặc lĩnh vực đầu tư Việc này giúp đánh giá hiệu quả và tính hợp lý của nguồn vốn đầu tư, đồng thời đảm bảo sự tuân thủ các quy định hiện hành.
- Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án so với tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả của dự án
1.2.2 Phương phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy là phương pháp đánh giá sự biến động của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố liên quan thay đổi Phương pháp này giúp xác định cách thức hiệu suất dự kiến có thể thay đổi dựa trên những điều chỉnh trong các giả định liên quan đến dự báo dự án vốn.
Mục đích của phân tích độ nhạy là:
- Để giúp xác định các biến chính ảnh hưởng đến chi phí dự án và các dòng lợi ích
- Để điều tra hậu quả của những thay đổi bất lợi có thể xảy ra trong các biến số chính này
- Để đánh giá xem các quyết định của dự án có khả năng bị ảnh hưởng bởi những thay đổi đó hay không
- Xác định các hành động có thể giảm thiểu các tác động tiêu cực có thể xảy ra đối với dự án
Quy trình thực hiện phương pháp phân tích độ nhạy gồm:
Bước 1: Xác định các yếu tố có ảnh hưởng lớn đến chỉ tiêu hiệu quả xem xét
Bước 2: Cho các yếu tố đó thay đổi (tăng hoặc giảm) theo một tỉ lệ nhất định (thông thường là 5%,10% hoặc 15%)
Bước 3: Tính lại các chỉ tiêu hiệu quả và đưa ra kết luận
Nếu một dự án phải đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như vượt mức vốn đầu tư, giảm công suất, tăng giá đầu vào và giảm giá tiêu thụ sản phẩm nhưng vẫn đạt được hiệu quả, thì dự án đó được xem là có hiệu quả vững chắc về mặt tài chính.
Một số chỉ tiêu tài chính đánh giá hiệu quả kinh tế dự án đầu tư
1.3.1 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là chỉ số quan trọng để đo lường hiệu quả của một dự án đầu tư, phản ánh tỷ lệ hoàn vốn mà dự án mang lại Về mặt kỹ thuật, IRR được xác định là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại thuần (NPV) bằng 0, nghĩa là thu nhập ròng hiện tại tương đương với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
IRR: tỷ suất sinh lời nội bộ (%)
R1: tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV lần một
R2: tỷ suất chiết khấu lần hai để tính NPV lần hai Ưu điểm:
IRR chú trọng xem xét tính thời gian của tiền
Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn
IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà dự án cho thể chịu được
Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án
Trong các dự án có khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền thường xuyên thay đổi dấu, dẫn đến hiện tượng IRR đa trị Do đó, việc áp dụng IRR trong những trường hợp này trở nên không chính xác.
1.3.2 Giá trị hiện tại ròng (NPV)
Giá trị hiện tại ròng (NPV) của một dự án đầu tư là tổng giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền tương lai của dự án, được chiết khấu về thời điểm hiện tại NPV là một chỉ số quan trọng giúp đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tư.
NPV > 0: thu nhập dự kiến tạo ra bởi dự án cao hơn chiết khấu Đồng nghĩa rằng nên đầu tư vào dự án này
NPV < 0 cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn tỷ lệ chiết khấu Mặc dù điều này không nhất thiết đồng nghĩa với việc dự án sẽ “mất tiền”, nhưng do lợi nhuận tạo ra không đủ lớn so với tỷ lệ chiết khấu, dự án được xem là không có giá trị.
NPV = 0: dự án hoặc khoản đầu tư hòa vốn, không lãi, không lỗ
Bt: Các khoản thu tại năm t;
Ct: Các khoản chi tại năm t;
N: Số năm hoạt động của dự án; i: Tỷ suất chiết khấu được chọn Ưu điểm:
Có tính tới thời gian của tiền ồ = + n t t t i
Tính toán toàn bộ ngân lưu của dự án là bước quan trọng để đánh giá chính xác khoản lãi mà dự án có thể tạo ra Việc này bao gồm việc loại bỏ chi phí vốn đầu tư ban đầu, các loại chi phí phát sinh và tác động của lạm phát.
Khó tính toán được chính xác dòng tiền trong tương lai của dự án
Chỉ số không đề cập tới chi phí cơ hội hay quy mô của dự án
Khó xác định được tỷ suất chiết khẩu hợp lý
Chưa thể sử dụng để đánh giá toàn bộ hiệu quả của dự án dựa trên tiêu chí NPV
Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian cần thiết để dự án tạo ra dòng tiền thuần tương đương với số vốn đầu tư ban đầu Nói một cách đơn giản, thời gian hoàn vốn là thời gian mà khoản đầu tư đạt đến điểm hòa vốn.
Trong đầu tư, thời gian hoàn vốn ngắn làm cho dự án trở nên hấp dẫn hơn, trong khi thời gian hoàn vốn dài lại giảm sức hấp dẫn và mong muốn đầu tư.
Thời gian hoàn vốn (T) được tính bằng số năm cần thiết để thu hồi toàn bộ vốn đầu tư cộng với chi phí chưa thu hồi chia cho thu nhập dự kiến trong năm tiếp theo (t+1) Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản và dễ dàng trong việc tính toán.
Khả năng thanh toán và rủi ro của dự án được thể hiện qua số năm hoàn vốn; thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án cao hơn.
Giúp nhà đầu tư xem xét và đánh giá dựa trên thời gian để hoàn lại vốn đầu tư ban đầu bỏ ra
Không tính đến giá trị thời gian của tiền
Không xem xét đến toàn bộ dòng ngân lưu của dự án
Thời gian hoàn vốn yêu cầu mang tính chủ quan không có cơ sở xác định
Bỏ qua dòng tiền vào sau thời kỳ thu hồi vốn có thể tạo ra sự thiên lệch cho các dự án ngắn hạn, trong khi các dự án có dòng tiền dương trong dài hạn lại có nguy cơ bị đánh giá thấp.
