CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
3.1. Phương hướng phát triển kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội tới năm 2020
3.1.1. Mục tiêu và phướng hướng phát triển kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội
Kết quả hoạt động kinh doanh đã ghi nhận sự phát triển vượt bậc về năng lực hoạt động của SHB nói chung và SHB Tây Hà Nội nói riêng. Theo kế hoạch, trong tương lai, SHB Tây Hà Nội vẫn tiếp tục hướng tới khách hàng cá nhân, các doanh nghiệp SMES. Để tiếp tục phát triển theo hướng này, SHB Tây Hà Nội sẽ đầu tư một cách đồng bộ cả về mặt sản phẩm nhân sự, mạng lưới, công nghệ và quản trị doanh nghiệp. Cụ thể, về mặt sản phẩm dịch vụ, SHB Tây Hà Nội sẽ tập trung vào các sản phẩm huy động và tiết kiệm, cho vay, tiêu dùng, sản phẩm thẻ và tài khoản.
Đối với các doanh nghiệp, SHB Tây Hà Nội sẽ đặc biệt chú trọng vào các sản phẩm mang tính trọn gói, cung cấp dịch vụ “một cửa” cho khách hàng.
Chú trọng cải tiến lĩnh vực quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản. Trong lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo là bất động sản nói chung SHB Tây Hà Nội hướng đến:
- Ngày càng hoàn thiện, nâng cao chất lượng quy trình định giá bất động sản.
Định giá viên phải là người có chuyên môn vững vàng nên được đào tạo một cách chính quy. Bởi vậy trong thời gian tới Ngân hàng đã sẽ cử các chuyên viên tham gia khóa đào tạo về định giá để có chứng chỉ hành nghề và tuyển dụng thêm các chuyên viên định giá có chuyên môn, đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng cho các chuyên viên định giá của Ngân hàng.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Đa dạng hóa các loại hình cho vay thế chấp như: cho vay để xây, mua, sửa nhà, chuyển quyền thuê lại của Nhà nước, chuyển quyền sử dụng đất; cho vay du học tại chỗ, du học nước ngoài; cho vay mua ôtô…
- Xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá tài sản đảm bảo là BĐS trong Ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin của các cán bộ nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản thuận tiện hơn. Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu...
Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà Ngân hàng đang làm.
- Xây dựng hệ thống cho vay có tài sản đảm bảo nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; hệ thống hóa hoạt động thế chấp bất động sản trong hệ thống các tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp bất động sản;
- Xây dựng mô hình định giá chuẩn phục vụ cho công tác định giá 3.1. 2. Dự báo xu hướng thị trường Bất động sản 2015 – 2020
Bước sang một giai đoạn chuyển đổi mới, bức tranh kinh tế thế giới năm 2014 trở nên sáng sủa hơn khi những nỗ lực trong việc điều hành chính sách kinh tế của các quốc gia phần nào đạt được kết quả mong muốn; kinh tế thế giới từ nay đến năm 2015 có triển vọng phục hồi khá, với sự phục hồi của phần lớn các nền kinh tế dẫn dắt đà tăng trưởng của kinh tế thế giới như Mỹ, Nhật Bản và phần lớn các nền kinh tế đang nổi và sự phục hồi của các lĩnh vực chủ yếu của kinh tế thế giới như thương mại, đầu tư. Đây là bước tạo đà cho nền kinh tế thế giới lấy lại đà tăng trưởng cho giai đoạn 2015-2020 với sự phục hồi tăng trưởng của hầu hết các nền kinh tế dẫn dắt đà tăng trưởng của kinh tế thế giới (bao gồm Mỹ, EU, Nhật Bản,…) và của các lĩnh vực chủ yếu kinh tế thế giới như thương mại, đầu tư. IMF (1/2014) dự báo kinh tế thế giới sẽ tăng trưởng ở mức 3,7% vào năm 2014, 3,9% vào năm
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
2015. Sang giai đoạn 2016-2018 nền kinh tế thế giới đều có mức tăng trưởng trên 4%. Trên xu hướng đó, bài viết đưa ra một số dự báo về thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2015-2020
3.1.2.1. Thị trường BĐS sẽ biến động nhanh
Theo một nghiên cứu từ Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở của người dân đô thị đòi hỏi ngày càng cao hơn về số lượng và chất lượng.Diện tích nhà ở đô thị năm 2008 là 309 triệu m2 với bình quân 12,8 m2/người. Dự báo đến năm 2015, diện tích nhà ở đô thị sẽ tăng lên 525 triệu m2 với bình quân 15 m2/người. Năm 2020 và 2025 diện tích bình quân đầu người lần lượt tăng là 20 m2/người và 25 m2/người.
