CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ KHÁNH CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
2.4. Phân tích hiệu quả kinh tế tổng thể dự án
2.4.1. Hiệu quả tài chính dự án Hà Khánh
a. Cơ cấu tài trợ vốn và Chi phí sử dụng vốn bình quân
Bảng 2.19: Cơ cấu tài trợ vốn và chi phí sử dụng vốn bình quân dự án Hà Khánh
Đơn vị tính: triệu đồng
STT NỘI DUNG TỔNG NHU CẦU VỐN
TỶ TRỌNG
VỐN
CHI PHÍ SỬ DỤNG
VỐN
CHI PHÍ SỬ DỤNG VÔN BÌNH QUÂN
(WACC)
1 Vốn tự có 3.426.024 59% 8,00% 4,74%
2 Vốn huy động 1.560.007 27% 0,00% 0,00%
3 Vốn vay ngân hàng 800.000 14% 7,80% 1,08%
TỔNG CỘNG 5.786.031 100% 5,82%
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC b. Các chỉ tiêu phân tích tình hình tài chính dự án
51 Bảng 2.20: Tình hình tài chính toàn bộ dự án Hà Khánh
Đơn vị tính: Triệu đồng
STT Nội dung Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 Năm 2023 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2026
0 1 2 3 4 5 6 7
I Dòng tiền vào 0 0 193.485 377.360 1.175.338 2.196.173 2.756.775 2.187.812
1 Doanh thu 0 193.485 377.360 1.175.338 2.196.173 2.756.775 2.187.812
2 Hệ số chiết khấu 1,00 0,9450 0,8931 0,8440 0,7976 0,7538 0,7124 0,6732
3 Giá trị thu hồi về hiện tại 0 0 172.802 318.499 937.490 1.655.472 1.963.847 1.472.880
II Dòng tiền ra 765.067 859.279 1.070.541 1.375.747 1.202.723 709.792 137.839 109.391
1 Đầu tư 765.067 859.279 1.060.867 1.356.879 1.143.956 599.983 0
2 Chi phí bán hàng 0 0 9.674 18.868 58.767 109.809 137.839 109.391
3 Giá trị thu hồi về hiện tại 765.067 812.054 956.105 1.161.159 959.334 535.040 98.192 73.644
III Dòng lợi ích (II-I) -765.067 -859.279 -877.056 -998.388 -27.386 1.486.381 2.618.936 2.078.421
1 Hệ số chiết khấu 1 0,9450 0,8931 0,8440 0,7976 0,7538 0,7124 0,6732
2 Giá trị thu hồi quy về hiện tại -765.067 -812.054 -783.303 -842.660 -21.844 1.120.432 1.865.655 1.399.236 3 Luỹ kế giá trị thu hồi không
có chiết khấu -765.067 -1.624.346 -2.501.402 -3.499.790 -3.527.175 -2.040.794 578.142 2.656.563 4 Luỹ kế giá trị thu hồi có chiết
khấu -765.067 -1.577.121 -2.360.424 -3.203.084 -3.224.928 -2.104.496 -238.841 1.160.394
Giá trị hiện tại ròng 1.160.394
Tỷ lệ hoàn vốn (IRR) 13,23%
Thời gian hoàn vốn 6 năm 2 tháng
Nguồn: CTCP Tập đoàn FLC
52 Xét tổng thể dự án Hà Khánh, giá trị hiện tại ròng (NPV) dự án đạt 1.160.394 triệu đồng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ đạt 13,23%. Xét riêng chỉ số NPV, dự án mang lại hiệu quả kinh tế tốt và xứng đáng để FLC tiếp tục đầu tư. Do giá trị đầu tư của giai đoạn 1 thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2, nên việc so sánh NPV giai đoạn 1 và giai đoạn 2 không mang lại nhiều ý nghĩa.
