Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng tmcp sài gòn – hà nội, chi nhánh tây hà nội

Trờng Đại học KINH Tế QuốC DÂN đỗ thành n Lu n v Quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng thơng mại cổ phần sài gòn - hà nội, chi nhánh tây hà nội c th s nh Ki Chuyên ngành: QUảN TRị KINH DOANH thơng mại t Ngời hớng dẫn khoa học: gs.ts hoàng đức thân Hà nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tơi Tồn số liệu, kết báo cáo kinh doanh đề cập luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin hồn tồn chịu trách nghiệm nghiên cứu Tác giả ận Lu n vă Đỗ Thế Thành ạc th sĩ nh Ki tế LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa sau Đại học tạo điều kiện cho việc thực đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS Hoàng Đức Thân tận tình hướng dẫn, bảo suốt thời gian thực luận văn Trong trình triển khai, học tập, nghiên cứu đề tài đạt hơm nhờ thầy trường Đại học Kinh tế Quốc dân giảng dạy, hướng dẫn tận tình cho tơi ận Lu Qua đây, mong muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo, nhân viên phòng ban Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội nói chung chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng tạo điều kiện giúp đỡ, vă cung cấp số liệu tài liệu cần thiết để tơi hồn thiện đề tài cách đầy n th đủ xác Đồng thời với gợi ý nhiều ý tưởng liên quan đến thực ạc tế làm việc nhân viên giúp cho đề tài trở nên thiết thực Mặc dù cố gắng hoàn thành luận văn phạm vi khả cho phép sĩ chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận cảm Ki đề tài nh thông đóng góp ý kiến thầy cơ, chuyên gia quan tâm đến tế Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Đỗ Thế Thành năm 2015 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ận Lu 1.1 Vai trò định giá BĐS rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng Thương mại 1.1.1 Bất động sản yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản n vă 1.1.2.Sự cần thiết vai trò định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân th hàng Thương mại ạc 1.1.3 Những rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng Thương mại sĩ 1.2 Nội dung quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo BĐS Ngân Ki nh hàng Thương mại 1.2.1 Xác định phương pháp quy trình định giá tài sản đảm bảo bất động sản tế Ngân hàng Thương mại .9 1.2.2 Tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro định giá tài sản đảm bảo BĐS Ngân hàng Thương mại 15 1.2.3 Quản trị thông tin giám sát TSĐB bất động sản 17 1.2.4 Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo bất động sản NHTM .19 1.2.5 Xử lý TSĐB phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo BĐS NHTM 19 1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến quản trị TSĐB BĐS Ngân hàng thương mại 20 1.3.1.Các nhân tố chủ quan 20 1.3.2.Các nhân tố khách quan .22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI 24 2.1 Thực trạng rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội 24 2.1.1 Đặc điểm hoạt động Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội 24 2.1.2 Phân tích kết hoạt động tín dụng ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2009-2014 27 Lu 2.1.3 Thực trạng cho vay có TSĐB BĐS ngân hàng SHB Tây Hà Nội 33 ận 2.1.4 Thực trạng nợ xấu có tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng SHB Tây Hà Nội 35 vă 2.2 Thực trạng quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động n sản ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014 .37 th Thực trạng phương pháp quy trình định giá TSĐB BĐS ngân ạc 2.2.1 hàng SHB Tây Hà Nội 37 sĩ 2.2.2 Thực trạng tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro định giá TSĐB BĐS Ki 2.2.3 nh ngân hàng SHB Tây Hà Nội .39 Thực trạng quản trị thông tin giám sát TSĐB BĐS ngân hàng tế SHB Tây Hà Nội 44 2.2.4 Thực trạng kiểm soát định giá TSĐB BĐS ngân hàng SHB Tây Hà Nội 46 2.3 Đánh giá thực trạng quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010-2014 48 2.3.1 Những kết đạt quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động ngân hàng SHB Tây Hà Nội 48 2.3.2 Những hạn chế quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng SHB