CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG
Cơ sở lý luận về Bất động sản
Từ thời kỳ nguyên thủy, con người đã chọn những vùng đất màu mỡ để sinh tồn, hình thành các bộ lạc và tiến hóa thành những nền văn minh rực rỡ Trong thời kỳ La Mã cổ đại, luật pháp đã phân chia tài sản quốc gia thành hai loại chính: bất động sản và động sản Bất động sản được định nghĩa là toàn bộ sản phẩm và thặng dư tự nhiên từ lòng đất, mặt đất, cùng với sức lao động của con người.
Bất động sản hiện đại được định nghĩa tương đồng với quan niệm của người La Mã cổ, như được thể hiện trong các luật dân sự của Đức và Nga Theo tiêu chuẩn IVS, bất động sản bao gồm đất đai và các thành phần tự nhiên như cây cối và khoáng sản, cũng như các tài sản nhân tạo như tòa nhà và công trình hạ tầng Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các hệ thống gắn bó lâu dài như cấp nước, hệ thống làm nóng và lạnh, mạng lưới điện, và các thiết bị xây dựng như thang máy Tất cả những yếu tố này đều được xem là một phần của bất động sản, bao gồm cả những vật gắn liền với đất ở cả trên và dưới mặt đất.
Tại Việt Nam, Bất động sản được định nghĩa bởi Đảng và chính phủ bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2015, Bất động sản không chỉ là đất mà còn là những tài sản không thể tách rời, được xác định bởi vị trí địa lý trên đất.
1.2 Đặc điểm và thuộc tính của Bất động sản
1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Tổng diện tích đất liền trên thế giới khoảng 150 triệu km2, trong khi diện tích đại dương là 361 triệu km2, tổng cộng là 511 triệu km2 Diện tích này được chia cho hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ, cho thấy rằng diện tích đất đai là có giới hạn Khi dân số ngày càng đông, bất động sản trở nên khan hiếm hơn.
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt tại những khu vực có tiềm năng phát triển Điều này dẫn đến tình trạng cầu vượt cung, tạo ra sự mất cân đối và khuyến khích đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản Do đó, trong dài hạn, giá bất động sản tại các khu vực này có xu hướng tăng trưởng.
Bất động sản là tài sản không thể di chuyển, phụ thuộc vào vị trí địa lý và điều kiện khu vực để đánh giá giá trị Mỗi bất động sản đều mang tính đa dạng và độc nhất, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau do sự khác biệt về không gian Dù hai bất động sản có cùng thiết kế và mục đích sử dụng, giá trị sử dụng của chúng có thể hoàn toàn khác nhau, thể hiện tính cá biệt của bất động sản.
1.2.2 Tính bền lâu Đất đai được xem như là tài sản thiên nhiên không thể bị phá hủy, trừ những trường hợp rủi ro đặc biệt như xói lở, sụt lún, vùi lấp, bất động sản trường tồn và có tỉ lệ hao mòn gần như bằng 0 Thứ hao mòn trên đất đai chính là tài sản gắn liền với đất bao gồm kiến trúc, công trình xây dựng, có tuổi thọ hữu hạn nhưng có thể duy trì bằng bảo dưỡng cải tạo Như vậy tính bền lâu được hiểu là tuổi thọ của tài sản tạo ra thặng dư được gắn liền với đất
Trong quản lý tài sản, tuổi thọ của tài sản trên đất được chia thành hai loại: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi chi phí sử dụng bất động sản (BĐS) bằng với lợi ích thu được, dẫn đến việc không tạo ra thặng dư Ngược lại, tuổi thọ vật lý thường kéo dài hơn tuổi thọ kinh tế, vì kết cấu hạ tầng vẫn tồn tại cho đến khi cốt lõi của nó bị hư hỏng do khấu hao Nếu thực hiện cải tạo và nâng cấp BĐS, lợi ích thu được có thể vượt qua chi phí xây dựng mới, từ đó kéo dài tuổi thọ vật lý và tiếp tục tạo ra thặng dư.
5 | P a g e dư, tạo nên một vòng tuổi thọ kinh tế mới, để xác định được có nên cải tạo hay không ta tính theo công thức sau:
P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r) Trong đó: r – lãi suất tiền vay;
C- tổng chi phí kinh tế
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 = nên cải tạo xây dựng
Thực tế trên thế giới đã cho thấy ước lượng về tuổi thọ kinh tế BĐS trong vòng từ
Thời gian sử dụng bất động sản có thể kéo dài từ 40 đến 50 năm, tùy thuộc vào tính chất của từng loại hình Đất đai là tài sản không thể mất đi, có thể thanh lý và sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, dẫn đến sự phong phú và đa dạng của hàng hóa bất động sản, gần như là vô tận.
1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Giá đất trong một khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ sự phát triển bất động sản và hạ tầng xung quanh, dẫn đến việc giá trị sử dụng tăng cao và tiềm năng thặng dư sản phẩm lớn Hiện tượng này thường xảy ra khi đất đai được quy hoạch cho các dự án bất động sản, khiến giá đất tăng lên đáng kể và tạo ra hiệu ứng dây chuyền trong thị trường.
Bất động sản có tính thích ứng cao, phục vụ cho nhiều mục đích như định cư và đảm bảo cuộc sống kinh tế, đồng thời có khả năng tạo ra thặng dư cho các hoạt động khác Để tối đa hóa tiềm năng của bất động sản, cần có kế hoạch sử dụng hợp lý, vì đầu tư vào lĩnh vực này thường tốn kém và thời gian hoàn vốn có thể kéo dài Bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm linh, tín ngưỡng, và phong tục, dẫn đến sự biến động trong nhu cầu và giá trị Cuối cùng, bất động sản không chỉ là tài sản của cá nhân mà còn là một phần quan trọng của lãnh thổ quốc gia, và bất kỳ biến động nào cũng có thể gây ra xáo trộn trong hoạt động kinh tế và xã hội.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng từ chính sách pháp luật và các quy định của Nhà nước, nhằm duy trì sự quản lý và điều tiết, đảm bảo ổn định giá trị của BĐS.
Khái niệm tài sản đảm bảo trong thế chấp BĐS
Trong hoạt động kinh tế, vốn là yếu tố quan trọng để phát triển sản xuất và kinh doanh Để huy động nguồn vốn vay, cá nhân và tổ chức thường phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng Việc thế chấp bất động sản không chỉ hỗ trợ quản lý và kinh doanh tài sản mà còn thúc đẩy hoạt động sản xuất, rút ngắn thời gian sản xuất, tăng nguồn tiền cho đầu tư, giảm chi phí sản xuất, và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về bất động sản, đặc biệt là nhà đất.