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
Giới thiệu về FLC và dự án đầu tư bất động sản Hà Khánh
Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, được thành lập vào năm 2001, đã trải qua nhiều hình thức doanh nghiệp và tên gọi khác nhau Trước đây, FLC có tên là Công ty TNHH Đầu tư Trường Phú Fortune, hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0102033961, được cấp ngày 17/03/2008, với 2 thành viên góp vốn và vốn điều lệ ban đầu là 18.000.000.000 đồng.
Vào ngày 09/12/2009, Công ty TNHH Đầu tư Trường Phú Fortune đã chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Đầu tư tổng hợp CRV Tiếp đó, vào ngày 20/01/2010, CRV đổi tên thành Công ty Cổ phần FLC Đến ngày 22/11/2010, nhằm phát triển thành một doanh nghiệp đa ngành, tập trung vào bất động sản, đầu tư tài chính, khai thác khoáng sản, thương mại dịch vụ và đào tạo nghề, Đại Hội đồng cổ đông đã thông qua việc đổi tên công ty thành Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC.
Tập đoàn FLC chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, sản xuất và thương mại với nhiều ngành nghề đa dạng Ngành nghề kinh doanh cốt lõi của tập đoàn là bất động sản, bao gồm bốn nhóm sản phẩm chính: bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, cùng với bất động sản khu công nghiệp.
FLC tập trung vào việc phát triển các dự án xây dựng tại các thành phố lớn trong nước, dẫn đến nhu cầu ổn định và tăng trưởng cho nhà ở, công trình tiện ích, thương mại và nghỉ dưỡng Sản phẩm của FLC đã chiếm được lòng tin của khách hàng nhờ vào chất lượng cao và dịch vụ tiện ích tốt, góp phần thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm của Tập đoàn Điều này giúp FLC duy trì được sự tin tưởng vững chắc từ phía khách hàng trên thị trường.
Đội ngũ lãnh đạo của FLC gồm những người có tầm nhìn chiến lược, chuyên môn cao và kinh nghiệm lâu năm, trong khi đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt huyết và có trình độ chuyên môn tốt Tập đoàn thường xuyên tổ chức đào tạo để nâng cao kỹ năng và thái độ làm việc chuyên nghiệp, góp phần vào sự phát triển đa ngành của FLC Nhờ vậy, FLC nhận được sự hỗ trợ từ các tổ chức tín dụng, với các khoản vay được giải ngân kịp thời và hợp lý, giúp đảm bảo thực hiện kế hoạch sản xuất hiệu quả.
2.1.2 Giới thiệu chung về dự án đầu tư bất động sản Hà Khánh
Dự án khu đô thị Hà Khánh, hay còn gọi là FLC Tropical Hạ Long, nằm tại phường Hà Khánh, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Với vị trí đắc địa ở phía Tây Nam và Đông Nam hướng núi, cùng với phía Tây Bắc tiếp giáp sông Diễn Vọng, dự án mang lại tầm nhìn tuyệt đẹp ra vịnh Cửa Lục Chỉ cách trung tâm thành phố 6 km, FLC Tropical City hội tụ đầy đủ ba yếu tố "nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ", tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân.
Khu đô thị Hà Khánh bao gồm hai dự án: Khu đô thị Hà Khánh 1 và Khu đô thị Hà Khánh 2, tạo thành một tổng thể khu đô thị với hai khu vực chính: khu đô thị ven biển và khu đô thị nội phố Dự án có tổng diện tích sử dụng đất 472.130 m², trong đó diện tích cây xanh chiếm 48.831 m², các công trình công cộng 13.679 m², hệ thống giao thông đô thị 91.600 m², và diện tích nhà ở xây thô cùng chung cư là 314.852 m² Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị được thiết kế hoàn chỉnh và đồng bộ.
FLC dự kiến tổng mức đầu tư cho dự án này là 5.786.031 triệu đồng, với thời gian triển khai từ năm 2019 đến 2026 Cụ thể, thời gian đầu tư xây dựng sẽ diễn ra từ 2019 đến 2024, trong khi thời gian kinh doanh dự kiến kéo dài đến hết năm 2026.
Hiện trạng và tình hình phát triển dự án bất động sản đô thị Hà Khánh 18 1 Sự cần thiết của dự án
2.2.1 Sự cần thiết của dự án
Cùng với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ trong những năm qua, nhu cầu về nhà ở đang gia tăng đáng kể Dự báo trong những năm tới, xu hướng này sẽ tiếp tục tăng cao do nhu cầu từ lực lượng lao động ngày càng tăng.
Nhu cầu lao động trong các lĩnh vực kinh tế mới nổi như du lịch, dịch vụ và sản xuất công nghệ cao tại thành phố Hạ Long và khu vực lân cận đang gia tăng mạnh mẽ.
Sau nhiều năm đổi mới, tỉnh Quảng Ninh đang phát triển mạnh mẽ, khẳng định vai trò đầu tàu trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc Đây không chỉ là một trung tâm kinh tế quan trọng mà còn là một trong bốn trung tâm du lịch lớn của Việt Nam, nổi bật với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long, được UNESCO công nhận hai lần.
Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Hạ Long đã tạo ra nhu cầu nhà ở gia tăng, chủ yếu do sự gia tăng dân số cơ học Điều này dẫn đến nhu cầu cấp bách về nhà ở cho những người chưa có chỗ ở hoặc các hộ gia đình đang sống trong những khu dân cư cũ, chật chội và không đảm bảo điều kiện sống.
