Cơ hội kinh doanh bất động của sàn giao dịch bất động sản an cư tại hà nội

ĐÊ TÀI: CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TẠI HÀ NỘI MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .2 CHƯƠNG 1: VÀI NÉT VỀ SÀN BĐS AN CƯ 2.1- Giới thiệu chung sàn giao dịch Bất động sản An cư 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển .5 2.1.2 Cơ cấu tổ chức, máy quản lý công ty: a Sơ đồ cấu tổ chức: b Chức hoạt động phòng ban, phận: .6 2.1.3 Đánh giá lợi bất lợi công ty BĐS An Cư: .7 2.2- Thực trạng thị trường chung cư Hà Nội năm gần (2010-2012) 2.2.1- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2010 2.2.2- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2011 12 2.2.3- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2012 18 CHƯƠNG 3: KHẢ NĂNG TẬN DỤNG ĐỊA BÀN ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ 26 3.1- Chiến lược phát triển hoạt động môi giới chung cư sàn BĐS An Cư 26 3.1.1 Phân khúc thị trường theo nhóm khách hàng 26 3.1.2 Định vị sản phẩm .26 3.1.3.Mục tiêu thương hiệu .26 3.1.4 Chiến lược xúc tiến 26 3.2 Phân tích ma trận SWOT 27 3.3 Đánh giá mức độ phù hợp chiến lược phát triển hoạt động môi giới chung cư sàn giao dịch BĐS An Cư .28 KẾT LUẬN: 31 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài:  Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ năm 1993, sau Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chỉ vòng 20 năm trở lại thị trường nhà đất Việt Nam trải qua lần sốt giá suy giảm Tác giả xin kể sơ lược để độc giả rõ  Thứ sốt 1993-1994 đóng băng 1995-1999 Cơn sốt diễn hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng Trước đó, quyền sử dụng đất người dân tổ chức chưa pháp luật quy định việc mua bán chuyển nhượng đất bị cấm Do vậy, hoạt động mua bán thường diễn ngấm ngầm hoàn toàn tự phát Một nguyên nhân khác lý giải cho việc bùng nổ giá nhà đất năm 1993 1994 kinh tế bắt đầu có chuyển biến khác tích cực Đây xem thời hồng kim tăng trưởng kinh tế GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5% Tăng trưởng mạnh GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn kinh tế thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh Sau sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài năm Ngun nhân sách vĩ mơ biến động kinh tế GDP năm 1995 tiếp tục trì mức tăng trưởng cao (9,5%) nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại tăng tới 16,9% Lúc dấu hiệu bất ổn kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất Tăng trưởng xuất nhập có dấu hiệu suy giảm Trước tình hình lạm phát sách tiền tệ bị thắt chặt khiến lãi suất tăng mạnh Đây giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh khủng hoảng tài Đông Á 1997  Lần sốt giá suy giảm thứ hai giai đoạn bùng nổ 2001-2002 nguội lạnh cuối 2002 đến 2006 Nguyên nhân sốt lần xuất phát từ kỳ vọng vào phục hồi kinh tế dòng vốn nước đổ vào cải thiện Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng dịng vốn lớn bên ngồi đổ nước để đầu tư bất động sản Trong giai đoạn năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án sở hạ tầng.  