Thế chấp bất động sản (BĐS) là một phương thức hiệu quả giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng cho các tổ chức tài chính, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động Theo Điều 317, Luật Dân sự 2015, bên thế chấp sử dụng tài sản BĐS thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ mà không cần giao tài sản cho bên nhận thế chấp Việc này bao gồm việc bảo đảm cho các khoản nợ gốc, lãi vay và phí phạt lãi quá hạn Để thực hiện thế chấp, các bên cần thỏa thuận về giá trị tài sản và ký kết hợp đồng có sự chứng nhận của Phòng công chứng.
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý thống nhất, theo Điều 53 của Hiến pháp Nhà nước có trách nhiệm giao đất và cho thuê đất cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế để sử dụng lâu dài Chỉ những đối tượng này mới được quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng, trong khi các cơ quan Nhà nước, lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị - xã hội và cơ sở tôn giáo không được phép thế chấp đất đai theo Điều 181 của Luật Đất đai 2013.
Bất động sản trong hoạt động định giá tại ngân hàng
3.1 Hoạt động định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng
Tại các ngân hàng, cho vay dựa trên tài sản thế chấp, đặc biệt là bất động sản, chiếm tỷ lệ cao, do đó quản trị rủi ro trong cho vay là rất cần thiết Khi rủi ro xảy ra, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc xử lý phát mại tài sản, dẫn đến nợ xấu và ảnh hưởng đến hoạt động tài chính Để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng cần kiểm tra kỹ điều kiện cho vay, yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp và định giá tài sản đó để xác định mức cấp tín dụng phù hợp Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị tài sản thành tiền tệ tại thời điểm xác định, và việc này cần được thực hiện định kỳ do giá trị bất động sản thay đổi theo thời gian Mỗi ngân hàng có quy trình định giá riêng, ví dụ, Vietinbank có Trung tâm xử lý tài sản bảo đảm Vietinbank AMC, BIDV có Bộ phận Xử lý nợ, và Vietcombank sử dụng Trung tâm Định giá tài sản bảo đảm Ngoài ra, ngân hàng cũng hợp tác với các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp cho các khoản vay lớn và phức tạp.
Khi xác định giá trị khoản vay, các ngân hàng thường áp dụng mức cấp tín dụng tương tự nhau, dao động từ 70-75% giá trị định giá của tài sản, đồng thời xem xét khả năng thu hồi Ví dụ, với một bất động sản không có nhà ở có giá trị định giá là A, mức cho vay sẽ là 70% của A Ngoài ra, một số yếu tố khác như khả năng phát mại, độ biến động giá trị tài sản, quy hoạch đất đai, rủi ro tranh chấp và xếp hạng tín dụng của khách hàng cũng có thể ảnh hưởng đến việc điều chỉnh giá trị định giá và giá trị cho vay.
Hầu hết các ngân hàng hiện nay đều thực hiện quy trình thẩm định giá, đặc biệt là định giá Bất động sản đảm bảo, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 tại Thông tư 28/2015/TT-BTC Quy trình này bao gồm các bước chính nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá tài sản.
- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Bước này nhằm xác định các đặc điểm pháp lý, lợi thế kinh doanh và tình hình kinh tế của bất động sản cần thẩm định giá Đồng thời, cần xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định, mục đích và thời điểm thẩm định giá, cũng như cơ sở giá trị và các giả thiết liên quan đến thẩm định giá.
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước này xác định rõ phạm vi và nội dung công việc, cũng như tiến độ thực hiện cho từng nhiệm vụ và toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Bước 3 trong quy trình thẩm định giá bất động sản là khảo sát thực tế và thu thập thông tin Mục tiêu của bước này là kiểm chứng tình trạng pháp lý của bất động sản, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, và thu thập thông tin liên quan, bao gồm cả các rủi ro đặc biệt có thể xảy ra Việc thu thập thông tin và kiểm tra các yếu tố thị trường cũng rất quan trọng trong quá trình định giá.
9 | P a g e trường, khả năng thanh khoản tài sản và các yếu tố vĩ mô như lạm phát, chỉ số giá và quan hệ cung cầu
- Bước 4: Phân tích thông tin thu thập
Quá trình này tiến hành phân tích toàn bộ thông tin đã thu thập ở các bước trước, nhằm so sánh các tài sản và đánh giá tác động của các yếu tố đến giá trị cuối cùng của bất động sản đảm bảo.
Bước 5 trong quy trình thẩm định giá là xác định giá trị cuối cùng của bất động sản Căn cứ theo các quy chuẩn và quy định của Bộ Tài chính cùng với ngân hàng nội bộ, cán bộ thẩm định sẽ đưa ra mức giá chỉ dẫn cuối cùng và đánh giá khả năng phát mại của bất động sản đảm bảo.
- Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá
Lập báo cáo thẩm định giá trị bất động sản là bước quan trọng để gửi cho cán bộ khách hàng và khách hàng, nhằm đưa ra thỏa thuận về mức cho vay hợp lý.
3.3 Nguyên tắc và vai trò của định giá BĐS đảm bảo
Thẩm định giá bất động sản luôn luôn được thực hiện theo 12 nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ Bất động sản
- Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
- Nguyên tắc tăng, giảm giá trị Bất động sản do tác động bởi những Bất động sản khác
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Thẩm định giá Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân đưa ra quyết định về mua, bán, đầu tư, phát triển và quản lý tài sản Nó không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch mà còn đảm bảo an toàn cho ngân hàng và khách hàng trong các khoản vay Qua đó, khách hàng có thể sử dụng nguồn tiền hợp lý để thực hiện mục đích cá nhân, đồng thời tham gia vào dòng tiền của thị trường.
3.4 Các phương pháp định giá sử dụng trong định giá BĐS
Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11,
Bộ Tài chính đưa ra các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm 4 cách tiếp cận và 7 phương pháp định giá
- Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
- Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí (Tái tạo và thay thế)
- Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp
Cách tiếp cận hỗn hợp trong định giá tài sản kết hợp giữa ba phương pháp chính: phương pháp từ thị trường, phương pháp từ chi phí và phương pháp từ thu nhập Trong đó, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài sản Việc áp dụng đồng thời các phương pháp này giúp tối ưu hóa kết quả định giá và đảm bảo tính chính xác hơn trong quá trình ra quyết định đầu tư.
Các phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và các yếu tố liên quan Điều này giúp đảm bảo giá trị thẩm định được đưa ra là hợp lý và chính xác với thực tiễn.
