Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp sài gòn công thương

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - BÙI THỊ BÍCH CHÂM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG Chun ngành : Tài Ngân hàng Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền HÀ NỘI – 2021 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126834011000000 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan luận văn thạc sĩ em tự tiến hành nghiên cứu viết hướng dẫn cô giáo PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền Tất nguồn tài liệu sử dụng trích dẫn nguồn gốc rõ ràng,đầy đủ Nội dung luận văn trung thực Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm lời cam đoan ! Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2021 Học viên Bùi Thị Bích Châm LỜI CẢM ƠN Bài luận văn “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn Cơng Thương” hồn thành Em xin gửi lời cảm ơn đến: Em xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền, người tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận văn Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo đồng nghiệp phịng thẩm định, phịng kế tốn ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương cung cấp tài liệu để hoàn thành luận văn Cuối em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè hỗ trợ cho em suốt thời gian nghiên cứu , thực luận văn thạc sĩ Em xin chân thành cảm ơn ! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH DANH MỤC VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.2 Bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 1.2 Định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 14 1.2.1 Giá trị bất động sản 14 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 17 1.2.3 Nội dung định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 20 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 28 1.3.1 Các nhân tố khách quan 28 1.3.2 Các nhân tố chủ quan .29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NH TMCP SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG 32 2.1 Giới thiệu NH TMCP Sài Gịn Cơng Thương 32 2.1.1 Sơ lược trình hình thành phát triển 32 2.1.2 Bộ máy quản lý, cấu tổ chức – nhân 34 2.1.3 Kết kinh doanh SAIGONBANK giai đoạn 2018-2020 36 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp SAIGONBANK 41 2.2.1 Hoạt động cho vay chấp bất động sản SAIGONBANK 41 2.2.2 Quy định SAIGONBANK bất động sản chấp 44 2.2.3 Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp SAIGONBANK 47 2.2.4 Thực trạng áp dụng phương pháp định giá bất động sản chấp SAIGONBANK 49 2.3 Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản chấp SAIGONBANK 60 2.3.1 Kết đạt 60 2.3.2 Tồn nguyên nhân 63 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG 3.1 3.1.1 69 Định hướng phát triển Ngân hàng năm tương lai 69 Mục tiêu phương hướng phát triển năm 2025 SAIGONBANK 69 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp SAIGONBANK 70 3.1.3 Quan điểm mục tiêu hồn thiện cơng tác ĐG BĐS chấp hoạt động CV SAIGONBANK 71 3.2 Một số biện pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp SAIGONBANK 72 3.2.1 Hồn thiện quy trình định giá bất động sản chấp 72 3.2.2 Hồn thiện phương pháp cơng tác định giá bất động sản chấp 74 3.2.3 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 75 3.2.4 Tăng cường cơng tác kiểm sốt chất lượng sau ĐG 78 3.2.5 Hoàn thiện công tác tổ chức đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác định giá bất động sản 79 3.3 Kiến nghị 80 3.3.1 Kiến nghị với phủ .80 3.3.2 Kiến nghị NHNN .82 KẾT LUẬN CHUNG 85 DANH MỤC THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH Bảng 2.1 Nhân chất lượng nhân phòng thẩm định 36 Bảng 2.2 Huy động vốn SAIGONBANK từ năm 2018 – 2020 37 Bảng 2.3 Tăng trưởng dư nợ cho vay qua năm 2018 – 2020 39 Bảng 2.4 Tỷ lệ nợ xấu SAIGONBANK năm 2018-2020 40 Bảng 2.5 Kết kinh doanh SAIGONBANK năm 2018 – 2020 41 Bảng 2.6 Kết cho vay chấp bất động sản .42 Bảng 2.7 Các loại tài sản đắng ký quyền sở hữu, sử dụng 45 Bảng 2.8 Hồ sơ xác lập quyền sở hữu, sử dụng .46 Bảng 2.9 Thông tin cơng trình xây dựng đất .50 Bảng 2.10 Thông tin hạ tầng kỹ thuật 51 Bảng 2.11 Giá tham khảo bất động sản so sánh 52 Bảng 2.12 Thông tin CTXD đất BĐS so sánh .53 Bảng 2.13 Giá trị lô đất BĐS so sánh trước điều chỉnh 54 Bảng 2.14 Đơn giá lô đất sau điều chỉnh 56 Bảng 2.15 Chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng 58 