Tăng trưởng tín dụng mở rộng sau xuống mức thấp 10% vào năm 1999 Lạm phát năm 2001 2002 xuống mức thấp Điều khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi kinh tế Tuy nhiên, sóng tăng bất động sản 2001-2002 dường đà Giá nhà đất thổi lên cao đến mức nhiều người đánh bất động sản Việt Nam đánh giá “đắt giới” Vì vậy, thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng từ 2002 đến 2006  Lần thứ ba đợt sốt nhà đất 2007 - 2008 suy giảm từ 2008 đến Sau năm trầm lắng thị trường bất động sản Việt Nam lại xuất sốt mạnh sau Việt Nam thức gia nhập WTO Cơn sốt diễn kinh tế đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước đổ vào lớn tăng trưởng tín dụng cao Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai số tương ứng 25 tỷ USD, chiếm 40% tổng số vốn đăng ký Điều cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam quan tâm đặc biệt nhà đầu tư quốc tế Cũng khoảng thời gian thị trường chứng khốn bùng nổ mạnh mẽ; dịng kiều hối, dịng vốn đầu tư nước trực tiếp (FDI) gián tiếp (FII) chảy vào Việt Nam lớn. Cơn sốt 2007 đến 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu sách tín dụng dễ dãi cuối kinh tế phải trả giá Bóng ma lạm phát xuất từ cuối năm 2007 dấu chấm hết cho sốt nhà đất. Lạm phát thực bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại sách tiền tệ Lãi suất tăng vọt, ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dịng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngồi ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản Sự thăng trầm thị trường bất động sản 20 năm qua gắn liền với biến động kinh tế sách nhà nước Dù đơi có sóng giới đầu tạo nên khơng đủ mạnh khơng thể khỏi quy luật chung Trong giai đoạn khó khăn thị trường nay, để tiếp tục tồn trì phát triển, công ty bất động sản Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng, phải tự tìm cho hướng mới, chiến lược dài hạn phù hợp Là công ty hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản, sàn giao dịch BĐS An Cư chịu ảnh hưởng chung từ thị trường Tuy nhiên với chiến lược dài hạn phù hợp, ban lãnh đạo An Cư lạc quan tin vượt qua giai đoạn khó khăn để tiếp tục phát triển Vì vậy, định lựa chọn đề tài “CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TẠI HÀ NỘI ” để nghiên cứu CHƯƠNG 1: VÀI NÉT VỀ SÀN BĐS AN CƯ 2.1- Giới thiệu chung sàn giao dịch Bất động sản An cư 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển VNBland thành lập tháng 8/2009 với mục đích đón đầu trào lưu nhu cầu người dùng internet lĩnh vực BĐS, sử dụng công cụ truyền thông tiếp thị mới, thông qua kênh online hướng dự án BĐS tiếp cận đến đối tượng khách hàng tiềm năng, đồng thời kênh phân phối sản phẩm tin cậy Chủ đầu tư dự án VNBland phát triển dựa nguồn lực cổng thông tin điện tử online Sàn giao dịch BĐS An Cư Với triệu lượt truy cập hàng tháng, 40.000 thành viên nhà môi giưới BĐS nước, thơng tin tồn cảnh thị trường BĐS cập nhật liên tục đa dạng, hệ thống website không công cụ quảng bá dự án mà cịn nguồn cung cấp thơng tin tổng quan thị trường BĐS tới đối tượng khách hàng Các website cty quản lý gồm: www.bantinnhadat.vn- Chun thơng tin BĐS www.olO.vn- Kênh tìm kiếm sản phẩm BĐS www.ancu.com- Sàn giao dịch BĐS online www.khudothimoi.vn- Thông tin dự án quy hoạch www.thuevanphong.com.vn - Chuyên cho thuê văn phòng www.stay.com.vn - Chuyên cho người nước thuê nhà Tháng 10/2010 Sàn BĐS An Cư đời hoàn thiện kênh giao tiếp khách hàng offline VNBland với đội ngũ nhà môi giới tâm huyết, yêu nghề am hiểu sâu sắc thị trường BĐS Việt Nam 2.1.2 Cơ cấu tổ chức, máy quản lý công ty: a Sơ đồ cấu tổ chức: Ban Giám Đốc An Cư Phòng KD Th văn phịng Mua bán Hành nhân Kế toán Nhân R&D Kỹ thuật Phát triển nội dung* b Chức hoạt động phòng ban, phận: Số lượng nhân viên: 50 người  Phòng kinh doanh gồm hai phịng nhỏ: phịng chun phụ trách tìm nguồn cung cầu mảng cho thuê văn phòng Một phòng phụ trách tìm nguồn cung – cầu cho thị trường nhà lẻ Hai phòng làm việc song song, độc lập  Phịng hành nhân gồm:  Kế toán: phụ trách kiểm kê vấn đề liên quan đến thu chi tồn cơng ty  Nhân sự: chuyên quản lý nguồn nhân cho phòng ban, từ việc tuyển dụng, báo cơm trưa  Phòng R&D gồm:  Phòng kỹ thuật: chuyên quản lý trang web nêu công ty, đồng thời sửa chữa vấn đề máy tính, điện thoại cho nội cơng ty  Phịng phát triển nội dung: phận chuyên phụ trách nội dung cho website BĐS sàn, PR marketing cho dự án mà sàn phân phối, tổ chức chương trình, kiện cho sàn An Cư 2.1.3 Đánh giá lợi bất lợi công ty BĐS An Cư: a Điểm mạnh:  Internet Marketing lợi cho biết nắm lấy hội Sản phẩm, dịch vụ bạn nhiều người biết đến với click chuột Bạn tự tạo cho cửa hàng Online mà khơng tốn khoản chi phí nào, bạn đưa sản phẩm, dịch vụ đến với hàng triệu người tiêu dùng với mức chi phí Internet Marketing nhỏ nhiều lần so với kênh truyền thơng truyền thống Với An Cư, họ có lợi hẳn đối thủ khác thị trường, kể công ty lớn Đất Xanh Miền Bắc, Cen Group… An Cư có hệ thống website mạnh, phải kể đến olo.vn – trang web có lượt người truy cập lớn, mà cơng ty tìm kiếm lượng database khách hàng dồi từ  Công ty trọng đến thủ tục giao dịch Công ty cố gắng rút gọn thủ tục rườm rà để tránh nhiều thời gian tiết kiệm chi phí cho bên Điều khách hàng đánh giá cao  Với việc thu thập thông tin từ nhiều kênh, nhiều nguồn cộng với nhiệt tình trách nhiệm nhân viên mà thơng tin BĐS cập nhật liên tục, đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng Đây điểm mấu chốt để người có nhu cầu người mơi giới gặp Ngồi công ty trọng việc thực tế kiểm tra BĐS gửi bán, để quay video, lấy hình ảnh hộ, điều giúp tiết kiệm thời gian người mua người bán  Một điểm mạnh Cty BĐS An Cư suốt q trình diễn giao dịch, nhân viên cơng ty ln theo sát tiến trình thực hiện, điều giúp cho bên hiểu hơn, đồng thời giải nhanh chóng phát sinh, hướng dẫn bên thực quy trình mơi giới mà đưa Chính mà thời gian diễn giao dịch nhanh chóng, thuận tiện cho bên b Điểm yếu:  Do thành lập vào hoạt động mảng mua bán Bất Động Sản từ đầu năm 2013, chưa có thương hiệu thị trường nên gặp phải nhiều khó khăn, việc thu hút nhân giàu kinh nghiệm cịn hạn chế 2.2- Thực trạng thị trường chung cư Hà Nội năm gần (20102012) Giai đoạn 2010-2012 giai đoạn đầy khó khăn thị trường bất động sản Việt Nam nói chung phân khúc chung cư nói riêng, lượng cung thị trường giá chung cư sụt giảm theo thời gian Tác giả muốn dẫn chứng cho bạn đọc số nghiên cứu CBRE để bạn đọc thấy rõ khó khăn thị trường 2.2.1- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2010 a.Lượng cung giá thị trường chung cư quý I/2010 (Nguồn CBRE)  Tổng nguồn cung tính đến thời điểm đạt 66.500 hộ, trung cấp chiếm tới 60% Nguồn cung đạt 5.067 căn, phân khúc hạng sang chiếm 5%, 0% hạng cao cấp, hạng trung cấp chiếm 91%, hạng bình dân chiếm 4% Có thể thấy nhà đầu tư tập trung vào hộ trung cấp thay cho hộ cao cấp hạng sang  Giá hộ trung cấp bình dân q 1/2010 có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước Cụ thể hộ hạng sang, trung