Nhìn vào con số trên, có thể thấy bình quân mỗi năm cần 37,5 triệu m2 nhà ở đô thị.
Nếu tính bình quân 15 triệu m2 nhà ở thì lượng vốn đầu tư cho riêng nhà ở đô thị là 562 nghìn tỉ đồng mỗi năm, chưa kể đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Ở một phân khúc thị trường khác, nhu cầu vốn phát triển các khu công nghiệp và cụm công nghiệp cũng thay đổi rất nhanh.
Nếu năm 2007, cả nước có 71.326 ha đất xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp, thì đến năm 2020 sẽ cần 161.600 ha đất để xây dựng khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp, tăng hai lần so với năm 2007. Riêng 49.000 doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh cần 15 triệu m2 nhà xưởng, nhưng thực tế mới chỉ được đáp ứng 30% nhu cầu. Nhu cầu và số vốn phát triển bất động sản khách sạn cũng không nhỏ. Dự báo đến năm 2015 để đáp ứng lượng khách du lịch, tổng số phòng khách sạn cần 342.152 phòng, tăng 135.138 phòng so với năm 2008.
Bình quân mỗi năm trong giai đoạn 2009-2015 cần đầu tư 22.500 phòng. Nếu tính bình quân 24 m2/phòng thì mỗi năm cần xây dựng 540.000 m2/phòng khách sạn, tương ứng với số vốn đầu tư khoảng 3.000 tỉ đồng.
Hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hầu hết tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp như chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn với giá trị trung bình từ 1,5-5 tỉ đồng. Nhu cầu có khả năng thanh toán đối với những loại bất động sản có quy mô nhỏ và giá trị thấp dưới 1 tỉ đồng cũng như các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thiết yếu cho các doanh nghiệp nhỏ
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
và vừa vẫn chưa được đáp ứng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các dự án chậm triển khai do nhiều khách hàng không phải là đối tượng có nhu cầu sử dụng mà chủ yếu là giới đầu cơ, dẫn tới một lượng vốn lớn đổ vào các dự án nhà đất không trở thành hàng hóa.
Nhiều nghiên cứu trước đó của các công ty thẩm định giá cho thấy, giá bất động sản trong nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đang giữ mức cao trên thế giới (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17), trong khi thu nhập bình quân đầu người thấp hơn rất nhiều nước trong khu vực.
Theo Bộ Xây dựng, giá cao cùng với những biến động liên tục trên thị trường khiến khả năng tạo lập nhà ở của người dân trong nước giảm 4 lần so với các nước trong khu vực. Thông thường, tỷ số giá nhà ở trên thu nhập hàng năm của người dân ở khu vực châu Á từ 4,15-6,25. Tỷ số giá ở nước ta cao gấp 4 lần so với các nước trong khu vực, vào khoảng 16,6.
3.1.2.2. Thị trường BĐS sẽ phục hồi và phát triển ổn định
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng rất rõ từ kinh tế vĩ mô. Việc lạm phát duy trì ở mức thấp và lãi suất không tăng là cơ hội cho bất động sản nếu tổng tài sản của người dân tăng lên. Một số chuyên gia bất động sản khẳng định, thị trường sẽ phục hồi từ quý III-2014, thời điểm mà nền kinh tế phục hồi, kèm theo đó là sự gia tăng của đầu tư trực tiếp cũng như gián tiếp từ nước ngoài.
Khi thị trường bất động sản phục hồi, bên cạnh nhu cầu mua để ở sẽ lại xuất hiện nhu cầu mua đầu tư và các nhà đầu tư có thể quan tâm đến phân khúc đất nền và biệt thự liền kề. Theo đà dự báo lạc quan này thì cho đến thời điểm phục hồi ấy, mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu, dù từng phân khúc có thể khác nhau.
