Cơ hội kinh doanh bất động sản tại khu vực phường lê đại hành –tp ninh bình

CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Contents 2Chương 1 Lý thuyết 2I Những vấn đề chung về đầu tư bất động sản 21 1 Cơ cấu thị trường đầu tư và chất lượng của mộ[.]

CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Contents Chương 1: Lý thuyết I Những vấn đề chung đầu tư bất động sản 1.1 Cơ cấu thị trường đầu tư chất lượng hoạt động đầu tư 1.2 Những đặc điểm đầu tư bất động sản II Các loại hình đầu tư nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1 Các loại hình đầu tư chủ yếu 2.2 Các nhà đầu tư chủ yếu III Phương pháp đánh giá hiệu hoạt động đầu tư bất động sản 3.1 Phương pháp đánh giá truyền thống: 3.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền IV Xử lý rủi ro đầu tư bất động sản .12 4.1 Các loại rủi ro đầu tư bất động sản 12 4.2 Xử lý rủi ro 13 V Lựa chọn danh mục đầu tư kinh doanh bất động sản .13 5.1 Lý thuyết danh mục đầu tư 13 5.2 Nguyên lý lựa chọn danh mục đầu tư 13 Chương 2: Dự án sân bóng đá mini Tuổi Trẻ Phường Lê Đại Hành 14 TP.Ninh Bình 14 I Giới thiệu chung 14 III Phân tích tài dự án 14 Kết luận 19 Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Chương 1: Lý thuyết I Những vấn đề chung đầu tư bất động sản 1.1 Cơ cấu thị trường đầu tư chất lượng hoạt động đầu tư - Khái niệm đầu tư BĐS: Đầu tư BĐS trình bỏ vốn để phát triển loại BĐS nhằm thu lợi ích lớn tương lai dạng giá trị (Thu nhập lợi nhuận).Đầu tư bất động sản hướng đầu tư lớn cấu thị trường đầu tư Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc hướng sau đây: mua cổ phiếu công ty; mua trái phiếu với lãi suất cố định đầu tư bất động sản Việc cân nhắc hoạt động đầu tư tiến hành dựa sở tiêu chí phản ánh chất lượng hoạt động đầu tư - Mức độ an toàn vốn đầu tư bỏ ra, nghĩa vốn có nguy bị Đây mối quan tâm hàng đầu tất nhà đầu tư Xét theo khía cạnh đầu tư BĐS đầu tư vào cổ phiếu có nguy lớn đầu tư vào tài sản khơng có rủi ro trái phiếu, chứng tiền gửi v.v… - Tính chất đặn khoản thu nhập: thu nhập đặn phục vụ cho việc chi tiêu thường xuyên mong muốn nhiều nhà đầu tư Chẳng hạn nhà đầu tư đầu tư vào tài sản chi phí thường xuyên họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản yếu tố quan trọng - Dễ dàng mua bán lại kết đầu tư, nghĩa chi phí cho việc mua bán thấp khơng nhiều thời gian Về mặt này, đầu tư BĐS bất lợi hướng đầu tư khác, việc mua bán thường tốn nhiều thời gian chi phí - Có thể mua (bán) phận kết đầu tư Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác chia nhỏ để bán phần Đây điểm yếu đầu tư BĐS - Ít bị ảnh hưởng lạm phát: tài sản có tăng giá với tốc độ lạm phát hay không? Đại đa số BĐS có lợi phương diện lẽ BĐS gắn liền với đất đai, mà giá đất thường tăng nhanh tốc độ lạm phát - Sự gia tăng giá trị kết đầu tư Giá có tăng cao lạm phát hay khơng, nghĩa giá trị thực có tăng lên theo thời gian - Các tài sản khác đáp ứng địi hỏi với mức độ khác Thơng thường có đánh đổi ưu với hạn chế khác loại tài sản đầu tư 1.2 Những đặc điểm đầu tư bất động sản Để thấy rõ đặc điểm đầu tư BĐS người ta tiến hành so sánh với đầu tư cổ phiếu trái phiếu Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Bất động sản Cổ phiếu BĐS thường có giá trị lớn thường Các CP có giá trị nhỏ cá thuộc sở hữu cơng ty lớn nhân có tiền sở hữu CP Tính khơng đồng BĐS: tài sản Cổ phiếu cơng ty hồn tồn có đặc điểm riêng đồng Sở hữu BĐS địi hỏi phải tiến hành cơng tác Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua quản lý dịch vụ quản lý Đầu tư BĐS hồn thiện thơngChủ sở hữu cổ phiếu khơng thể làm qua việc bỏ thêm vốn thực quản lýđể nâng cao chất lượng hoạt động tích cực cơng ty CP TP giao dịch thị Khơng có thị trường tập trung cho BĐS.trường tập trung, người bán