CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG
Cơ sở lý luận về Bất động sản
Từ thời kỳ nguyên thủy, con người đã biết chọn lựa vùng đất màu mỡ để sinh sống, từ đó phát triển qua các thế hệ Họ đã hái lượm và săn bắt, tích lũy thặng dư và tiến hóa thành những nền văn minh rực rỡ Sự phát triển này kéo dài hàng ngàn năm cho đến khi luật pháp nhà nước được hình thành.
La Mã cổ đại đã đưa ra khái niệm và quy định về tài sản quốc gia thành hai loại chính: bất động sản và động sản Theo đó, bất động sản bao gồm toàn bộ sản phẩm và thặng dư được tạo ra từ tự nhiên trong lòng đất, trên mặt đất và từ sức lao động của con người tạo ra trên mặt đất, như đã được nêu rõ trong tác phẩm "The law of poperty in Ancient Roman Law" của Rafael D (2017).
Bất động sản hiện đại được định nghĩa tương đồng với quan niệm của người La Mã cổ, theo các luật dân sự của Đức và Nga Theo tiêu chuẩn IVS, bất động sản bao gồm đất đai và các thành phần tự nhiên như cây cối và khoáng sản, cũng như các tài sản do con người xây dựng như tòa nhà và hạ tầng Nó còn bao gồm các hệ thống gắn liền như cấp nước, hệ thống làm nóng và lạnh, mạng lưới điện, cùng với các vật liệu xây dựng như thang máy Tại Việt Nam, Đảng và chính phủ đã định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, không thể tách rời và được xác định bởi vị trí địa lý của nó.
1.2 Đặc điểm và thuộc tính của Bất động sản
1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Trên toàn cầu, tổng diện tích đất liền đạt khoảng 150 triệu km², trong khi tổng diện tích đại dương lên tới 361 triệu km², tạo thành tổng cộng 511 triệu km² Con số này không thay đổi và được phân chia cho hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ.
5 | Page đai là có giới hạn Dân số thì ngày càng tăng dẫn đến bất động sản trở nên khan hiếm
Thị trường bất động sản luôn có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, đặc biệt tại các trung tâm thành phố và khu đô thị phát triển Xu hướng cầu vượt cung ở những khu vực có điều kiện kinh tế tốt dẫn đến tình trạng mất cân đối, tạo ra đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản Do đó, trong dài hạn, giá trị bất động sản sẽ có xu hướng tăng tại những địa điểm này.
Bất động sản là tài sản không thể di dời, phụ thuộc vào vị trí địa lý và điều kiện khu vực để thẩm định giá trị Mỗi bất động sản đều độc nhất và không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi chúng nằm cạnh nhau và có thiết kế tương tự Sự khác biệt này cũng xuất hiện trong các căn phòng của một tòa cao ốc, với hướng và cấu trúc khác nhau Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính khác biệt để thu hút khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân, tạo nên tính cá biệt cho bất động sản.
1.2.2 Tính bền lâu Đất đai là tài sản của mẹ thiên nhiên ban tặng dường như không thể bị phá hủy, trừ những trường hợp đặc biệt như thiên tai, lũ lụt, sạt lở, bất động sản trường tồn với thời gian và có tỉ lệ hao mòn gần như bằng 0 Thứ hao mòn trên đất đai chính là tài sản gắn liền với đất bao gồm kiến trúc, công trình xây dựng, có tuổi thọ hữu hạn nhưng có thể duy trì bằng việc cải tạo nâng cấp và bảo dường Như vậy tính bền lâu được hiểu là tuổi thọ của tài sản tạo ra thặng dư được gắn liền với đất
Trong lĩnh vực bất động sản, tuổi thọ của tài sản được chia thành hai loại: "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế" Khi chi phí sử dụng bất động sản bằng với lợi ích mà nó mang lại, tuổi thọ kinh tế sẽ chấm dứt do không sinh ra thặng dư Ngược lại, tuổi thọ vật lý thường kéo dài hơn tuổi thọ kinh tế, vì kết cấu hạ tầng vẫn tồn tại cho đến khi bị hư hỏng do khấu hao Việc cải tạo và nâng cấp bất động sản có thể tạo ra lợi ích lớn hơn so với việc xây mới, từ đó kéo dài tuổi thọ vật lý và tạo ra thặng dư, hình thành một vòng tuổi thọ kinh tế mới Để quyết định có nên cải tạo hay không, cần áp dụng một công thức tính toán cụ thể.
6 | Page r – lãi suất tiền vay;
C- tổng chi phí kinh tế
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 = nên cải tạo xây dựng
Tuổi thọ kinh tế của bất động sản thường dao động từ 40 đến 50 năm, tùy thuộc vào giá trị sử dụng của từng loại hình Với đặc điểm đất đai tồn tại vĩnh viễn, việc chuyển nhượng hay bán bất động sản vẫn cho phép sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Hơn nữa, nguồn cung bất động sản rất phong phú và đa dạng, gần như không có giới hạn.