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng, phản ánh sự phong phú của các nghề nghiệp và thu nhập của cư dân Đặc biệt, có một bộ phận dân cư có thu nhập trung bình và thấp, cần được chú ý để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của họ.
Chủ trương xây dựng thành phố Hạ Long thành một đô thị hiện đại và năng động với nền kinh tế phát triển cao đang được đặt ra Do đó, việc quy hoạch thành phố và dân cư trở nên cấp thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong tương lai gần Khu đô thị tại phường Hà Khánh là một trong những bước quan trọng trong việc sắp xếp lại đô thị và tổ chức lại dân cư.
Từ các phân tích nêu trên, việc đầu tư xây dựng Khu đô thị tại phường Hà Khánh là một nhu cầu cần thiết
Hình 2.1: Phối cảnh tổng thể dự án FLC Tropical Forest – Hà Khánh
2.2.2 Tình trạng pháp lý dự án
Dự án khu đô thị Hà Khánh, được Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh chấp thuận, được chia thành hai giai đoạn đầu tư riêng biệt Mỗi giai đoạn yêu cầu FLC thực hiện đầy đủ các thủ tục như xin chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, đấu giá và nhận bàn giao đất, cũng như xin cấp giấy phép xây dựng Do đó, hai giai đoạn này được xem như hai dự án độc lập với tình trạng pháp lý riêng.
STT Giai đoạn Văn bản / Quyết định
Quyết định số 2562/QĐ-UBND ngày 10/07/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án khu đô thị tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, giai đoạn 1.
Hợp đồng thực hiện đầu tư dự án sử dụng đất số 11/2018/HĐ-DA, ký ngày 24/11/2018, giữa Ủy ban Nhân dân thành phố Hạ Long và Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, đánh dấu sự hợp tác quan trọng trong lĩnh vực đầu tư và phát triển dự án tại địa phương.
Giấy phép xây dựng số 03/GPXD-SXD ngày 06/05/2019 của
Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đã cấp phép cho CTCP Tập đoàn FLC thực hiện xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật trong dự án khu đô thị tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long (Giai đoạn 1).
Quyết định số 4355/QĐ – UBND ngày 20/11/2020 của UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất cho dự án Khu đô thị tại Hà Khánh, Thành phố Hạ Long Quyết định này nhằm đảm bảo việc thực hiện dự án đúng quy định pháp luật và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Quyết định số 171/QĐ-UBND ngày 20/01/2021 của UBND tỉnh đã điều chỉnh thời gian thực hiện dự án Khu đô thị tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long (Giai đoạn 1).
Quyết định số 3846/QĐ-UBND ngày 08/10/2020 của UBND tỉnh Quảng Ninh điều chỉnh cơ cấu giao đất theo Quyết định số 1099/QĐ-UBND ngày 15/3/2019 Quyết định này liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC nhằm thực hiện dự án Khu đô thị tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, trong giai đoạn 1.
Quyết định số 1184/QĐ-UBND ngày 20/03/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án Khu đô thị tại Phường Hà Khánh, Thành phố Hạ Long, thuộc Giai đoạn 2.
Quyết định số 5181/QĐ-UBND ngày 11/12/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh đã công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Khu đô thị phường Hà Khánh (Giai đoạn 2) Dự án này nằm trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Khu đô thị tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long.
Phân tích hiệu quả tài chính từng giai đoạn dự án Hà Khánh
2.3.1 Dự án Hà Khánh giai đoạn 1
2.3.1.1 Xác định dòng chi phí dự án Hà Khánh giai đoạn 1 a Tổng mức đầu tư dự án giai đoạn 1
Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư dự án Hà Khánh giai đoạn 1 Đơn vị tính: triệu đồng
STT Hạng mục chi phí Ký hiệu
Tỷ trọng Giá trị VAT Sau thuế
1 Chi phí tiền sử dụng đất Gd 195.061 19.506 214.567 9.58%
2 Chi phí xây dựng Gxd 1.580.600 158.060 1.738.660 77.65%
3 Chi phí thiết bị Gtb 13.306 1.331 14.636 0.65%
4 Chi phí quản lý dự án Gql 16.271 1.627 17.898 0.80%
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv 40.563 4.056 44.619
7 Chi phí dự phòng Gdp 167.307 16.731 184.038 8.22%
8 Lãi vay trong thời gian xây dựng Glv 0 0
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b Chi tiết các khoản chi phí
Chi phí tiền sử dụng đất
Chi phí tiền sử dụng đất là khoản chi cho công tác giải phóng mặt bằng nhằm chuẩn bị cho giai đoạn đầu tư xây dựng Khoản chi này được Công ty thực hiện theo quyết định của nhà nước, tuân thủ các quy định trong luật đất đai và luật đấu thầu.
Dự án Hà Khánh là một dự án có quy mô sử dụng đất trung bình, với tổng chi phí giải phóng mặt bằng chỉ chiếm 9.58% tổng ngân sách dự án Mặc dù tỷ lệ này thấp, nhưng việc giải phóng mặt bằng vẫn là công tác quan trọng nhất trước khi tiến hành thi công Do đó, các khoản chi phí liên quan cần được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả, đặc biệt là đối với các dự án nằm trong khu vực đông dân cư, nơi tỷ lệ giải phóng mặt bằng thường cao hơn.
Tỷ lệ tranh chấp từ phía người dân rất cao, do đó, các hoạt động tài chính cần được đảm bảo để đáp ứng nhanh chóng và hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng.
Giai đoạn 1 của dự án có chi phí giải phóng mặt bằng lên đến 214.567 triệu đồng, được xác định để giải ngân cho giai đoạn đầu vào năm 2019 Diện tích đất thu hồi sẽ được sử dụng cho các phân khu nhà liền kế và khu dân cư mang tên thương mại Botanic và Bali Forest.
Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng 77,65% tổng mức đầu tư giai đoạn 01 của dự án
Hà Khánh có giá trị 1.738.660 triệu đồng, được phân bổ cho hai công việc chính: san lấp và chuẩn bị mặt bằng, cùng với xây dựng công trình trên đất.
Giai đoạn 1 của dự án có địa hình nằm sâu trong đất liền hơn giai đoạn 2, với khu đất tương đối phẳng, cao và nền đất chắc Điều này giúp công tác chuẩn bị mặt bằng thuận lợi hơn so với các dự án khác trong khu vực Chi phí xây dựng giai đoạn 1 chủ yếu tập trung vào việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật như đường xá, cầu cống, hệ thống điện – nước và cảnh quan, cùng với việc xây dựng công trình trên đất.
Dự án giai đoạn 01 tập trung vào việc cung cấp một lượng lớn chung cư, nhà phố thương mại (shophouse) và bất động sản liền kề với mật độ xây dựng cao để phù hợp với quy mô đô thị Để thực hiện các hạng mục công trình, dự án cần một nguồn tài chính lớn, được giải ngân theo tiến độ Phân khu Botanic, với chuỗi nhà phố thương mại và nhà liền kề, sẽ được hoàn thiện trước, với chi phí giải ngân tập trung vào năm 2020 và nửa đầu 2021 Tiếp theo, phân khu Bali sẽ bổ sung 04 toà nhà chung cư với quy mô 1107 căn hộ, dẫn đến yêu cầu giải ngân lớn cho dự án.
31 à Khánh giai đoạn 1 trong bảng dưới đây:
Bảng 2.5: Giải ngân chi phí xây dựng dự án Hà Khánh giai đoạn 1 Đơn vị: Triệu đồng
STT Hạng mục Giá trị Thời gian giải ngân
1 Hạ tầng kỹ thuật khu đô thị 300.000 2019 - 2020
2 Khu liền kế Botanic 200.000 Quý I – II /2020
3 Khu liền kế Bali 300.000 Quý I – II /2020
4 Hạ tầng khu chung cư 200.000 Quý I-II/2021
5 Khu liền kế Botanic 200.000 Quý III/2021
6 Khu liền kế Bali và chung cư 538.660 Quý I-II/2022
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
Chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác
Trong dự án Hà Khánh giai đoạn 1, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng chi phí.
Bảng 2.6: Tổng hợp một số chi phí chiếm tỷ trọng thấp Đơn vị tính: triệu đồng
STT HẠNG MỤC CHI PHÍ Ký hiệu Giá trị Tỷ trọng/TMĐT
1 Chi phí thiết bị Gtb 14.636 0.65%
2 Chi phí quản lý dự án Gql 17.898 0.80%
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv 44.619 1.99%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
Dự án bất động sản Hà Khánh do FLC làm chủ đầu tư, với các chi phí xây dựng chính được FLC ký hợp đồng EPC với các nhà thầu uy tín Do đó, tỷ trọng chi phí do FLC trực tiếp chi trả là thấp, chủ yếu nhằm hỗ trợ giám sát triển khai dự án Trong việc tính toán hiệu quả dự án, các chi phí này được phân bổ đều theo thời gian.
Trong quá trình lập dự án, chi phí dự phòng do Chủ đầu tư xác định đạt khoảng 8,22% tổng mức đầu tư, tương đương 184.038 triệu đồng Mức trích lập dự phòng này cao hơn so với định mức thông thường là 10% tổng mức đầu tư của các dự án khác.
Chi phí dự phòng là khoản tiền được xác định để ứng phó với các phát sinh ngoài dự kiến trong quá trình thực hiện dự án Đến năm 2021, tổng chi phí dự phòng đã thực hiện khoảng 100 tỷ đồng, chủ yếu phát sinh từ hai hạng mục chính: chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng tăng do giá vật tư tăng.
Lãi vay trong quá trình xây dựng
Dự án Hà Khánh giai đoạn 1 của FLC không sử dụng tài sản của dự án làm mục đích vay vốn từ các tổ chức tín dụng, mặc dù FLC có nguồn vốn vay lớn Do đó, chi phí lãi vay cho dự án này được tính là 0.
Trong dự án Hà Khánh, chi phí lãi vay sẽ được phát sinh ở giai đoạn 2 khi tổng mức đầu tư vượt quá nguồn vốn hiện có của FLC.
2.3.1.2 Xác định dòng doanh thu dự án Hà Khánh giai đoạn 1 a Danh mục sản phẩm đầu ra của Giai đoạn 1
Dự án Hà Khánh giai đoạn 1 có thời gian triển khai điều chỉnh là 4 năm xây dựng (2019 – 2022) và 42 tháng khai thác kinh doanh (2023 – 2026) Theo Quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500, danh mục sản phẩm của dự án sau khi hoàn thành sẽ được công bố.
Bảng 2.7: Danh mục sản phẩm của dự án Hà Khánh giai đoạn 1
STT Tên lô đất Diện tích
(m2) Số lượng (lô) Thời gian hoàn thành
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b Thị trường và các yếu tố kinh doanh
Thị trường bất động sản tại TP Hạ Long nói riêng và khu vực ven biển vịnh Bắc
Giai đoạn 2019 – 2022 chứng kiến nhiều biến động tích cực trong thị trường bất động sản, nhờ vào các thông tin quy hoạch đường cao tốc, đặc khu kinh tế và mở rộng sân bay Vân Đồn Sự quan tâm từ các tập đoàn lớn như Vingroup, SunGroup và FLC đã làm thay đổi diện mạo thị trường, góp phần tăng giá bất động sản tại khu vực.