Các thị trường mang tính địa phương Thờingười mua tiếp xúc với hình gian mua bán thường dài so với CP thành nên giá thị trường thống Các thông tin thị trường thường khôngTất thông tin công đầy đủ giữ kín khai Dịng thu nhập thường ổn định mộtThu nhập từ cổ tức thay đổi liên khoảng thời gian dài trước có xem tục theo tình trạng hoạt động công xét lại hợp đồng thuê ty (Thường tháng lần) BĐS gắn liền với đất đai Trong giá đất Giá trị cổ phiếu tăng (giảm) tác thường tăng lên theo thời gian giá BĐSđộng nhiều nhân tố có thường giảm hao mịn vơ hình hữu nhân tố làm tăng (giảm) khả sinh hình lời cơng ty II Các loại hình đầu tư nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 2.1 Các loại hình đầu tư chủ yếu Các loại hình đầu tư BĐS đa dạng chia thành loại hình chủ yếu sau đây: - Đầu tư cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ loại, trung tâm thương mại… - Văn phòng địa điểm kinh doanh - Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho diện tích kinh doanh - Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe - Bất động sản nông nghiệp Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH - Nhà - Đầu tư bất động sản nước ngồi Cơ cấu loại hình BĐS thay đổi theo thời gian theo quốc gia Ở nước ngồi loại hình cửa hàng bán lẻ, văn phịng nhà xưởng cơng nghiệp Chẳng hạn, Anh năm 1995 nhà đầu tư BĐS cho cấu đầu tư lý tưởng là: 50% cho hệ thống bán lẻ, 30% cho văn phịng 20% cho nhà xưởng cơng nghiệp Năm 1995, theo báo cáo thường niên Anh đầu tư BĐS chiếm 6% tổng giá trị tài sản có cấu sau: 44% - cửa hàng bán lẻ, 39% - văn phòng, 14% - nhà xưởng cơng nghiệp 3% - loại hình đầu tư khác 2.1.1 Đầu tư cho hệ thống bán lẻ Đây dược xem lĩnh vực đầu tư mang lại hiệu cao lẽ hệ thống bán lẻ có liên quan trực tiếp đến chi tiêu công chúng Sự gia tăng tiêu dùng nhanh chóng biến thành chi tiêu cho mua sắm cửa hàng, cửa hiệu Hoạt động hiệu nhà bán lẻ cho phép họ trả tiền thuê cửa hàng cao hơn, giá thuê cửa hàng đẩy lên cách đặn qua đợt thỏa thuận lại hợp đồng th Một sạp hàng có diện tích 1,5 m chợ Bến Thành, TPHCM có giá chuyển nhượng lên tới 350 vàng, nghĩa gần tỷ đồng/m Các dạng cửa hàng quan tâm đầu tư bao gồm: - Mở thêm cửa hàng phố mua sắm - Mở rộng tận dụng diện tích trung tâm thương mại hoạt động - Xây dựng trung tâm thương mại khu vực ven đô (Metro, Melinh Plaza…) - Xây dựng siêu thị độc lập - Các trung tâm hội chợ, triển lãm Các cửa hàng phố thường thuộc sở hữu nhà đầu tư nhỏ Thông thường, người ta sử dụng tầng làm nơi kinh doanh, tầng sử dụng làm nơi kho chứa Đối với loại cửa hàng bán lẻ nói chung, yếu tố vị trí đóng vai trị quan trọng Vị trí phải tiện cho khách hàng gửi xe phải nhất, đồng thời tiện cho người sử dụng phương tiện giao thơng cơng cộng Việc thiết kế, bố trí gian hàng có tác dụng nâng cao tính hấp dẫn khách hàng Lựa chọn vị trí cửa hàng nằm khu vực phát triển mạnh yếu tố gia tăng lượng khách hàng nâng giá cho thuê cửa hàng Bảo đảm an ninh ninh cho hoạt động kinh doanh vấn đề Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH quan trọng, phải xây dựng mối quan hệ tốt với quyền sở, với lực lượng bảo vệ pháp luật đơn vị dịch vụ địa bàn Như vậy, đầu tư cho hệ thống bán lẻ phải ý đến đối tượng thuê (loại hình kinh doanh nào) để đáp ứng tốt yêu cầu họ, tạo điều kiện thuận lợi cho họ kinh doanh hiệu tiền đề thuê dễ dàng với giá cao 2.1.2 Đầu tư xây dựng văn phòng cho th Việc phát triển mạnh loại hình cơng ty thời gian qua đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên cao Xu hướng thời gian tới nhu cầu tiếp tục tăng cao với sóng đầu tư trực tiếp nước ngồi vào Việt Nam Việt Nam gia nhập WTO Việc xây dựng văn phòng cho thuê cần ý đến thay đổi cách thức hoạt động văn phòng địi hỏi chất lượng văn phịng thay đổi Mặt khác, yêu