1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Giá trị đất đai trong một khu vực có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một bất động sản (BĐS) có thể bị tác động bởi các BĐS khác Sự phát triển hạ tầng xung quanh BĐS sẽ làm tăng giá đất, nâng cao giá trị sử dụng và tiềm năng thặng dư sản phẩm Hiện tượng này thường xảy ra khi có quy hoạch đất đai hoặc các dự án như xây trường học, mở đường lớn, xây cầu, và phát triển khu dân cư, dẫn đến việc giá đất tăng cao hơn và tạo ra hiệu ứng Domino.
Bất động sản có mục đích sử dụng đa dạng, từ định cư đến đảm bảo cuộc sống kinh tế ổn định và tạo ra thặng dư cho các hoạt động khác, thể hiện tính thích ứng cao Để tối đa hóa tiềm năng của BĐS, cần có kế hoạch sử dụng hợp lý, bởi đây là tài sản có giá trị lớn và đầu tư vào đó tốn kém, yêu cầu thời gian dài để hoàn thiện và thu hồi vốn BĐS cũng chịu ảnh hưởng từ các yếu tố tâm linh, tín ngưỡng và thị hiếu, với người dân Việt Nam thường ưu tiên ổn định chỗ ở trước khi phát triển kinh doanh, theo quan điểm “An cư lạc nghiệp” Ngược lại, ở các nước phương Tây, xu hướng thuê nhà và sống tự do phổ biến hơn Điều này dẫn đến sự biến đổi về nhu cầu và giá trị BĐS theo từng vùng miền và văn hóa Cuối cùng, BĐS không chỉ là tài sản của từng cá nhân mà còn là một phần quan trọng của lãnh thổ quốc gia, ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế và xã hội, do đó phải tuân theo các chính sách liên quan.
Pháp luật và Chính sách của Nhà nước nhằm duy trì quản lý, điều tiết giữ sự ổn định trong giá trị của BĐS.
Khái niệm tài sản đảm bảo trong thế chấp BĐS
Trong hoạt động kinh tế, việc mở rộng sản xuất kinh doanh đòi hỏi cá nhân và tổ chức cần vốn, bao gồm vốn chủ sở hữu và vốn vay Để có được các khoản vay lớn, họ thường phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng Thế chấp bất động sản không chỉ là yếu tố quan trọng trong quản lý tài sản mà còn góp phần tăng cường tài sản ngắn và dài hạn, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, rút ngắn thời gian sản xuất sẵn sàng cho đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về bất động sản, đặc biệt là nhà đất.
Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời, do đó việc thế chấp BĐS giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng cho các tổ chức tín dụng và nâng cao hiệu quả hoạt động Thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp (theo Điều 317, Luật Dân sự 2015) Việc thế chấp BĐS để vay vốn đồng nghĩa với việc bên thế chấp sử dụng tài sản hợp pháp của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên nhận thế chấp Quy trình thế chấp cần có sự thỏa thuận và thẩm định giá tài sản kỹ lưỡng, sau đó mới tiến hành ký kết hợp đồng với sự chứng nhận của Phòng công chứng.
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý theo Điều 53 của Hiến pháp Nhà nước có trách nhiệm giao và cho thuê đất cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế để sử dụng lâu dài Chỉ những chủ thể này mới có quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng, trong khi các cơ quan Nhà nước, lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị - xã hội và cơ sở tôn giáo không được phép thế chấp đất đai theo Điều 181 của Luật Đất đai 2013.
Bất động sản trong hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng
3.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng
Tại các ngân hàng, cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, do đó, quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bị ảnh hưởng bởi nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan Khi rủi ro xảy ra, ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý phát mại tài sản để thu hồi nợ, dẫn đến nợ xấu và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động tài chính của ngân hàng.
Để giảm thiểu rủi ro trong việc xử lý nợ xấu, các ngân hàng cần rà soát và tuân thủ nghiêm ngặt quy định cho vay Khách hàng phải có tài sản thế chấp như bất động sản, động sản, tiền gửi hoặc chứng khoán, và tài sản này cần được thẩm định giá để xác định hạn mức tín dụng phù hợp Việc thẩm định giá bất động sản sẽ chuyển đổi giá trị quyền sử dụng đất thành giá trị tiền tệ, làm cơ sở cho việc cấp hạn mức vay Đồng thời, quy trình thẩm định giá này cần được thực hiện định kỳ, vì giá trị bất động sản có thể thay đổi theo thời gian.
