CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.3. Phân tích hiệu quả tài chính từng giai đoạn dự án Hà Khánh
2.3.1. Dự án Hà Khánh giai đoạn 1
2.3.1.1. Xác định dòng chi phí dự án Hà Khánh giai đoạn 1
29 Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư dự án Hà Khánh giai đoạn 1
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Hạng mục chi phí Ký hiệu
Giá trị khái toán
Tỷ trọng Giá trị VAT Sau thuế
1 Chi phí tiền sử dụng đất Gd 195.061 19.506 214.567 9.58%
2 Chi phí xây dựng Gxd 1.580.600 158.060 1.738.660 77.65%
3 Chi phí thiết bị Gtb 13.306 1.331 14.636 0.65%
4 Chi phí quản lý dự án Gql 16.271 1.627 17.898 0.80%
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng Gtv 40.563 4.056 44.619
1.99%
6 Chi phí khác 22.320 2.232 24.552 1.10%
7 Chi phí dự phòng Gdp 167.307 16.731 184.038 8.22%
8 Lãi vay trong thời gian xây
dựng Glv 0 0
0.00%
Tổng 2.035.428 203.543 2.238.971 100.00%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b. Chi tiết các khoản chi phí
Chi phí tiền sử dụng đất
Chi phí tiền sử dụng đất là chi phí thực hiện công tác giải phóng mặt bằng để chuẩn bị cho giai đoạn đầu tư xây dựng. Chí phí tiền sử dụng đất được Công ty thực hiện dựa trên quyết định của nhà nước quy định trong luật đất đai và luật đấu thầu.
Dự án Hà Khánh là dự án có quy mô sử dụng đất cỡ trung. Tổng chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng chỉ 9.58% tổng dự án. Tuy nhiên, vì việc giải phóng mặt bằng luôn là công tác đầu tiên và quan trọng bậc nhất trước khi thực hiện thi công đầu tư, vậy nên các khoản chi phí này cần được thực hiện đồng bộ và gọn gàng. Đặc biệt đối với các dự án nằm giữa khu xen kẹt với dân cư hiện hữu, tỷ lệ phải giải quyết
30 tranh chấp từ phía người dân là rất cao. Vì vậy. các hoạt động tài chính cần được đảm bảo để phù hợp với yêu cầu nhanh chóng và hiệu quả của công tác giải phóng mặt bằng.
Giai đoạn 1, chi phí thực hiện giải phóng mặt bằng là 214.567 triệu đồng. Khoản tiền này được xác định tập trung giải ngân cho giai đoạn đầu của dự án vào năm 2019.
Diện tích đất thu hồi để làm dự án được dành cho phân khu nhà liền kế và khu dân cư dưới tên thương mại là Botanic và Bali Forest.
Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng 77,65% tổng mức đầu tư giai đoạn 01 của dự án Hà Khánh. Với giá trị 1.738.660 triệu đồng, hạng mục này được phân bổ cho 02 nội dung công việc chính là san lấp – chuẩn bị mặt bằng và xây dựng công trình trên đất.
Với đặc điểm địa hình của giai đoạn 1 dự án nằm sâu trong đất liền hơn so với giai đoạn 2. Đồng thời, phần khu đất giai đoạn 1 có địa hình tương đối phẳng, bình độ mặt bằng cao và nền đất chắc. Công tác chuẩn bị mặt bằng có phần thuận lợi hơn so với các dự án khác tại địa phương. Phần chi phí xây dựng của giai đoạn 1 chủ yếu tập trung vào việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường xá, cầu cống, hệ thống điện – nước, cảnh quan) và xây dựng công trình trên đất.
