CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.4. Phân tích hiệu quả kinh tế tổng thể dự án
2.4.2. Phân tích độ nhạy của các chỉ tiêu tài chính dự án
Một dự án được tạo nên luôn bao gồm nhiều yếu tố tác động tới tổng thể. Để đảm bảo mức độ tin cậy và hạn chế những rủi ro có thể xảy ra thì phân tích độ nhạy là bước quan trọng để xác định tác động giữa các yếu tố cấu thành lên dự án tới các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả như NPV, IRR. Vì vậy, những biến được dùng để đánh giá độ nhạy là những biến có ảnh hưởng và tác động lớn tới dự án như tỉ lệ bán hàng, giá bán và lãi vay. Để đánh giá độ nhạy, khóa luận sử dụng đánh giá độ nhạy một chiều:
a. Đánh giá biến động của tỉ lệ bán hàng
54 Bảng 2.21: Biến động của NPV và IRR theo tỉ lệ bán hàng
Bước nhảy 1 2 3 4 5 6
Tỉ lệ bán hàng 80% 80,92% 85% 90% 95% 100%
NPV (79.248) 0 227.788 536.733 847.598 1.160.394
% thay đổi NPV - - - 236% 158% 137%
IRR 5,5% 6,06% 7,56% 9,53% 11,42% 13.23%
% thay đổi IRR - 110,18% 124,75% 126,06% 119,83% 115,85%
Nguồn: Tính toán tổng hợp.
Tỷ lệ bán hàng thành công là tỷ số phần trăm chủ đầu tư bán thành công các bất động sản thành phẩm do dự án xây dựng hoàn thành và chuyển giao thành công đến khách hàng. Căn cứ trên quy hoạch 1/500 do nhà nước phê duyệt, tổng số lượng bất động sản thành phẩm là con số cố định. Việc thay đổi tỷ lệ bán hàng thành công ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu của dự án. Tỷ lệ bán hàng thành công càng cao thì mức độ thành công của dự án càng được đảm bảo.
Khóa luận sử dụng bước nhảy của chỉ tiêu này là +/- 5% để tính độ nhạy hiệu quả dự án. Trong đó, tỷ lệ bán hàng 100% là tối đa và tối thiểu là 80%. Qua bảng tổng hợp sự biến động, dễ dàng nhận thấy, để dự án đạt điểm hòa vốn, tỷ lệ bán hàng tối thiểu phải đạt 80,92% tổng số lượng sản phẩm hoàn thành. Tỷ lệ bán hàng dưới tỷ lệ tối thiểu này, dự án sẽ không đạt được hiệu quả về kinh tế.
Với mỗi sự thay đổi tăng dần xấp xỉ 5% so với tỷ lệ bán hàng tối thiểu, NPV và IRR của dự án có sự thay đổi lớn theo hướng tích cực. Đối với tỷ lệ bán hàng thành công tăng từ 85% lên 90%, hiệu quả dự án tính theo NPV tăng 308.945 triệu đồng (tương đương tăng 236%) và IRR tăng (126%). Với mức tăng trưởng tỷ lệ bán hàng từ 90% lên 95% và từ 95% lên 100%, hiệu quả tính theo NPV tăng lần lượt là 310.865 triệu đồng và 312.796 triệu đồng, tương đương với giá trị tăng NPV của sự thay đổi từ 85% lên 90%, tuy nhiên tốc độ tăng trưởng NPV thì chậm hơn chỉ đạt 158% và 137% so với bước tính trước. Đối với chỉ tiêu IRR, tỷ lệ bán hàng từ 90% lên 95% và 95% lên 100%, IRR tăng trưởng lần lượt là 119,83% và 115,85%. Tốc độ tăng trưởng này có xu hướng giảm dần, phù hợp với tốc độ tăng trưởng NPV.