Tổng quan nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS đảm bảo tại ngân hàng
4.1 Tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi thế chấp bất động sản và thẩm định giá trị bất động sản
Việc lựa chọn ngân hàng uy tín với lãi suất hấp dẫn là một thách thức không nhỏ, nhưng quyết định đúng đắn sẽ mang lại trải nghiệm dịch vụ tốt cho khách hàng Theo nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Lý và Nguyễn Thị Thúy Linh (2017), các yếu tố quan trọng cần xem xét khi chọn ngân hàng bao gồm lợi ích tài chính, dịch vụ chăm sóc khách hàng, sự thuận tiện, uy tín, sự giới thiệu, cơ sở vật chất và chất lượng nhân viên Nghiên cứu của Mohamed B.B, Abid M.M, Gail Al (2021) cũng nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ nên chọn ngân hàng có chiến lược khách hàng phù hợp và các yếu tố cơ bản tốt Do đó, việc lựa chọn ngân hàng cho thế chấp bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động định giá mà còn giúp cải thiện chiến lược và dịch vụ, từ đó nâng cao sự hài lòng của khách hàng.
Nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Lý cho thấy rằng việc lựa chọn ngân hàng không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân mà còn có thể tác động tiêu cực đến hoạt động ngân hàng nói chung Những ngân hàng mới, chưa có uy tín hoặc dịch vụ chăm sóc khách hàng chưa đạt yêu cầu có thể làm giảm hiệu quả trong hoạt động định giá bất động sản, ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống ngân hàng.
Dựa trên tổng hợp các nghiên cứu hiện có và sự thiếu hụt nghiên cứu tại Việt Nam về tác động của việc lựa chọn ngân hàng đối với hoạt động định giá, tôi đề xuất giả thuyết như sau:
H1a: Việc lựa chọn ngân hàng có ảnh hưởng tích cực tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng
H1b: Việc lựa chọn ngân hàng có ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng
4.2 Chất lượng nhân viên phục vụ công tác thẩm định giá tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo
Việc thẩm định tài sản đảm bảo hiện nay chủ yếu dựa vào sức người, dẫn đến sự ảnh hưởng của nhân viên thẩm định từ tính chủ quan Để đạt được đánh giá toàn diện và khách quan, cán bộ cần có trình độ chuyên môn cao và kiến thức vững về kinh tế, pháp luật, đồng thời bám sát thực tiễn Hiểu rõ các vấn đề nội tại và trau dồi kinh nghiệm từ đồng nghiệp sẽ giúp quyết định giá trị tài sản, đặc biệt là bất động sản, được chính xác hơn, từ đó cải thiện quy trình cho vay Nghiên cứu của Nkolika J và cộng sự (2020) cũng khẳng định rằng độ chính xác trong thẩm định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của con người, tuy nhiên, sự can thiệp của con người cũng có thể tạo ra những tác động tiêu cực như đẩy giá trị thực hoặc thẩm định thấp hơn giá trị thực.
Dựa trên kinh nghiệm từ các nghiên cứu trước đây và sự phong phú của các bài nghiên cứu về chất lượng nhân viên trong hoạt động định giá tại Việt Nam, tôi đề xuất một cặp giả thuyết liên quan đến vấn đề này.
H2a: Chất lượng nhân viên thẩm định giá có tác động tích cực tới hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo
H2b: Chất lượng nhân viên thẩm định giá có tác động tiêu cực tới hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo
4.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định giá tới chất lượng hoạt động định giá BĐS đảm bảo
Công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng là một dịch vụ quan trọng trong gói định giá cho vay, phục vụ nhu cầu của khách hàng Cơ sở vật chất phục vụ cho việc định giá đóng vai trò thiết yếu trong việc cung cấp dịch vụ này.
Nghiên cứu năm 2009 chỉ ra rằng chất lượng dịch vụ ngân hàng được cải thiện khi cơ sở vật chất được đảm bảo đầy đủ và kịp thời Thiếu thốn cơ sở vật chất có thể gây khó khăn trong công tác ngân hàng, ảnh hưởng đến độ chính xác và năng suất Hiện tại, chưa có nghiên cứu cụ thể nào về ảnh hưởng của cơ sở vật chất trong thẩm định đến chất lượng hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam Dựa trên nghiên cứu của Phạm Thị Thanh Thúy, tôi đưa ra cặp giả thuyết liên quan đến vấn đề này.
H3a: Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định có tác động tích cực tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo
H3b: Cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định có tác động tiêu cực tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo
4.4 Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả định giá
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng giữa các ngân hàng nhằm thu hút khách hàng, việc cung cấp dịch vụ nhanh chóng và chính xác trở nên thiết yếu Định giá bất động sản là một trong những lĩnh vực có yêu cầu cao về độ chính xác, vì việc định giá chính xác không chỉ tạo dựng uy tín cho doanh nghiệp mà còn phản ánh sự chuyên nghiệp và năng lực quản lý của họ (Đào Ngọc Thúy, 2016) Hơn nữa, hiệu quả trong công tác định giá cũng góp phần tích cực vào hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng (Colin L & Piers V.R, 1990) Từ đó, có thể rút ra hai giả thuyết quan trọng từ các nghiên cứu trước đây liên quan đến hoạt động định giá bất động sản.
H4a: Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả định giá có tác động tích cực tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo
H4b: Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả định giá có tác động tiêu cực tới hoạt động định giá bất động sản đảm bảo
4.5 Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho hoạt động định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng
Công tác định giá bất động sản phải tuân thủ các quy tắc và quy trình pháp luật, đồng thời tuân theo quy định nội bộ của ngân hàng Theo Trần Vũ Hải và Đào Ánh Tuyết (2018), luật giá có hiệu lực từ năm 2013 đã tạo ra hệ thống pháp luật về giá đa dạng, nhưng vẫn tồn tại những lỗ hổng gây thiệt hại cho hoạt động định giá Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng các quy định nhà nước có tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá, nhưng những sai sót cần khắc phục vẫn có thể ảnh hưởng tiêu cực Ngân hàng dựa vào quy định pháp luật để xây dựng quy định nội bộ, ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo.
H5a: Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho hoạt động định giá bất động sản đảm bảo có tác động tích cực
H5b: Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho hoạt động định giá bất động sản đảm bảo có tác động tiêu cực
Kinh nghiệm trong nước và thế giới trong hoàn thiện hoạt động định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại
Định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế toàn cầu, đặc biệt tại các quốc gia phát triển như Nga, Mỹ và Châu Âu Các chính sách, quy định và nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản luôn được chú trọng đầu tư và cải tiến Trong đó, định giá bất động sản thế chấp là một lĩnh vực không thể thiếu.