Thẩm định giá bất động sản là một nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng, giúp xác định mức cho vay hợp lý và có lợi cho cả bên vay và bên cho vay Quy trình thẩm định giá có thể khác nhau giữa các ngân hàng và chi nhánh; ví dụ, tại Vietinbank, việc này được thực hiện bởi Trung tâm xử lý tài sản bảo đảm Vietinbank AMC, trong khi Vietcombank có Bộ phận Xử lý nợ chuyên trách Tại VIB, Trung tâm Thẩm định giá tài sản bảo đảm phụ trách việc thẩm định với sự hỗ trợ từ các bộ phận thẩm định giá tại các chi nhánh trên toàn quốc.
Khi xác định giá trị khoản vay, các ngân hàng thường áp dụng tỷ lệ cho vay từ 70-75% giá trị định giá của tài sản và khả năng thu hồi Ví dụ, nếu một bất động sản không có nhà ở được định giá là X, mức cấp cho vay sẽ là 70% * X Ngoài ra, một số yếu tố điều chỉnh như khả năng phát mại, rủi ro tranh chấp, quy hoạch đất đai, độ biến động giá trị tài sản và xếp hạng tín dụng của khách hàng có thể ảnh hưởng đến giá trị thẩm định và giá trị cho vay.
3.2 Quy trình thẩm định giá Bất động sản đảm bảo
Hiện nay, hầu hết các ngân hàng áp dụng quy trình thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá Bất động sản, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 tại Thông tư 28/2015/TT-BTC Quy trình này bao gồm các bước chính nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá tài sản.
Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
Bước này nhằm xác định các đặc điểm pháp lý, lợi thế kinh doanh và tình hình kinh tế của bất động sản cần thẩm định giá Đồng thời, nó cũng xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định, mục đích và thời điểm thẩm định giá Cuối cùng, việc xác định cơ sở giá trị và các giả thiết của thẩm định giá là rất quan trọng.
Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước này nhằm xác định rõ ràng phạm vi và nội dung công việc, cũng như tiến độ thực hiện từng nhiệm vụ và toàn bộ quá trình thẩm định giá.
Bước 3 trong quy trình thẩm định giá bất động sản là khảo sát thực tế và thu thập thông tin Mục tiêu của bước này là xác thực tình trạng pháp lý của bất động sản, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản và thu thập thông tin liên quan, bao gồm cả các rủi ro có thể xảy ra Ngoài ra, cần kiểm tra các yếu tố thị trường, khả năng thanh khoản của tài sản và các yếu tố vĩ mô như lạm phát, chỉ số giá và quan hệ cung cầu để đảm bảo tính chính xác trong phương pháp định giá.
Bước 4 Phân tích thông tin
Phân tích toàn bộ thông tin thu thập được từ các bước trước, chúng ta cần xác định các tài sản để so sánh và đánh giá các yếu tố tác động đến giá trị cuối cùng của bất động sản một cách chính xác.
Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Dựa trên các quy chuẩn và quy định của Bộ Tài chính cùng với ngân hàng nội bộ, cán bộ thẩm định xác định mức giá cuối cùng và đánh giá khả năng phát mại của bất động sản một cách đảm bảo.
Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Lập báo cáo thẩm định giá giá trị Bất động sản đảm bảo gửi cho Cán bộ đảm nhận và Khách hàng để thỏa thuận mức cho vay
3.3 Nguyên tắc và vai trò của thẩm định giá Bất động sản đảm bảo
Thẩm định giá bất động sản luôn luôn được thực hiện theo 12 nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
- Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ Bất động sản
- Nguyên tắc tăng, giảm giá trị Bất động sản do tác động bởi những Bất động sản khác
Thẩm định giá Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ cá nhân, doanh nghiệp và Nhà nước đưa ra quyết định về mua bán, đầu tư, sở hữu, phát triển và quản lý tài sản Nó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch tín dụng có tài sản đảm bảo, đặc biệt là Bất động sản Tương tự, thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng cũng nhằm bảo vệ lợi ích của ngân hàng và khách hàng, giúp ngân hàng thu lợi từ khoản vay trong khi vẫn đảm bảo an toàn cho tiền vay, đồng thời cung cấp cho khách hàng nguồn vốn hợp lý để thực hiện các mục đích cá nhân và mở rộng sản xuất kinh doanh.
3.4 Các phương pháp định giá sử dụng trong thẩm định giá Bất động sản
Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, Bộ Tài chính đã quy định 4 cách tiếp cận và 7 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
- Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
- Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí (Tái tạo và thay thế)
- Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp
Cách tiếp cận hỗn hợp trong đánh giá giá trị tài sản được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa các phương pháp từ thị trường, chi phí và thu nhập Phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ là hai phương pháp chính trong mô hình này, giúp tối ưu hóa việc xác định giá trị tài sản một cách chính xác và hiệu quả.