Bảng 3.1 Hệ số kinh nghiệm 74 Biểu đồ 2.1 Tổng tài sản SAIGONBANK giai đoạn 2018 – 2020 36 Biểu đồ 2.2 Tốc độ huy động vốn SAIGONBANK năm 2018-2020 .38 Biểu đồ 2.3 Tăng trưởng dư nợ cho vay qua năm 2018-2020 40 Sơ đồ 2.1.Cơ cấu tổ chức SAIGONBANK 34 Sơ đồ 2.2 Quy trình ĐG BĐS chấp SAIGONBANK 47 DANH MỤC VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS BĐS CV Cho vay ĐG Định giá NH Ngân hàng NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NVTĐ Nhân viên thẩm định QSDĐ Quyền sử dụng đất SAIGONBANK Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng Thương TĐG Thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TS Tài sản TSĐB Tài sản đảm bảo TSSS Tài sản so sánh TSTC Tài sản chấp VNĐ Việt Nam đồng LỜI MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Cho vay hoạt động chủ chốt ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay chia làm hai hình thức: cho vay khơng có tài sản đảm bảo cho vay có tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo máy móc thiết bị, phương tiện giao thơng, bất động sản…Tuy nhiên hoạt động cho vay sử dụng bất động sản làm tài sản chấp hoạt động phổ biến chiếm tỷ trọng cao cấu tổng dư nợ cho vay ngân hàng khoảng 50% Khách hàng cá nhân, tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn sử dụng bất động sản nắm giữ làm tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng Điều vừa giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro, đồng thời làm động lực thúc đẩy khách hàng thực nghĩa vụ trả nợ gốc lãi hạn cho ngân hàng Việc sử dụng Bất động sản làm tài sản chấp có vai trị quan trọng hoạt động cho vay, giá trị bất động sản để ngân hàng xác định việc cấp tín dụng cho khách hàng Hiện nay, Việt Nam có văn thông tư quy định việc định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại nhiên văn chưa có tính thống với nên ngân hàng lại xây dựng sử dụng phương pháp định giá khác Điều dẫn tới kết định giá tổ chức khách khác nhau, làm ảnh hưởng tới lợi ích bên hoạt động cho vay ngân hàng Chính vậy, Việt Nam cần có văn thống quy định chung quy trình phương pháp định giá bất động sản chấp để ngân hàng công ty thẩm định giá tuân thủ theo để đưa giá trị Bất động sản tương đối giơng đảm bảo lợi ích chung cho bên tham gia trình định giá tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gịn Cơng thương (SAIGONBANK) trải qua 33 năm hình thành phát triển Hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản thực từ năm đầu thành lập Qua thời gian, Ngân hàng áp dụng văn luật nhà nước quy định vào quy trình định giá tài sản Tuy nhiên, hoạt động định giá Bất động sản chấp SAIGONBANK hoạt động nội ngân hàng, việc xác định giá trị tài sản thực chuyên viên thẩm định cuả phòng thẩm định trực thuộc ngân hàng nên gặp phải nhiều bất cập SAIGONBANK xây dựng cho quy trình chung cơng tác định giá Bất động sản, có quy định cụ thể quy trình phương pháp sử dụng quy định cịn mang tính chất chung chung, mà thực tế có nhiều tình phát sinh khơng thuộc quy định điều gây khó khăn không nhỏ cho chuyên viên thẩm định Bên cạnh đó, SAIGONBANK chưa thực trọng cơng tác đào tạo, tập huấn thường xuyên chuyên môn nhằm mục đích nâng cao trình độ cho chun viên thẩm định Điều đó, gây ảnh hưởng đến độ xác kết định giá, tiểm ẩn nguy rủi ro cho hoạt động cho vay ngân hàng Xuất phát từ lý lựa chọn nghiên cứu đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gịn Cơng Thương” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ Tổng quan nghiên cứu Liên quan đến công tác định giá bất động sản có nhiều đề tài Việt Nam tiến hành nghiên cứu khía cạnh khác nhau, viết đăng tạp chí tài chính, khoa học để người tham khảo làm học Năm 2001, để đổi hệ thống địa dự án hợp tác Việt Nam Thụy Điển tổ chức bới Tài nguyên Môi trường với tên gọi “Định giá quyền sử dụng đất Bất động sản” nêu vấn đề việc định giá đất chịu ảnh hưởng trực tiếp từ yếu tố mơi trường vị trí, chưa đưa điều kiện áp dụng thực tế Việt Nam Nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá Việt Nam, luận án tiến sĩ năm 2003 Phạm Thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới” đề cập đến thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản Việt Nam gặp phải khó khăn thách thức lớn chưa rõ thẩm định giá nhằm mục đích gì, hoạt động nào, lĩnh vực Để tiến hành nghiên cứu luận văn tham khảo Luận án tiến sĩ Ngô Thị Phương Thảo năm 2011 “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại