Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần citics

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS Sinh viên thực : Đinh Thị Thu Quỳnh Lớp : K20TCB Khóa học : 2017-2021 Mã sinh viên : 20A4011237 Giảng viên hướng dẫn : Th.s Lương Minh Hà Hà Nội, tháng 05 năm 2021 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126776291000000 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em Các số liệu, tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc, trung thực Nội dung khóa luận khơng trùng với cơng trình nghiên cứu tương tự cơng bố Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Sinh viên Đinh Thị Thu Quỳnh i LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản chấp công ty cổ phần CITICS”, em nhận giúp đỡ tận tình từ phía Nhà trường, thầy cơ, gia đình, bạn bè đồng nghiệp Sự quan tâm nhiệt tình lời nhận xét, hướng dẫn chi tiết người vơ q báu, giúp em hồn thành đề tài nghiên cứu Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: Ban Giám Đốc Trường Học viện Ngân hàng, khoa Tài chính, quý thầy cô giáo hướng dẫn giảng dạy, giúp đỡ em q trình học tập trường hồn thành khóa luận tốt nghiệp Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn đến ThS Lương Minh Hà, người bảo tận tình cho em thời gian thực đề tài nghiên cứu Trong trình thực đề tài, dù cố gắng để hoàn thành cách tốt em tránh khỏi sai sót Em mong nhận thơng cảm góp ý q thầy, người quan tâm đến khóa luận Hà Nội, ngày…tháng…năm 2021 Sinh viên Đinh Thị Thu Quỳnh ii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp 1.2.2 Đặc điểm hình thái bất động sản chấp 1.2.3 Vai trò bất động sản chấp 1.3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá 1.3.2 Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản chấp 1.3.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chấp 10 1.3.4 Phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp 13 1.3.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 22 1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản chấp 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS 31 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS 31 2.1.1 Tổng quan công ty 31 2.1.2 Cơ cấu máy tổ chức Công ty 32 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CTCP CITICS 34 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá BĐS chấp Citics 34 2.2.2 Nội dung thẩm định giá Bất động sản chấp Citics 35 2.2.3 Ví dụ minh họa thẩm định giá bất động sản chấp CTCP CITICS 40 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CITICS 61 2.3.1 Những kết đạt 61 2.3.2 Các hạn chế nguyên nhân 63 iii CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CTCP CITICS 70 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 70 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CITICS 72 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác đội ngũ nhân 72 3.2.2 Chú trọng việc thu thập thông tin đầy đủ, xác 75 3.2.3 Khắc phục hạn chế quy trình phương pháp TĐG 78 3.2.4 Tăng cường đầu tư sở vật chất, phương tiện phục vụ trình TĐG 79 3.2.5 Hạn chế rủi ro, sai lầm trình TĐG 80 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN CÓ LIÊN QUAN 81 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 81 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 85 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại 86 3.3.4 Kiến nghị với Khách hàng yêu cầu định giá 86 KẾT LUẬN CHUNG 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC 01: 90 PHỤ LỤC 02: 91 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa TĐV Thẩm định viên TĐG Thẩm định giá BĐS Bất động sản TSTĐG Tài sản thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh BĐSTC Bất động sản chấp GTTT Giá trị thị trường TCTD Tổ chức tín dụng CVTĐ Chuyên viên thẩm định PPĐG Phương pháp định giá NĐT Nhà đầu tư TCĐG Tổ chức định giá BTC Bộ Tài Chính NHTM Ngân hàng Thương mại GCN Giấy chứng nhận CTXD Cơng trình xây dựng v DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu máy hoạt động Công ty cổ phần CITICS Sơ đồ 2.2: Sơ đồ phận nghiệp vụ Sơ đồ 2.3: Sơ đồ quy trình TĐG BĐS CITICS Bảng 2.1 Thông tin pháp lý Bảng 2.2: Thông tin đất Bảng 2.3: Kết cấu cơng trình xây dựng Bảng 2.4: Thông tin TSTĐ TSSS Bảng 2.5: Điều chỉnh tỷ lệ % TSTĐ TSSS Bảng 2.6: Tỷ lệ chất lượng lại theo phương pháp tỷ trọng kết cấu Bảng 2.7: Kết TĐG vi LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 2020-2021 hai năm khó khăn thị trường bất động sản