Xét chỉ số IRR, IRR của dự án thấp hơn IRR giai đoạn 1 (13,68%) và cao hơn IRR giai đoạn 2 (12,71%). Như vậy, tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR của giai đoạn 2 đã kéo hiệu quả tài chính xét trên chỉ tiêu IRR của tổng thể dự án đi xuống. Để mang lại hiệu quả kinh tế hơn, giai đoạn 2 cần phải cải thiện chỉ tiêu này bằng cách cân đối lại, cắt giảm hoặc tối ưu chi phí đầu tư cho giai đoạn 2, đặc biệt là tổng giá trị đầu tư cho chi phí xây dựng. NPV và IRR là 02 chỉ tiêu luôn đi kèm với nhau trong phân tích hiệu quả dự án. Với NPV tốt, IRR của dự án cũng rất tốt là đương nhiên. Tuy nhiên, để xét hiệu quả kinh tế và khả năng thành công của dự án, yếu tố thời gian hoàn vốn của dự án cũng là yếu tố cần xem xét. Thời gian thực hiện dự án theo phê duyệt của nhà nước là 8 năm, trong đó 3 năm đầu là đầu tư xây dựng. Thời gian hoàn vốn theo tính toán của khóa luận đối với dự án Hà Khánh là 6 năm 2 tháng là phù hợp với các dự án bất động sản nói chung. Với đặc điểm giải ngân của dự án bất động sản tập trung vào giai đoạn giữa của dự án – giai đoạn xây dựng. Giá trị thuần của dự án (NPV) tính theo từng năm có sự thay đổi lớn: NPV thấp nhất ở giai đoạn giữa của dự án. Đối với Hà Khánh, giá trị thuần của dự án thấp nhất là (3.527.175) triệu đồng (năm 2023 – năm thứ 5). Sau năm thứ 5, giá trị thuần của dự án tăng dần và đạt điểm hòa vốn tại năm thứ 7 của dự án. Với thời gian hoàn vốn này, dự án có dung sai về thời gian để điều chỉnh các phương án kinh doanh phù hợp, đảm bảo sự linh hoạt hướng đến mục tiêu đạt NPV và IRR theo kỳ vọng tính toán.
c. So sánh tổng hợp giữa NPV, IRR và thời gian hoàn vốn
Xét trên góc độ của Chủ đầu tư là tập đoàn FLC, các chỉ tiêu tài chính của dự án Hà Khánh đã chỉ ra đây là một dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao và xứng đáng để đầu tư.
NPV đạt giá trị 1.160.394 triệu đồng là mức lợi nhuận hấp dẫn so với tổng mức đầu tư (đã chiết khấu về cùng thời điểm ) là 5.786.031 triệu đồng. Xét các điều kiện
53 về kinh doanh như loại sản phẩm BĐS cung ứng, sức hấp thụ của thị trường, chi phí sử dụng vốn vay, khả năng huy động vốn từ nhà đầu tư … chỉ số NPV này là hợp lý và hoàn toàn có khả năng đạt được.
IRR tổng thể của dự án đạt (13,23%) cũng mang lại sự tự tin cho chủ đầu tư khi tính toán và sử dụng nguồn lực để tài trợ thực hiện dự án. Với tỷ suất lợi nhuận này, FLC hoàn toàn có thể cơ cấu thêm nguồn vốn có lãi suất khác (vay ngân hàng, trái phiếu, huy động vốn khác có lãi suất cam kết) để tăng tính khả thi của dự án, nhất là yếu tố liên quan đến quản lý dòng tiền. Đây là yếu tố quan trọng để quyết định thời gian thực tế hoàn thành dự án, giúp quản lý các chi phí có thể phát sinh do chậm tiến độ.
Thời gian hoàn vốn của cả dự án là 6 năm 2 tháng, phù hợp với phương án kinh doanh và kế hoạch lưu chuyển tiền tệ của dự án. Với thời gian hoàn vốn dự kiến giúp dự án sớm đạt điểm hòa vốn trước 10 tháng là con số lý tưởng cho một dự án BĐS kéo dài 7 năm. FLC hoàn toàn có thể chủ động tính toán các điều kiện thực tế trong quá trình triển khai để tối ưu dòng tiền, chi phí và hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, thời gian hoàn vốn của dự án vẫn có thể được rút ngắn thông qua việc cải thiện các yếu tố về tổng mức đầu tư, kế hoạch bán hàng, đặc biệt ở giai đoạn 2. Đây là điểm FLC cần chú ý trong quá trình triển khai dự án.
Với các chỉ tiêu tài chính và thời gian hoàn vốn như trên, dự án Hà Khánh không chỉ hứa hẹn mang lại lợi ích kinh tế cao mà còn có khả năng kiểm soát rủi ro tốt. Chủ đầu tư nên tập trung nguồn lực, tổ chức triển khai nhanh gọn để tranh thủ thuận lợi thị trường và đảm bảo hiệu quả đầu tư.