Định giá bất động sản là một lĩnh vực quan trọng tại nhiều quốc gia như Trung Quốc, Mỹ, Nga, Singapore và Đan Mạch, góp phần lớn vào lưu thông kinh tế và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, và các hoạt động tài chính như vay mượn và thế chấp Tại Singapore, hiệp hội định giá được thành lập từ những năm 60 của thế kỷ 20, với nguồn gốc từ Viện định giá hoàng gia Anh từ năm 1937, đã phát triển thành một tổ chức nghề nghiệp chính thức Các định giá viên tại đây không chỉ có thẻ nghề nghiệp mà còn được đào tạo và cấp chứng chỉ, hoạt động trong mọi lĩnh vực từ tư nhân đến nhà nước, đồng thời tuân thủ các quy định pháp lý về bất động sản và định giá, cũng như đạo đức nghề nghiệp và các quy định đặc thù của cơ quan nhà nước Singapore.
Tại Thụy Điển và Mỹ, mô hình định giá bất động sản hàng loạt đã được triển khai với nhiều quy định và quy trình cụ thể, được quản lý bởi các cơ quan chuyên trách với nhân lực đầy đủ Mô hình này tạo ra bảng giá đất tham khảo cho từng khu vực địa phương, giúp xác định mức giá chuẩn hóa và áp dụng vùng giá trị Quá trình định giá diễn ra liên tục và định kỳ, đảm bảo mức giá phản ánh đúng thực tế thị trường bất động sản Hệ thống quản lý thông tin hiện đại được xây dựng kèm theo các điều luật để quản lý hiệu quả, đồng thời các phương pháp định giá cũng được chuẩn hóa và sử dụng định lượng để đạt được kết quả chính xác, khách quan và hợp lý.
Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá đã phát triển từ khi đất nước đổi mới vào năm 1986, nhưng vẫn còn non trẻ Qua thời gian, việc áp dụng Luật Giá năm 2013 cùng với các tiêu chuẩn định giá đã góp phần nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực này.
Bộ Tài chính đã ban hành giá vào năm 2014-2015, tạo nền tảng cho hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam giai đoạn 2013-2020, nhằm rút kinh nghiệm từ những bất cập trước đó và nâng cao năng lực thẩm định giá Hiện nay, Việt Nam đang tích cực học hỏi các mô hình định giá quốc tế, khảo sát thực tiễn và đưa ra giải pháp như thiết lập bảng giá đất trên toàn quốc, cập nhật liên tục tình hình bất động sản, thực hiện định giá hàng loạt phù hợp với thực tế và áp dụng các phương pháp định giá quốc tế Tuy nhiên, việc áp dụng các chuẩn mực này chỉ mới diễn ra gần đây và vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Dữ liệu nghiên cứu
Khảo sát trực tuyến qua Google Form, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, đã được thực hiện đối với toàn bộ nhân viên Vietcombank Chi nhánh Lạng Sơn Qua đó, tôi đã thu thập dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu, với thông tin về các nhân tố ảnh hưởng đến HDDG được tổng hợp từ kết quả khảo sát 120 cá nhân tại Vietcombank Lạng Sơn.
Bảng hỏi nghiên cứu được chia thành 6 phần chính với 21 câu hỏi lựa chọn và 1 câu hỏi mở, nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại Vietcombank Lạng Sơn Các nhóm nhân tố bao gồm tiêu chí lựa chọn Vietcombank, chất lượng nhân viên thẩm định giá, cơ sở vật chất, tốc độ và độ chính xác của định giá, cũng như quy định nhà nước và ngân hàng liên quan Bảng hỏi đã được xin ý kiến từ Tiến sỹ Phạm Tiến Mạnh và ban lãnh đạo Vietcombank Lạng Sơn trước khi triển khai cho toàn bộ cán bộ nhân viên vào tháng 3 năm 2022 Sau khi thu thập 120 câu trả lời, nhóm đã lọc ra 114 câu trả lời hợp lệ để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định các nhân tố nghiên cứu.
Xây dựng mô hình nhân tố khám phá (EFA) tìm ra các nhân tố có ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại Vietcombank Lạng Sơn
EFA, hay Phân tích nhân tố khám phá, là một phương pháp phân tích định lượng nhằm mục đích lọc bỏ các dữ liệu biến phụ thuộc lẫn nhau, biến chúng thành một tập hợp các nhân tố có ý nghĩa hơn, đồng thời vẫn giữ lại hầu hết thông tin từ tập biến ban đầu (Theo Hair et al 2009).
Để xây dựng hệ thống biến quan sát cho EFA, thang đo Likert 5 cấp độ được áp dụng để đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố đến hoạt động định giá Năm nhân tố chính bao gồm: (i) Tiêu chí lựa chọn Vietcombank Lạng Sơn làm nơi thế chấp bất động sản và thẩm định giá; (ii) Chất lượng nhân viên thẩm định giá tại Vietcombank Lạng Sơn; (iii) Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá; (iv) Tốc độ và độ chính xác của kết quả định giá; và (v) Quy định của nhà nước, ngân hàng liên quan đến công tác định giá bất động sản.
Từ kết quả dữ liệu hỏi và xác định nhân tố, các cặp giả thuyết được đưa ra như sau:
Bảng 2-1: Cặp giả thuyết đưa ra từ kết quả bảng hỏi
Giả thuyết tích cực Giả thuyết tiêu cực
H1a: Việc lựa chọn ngân hàng có ảnh hưởng tích cực tới HDDG bất động sản đảm bảo
Việc lựa chọn ngân hàng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hợp đồng đảm bảo giao dịch bất động sản Chất lượng cán bộ thẩm định đóng vai trò quan trọng, có tác động tích cực đến sự an toàn và hiệu quả của hợp đồng này.
Chất lượng cán bộ thẩm định ảnh hưởng tiêu cực đến hợp đồng đảm bảo giao dịch (HDDG) bất động sản, trong khi cơ sở vật chất phục vụ thẩm định lại có tác động tích cực đến HDDG này.
H3b: Cơ sở vật chất phục vụ thẩm định có tác động tiêu cực tới HDDG bất động sản đảm bảo
H4a: Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả định giá có tác động tích cực tới
HDDG bất động sản đảm bảo
Tốc độ định giá và độ chính xác của kết quả định giá ảnh hưởng tiêu cực đến hợp đồng định giá bất động sản đảm bảo Trong khi đó, các quy định của nhà nước và ngân hàng áp dụng cho hợp đồng này lại có tác động tích cực, góp phần nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy trong giao dịch bất động sản.
H5b: Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho HDDG bất động sản đảm bảo có tác động tiêu cực Nguồn: Giả thuyết của tác giả
2.2 Các biến số và mô hình nghiên cứu ảnh hưởng
Các nhân tố ảnh hưởng tới HDDG Bất động sản đảm bảo bao gồm: (i) Tiêu chí lựa chọn ngân hàng; (ii) Chất lượng cán bộ thẩm định; và (iii) Cơ sở vật chất phục vụ thẩm định bất động sản đảm bảo.