Mỗi phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và các đặc điểm khác nhau của bất động sản Điều này giúp đưa ra mức giá trị thẩm định hợp lý và chính xác với thực tiễn.
4 Các nhân tố ảnh hưởng
4.1 Tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi thế chấp bất động sản và hoạt động định bất động sản Đánh giá để lựa chọn ra một nơi có đầy đủ các yếu tố từ uy tín cho đến mặt bằng lãi suất hấp dẫn là một việc không hề dễ dàng, việc lựa chọn chính xác có thể giúp khách hàng có một trải nghiệm tốt khi sử dụng dịch vụ ngân hàng Để lựa chọn ra một ngân hàng cần xét trên rất nhiều yếu tố bao gồm: Lợi ích tài chính; Sự giới thiệu; Dịch vụ chăm sóc khách hàng; Uy tín; Sự tiện lợi; Cơ sở vật chất; Chất lượng cán bộ nhân viên Càng khắt khe trong việc lựa chọn, kết quả mang lại càng hài lòng, Mohamed B.B, Abid M.M, Gail Al (2021) Trong nghiên cứu về lựa chọn ngân hàng cho SMEs (Doanh nghiệp vừa và nhỏ) tại Các Tiểu vương quốc Ả rập Thống nhất cho thấy các SME nên lựa chọn những ngân hàng có chiến lược chia phân khúc khách hàng cụ thể, rõ ràng, phù hợp và các yếu tố cơ bản tốt Như vậy, dựa trên những tài liệu nghiên cứu trước đây cùng với thế chấp Bất động sản đảm bảo là một phần nằm trong hoạt động chung, tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi thực hiện dịch vụ có tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo khi yêu cầu cải thiện chiến lược cũng như dịch vụ sẽ được nâng cao
Kinh nghiệm trong nước và thế giới trong hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại
Thẩm định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng tại nhiều quốc gia phát triển như Trung Quốc, Mỹ, Singapore và Nga Nghiên cứu và cải thiện trong lĩnh vực này luôn được chú trọng, vì nó đóng vai trò lớn trong việc thúc đẩy lưu thông kinh tế và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, cũng như các hoạt động tài chính như vay mượn, thế chấp và thừa kế Tại Singapore, Hiệp hội Thẩm định được thành lập từ những năm 1960, với nguồn gốc từ một tổ chức ra đời vào năm 1937, trực thuộc Viện Thẩm định Hoàng gia Anh Thẩm định viên tại đây được cấp thẻ nghề nghiệp và chứng chỉ từ các cơ sở đào tạo, hoạt động trong nhiều hình thức khác nhau từ tư nhân đến công lập.
Để thực hiện định giá nước ngoài tại Singapore, cần tuân thủ đầy đủ các quy định và luật pháp, đặc biệt là Luật Bất động sản và Luật Định giá Singapore (1906) Các thẩm định giá viên cũng phải tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp và các quy định cụ thể của các cơ quan chính phủ Singapore liên quan đến hoạt động thẩm định giá.
Tại Thụy Điển và Hoa Kỳ, việc áp dụng các mô hình thẩm định giá bất động sản quy mô lớn đã được triển khai thông qua nhiều quy định, quy trình và thiết lập cơ sở dữ liệu quốc gia Các mô hình này được giao cho một cơ quan cụ thể, với Thụy Điển là Cơ quan thẩm định giá thuộc Tổng cục địa chính của Bộ Môi trường.
Mô hình xây dựng bảng giá đất tham chiếu tại Mỹ được quy định cụ thể theo từng bang, nhằm đưa ra mức giá chuẩn cho khu vực Việc đánh giá giá trị đất được thực hiện liên tục và định kỳ, đảm bảo mức giá hợp lý, sát thực với thị trường bất động sản địa phương Hệ thống quản lý thông tin hiện đại cùng với các luật điều chỉnh được thiết lập, trong khi các phương pháp thẩm định giá bất động sản được chuẩn hóa và lượng hóa để đảm bảo kết quả chính xác, khách quan và hợp lý.
Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá đã có những bước tiến kể từ khi áp dụng Luật Giá 2013 và các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành, nhưng vẫn còn non yếu Giai đoạn 2013-2020 chứng kiến sự cải thiện năng lực thẩm định giá, với nỗ lực học hỏi các mô hình quốc tế và thiết lập bảng giá đất cơ sở trên toàn quốc Việc cập nhật tình hình bất động sản và thực hiện định giá hàng loạt cũng được chú trọng, cùng với việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá quốc tế Tuy nhiên, do việc áp dụng còn mới, nhiều vấn đề vẫn cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB
Khái quát về ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình
Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam chi nhánh Ba Đình, được thành lập tại quận Ba Đình, đã phát triển mạnh mẽ trong 6 năm qua, trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu tại Hà Nội Với sứ mệnh cung cấp các giải pháp sáng tạo, VIB Ba Đình cam kết đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng và mang lại trải nghiệm dịch vụ tốt nhất Nhờ vào sự phát triển vượt bậc, VIB Ba Đình và các chi nhánh trong hệ thống đã lọt vào top 50 công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam, đồng thời được IFC vinh danh là ngân hàng phát hành có nghiệp vụ thương mại tốt nhất khu vực Đông Á - Thái Bình Dương, với hệ thống quản trị đạt tiêu chuẩn quốc tế.