cấp bình dân giảm từ 0,9-2,6% so với quý trước b Lượng cung giá thị trường chung cư quý II/2010 (Nguồn CBRE)  Với nguồn cung đạt 4500 căn, tổng cung thị trường hộ đạt mức xấp xỉ 72.000 hộ Trong số 4500 hộ hộ cao cấp chiếm 50%, trung cấp chiếm khoảng 45%, bình dân 2%, hạng sang 3% Lượng cung phân khúc cao cấp tăng đột biến so với quý trước chủ yếu từ việc mở bán hộ dự án Royal City cuối tháng 6/2010, khoảng 2000 hộ với mức giá 2000USD/m2 Khách mua xếp hàng ngày đầu để đặt cọc mua hộ Tuy nhiên, chưa rõ phần lớn người mua để ở, nhà đầu tư dài hạn, hay nhà đầu tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng  Tất phân khúc tăng giá đồng loạt từ 3-3,5%, riêng phân khúc bình dân giá tăng đột biến gần 9% so với quý trước c Lượng cung giá thị trường chung cư quý III/2010 (Nguồn CBRE)  Nguồn cung quý đạt 1900 căn, giảm mạnh so với quý trước Nguồn cung chủ yếu từ phân khúc cao cấp với gần 1300 căn, lại hộ trung cấp Căn hộ hạng sang bình dân khơng có nguồn cung q  Nguyên nhân nguồn cung giảm tác động Nghị định 71, quy định trước hoàn thành xong móng dự án, chủ đầu tư quyền huy động vốn qua nhiều kênh, có kênh cá nhân, nhiên số vốn huy động phân chia tối đa 20% tổng số nhà thương mại dự án, số lượng hộ chào bán hình thức Hợp đồng góp vốn giảm mạnh  Giá thị trường thứ cấp phân khúc hộ không thay đổi nhiều so với quý trước, giá hộ hạng sang cao cấp giảm nhẹ, khơng đáng kể 1%, giá hộ trung cấp bình dân tăng nhẹ từ 1-2% Tuy nhiên so với kỳ năm 2009, giá hộ có mức tăng đáng kể, cụ thể, giá hộ cao cấp tăng gần 10%, hộ trung cấp tăng 15%, hộ bình dân tăng 24% d Lượng cung giá thị trường chung cư quý IV/2010 (Nguồn CBRE)  Nguồn cung quý 4/2010 2850 căn, chủ yếu phân khúc trung cấp cao cấp, tăng 50% so với quý Bởi quý thường thời điểm thị trường sôi động, mặt khác sau thời gian chờ đợi tác động Nghị định 71 Thông tư 16, chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm thị trường  Giá hộ tất phân khúc tăng, cụ thể hộ hạng sang cao cấp tăng 4,4%, hộ trung cấp tăng 8,7%, hộ bình dân tăng 11,2% 10 thổi phồng giao dịch thị trường nay, nhà đầu muốn tham gia thị trường, người tham gia thị trường bị đọng vốn danh mục đầu tư nên khó tiếp tục đầu tiếp  Có thể nói 2011 năm lề chuyển hướng thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt thị trường Hà Nội Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng diện rộng giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm tình trạng "bi đát" khoảng 10 năm trở lại  Nguyên nhân sụt giảm chủ yếu tác động sách kinh tế vĩ mơ Nhà nước khó khăn chung kinh tế:  Thắt chặt tín dụng bất động sản Tháng 2/2011, Chính phủ ban hành Nghị số 11 yêu cầu Ngân hàng nhà nước (NHNN) giảm tốc độ tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, lĩnh vực bất động sản Biện pháp khiến thị trường  bất động sản  vô khó khăn thiếu nguồn vốn đáng kể từ ngân hàng Hệ nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, chí phải “bán tháo” hàng loạt khơng đủ vốn triển khai tiếp Chênh lệch cung - cầu rõ rệt, giá  bất động sản  rớt mạnh hai thị trường miền Nam miền Bắc Trước khó khăn trên, tháng 11/2011, NHNN cho phép loại trừ nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực bất động sản khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất Mới đây, Thủ tướng ban hành Chỉ thị 2196 cho phép mở biên độ cho tín dụng cho