Tốc độ thẩm định và độ chính xác của kết quả định giá đối với hợp đồng đảm bảo bất động sản (HDDG BĐS) là rất quan trọng Đồng thời, các quy định của Nhà nước và Ngân hàng liên quan đến HDDG BĐS cũng cần được tuân thủ nghiêm ngặt để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình giao dịch.
Bảng 2-2: Nhân tố tác động đến HDDG Bất động sản đảm bảo tại ngân hàng
STT Biến Nhân tố tác động Nghiên cứu tiền nhiệm
1 TCLC_X Tiêu chí lựa chọn ngân hàng Nguyễn Ngọc Lý &
Nguyễn Thị Thúy Linh (2017), Mohamed B.B, Abid M.M, Gail Al
2 CLNV_X Chất lượng cán bộ thẩm định Trần Ngọc Dũng
3 CSVC_X Cơ sở vật chất phục vụ thẩm định Phạm Thị Thanh
4 CSDG_X Tốc độ định giá và chính xác của kết quả định giá Đào Ngọc Thúy,
5 QDNN_X Quy định Nhà nước, Ngân hàng áp dụng trong Hoạt động định giá BĐS
Trần Vũ Hải & Đào Ánh Tuyết (2018)
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
Dựa trên dữ liệu thu thập được, bảng kết quả tiến hành kiểm định các nhân tố nhằm xác định và nhận diện những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản một cách chính xác.
Sau khi thu thập kết quả khảo sát từ bảng hỏi, chúng tôi đã rà soát và loại bỏ những dữ liệu không đạt yêu cầu như câu trả lời không hợp lệ, thiếu sót hoặc để trống Phần dữ liệu còn lại được mã hóa bằng số theo cấp độ Mục tiêu của việc phân tích dữ liệu là thu thập thông tin về các thông số R-type, varimax-rotated để xác định những nhân tố (Factors) ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản đảm bảo.
Để đảm bảo độ tin cậy của thang đo, việc kiểm định Cronbach’s Alpha được thực hiện nhằm loại bỏ các biến không phù hợp và hạn chế biến dư thừa.
Những biến không đủ độ tin cậy sau khi kiểm định Cronbach sẽ bị loại bỏ khỏi dữ
Để xác định cấu trúc trong biến quan sát, chúng tôi thực hiện phân tích nhân tố khám phá (EFA) Kết quả của EFA sẽ giúp xác định các tập biến liên quan, từ đó phát hiện các nhân tố có ảnh hưởng đồng nhất đến hoạt động định giá bất động sản tại VCB Lạng Sơn Số lượng nhân tố được hình thành sẽ phụ thuộc vào các nhóm tập hợp được xác định từ kết quả của mô hình EFA.
Hệ số tải nhân tố và Cronbach Alpha là hai chỉ số quan trọng để đánh giá độ tin cậy của các biến đo lường Hệ số tải nhân tố được sử dụng để xác định mức độ ý nghĩa thực tiễn của phân tích nhân tố khám phá (EFA).
• Factor loading > 0.3 được xem là đạt mức tối thiểu
• Factor loading > 0.4 được xem là quan trọng
• Factor loading > 0.5 được xem là có ý nghĩa thực tiễn
Các biến quan sát có độ tin cậy cao sẽ được nhóm lại thành các nhân tố trong bảng hệ số tải nhân tố xoay Từ bảng này, chúng ta có thể xác định các biến quan sát thuộc về nhân tố nào và ý nghĩa của chúng, đồng thời dựa trên lý thuyết để đặt tên cho các nhân tố đó Kiểm định bằng Thước đo KMO (Kaiser – Meyer – Olkin) cho thấy nếu mức ý nghĩa thống kê lớn hơn 0.5, các biến quan sát hoàn toàn phù hợp để phân tích.
EFA được sử dụng để giảm thiểu tập hợp n biến quan sát thành một nhân tố F có ý nghĩa hơn, với F < k Số lượng nhân tố cơ sở trong mô hình ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS tại VCB được liên kết thông qua việc xoay các vector trực giao, nhằm tránh hiện tượng tương quan Để giảm thiểu số lượng biến có hệ số lớn trong cùng một nhân tố, phương pháp PCA (phân tích các thành phần chính) với phép xoay Varimax được áp dụng.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH BĐS ĐẢM BẢO TẠI
Khái quát về ngân hàng TMCP Vietcombank - Chi nhánh Lạng Sơn
1.1 Vietcombank Chi nhánh Lạng Sơn Được thành lập ngày 16/04/2014 với vai trò là Chi nhánh cấp 1 của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam tại Lạng Sơn Trải qua 7 năm hoạt động và phát triển, VCB Lạng Sơn hiện là một trong những ngân hàng hàng đầu trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, cùng với sứ mệnh mang đến trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ, Vietcombank Lạng Sơn cùng với các chi nhánh thuộc hệ thống phấn đấu đưa Vietcombank tiếp tục dẫn đầu tại Việt Nam, lọt top 300 tập đoàn tài chính lớn nhất thế giới, top 100 ngân hàng tài chính lớn nhất Châu Á và hệ thống quản trị được thực hiện đáp ứng tiêu chuẩn theo các thông lệ quốc tế tốt nhất Để đạt được điều đó, VCB Lạng Sơn hiện đang là ngân hàng có tốc độ số hóa nhanh nhất và trải rộng trên các dịch vụ lớn nhất trên toàn tỉnh với hệ thống VCB Digi- Bank, chất lượng nhân sự đứng đầu với tỉ lệ lớn nhân viên có trình độ học vấn Đại học và sau Đại học, 100% nhân viên hiện công tác được đào tạo nghiệp vụ bài bản, chuyên nghiệp Quy trình thực hiện được chuẩn hóa theo chuẩn mực quốc tế, việc quản trị rủi ro luôn ở mức độ an toàn cao và hiệu quả tốt nhất theo quy định của NHNN và Vietcombank Cùng với sự chuyên nghiệp là thái độ ân cần, chu đáo với khách hàng, dịch vụ và ưu đãi dành riêng cho khách hàng và hậu đãi tốt, VCB Lạng Sơn hiện là một trong những ngân hàng có mức độ hài lòng cao nhất của khách hàng khi trải nghiệm dịch vụ trong hệ thống các chi nhánh Vietcombank Hiện VCB Lạng Sơn có 4 chi nhánh và phòng giao dịch tại Thành phố Lạng Sơn và 2 thị trấn là Đồng Đăng và Hữu Lũng, mục tiêu của Vietcombank Lạng Sơn là mở rộng hệ thống chi nhánh và phòng giao dịch cấp 2, cấp 3 tại toàn bộ các huyện trên địa bàn Tỉnh Lạng Sơn
Vietcombank Lạng Sơn là một ngân hàng cộng đồng, tích cực thực hiện các hoạt động hỗ trợ hộ dân gặp khó khăn tại tỉnh Lạng Sơn Ngân hàng cũng đã đóng góp cho những người dân bị thiệt hại do mưa lũ ở Miền Trung và hỗ trợ các doanh nghiệp trong khu vực.
