CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.3. Phân tích hiệu quả tài chính từng giai đoạn dự án Hà Khánh
2.3.1. Dự án Hà Khánh giai đoạn 1
2.3.1.2. Xác định dòng doanh thu dự án Hà Khánh giai đoạn 1
Dự án Hà Khánh giai đoạn 1 có thời gian triển khai dự án sau điều chỉnh là 04 năm xây dựng (từ 2019 – 2022) và 42 tháng khai thác kinh doanh (2023 – 2026).
Căn cứ theo Quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, danh mục sản phẩm của dự á sau khi hoàn thành như sau:
33 Bảng 2.7: Danh mục sản phẩm của dự án Hà Khánh giai đoạn 1
STT Tên lô đất Diện tích
(m2) Số lượng (lô) Thời gian hoàn thành
Phân khu Botanic 720
1 Liền kề Botanic 01 75 300
2019-2022
2 Liền kề Goc Botanic 01 90 100
3 Liền kề Goc Botanic 02 101 60
4 Shophouse Botanic 75 260
Phân khu Bali 680
1 Liền kề Bali 01 75 198
2019-2022
2 Liền kề Bali 02 90 150
3 Liền kề Goc Bali 01 100 100
4 Liền kề Goc Bali 02 130 32
5 Shophouse Bali 75 200
Chung cư 1107
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b. Thị trường và các yếu tố kinh doanh
Thị trường bất động sản tại TP Hạ Long nói riêng và khu vực ven biển vịnh Bắc Bộ có nhiều biến động tích cực trong giai đoạn 2019 – 2022. Các thông tin về quy hoạch đường cao tốc, đặc khu kinh tế, mở rộng sân bay Vân Đồn liên tục thúc đẩy sức nóng của thị trường. Sự quan tâm của các tập đoàn kinh tế lớn như Vingroup, SunGroup và cả FLC đã thay đổi diện mạo thị trường, tác động tích cực vào việc tăng giá bất động sản tại khu vực.
Giá bất động sản tại khu vực và của dự án Hà Khánh cũng không nằm ngoài xu thế đó. Tốc độ tăng trưởng giá bất động sản bình quân là 5%/năm. Giai đoạn trượt giá năm 2021, giá bất động sản nhiều nơi tăng 30-50%/năm. Tuy nhiên, đây là các giao dịch đơn lẻ chưa đủ tính đại diện cho toàn thị trường. Dưới góc độ là chủ đầu tư
34 và là nhà phân phối lượng lớn bất động sản. FLC duy trì chính sách bán hàng thông qua sàn giao dịch và đại lý độc lập. Chính sách giá bán hàng thực tế ra thị trường do các sàn giao dịch quyết định dựa theo cung cầu. Giá bán thực tế của FLC ghi nhận trên báo cáo và giá bất động sản thực tế giao dịch tại thị trường được thể hiện dưới biểu đồ sau:
Hình 2.6: Biến động giá bất động sản KĐT Hà Khánh
Nguồn: Tổng hợp từ batdongsan.com.vn Giá bất động sản liền kế khu vực dự án Hà Khánh duy trì ở mức 20 – 25 triệu đồng /m2.
c. Kế hoạch phân phối sản phẩm
Theo quy định của pháp luật Việt Nam trong hoạt động quản lý thị trường bất động sản, các dự án bất động sản chỉ được tiến hành bán sau khi được cơ quan quản lý nhà nước ra thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê bất động sản. Quy định này áp dụng cho cả chung cư, nhà mặt đất, dự án codotel…
Căn cứ theo tiến độ dự án do chủ đầu tư đề xuất và được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt, ngày 27/01/2021, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đã ra thông báo số 46/SXD-QLN&TTBĐS về việc Thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 05 lô liền kề tại dự án khu đô thị Hà Khánh, TP Hạ Long.
Bắt đầu từ thời điểm này, các lô đất thương phẩm của dự án lần lượt được cung cấp ra thị trường.
18,5 19 20,5 21 23 21,5 22,5 23,5 25 26
20 21 22 25 30 28 33 34 40 45
0 10 20 30 40 50
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Giá bất động sản KĐT Hà Khánh
Giá bán của FLC Giá thị trường
35 Dựa trên tình hình thực tế tại thực địa phát triển dự án, kết hợp với những đánh giá của Chủ đầu tư về thị trường, Công ty đã lập báo cáo tổng hợp và kế hoạch phân phối các sản phẩm của dự án như sau:
Bảng 2.8: Kế hoạch phân phối sản phầm
STT Sản phẩm chính Tổng 2021 2022 2023 2024 2025 2026 I Liền kế và
Shophouse 1,400 130 235 280 295 270 190
1 LK Botanic 01 300 85 100 115 - - -
2 LK Goc Botanic 01 100 30 10 30 30 - -
3 LK Goc Botanic 02 60 15 10 15 20 - -
4 Shophouse Botanic 260 - 40 80 40 50 50
5 LK Bali 01 198 - 20 20 58 60 40
6 LK Bali 02 150 - 30 20 60 30 10
7 LK Goc Bali 01 100 - 25 - 15 30 30
8 LK Goc Bali 02 32 - - - 22 10
9 Shophouse Bali 200 - - - 50 100 50
II Chung cư 1,107 - - - 200 300 607
1 Chung cư Bali 1,107 - - - 200 300 607
III Tổng 2,507 130 235 280 495 570 797
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC d. Dòng doanh thu dự kiến
Căn cứ dựa trên các dữ liệu về pháp lý dự án như các quyết định chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500, các quyết định, thông báo của cơ quan ban ngành là cơ sở để các dự án bất động sản được phép bán hàng và ghi nhận doanh thu. Dự án đã xây dựng phương án phân phối sản phẩm được tính toán theo các năm như sau
36 Bảng 2.9. Tổng hợp dòng tiền doanh thu dự án Hà Khánh Giai đoạn 1
STT Tên sản phẩm Năm 2021
Năm 2022
Năm 2023
Năm 2024
Năm 2025
Năm 2026 1 LK Botanic 01 114.750 113.400 148.837 68.763 0 0 2 LK Goc Botanic 01 49.950 17.483 55.070 67.308 0 0 3 LK Goc Botanic 02 28.785 20.150 31.735 59.910 0 0 4 Shophouse Botanic 0 88.200 185.220 101.871 133.706 0
5 LK Bali 01 0 29.138 30.594 97.596 106.010 74.207
6 LK Bali 02 0 53.865 37.706 103.690 65.325 22.864
7 LK Goc Bali 01 0 55.125 0 38.202 80.223 84.235
8 LK Goc Bali 02 0 0 0 76.306 0 38.240
9 Shophouse Bali 0 0 0 174.636 305.613 160.447
10 Chung cư 0 0 0 220.000 242.550 515.297
Tổng 193.485 377.360 489.163 1.008.281 933.426 895.289