VIB là ngân hàng có tốc độ số hóa nhanh chóng và hoạt động kinh doanh rộng khắp các tỉnh thành Hệ thống ngân hàng số VIB Digital Banking được hỗ trợ bởi đội ngũ nhân sự chất lượng cao, với 100% nhân viên được đào tạo bài bản về chuyên môn Quy trình triển khai của VIB được chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo công tác quản trị rủi ro luôn đạt mức độ an toàn cao và hiệu quả tối ưu Chi nhánh VIB Ba Đình nổi bật với sự hài lòng cao của khách hàng nhờ vào tính chuyên nghiệp, cách tiếp cận tận tình và dịch vụ ưu đãi tốt Khách hàng sẽ có trải nghiệm dịch vụ mượt mà khi sử dụng dịch vụ trong hệ thống VIB.
Ngân hàng VIB Ba Đình không chỉ hoạt động trong lĩnh vực tài chính mà còn là một ngân hàng vì cộng đồng, tích cực hỗ trợ các gia đình khó khăn tại thành phố và các tỉnh lân cận Ngân hàng thực hiện nhiều hành động thiết thực, như hỗ trợ người dân bị thiệt hại do lũ lụt ở Miền Trung và các doanh nghiệp gặp khó khăn do dịch Covid-19 thông qua các chương trình tín dụng và vay vốn Bên cạnh đó, VIB Ba Đình khuyến khích cán bộ công nhân viên ủng hộ quỹ vaccine Covid-19 của Chính phủ nhằm hỗ trợ chiến lược vaccine và phát triển kinh tế Vào các dịp Tết và lễ hội, ngân hàng cũng tham gia quyên góp quần áo và lương thực cho trẻ em khó khăn ở vùng sâu vùng xa.
1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Ba Đình giai đoạn 3 năm gần đây ( 2020 - 2022)
Bảng 2-1: Kết quả hoạt động kinh doanh cúa VIB Ba Đình giai đoạn 3 năm gần đây (2020-2022) Đơn vị tính: tỷ đồng
Nguồn: Số liệu phòng Kế toán
Hình 2-1: Biểu đồ kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Ba Đình giai đoạn 3 năm gần đây 2020- 2022
Kết quả kinh doanh phản ánh hiệu quả hoạt động của chi nhánh, trong đó lợi nhuận là thu nhập sau khi trừ chi phí Thu nhập quyết định lợi nhuận của chi nhánh; do đó, khi thu nhập tăng, lợi nhuận cũng sẽ tăng theo Hơn nữa, lợi nhuận còn phụ thuộc vào chi phí; nếu thu nhập tăng nhanh hơn chi phí, lợi nhuận sẽ gia tăng và ngược lại.
Tổng thu nhập và tổng chi phí trong 3 năm 2020, 2021, 2022 đều có dấu hiệu tăng dần các năm Cụ thể:
Tổng thu nhập năm 2021 đạt 89 tỷ đồng, tăng 90.82% so với năm 2020, và năm 2022 ghi nhận tăng thêm 95 tỷ đồng, tương đương 50.80% so với năm 2021 Đồng thời, tổng chi phí năm 2021 cũng tăng 37 tỷ đồng, tương ứng với 97.37% so với năm 2020, và năm 2022, chi phí tăng thêm 46 tỷ đồng, đạt 61.33% so với năm 2021.
Chênh lệch thu chi đã gia tăng qua các năm, cụ thể: năm 2020 là 60 tỷ đồng, năm 2021 là 112 tỷ đồng, và đến năm 2022 đạt 161 tỷ đồng.
2021 so với năm 2020 giảm 52 tỷ đồng tương ứng với 86.67 %; năm 2022 so với năm 2021 đã có dấu hiệu giảm là 49 tỷ đồng tương đương 43.75%
1.3 Thực trạng hoạt động cho vay có bảo đảm tại VIB Ba Đình
VIB Ba Đình thực hiện xử lý, thẩm định giá và cấp tín dụng cho khoảng 200-300 giao dịch cho vay mỗi năm, trong đó 65% giao dịch có tài sản thế chấp là bất động sản, trong khi phần còn lại bao gồm thiết bị cơ khí, bất động sản và tiền gửi.