Phân tích hiệu quả kinh tế tổng thể dự án
Dự án Hà Khánh có tổng mức đầu tư 5.786.031 triệu đồng, thực hiện trong 07-08 năm theo quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh Chi phí xây dựng là khoản chiếm tỉ trọng lớn nhất, với 4.520.233 triệu đồng, tương đương 78,42% tổng vốn đầu tư, phục vụ cho toàn bộ quá trình xây dựng đến khi hoàn thành dự án Các loại chi phí khác trong dự án mặc dù tồn tại nhưng chỉ chiếm tỉ trọng nhỏ.
2.4.1 Hiệu quả tài chính dự án Hà Khánh a Cơ cấu tài trợ vốn và Chi phí sử dụng vốn bình quân
Bảng 2.19: Cơ cấu tài trợ vốn và chi phí sử dụng vốn bình quân dự án Hà Khánh Đơn vị tính: triệu đồng
STT NỘI DUNG TỔNG NHU
CHI PHÍ SỬ DỤNG VÔN BÌNH QUÂN (WACC)
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b Các chỉ tiêu phân tích tình hình tài chính dự án
Bảng 2.20: Tình hình tài chính toàn bộ dự án Hà Khánh Đơn vị tính: Triệu đồng
STT Nội dung Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2026
3 Giá trị thu hồi về hiện tại 0 0 172.802 318.499 937.490 1.655.472 1.963.847 1.472.880
3 Giá trị thu hồi về hiện tại 765.067 812.054 956.105 1.161.159 959.334 535.040 98.192 73.644
III Dòng lợi ích (II-I) -765.067 -859.279 -877.056 -998.388 -27.386 1.486.381 2.618.936 2.078.421
2 Giá trị thu hồi quy về hiện tại -765.067 -812.054 -783.303 -842.660 -21.844 1.120.432 1.865.655 1.399.236
3 Luỹ kế giá trị thu hồi không có chiết khấu -765.067 -1.624.346 -2.501.402 -3.499.790 -3.527.175 -2.040.794 578.142 2.656.563
4 Luỹ kế giá trị thu hồi có chiết khấu -765.067 -1.577.121 -2.360.424 -3.203.084 -3.224.928 -2.104.496 -238.841 1.160.394
Giá trị hiện tại ròng 1.160.394
Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) 13,23%
Thời gian hoàn vốn 6 năm 2 tháng
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
Dự án Hà Khánh hiện có giá trị hiện tại ròng (NPV) đạt 1.160.394 triệu đồng và tỷ suất hoàn vốn nội bộ là 13,23%, cho thấy hiệu quả kinh tế tốt và khuyến khích FLC tiếp tục đầu tư Việc so sánh NPV giữa giai đoạn 1 và giai đoạn 2 không mang lại nhiều ý nghĩa do giá trị đầu tư của giai đoạn 1 thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2.
Chỉ số IRR của dự án hiện tại thấp hơn giai đoạn 1 (13,68%) nhưng cao hơn giai đoạn 2 (12,71%), cho thấy hiệu quả tài chính của giai đoạn 2 đã kéo tổng thể dự án xuống Để cải thiện hiệu quả kinh tế, giai đoạn 2 cần tối ưu chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí xây dựng NPV và IRR là hai chỉ tiêu quan trọng trong phân tích hiệu quả dự án; NPV tốt thường đi kèm với IRR cao Thời gian hoàn vốn của dự án Hà Khánh được tính toán là 6 năm 2 tháng, phù hợp với các dự án bất động sản, trong khi thời gian thực hiện dự án là 8 năm, với 3 năm đầu dành cho xây dựng Giá trị thuần (NPV) thay đổi lớn theo từng năm, thấp nhất ở năm thứ 5 (-3.527.175 triệu đồng), nhưng sẽ tăng dần và đạt điểm hòa vốn vào năm thứ 7 Thời gian hoàn vốn này cho phép dự án có sự linh hoạt để điều chỉnh các phương án kinh doanh, hướng tới mục tiêu NPV và IRR theo kỳ vọng.
Từ quan điểm của Chủ đầu tư FLC, các chỉ tiêu tài chính của dự án Hà Khánh cho thấy đây là một dự án có hiệu quả kinh tế cao, xứng đáng để đầu tư.
NPV đạt 1.160.394 triệu đồng, cho thấy lợi nhuận hấp dẫn so với tổng mức đầu tư 5.786.031 triệu đồng (đã chiết khấu về cùng thời điểm).
Chỉ số NPV trong kinh doanh bất động sản phản ánh tính hợp lý và khả năng đạt được, dựa trên các yếu tố như loại sản phẩm cung ứng, sức hấp thụ của thị trường, chi phí sử dụng vốn vay và khả năng huy động vốn từ nhà đầu tư.
Tổng IRR của dự án đạt 13,23%, tạo sự tự tin cho chủ đầu tư trong việc tính toán và sử dụng nguồn lực tài chính Với tỷ suất lợi nhuận này, FLC có thể cơ cấu thêm nguồn vốn từ các nguồn khác như vay ngân hàng, trái phiếu, hoặc huy động vốn có lãi suất cam kết, nhằm tăng tính khả thi cho dự án Quản lý dòng tiền là yếu tố quan trọng quyết định thời gian hoàn thành thực tế của dự án, giúp kiểm soát các chi phí phát sinh do chậm tiến độ.
Thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 2 tháng, phù hợp với kế hoạch kinh doanh và lưu chuyển tiền tệ, giúp dự án đạt điểm hòa vốn sớm hơn 10 tháng so với dự kiến FLC có khả năng điều chỉnh các yếu tố thực tế để tối ưu hóa dòng tiền, chi phí và hiệu quả đầu tư Tuy nhiên, thời gian hoàn vốn có thể được rút ngắn hơn nữa bằng cách cải thiện tổng mức đầu tư và kế hoạch bán hàng, đặc biệt là ở giai đoạn 2, điều này cần được FLC chú ý trong quá trình triển khai dự án.
Dự án Hà Khánh không chỉ hứa hẹn mang lại lợi ích kinh tế cao mà còn có khả năng kiểm soát rủi ro tốt với các chỉ tiêu tài chính và thời gian hoàn vốn rõ ràng Chủ đầu tư cần tập trung nguồn lực và tổ chức triển khai nhanh chóng để tận dụng cơ hội thị trường, từ đó đảm bảo hiệu quả đầu tư.
2.4.2 Phân tích độ nhạy của các chỉ tiêu tài chính dự án
Phân tích độ nhạy là bước quan trọng trong quản lý dự án, giúp xác định tác động của các yếu tố cấu thành lên các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả như NPV và IRR Để đảm bảo độ tin cậy và giảm thiểu rủi ro, cần tập trung vào những biến có ảnh hưởng lớn đến dự án, chẳng hạn như tỉ lệ bán hàng, giá bán và lãi vay Khóa luận này sẽ thực hiện đánh giá độ nhạy một chiều, với sự chú trọng vào biến động của tỉ lệ bán hàng.
Bảng 2.21: Biến động của NPV và IRR theo tỉ lệ bán hàng
Nguồn: Tính toán tổng hợp
Tỷ lệ bán hàng thành công là phần trăm bất động sản thành phẩm được chủ đầu tư bán ra sau khi dự án hoàn thành và chuyển giao cho khách hàng Dựa trên quy hoạch 1/500 được phê duyệt, tổng số lượng bất động sản thành phẩm là cố định Sự thay đổi trong tỷ lệ này ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của dự án; tỷ lệ bán hàng thành công càng cao thì mức độ thành công của dự án càng được đảm bảo.
Khóa luận sử dụng bước nhảy của chỉ tiêu là +/- 5% để tính độ nhạy hiệu quả dự án, với tỷ lệ bán hàng tối đa là 100% và tối thiểu là 80% Dựa vào bảng tổng hợp biến động, để dự án đạt điểm hòa vốn, tỷ lệ bán hàng tối thiểu cần đạt 80,92% tổng số lượng sản phẩm hoàn thành Nếu tỷ lệ bán hàng thấp hơn mức tối thiểu này, dự án sẽ không đạt được hiệu quả kinh tế.
Với mỗi sự thay đổi khoảng 5% trong tỷ lệ bán hàng tối thiểu, NPV và IRR của dự án có sự cải thiện đáng kể Khi tỷ lệ bán hàng thành công tăng từ 85% lên 90%, NPV tăng 308.945 triệu đồng (tương đương 236%) và IRR tăng 126% Tiếp theo, khi tỷ lệ bán hàng tăng từ 90% lên 95% và từ 95% lên 100%, NPV lần lượt tăng 310.865 triệu đồng và 312.796 triệu đồng, nhưng tốc độ tăng trưởng NPV chậm lại với 158% và 137% Đối với IRR, tỷ lệ bán hàng từ 90% lên 95% và từ 95% lên 100% có mức tăng trưởng lần lượt là 119,83% và 115,85%, cho thấy xu hướng giảm dần trong tốc độ tăng trưởng, phù hợp với NPV.
55 b Đánh giá biến động của giá bán
Bảng 2.22: Biến động của NPV và IRR theo giá bán
Tỷ lệ thay đổi so với
Nguồn: Tính toán tổng hợp
Giá bán có tác động trực tiếp đến hiệu quả của dự án Mức thay đổi được lựa chọn là +/-5% so với giá bán ban đầu, và khóa luận sẽ đánh giá độ nhạy của chỉ tiêu giá bán khi giảm 10% đến tăng 10%.
Dự án sẽ đạt điểm hòa vốn (NPV = 0) khi giá bán các sản phẩm giảm 5,45% so với mức giá dự kiến, đây là mức giá tối thiểu cần đạt được để đảm bảo tính khả thi của dự án.
Một số kiến nghị về phương án tài chính của dự án
3.1.1 Về cơ cấu tổng mức đầu tư của dự án
- Suất đầu tư trên 01 đơn vị diện tích
Dự án có tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 là 2.238.971 triệu đồng và giai đoạn 2 là 3.547.061 triệu đồng, với quy mô sử dụng đất tương đương Tuy nhiên, suất đầu tư trên mỗi mét vuông có sự chênh lệch lớn, cụ thể giai đoạn 1 là 4,74 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn 2 tăng lên 8,82 triệu đồng/m2, tương ứng với mức tăng 86%.
Suất đầu tư trong giai đoạn 2 có sự thay đổi lớn, dẫn đến sự khác biệt rõ rệt so với giai đoạn 1 Giá bán hàng trong giai đoạn 2 tăng từ 30-50%, làm thu hẹp tập khách hàng và giảm khả năng bán hàng Do đó, thành công tổng thể của dự án sẽ phụ thuộc chủ yếu vào hiệu quả đầu tư của giai đoạn 2.
- Tổng mức đầu tư của dự án
Tại thời điểm Quý I/2022, tổng tài sản trên Báo cáo tài chính hợp nhất của FLC đạt 35.496.485 triệu đồng, với FLC là chủ đầu tư của nhiều dự án bất động sản lớn trên cả nước Dự án Hà Khánh, mặc dù chỉ là một trong số nhiều dự án của tập đoàn, nhưng tổng mức đầu tư 5.786.031 triệu đồng đã chiếm 16,3% tổng tài sản của FLC Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tính toán chi tiết các khoản chi phí liên quan đến dự án, đặc biệt là chi phí xây dựng, cần được cân đối và tối ưu để đảm bảo hiệu quả tài chính.