55 b. Đánh giá biến động của giá bán
Bảng 2.22: Biến động của NPV và IRR theo giá bán
Bước nhảy 1 2 3 4 5 6
Tỷ lệ thay đổi so với
Giá bán dự kiến -10% -5.45% -5% 0 5% 10%
NPV (419.491) 0 57.562 582.784 1.160.394 1.794.943
% thay đổi NPV - - - 1012,45% 199,11% 154,68%
IRR 2,88% 6,06% 6,40% 9,85% 13.23% 16,55%
% thay đổi IRR - 210,42% 210,42% 105,61% 153,91% 134,31%
Nguồn: Tính toán tổng hợp.
Giá bán là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả dự án. Lựa chọn mức thay đổi là +/-5% so với giá bán bán đầu, khóa luận đánh giá độ nhạy đối với chỉ tiêu giá bán từ giảm 10% đến tăng 10%.
Trong bảng tổng hợp trên, dự án sẽ đạt điểm hòa vốn (NPV = 0) khi giá bán của các sản phẩm của dự án giảm 5,45% so với giá dự kiến. Đây là giá bán tối thiểu mà dự án cần đạt được.
Với mỗi bước nhảy 5%, hiệu quả dự án tính theo NPV và IRR có sự thay đổi rất lớn. Giá trị NPV tăng trưởng khoảng 500.000 – 600.000 triệu đồng với mỗi bước thay đổi. Nếu giá bán tăng từ 0% lên 5%, NPV tăng trưởng 577.610 triệu đồng, IRR tăng 53,91%. Nếu giá bán tăng từ 5% lên 10%, NPV tăng trưởng 634.549 triệu đồng và IRR tăng 34,31% so với bước nhảy trước đó. Mặc dù tốc độ tăng NPV và IRR của bước nhảy sau thấp hơn bước nhảy trước. Tuy nhiên giá trị NPV tăng khi so với với từng bước nhảy lại có giá trị tăng dần. Như vậy, có thể khẳng định việc thay đổi giá bán ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh tế dự án. Việc thay đổi giá bán cần phải được cân nhắc và tính toán thận trọng để tối đa hóa hiệu quả đầu tư.
c. Đánh giá biến động của lãi vay
56 Bảng 2.23: Biến động của NPV và IRR theo lãi vay
Bước nhảy 1 2 3 4 5 6
Tỷ lệ thay đổi so với
Giá bán dự kiến 5,80% 6,8% 7,80% 8,8% 9,8% 10,8%
NPV 1.195.282 1.177.830 1.160.394 1.142.976 1.125.575 1.108.190
% thay đổi NPV 98,54% 98,52% 98,50% 98,48% 98,46%
IRR 13,45% 13,34% 13,23% 13,12% 13,01% 13%
% thay đổi IRR 99,17% 99,18% 99,15% 99,16% 99,15%
Nguồn: Tính toán tổng hợp.
Với các dự án sử dụng vốn vay như Hà Khánh, yếu tố tăng giảm về lãi suất sẽ ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn và tổng mức đầu tư của dự án. Lãi vay càng giảm thì dự án càng có hiệu quả về kinh tế.
Lựa chọn bước nhảy tính toán độ nhạy là +/- 1% so với lãi suất tính toán hiện tại, khóa luận sử dụng biên độ biến động trong khoảng lãi suất từ 5,8% đến 10,8%.
Căn cứ trên dữ liệu tính toán, có thể thấy với mỗi bước nhảy, NPV thay đổi giảm từ 17.000 – 18.000 triệu đồng so với bước nhảy trước đó. Đối với IRR thay đổi đều 0,01%.
Mức thay đổi NPV và IRR của dự án theo lãi suất có mức độ và tốc độ thay đổi thấp. Nguyên nhân của sự thay đổi này là do tỷ lệ sử dụng vốn vay của dự án thấp.
Đồng thời, dự án sử dụng nguồn vốn từ huy động nhà đầu tư, bán hàng hình thành trong tương lai lớn. Nguồn vốn này có chi phí sử dụng vốn thấp. Vậy nên sự thay đổi về lãi suất không tác động nhiều đến chi phí sử dụng vốn bình quân.
Để sự thay đổi về lãi suất ảnh hưởng lớn đến hiệu quả dự án, mức lãi suất để tính độ nhạy sẽ khoảng +/- 10%. Con số này là không thực tế trong điều kiện thị trường lãi suất hiện tại nên khóa luận không sử dụng để tính toán.
2.4.3 Phân tích hiệu quả kinh tế tổng thể dự án a. Hiệu quả sử dụng đất
57 Dự án Hà Khánh có tổng mức sử dụng đất là 88ha. Đây là dự án có quy mô trung bình lớn tại địa phương. Với quỹ đất sử dụng tập trung phát triển khu dân cư mới kết hợp với phát triển du lịch ven biển, tỷ lệ đất ở của dự án chỉ dừng ở mức độ 25,7%
đối với giai đoạn 1 và 31,98% đối với giai đoạn 2. Tỷ lệ đất ở trên tổng diện tích đất quy hoạch được đánh giá ở mức độ lý tưởng trong việc phát triển không gian đô thị.
Với tỷ lệ sử dụng đất như trên, dự án dành nhiều không gian cho các công trình dịch vụ công ích công cộng như: đường xá, trường mẫu giáo, đất cây xanh. Điều này phản ánh sự phù hợp trong chiến lược phát triển dài hạn của địa phương. Đồng thời, đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên.
Dư địa phát triển của dự án đối với các không gian công cộng trong tương lai hứa hẹn việc mang đến các công trình công cộng mới, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân tại địa phương. Đồng thời, đây cũng là điểm nhấn thu hút dân cư đến với khu đô thị Hà Khánh bởi tiềm năng phát triển của khu đô thị trong tương lai.
Tổng diện tích quy hoạch được dành cho không gian xanh là 7,7ha chiếm 16,35%
diện tích đất quy hoạch giai đoạn 1 và 9,4ha chiếm 23,49% diện tích đất quy hoạch giai đoạn 2. Với chỉ tiêu này, có thể thấy dự án Hà Khánh được xếp vào nhóm các khu đô thị xanh, phù hợp với mục tiêu phát triển xã hội chung của TP Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung, hướng tới mục tiêu lấy du lịch là động lực chính phát triển kinh tế địa phương.
b. Hiệu quả sử dụng nguồn lực địa phương
Để thực hiện dự án Hà Khánh, chủ đầu tư FLC dự kiến ưu tiên sử dụng nguồn lực địa phương gồm: vật liệu phục vụ san lấp và xây dựng công trình, nhân công địa phương và các dịch vụ khác sẵn có tại TP Hạ Long.
Với diện tích sử dụng đất lớn, dự án cần sử dụng lượng lớn đất, đá phục vụ san lấp.
Đặc biệt đối với giai đoạn 2, cơ cấu khu đất được đánh giá là có nền yếu hơn giai đoạn 1 do chủ yếu nằm ở khu vực bờ biển. Nguồn đất, đá phục vụ san lấp được sử dụng đến từ các mỏ đất, mỏ cát tại địa phương. Các mỏ tài nguyên này được khai thác dưới sự cấp phép bởi Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Quảng Ninh. Việc sử dụng các nguồn lực này không chỉ giúp dự án tiết kiệm chi phí vận tải, mà còn tối ưu sử dụng nguồn lực tài nguyên địa phương.