Dạng đất được thế chấp tại VIB Ba Đình bao gồm: Đất rừng, đất nông nghiệp, đất ở đô thị và một phần nhỏ đất ở chung cư
Bảng 2-2: Doanh số cho vay tại VIB Chi nhánh Ba Đình 2018-2022
Tổng Doanh số cho vay (Tỷ đồng)
Doanh số cho vay có Bất động sản là tài sản đảm bảo (Tỷ đồng)
Nguồn: Số liệu phòng Kế toán
Hình 2-2: % Doanh số cho vay tại VIB Ba Đình 2018- 2022
Cho vay co tài sản đảm bảoTổng doanh số cho vay
Doanh số cho vay của chi nhánh VIB Ba Đình đã có sự tăng trưởng nhanh chóng trong những năm qua, cụ thể năm 2018 đạt 2.250 tỷ đồng Dự kiến đến năm 2022, doanh số cho vay sẽ tăng gấp đôi, đạt 4.110 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng thêm 1.860 tỷ đồng, tức tăng khoảng 83%.
Trong nhiều năm, tỷ lệ khoản vay thế chấp đối với bất động sản trung bình đạt 70% Nhờ vào tài sản thế chấp là bất động sản, DSCV đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ các chính sách cho vay thuận lợi và việc mở rộng hoạt động của ngân hàng tại Thành phố và các tỉnh lân cận Điều này giúp thu hút một nguồn khách hàng đa dạng, đồng thời vẫn đảm bảo an toàn và hiệu quả cho ngân hàng.
Bảng 2-3: Dư nợ cho vay tại VIB Ba Đình 2018-2022
Tổng dư nợ cho vay (Tỷ đồng)
Dư nợ cho vay có Bất động sản là tài sản đảm bảo (Tỷ đồng)
Tỷ lệ Bất động sản trong dư nợ cho vay
Nguồn: Số liệu phòng Kế toán
Trong 5 năm qua, tỷ trọng bất động sản trong hoạt động tín dụng của VIB đã tăng từ 63,5% lên 74%, cho thấy quy mô tín dụng tăng trưởng mạnh mẽ và chất lượng nợ được cải thiện VIB Ba Đình ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong giai đoạn 2018-2019, dẫn đầu toàn hệ thống về tốc độ tăng trưởng Mặc dù bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 trong giai đoạn 2020-2022, VIB vẫn duy trì được đà tăng trưởng, với chi nhánh tăng hơn 2,6 lần so với năm 2018 Kết quả này không chỉ phản ánh sự phục hồi kinh tế mà còn là nỗ lực của toàn thể cán bộ nhân viên và sự lãnh đạo của Chính phủ cùng Ban lãnh đạo VIB trong việc xây dựng chính sách phục vụ khách hàng chất lượng cao.
● Về chất lượng các khoản nợ, ta có tình hình nợ xấu như trong bảng:
( Bảng 2-4 : Chất lượng các khoản dư nợ tại VIB Ba Đình 2018- 2022) Đơn vị tính: tỷ đồng
Nguồn: Số liệu phòng Kế toán
Dù giá trị dư nợ xấu đã tăng qua các năm, tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ lại giảm dần, từ 2.27% vào năm 2018 xuống chỉ còn 1.7% vào năm 2022 Trong giai đoạn 2019 đến 2021, tỷ lệ nợ xấu không có dấu hiệu tăng bất thường, lần lượt giảm xuống 2.04%, 2.03% và 1.8% Điều này cho thấy sự ổn định trong quản lý nợ xấu, đồng thời ngân hàng vẫn đẩy mạnh cho vay để thu lãi suất.
2022, Chi nhánh đã chú trọng tăng trưởng đánh giá rủi ro và khắc phục nợ xấu Trong năm 2022, thực hiện nghiêm túc quan điểm chỉ đạo của giám đốc
Chi nhánh chú trọng đến hoạt động đầu tư an toàn, không chạy theo số lượng Để đạt được mục tiêu này, chi nhánh tích cực khai thác và tìm hiểu các dự án mới cũng như khách hàng mới Đồng thời, chi nhánh cũng phát triển cho vay đối với khách hàng vừa và nhỏ, cũng như khách hàng cá nhân.
Tại VIB Ba Đình, thẩm định giá và xử lý tài sản cầm cố được thực hiện bởi hai bộ phận chính: Bộ phận Dịch Vụ Khách Hàng, chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả định giá và ký kết hợp đồng vay, và Bộ phận Quản lý nợ thuộc Phòng Kế toán, được tách ra từ năm 2021 Bộ phận Quản lý nợ bao gồm Thẩm định giá và Tác nghiệp nghiệp vụ tài sản, có nhiệm vụ theo dõi, tra soát tài liệu từ Phòng Dịch Vụ Khách Hàng, điều tra thực tế tài sản, xác định giá trị và chuyển kết quả thẩm định cho cán bộ Dịch Vụ Khách Hàng để thực hiện giải ngân khoản vay.