Ngành tín dụng và vay vốn đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 Vietcombank Lạng Sơn đã tích cực vận động cán bộ công nhân viên ủng hộ một ngày lương vào quỹ vaccine Covid-19 của Chính phủ, nhằm hỗ trợ thành công Chiến lược Vaccine, đẩy lùi dịch bệnh và thúc đẩy phát triển kinh tế.
1.2 BĐS đảm bảo tại VCB Lạng Sơn
Tại Vietcombank Lạng Sơn, Bộ phận thẩm định giá và xử lý tài sản được thành lập vào năm 2014, bao gồm Phòng Khách hàng và Bộ phận Quản lý Nợ Phòng Khách hàng tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả định giá và ký kết hợp đồng cho vay, trong khi Bộ phận Quản lý Nợ, tách ra từ tháng 7 năm 2021, thực hiện nhiệm vụ tra soát hồ sơ, khảo sát tài sản và xác định giá trị, sau đó trả kết quả định giá cho cán bộ khách hàng để tiến hành giải ngân khoản vay.
Mỗi năm, Vietcombank Lạng Sơn thực hiện từ 300 đến 400 thương vụ cho vay, trong đó 70% sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp Phần còn lại bao gồm máy móc thiết bị, động sản và tiền gửi.
Những dạng đất được thế chấp tại Vietcombank Lạng Sơn bao gồm: Đất rừng, đất nông nghiệp, đất ở đô thị và một phần nhỏ đất ở chung cư
Bảng 3-1: Doanh số cho vay tại Vietcombank Chi nhánh Lạng Sơn 2017-2021
Tổng Doanh số cho vay (Tỷ đồng)
Doanh số cho vay có Bất động sản là tài sản đảm bảo (Tỷ đồng)
Nguồn: Số liệu phòng Kế toán
Doanh số cho vay tại Vietcombank chi nhánh Lạng Sơn đã tăng nhanh qua các năm, từ 2.100 tỷ đồng vào năm 2017 lên 4.216 tỷ đồng vào năm 2021, tương ứng với mức tăng khoảng 100% Bất động sản chiếm tỷ lệ trung bình 69% trong tổng số cho vay, cho thấy sự gia tăng trong việc sử dụng tài sản này làm tài sản thế chấp Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi chính sách cho vay ưu đãi và mở rộng phạm vi hoạt động của ngân hàng, thu hút đa dạng khách hàng, đồng thời đảm bảo tính an toàn và hiệu quả cho ngân hàng.
Bảng 3-2: Dư nợ cho vay tại Vietcombank Lạng Sơn 2017-2021
Tổng dư nợ cho vay (Tỷ đồng)
Dư nợ cho vay có Bất động sản là tài sản đảm bảo (Tỷ đồng)
Tỷ lệ Bất động sản trong dư nợ cho vay
Nguồn: Số liệu phòng Kế toán
Trong hoạt động tín dụng của Vietcombank, bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao từ 68.4% đến 72.6% trong 5 năm qua, với quy mô tín dụng tăng trưởng mạnh và chất lượng nợ được cải thiện Từ 2017-2019, Vietcombank Lạng Sơn ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, nằm trong top đầu các chi nhánh Mặc dù bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 trong năm 2020-2021, tốc độ tăng trưởng của chi nhánh vẫn không bị kìm hãm, đạt mức tăng hơn 2.5 lần so với năm 2017 Kết quả này phản ánh sự phục hồi kinh tế giai đoạn 2017-2019, cùng với sự chỉ đạo kịp thời của Chính phủ và Ban lãnh đạo Vietcombank, cũng như nỗ lực của toàn bộ cán bộ nhân viên và chính sách chăm sóc khách hàng chất lượng cao.
Vietcombank Lạng Sơn đặt ưu tiên hàng đầu vào quản trị rủi ro và nâng cao chất lượng tín dụng cho khách hàng thông qua việc thực hiện các hoạt động sàng lọc hiệu quả.
Để đảm bảo quy trình vay vốn hiệu quả, cần chuẩn bị hồ sơ cho vay một cách kỹ lưỡng, đánh giá và xếp hạng tín dụng của khách hàng, từ đó đưa ra các mức cấp tín dụng phù hợp với từng xếp hạng tín dụng.
Thực trạng hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo tại VCB Lạng Sơn
Về hoạt động thẩm định Bất Động sản được Vietcombank Lạng Sơn áp dụng các cơ sở Pháp lý theo văn bản Luật sau:
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất Đai 2013, cùng với những sửa đổi từ Nghị định 10/2022/NĐ-CP bắt đầu áp dụng từ tháng 3/2022, đã tạo ra khung pháp lý quan trọng cho cán bộ Thẩm định và Cán bộ Khách hàng trong quá trình xét duyệt hồ sơ cho vay bất động sản.
- Khoản 1 Điều 7 Luật Dân sự 2015 đưa ra Khái niệm về Bất động sản làm quy chuẩn xác định Tài sản theo quy định của Vietcombank
Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 45/2018/TT-BTC quy định về khấu hao nhà ở theo phương pháp số dư giảm dần, tạo ra khung tham chiếu cho Vietcombank trong việc tính toán giá trị nhà ở trên đất.
Luật Công chứng 2014 được thiết lập để xác thực tính pháp lý của bất động sản và tài sản trên bất động sản Luật này giúp xác định rõ ràng tài sản nào có thể định giá và tài sản nào không thể định giá, đồng thời đảm bảo tính đầy đủ pháp lý trong quá trình xét duyệt và thẩm định tài sản.
Vietcombank Lạng Sơn thực hiện thẩm định giá dựa trên các quy định của Thông tư 158/2014/TT-BTC cùng với các bổ sung từ Thông tư 28/2015/TT-BTC và Thông tư 126/2015/TT-BTC Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam từ số 01 đến số 08 được áp dụng, bao gồm quy tắc, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc kinh tế, quy trình thẩm định, trả kết quả định giá, phân loại tài sản và phương pháp thẩm định.