Tây Hà Nội 51 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 52 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI .55 3.1 Phương hướng phát triển kinh doanh Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội tới năm 2020 55 3.1.1 Mục tiêu phướng hướng phát triển kinh doanh Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội 55 3.1 Dự báo xu hướng thị trường Bất động sản 2015 – 2020 56 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro định giá tài sản đảm ận Lu bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội 61 3.2.1 Các giải pháp người 61 n vă 3.2.2 Nâng cao lực quản trị theo hướng ngân hàng đại 63 3.2.3 Giải pháp thông tin 64 th ạc 3.2.4 Giải pháp quản lý hoạt động đảm bảo cho vay .65 3.2.5 Xây dựng đồng có hệ thống nghiệp vụ quản trị rủi ro định giá sĩ TSBĐ BĐS 65 Ki nh 3.2.6 Trong công tác thẩm định TSBĐ bất động sản 66 3.2.7 Trong công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản 67 tế 3.3 Kiến nghị .68 3.3.1 Kiến nghị NHNN 68 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, CN Tây Hà Nội 69 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CV Chuyên viên BĐS Bất động sản HTTD Hỗ trợ tín dụng NHNN Ngân hàng nhà nước QHKH Quan hệ khách hàng TMCP Thương mại cổ phần TSĐB Tài sản đảm bảo ận Lu n vă ạc th sĩ nh Ki tế DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ BẢNG: Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 27 Bảng 2.2: Tình hình phát triển số dư nợ SHB Tây Hà Nội 29 Bảng 2.3: Kết hoạt động kinh doanh chi nhánh SHB Tây Hà Nội 31 Bảng 2.4: Tỉ trọng LNTT chi nhánh so với toàn ngân hàng SHB giai đoạn 2010 -2014 32 ận Lu Tình hình tài sản chấp SHB Tây Hà Nội 33 Bảng 2.6 Tỷ lệ nợ xấu có TSĐB BĐS tổng số nợ xấu chi nhánh 35 Bảng 2.7 Quy định định giá với đất đô thị ngân hàng 40 n vă Bảng 2.5: th BIỂU: ạc Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ tài sản đảm bảo BĐS tổng giá trị TSĐB 34 sĩ Ki HÌNH: Mơ hình tổ chức quản trị rủi ro NHTM .15 Hình 2.1 Sơ đồ nhận TSBĐ BĐS SHB – Chi nhánh Tây Hà Nội .45 nh Hình 1.1 tế SƠ ĐỒ: Sơ đồ 2.1: Mơ hình tổ chức máy chi nhánh SHB Tây Hà Nội 25 Sơ đồ 2.2: Tổ chức phận định giá ngân hàng .39 Sơ đồ 2.3: Quy trình xử lý rủi ro TSBĐ BĐS ngân hàng SHB Tây HN .47 ận Lu n vă ạc th sĩ nh Ki tế MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kể từ khủng hoảng kinh tế giới năm 2008 đến nay, quốc gia chưa khỏi tình trạng trì trệ Ở Việt Nam, suy thoái kinh tế khiến cho yếu hệ thống Ngân hàng thương mại thêm trầm trọng Nhiều sách hỗ trợ cho hoạt động ngân hàng thương mại đưa như: tái cấu lại hệ thống ngân hàng thương mai, cho phép cấu nợ số khách hàng đủ điều kiện, thành lập công ty mua bán nợ (VAMC),… Tuy nhiên, tình hình hoạt động ngân hàng thương mại chưa cải thiện phải đối mặt ận Lu với nhiều khó khăn Khó khăn lớn vào thời điểm mà ngân hàng thương mại phải đối mặt xử lý khoản nợ xấu Nợ xấu tăng cao nhiều nguyên nhân nguyên nhân lớn bắt vă nguồn từ định giá tài sản đảm bảo cao giá trị thực Tài sản đảm bảo bất n động sản, máy móc thiết bị, phương tiện giao thơng vận tải,…Trong bất động th sản ln chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản ngân hàng nhận chấp Giá ạc trị định giá tài sản đảm bảo quan trọng để ngân hàng định sĩ việc cung cấp sản phẩm dịch vụ cho khách hàng Thực tế cho thấy, công tác nh Ki định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại bất cập Điều dẫn đến rủi ro gây thiệt hại lớn cho Ngân hàng tế Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội trước Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, Chi nhánh Cầu Giấy có tỷ lệ nợ xấu cao Công tác xử lý nợ xấu gặp phải nhiều khó khăn giá trị tài sản đảm bảo giảm xuống nhiều so với thời điểm định giá ban đầu Chính thực tế này, rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đặc biệt quan tâm Quy trình định giá tài sản đảm bảo bất động sản hoàn thiện nhằm giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng, nhiên nhiều vấn đề chưa hợp lý Xuất phát từ nhận thức trên, định chọn đề tài : “Quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ 61  Bộ Xây dựng phấn đấu đến năm 2015 tỷ lệ nhà kiên cố đạt khoảng 62%, thị đạt 