Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo trong cho vay tại ngân hàng quốc tế việt nam chi nhánh ba đình

HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA TÀI CHÍNH- ĐẦU TƯ ================ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIỆT NAM CHI NHÁNH BA ĐÌNH Sinh viên thực hiện: Phan Như Quỳnh Lớp: Ngân hàng 10 Khóa học: 2019-2023 Mã sinh viên: 7103402195 Khoa: Tài chính- Đầu tư Giáo viên hướng dẫn: TS Đỗ Thanh Hương Hà Nội, ngày 27 tháng 03 năm 2023 LỜI CẢM ƠN Để khóa luận hồn thiện cách tốt tạo điều kiện tốt nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới: - Tiến sĩ Đỗ Thanh Hương, Giảng viên Hướng dẫn - Nguyễn Thành Trung – Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam, Chi nhánh Ba Đình, Cố vấn chuyên môn - Tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam, Chi nhánh Ba Đình i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng VIB Chi nhánh Ba Đình, hướng dẫn Tiến sĩ Đỗ Thanh Hương Những thông tin số liệu sử dụng khóa luận trích dẫn trung thực cho phép từ tài liệu đơn vị thực tập cấp Tất trích dẫn cung cấp đầy đủ quy định Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2023 Sinh viên thực Phan Như Quỳnh ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC BẢNG BIỂU vi LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG Cơ sở lý luận Bất động sản 1.1.Khái niệm 1.2.Đặc điểm thuộc tính Bất động sản Khái niệm tài sản đảm bảo chấp BĐS Bất động sản hoạt động thẩm định giá ngân hàng 3.1.Hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo ngân hàng 3.2.Quy trình thẩm định giá Bất động sản đảm bảo 3.3.Nguyên tắc vai trò thẩm định giá Bất động sản đảm bảo 3.4.Các phương pháp định giá sử dụng thẩm định giá Bất động sản 10 Các nhân tố ảnh hưởng 11 4.1.Tiêu chí lựa chọn ngân hàng làm nơi chấp bất động sản hoạt động định bất động sản 11 4.2.Chất lượng nhân viên phục vụ tới hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo 12 4.3.Cơ sở vật chất phục vụ tới chất lượng hoạt động thẩm định giá Bất động sản đảm bảo 12 4.4.Tốc độ định giá độ xác kết thẩm định giá 12 4.5.Quy định nhà nước, ngân hàng áp dụng cho hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo ngân hàng 13 Kinh nghiệm nước giới hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS ngân hàng thương mại 13 5.1.Kinh nghiệm nước 13 5.2.Kinh nghiệm nước 14 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB 15 Khái quát ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình 15 iii 1.1.Ngân hàng Quốc tế Chi nhánh Ba Đình 15 1.2.Kết hoạt động kinh doanh VIB Ba Đình giai đoạn năm gần ( 2020 - 2022) 16 1.3.Thực trạng hoạt động cho vay có bảo đảm VIB Ba Đình 18 Thực trạng hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo VIB Ba Đình 21 2.1.Cơ sở pháp lý 21 2.2.Quy trình thẩm định giá bất động sản đảm bảo VIB Ba Đình 22 2.3.Nguyên tắc thẩm định giá phương pháp thẩm định giá Bất động sản đảm bảo – Phương pháp so sánh 27 2.4.Nghiên cứu tình thực tế thẩm định giá Bất động sản đảm bảo VIB Ba Đình 28 2.5.Khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá BĐS đảm bảo VIB Ba Đình 30 2.6.Đánh giá chung thực trạng 37 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB CHI NHÁNH BA ĐÌNH 41 Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo VIB chi nhánh Ba Đình 41 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản 41 2.1.Nâng cao lực trình độ đội ngũ cán thẩm định 41 2.2.Hồn thiện quy trình thẩm định giá Bất động sản 42 2.3.Xây dựng kho giá Bất động sản địa bàn 43 2.4.Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá Bất động sản 43 2.5.Một số kiến nghị Chính phủ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 43 2.6.Đối với Chính phủ 43 2.7.Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 44 KẾT LUẬN 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 PHỤ LỤC 49 iv DANH MỤC VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT Ý NGHĨA BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng Hòa xã hội Chủ nghĩa GCN QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng Đất HDDG Hoạt động Định giá DSCV Doanh số cho vay TMCP Thương mại Cổ phần TĐG Thẩm định giá VIB Ba Đình Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình VIB Ngân hàng Quốc Tế VIB v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Bảng Trang Bảng 2-1: Kết hoạt động kinh doanh cúa VIB Ba Đình giai 16 đoạn năm gần 2020-2022 Bảng 2-2: Doanh số cho vay VIB Chi nhánh Ba Đình 2018- 18 2022 Bảng 2-3: Dư nợ cho vay VIB Ba Đình 2018-2022 19 Bảng 2-4: Chất lượng khoản dư nợ VIB Ba Đình 20182022 20 Bảng 2-5: Các tài sản so sánh Mảnh A 28 Bảng 2-6: Tổng hợp ý kiến khảo sát người tham gia biết đến chương trình cho vay chấp VIB 32 Bảng 2-7: Tổng hợp ý kiến khảo sát tiêu chí chọn VIB Ba Đình 33 Bảng 2-8: Tổng hợp ý kiến khảo sát Mức độ nhân viên tiếp nhận trả lời yêu cầu khách hàng 35 vi Hình Hình Trang Hình 2-1: Biểu đồ kết hoạt động kinh doanh VIB Ba Đình giai đoạn năm gần 2020- 2022 17 Hình 2-2: % Doanh số cho vay VIB Ba Đình 2018- 2022 18 Hình 2-3: Nhu cầu Tín dụng người trả lời khảo sát 34 Hình 2-4: Đánh giá lực cấp Tín dụng VIB 35 người tham gia trả lời bảng hỏi vii LỜI MỞ ĐẦU Xuất lần vào 5500 năm trước hình thức ký gửi vật phẩm cá nhân đền thờ, ngày hoạt động Ngân hàng mắt xích thiết yếu kinh tế thị trường toàn cầu nói chung định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói riêng, đóng góp lớn cho việc việc điều tiết lượng tiền kinh tế, phân phối nguồn vốn, tạo cân cung tiền, dẫn vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu Để làm điều Ngân hàng thực thông qua hoạt động đặc trưng chủ yếu nhất: Hoạt động tín dụng, hoạt động mang lại nguồn thu khủng cho ngân hàng Để đảm bảo an toàn, phát triển bền lâu, việc thực tăng cường công tác đảm bảo tiền vay đảm bảo tín dụng mục tiêu ưu tiên hàng đầu Ngân hàng, Bất động sản tài sản quan tâm hàng đầu nhà hoạch định sách đầu não lãnh đạo VIB nói chung Từ lâu, bất động sản xem tài sản mang ý nghĩa bền vững có giá trị khơng giảm theo thời gian, tài sản có tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp cho vay tín dụng ngân hàng điều Tuy nhiên, với việc số quy định chưa thực chặt chẽ, lỗ hổng tồn đọng kinh tế nay, rủi ro luôn tiềm ẩn tất hoạt động tài – ngân hàng Từ vấn đề thực tiễn trên, cộng thêm trình thực tập, thực hành nghiệp vụ Bộ phận Thẩm định giá, Phòng Quản lý nợ Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam thúc đẩy em muốn hiểu rõ thêm cách thức hoạt động, quy trình, quy định việc thẩm định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt bất động sản Từ em định lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Bất động sản tài sản đảm bảo cho vay VIB Chi nhánh Ba Đình” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Sự cần thiết đề tài: Giúp cho trình hoạt động thẩm định giá Bất động sản đảm bảo hoàn thiện hiệu hơn, giảm thiểu rủi ro cho bên liên quan, đặc biệt bên cho vay đồng thời cải thiện hạn mức cấp tín dụng cho vay cách hợp lý nhất, tạo hệ thống kho giá định hình giá trị chung thị trường Bất động sản việc cấp tín dụng Bất động sản đảm bảo VIB Ba Đình Mục tiêu khóa luận: Đánh giá thực