58 Quảng Ninh cũng là địa phương nổi tiếng với các sản phẩm vật liệu xây dựng truyền thống như gạch Giếng đáy, gạch Hạ Long… Với dự án lớn như Hà Khánh tại TP Hạ Long là nguồn tiêu thụ tại chỗ lớn cho các hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng vốn có tại tỉnh. Khi dự án đi vào xây dựng sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất các mặt hàng này. Như vậy, không chỉ dự án được hưởng lợi từ việc nguyên vật liệu đầu vào sẵn có, chi phí thấp mà các ngành nghề tại địa phương có khả năng gia tăng năng lực sản xuất, mang lại đời sống kinh tế tốt hơn cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình xây dựng, việc sử dụng nhân công là một yếu tố quan trọng cần được chủ đầu tư và các nhà thầu lưu tâm. Yếu tố nhân công, đặc biệt là trong bối cảnh Đại dịch Covid19 có tác động tiêu cực là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ dự án.
Quảng Ninh không phải là địa phương có sẵn các nguồn lao động phổ thông. Dự án Hà Khánh khi đi vào triển khai dự kiến sẽ thu hút người lao động từ các địa phương lân cận như Hải Dương, Thái Bình, Nam Định di cư đến. Mặc dù, sự dịch chuyển cơ giới này chỉ là ngắn hạn nhưng cũng góp phần thay đổi cơ cấu nhân khẩu và đời sống kinh tế địa phương.
c. Triển vọng phát triển kinh tế xã hội.
Một trong những kỳ vọng mà dự án Hà Khánh mang lại cho TP Hạ Long đó chinh là sự hành thành của một đô thị mới hiện đại và toàn diện.
Xét về góc độ cảnh quan đô thị, dự án được kỳ vọng sẽ bổ sung cho bức tranh đô thị thêm phần khang trang, xứng đáng với tầm vóc của một thành phố du lịch. Dự án dự kiến sẽ góp phần thay đổi nếp sống của người dân Thành phố, đưa nhu cầu muốn được sống trong các khu đô thị hoàn chỉnh và ngăn nắp đến gần với người dân hơn.
Từ đây, một nếp sống văn minh đô thị mới sẽ được hình thành và ngày một hoàn thiện. Đặc biệt đối với giai đoạn 1, đây là khu vực đô thị được hình thành đầu tiên trong tổng thể dự án. Giai đoạn 1 của khu đô thị cũng tập trung hướng dến lớp cư dân có mong muốn đến định cư và phát triển đời sống kinh tế gia đình ngay tại khu đô thị. Các khu nhà liền kế, shophouse khu vực này có mật độ xây dựng cao, diện tích phù hợp với đại đa số người dân Thành phố.
Xét về góc độ đời sống xã hội dân cư, dự án được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi lối tiếp cận dịch vụ du lịch tại địa phương. Khác với các dự án trước đây thường chỉ tập
59 trung phát triển khu dân cư hoặc chỉ tập trung du lịch (biệt thự ven biển, codotel), dự án Hà Khánh là sự kết hợp linh hoạt giữa nhà ở đô thị sử dụng dài hạn và dịch vụ du lịch. Đặc biệt đối với giai đoạn 2, phân khu Hawaii Seaside được đầu tư bài bản, tập trung vào trải nghiệm du lịch hiện đại với các biệt thự cỡ lớn. Đồng thời, phân khu cũng kết nối với các dịch vụ địa phương, gắn du lịch vào đời sống kinh tế người dân bản địa. Lối tiếp cận này không chỉ mang lại các dịch vụ du lịch mới mà còn giúp các nhà đầu tư bất động sản đến với dự án có thể yên tâm về giá trị bền vững, lâu dài mà khu đô thị mang lại.
2.5 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình triển khai dự án 2.5.1 Thuận lợi
a. Pháp lý
Về mặt pháp lý dự án, khu đô thị Hà Khánh giai đoạn 1 và giai đoạn 2 đều đã được phê duyệt đúng trình tự và thẩm quyền theo quy định của pháp luật hiện hành.