65%, nơng thơn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà đơn xơ xuống 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có cơng trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, thị đạt 95% nông thôn đạt 50%  Mục tiêu Bộ Xây dựng đến năm 2015 đưa tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội TP Hồ Chí Minh) đạt 80%, thị từ loại I đến loại II đạt 50%, đô thị loại III đạt 30% tổng só đơn vị nhà xây dựng mới; tỷ lệ nhà cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà đô thị loại III trở lên ận Lu  Phấn đấu hồn thành việc hỗ trợ người có cơng với cách mạng cải thiện nhà sở chế, sách ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung triển khai thực quy định hỗ trợ người có cơng với cách mạng vă cải thiện nhà n 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro định giá tài sản th ạc đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội sĩ Ki 3.2.1 Các giải pháp người nh Con người nhân tố định đến thành bại hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Chất lượng cán tế ngày địi hỏi cao để đáp ứng kịp thời với thay đổi nhanh chóng mơi trường kinh doanh yêu cầu công tác nghiệp vụ quản trị Một là, SHB Tây Hà Nội cần phải có sách tuyển dụng đúng, thu hút người có đủ lực trình độ đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ngân hàng Bộ phận nhân ngân hàng phải lựa chọn kỹ lưỡng từ đầu Khi tuyển dụng, phải tìm người có đủ điều kiện thích hợp với vị trí cần tuyển, phải đặt tiêu cụ thể cho vị trí Hai là, nhân viên tuyển dụng nhân viên làm việc ngân hàng, SHB Tây Hà Nội cần phải đào tạo lại thường xun nâng cao trình độ cho họ Ngồi việc cho nhân viên học tập Trung tâm 62 đào tạo ngân hàng, SHB Tây Hà Nội nên tạo điều kiện để họ tham gia khóa học bộ, ngành, trung tâm chức đào tạo ngân hàng lớn tổ chức, tham gia khố huấn luyện nước ngồi để tăng thêm kinh nghiệm cho họ Bên cạnh đó, cơng tác bố trí, xếp lại nhân thải loại nhân viên trình độ cần phải ý Những nhân viên đào tạo tốt giúp cho SHB Tây Hà Nội ngăn ngừa sai phạm xảy cơng tác tín dụng nói chung cơng tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản nói riêng Ba là, SHB Tây Hà Nội cần cải thiện môi trường làm việc khiến cho nhân ận Lu viên thực động sáng tạo làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trơng chờ ỷ lại vào cấp trên, tạo môi trường cạnh tranh nhân viên, tạo động lực lao động tránh tình trạng ngại học hỏi từ nâng cao kinh nghiệm vă nhân viên Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân n viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng tạo tính an tồn, th ạc chắn công việc Cải tạo môi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn tiết kiệm sĩ nhiều chi phí cho ngân hàng Ki nh Bốn là, để nâng cao chất lượng nhân viên ngân hàng thân ngân hàng phải tạo điều kiện vật chất tinh thần để khuyến khích, tế động viên cố gắng sáng tạo công tác họ Cần xây dựng chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc SHB Tây Hà Nội Mặt khác, sách khen thưởng, kỷ luật phải rõ ràng, minh bạch Năm là, SHB Tây Hà Nội nên tổ chức buổi phổ biến quy định pháp luật cho nhân viên tín dụng Đội ngũ nhân viên am hiểu pháp luật giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý tài sản bảo đảm dễ dàng Những TSBĐ bất động sản lại địi hỏi cơng tác quản trị không am hiểu quy định pháp luật ngành ngân hàng mà quy định khác luật đất đai, luật dân sự… 63 3.2.2 Nâng cao lực quản trị theo hướng ngân hàng đại Mơ hình tổ chức áp dụng SHB Tây Hà Nội mơ hình truyền thống với việc tổ chức phòng, ban dựa sở nghiệp vụ Trong điều kiện hoạt động với quy mơ nhỏ, tính chất đơn giản mơ hình tỏ phù hợp với mức độ tập trung quản lý cao Song, tương lai, ngân hàng phát triển với quy mơ ngày lớn, với tính chất khối lượng công việc ngày phức tạp mơ hình bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý chồng chéo chức năng, nhiệm vụ phòng ban; nữa, thiếu liên kết phịng ban xử lý, giải cơng việc Chính vậy, việc tái cấu trúc tổ chức SHB Tây Hà ận Lu Nội cần thiết để có mơ hình tổ chức khoa học, hoạt động hiệu hướng tới chiến lược phát triển thành Ngân hàng bán lẻ hàng đầu Mục tiêu tăng khả tiếp cận cung cấp sản phẩm chuyên biệt cho loại khách hàng xây vă dựng sách phù hợp cho loại khách hàng Từ đó, mơ hình tổ chức cần n th cấu lại theo hướng sau: ạc Một là, hướng hoạt động ngân hàng tới khách hàng cách chuyển từ việc phân định phịng ban theo loại hình nghiệp vụ tuý sang sử dụng tiêu sĩ thức đối tượng khách hàng kết hợp với sản phẩm bốn khối : Khối ngân Ki nh hàng bán lẻ, Khối ngân hàng phục vụ doanh nghiệp, Khối định chế tài khối quản lý vốn Trong đó, SHB Tây Hà Nội tập trung phát triển khối ngân hàng tế bán lẻ theo chiến lược kinh doanh Cụ thể khách hàng cung cấp dịch vụ ngân hàng đặc thù phù hợp với họ thông qua đầu mối Hỗ trợ cho hoạt động phận khối hỗ trợ bao gồm phòng, phận hành chính, tham mưu với nhiệm vụ bảo đảm cho khối kinh doanh vận hành thông suốt Hai là, cấu lại mơ hình tổ chức theo hướng nâng cao kỹ quản lý rủi ro nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội + Trước hết, để nâng cao kỹ quản lý rủi ro (đặc biệt rủi ro tín dụng), SHB Tây Hà Nội nên ý tới việc thực đầy đủ nguyên tắc rủi ro tín dụng như: 64 - Tạo mơi trường có mức độ rủi ro tín dụng phù hợp - Xây dựng quy trình cấp tín dụng hợp lý - Duy trì q trình đo lường quản lý tín dụng - Bảo đảm kiểm sốt rủi ro tín dụng đầy đủ - Nâng cao vai trò quan giám sát + Bên cạnh đó, SHB Tây Hà Nội nên tổ chức hệ thống kiểm toán, kiểm soát nội chặt chẽ hiệu hoạt động liên quan đến lĩnh vực tín dụng, có ngăn ngừa phát sai sót 3.2.3 Giải pháp thơng tin ận Lu Giải pháp thông tin công tác quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động Thơng tin ln đóng vai trị quan trọng hoạt động diễn vă kinh tế Đối với hoat động cho vay ngân hàng, tình từ khâu tìm n kiếm khách hàng, phân tích đánh giá khách hàng đến vay để định cho vay đến th khâu giám sát kiểm tra khoản cho vay tới khoản vay hoàn trả xử ạc lý với khoản vay hạn, khoản vay khơng hồn trả cần đến sĩ thơng tin nh Ki Thơng tin tín dụng thu từ quan chuyên cung cấp thông tin trung tâm thơng tin tín dụng CIC, từ tổ chức tín dụng khác, từ nguồn tế thông tin phương tiện thông tin đại chúng Trên sở quan hệ ngân hàng với tổ chức khác Để tăng cường thông tin cho công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản, SHB Tây Hà Nội cần: Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin kịp thời, đầy đủ, xác cập nhật cho phận tín dụng đặc biệt thông tin pháp luật liên quan đến đất đai, thị trường bất động sản ln biến động hàng ngày Nâng cấp mạng máy tính nội theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin khách hàng thông tin liên quan đến công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ BĐS 65 Tổng hợp xây dựng danh mục TSBĐ rõ ràng, danh mục bất động sản cần tiết hóa để dễ dàng quản lý Một danh mục TSBĐ xây dựng đa dạng thiết TSBĐ phải đáp ứng yêu cầu cụ thể 3.2.4 Giải pháp quản lý hoạt động đảm bảo cho vay Hiện NHTM Việt Nam chưa hoạch định rõ ràng chiến lược phát triển mình, chưa tạo ổn định truyền thống hoạt động đảm bảo cho vay Hoạt động đảm bảo cho vay có cơng tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản biện pháp quan trọng chiến lược phát triển Ngân hàng, gắn liền với chất lượng hoạt động biểu nghệ ận Lu thuật marketing, trình độ kinh doanh Ngân hàng Trước hết kinh doanh ngân hàng đòi hỏi phải quán triệt phương châm : an tồn hiệu Điều thực Ngân hàng có phương pháp vă luận tiến hành hoạt động đảm bảo cho vay Xu cạnh tranh buộc ngân hàng n th phải có chiến lược riêng mình, thể việc áp dụng quan điểm, chủ ạc trương hoạt động lĩnh vực Trên sở ngân hàng giải vấn đề sách khách hàng với chất lượng dịch vụ cao có phân biệt đối xử sĩ theo đối tượng, địa bàn, loại nghiệp vụ, mức độ phép khả mạo Ki nh hiểm ngân hàng để giành ưu cạnh tranh Hầu hết ngân hàng thương mại Việt Nam chưa thấy rõ bảo đảm tế cho vay nguồn thu nợ thứ hai dù ràng buộc khách hàng, giải pháp phòng ngừa rủi ro Xu phát triển quan điểm đảm bảo cho vay hệ thống ngân hàng chưa quan độ nhạy cảm thị trường NH cịn khác có giới hạn Chính chưa quán quan điểm vị trí đảm bảo cho vay hoạt động ngân hàng gây ổn định kinh doanh 3.2.5 Xây dựng đồng có hệ thống nghiệp vụ quản trị rủi ro định giá TSBĐ BĐS Trước hết, ngân hàng phải lập