cầu tiết kiệm diện tích đóng vai trị quan trọng tiền th văn phòng chiếm tỷ trọng cao tổng chi phí tổ chức Nhu cầu th văn phịng chịu ảnh hưởng nhân tố: - Sự phát triển công nghệ thông tin làm cho nhu cầu chỗ ngồi làm việc nhân viên giảm đi, đặc biệt địa điểm trung tâm thành phố, lẽ họ trao đổi thơng tin tiếp cận sở liệu từ nơi, lúc thay phải trực tiếp đến văn phịng - Cơng nghệ thơng tin cho phép tiết kiệm diện tích phụ văn phịng liệu khơng cần phải lưu trữ dạng tài liệu in ấn mà dạng tập tin máy tính, đĩa CD ổ đĩa cứng, đĩa mềm - Công nghệ đại cho phép giảm thiểu số nhân viên văn phòng làm cho nhu cầu diện tích văn phịng giảm Như vậy, đầu tư vào việc xây dựng văn phòng cho thuê cần tính đến yếu tố làm giảm nhu cầu diện tích thay đổi yêu cầu chất lượng văn phòng Cụ thể là: việc giảm số nhân viên văn phịng, giảm diện tích cần thiết cho nhân viên văn phòng hiệu suất sử dụng diện tích văn phịng thơng qua giảm diện tích phụ dành cho thiết bị cồng kềnh, tủ chứa tài liệu lưu trữ… Yêu cầu chất lượng thay đổi tùy theo đặc tính hoạt động văn phòng phải bảo đảm yếu tố phù hợp với phương thức hoạt động đại với phương tiện kỹ thuật thông tin liên lạc, lưu trữ xử lý thông tin 2.1.3 Đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho bãi địa điểm kinh doanh Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Đây lĩnh vực xem chứa đựng nhiều rủi ro lẽ mặt nhà xưởng, kho bãi thường thiết kế riêng cho loại hình sản xuất đặc thù, nghĩa phạm vi khách hàng tương đối hẹp Chẳng hạn, nhà xưởng thiết kế cho việc sản xuất khí khơng thể cho nhà sản xuất thực phẩm thuê Mặt khác, nhà xưởng công nghiệp địa điểm kinh doanh thường nhanh chóng bị lạc hậu cơng nghệ chu kỳ dự án thường ngắn Để hạn chế rủi ro lĩnh vực cần ý vấn đề sau: - Tìm hiểu kỹ nhu cầu đối tượng thuê tiềm để đáp ứng tốt nhu cầu họ Tốt ký hợp đồng trước thực dự án - Nâng cao tính chuẩn mực tài sản đồng thời trọng tính linh hoạt việc điều chỉnh thiết kế cho phù hợp với thay đổi khách hàng - Lựa chọn địa điểm cách cẩn trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh cho người thuê địa điểm - Bảo đảm diện tích hợp lý để vừa có khả mở rộng tương lai, đồng thời phù hợp với khả nguồn lực khả quản lý 2.1.4 Đầu tư cho hoạt động vui chơi, giải trí Phạm vi loại hình đầu tư rộng ngày thu hút quan tâm nhà đầu tư Xã hội phát triển nhu cầu vui chơi, giải trí ngày tăng mạnh, coi dây lĩnh vực đầu tư có nhiều triển vọng Các loại hình đầu tư chủ yếu thuộc lĩnh vực bao gồm: - Các công viên khu vui chơi, giải trí - Các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập - Các vũ trường, quán bar - Các trung tâm chăm sóc sức khỏe - Các dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino… Việc xây dựng cơng trình thuộc loại hình đầu tư kết hợp với loại hình đầu tư khác cửa hàng mua sắm, dịch vụ ăn uống Đồng thời tận dụng cơng trình hạ tầng phụ trợ loại hình đầu tư khác Chẳng hạn bãi đỗ xe cửa hàng vào ban ngày sử dụng cho điểm vui chơi, giải trí vào ban đêm (vũ trường, rạp chiếu phim…) 2.1.5 Đầu tư kinh doanh nhà Hiện Việt Nam lĩnh vực kinh doanh khó khăn Mặc dù nhu cầu thuê nhà thành phố lớn, khu công nghiệp lớn có Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH nhà đầu tư thực quan tâm đến lĩnh vực Cơ hội đầu tư thực dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ với điều kiện sẵn có Chẳng hạn dân cư xung quanh khu công nghiệp, trường học… có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi xây dựng nhà tạm với chất lượng thấp thuê với giá thấp phù hợp với khả chi trả người thuê Trong nhà đầu tư lớn đầu tư cách khó có khả thu hiệu từ hoạt động đầu tư Nguyên nhân tình trạng là: - Chính sách nhà Việt Nam chưa xây dựng cách quán, đặc biệt sách đất đai - Khả chi trả người có nhu cầu thuê nhà thường thấp đối tượng chủ yếu người nghèo sinh viên, công nhân tay nghề thấp, lao động nhập cư từ nơng thơn… - Thói quen việc thuê nhà người dân chưa mang tính phổ biến Các nhà đầu tư chưa thực động việc nắm bắt nhu cầu người thuê nhà cung cầu khơng gặp Để hoạt động đầu tư phát triển cần có tác động Nhà nước Đặc biệt cần hỗ trợ sách đất đai, sách tín dụng sách thuế Việc kêu gọi đầu tư nước hướng quan trọng để thúc đẩy đầu tư lĩnh vực 2.2 Các nhà đầu tư chủ yếu Các nhà đầu tư chủ yếu lĩnh vực đầu tư BĐS bao gồm: - Các tổ chức tài (các ngân hàng, quỹ đầu tư, cơng ty bảo hiểm, quỹ hưu trí…) - Các công ty kinh doanh bất động sản - Các nhà đầu tư nước ngồi - Các cơng ty xây dựng - Các nhà đầu tư tư nhân Các nhà đầu tư tư nhân bị loại khỏi nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS lẽ lĩnh vực đòi hỏi số vốn lớn Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi quỹ lương hưu, quỹ bảo hiểm để đầu tư vào BĐS hướng vô quan trọng, lẽ nguồn vốn thích hợp với việc đầu tư vào BĐS Tuy nhiên, Việt Nam nguồn chưa trở thành nguồn vốn đầu tư phục vụ cho đầu tư BĐS Nguồn vốn chủ yếu Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH ngân hàng với thời gian huy động trung hạn ngắn hạn mà rủi ro cao đầu tư vào BĐS III Phương pháp đánh giá hiệu hoạt động đầu tư bất động sản 3.1 Phương pháp đánh giá truyền thống: Dựa sở tiêu tỷ suất lợi nhuận, thời hạn thu hồi vốn đầu tư, điểm hòa vốn… 3.1.1 Thời hạn thu hồi vốn đầu tư Là thời gian cần thiết để thu hồi lại toàn số vốn bỏ ban đầu nhờ vào thu nhập tương lai Phương pháp có ưu điểm đơn giản dễ sử dụng Tuy nhiên, có hạn chế lớn không xét đến yếu tố thời gian: giá trị thời gian đồng tiền thời gian dự án, đặc điểm dòng thu tương lai Đặc biệt cần so sánh, lựa chọn dự án loại trừ lẫn dự án có thời hạn thu hồi vốn ngắn chưa dự án tốt 3.1.2 Tỷ suất lợi nhuận (Hệ số hiệu quả) vốn đầu tư Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư phản ánh số lợi nhuận thu bình qn năm tính đồng vốn đầu tư Nói cách khác, đồng vốn đầu tư vào dự án năm mang lại đồng lợi nhuận bình qn Cơng thức tính: E = P/K Trong đó: P lợi nhuận sau thuế bình quân năm K tổng vốn đầu tư để thực dự án Lợi nhuận sau thuế lấy mức bình qn hàng năm giai đoạn dự án hoạt động ổn định Tổng vốn đầu tư tính thời điểm hồn thành xây dựng đưa cơng trình vào vận hành nghĩa tính đổi chi phí vốn đầu tư hàng năm thời điểm bàn giao cơng trình Để sử dụng tiêu phải so sánh với chuẩn gọi tỷ suất lợi nhuận định mức (Ký hiệu Eđm) Tỷ suất lợi nhuận định mức giới hạn tối thiểu mức lợi nhuận phải thu hàng năm tính đồng vốn đầu tư Nó xác định sở chi phí hội sử dụng vốn đầu tư tỷ suất chiết khấu dự án Đối với dự án độc lập nguồn vốn khơng bị giới hạn tất dự án có hệ số Eda ³ Eđm xem hiệu chấp nhận Trường hợp phải lựa chọn dự án xung khắc (dự án loại trừ lẫn nhau) khơng thể so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn mà phải tính hệ số hiệu vốn đầu tư bỏ thêm (hệ số hiệu phần vốn chênh lệch) Cơng thức tính: Ebt = Ei/j = DP/DK = (Pi – Pj)/(Ki – Kj) Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Trong đó: Pi, Pj : lợi nhuận bình quân năm dự án i j Ki, Kj: tổng vốn đầu tư dự án i j Ebt: tỷ suất lợi nhuận phần vốn đầu tư chênh lệch Nếu Ebt ≥ Eđm dự án có vốn đầu tư lớn chọn Ngược lại, E bt < Eđm chọn dự án có vốn đầu tư nhỏ Nếu phải so sánh nhiều dự án thực so sánh cặp dự án loại trừ dần dự án tốt Trong trường hợp đặc biệt, dự án có tổng vốn đầu tư ban đầu so sánh trực tiếp tỷ suất lợi nhuận để lựa chọn: dự án có tỷ suất lợi nhuận lớn dự án tốt 3.2 Phương pháp chiết khấu dịng tiền 3.2.1 Đặc điểm dịng tiền tài dự án đầu tư bất động sản BĐS tài sản gắn liền với đất đai nên đánh giá hiệu hoạt động đầu tư phải tách thành yếu tố: đất đai cơng trình xây dựng Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh giá trị tài sản có xu hướng giảm dần theo thời gian hao mịn hữu hình vơ hình Đặc điểm làm dòng tiền dự án BĐS có đặc tính riêng khác biệt với dịng tiền dự án thông thường Cụ thể là: - Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường lớn, vốn dành cho mua đất thường chiếm tỷ trọng cao Vì sử dụng tiết kiệm đất điều quan trọng - Chi vận hành dự án thường thấp, lẽ chi phí cho sửa chữa thường xuyên, chi mua bảo hiểm… thường bên thuê chịu trách nhiệm Chủ sở hữu thường cho công tác quản lý sửa chữa bên ngồi - Dịng thu dự án chủ yếu tiền cho thuê tài sản có khác biệt lớn loại BĐS khác Đối với BĐS cho thuê với thời hạn ngắn (nhà ở, nhà trọ, khách sạn…) mức thu rải cho tháng quý Những tài sản có thời hạn cho thuê dài thường có mức thu ổn định thời gian định (3 năm theo thời hạn hợp đồng thường tăng lên sau đợt xem xét lại hợp đồng cho thuê Chẳng hạn, giá thuê quầy chợ trung tâm quy định năm ký lại hợp đồng lần mức thu suốt năm ổn định sau thời gian năm mức thuê tăng lên tùy thuộc tình trạng cung cầu thời điểm xem xét lại hợp đồng Các loại BĐS có thời gian cho th dài khoản thu thực lần ký hợp đồng thuê Tuy nhiên, dù việc tốn theo hình thức phải bảo đảm nguyên tắc: tổng giá Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH trị dòng thu phải với tỷ suất chiết khấu định Chẳng hạn, TSCK dự án khu cơng nghiệp 12%, mức tiền th hình thức toán lần 30 USD/m 2/50 năm, mức tiền th theo hình thức tốn năm lần phải xác định cho tổng giá trị dòng thu hàng năm phải 30 USD - Các khoản chi phí sửa chữa bảo dưỡng tài sản bên thuê gánh chịu phân chia chủ sở hữu người thuê Thông thường, giá cho thuê bao gồm chi phí quản lý khơng bao gồm chi phí cho việc sửa chữa tài sản tiền mua bảo hiểm (những khoản thường người thuê tự chịu trách nhiệm) - Giá trị lý tài sản lớn giá đất tăng mạnh, hiệu hoạt động đầu tư BĐS phụ thuộc chủ yếu vào gia tăng giá trị đất lý dự án 3.2.2 Các tiêu chủ yếu a) Giá trị dự án (NPV) Đó tổng giá trị dòng thu mà dự án mang lại vịng đời Cơng thức tính: Trong đó: Bi – Tổng thu năm thứ i Ci – Tổng chi năm thứ i r – tỷ suất chiết khấu dự án, n – vòng đời dự án (năm) Quy tắc sử dụng NPV: Có trường hợp - Đối với dự án độc lập nguồn vốn đầu tư không bị giới hạn tất dự án có NPV ³ chấp nhận Khi NPV = nghĩa tổng giá trị dòng thu tổng giá trị dòng chi vừa Điều có nghĩa dự án có tỷ suất lợi nhuận tỷ suất chiết khấu Trong trường hợp ta nói dự án có lợi nhuận kinh tế Nếu tồn vốn đầu tư vốn vay lợi nhuận sau thuế vừa đủ để trả lãi vay Nếu vốn đầu tư vốn tự có chủ sở hữu vốn thu lãi suất lãi suất hy sinh - Trường hợp lựa chọn dự án loại trừ lẫn dự án có NPV lớn chọn với điều kiện dự án có vịng đời Trường hợp dự án có vịng đời khác phải quy đổi thời gian tính NPV bình qn năm để so sánh - Trường hợp có nhiều dự án độc lập có NPV ³ nguồn vốn đầu tư có hạn (chẳng hạn = K) ta phải chọn dự án cho tổng NPV dự án mang Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 10 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH lại tối đa với điều kiện tổng vốn đầu tư nằm giới hạn nguồn vốn có, nghĩa là: SNPVi = max với điều kiện S Ki ≤ K Chỉ tiêu NPV tiêu sử dụng rộng rãi phân tích dự án có nhiều ưu điểm: - Nó tiêu tổng hợp phản ánh đầy đủ loại chi phí thu nhập liên quan đến dự án - Yếu tố thời gian xét đến cách tồn diện tiêu đánh giá hiệu đáng tin cậy Tất dự án phải tính tốn tiêu - Nó thể đại lượng tuyệt đối giúp ta có hình ảnh rõ nét hiệu mà dự án mang lại - Việc sử dụng tiêu đơn giản đại đa số trường hợp Tuy nhiên tiêu có hạn chế nó: - Trước hết, NPV tính tốn dựa vào tỷ suất chiết khấu nhạy cảm với yếu tố Tỷ suất chiết khấu thay đổi chút làm cho NPV từ âm thành dương ngược lại Vì lựa chọn tỷ suất chiết khấu khơng dẫn tới kết luận sai lầm dự án - Chỉ tiêu khó hiểu với nhiều người, người am hiểu kinh tế Để khắc phục hạn chế tính thêm tiêu NFV (Giá trị tương lai thuần): NFV = NPV (1 + r)n NFV cho biết số tiền tăng thêm mà chủ đầu tư nhận kết thúc dự án b) Tỷ suất doanh lợi nội (Hệ số hoàn vốn nội bộ) IRR IRR tỷ suất chiết khấu sử dụng để tính NPV dự án làm cho NPV = 0, nghĩa là: Về chất IRR tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư nghĩa giống hệ số hiệu E cho biết đồng vốn đầu tư vào dự án năm mang lại đồng lợi nhuận Tuy nhiên IRR khác với E chỗ có tính đến yếu tố thời gian cách đầy đủ cho phép xác định xác khả sinh lời vốn đầu tư Quy tắc sử dụng tiêu IRR: - Trường hợp dự án độc lập nguồn vốn đầu tư khơng bị giới hạn tất dự án có IRR ³ r xem có hiệu chấp nhận Ngược lại, dự án có IRR < r khơng hiệu - Trường hợp dự án xung khắc, dự án có tổng vốn đầu tư dự án có IRR lớn chọn yếu tố khác Nếu dự Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 11 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH án có vốn đầu tư khác khơng thể trực tiếp vào IRR dự án để lựa chọn dự án có IRR lớn chưa tốt IV Xử lý rủi ro đầu tư bất động sản 4.1 Các loại rủi ro đầu tư bất động sản Rủi ro nhân tố định tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư Lý thuyết đầu tư coi định đầu tư đánh đổi rủi ro mức lãi suất mà hoạt động đầu tư mang lại Rủi ro cao mức lãi suất kỳ vọng cao Rủi ro phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau: + Căn vào đối tượng phát sinh rủi ro, người ta chia thành loại: rủi ro liên quan đến loại tài sản rủi ro liên quan đến danh mục tài sản Thơng thường, đa dạng hóa hoạt động đầu tư cách xây dựng danh mục đầu tư hợp lý làm giảm rủi ro so với tài sản riêng lẻ + Căn vào yếu tố cấu thành chia thành loại rủi ro: - Rủi ro liên quan đến dịng thu nhập: ví dụ giá cho thuê biến động theo chiều hướng xấu, tỷ lệ diện tích cho thuê giảm (tỷ lệ sử dụng công suất…), tỷ lệ thất thu - Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản: tài sản bị hư hỏng trước thời hạn dự kiến, tài sản bị lạc hậu tiến KH công nghệ, tài sản bị giảm giá biến động thị trường kéo theo giá cho thuê giảm theo - Rủi ro liên quan đến khoản chi phí: giá đầu vào tăng lên, mức tiêu hao yếu tố tăng, tình trạng thất thốt, lãng phí… - Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro Sử dụng kỹ quản trị rủi ro khơng phù hợp làm tăng nguy rủi ro + Căn vào nguồn gốc phát sinh rủi ro chia thành rủi ro từ bên rủi ro bên Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngồi bao gồm: rủi ro thị trường, rủi ro sách, rủi ro thiên nhiên gây ra… Rủi ro bên có ngun nhân từ cơng nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật, nguyên liệu hư hỏng bất thường…), nguyên nhân từ phí người lao động, từ phía quản lý 4.2 Xử lý rủi ro Có nhiều phương pháp xử lý rủi ro: + Tiến hành phân tích độ nhạy dự án đầu tư để thấy rõ nguy rủi ro chủ yếu từ đâu tìm cách ngăn ngừa + Tăng TSCK dự án để bù trừ cho trường hợp rủi ro + Đa dạng hóa danh mục đầu tư cách hợp lý nhằm giảm thiểu rủi ro Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 12 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH V Lựa chọn danh mục đầu tư kinh doanh bất động sản 5.1 Lý thuyết danh mục đầu tư Một nguyên tắc kinh doanh nói đến phổ biến là: “khơng để tồn trứng giỏ” Thực nguyên tắc nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho hoạt động kinh doanh Trong kinh doanh BĐS, việc lựa chọn danh mục hạng mục đầu tư đắn quan trọng Lý thuyết danh mục đầu tư xây dựng dựa sở lý thuyết chung kinh tế học, bao gồm: lý thuyết lựa chọn dựa sở tối đa hóa độ thỏa dụng, Lý thuyết lựa chọn, lý thuyết số lớn mơ hình đánh giá giá trị tài sản … Hiệu hoạt động đầu tư thường tỷ lệ thuận với mức độ rủi ro, nhà đầu tư ln ln tìm cách tối đa hóa lợi ích cách kết hợp hợp lý rủi ro với tỷ suất lợi nhuận thu 5.2 Nguyên lý lựa chọn danh mục đầu tư Lựa chọn kết hợp hội đầu tư nhằm mục đích chủ yếu giảm thiểu rủi ro để dạt mức hiệu định Không phải việc đa dạng hóa danh mục đầu tư mang lại kết Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 13 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Chương 2: Dự án sân bóng đá mini Tuổi Trẻ Phường Lê Đại Hành TP.Ninh Bình I Giới thiệu chung Dự án sân bóng đá mini Tuổi Trẻ tổ chức xây dựng sấn đất nện địa bàn Phường Lê Đại Hành TP.Ninh Bình với 02 sân nhỏ theo tiêu chuẩn fifa (40m*20m) Đây địa điểm lý tưởng gần khu dân cư, đặc biệt xung quanh có trường ĐH, CĐ THCS, THPT, doanh nghiệp, nhà máy với đông đảo thiếu niên với nhu cầu thể dục thể thao lớn Dự án với vốn đầu tư ban đầu 1106 tr đồng doanh thu đạt năm sân hoạt động hết công suất khoảng 1450 tr đồng/ năm II Phân tích thị trường Phân tích thị trường: - Dự án đặt Phường Lê Đại Hành TP.Ninh Bình , khu vực đà phát triển mạnh có trường cao đẳng, trung cấp, công ty tương đối nhiều theo khảo sát thị trường chưa có nhiều sân bóng mini - Thị trường mục tiêu công nhân viên chức, học sinh sinh viên, người có nhu cầu thể thao Ưu điển sân cho dù buổi tối người có nhu cầu đến chơi, với người làm quy buổi tối thời gian thích hợp vấn đề để tâm phương hướng giải - Hơn nữa, bóng đá mơn vua thể thao mà người ưa thích phổ biến rộng rãi cách đánh vào tâm lý dự án Phân tích kỹ thuật: - Với quy mơ sân bóng 160m2, xây dựng có uy tín với thiết bị đạt chất lượng cao theo bảng yêu cầu sân - Đặc biệt dự án không làm ô nhiễm mơi trường mà cịn làm tăng vẻ mĩ quan cho khu vực nơi vui chơi giải trí rèn luyện sức khoẻ cho người III Phân tích tài dự án Nguồn vốn - Vốn cố định: Chi phí ban đầu: 900 triệu Chi phí thuê mặt : 84 triệu/ năm Chi phí san lấp mặt : 20 triệu - Vốn lưu động: Lương nhân viên: 102 triệu Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 14 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Tổng nhu cầu vốn đầu tư: 900+84+20+102= 1106 triệu Nguồn vốn tự có: 1250 triệu BẢNG TỔNG CHI PHÍ NĂM Chi phí lương Chi phí điệnnước Chi phí quảng cáo Chi phí thuê mặt Chi phí khác Tổng chi phí 2016 102 24.7 2017 102 26.2 2018 110.1 27.7 2019 110.1 28.44 2020 110.1 28.47 30.772 84 84 84 84 84 10 251 10 223 10 232 10 233 10 233 BẢNG THU NHẬP BÌNH QUÂN NGÀY/ SÂN Giờ 5h-8h 8h-16h 16h-21h Tổngdoanh thu/ngày Doanh thu /năm Số 16 Số tiền 180.000/h 150.000/h 220.000/h Tổng số tiền 540.000đ 1200.000đ 1100.000đ 2.840.000đ 1.036tr BẢNG THU NHẬP BÌNH QUÂN NGÀY/ SÂN Giờ 5h-8h 8h-16h 16h-21h Tổng doanh thu/ngày Doanh thu /năm - Số 16 Số tiền 180.000/h 150.000/h 220.000/h Tổng số tiền 540.000đ 1200.000đ 1100.000đ 2.840.000đ 1.036tr Vậy doanh thu sân/năm là: 2.072tr Sân chưa hoạt động hết cơng suất vì: Do thời tiết khí hậu mùa mưa Do thời gian luân chuyển trận đấu Do ngày nghỉ lễ Do sân có trống Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 15 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH - Đá sân cỏ nhân tạo điều lạ người dân nơi Vì vào hoạt động nên chưa nhiều người biết đến sân BẢNG DOANH THU DỰ TRÙ Năm 2016 2017 2018 2019 2020 Tổng doanh 829 1.243 1.450 1.450 1.657 thu Giải thích: - Theo số liệu thi doanh thu công ty năm đầu đạt 40% công suất - Năm thứ hai đạt 60% công suất - Năm thứ ba đạt 70% công suất - Năm thứ tư đạt 70% công suất - Tương tự năm thứ năm đạt 80% công suất BẢNG LỢI NHUẬN DỰ TRÙ TRƯỚC THUẾ Chỉ tiêu 2016 2017 Tổng doanh 829 1.243 thu Tổng chi phí 251 223 Tổng lợi nhuận 578 1020 Chính sách phân phối lợi nhuận - Giữ lại 40% lợi nhuận để tái đầu tư - Cịn 60% chia theo thành phần góp vốn 2018 1.450 2019 1.450 2020 1.657 232 