Dự án giai đoạn 01 định hướng là cung cấp lượng lớn chung cư, nhà phố thương mại (shophouse) và bất động sản liền kế. Với mật độ xây dựng cao để đáp ứng với quy mô đô thị, dự án có nhu cầu lớn về tài chính trong việc phân bổ cho các hạng mục công trình. Khoản chi phí này được giải ngân theo tiến độ dự án. Trong đó, phân khu Botanic với chuỗi nhà phố thương mại, nhà liền kế sẽ được tập trung hoàn thiện trước. Phần chi phí này được tập trung giải ngân vào năm 2020 và nửa đầu 2021. Sau đó, phân khu Bali với việc bổ sung 04 toà nhà chung cư với quy mô 1107 căn hộ sẽ phát sinh yêu cầu giải ngân lớn đối với dự án. Cụ thể việc giải ngân chi phí xây dựng dự án H
31 à Khánh giai đoạn 1 trong bảng dưới đây:
Bảng 2.5: Giải ngân chi phí xây dựng dự án Hà Khánh giai đoạn 1 Đơn vị: Triệu đồng
STT Hạng mục Giá trị Thời gian giải ngân
1 Hạ tầng kỹ thuật khu đô thị 300.000 2019 - 2020
2 Khu liền kế Botanic 200.000 Quý I – II /2020
3 Khu liền kế Bali 300.000 Quý I – II /2020
4 Hạ tầng khu chung cư 200.000 Quý I-II/2021
5 Khu liền kế Botanic 200.000 Quý III/2021
6 Khu liền kế Bali và chung cư 538.660 Quý I-II/2022
Tổng 1.738.660
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC Chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác
Trong dự án Hà Khánh giai đoạn 1, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác chiếm tỷ trọng nhỏ lần lượt là:
Bảng 2.6: Tổng hợp một số chi phí chiếm tỷ trọng thấp
Đơn vị tính: triệu đồng
STT HẠNG MỤC CHI PHÍ Ký hiệu Giá trị Tỷ
trọng/TMĐT
1 Chi phí thiết bị Gtb 14.636 0.65%
2 Chi phí quản lý dự án Gql 17.898 0.80%
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv 44.619 1.99%
4 Chi phí khác 24.552 1.10%
Tổng 101.705 4.54%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
32 Đối với dự án bất động sản Hà Khánh, FLC đóng vai trò là chủ đầu tư. Các chi phí xây dựng chính, FLC ký hợp đồng EPC với các nhà thầu thi công uy tín. Vì vậy các chi phí nêu trên do FLC trực tiếp chi trả chiếm tỷ trọng thấp. Các chi phí này chủ yếu phục vụ mục tiêu hỗ trợ giám sát triển khai dự án. Trong tính toán hiệu quả dự án, các chi phí này được phân bổ đều theo thời gian.
Chi phí dự phòng
Trong quá trình lập dự án, chi phí dự phòng do Chủ đầu tư xác định vào khoảng 8,22% tổng mức đầu tư dự án, đạt 184.038 triệu đồng. Mức trích lập dự phòng này ở mức trung bình cao so với định lượng thông thường là 10% tổng mức đầu tư của các dự án khác.
Chi phí dự phòng được xác định phục vụ cho các khoản phát sinh ngoài dự kiến trong quá trình thực hiện dự án. Tính đến thời điểm 2021, các khoản chi phí dự phòng đã thực hiện thực chi khoảng 100 tỷ đồng. Các chi phí phát sinh chủ yếu đến từ 02 hạng mục chính là chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng tăng do vật tư tăng.
Lãi vay trong quá trình xây dựng
Mặc dù, FLC có sử dụng nguồn vốn vay lớn. Tuy nhiên, đối với dự án Hà Khánh giai đoạn 1, FLC không sử dụng tài sản của dự án hoặc sử dụng dự án là mục đích sử dụng vốn cho bất kỳ khoản vay tại các tổ chức tín dụng. Vì vậy, chi phí lãi vay được tính cho dự án Hà Khánh giai đoạn 1 là 0.
Trong tổng thể dự án Hà Khánh, chi phí lãi vay sẽ xuất hiện trong giai đoạn 2, khi tổng mức đầu tư của cả dự án vượt nguồn vốn mà FLC sẵn có.