3.1.2 Về cơ cấu tài trợ vốn
Kế hoạch tài trợ vốn của dự án chủ yếu dựa vào hai nguồn: vốn chủ sở hữu và vốn huy động từ việc bán, nhận góp vốn của khách hàng qua hợp đồng hợp tác đầu tư Mặc dù đây là một cơ cấu tài trợ an toàn và thận trọng, nhưng nó thiếu sự linh hoạt và tạo ra áp lực lớn lên nguồn lực của chủ đầu tư cùng các yếu tố liên quan đến hoạt động kinh doanh.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong dự án hiện vẫn ở mức thấp, với giai đoạn 2 dự kiến vay 800.000 triệu đồng, chiếm 23% tổng đầu tư giai đoạn này và 14% tổng mức đầu tư toàn dự án Chủ đầu tư cần xem xét tái cơ cấu nguồn vốn tài trợ, bởi việc tăng tỷ trọng vốn vay không chỉ gia tăng tính linh hoạt và cân đối dòng tiền mà còn giúp giảm chi phí tài chính Hơn nữa, lãi suất từ hoạt động vay mượn có thể trở thành chi phí hợp lý, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế của dự án thông qua việc áp dụng hiệu quả các chính sách thuế của nhà nước.
Dự án sẽ được thực hiện từ năm 2019 đến 2026, trong đó hai năm đầu tiên sẽ tập trung vào việc giải phóng mặt bằng và thanh toán tiền thuê đất cho nhà nước, với giá trị các khoản mục cần giải ngân ở mức vừa phải Cơ cấu các khoản mục này rõ ràng và gọn gàng, chủ yếu hướng đến ngân sách nhà nước, khác với giai đoạn 2021 trở đi.
Năm 2023 là thời điểm quan trọng trong việc giải ngân đầu tư cho dự án, với kế hoạch phân bổ chi phí đầu tư trong giai đoạn 2021-2023 dự kiến đạt 65-70% tổng mức đầu tư Do khối lượng công việc lớn và thời gian hạn chế, giai đoạn này yêu cầu tập trung nguồn lực đầy đủ và tổ chức triển khai một cách đồng bộ và hiệu quả.
Trong giai đoạn tập trung đầu tư, việc lựa chọn nhà thầu có năng lực và đảm bảo chất lượng, tiến độ là rất quan trọng Chủ đầu tư cần thống nhất với các nhà thầu và nhà cung cấp về phương án hợp tác, điều kiện triển khai trên thực địa, xác nhận khối lượng, đối chiếu công nợ và điều kiện thanh toán Những thủ tục này thường ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phối hợp và triển khai dự án.
Chủ đầu tư cần chú trọng đến việc phân bổ kế hoạch thi công xây dựng, đặc biệt là trong giai đoạn ba năm với chi phí lên tới 2.920 tỷ, chiếm 50% tổng mức đầu tư Nhiều hạng mục yêu cầu kỹ thuật cần có sự nối tiếp, như việc hoàn thành san lấp mặt bằng trước khi tiến hành làm móng và các công trình khác Những yêu cầu này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian thực hiện dự án Do đó, chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng và điều chỉnh liên tục để đảm bảo hiệu quả cho dòng tiền và chi phí.
3.1.4 Về kế hoạch doanh thu
Kế hoạch doanh thu của dự án được đánh giá là thận trọng với mức tăng giá bình quân bất động sản khu đô thị Hà Khánh chỉ 5%, điều này giúp kiểm soát rủi ro nhưng cũng tạo ra áp lực cho hoạt động kinh doanh Việc lựa chọn mức tăng giá thấp yêu cầu số lượng bất động sản bán ra phải liên tục tăng trưởng, đồng thời tỷ lệ tồn kho cần duy trì ở mức thấp, điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả bán hàng của dự án.
Chủ đầu tư cần điều chỉnh giá bán và chính sách hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế tại từng thời điểm Dự án khu đô thị không chỉ phục vụ định cư lâu dài mà còn kết hợp với du lịch nghỉ dưỡng, do đó cần nhấn mạnh các tiện ích đặc trưng và công trình biểu tượng để thu hút khách du lịch Sự chú trọng này sẽ nâng cao sức hút và giá trị thương hiệu của khu đô thị, thu hút cư dân và các nhà đầu tư bất động sản tại TP du lịch Hạ Long.
Một số đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế dự án
Dựa trên những thuận lợi và khó khăn cùng với các phân tích đã nêu, khóa luận đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án Hà Khánh Cụ thể, có 05 giải pháp liên quan đến tổng mức đầu tư và cơ cấu chi phí dự án, cùng với 06 giải pháp tập trung vào cơ cấu tài chính, việc tài trợ vốn cho dự án và doanh thu.
3.2.1 Nhóm đề xuất về tổng mức đầu tư, cơ cấu chi phí dự án
Dự án có sự chênh lệch lớn về tổng mức đầu tư giữa hai giai đoạn, vì vậy chủ đầu tư cần xem xét các phương án tiết kiệm và tối ưu hóa, hoặc loại bỏ một số khoản đầu tư trong gói thầu xây dựng giai đoạn 2 Điều này sẽ giúp giảm tỷ trọng và giá vốn đầu tư ở giai đoạn này.