Từ nay cho đến khi thị trường hồi phục, nhà đầu tư vẫn có thể ra quyết định đầu tư nếu bị hấp dẫn bởi một sản phẩm bất động sản cụ thể có cơ sở hạ tầng tốt, chứ không phải nhắm vào một phân khúc nào đó. Sự phục hồi thị trường bất động sản nếu có phải nhờ cậy vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, mà sự tăng trưởng này phụ thuộc nhiều vào kết quả của quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng. Vậy nhưng, đến nay tiến trình này diễn ra khá chậm và chưa chắc chắn, nên lĩnh vực bất động sản cũng bị ảnh hưởng, đặc biệt là ở phía Nam.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Khác với các chủ đầu tư bất động sản miền Bắc thường sử dụng vốn huy động từ người mua, các doanh nghiệp địa ốc ở phía Nam thường sử dụng nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại và điều này khiến cho khi doanh nghiệp lao đao vì tồn kho sản phẩm địa ốc thì ngân hàng đối diện với nợ xấu. Đó là lý do vì sao các chuyên gia nhận định, việc Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) mua và xử lý nợ xấu ra sao sẽ có tác động quan trọng vào thị trường bất động sản.
Lượng giao dịch căn hộ trung cấp sẽ tăng lên đáng kể, trong năm 2014, có thể ngang bằng lượng giao dịch đạt được trong năm 2013. Trong năm 2013 lượng tồn kho giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tỷ lệ giao dịch phân khúc căn hộ bình dân chiếm chủ yếu khoảng 49%. Đặc biệt, gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng cho người có thu nhập thấp vay mua nhà được các cơ quan chức năng hứa hẹn sẽ giải ngân mạnh trong năm 2014.
Trong thời gian tớ sẽ tăng nguồn cung và giao dịch bán lẻ bất động sản:
Năm 2014 nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, con số tăng lên gần 500.000m2 sàn nâng tổng số mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cao gấp đôi Tp.HCM. Trong đó, sàn bán lẻ tại Tp.HCM hiện có chỉ hơn 400.000m2 và con số dự báo tăng mới vào năm 2015 khoảng gần 200.000m2.
Thị trường văn phòng cho thuê giữa hai thành phố Hà Nội và Tp.HCM chung một con đường nhưng lại có hai hướng đi. Giá thuê văn phòng hạng A và B tại Tp. HCM đang có xu hướng tăng nhẹ, còn tại Hà Nội thì đều giảm. Thị trường khách sạn ngày càng hoạt động ổn định hơn, cùng với nguồn dự án sẵn có trên thị trường, dự đoán giao dịch mua bán khách sạn sẵn có sẽ hấp dẫn hơn so với các loại tài sản khác trong những năm tới
Thị trường bất động sản là nhà ở sẽ phát triển mạnh: Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vừa ký quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Căn cứ theo chiến lược này, đến năm 2020 cơ bản sẽ giải quyết được về nhu cầu chỗ ở cho người dân…
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Quyết định này chú trọng đến tăng tỷ trọng nhà ở chung cư, đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ cho Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại cho các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của nhà nước; phấn đâu thực hiện đầu tư xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn, trong đố tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực đô thị dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp.
Theo quyết định 2127/QĐ-TTg, phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và người dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.
Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế- xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh hiện đại.
Quyết định chỉ rõ mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người; trong đó tại đô thị đạt 26m2 sàn/người và tại nông thôn đạt 19m2 sàn/người; phần đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người.
Trong giai đoạn 2015-2020 tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển nhà ở tại các khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn;
phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo tiêu chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bộ Xây dựng cũng phấn đấu đến năm 2015 tỷ lệ nhà ở kiên cố đạt khoảng 62%, trong đó đô thị đạt 65%, tại nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà đơn xơ xuống 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt 50%.
Mục tiêu của Bộ Xây dựng đến năm 2015 sẽ đưa tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng só đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.
Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở trên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và triển khai thực hiện các quy định về hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở