CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.3. Phân tích hiệu quả tài chính từng giai đoạn dự án Hà Khánh
2.3.1. Dự án Hà Khánh giai đoạn 1
2.3.1.3. Hiệu quả tài chính dự án Hà Khánh giai đoạn 1
a. Cơ cấu tình hình tài chính tài trợ dự án và Chi phí sử dụng vốn bình quân Để thực hiện dự án đầu tư khu đô thị Hà Khánh giai đoạn 1, ngoài vốn tự có bao gồm: Vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án, vốn kinh doanh thu được từ hoạt động bán một phần dự án, Tập đoàn FLC còn dự kiến sử dụng 01 nguồn vốn mới là vốn huy động.
Vốn huy động là nguồn vốn thu được từ hoạt động các nhà đầu tư bất động sản ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ mua trước bất động sản.
Các nguồn vốn này chiếm tỷ trọng khoảng 25.5% tổng nhu cầu vốn. Chi phí cho phần vốn này là 0% do tập đoàn chiết khẩu thẳng trên giá sản phẩm, voucher nghỉ dưỡng và các dịch vụ khác thuộc tập đoàn như một hình thức ưu đãi cho các nhà đầu tư.
Với tỷ suất sử dụng hiệu quả vốn của FLC vào khoảng 8%/năm. Mức tỷ suất hiệu quả này được dùng làm tham chiếu chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu để tính toán
37 cho hiệu quả đầu tư toàn bộ dự án. Chi tiết về cơ cấu tài chính và chi phí sử dụng vốn bình quân được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 2.10: Cơ cấu tình hình tài trợ dự án Hà Khánh giai đoạn 1
Đơn vị: Triệu đồng
STT NỘI DUNG TỔNG NHU CẦU VỐN
TỶ TRỌNG
VỐN
CHI PHÍ SỬ DỤNG
VỐN
CHI PHÍ SỬ DỤNG VÔN BÌNH QUÂN
(WACC)
1 Vốn tự có 1.668.126 74.5% 8.00% 5.96%
2 Vốn huy động 570.845 25.5% 0.00% 0.00%
3 Vốn vay ngân hàng - 0% 7.80% 0.00%
TỔNG CỘNG 2.238.971 100% 5.96%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC Giai đoạn 1 của dự án Hà Khánh là giai đoạn khởi đầu và là tiền đề cho chuỗi bất động sản dân cư và nghỉ dưỡng tại TP Hạ Long của tập đoàn FLC. Với nhiệm vụ tiền tiêu quan trọng, dự án được Tập đoàn bố trí phân bổ phần lớn nguồn lực để triển khai các công việc sử dụng vốn lớn ban đầu như giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và công trình trên đất.
Việc cơ cấu sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu đến 74.5% tổng mức đầu tư để tài trợ dự án là rất lớn. Với cơ cấu sử dụng vốn này, mặc dù ưu điểm lớn nhất là FLC có khả năng kiểm soát tốt về nguồn lực trong quá trình phân bổ thực hiện dự án. Tuy nhiên, nhược điểm là dự án mất đi tính linh hoạt trong việc lựa chọn và sử dụng nguồn lực. Trong trường hợp nguồn vốn chủ sở hữu không đủ để tài trợ dự án, dự án có thể gặp khó khăn nếu như các nguồn lực khác chưa kịp bổ sung kịp thời.
Cơ sở để FLC tự tin đặt cược nguồn vốn chủ sở hữu lớn vào dự án này cơ bản đến từ yếu tố thị trường. Đặc thù của giai đoạn 1 dự án Hà Khánh là bất động sản dân cư. Loại hình bất động sản này có tính thanh khoản cao và dễ dàng huy động bằng các kênh bán hàng trước, nhận đặt cọc hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư.
38 Tại giai đoạn 1, FLC cũng dự kiến không sử dụng nguồn vốn vay để tài trợ cho dự án. Hạn mức của FLC tại ngân hàng dự kiến sẽ được sử dụng cho giai đoạn 2 của dự án. Vì vậy, tính chủ động tại dự án giai đoạn 1 là rất cao. Có thể nói, FLC rất tự tin về sự thành công của dự án Hà Khánh – FLC Tropical City.