Thẩm định giá được quy định chi tiết theo Nghị định 89/2013/NĐ-CP, ban hành năm 2013, nhằm quản lý nhà nước về thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các tổ chức nghề nghiệp liên quan Vietcombank áp dụng các quy định này một cách rõ ràng trong Sổ tay hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định giá.
Vietcombank công bố Quyết định 109/QĐ-VCB-QLRRTD ngày 01/07/2016 nhằm hướng dẫn thực hiện Chính sách đảm bảo tín dụng, vào ngày ban hành Quyết định
Quyết định 686/QĐ-HDQT-CSTD đã ban hành quy trình và hướng dẫn phương pháp định giá tài sản đảm bảo, cụ thể được nêu tại phụ lục Ngoài ra, báo cáo thẩm định cũng được quy định theo Quyết định 109, Điều 6.
2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại Vietcombank Lạng Sơn
Quy trình định giá của Vietcombank yêu cầu đối với khoản vay trên 4 tỷ và bất động sản có giá trị dự kiến trên 5 tỷ, ngân hàng sẽ thuê đơn vị thẩm định giá uy tín để thực hiện việc thẩm định bất động sản.
2.2.1 Xác định tổng quan thông tin và lên kế hoạch khảo sát thực tế tài sản
- Nghiên cứu hồ sơ pháp lý tài sản:
+ Kiểm tra chi tiết danh mục hồ sơ tài sản theo Danh mục hồ sơ cần cung cấp phục vụ công tác định giá TSBĐ là Bất động sản
Kiểm tra và đối chiếu tài sản bảo đảm theo quy định của VCB là bước quan trọng để xác định những tài sản không đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) Cần kiểm tra giấy tờ và thông tin pháp lý, bao gồm nguồn gốc sử dụng đất để có cơ sở nhận thế chấp Việc xác định nguồn gốc dựa trên thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và mục đích sử dụng đất Nếu GCNQSDĐ chỉ ghi ký hiệu mục đích sử dụng, Bộ phận Thẩm định cần tham khảo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT để xác minh Ngoài ra, cần kiểm tra thời hạn sử dụng đất và yêu cầu khách hàng bổ sung sơ đồ thửa đất có xác nhận của cơ quan địa chính nếu không có hoặc không rõ ràng Cuối cùng, việc kiểm tra thông tin về tài sản trên đất như nhà ở và công trình cũng rất cần thiết.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ghi nhận các thông tin quan trọng như địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, cấp, số tầng, năm hoàn thành và thời hạn sử dụng Ngoài ra, phần ghi chú trên GCNQSDĐ sẽ nêu rõ các hạn chế về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Để đảm bảo tính chính xác, cần kiểm tra thông tin trên trang web về những thay đổi pháp lý sau khi cấp GCNQSDĐ, bao gồm việc cập nhật tài sản gắn liền với đất, thế chấp hoặc xóa thế chấp.
+ Kiểm tra nội dung các điều khoản trong Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng đối với BĐS có Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ
+ Kiểm tra các giấy tờ, hồ sơ pháp lý liên quan khác Kiểm tra các bất thường, thiếu, sai khác
Nếu phát hiện sai phạm trong bất động sản như không tiếp giáp với đường giao thông hoặc hồ sơ có dấu hiệu không chân thực, BPTĐ có quyền từ chối nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm.
- Tìm hiểu thông tin về quy hoạch
+ Tìm hiểu trên thông tin trên GCNQSDĐ, Giấy phép xây dựng tài sản gắn liền với đất
Thông tin về quy hoạch có thể được tra cứu trên Bản đồ quy hoạch tại UBND cấp Huyện trở lên và cần xin xác nhận thông tin quy hoạch đó Ngoài ra, người dân cũng nên tham khảo thêm từ các kênh thông tin khác như Internet và mối quan hệ cá nhân, được liệt kê chi tiết trong Phụ lục.
- Tìm hiểu thông tin thị trường trước khi xuống khảo sát thực tế hiện trạng tài sản
+ Xác định chính xác địa chỉ hành chính của tài sản
+ Tìm hiểu về môi trường kinh tế, xã hội và đặc điểm của khu vực, địa bàn + Tham khảo trên các kênh thông tin tại Phụ lục 1
- Xác định phương pháp định giá sơ bộ: Tại Phụ lục 2
- Lên kế hoạch khảo sát thực tế hiện trạng tài sản
+ Trao đổi với Cán bộ khác hàng, Khách hàng nhằm thống nhất lịch khảo sát thực tế
+ Sau khi thống nhất lịch, BPTĐ lên kế hoạch và thông báo cho Phòng Khách hàng để thông báo kế hoạch cho Khách hàng
+ Chuẩn bị các thiết bị, hồ sơ cần thiết như: Thông tin thu thập, dụng cụ (la bàn, máy ảnh, thước đo,…)
2.2.2 Khảo sát thực tế hiện trạng tài sản
Trong một số trường hợp, việc từ chối định giá tài sản có thể xảy ra khi bất động sản (BĐS) thực tế không khớp với thông tin trên giấy tờ pháp lý Ngoài ra, nếu BĐS thực tế không tiếp giáp với đường giao thông, điều này cũng có thể dẫn đến việc không chấp nhận giá trị của tài sản.
Trong quá trình thẩm định bất động sản, cần làm rõ một số trường hợp quan trọng Đầu tiên, thông tin khảo sát hiện trạng cần được xác minh bởi cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo rằng bất động sản thực tế khớp với giấy tờ pháp lý Nếu diện tích thửa đất thực tế khác với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cần tìm hiểu nguyên nhân và ghi chú trong báo cáo thẩm định tài sản bảo đảm Ngoài ra, nếu tài sản gắn liền với đất trên GCN không còn hoặc đã được thay thế, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng cung cấp Giấy phép xây dựng để kiểm tra, đánh giá tài sản đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sở hữu theo quy định tại Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, nhằm ghi nhận giá trị tài sản trên đất.
- Định vị vị trí tài sản
Sử dụng ứng dụng Google Maps hoặc các ứng dụng tương tự để xác định vị trí tài sản, lưu trữ hình ảnh và tọa độ đã xác định, sau đó sao chép dữ liệu này vào hồ sơ định giá tài sản.