trạng, ưu, nhược điểm, nguyên nhân nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá, đánh giá mức độ ảnh hưởng, cách khắc phục nhằm hoàn thiện vấn đề tìm | Page Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá Bất động sản đảm bảo Ngân hàng thương mại, cụ thể VIB Chi nhánh Ba Đình giai đoạn 2018 – 2022 Phương pháp nghiên cứu đề tài: Để hoàn thiện nội dung này, em sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: ⮚ Phương pháp luận chung: dựa sở chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử ⮚ Phương pháp nghiên cứu cụ thể, bao gồm: - Phương pháp thống kế, phân tích, tổng hợp tài liệu: Thu thập, thống kê thông tin, liệu để tiến hành đánh giá phân tích Tiến hành tập hợp lại thông tin để đưa thông tin đánh giá tổng quát khách quan, qua phát điểm mạnh, điểm yếu, tìm nguyên nhân đưa biện pháp khắc phục phù hợp - Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Đọc tham chiếu tài liệu thẩm định giá tài sản đảm bảo Bất động sản; Thông tư, Nghị định tiêu chuẩn ban hành Bộ Tài Chính Việt Nam; sử dụng tài liệu báo cáo tài mẫu Chi nhánh VIB để thu thập thông tin cần thiết phục vụ cho việc hoàn thành đề tài nghiên cứu - Phương pháp quan sát vấn: Việc thực tiến hành tạo bảng câu hỏi google form khảo sát trực tuyến để thu thập thông tin liệu cần thiết cho nghiên cứu Bảng hỏi thực với mục đích xác đinh đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá VIB Ba Đình Nội dung kết cấu khóa luận: Chương 1: Cơ sở lý luận hoạt động thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định Bất động sản đảm bảo VIB Chi nhánh Ba Đình Chương 3: Giải pháp hồn thiện Hoạt động thẩm định giá Bất động sản đảm bảo VIB Chi nhánh Ba Đình | Page TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguồn nước - Rafael D, (2017), The law of Property in Ancient Roman Law, Research Gate - Mohamed B,Basha, Abid M,Muhammad, Gail A,Hafidh (2021), Bank Selection for SMEs: An Emirati Student Perspective, Transnational Marketing Journal (TMJ), 63-87 - Nkolika J, Peter, Hilary I, Okagbue et al, (2020), Review on the Application of Artificial Neutral Network in Real Estate Valuation, International Journal of Advanced Trends in Computer Science and Engineering, ISSN 2278-3891, - Colin L, & Piers V,R, (1991), Valuation accuracy: A contribution to the debate, Journal of Poverty Research, Volume – Issue 2, 115-122 - Likert, R, 1932, A technique for the measurement of attitudes Nguồn nước - Nguyễn Thị Ngọc Lý & Nguyễn Thị Thúy Linh (2017), Về định lựa chọn ngân hàng thương mại khách hàng cá nhân, Tạp chí Tài Online, Xem 8/4/2022, https://tapchitaichinh,vn/kinh-te-vi-mo/ve-quyet-dinhlua-chon-ngan-hang-thuong-mai-cua-khach-hang-ca-nhan-129215,html - Trần Ngọc Dũng (2020), Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định, VOER,edu,vn, Xem 10/4/2022, https://voer,edu,vn/m/nhungnhan-to-anh-huong-den-chat-luong-cong-tac-tham-dinh/baa589cc - Phạm Thị Thanh Thúy (2009), Nâng cao hiệu huy động vốn Vietinbank Chi nhánh Hoàn Kiếm, Luận án Thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, - Đào Ngọc Thúy (2016), CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐỊNH GIÁ BÁN SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP, Viblo CTF Online, Xem 14/4/2022, https://viblo,asia/p/cac-nhan-to-anh-huong-den-quyet-dinhdinh-gia-ban-san-pham-trong-doanh-nghiep-XqakELbWeWK - VIB Chi nhánh Ba Đình (2018), Báo cáo tài hợp 2018, Ba Đình - VIB Chi nhánh Ba Đình (2019), Báo cáo tài hợp 2019, Ba Đình - VIB Chi nhánh Ba Đình (2020), Báo cáo tài hợp 2020, Ba Đình - VIB Chi nhánh Ba Đình (2021), Báo cáo tài hợp 2021, Ba Đình 47 | Page - VIB Chi nhánh Ba Đình (2022), Báo cáo tài hợp 2022, Ba Đình - Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư 158/2014/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04, - Bộ Tài Chính (2015), Thơng tư 28/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07, - Bộ Tài Chính (2015), Thông tư 126/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10, - Chính phủ (2014), Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP - Kim Thanh (2020), Lịch sử đời hệ thống ngân hàng, báo điện tử nganhtaichinh.edu.vn, Xem 6/4/2022, http://nganhtaichinh.edu.vn/nganhang/lich-su-ra-doi-cua-ngan-hang/ 48 | Page PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: BẢNG HỎI KHẢO SÁT PHIẾU KHẢO SÁT CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI VIB BA ĐÌNH Kính gửi Q Ơng bà/ Anh chị! Tơi thực nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến Thẩm định gia Bất động sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình” khn khổ Đề tài Nghiên cứu "HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY TẠI VIB CN BA ĐÌNH" Kết thu từ phiếu khảo sát liệu quan trọng để phục vụ cho việc nghiên cứu Mọi thông tin cá nhân người trả lời cam kết giữ kín kết kết khảo sát dành cho mục đích nghiên cứu Xin trân trọng cảm ơn hợp tác Q Ơng bà/ Anh chị! Nhóm nhân tố: "Tiêu chí chọn VIB Ba Đình làm nơi chấp Bất động sản thẩm định giá" Ông bà/ Anh chị biết chương trình cho vay chấp VIB đâu? 2- Nội dung – Hồn tồn khơng đồng ý Khơng đồng ý phần 3– Đồng ý 4– Đồng ý mức độ cao – Đồng ý mức độ cao Kênh truyền thông truyền thống (Báo đài, TV, ) ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 Kênh truyền thông (Mạng xã hội, Báo điện tử, chương trình quảng cáo trực tuyến, ) ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 Qua giới thiệu bạn bè, người thân ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 49 | Page Qua tư vấn từ Nhân viên VIB Khác…………………… …… ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 Ông bà/ Anh chị lựa chọn VIB Ba Đình dựa theo tiêu chí nào? – Hồn Nội dung tồn khơng đồng ý 2Khơng 3– đồng ý Đồng ý phần 4– – Đồng Đồng ý ý mức mức độ độ cao cao Lãi suất cho vay cạnh ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 Tính bảo mật thơng tin Khách hàng tốt ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 Uy tín đơn vị cho vay chấp ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 Khác…………………… …… ⬜1 ⬜2 ⬜3 ⬜4 ⬜5 tranh, điều kiện cho vay dễ dàng Dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt Ơng bà/ Anh chị có nhu cầu Tín dụng ☐ Rất có nhu cầu Tín dụng ☐ Ít có nhu cầu Tín dụng ☐ Có nhu cầu Tín dụng ☐ Có nhu cầu Tín dụng mức cao ☐ Có nhu cầu Tín dụng mức cao 50 | Page ☐ Khác……………………… Ông bà/ Anh chị đánh giá lực cấp Tín dụng VIB nào? ☐ Ngân hàng có lực ☐ Ngân hàng có lực ☐ Ngân hàng có lực ☐ Ngân hàng có lực cao ☐ Ngân hàng có lực cao ☐ Khác……………………… Nhóm nhân tố "Chất lượng nhân viên thẩm định giá VIB Ba Đình " Ơng bà/ Anh chị nhân viên tiếp nhận trả lời yêu cầu báo giá tư vấn cho Khách hàng qua điện thoại, email, công văn đầy đủ, kịp thời, dễ hiểu ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ông bà/ Anh chị thấy lực nhân viên thẩm định giá VIB: ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị thấy hiểu biết Định giá BĐS nhân viên thẩm định giá VIB: ☐ Rất tốt 51 | Page ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị thấy cung cách, thái độ làm việc nhân viên thẩm định giá VIB: ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị thấy thời gian liên lạc, tư vấn nhân viên thẩm định giá VIB: ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị hài lòng với kết thẩm định giá nhân viên thẩm định giá VIB với nhu cầu vốn đề xuất thân với VIB ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Nhóm nhân tố "Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định giá" 52 | Page Ông bà/ Anh chị thấy VIB cung cấp hồ sơ thông tin Bất động sản cần định giá cho Nhân viên thẩm định nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ông bà/ Anh chị thấy VIB cung cấp dụng cụ phục vụ thẩm định Bất động sản cần định giá cho Nhân viên thẩm định nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ông bà/ Anh chị thấy VIB cung cấp không gian làm việc cho Nhân viên thẩm định nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị thấy VIB hỗ trợ (đi lại, bảo dưỡng phương tiện lại) cho Nhân viên thẩm định nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá 53 | Page ☐ Trung bình ☐ Kém Nhóm nhân tố "Tốc độ thẩm định giá độ xác kết định giá" Ông bà/ Anh chị đánh giá tốc độ tiếp nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định giá Bất động sản VIB nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ông bà/ Anh chị đánh giá tốc độ từ tiếp nhận hồ sơ đến khảo sát thực tế tài sản VIB nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ông bà/ Anh chị đánh giá tốc độ định giá nhân viên thẩm định giá Bất động sản VIB từ tiếp nhận hồ sơ đến đưa kết luận mức nào? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị có hài lịng với kết thẩm định giá VIB khơng? 54 | Page ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Nhóm nhân tố "Quy định Nhà nước, Ngân hàng áp dụng cho công tác thẩm định giá Bất động sản" Ông bà/ Anh chị có nhận xét đáp ứng quy định, Chính sách Nhà nước liên quan đến chấp, thẩm định giá Bất động sản nay? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị có nhận xét mức độ đáp ứng thực tiễn quy định bảng giá đất Nhà nước nay? ☐ Rất tốt ☐ Tốt ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Ơng bà/ Anh chị đánh giá tính đáp ứng quy định, quy trình thầm định giá với Bất động sản VIB ban hành nay? ☐ Rất tốt ☐ Tốt 55 | Page ☐ Khá ☐ Trung bình ☐ Kém Đề xuất, giải pháp hồn thiện chất lượng Ơng bà/ Anh chị vui lịng ý kiến Nếu khơng có ý kiến vui lịng bỏ trống Ơng bà/ Anh chị có đề xuất nhằm mục đích hồn thiện chất lượng thẩm định giá nay? PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH NGUỒN THÔNG TIN THAM KHẢO Cơ sở liệu nội ngân hàng VIB… Danh sách trang web tra cứu thông tin bất động sản thông dụng STT Batdongsan.com.vn Landber.com Muaban.net Dothi.net Nhadat.Cafeland.vn Bannha.net 123nhadat.vn Datxanh.vn Chotot.com 10 Alonhadat.com.vn … Tên trang Ghi … … 56 | Page PHỤ LỤC 3: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN SỬ DỤNG CHO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Các phương pháp xây dựng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thông lệ thị trường, Việc áp dụng cụ thể Phương pháp thẩm định giá tài sản theo Chính sách bảo đảm tín dụng hành VIB mang tính chất định hướng Loại tài sản I Phương pháp thẩm định giá Bất động sản Quyền sử dụng đất a, QSDĐ thuê trả tiền lần (Bao gồm thuê trực tiếp Nhà nước thuê lại nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất) - - Trường hợp có giá thuê/ thuê lại đất Nhà nước/ nhà đầu tư thời điểm định giá Trường hợp khơng có giá th/ th lại đất Nhà nước/ nhà đầu tư thời điểm định giá - Phương pháp chi phí: Diện tích đất x Giá thuê x Thời gian thuê đất trả tiền lại - Phương pháp chiết trừ (**) - Phương pháp