phận nghiệp vụ chấp, cầm cố, bảo lãnh để tăng cường quản lý hoạt động đảm bảo cho vay chặt chẽ dự án từ trung ương đến địa phương Đã đến lúc phải chun mơn hóa tương đối hoạt 66 động bảo đảm, bởỉ phải giải hàng loạt vấn đề phức tạp, liên quan đến điều luật Bộ phận nghiệp vụ đảm bảo cho vay có nhiệm vụ theo dõi, nghiên cứu thẩm định phương diện đảm bảo khoản vay khách hàng, sở định chủ trương tác nghiệp, điều phối thực giải pháp hợp tác cầm cố, chấp, bảo lãnh quan hệ tín dụng Bộ phận phối hợp với phận kinh doanh quản lý khoản vay quản lý đảm bảo, áp dụng cách chủ động riết biện pháp để xử lý tình phát sinh, xử lý vấn đề thông tin cách có tổ chức đồng Bộ phận đặc biệt quan trọng ngân hàng mở rộng ận Lu quan hệ phối hợp với ngân hàng khác hoạt động đồng tài trợ quan hệ đại lý với ngân hàng nước đặc biệt với ngân hàng nước Trong phận có phối hợp ba loại chun mơn kinh doanh, vă pháp lý thông tin suốt trình nghiệp vụ đảm bảo cho vay, đặc biệt n giai đoạn nợ vay có vấn đề giải toán nợ th ạc 3.2.6 Trong công tác thẩm định TSBĐ bất động sản a Củng cố hồ sơ pháp lý khoản vay sĩ - Hoàn thiện hồ sơ pháp lý (Chứng thư sở hữu tài sản, đăng ký giao dịch Ki nh bảo đảm, công chứng chứng thực, thỏa thuận hợp đồng ) TSBĐ bất động sản khoản vay vấn đề định đến quyền tài sản quyền tế truy đòi nợ NHTM Bất kỳ khoản vay có vấn đề việc làm trước tiên cán lãnh đạo NHTM củng cố hồ sơ pháp lý khoản vay, củng cố quyền NHTM TSBĐ b Phải đánh giá, sàng lọc, phân loại khách hàng vay Ngân hàng phải đưa điều khoản hợp đồng vay tiền, quy định nhằm hạn chế người vay tiền không thực hoạt động rủi ro Ngân hàng giám sát hoạt động người vay để xem liệu họ có tn theo quy định hạn chế hay khơng, cưỡng chế thi hành quy định hạn chế người vay không tuân theo Do TSBĐ bảo vệ có ý nghĩa quan trọng người cho vay, quy định hạn chế khuyến khích người vay giữ cho 67 TSBĐ điều kiện tốt chắn thuộc sở hữu người vay Như vậy, ngân hàng chắn người vay không làm việc rủi ro tiền ngân hàng cho vay Sự cần thiết thực việc sàng lọc, giám sát ngân hàng giải thích ngân hàng chi nhiều tiền đến cho hoạt động thông tin.NHTM cần thiết phải đưa phân loại yêu cầu đảm bảo theo nhóm khách hàng Phân loại doanh nghiệp theo mức độ rủi ro phụ thuộc vào trạng thái tài chất lượng đảm bảo tín dụng Trên sở kết hợp hai yếu tố mà chia doanh nghiệp theo mức độ rủi ro c Chun mơn hóa nghiệp vụ định giá TSBĐ ận Lu Để định giá TSBĐ xác đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng khách hàng, SHB phải tổ chức theo hướng chun mơn hóa nghiệp vụ định giá tài sản Tổ định giá hình thành người có đủ lực để đảm nhiệm cơng vă việc với mức độ chun mơn hố cao, am hiểu biến động thị trường n bất động sản Đồng thời đảm bảo mối quan hệ đơn vị với toàn hệ th ạc thống nhằm trì tính liên tục thống hệ thống quản lý chất lượng Đối với tài sản có giá trị lớn, phức tạp, cần thiết phải thuê tổ chức tư vấn để sĩ thực việc định giá tài sản Ki nh 3.2.7 Trong công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản - Theo dõi biến động quy chế sách để có biện pháp ứng xử tế kịp thời Khi nhận TSBĐ bất động sản , việc phải tuân thủ quy định phủ Ngân hàng Nhà nước việc liên đới đến sách đất đai, thực tế cơng tác quy hoạch địa phương lợi TSBĐ nhận quan trọng Mỗi biến động chế, quy hoạch hay sách Nhà nước liên quan đến đất đai, xử lý TSBĐ bất động sản cần có định hướng đạo đắn - Thường xuyên theo dõi, kiểm tra tình trạng TSBĐ Quản lý tình trạng TSBĐ, kiểm tra đánh giá lại giá trị bất động sản tình xảy phải có xử lý kịp thời công việc thiếu với cán tín dụng Ví dụ khách hàng có ý định làm giảm giá trị tài sản, 68 phải lập biên có văn thơng báo từ phía NHTM yêu cầu khách hàng phải bảo quản tài sản theo cam kết Tuy nhiên công việc thường hay bị nhãng, cán tín dụng lãnh đạo chi nhánh NHTM chưa lường hết hậu pháp lý xảy tranh chấp nhà đất 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị NHNN Cho đến nay, đặc trưng hệ thống giám sát hoạt động tín dụng NHNN chủ yếu dựa tuân thủ luật lệ đặt ra, tức việc xem xét tổ chức tín dụng chấp hành pháp luật, quy định chế độ báo ận Lu báo có hay khơng Trong thực tiễn, giải pháp chưa đáp ứng yêu cầu