CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.3. Phân tích hiệu quả tài chính từng giai đoạn dự án Hà Khánh
2.3.2. Dự án Hà Khánh giai đoạn 2
2.3.2.1. Xác định dòng chi phí dự án Hà Khánh giai đoạn 2
41 Bảng 2.12: Tổng mức đầu tư dự án Hà Khánh giai đoạn 2
Đơn vị: Triệu đồng
STT HẠNG MỤC CHI PHÍ Ký hiệu
Giá trị khái toán Tỷ trọng Giá trị khái
toán VAT Sau thuế
1 Chi phí tiền sử dụng đất Gd 106.702 10.670 117.372 3.31%
2 Chi phí xây dựng Gxd 2.528.703 252.870 2.781.573 78.42%
3 Chi phí thiết bị Gtb 23.409 2.341 25.750 0.73%
4 Chi phí quản lý dự án Gql 22.178 2.218 24.396 0.69%
5 Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng Gtv 40.181 4.018 44.199 1.25%
6 Chi phí khác 97.504 9.750 107.254 3.02%
7 Chi phí dự phòng Gdp 271.197 27.120 298.317 8.41%
8 Lãi vay trong thời gian
xây dựng Glv 134.727 13.473 148.200 4.18%
Tổng 3.224.601 322.460 3.547.061 100.00%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
b. Chi tiết các khoản chi phí Chi phí tiền sử dụng đất
Giai đoạn 2 của dự án có tổng diện tích đất sử dụng là 40,21 ha. Với đặc điểm địa hình khu vực đất của giai đoạn 2 chủ yếu là đất ven biển. Khu vực này có mật độ dân cư hiện hữu thấp, diện tích đất công và lưu không lớn. Vì vậy, chi phí tiền sử dụng đất tính theo quy định của nhà nước chỉ 117.37 triệu đồng, chiếm 3,31% tổng mức đầu tư cho giai đoạn 2 của dự án.
Giai đoạn 2 được kỳ vọng có biên lợi nhuận cao nhất trong tổng thể dự án. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, đồng thời giảm thiểu các rủi ro phát sinh trong quá trình
42 giải phóng mặt bằng và nhận bàn giao đất. Chủ đầu tư nêu cao tinh thần đầu tư tập trung và dứt điểm. Vì vậy toàn bộ số tiền sử dụng đất được thanh toán đầy đủ ngay từ khi dự án giai đoạn 2 đủ điều kiện giải phóng mặt bằng và thanh toán tiền thuê đất cho nhà nước.
Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng giai đoạn 2 là 2.781.573 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 78,42%
tổng mức đầu tư. Tương tự như giai đoạn 1, hạng mục này được phân bổ cho 02 nội dung công việc chính là san lấp – chuẩn bị mặt bằng và xây dựng công trình trên đất.
Với đặc điểm địa hình của giai đoạn 2 dự án là khu vực đất ven biển. Đây là khu vực có độ cứng của nền thấp, đồng thời phần diện tích cần san lấp lớn. Vì vậy. chi phí chuẩn bị mặt bằng cao hơn với các khu vực khác, góp phần dẫn đến việc suất đầu tư tính trên từng đơn vị diện tích của giai đoạn này ở mức cao.
Đồng thời, với định hướng xây dựng 02 phân khu dân cư cao cấp tại giai đoạn này với tên tương mại là phân khu Palm và Hawaii Seaside. Các phân khu này được thiết kế và định hướng đảm bảo đồng thời 02 mục tiêu là khu dân cư cao cấp mới và du lịch nghỉ dưỡng. Không chỉ các hạng mục công trình chính như nhà liền kề, biệt thự được chú trọng đầu tư. Mà các công trình phụ trợ khác như tiện ích công cộng, công viên, cảnh quan chung cũng được Chủ đầu tư dành nhiều kinh phí để nâng cao giá trị thẩm mỹ và giá trị thương mại của dự án.
Chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác
Trong dự án Hà Khánh giai đoạn 2, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác chiếm tỷ trọng nhỏ lần lượt là:
43 Bảng 2.13: Tổng hợp một số chi phí chiếm tỷ trọng thấp
Đơn vị tính: triệu đồng
STT HẠNG MỤC CHI PHÍ Ký hiệu Giá trị Tỷ trọng/TMĐT
1 Chi phí thiết bị Gtb 25.750 0.73%
2 Chi phí quản lý dự án Gql 24.396 0.69%
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv 44.199 1.25%
4 Chi phí khác 107.254 3.02%
5 Chi phí dự phòng Gdp 298.317 8.41%
Tổng 499.915 14.09%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC Giai đoạn 2 của dự án, FLC tiếp tục ký hợp đồng EPC với nhà tổng thầu uy tín.
Các đơn vị tổng thầu chịu trách nhiệm phân bổ các chi phí quản lý dự án, chi phí thiết bị chính phục vụ chính cho dự án. FLC với vai trò là chủ đầu tư chỉ thực hiện phân bổ một lượng nhỏ chi phí tương tự cho công tác giám sát và quản lý triển khai dự án.
Trong tính toán hiệu quả dự án, các chi phí này được phân bổ đều theo thời gian.
Chi phí dự phòng
Trong giai đoạn 2, tổng chi phí dự phòng do Chủ đầu tư dự kiến là 298.317 triệu đồng, chiếm 8,41% tổng mức đầu tư dự án. Mức trích lập dự phòng này ở mức thấp hơn so với so với định lượng thông thường là 10% tổng mức đầu tư của các dự án khác.
Chi phí dự phòng được xác định phục vụ cho các khoản phát sinh ngoài dự kiến trong quá trình thực hiện dự án. Tính đến thời điểm 2021, các khoản chi phí dự phòng đã thực hiện thực chi khoảng 80 tỷ đồng. Các chi phí phát sinh chủ yếu đến từ 02 hạng mục chính là chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng tăng do vật tư tăng.
44 Lãi vay trong quá trình xây dựng
Trong giai đoạn 2, chi phí lãi vay ước tính khoảng 148.200 triệu đồng. Căn cứ trên nhu cầu sử dụng vốn, dự án dự kiến sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng là 800.000 triệu đồng với mức lãi suất tham chiếu tại thời điểm lập là 7,8%/năm. Trong quá trình thực hiện dự án, Công ty sẽ bán một phần các sản phẩm đã hoàn thiện hoặc bán hoàn thiện. Dựa vào các nguồn tiền mới về sẽ liên tục cân đối các khoản nợ để giảm thiểu chi phí tài chính, tăng hiệu quả sử dụng vốn.