1218 233 1217 233 1424 BẢNG LỢI NHUẬN SAU THUẾ Năm thuế TNDN Thuế môn Tổng Lợi nhuận sau thuế 2016 144,5 145,5 2017 255 256 2018 304.5 305.5 2019 304.25 305.25 2020 356 357 432,5 764 912.5 911.75 1067 THỜI GIAN HOÀN VỐN Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 16 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Năm KHTSCĐ LN rịng khoản thu tích lũy khoản thu 722.5 704.5 996 1682.5 1086.5 1027.75 1125 2016 290 432,5 2017 232 764 2018 174 912.5 2019 116 911.75 2020 58 1067 ĐIỂM HỊA VỐN Giá/giờ =180000+150000+220000=183000đ Định phí= 900tr+84tr+20tr= 1004tr Chi phí/giờ= lương/giờ+ điện nước/giờ+mặt bằng/giờ+ quảng cáo/giờ+ chi phí khác/giờ =21875+13534+9589+3500+1141=49600đ Tổng Doanh thu = tổng chi phí Doanh thu = định phí + biến phí Giá/sp x Q = định phí + chi phí/ sp x Q 183000 x Q = 1.004.000.000 + 49600 x Q Q= 7526 Vậy cơng ty cho th 7526 tổng doanh thu= tổng chi phí Đây điểm hịa vốn công ty Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 17 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH HIỆN GIÁ THUẦN Năm thứ Doanh thu dự Chi phí dự hệ số chiết kiến kiến khấu(15%) 1297 829 247 0,8696 1243 255 0,7561 1450 262 0,6575 1450 262 0,5718 1657 0,4972 Tổng 6629 2305 Ta có P =6629-2305= 4324 P’DT =4324/6629 =65,23% P’VỐN = 4324/2305 =187% SUẤT THU HỒI NỘI BỘ HGDT HGCP 720,90 939,83 953,38 829,11 823,86 4267 1,279.00 214.79 192.81 172.27 149.81 2008,6 Năm thứ Doanh thu dự Chi phí dự kiến Hệ số chiết HGDT kiến khấu(20%) 1297 690,8 829 247 0.833 863 1243 255 0.694 839 1450 262 0.579 700,64 1450 262 0.483 665,95 1657 0.402 Tổng 6629 2305 3.759,65 Cho i1 = 15% , NPV1 = 2258,4 Cho i1 =20% , NPV2 = 1819 IRR= 15% +(20%-15%)x(2258,4/(2258,4+1819)=17,77% Nhận thấy IRR > 10% => Chấp nhận dự án Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 HGCP 1.279 205,83 177 151,62 126,6 1.940 18 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Kết luận Với nghiên cứu dự án hội kinh doanh BĐS dựa thực tiễn, với kiến thức kinh nghiệm vô quý báu Thầy Nguyễn Thế Phán thực giúp em học viên chuyên nghành quản trị kinh doanh có kiến thức để thực dự án đầu tư hay kinh doanh bất động sản Một nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản giỏi thành cơng cần phải có yếu tố Cách thức tham gia thị trường nào? làm sao? Từ giúp việc thực kinh doanh thành cơng đem lại lợi ích mà nhà đầu tư mong muốn Góp phần xây dựng thị trường giao dịch, mua bán bất động sản khu vực đầu tư dự án phát triển nữa, giúp gia tăng giá trị BĐS Góp phần tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, gia tăng cải cho xã hội Dự án triển khai thực dự án dựa phần lớn sở lý thuyết, lý luận Trong hoạt động thực tế nhiều vấn đề khác nảy sinh mà đòi hỏi người kinh doanh phải thay đổi cho phù hợp với môi trường kinh doanh tại, khơng ngừng nâng học hỏi nâng cao trình độ, chun môn nghiệp vụ theo ngiệp kinh doanh bất động sản với chặng đường năm để thành cơng Vì mong bạn đọc đóng góp, bổ sung điểm mà trình nghiên cứu dự án kinh doanh bất động sản Để giúp cho dự án nghiên cứu hồn thiện áp dụng vào thực tế hiệu Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Học viên thực hiện: Nguyễn Xuân Qúy – Mã HV: CH240626 19 ... CH240626 12 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH V Lựa chọn danh mục đầu tư kinh doanh bất động sản 5.1 Lý thuyết danh mục đầu tư Một nguyên tắc kinh doanh nói... Qúy – Mã HV: CH240626 13 CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Chương 2: Dự án sân bóng đá mini Tuổi Trẻ Phường Lê Đại Hành TP .Ninh Bình I Giới thiệu chung...CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC PHƯỜNG LÊ ĐẠI HÀNH –TP NINH BÌNH Chương 1: Lý thuyết I Những vấn đề chung đầu tư bất động sản 1.1 Cơ cấu thị trường đầu tư chất lượng hoạt động