kiểm sốt gia tăng tín dụng cách thiếu an tồn nhiều tổ chức tín dụng Ngồi ngun nhân thân yếu khả kinh doanh tín dụng vă số tổ chức tín dụng, ngun nhân quan trọng hệ thống n th giám sát quy định an tồn (bao gồm cơng tác quản lý kiểm tra, kiểm soát ạc chuẩn mực an tồn) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cịn hạn chế, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế Để hoạt động ngân hàng nói chung sĩ hoạt động tín dụng ngày an tồn, hiệu có đủ lực cạnh tranh Ki nh để bước vào hội nhập kinh tế quốc tế NHNN ln đóng vai trị quản lý Nhà nước hoạt động ngân hàng NHNN cần phải thực tốt giải pháp sau: tế Một là, xây dựng sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, đảm bảo minh bạch đáng tin cậy kết hợp với việc thực thi sách tài khố thận trọng sách lãi suất, tỷ giá, tín dụng cần xây dựng theo hướng linh hoạt để sử dụng cơng cụ thị trường can thiệp dễ dàng có biến động nước quốc tế Chú trọng việc áp dụng hệ thống chuẩn mực quốc tế hoạt động ngân hàng Hai là, phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, đồng thời phối hợp với tổ chức quốc tế khác nhằm dự báo, phát hiện, chia sẻ thơng tin, đồng thời hồn thiện hệ thống thơng tin cảnh báo sớm, đồng thời chủ động việc đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo an toàn cho vay NHTM Cùng với 69 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam thúc đẩy hợp tác lành mạnh ngân hàng để chia sẻ thông tin phối hợp hành động, học tập kinh nghiệm để cạnh tranh lành mạnh hoàn thiện bước cơng tác quản trị Nâng cao trình độ khả tra đội ngũ cán tra với việc thiết lập hệ thống thơng tin tín dụng việc áp dụng cơng nghệ tin học có hiệu Ba là, Giải pháp nâng cao lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định sức mua đối nội đối ngoại đồng tiền Việt Nam, giữ số giá tiêu dùng mức thấp Bốn là, Hệ thống hóa văn có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể công tác quản trị TSBĐ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sớm trình lên Lu Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 178/199/NĐ-CP ngày ận 29/12/1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng theo hướng cập nhật quy vă định Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 n Chính phủ thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với Bộ ngành th liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp với quy ạc định luật sửa đổi ban hành để thay cho thông tư liên tịch số 03 sĩ 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, CN Tây Hà Nội Ki Trong thời gian tới, nhiệm vụ toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Sài Gịn nh – Hà Nội khơng đứng vững khối ngân hàng nước mà phải tế tham gia vào hội nhập lĩnh vực tài ngân hàng với hội thách thức khó nhiều Khi đó, vấn đề đảm bảo an toàn cho vay lại trở thành vấn đề quan trọng hết Vì thế, để thực tốt giải pháp đề xuất trên, nhà lãnh đạo Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội cần phải nhận thức hành động theo hướng sau: Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội phải hình thành đầu mối quản lý hoạt động đảm bảo tiền bay để hoạch định chiến lược khách hàng đưa chủ trương giải pháp lĩnh vực cho toàn hệ thống Thứ nhất, tăng cường sức mạnh nội lực khả tự bảo vệ hệ thống Ngân hàng TMCP Sài Gịn – Hà Nội, trọng nâng cao quy mô dựa sở tăng vốn chủ động áp dụng thông lệ chuẩn mực quốc tế 70 Thứ hai, nâng cao chất lượng tài sản Nợ Có khả sinh lời toàn hệ thống, xử lý nhanh gọn số nợ tồn đọng, sử dụng công cụ thị trường để điều chỉnh cấu tài sản nguồn vốn phù hợp với biến động thị trường Thứ ba, hồn thiện hệ thống thơng tin rủi ro, sửa đổi quy chế lập dự phòng rủi ro để thực xác hiệu khuyến khích mở rộng nghiệp vụ ngân hàng, đa dạng hóa nghiệp vụ cho vay loại hình cho vay có bảo đảm Thứ tư, cấu, xếp lại máy, nâng cao trình độ, đào tạo bồi dưỡng lực đội ngũ quản lý trình độ chuyên môn cán ngân hàng; tăng cường khả hoạch định chiến lược khả định hướng hoạt động, hiệu lực quản lý lực điều hành ban lãnh đạo sở phân định rõ chức Lu năng, nhiệm vụ, quyền lợi gắn liền vói trách nhiệm cá nhân nhằm nâng cao hiệu ận máy tổ chức vă Thứ năm, cần thuê chuyên gia pháp luật làm tư vấn hoạt động cho vay n hoạt động xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ: Các cán tín dụng Ngân th hàng trang bị chưa nhiều kiến thức pháp luật có liên quan đến lĩnh vực ạc kinh tế mà có khơng thể hiểu biết sâu sắc Chính cần có chuyên sĩ gia tư vấn pháp luật cấu tổ chức hoạt động Ngân hàng Các chuyên Ki gia xác định hợp pháp tài liệu hồ sơ vay vốn, ngăn chặn tình nh trạng sử dụng giấy tờ giả để vay vốn Ngân hàng Trong trình đàm phán, thương lượng hợp đồng vay vốn, chấp, cầm cố, Ngân hàng cần có chuyên gia tế hiểu biết pháp luật tham gia góp ý kiến điều khoản cụ thể hợp đồng để nội dung phù hợp với quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng Khi tiến hành biện pháp xử lý nợ khó địi có liên quan đến quan pháp luật chuyên gia người trực tiếp stham gia làm việc với quan bảo vệ lợi ích hợp pháp cho Ngân hàng Thứ sáu, thành lập tổ có nhiệm vụ nghiên cứu thị trường bất động sản: Tổ có nhiệm vụ phân tích, đánh giá “cầu” thị trường bất động; thực thống kê thành lập bảng biểu giá loại tài sản Từ tạo sở cho việc phát tài sản đảm bảo diễn nhanh chóng vừa đảm bảo lợi ích cho Ngân hàng vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng 71 Thứ bảy, thực quy trình phát tài sản chấp, cầm cố để thu hồi nợ - Trước hết, khách hàng khơng có khả trả hết nợ cho Ngân hàng dẫn đến phải phát tài sản chấp, cầm cố Ngân hàng nên tạo điều kiện cho họ tự bán tài sản nhằm thu giá trị sát thực, tăng khả trả nợ cho Khách hàng Biện pháp phát huy lực giải người vay - Ngân hàng nên kết hợp với doanh nghiệp mua bán tài sản chấp, cầm cố Ngân hàn thơng qua doanh nghiệp hồn thiện tính pháp lý tài sản chấp, cầm cố để chuyển nhượng cho người mua ận Lu - Đối với tài sản cần phát bất động sản nhà cửa trụ sở làm việc mà chưa bán thị trường chưa có nhu cầu giá bán thấp vă Ngân hàng nên đẩy mạnh phát triển dịch vụ cho thuê tài sản nhằm có n doanh thu hỗ trợ cho chi phí bảo quản đợi thị trường thuận lợi tiến th hành lý ạc Thứ tám, Thực tốt việc phân loại tài sản có trích lập dự phịng rủi ro sĩ 3.3.3 Đối với quan có thẩm quyền nh Ki 3.3.3.1 Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đảm bảo cho vay ngân hàng tế Sớm hoàn thiện việc sửa đổi Luật tổ chức tài để tạo sở pháp lý cho việc chỉnh sửa chế thể lệ nghiệp vụ tổ chức hoạt động tổ chức tài quan hệ tín dụng kinh tế Sửa đổi Luật: Luật Phá sản doanh nghiệp có bất cập việc khơng thừa nhận tư cách có bảo đảm ngân hàng bảo lãnh, Luật Đất đai quy định quyền hạn Tồ án quan có thẩm quyền phán giá trị giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất, gây rủi ro cho tổ chức tài cho vay nhận chấp giá trị quyền sử dụng đất giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất đó, hạn chế quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất ngân hàng; Luật Doanh nghiệp nhà nước việc quy định xác 72 định tài sản dây truyền cơng nghệ làm chấp vay vốn, bất cập có liên quan đến vốn điều lệ doanh nghiệp nước Từng bước phát triển hoàn thiện thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện vay vốn tín dụng khu vực kinh tế ngoại quốc doanh, hạn chế bớt việc đầu tư mức vào thị trường bất động sản tạo sốt giá giả tạo, bất ổn định cho thị trường tiền tệ thị trường tín dụng Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng ưu đãi hạn chế tác động tiêu cực hoạt động đến tính bình đẳng khả điều tiết thị trưởng tín dụng quan hệ tín dụng Năng cao lực Ngân hàng sách xã hội Quỹ hỗ trợ phát triển, thực minh ận Lu bạch thông tin tín dụng ưu đãi, tăng cường cơng tác giám sát hoạt động tín đụng ưu đãi để hạn chế ảnh hưởng đến khả quản lý điều tiết vĩ mô kinh tế thông qua thị trường tiền tệ thị trường tín dụng NHNN Nghiên cứu vă xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới tổ chức tín dụng, định chế tài chính, kể n th tổ chức đồn thể trị xã hội có hoạt động tín dụng Đảm bảo có quản lý ạc điều hành NHNN việc xếp, phân bố hệ thống màng lưới tổ chức tín dụng cách hợp lý, tạo bình đẳng lành mạnh kinh doanh Cũng sĩ xem xét mức độ thật cần thiết cho phép thành lập thêm chi nhánh Ki nh (kể cấp cấp 2) địa bàn, khu vực kinh tế dân cư nước 3.3.3.2 Hoàn thiện luật đất đai văn hướng