CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.3. Phân tích hiệu quả tài chính từng giai đoạn dự án Hà Khánh
2.3.2. Dự án Hà Khánh giai đoạn 2
2.3.2.2 Xác định dòng doanh thu dự án Hà Khánh giai đoạn 2
a. Danh mục sản phẩm đầu ra của giai đoạn 2
Bảng 2.14: Danh mục sản phẩm của sự án Hà Khánh giai đoạn 2
STT Tên lô đất Diện tích
(m2) Số lượng (lô) Thời gian hoàn thành
Bất động sản liền kế 1207
Phân khu Palm 558 2020-2024
1 LK Palm 01 90 150
2 LK Palm 02 95 150
3 LK Palm 03 70 120
4 Shophouse Palm 90 100
5 BT Palm 01 200 20
6 BT Palm 02 300 18
Phân khu Hawaii 649 2020-2024
1 LK Hawaii 01 75 150
2 LK Hawaii 02 90 120
3 LK Hawaii 03 95 200
4 Shophouse Hawaii 110 100
5 BT Hawaii 01 200 40
6 BT Hawaii 02 300 20
7 BT Hawaii 03 449 19
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b. Thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến phân phối
45 Thị trường bất động sản hậu covid từ đầu năm 2021 có nhiều biến động bất thường. Đặc biệt các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên cả nước, trong đó có TP Hạ Long vào nửa cuối năm 2021 có dấu hiệu tăng nóng. Ảnh hưởng từ biến động đó, mặt bằng giá bất động sản tại TP Hạ Long có xu hướng tăng nhanh ở phần đất dịch vụ thương mại, nhà phố kinh doanh, biệt thự ở ven biển kết hợp nghỉ dưỡng.
Giai đoạn này mức tăng giá các sản phẩm bất động giản từ 10 – 15% với thanh khoản rất tốt.
Tuy nhiên, đầu năm 2022, thị trường bất động sản trên cả nước có dấu hiệu mất ổn định thông qua một loạt các thông tin tiêu cực về các doanh nghiệp bất động sản đầu ngành, cũng như các vấn đề pháp lý của lãnh đạo các tập đoàn này như vụ án liên quan đến sai phạm đất đai của Tập đoàn Vimefunland, vụ án liên quan hoạt động trái phiếu Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường. Đặc biệt, việc khởi tố chủ tịch Tập đoàn FLC liên quan liên quan đến sai phạm trên thị trường chứng khoán đã ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín và các hoạt động kinh doanh của tập đoàn FLC.
Đứng trước những sóng gió tại thời điểm đầu năm 2022, tập đoàn FLC đã đề ra nhiều chính sách trấn an nhà đầu tư và hỗ trợ thanh khoản cho các sản phẩm do FLC cung cấp. Trong đó, biện pháp chính để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản là duy trì chính sách bán hàng ưu đãi, cam kết mức tỷ suất lợi nhuận 5% đồng thời cam kết mua lại đối với các sản phẩm do FLC phân phối. Tại dự án Hà Khánh 2, phần lớn các sản phẩm của giai đoạn này được phân phối từ năm 2023 trở đi. Hiệu quả bán hàng của dự án bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố biến động nêu trên.
Trên tinh thần đánh giá hiệu quả đầu tư một cách thận trọng, tỷ suất giá bán bất động sản tăng trưởng hàng năm được đề xuất khoảng 5%/năm. Với mặt bằng giá được thiết lập bền vững từ các năm trước đối với nhà phố, nhà liền kế là khoảng 22 triệu đến 25 triệu/m2 và đối với biệt thự ven biển là 60 triệu – 70 triệu/m2.
c. Kế hoạch phân phối sản phẩm
Căn cứ theo tiến độ dự án do chủ đầu tư đề xuất và được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt, ngày 27/01/2021, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đã ra thông báo số 46/SXD-QLN&TTBĐS về việc Thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở
46 hình thành trong tương lai 05 lô liền kề tại dự án khu đô thị Hà Khánh, TP Hạ Long.
Bắt đầu từ thời điểm này, các lô đất thương phẩm của dự án lần lượt được cung cấp ra thị trường.
Dựa trên tình hình thực tế tại thực địa phát triển dự án, kết hợp với những đánh giá của Chủ đầu tư về thị trường, Công ty đã lập báo cáo tổng hợp và kế hoạch phân phối các sản phẩm của dự án như sau:
Bảng 2.15: Kế hoạch phân phối sản phẩm
STT Sản phẩm chính Số lượng ( lô)
Năm 2023 Năm 2024 Năm
2025 Năm 2026
1 LK Palm 01 150 100 50
2 LK Palm 02 150 30 120
3 LK Palm 03 120 30 20 20 50
4 Shophouse Palm 100 50 50
5 BT Palm 01 20 10 10
6 BT palm 02 18 18
7 LK Hawaii 01 150 50 50 50
8 LK Hawaii 02 120 40 80
9 LK Hawaii 03 200 50 100 50
10 Shophouse
Hawaii 100 50 50
11 BT Hawaii 01 40 40
12 BT Hawaii 02 20 20
13 BT Hawaii 03 19 19
Tổng 1207 270 408 259 270
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC d. Dòng doanh thu dự kiến
47 Bảng 2.16: Tổng hợp dòng tiền doanh thu dự án Hà Khánh giai đoạn 2
Đơn vị: Triệu đồng