so sánh (**) - Phương pháp vốn hóa trực tiếp (**) - Phương pháp dòng tiền chiết khấu (**) - Phương pháp thặng dư (**) - Phương pháp chi phí: + Đối với đất thuê Nhà nước: Số tiền đền bù, giải phóng mặt + Số tiền thuê đất nộp cho Nhà nước – Tiền thuê đất trả cho thời gian sử dụng 57 | Page + Đối với đất thuê lại nhà đầu tư: Số tiền thuê đất trả cho nhà đầu tư – Tiền thuê đất trả cho thời gian sử dụng - Phương pháp chiết trừ (**) - Phương pháp so sánh (**) - Phương pháp vốn hóa trực tiếp (**) - Phương pháp dòng tiền chiết khấu (**) - Phương pháp thặng dư (**) - Định giá theo bảng giá đất: b, QSDĐ đất thuê - QSD đất nơng nghiệp Diện tích đất x Giá theo bảng giá đất (không vượt giá thị trường) - QSD đất - Định giá theo giá thị trường: Bằng giá thị trường - Định giá theo bảng giá đất: Diện tích đất x Giá theo bảng giá đất (không vượt giá thị trường) - Phương pháp so sánh: Bằng giá thị trường - QSD đất khác - Phương pháp chiết trừ (**) - Định giá theo bảng giá đất: Diện tích đất x Giá theo bảng giá đất (không vượt giá thị trường) 58 | Page - Phương pháp so sánh: Bằng giá thị trường - Phương pháp chiết trừ (**) - Phương pháp vốn hóa trực tiếp (**) - Phương pháp dịng tiền chiết khấu (**) - Phương pháp thặng dư (**) - Định giá theo Đơn giá xây dựng: Nhà a, Nhà cấp GCN sở hữu Diện tích sàn xây dựng x Giá theo đơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lượng lại - Phương pháp so sánh: Bằng giá thị trường b, Nhà hình thành tương lai - (HTTTL) Phương pháp chi phí: Chi phí thực tế hợp lý (*) x Tỷ lệ chất lượng lại - Phương pháp so sánh (**) Nhà xưởng, văn phịng, cơng trình xây dựng khác, tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở) - - - Tài sản cấp GCN sở hữu Tài sản HTTTL đáp ứng điều kiện nhận làm TSBĐ thức theo Điều 16 Chính sách BĐTD Tài sản không thuộc đối tượng chứng nhận quyền sở - Phương pháp chi phí: + Trường hợp có hồ sơ, chứng từ đầu tư, mua sắm tài sản: Chi phí thực tế hợp lý (*) x Tỷ lệ chất lượng cịn lại + Trường hợp khơng có hồ sợ, chứng từ đầu tư, mua sắm tài sản: Diện tích sàn xây dựng x Giá theo 59 | Page - hữu theo quy định pháp Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ chất lượng luật đủ điều kiện để cịn lại (Nhưng khơng vượt giao dịch, chấp đáp ứng điều kiện điểm VIB giá thị trường - Phương pháp so sánh (**) Trường hợp khác Ghi chú: (*) Được xác định hồ sơ, chứng từ đầu tư, mua sắm (nhưng không vượt giá thị trường (**) Phương pháp định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng để định giá tài sản, Việc áp dụng Phương pháp định giá cụ thể phải vào tính chất, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hồ sơ pháp lý thông tin, liệu thị trường có khả thu thập được, (***) Nguyên tắc điều chỉnh phương pháp so sánh: Mức điều chỉnh không 15% - Căn cứ: Chênh lệch yếu tố (Khả sinh lợi, pháp lý, sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên, thiết kế, tỷ lệ sử dụng, quy định sử dụng, khấu hao, hệ số tiêu hao… - Khi lấy TSBĐ làm chuẩn: + Cố định yếu tố khác (coi giống nhau) so sánh điều chỉnh theo khác biệt yếu tố cụ thể + TSSS có yếu tố TSBĐ -> Điều chỉnh tăng mức giá (+), có yếu tố vượt trội -> Điều chỉnh giảm (-), Nếu điều chỉnh theo tỷ suất yếu tố so sánh tốt -> (-), -> (+) + Yếu tố có kết tương đồng -> Giữ nguyên + Từng điều chỉnh phải có chứng minh từ chứng thu thập điều tra thực tế - Khi lấy TSSS làm chuẩn: + Tốt -> Điều chỉnh giảm + Tương đương -> Không điều chỉnh + Kém -> Điều chỉnh tăng, 60 | Page NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Giảng viên hướng dẫn (Ký & ghi rõ họ tên)