dẫn thi hành tế Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.3.3 Hoàn thiện quy chế thủ tục thực giao dịch bảo đảm Về vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền phổ biến rộng rãi Thông tư 05 tới quan thực đăng ký giao dịch bảo đảm địa phương để thực thống với quy định pháp luật 73 Về nguyên tắc, chấp tài sản gắn liền với đất cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền đăng ký chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp Nên để xử lý vướng mắc vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên môi trường nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể hồ sơ đăng ký chấp bảo lãnh tài sản gắn liền với đất (không chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất) để tránh nhầm lẫn, vướng mắc 3.3.3.4 Giao quyền tự chủ cho ngân hàng việc xử lý TSBĐ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ ngân hàng vấp phải ận Lu nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng Đa số ngân hàng cần đòi nợ, xử lý tài sản phải lựa chọn giải pháp khởi kiện toà, thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài nợ không chịu chấp hành án, vă gây tổn thất lớn cho ngân hàng Vì vậy, khoản vay có tài sản bảo đảm, đến n th hạn trả nợ mà khách hàng khơng có khả trả nợ ngân khoản nên cho ạc phép ngân hàng quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc bán TSBĐ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên cho sĩ phép Tổ chức tín dụng bán trực tiếp TSBĐ hướng dẫn điểm 2, Ki nh phần II Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 5/2/2002 xử lý TSBĐ khoản nợ nằm Đề án xử lý nợ tồn đọng tế 74 KẾT LUẬN Cùng với lớn mạnh Ngân hàng TMCP Sài Gịn Hà Nội nói chung Chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng phát triển tự khẳng định kinh tế nước Thủ Là ngân hàng thương mại, mục đích kinh doanh khơng lợi nhuận mà SHB Chi nhánh Tây Hà Nội trọng quan tâm đến mục tiêu an tồn hoạt động bám sát đường lối, chủ trương Nhà nước Qua phân tích đánh giá công tác quản trị TSBĐ SHB Chi nhánh Tây ận Lu Hà Nội cho thấy dư nợ bảo đảm bất động sản chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ ngân hàng Trong điều kiện môi trường kinh tế (hội nhập, cạnh vă tranh, thua lỗ, phá sản tất yếu) môi trường pháp lý kinh tế Việt nam n chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ th Luật dân ) tác động làm gia tăng rủi ro cho khoản vay ạc quản lý tốt danh mục TSBĐ đặc biệt với TSBĐ BĐS sĩ yếu tố góp phần nâng cao chất lượng khoản cho vay, hạn chế tổn thất SHB Ki Chi nhánh Tây Hà Nội trường hợp khoản cho vay hạn khách hàng nh không trả nợ, buộc phải xử lý để thu hồi nợ Trong phạm vi kiến thức học qua tìm hiểu thực tế nay, em tế thực đề tài với hy vọng đóng góp phần nhỏ vào việc tháo gỡ khó khăn hồn thiện bước cơng tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản Trong q trình thực hiện, kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy để đề tài hoàn thiện 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, “Về giao dịch bảo đảm” Bộ Tài Chính (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, “Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam” Bộ Tư Pháp (2007), Công văn số 2057/BTP-HCTP, “Công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai” Nguyễn Tuấn Duy Nguyễn Thế Phán (2014), “Rủi ro quản lý tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng TMCP Techcombank”, Tạp chí Kinh tế ận Lu Phát triển, 119(II), pp 115-120 Cao Thanh Hà (2012), Quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – vă Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Học Viện Ngân Hàng n Vũ Thị Hiền (2012), Giải pháp nâng cao hiệu cơng tác quản trị rủi ro tín th dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội, Luận văn ạc thạc sỹ, Học Viện Tài Chính sĩ Nguyễn Minh Hồng Phạm Văn Bình (2011), Định giá tài sản đảm bảo, Nxb Ki Học viện Tài nh Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội (2010-2014), Báo cáo kết kinh doanh, Báo cáo tài sản đảm bảo tế Nguyễn Văn Tiến (2010), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, Nxb Học viện Ngân hàng 10 Trung tâm thẩm định tài sản SHB (2013), Tổng quan thẩm định giá