giới nói chung Việt Nam nói riêng ảnh hưởng đại dịch COVID-19 Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực (Chuyên gia Kinh tế Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - BIDV): “2 quý đầu năm 2020, thị trường bất động sản rơi vào 'nốt trầm' với khó khăn chung kinh tế, phục hồi ghi nhận kể từ quý III q IV, tín hiệu lạc quan bộc lộ rõ” Thật vậy, vào đầu năm 2020 doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn dịng tiền việc tổ chức mở bán dự án bị hoãn liên tục nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh, qua chứng kiến khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa tạm ngừng hoạt động Nhưng vào cuối năm 2020 đầu năm 2021, tâm lý người dân doanh nghiệp giải tỏa có vaccine nhiều quốc gia, qua kinh tế đường phục hồi nhanh chóng tạo đà cho “cơn sốt đất” đầu năm 2021 Đầu năm 2021 thị trường chứng kiến tăng vọt giá đất nhiều nơi giá đất tăng vọt trung bình 20 - 30% vài tháng đặc biệt Hà Nội Trải qua sốt đất đầu năm 2021, đến (Tháng năm 2021) thị trường có dấu hiệu “hạ nhiệt” Tuy nhiên, tương lai để hạn chế lần thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đó, phần cần có tham gia đơn vị kinh doanh lĩnh vực thẩm định giá Ngành bất động sản nước ta đà phát triển nhanh chóng, dẫn điển nhu cầu việc mua bán sản phẩm liên quan ngày tăng, nhu cầu giá ngày phải minh bạch; thẩm định giá bất động sản coi trung tâm hoạt động mua bán, giúp cho thị trường sôi động khoản cao Hoạt động thẩm định giá bất động sản đóng vai trị thực quan trọng, đặc biệt tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng, liên quan tới việc cho vay cấp tín dụng – hoạt động chủ yếu ngân hàng thương mại Trên thực tế, bất động sản loại tài sản doanh nghiệp tư nhân dùng để cầm cố hay chấp tương đối nhiều; lẽ tài sản có nhiều ưu điểm thường tổ chức tín dụng ưu tiên là: Giá trị lớn, Nhu cầu cao, Ít hao mịn, Tính pháp lý thường đảm bảo đầy đủ rõ ràng,… Vì để tài sản có chấp thuận từ ngân hàng hay tổ chức tín dụng cần có bên thứ ba xác minh công ty thẩm định giá Những năm trước kia, hoạt động định giá thường cán tín dụng phụ trách khảo sát, họ thường dựa vào kinh nghiệm hay hiểu biết trước khu vực định để đưa giá trị tài sản Tuy nhiên, với phát triển ngày nhanh xã hội, cơng việc thẩm định u cầu tính khoa học chun mơn cao, địi hỏi Chun viên phải có kiến thức hiểu biết định ngành nghề lĩnh vực thẩm định Đi với tính chun mơn hóa cao việc cơng ty thẩm định độc lập thành lập ngày cấp thiết, với ý nghĩa khách quan chuyên nghiệp mục đích hàng đầu Chính tổ chức định giá độc lập tạo môi trường lành mạnh, tạo điều kiện phát triển hệ thống tín dụng cách riêng biệt, từ góp phần phát triển cho kinh tế Nhận thấy vấn đề tồn nước ta nay, kết hợp với trình thực tập CITICS, em chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS chấp công ty cổ phần CITICS” để làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận Mục đích nghiên cứu Khóa luận em viết nhằm mục đích: - Thứ nhất, hệ thống hóa nội dung định giá bất động sản cụ thể bất động sản chấp - Thứ hai, đưa phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Công ty cổ phần CITICS - Cuối cùng, dựa vào hạn chế để đề xuất giải pháp, kiến nghị giúp hồn thiện cơng tác TĐG BĐS chấp công ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu Khóa luận nghiên cứu sở lý luận chung thẩm định giá BĐS chấp, thực trạng hoạt động TĐG giải pháp giúp hồn thiện cơng tác cơng ty cổ phần CITICS Khóa luận nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS chấp, phương pháp xác định giá trị BĐS chấp công tác TĐG CITICS; từ đưa giải pháp giúp hồn thiện cơng tác TĐG cơng ty Số liệu sử dụng phương pháp nghiên cứu - Số liệu sử dụng: từ tài liệu đào tạo nội nhân viên công ty, hồ sơ TĐG trang web thức cơng ty (https://citics.vn/) - Phương pháp nghiên cứu: Khóa luận sử dụng phương pháp vật lịch sử vật biện chứng làm sở phương pháp luận để xem xét vấn đề; kết hợp thêm phương pháp thống kê, thu thập, phân tích, đánh giá để làm sang tỏ quan điểm em toàn vấn đề nghiên cứu đặt Kết cấu khóa luận Ngồi danh mục viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phần mở đầu, kết luận phụ lục khóa luận bao gồm chương chính: - Chương I: Lý luận chung Thẩm Định giá BĐS chấp - Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS chấp công ty cổ phần CITICS - Chương III: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác TĐG BĐS chấp công ty cổ phần CITICS