vay bất động sản giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà xã hội, cho vay mua nhà với người thật có nhu cầu  Vốn FDI  đổ vào bất động sản năm 2011 giảm kỷ lục Theo báo cáo Cục Đầu tư nước thuộc Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính đến tháng 11/2011, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đạt 464 triệu USD Đây mức thấp kỷ lục vòng năm qua Năm 2008, vốn FDI đổ vào bất động sản  đạt 23 tỷ USD, năm 2009 vốn FDI đạt 21,48 tỷ USD Năm 2010 khủng hoảng kinh tế toàn cầu FDI dành cho bất động sản đạt 6,8 tỷ USD 17 Theo chuyên gia, nguyên nhân sụt giảm nhà đầu tư nước ngồi, quỹ lớn gặp khó khăn tài khơng thể tiếp tục mở rộng đầu tư mà tập trung hoàn thành dự án triển khai Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều vấn đề khơng có tính khoản, giá giảm mạnh không tạo sức hút với nhà đầu tư nước 2.2.3- Thị trường chung cư Hà Nội năm 2012 a.Lượng cung giá thị trường chung cư quý I/2012 (Nguồn CBRE)  Quý 1/2012 nguồn cung chào bán thị trường 1140 căn, thấp nhiều so với tổng cung 25000 năm 2011 Cả người mua chủ đầu tư chờ đợi quan sát thị trường Chúng ta thấy điều qua biểu đồ sau: 18  Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán tiếp tục có xu hướng giảm từ 5-6% so với quý 2/2011 Giá hộ bán kính 5-7 km so với trung tâm Hồn Kiếm gần mức giá bán kính 10km thời điểm năm 2010, giúp người mua tiến gần trung tâm dù ngân sách không đổi b.Lượng cung giá thị trường chung cư quý II/2012 (Nguồn CBRE) 19  Quý 2/2012 thị trường có 1730 hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung dè dặt quý (1100 căn) Mức tăng nguồn cung đến từ chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau lãi suất giảm liên tiếp 14% xuống 9% vòng tháng Tuy nhiên hầu hết chủ đầu tư giữ thái độ thận trọng, 3000 nguồn cung nửa đầu năm 2012 mức khiêm tốn so với 25.000 năm 2011  Với nỗ lực thu hút người mua, số chủ đầu tư áp dụng chiến lược cách thêm lựa chọn bàn giao thơ gói nội thất liền tường nhằm giảm giá bán tới 30% Biện pháp bước đầu phát huy tác dụng lượng khách hang tiềm mở rộng tới người có khả tài hạn chế  Trong vài quý trở lại đây, người mua chủ yếu quan tâm đến mức giá 20tr/m2, khoảng giá xuất ngày nhiều việc chủ đầu tư cạnh tranh liệt giá Tuy nhiên dự án giai đoạn khởi cơng có tốc độ xây chậm Điều hướng mối quan tâm người mua sang khoảng giá 30tr/m2 dự án hồn thiện móng có tiến độ xây dựng rõ ràng Nói cách khác, người mua chấp nhận mức giá cao để đổi lại rủi ro thấp  Giá chào bán thứ cấp chứng kiến mức sụt giảm lớn kể từ giá bắt đầu trượt dốc vào quý 2/2011 So với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần năm 2008 thị trường 2011-2012 trầm tọng thời gian mức độ trầm trọng 20 ... hợp, ban lãnh đạo An Cư lạc quan tin vượt qua giai đoạn khó khăn để tiếp tục phát triển Vì vậy, tơi định lựa chọn đề tài “CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TẠI HÀ NỘI... ” để nghiên cứu CHƯƠNG 1: VÀI NÉT VỀ SÀN BĐS AN CƯ 2.1- Giới thiệu chung sàn giao dịch Bất động sản An cư 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển VNBland thành lập tháng 8/2009 với mục đích đón... ty bất động sản Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng, phải tự tìm cho hướng mới, chiến lược dài hạn phù hợp Là công ty hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản, sàn giao dịch BĐS An Cư chịu ảnh