+ Sử dụng bản đồ địa chính để kiểm tra tính chính xác của tọa độ
Để xác định vị trí đất theo quy định tại Bảng giá đất của Nhà nước, cần dựa vào mắt cắt của các đường, ngõ, ngách, hoặc hẻm Việc này giúp xác định vị trí đất ẵ/3/4 theo quy định của từng tỉnh hoặc thành phố.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIETCOMBANK CHI NHÁNH LẠNG SƠN
Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng
Vietcombank Lạng Sơn, với mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận và thị phần khách hàng đa dạng, luôn đặt phát triển bền vững lên hàng đầu trong chiến lược dài hạn Ngân hàng cần tập trung vào tài sản đảm bảo chắc chắn và các khoản vay an toàn để xây dựng uy tín với khách hàng Bất động sản là một yếu tố quan trọng, do đó Vietcombank Lạng Sơn phải chú trọng vào hợp đồng an toàn và lâu dài, xác định rõ trách nhiệm và cam kết thực hiện Ngân hàng cũng cần hỗ trợ và hợp tác với các chi nhánh khác, phối hợp với ngân hàng để xác định khoản vay và tài sản đảm bảo nhằm giảm thiểu rủi ro Ưu tiên khách hàng có phương án sử dụng vốn vay tốt và xếp hạng tín dụng cao, đồng thời theo dõi và áp dụng biện pháp an toàn đối với khách hàng có xếp hạng tín dụng thấp Đa dạng hóa hình thức thế chấp và mục đích cho vay, như đầu tư rủi ro thấp và phục hồi kinh tế sau đại dịch, cũng là một chiến lược quan trọng Cuối cùng, Vietcombank cần áp dụng các phương thức marketing mới để tăng cường quảng bá dịch vụ và uy tín qua các kênh truyền thông truyền thống và hiện đại như mạng xã hội và hoạt động xã hội.
Giữ tỉ trọng tài sản thế chấp là bất động sản cao là chiến lược quan trọng cho các doanh nghiệp, giúp tăng cường dòng tiền cho hoạt động sản xuất kinh doanh và phục hồi nền kinh tế sau đại dịch Covid-19 Đồng thời, việc này cũng góp phần giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá
2.1 Nâng cao năng lực trình độ đội ngũ cán bộ thẩm định
Cán bộ thẩm định tại Vietcombank hiện nay phải đảm nhiệm cả nghiệp vụ ngân hàng và thẩm định giá, trong khi phần lớn chưa được đào tạo chuyên sâu về định giá Do đó, việc bổ sung kiến thức là cần thiết Ngân hàng cần tổ chức các khóa đào tạo bắt buộc về định giá và thường xuyên kiểm tra chất lượng cán bộ Với sự phát triển của công nghệ thông tin, đào tạo có thể thực hiện trực tuyến, giúp cán bộ vừa học vừa thực hành định giá tài sản Họ cũng nên tham gia vào các cộng đồng thẩm định trên mạng xã hội để trao đổi kinh nghiệm, ưu tiên những trung tâm định giá uy tín đạt tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế Thêm vào đó, ngân hàng có thể mời chuyên gia từ các bộ phận nghiên cứu định giá để chia sẻ kiến thức và nâng cao hiệu quả hoạt động định giá.
Ngân hàng có thể triển khai các hình thức khích lệ để nâng cao chất lượng và tốc độ làm việc của cán bộ, đồng thời tổ chức thi đua nhằm khuyến khích tinh thần trách nhiệm và nhiệt tình trong công tác thẩm định Bên cạnh đó, cần thiết lập các chế tài xử phạt và khiển trách đối với những hành vi vi phạm hoặc chây ì trong hoạt động định giá của cán bộ.
2.2 Hoàn thiện quy trình định giá Bất động sản
Trong hoạt động định giá, cán bộ thẩm định và cán bộ khách hàng cần có sự liên kết chặt chẽ, với cán bộ khách hàng đóng vai trò cầu nối giữa thẩm định viên và nhu cầu của khách hàng Ngân hàng cần xác định rõ trách nhiệm của từng bên và phân chia công việc hợp lý giữa hai bộ phận Bộ phận khách hàng chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, trao đổi thỏa thuận với khách hàng và kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ trước khi chuyển những hồ sơ đạt yêu cầu lên bộ phận thẩm định Họ cần đảm bảo rằng mọi hồ sơ đều đầy đủ và phù hợp với quy định của Ngân hàng Sau khi nhận hồ sơ, bộ phận thẩm định sẽ tiến hành rà soát nhanh chóng để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin.
Trong quá trình khảo sát thực tế và thẩm định, kết quả sẽ được trả lại cho bộ phận khách hàng để thông báo về sự phù hợp với nhu cầu của họ hoặc để bổ sung những thiếu sót còn tồn tại Trách nhiệm luôn được đặt lên hàng đầu trong việc thực hiện các quy trình, nhằm đảm bảo hoạt động định giá diễn ra một cách trơn tru và hiệu quả.
2.3 Xây dựng kho giá Bất động sản trên địa bàn
Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định sẽ thu thập và xác minh thông tin về giá trị bất động sản trong khu vực, sử dụng các nguồn thông tin từ thị trường, mạng xã hội và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân Tỉnh.
Sau khi xác minh thông tin với độ tin cậy trên 90%, cán bộ thẩm định sử dụng dữ liệu này để xác định giá trị hợp lý của bất động sản đảm bảo Thông tin sẽ được đưa vào hệ thống kho giá, giúp xác định giá trị các khu vực lân cận cho các lần định giá tiếp theo Hệ thống này thu thập toàn bộ giá trị khu vực, cho phép tra cứu và bổ sung dễ dàng, đồng thời được kiểm tra và xác minh định kỳ hàng quý, nửa năm hoặc tối đa một năm.
Hệ thống kho giá giúp giảm thời gian định giá bất động sản bằng cách cho phép cán bộ thẩm định chỉ cần phân tích các yếu tố đặc thù và đưa ra điều chỉnh phù hợp, từ đó giảm thiểu rủi ro có thể gặp phải.
2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá Bất động sản
Khi định giá bất động sản có nhà ở ghi nhận trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, ngoài các phương pháp truyền thống như so sánh và thu nhập, cần áp dụng phương pháp khấu hao Phương pháp này tính giá trị nhà ở dựa trên tuổi thọ của nó, trong khi phương pháp so sánh được sử dụng để định giá đất Sự kết hợp hợp lý giữa các phương pháp này sẽ giúp nâng cao độ chính xác trong việc định giá bất động sản.
Ngân hàng cần tăng cường nguồn nhân lực cho hoạt động thẩm định nhằm giảm bớt gánh nặng cho cán bộ thẩm định Đồng thời, ngân hàng cũng nên cung cấp đầy đủ các dụng cụ cần thiết và sớm áp dụng công nghệ thông tin để nâng cao hiệu quả công việc.
Việc áp dụng công nghệ trong hoạt động định giá không chỉ tăng cường tính khách quan trong các kết luận định giá mà còn giúp cải thiện độ chính xác trong việc tính toán giá trị.