Chi phí xây dựng tổng thể của dự án hiện đang ở mức cao, vì vậy chủ đầu tư cần đánh giá và phân loại các chi phí bắt buộc và dự kiến Những chi phí nằm trong dự kiến hoặc là khoản dự phòng có thể được chuyển đổi thành chi phí dự phòng, giúp giảm tỷ trọng chi phí xây dựng mà không làm thay đổi tổng mức đầu tư Bằng cách kiểm soát chặt chẽ các chi phí dự phòng, chủ đầu tư có thể nâng cao hiệu quả của dự án.
Chủ đầu tư Ba đang xem xét lựa chọn các nhà thầu bên ngoài Tập đoàn FLC nhằm nâng cao tính cạnh tranh trong quá trình thực hiện dự án Sự tham gia của các nhà thầu ngoài giúp tạo ra sự đối trọng với các nhà thầu nội bộ, từ đó tối ưu hóa chi phí và giảm tổng mức đầu tư so với dự kiến.
Chủ đầu tư nên lập kế hoạch hoặc yêu cầu các nhà thầu xây dựng xây dựng phương án dự phòng nhằm ứng phó với sự tăng giá nguyên vật liệu trong lĩnh vực xây dựng thời gian gần đây.
Chủ đầu tư cần xem xét và tính toán các giả thiết liên quan đến chi phí thực hiện dự án, ngoại trừ chi phí sử dụng đất đã thanh toán cho nhà nước Các chi phí cần được quản lý bao gồm chi phí quản lý dự án, chi phí dự phòng và chi phí lãi vay Những chi phí này có thể được tối ưu hóa, tùy thuộc vào cách tổ chức triển khai dự án trên thực địa.
3.2.2 Nhóm đề xuất về tình hình tài chính, cơ cấu tài trợ dự án và doanh thu
Chủ đầu tư nên xem xét tăng cường sử dụng vốn vay ngân hàng hoặc các nguồn tài trợ khác như trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án Việc này không chỉ bổ sung tính linh hoạt trong quản lý dòng tiền mà còn giúp giảm chi phí hợp lý cho dự án.
Chủ đầu tư cần đánh giá chi tiết tình hình tài chính của tập đoàn để xác định số vốn cụ thể có thể tài trợ cho dự án Đồng thời, cần có phương án dự phòng trong trường hợp phát hành cổ phiếu tăng vốn bị chậm, nhằm đảm bảo khoản 800 tỷ từ nguồn tăng vốn được bổ sung kịp thời cho dự án.
Lãi suất ngân hàng dự kiến là 7,8%/năm và được thực hiện đáo hạn hàng năm Trong thời gian đầu tư phát triển dự án, lãi suất có thể tăng Để giảm thiểu rủi ro tài trợ vốn và chi phí sử dụng vốn, Chủ đầu tư nên tìm kiếm các ngân hàng thương mại khác để có mức lãi suất tốt hơn và chuyển đổi các khoản vay thành khoản vay trung và dài hạn.
Nghiên cứu tăng tỷ trọng tài trợ vốn từ nguồn vốn huy động là cần thiết, vì đây là nguồn vốn có chi phí thấp từ nhà đầu tư và khách hàng trong quá trình thực hiện dự án Để thu hút vốn sớm, chủ đầu tư cần triển khai chính sách bán hàng hấp dẫn hơn Điều này không chỉ giảm gánh nặng cho vốn chủ sở hữu và vốn vay mà còn tận dụng được cơ hội thị trường năm 2022 Tuy nhiên, tình hình thị trường và các rủi ro pháp lý có thể thay đổi bất cứ lúc nào, ảnh hưởng đến triển vọng trong tương lai.
Để đánh giá hiệu quả của dự án, cần tính toán thêm đóng góp vốn chiếm dụng từ các nhà thầu và nhà cung cấp Hoạt động tài chính này có thể mang lại lợi ích kinh tế cho toàn bộ dự án Tuy nhiên, cần cân nhắc đến yếu tố đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
Để tối ưu hóa doanh thu, các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn so với kế hoạch ban đầu Việc tính toán thận trọng có thể dẫn đến giá bán không phản ánh đúng tiềm năng thị trường, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả của các dự án khu đô thị cao cấp, như Hà Khánh.
Dự án đầu tư bất động sản Hà Khánh của CTCP Tập đoàn FLC đã được nghiên cứu và giới thiệu khái quát, bao gồm thông tin về thị trường, vị trí hiện trạng, quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật Những yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân tích hiệu quả kinh tế của dự án.
Dự án Hà Khánh sở hữu vị trí đắc địa với bờ biển dài, thu hút nhiều khách hàng có nhu cầu về nhà ở và nghỉ dưỡng Do đó, việc phân tích hiệu quả kinh tế của dự án cần được thực hiện cẩn thận, đồng thời đánh giá mức độ rủi ro tiềm ẩn Phân tích dựa trên tỷ suất lợi nhuận thực tế, chi phí đầu tư xây dựng và các yếu tố đầu vào theo giá trị thị trường Các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR và thời gian hoàn vốn được áp dụng đầy đủ, giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư có cái nhìn toàn diện về tài chính dự án Những kết quả từ dự báo độ nhạy và mô phỏng cung cấp thông tin quý giá để dự đoán rủi ro và đề xuất biện pháp khắc phục hiệu quả.
Khóa luận đã đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư và khai thác dự án, bao gồm các nhóm đề xuất về tổng mức đầu tư, cơ cấu chi phí, tình hình tài chính, cơ cấu tài trợ và doanh thu CTCP Tập đoàn FLC, với kinh nghiệm dày dạn trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản, đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình hoạt động Những phân tích trong khóa luận sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng chiến lược dài hạn và cải thiện hiệu quả đầu tư Do thời gian hạn chế, một số thiếu sót không thể tránh khỏi, vì vậy tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp để cải thiện cho các lần sau.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội khóa 11 ngày