Với cơ cấu tài chính như trên, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) của dự án chỉ 5,96%/năm.
b. Các chỉ tiêu phân tích tình hình tài chính của dự án
Để đánh giá tính hiệu quả của dự án, ngoài việc tính toán dòng tiền trong tương lai ta còn sử dụng những chỉ tiêu tài chính khác để đánh giá và phân tích tài chính của dự án như chỉ tiêu hiện tại thuần – NPV, chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ - IRR, thời gian hoàn vốn của dự án đầu tư. Dưới đây là bảng tính toán các chỉ tiêu của giai đoạn 1:
39 Bảng 2.11: Tình hình tài chính dự án Hà Khánh giai đoạn 1
Đơn vị: Triệu đồng
STT Nội dung Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2026
0 1 2 3 4 5 6 7
I Dòng tiền vào 0 0 193.485 377.360 489.163 972.450 902.023 878.017
1 Doanh thu 0 193.485 377.360 489.163 972.450 902.023 878.017
2 Hệ số chiết khấu 1,0000 0,9437 0,8907 0,8406 0,7933 0,7487 0,7065 0,6668
3 Giá trị thu hồi về hiện tại 0 0 172.330 317.194 388.043 728.033 637.320 585.463
II Dòng tiền ra 745.067 412.372 481.110 628.964 24.458 48.623 45.101 43.901
1 Đầu tư 745.067 412.372 471.436 610.096 0 0 0
2 Chi phí bán hàng 0 0 9.674 18.868 24.458 48.623 45.101 43.901
3 Giá trị thu hồi về hiện tại 745.067 389.175 428.507 528.684 19.402 36.402 31.866 29.273
III Dòng lợi ích (I-II) -745.067 -412.372 -287.625 -251.605 464.705 923.828 856.922 834.116
1 Hệ số chiết khấu 1 0,9437 0,8907 0,8406 0,7933 0,7487 0,7065 0,6668
2 Giá trị thu hồi quy về hiện tại -745.067 -389.175 -256.177 -211.490 368.641 691.631 605.454 556.190 3 Lũy kế giá trị thu hồi không có chiết
khấu -745.067 -1.157.438 -1.445.064 -1.696.668 -1.231.964 -308.136 548.786 1.382.902
4 Luỹ kế giá trị thu hồi có chiết khấu -745.067 -1.134.242 -1.390.419 -1.601.909 -1.233.268 -541.637 63.818 620.008
Giá trị hiện tại ròng 620.008
Tỷ lệ hoàn vốn IRR 13,68%
Thời gian hoàn vốn 5 năm 11 tháng
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
40 Căn cứ trên bảng 2.11, các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR và chỉ tiêu về thời gian hoàn vốn của dự án Hà Khánh giai đoạn 1 duy trì ở mức độ tốt so với các dự án đầu tư bất động sản hiện tại ở Việt Nam. Với các điều kiện tính toán của dự án, NPV đạt 620.008 triệu đồng so với tổng mức đầu tư thì dự án Hà Khánh giai đoạn 1 là một dự án đầy triển vọng xét về mặt lợi nhuận. Với NPV nêu trên, IRR của dự án đạt 13,68%. So sánh với chi phí lãi vay ngân hàng ở thời điểm thực hiện khóa luận (tháng 5/2022), mức tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án cho thấy hiệu quả sử dụng vốn gấp đôi so với bình quân trên thị trường. Với mức IRR này, dự án có thể tự tin sử dụng các nguồn vốn vay với các mức lãi suất chênh lệch tăng mà vẫn có thể đảm bảo hiệu quả dự án.
NPV và IRR ở mức cao thể hiện khả năng sinh lời của dự án. Dự án Hà Khánh giai đoạn 1 là dự án khả thi và đáng để đầu tư. Mặc dù, thời gian hoàn vốn của dự án là 5 năm 11 tháng là tương đối chậm so với các dự án bất động sản khác. Tuy nhiên, xét bản chất của giai đoạn 1 là dự án xây dựng lượng lớn căn hộ chung cư, liền kế và nhà phố đô thị phục vụ nhu cầu định cư của người dân tại địa phương. Các sản phẩm này là các sản phẩm cơ bản của thị trường BĐS. Việc bán hàng của các sản phẩm này không mang nhiều yếu tố đầu tư theo trao lưu mà cần thời gian để thị trường hấp thụ từ từ. Trong khi đó, tỷ lệ bán hàng thành công lại ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án giai đoạn 1. Vậy nên thời gian hoàn vốn lâu cũng là phù hợp với khối lượng bất động sản thành phẩm cung ứng ra thị trường.