VIB Ba Đình chú trọng vào quản trị rủi ro và nâng cao chất lượng tín dụng bằng cách sàng lọc hồ sơ cho vay và đánh giá xếp hạng tín nhiệm khách hàng một cách kỹ lưỡng Điều này giúp ngân hàng đưa ra hạn mức cho vay phù hợp với từng hạng tín dụng của khách hàng.
Thực trạng hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo tại VIB Ba Đình
Về Đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản, VIB Ba Đình áp dụng các cơ sở pháp lý sau:
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đất Đai 2013, cùng với các sửa đổi từ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đã tạo ra khung pháp lý quan trọng cho cán bộ Thẩm định và Cán bộ Khách hàng trong việc xét duyệt hồ sơ vay Những quy định này, có hiệu lực từ tháng 3/2022, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quy trình cho vay bất động sản.
Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 45/2018/TT-BTC quy định về khấu hao Nhà ở theo phương pháp số dư giảm dần, tạo cơ sở cho Ngân hàng Quốc tế VIB trong việc xây dựng công thức tính giá trị Nhà ở trên đất.
Luật Công chứng 2014 được thiết lập để xác thực tính pháp lý của bất động sản và tài sản liên quan, đồng thời xác định khả năng định giá của tài sản dựa trên tính đầy đủ pháp lý trong quy trình xét duyệt và thẩm định.
- Khoản 1 Điều 7 Luật Dân sự 2015 đưa ra Khái niệm về Bất động sản làm quy chuẩn xác định Tài sản theo quy định của VIB
VIB Ba Đình thực hiện thẩm định giá dựa trên các quy định từ Thông tư 158/2014/TT-BTC và các bổ sung từ Thông tư 28/2015/TT-BTC và Thông tư 126/2015/TT-BTC Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam từ số 01 đến số 08 được áp dụng bao gồm quy tắc, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc kinh tế, quy trình thẩm định, trả kết quả thẩm định giá, phân loại tài sản và phương pháp thẩm định.
Thẩm định giá được quy định chi tiết trong Nghị định 89/2013/NĐ-CP, ban hành năm 2013, nhằm xác định nội dung và thẩm quyền quản lý nhà nước về lĩnh vực này Nghị định cũng đề ra tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quy định về tổ chức hành nghề thẩm định giá, được áp dụng theo hướng dẫn của VIB trong Sổ tay nghiệp vụ thẩm định giá.
2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại VIB Ba Đình
VIB đã công bố quy trình thẩm định giá, trong đó đặc biệt lưu ý rằng đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng và bất động sản có giá trị dự kiến trên 4 tỷ đồng, ngân hàng sẽ hợp tác với các đơn vị thẩm định giá uy tín để thực hiện việc thẩm định bất động sản.
2.2.1 Xác định tổng quan thông tin và lên kế hoạch khảo sát thực tế tài sản
- Nghiên cứu hồ sơ pháp lý tài sản:
Kiểm tra chi tiết danh mục hồ sơ tài sản là bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản Danh mục hồ sơ cần cung cấp bao gồm các tài liệu cần thiết để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định và đáp ứng yêu cầu của các cơ quan chức năng.
Kiểm tra và đối chiếu các điều kiện quy định trong Danh mục Tài sản bảo đảm và Điều kiện về Tài sản bảo đảm của VIB Nếu tài sản không đủ điều kiện làm tài sản bảo đảm, cần thông báo cho Phòng dịch vụ khách hàng Chi nhánh để tiến hành hủy hoặc áp dụng phương pháp phù hợp khác.
Để nhận thế chấp đất, cần kiểm tra giấy tờ và thông tin pháp lý, bao gồm xác định nguồn gốc sử dụng đất từ GCNQSDĐ Mục đích sử dụng đất cũng cần được kiểm tra, đặc biệt nếu chỉ thể hiện qua ký hiệu, theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Ngoài ra, cần xác định thời hạn sử dụng đất và yêu cầu bổ sung trích lục sơ đồ mảnh đất nếu không có thông tin cụ thể Kiểm tra các thông tin về tài sản trên đất như địa chỉ, diện tích, kết cấu, và thông tin ghi chú về hạn chế quyền sử dụng đất cũng rất quan trọng Cuối cùng, cần theo dõi các thay đổi thông tin pháp lý trên website sau khi cấp GCNQSDĐ để cập nhật các nội dung liên quan đến thế chấp và tài sản gắn liền với đất.
Kiểm tra kỹ lưỡng nội dung từng điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản là rất quan trọng, đặc biệt đối với những tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
+ Kiểm tra hồ sơ pháp lý và các giấy tờ liên quan khác Kiểm tra các bất thường, thiếu, sai sót khác
Nếu phát hiện gian lận hoặc sai phạm như bất động sản không tiếp giáp với đường giao thông, hồ sơ có dấu hiệu giả mạo hoặc không hợp lệ, BPTĐ có quyền từ chối nhận tài sản bảo đảm.