Dự án lần lượt được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Song hành với đó, dự án cũng được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thể hiện rõ vị trí, công năng sử dụng, mục đích sử dụng đất, quy mô, quy cách đất thương phẩm kinh doanh. Hợp đồng thuê đất, quyết định bàn giao đất cũng được thể hiện đầy đủ và phù hợp với tổng diện tích đất đã được phê duyệt. Trên cơ sở đó, Sở xây dựng tỉnh Quảng Ninh cũng đã cấp giấy phép xây dựng cho từng công trình, thuộc dự án khu đô thị Hà Khánh.
Xét về góc độ quy định nhà nước, việc tuân thủ pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng, đặc biệt là phát triển bất động sản với quy mô sử dụng quỹ đất lơn là đương nhiên. Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi so sánh với hoạt động kinh doanh bất động sản chung toàn thị trường, việc tuân thủ đầy đủ trình tự, quy định pháp luật của một dự án như Hà Khánh là một điểm cộng rất lớn. Đặc biệt đối với các đối tác, khách hàng, khách hàng tiềm năng có nhu cầu đầu tư bất động sản, dự án Hà Khánh – FLC Tropical City có pháp lý rõ ràng và đầy đủ sẽ có sức hút và giành được sự quan tâm lớn đối với nhà đầu tư. Hơn thế nữa, dựa trên thế mạnh này, FLC sẽ có lợi thế về đàm phán không chỉ về giá bán bất động sản cho khách hàng cao hơn, mà còn trong hoạt
60 động huy động các nguồn vốn từ đại chúng và định chế tài chính với chi phí vốn thấp hơn.
Đồng thời, đối với các dự án có tuân thủ quy định còn là mục tiêu tiên quyết để dự án có thể đến bến bờ thành công.
b. Tài chính
Căn cứ trên kế hoạch sử dụng vốn tài trợ cho dự án, dễ dàng nhận thấy tỷ lệ vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án rất cao. Là một đơn vị có tiềm lực và kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, việc cơ cấu phần lớn vốn tài trợ cho dự án là vốn chủ sở hữu của Tập đoàn cho thấy tính ưu tiên của Ban lãnh đạo tập đoàn cho dự án, phấn đấu mục tiêu sớm hoàn thành dự án và đưa vào kinh doanh. Với cơ cấu tài chính này, dự án có thế chủ động rất lớn trong việc tổ chức triển khai đầu tư xây dựng và cung cấp sản phẩm ra thị trường.
Không chỉ sử dụng vốn vay thấp, lãi suất khoản vay của FLC đối với dự án khu đô thị Hà Khánh cũng ở mức trung bình thấp so với mặt bằng chung. Tại thời điểm tháng 5 năm 2022, lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng giao động từ 5.5 – 7.0%/năm và lãi suất cho vay dao động từ 7%-9%/năm đối với kỳ hạn dưới 01 năm và 11-12%/năm đối với kỳ hạn trung và dài hạn. Với mức chi phí sử dụng vốn vay này, FLC đang có lợi thế kéo chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) xuống mức thấp hơn so với mặt bằng trung toàn thị trường. Đây là lợi thế rất lớn mà hoạt động tài chính của Tập đoàn mang lại cho dự án.
Xét tình hình tài chính của Tập đoàn FLC tại báo cáo tài chính quý 1 năm 2022 đã được công bố. Với chỉ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu (D/E) là 2,8 lần. Trong đó, nếu chỉ xét riêng các khoản vay nợ, thuê tài chính có lãi suất, chỉ số D/E chỉ còn 0,78 lần. Đây là chỉ số rất thấp so với các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Căn cứ trên chỉ tiêu này, có thể thấy FLC hoàn toàn có thể gia tăng việc sử dụng đòn bẩy tài chính bằng các công cụ vay có lãi suất như vay ngân hàng, thuê tài chính hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để gia tăng nguồn lực tài trợ cho dự án.
Bên cạnh đó, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông thường niên của Tập đoàn FLC năm 2021 số 01/2021/NQ-ĐHĐCĐ-FLC ngày 12/04/2021 đã chấp thuận cho hoạt