- Tìm hiểu thông tin về quy hoạch
+ Tìm hiểu thông tin trên GCNQSDĐ, các Giấy phép xây dựng tài sản gắn liền với đất
+ Thông tin quy hoạch trên Bản đồ quy hoạch tại UBND thành phố và xin xác nhận thông tin quy hoạch đó
+ Tham khảo trên các kênh thông tin truyền thông khác: Internet, mối quan hệ,… Tại Phụ lục
- Tìm hiểu kỹ thông tin thị trường trước khi tiến hành xuống khảo sát tình trạng tài sản thực tế:
+ Xác định địa chỉ chính của tài sản bảo đảm
+ Tìm hiểu sơ bộ về đặc điểm khu vực, địa bàn và môi trường, kinh tế, xã hội của tài sản đó
+ Tham khảo thêm các kênh thông tin tại Phụ lục 1
- Xác định phương pháp thẩm định giá sơ bộ: Tại Phụ lục 2
- Lập kế hoạch khảo sát tình trạng thực tế của tài sản
+ Trao đổi với Cán bộ khách hàng để nhằm thống nhất lịch khảo sát thực tế
Sau khi xác nhận lịch hẹn với khách hàng, Bộ phận thẩm định sẽ lập kế hoạch và thông báo cho Phòng Dịch Vụ Khách hàng nhằm thông tin đến khách hàng về kế hoạch đã được thống nhất.
+ Chuẩn bị các giấy tờ pháp lý, hồ sơ cần thiết như: Thông tin thu thập, dụng cụ (la bàn, máy ảnh, thước đo,…)
2.2.2 Khảo sát thực tế hiện trạng tài sản
Trong trường hợp từ chối thẩm định giá, có thể chứng minh rằng bất động sản thực tế không khớp với thông tin ghi trên giấy tờ pháp lý hoặc chứng minh rằng bất động sản không giáp đường giao thông.
Để xác minh tính hợp pháp của bất động sản, cần có giấy xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền nếu dữ liệu khảo sát thực trạng chưa đủ Trong trường hợp diện tích thực tế của thửa đất không trùng khớp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cần tìm hiểu nguyên nhân sai lệch và ghi chú trong báo cáo thẩm định giá Nếu tài sản gắn liền với đất trên GCN không còn hoặc đã được thay thế, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng cung cấp giấy phép xây dựng hoặc kiểm tra điều kiện tài sản đảm bảo Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các quy định liên quan là cần thiết để xác định giá trị tài sản trên đất.
- Xác định vị trí tài sản
Sử dụng Google Maps hoặc các ứng dụng định vị khác để xác định vị trí cụ thể của bất động sản; lưu trữ hình ảnh và tọa độ, sau đó sao chép dữ liệu vào hồ sơ thẩm định giá bất động sản.
+ Sử dụng bản đồ địa chính để kiểm tra độ chính xác của tọa độ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB CHI NHÁNH BA ĐÌNH
Phương hướng phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo của VIB chi nhánh Ba Đình
Ngân hàng VIB Ba Đình đặt mục tiêu phát triển bền vững và tăng trưởng lợi nhuận thông qua việc tập trung vào tài sản đảm bảo an toàn và các khoản vay có độ an toàn cao Chi nhánh chú trọng vào hợp đồng an toàn, hiệu quả và lâu dài, đồng thời phối hợp với các chi nhánh khác trong hệ thống VIB để giảm tải và chia sẻ rủi ro Ngân hàng ưu tiên khách hàng có kế hoạch sử dụng vốn vay rõ ràng và có xếp hạng tín nhiệm cao trong hệ thống CIC, đồng thời theo dõi và áp dụng các biện pháp an toàn đối với khách hàng có xếp hạng tín dụng thấp VIB cũng đa dạng hóa loại hình tài sản thế chấp và mục đích cho vay, như cho vay xây dựng sản xuất và phát triển công nghệ, nhằm phục hồi kinh tế sau đại dịch Cuối cùng, ngân hàng áp dụng các phương pháp marketing mới, sử dụng nhiều kênh truyền thông từ truyền thống đến hiện đại như TikTok, Instagram và các hoạt động xã hội để nâng cao uy tín và chất lượng dịch vụ.
Giữ vững tỉ trọng tài sản thế chấp cao trong lĩnh vực Bất động sản là chiến lược quan trọng cho các doanh nghiệp nhằm tăng cường dòng tiền cho hoạt động sản xuất và phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19 và khủng hoảng kinh tế toàn cầu Điều này không chỉ hỗ trợ sự phát triển bền vững mà còn giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng.