Chuyên đề thực tập ngành Luật Chuyên đề thực tập ngành Luật MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU 3 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 4 LỜI MỞ ĐẦU 5 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG 10 KINH DOANH BẤT[.]
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG
Lý luận chung về bất động sản và kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản:
Sự phân chia tài sản thành “Động sản” và “Bất động sản” có nguồn gốc từ luật cổ
La Mã Trong luật cổ La Mã, “bất động sản không chỉ là đất đai hay những tài sản dưới lòng đất mà còn là những tài sản liên quan hay gắn liền với đất như cây trồng, nhà cửa… do sức lao động của con người tạo nên trên mảnh đất đó.” 1 Hiện nay, pháp luật của rất nhiều quốc gia trên thế giới đều coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của quốc gia thường có những tiêu trí phân loại riêng thể hiện quan điểm của các nhà lập pháp ở quốc gia đó Ví dụ, Luật Dân sự Liên Bang Nga năm 1994 quy định về bất động sản khá khác biệt so với các bộ luật dân sự truyền thống Tại điều 130 của Bộ Luật Dân sự Liên Bang Nga 1994 đưa la khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Không chỉ có thế, luật này còn liệt kê những tài sản không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản Nga cũng quy định bất động sản là mảnh đất cụ thể chứ không chỉ là đất đai nói chung
Về vấn đề “tài sản gắn liền với đất đai”, pháp luật của các quốc gia thường có hai cách diễn đạt chính là miêu tả cụ thể tất cả những gì được coi là tài sản gắn liền với đất đai hoặc không giải thích cụ thể khái niệm này.
Khái niệm về bất động sản tương đối rộng, đa dạng và tường được quy định cụ thể trong pháp luật của mỗi quốc gia Có những tài sản pháp luật của quốc gia này cho là động sản, nhưng ở pháp luật của quốc gia khác lại được liệt kê trong danh mục bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựnggắnliền
1 Cục quản lý nhà-Bộ xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản. www.thongtinphapluatdansu.edu.vn. với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền vớinhà, công trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai;Các tài sản khác do pháp luậtquy định” 2 Như vậy, pháp luật Việt Nam định nghĩa về bất động sản bằng một khái niệm mở và cho đến nay chưa có danh mục liệt kê cụ thể những tài sản được pháp luật Việt Nam coi là bất động sản.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản:
Tính cá biệt và khan hiếm:
Xuất phát từ sự có hạn của đất đai do bề mặt trái đất có giới hạn nên bất động sản luôn có tính khan hiếm Tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở việc đất đai bị giới hạn về mặt diện tích của từng mảnh đất, vùng đất hay lãnh thổ… Chính vì sự khan hiếm và không thể di dời được của đất đai nên đã hình thành tính cá biệt của bất động sản Ngay cả khi hai mảnh đất giống nhau về các như diện tích hay thậm chí nằm liền kề nhau thì chúng cũng không thể hoàn toàn giống nhau do sự khác biệt về vị trí không gian Chính vì thế, trên thị trường bất động sản, khó có thể tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả khi chúng là các công trình xây dựng.
Nói chung, đất đai rất ít có khả năng bị hủy hoại trừ khi xảy ra các thiên tai như xói mòn, vùi lấp…Các công trình xây dựng tuy không có được sự trường tồn như đất đai, nhưng nếu sau khi xây dựng, các công trình này được đầu tư nâng cấp, bảo dưỡng theo thời gian thì cũng có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì đất đai gần như không thể mất đi, nên tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của các công trình xây dựng hay kiến trúc Tuy nhiên, bất động sản có tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ vật lý của bất động sản chỉ kết thúc khi kết cấu vật lý của bất động sản bị thay đổi, hư hỏng theo thời gian và không còn đảm bảo sự an toàn nếu tiếp tục sử dụng Khi đó, người ta có thể nâng cấp để tiếp tục sử dụng bất động sản hoặc phá hủy để xây dựng bất động sản mới Tuổi thọ kinh tế của bất động sản chấm dứt khi chi phí để sử dụng bất động sản bằng đúng lợi ích mà nó mang lại Tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó Ví dụ, “tuổi thọ kinh tế của nhà ở, nhà hát, khách sạn là trên 40 năm, trong khi tuổi thọ kinh tế của xưởng sản xuất công nghiệp là 45 năm…” 3 Tuổi thọ kinh tế luôn ngắn hơn tuổi thọ vật lý của bất động sản Chính vì
2 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005.
3 Cục quản lý nhà-Bộ xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản. đất đai không thể bị mất đi sau một quá trình sử dụng mà lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản luôn đa dạng và phong phú, tuy biến đổi theo từng thời kỳ nhưng không bao giờ cạn kiệt.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
Hàng hóa bất động sản luôn chịu ảnh hưởng lẫn nhau một cách mạnh mẽ Sự thay đổi mục đích sử dụng của bất động sản này có thể làm thay đổi giá trị của bất động sản khác trong một khu vực nhất định Điển hình như việc Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như đường xá, bệnh viện hay chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp lập tức có thể làm tăng giá trị của bất động sản trong khu vực đó.
Trong quá trình sử dụng, chủ sở hữu của bất động sản có thể thay đổi công năng của nó theo ý muốn, đồng thời vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó cũng như đảm bảo thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Việc đầu tư xây dựng bất động sản luôn rất phức tạp, đòi hỏi chi phí cao và thời gian thực hiện dài Không chỉ có thế, hàng hóa bất động sản cũng luôn đòi hỏi chi phí và khả năng quản lý cao hơn các loại hàng hóa thông thường khác Chính vì vậy, việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải có năng lực tương xứng.
Ngoài các đặc điểm trên, bất động sản còn mang nặng các yếu tố thị hiếu, tâm lý xã hội và tập quán Nhu cầu về bất động sản của mỗi khu vực, mỗi vùng miền, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu của dân cư sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tôn giáo, tín ngưỡng…cũng chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
1.1.3 Phân loại bất động sản:
Việc phân chia bất động sản thành từng loại rất cần thiết cho quá trình quản lý của các cơ quan có thẩm quyền cũng như chiến lược phát triển lâu dài của mỗi quốc gia Từ kinh nghiệm quản lý của các quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam, có thể phân chia bất động sản thành ba loại: www.thongtinphapluatdansu.edu.vn, 04/01/2010.
Bất động sảnn có đầu tư xây dựng:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm nhà ở, các công trình thương mại-dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…Đối với loại bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản đất đai và tài sản gắn liền với đât đai hay bất động sản nhà đất là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn Nhóm bất động sản này cũng có tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan Để có thể phát triển đô thị bền vững đòi hỏi các cơ quan nhà nước phải quản lý tốt nhóm bất động sản nhà đất này Không chỉ có thế, nhóm bất động sản này còn chiếm đại đa số các giao dich trên thị trường bất động sản trong nước cũng như trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng:
Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là các tư liêu sản xuất như đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng, đất hiếm, đất chưa sử dụng…Loại bất động sản này không được đầu tư xây dựng nhằm duy trì chức năng làm tư liệu sản xuất của nó hoặc đang nằm trong quỹ đất chưa sủ dụng đến.
Bất động sản đặc biệt:
Bất động sản đặc biệt gồm các công trình tôn giáo, tín ngưỡng,các di sản văn hóa vật thể, di tích Quốc gia, các công trình bảo tồn quốc gia hay nghĩa trang… Loại bất động sản này có khả năng tham gia vào thi trường bất động sản rất thấp.
1.1.4 Khái niệm kinh doanh bất động sản:
Về khái niệm kinh doanh bất động sản, Khoản 1, 2 và 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định:
“1 Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Cơ sở pháp lý của kinh doanh bất động sản
1.2.1 Các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản:
4 Khoản 1, 2 và 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
5 Cao Viết Dũng (2014) Pháp luật về kinh doanh bất động sản, trang 2.
Có thể nói, Bộ Luật Dân sự 2005 mà sau đây gọi là luật chung đã có những quy định tạo tiền đề cho hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Cụ thể là các quy định về chế độ sở hữu như : Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản ( Điều 265 BLDS 2005), quyền sở hữu các mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản ( Điều 266 BLDS 2005), nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng ( Điều 267 BLDS 2005) Không chỉ có thế, luật chung còn có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất như: Hình thức chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 BLDS 2005), nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ( Điều 692 BLDS 2005) hay các quy định về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất… Xuất phát từ những quy định của luật chung đó, để có thể kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vưc kinh doanh bất động sản, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành những văn bản pháp luật sau:
- Luật Kinh Doanh Bất động sản ngày 29/6/2006, hiệu lực ngày 01/01/2007
- NĐ 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS ngày 15/10/2007; có hiệu lực từ 9/11/2007.
- Luât sửa đổi bổ sung một số điều của luật nhà ở, Luật đất đai số 34/2009 ngày
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005
- Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/2/2009 về quản lý đầu tư và xây dựng
Ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, sẽ thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật nhà ở 2005.
Khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, các chủ thể ngoài tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, còn phải tuân thủ quy định của
Bộ luật Dân sự về vấn đề đặt cọc, chuyển nhượng, thừa kế…
1.2.2 Nội dung pháp luật về kinh doanh bất động sản:
1.2.2.1 Các loại bất động sản được phép kinh doanh:
Căn cứ vào Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 2 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS ngày 15/10/2007, các loại bất động sản sau được phép đưa vào kinh doanh:
Nhà và các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được phép đưa vào kinh doanh, gồm có các công trình dân dụng như nhà ở, khách sạn, văn phòng…; các công trình công nghiệp gồm xưởng sản xuất, nhà máy…; các công trình thủy lợi , hạ tầng kỹ thuật, giao thông…phục vụ cho kinh doanh.
Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai được phép tham gia vào thị trường bất động sản.
Các loại bất động sản khác do chính phủ quy định như các loại bất động sản phục vụ cho vui chơi giải trí ( hồ bơi, sân bóng đá, quần vợt…); các loại rừng cây; vườn cây lâu năm.
1.2.2.2 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Để có thể đưa vào kinh doanh, mỗi loại bất động sản cụ thể cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định Căn cứ vào Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2006 , điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
Điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
- Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã đựợc phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 6
Điều kiện đối với quyền sử dụng đất:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
Các loại bất động sản không được phép kinh doanh:
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS ngày 15/10/2007, các loại bất động sản không được phép kinh doanh bao gồm:Nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.
1.2.2.3 Chủ thể kinh doanh bất động sản:
6 Khoản 1 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2006.
1.2.2.3.1 Các loại chủ thể kinh doanh bất động sản:
Căn cứ theo Điều 9 và 10 Luật kinh doanh bất động sản 2006, chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Tổ chức cá nhân trong nước.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài.
Tuy nhiên, không phải tổ chức cá nhân trong nước hay tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nào cũng có quyền tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản Để có thể kinh doanh bất động sản, đòi hỏi các chủ thể kinh doanh phải được tổ chức dưới những hình thức nhất định Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản
2006 quy định hình thức tổ chức của chủ thể kinh doanh bất động sản như sau:
Đối với chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản:
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
- Phải đăng ký kinh doanh và có vốn pháp định theo quy định của pháp luật.
Đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản:
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
- Phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật
Cá biệt đối với trường hợp hoạt động môi giới bất động sản, theo Khoản 3 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006, cá nhân có thể hành nghề độc lập mà không cần thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã nhưng phải có đăng ký kinh doanh và chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định gí bất động sản.
1.2.2.3.2 Phạm vi kinh doanh bất động sản
Không chỉ bị hạn chế về mặt hình thức của chủ thể kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản còn bị hạn chế trong một phạm vi nhất định Tuy nhiên, với các loại chủ thể khác nhau, sự hạn chế về các hoạt động kinh doanh bất động sản là không giống nhau.
Với tổ chức, cá nhân trong nước:
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH
Giới thiệu chung về công ty Cổ phần Lilama Hà Nội
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Cổ phần Lilama Hà Nội:
Công ty cổ phần Lilama Hà Nội khởi đầu là Công ty lắp máy và xây dựng Hà Nội – là một doanh nghiệp trực thuộc Tổng công ty lắp máy Việt Nam (LILAMA) Công ty cổ phần Lilama Hà Nội được thành lập từ năm 1960 theo giấy phép kinh doanh số
109587 được cấp bởi Uỷ ban kế hoạch thành phố Hà Nội Công ty đáp ứng đầy đủ chế độ kế toán do nhà nước Việt Nam thừa nhận trên cơ sở hạch toán độc lập Công ty cổ phần Lilama Hà Nội là một doanh nghiệp kinh doanh đa ngành, công ty đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau dựa trên nhiều phương thức khác nhau như: xây lắp,xây dựng, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn và kết cấu thép Hoạt động chủ yếu và được công ty chú trọng đầu tư lượng vốn nhiều nhất chính là hoạt động xây lắp Ngoài ra công ty còn đầu tư vào các lĩnh vực khác như kinh doanh bất động sản.
Tên tiếng Việt : Công ty cổ phần LILAMA Hà Nội
Tên tiếng Anh: LILAMA Ha Noi joint stock company
Tên giao dịch của công ty: LILAMA HANOI.,JSC
Tên viết tắt: LILAMA HANOI.,JSC Địa chỉ: Số 52 Lĩnh Nam – Quận Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội Điện thoại: (84-4) 38625 813
E-mail: info@ lilamahanoi.com.vn
Website: www.lilamahanoi.com.vn
Về tư cách pháp nhân, “công ty có tư cách pháp nhân đầy đủ, hoạt động theo đúng luật doanh nghiệp Công ty có con dấu riêng, độc lập về tài sản , được mở tài khoản tại các ngân hàng , các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật. Công ty có điều lệ tổ chức hoạt động, chịu trách nhiệm hữu hạn với các khoản nợ trong phạm vi vốn điều lệ, hạch toán kinh tế đọc lập và tự chủ về tài chính Tổng giám đốc điều hành là người đại diện theo pháp luật của công ty.” 23
Qúa trình hình thành và phát triển của công ty:
23 Điều 3, Điều lệ công ty Cổ phần Lilama Hà Nội. Đây là giai đoạn đất nước còn trong tình trạnh chiến tranh Hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong giai đoạn này chủ yếu phục vụ lợi ích dân tộc, mục tiêu kinh doanh không được đặt lên hàng đầu, chính vì thế hiệu quả sản xuất kinh doanh không phải yếu tố quyết định.
Trong giai đoạn này nền kinh tế tập trung bao cấp chậm phát triển, đời sống nhân dân gặp muôn vàn khó khăn, sản xuất kinh doanhbị đình trệ Hầu hết các doanh nghiệp nhà nước làm ăn không có hiệu quả.Trước tình hình đó, công ty cũng gặp phải không ít những khó khăn, nhưng bằng sự nỗ lực của toàn thể cán bộ công nhân viên, công ty đã nhanh chóng khắc phục mọi khó khăn và hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu theo kế hoạch được giao.
Thực hiện đường lối của Đại hôi VI của Đảng, chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý vĩ mô của Nhà nước Trong những năm đầu công ty đã gặp phải nhiều khó khăn do chưa kịp thích nghi với những thay đổi của thị trường Nhưng với cố gắng của toàn thể cán bộ công nhân viên, công ty đã vượt qua được những khó khăn, từng bước đi vào sản xuất kinh doanh có hiệu quả qua đó tạo uy tín trên thị trường.
Trải qua gần 60 năm hình thành và phát triển Công ty Cổ phần Lilama Hà Nội đã có những bước phát triển không nhỏ trong lĩnh vực chế tạo, lắp đặt dây truyền thiết bị, lắt đặt kết cấu thép, xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp Công ty Cổ phần Lilama Hà Nội là một công ty có uy tín đã và đang tham gia chế tạo thi công lắp đặt nhiều công trình lớn của đất nước như: Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Nhà máy Nhiệt điện Uông Bí mở rộng 300 MW, Nhà máy xi măng Thăng Long, Nhà máy Khí - Điện Cà Mau 1 và 2, Nhà máy lọc dầu Dung Quất…v/v Không chỉ dừng ở đó, công ty còn mở rộng không ngừng trong lĩnh vực bất động sản Hiện tại, công ty đang triển khai xây dựng nhiều dự án Tổ hợp văn phòng làm việc, trung tâm thương mại và nhà ở hỗn hợp cao cấp. Với nhiều yếu tố thuận lợi cho đầu tư như: Tài sản lớn, nhiều nhà máy, đội ngũ cán bộ kỹ sư, công nhân có tay nghề cao, năng động, chịu khó, ham học hỏi Cùng với các khu đất ở vào vị trí thuận lợi cho kinh doanh, thương mại, sản xuất công nghiệp… công ty lilama
Hà Nội tự hào khi mang đến cho khách hàng những sản phẩm, công nghệ, trang thiết bị cao cấp, hiện đại qua đó để lại ấn tượng tốt đẹp trong lòng khách hàng.
2.1.2 Tổng quan về lĩnh vực hoạt động kinh doanh của công ty:
Công ty cổ phần Lilama Hà Nội có những ngành nghề kinh doanh chủ yếu sau:
- Xây dựng công trình công nghiệp, trạm biến thế, đường dây tải điện, lắp đặt trang thiết bị, máy móc cho các công trình.
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị và khu công nghiệp.
- Chế tạo và lắp đặt thiết bị nâng, bồn, nồi hơi, bể áp lức dung tích lớn.
- Chế tạo các thiết bị đồng bộ và thiết bị phi tiêu chuẩn cho các công trình công nghiệp.
- Cung cấp, lắp đặt và bảo trì thang máy.
- Thiết kế kết cấu đối với các công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng, kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao.
- Sản xuất vật liệu xây dựng, chế biến lương thực, thực phẩm, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị, vật tư.
- Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà xưởng, kinh doanh khách sạn.
Ngoài ra, “công ty được phép lập kế hoạch và tiến hành tất cả các hoạt động kinh doanh theo quy định của giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và điều lệ công ty , phù hợp với quy định của pháp luật” 24
Những thành tựu cơ bản của Công ty cổ phần Lilama Hà Nội 25 :
Qua hơn 50 năm xây dựng và trưởng thành, tập thể cán bộ công nhân viên Công ty cổ phần Lilama Hà Nội được Đảng và Nhà nước trao tặng:
- 01 Huân chương Lao động hạng nhất
- 02 Huân chương Lao động hạng nhì
- 04 Huân chương Lao động hạng ba
- 01 Tập thể Anh hùng lao động
- 0 5 Lần được tặng Huy chương vàng chất lượng cao ngành Xây dựng
- Cờ thi đua xuất sắc – Bộ Xây Dựng năm 2002và 2003
24 Điều 4,Điều lệ công ty Cổ phần Lilama Hà Nội.
25 http://lilamahanoi.com.vn/vn/Thanh-tich.html.
- Cờ thi đua xuất sắc Công đoàn Xây dựng Việt Nam năm 2003
- Bằng khen của chính phủ năm 2004
- Bằng khen Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam năm 2002
- Bằng khen UBND tỉnh Vĩnh phúc năm 2004
- Bằng khen Bộ Xây Dựng năm 2004.
Cơ cấu tổ chức của công ty Lilama Hà Nội:
Công ty Cổ phần Lilama Hà Nội là một doanh nghiệp trực thuộc Tổng công ty lắp máy Việt Nam nên cơ cấu tổ chức của công ty phải được sự phê duyệt của Bộ Xây Dựng và Tổng công ty lắp máy Việt Nam Bộ máy tổ chức của công ty được tổ chức theo mô hình trực tuyến, trong đó chức năng đứng đầu là Đại hội đồng cổ đông.
Chức năng, nhiệm vụ của mỗi bộ phận trong công ty được quy định như sau:
- Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc quyết định mọi hoạt động của công ty, gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết Đại hội đồng cổ đông họp thường niên mỗi năm một lần nhưng có thể họp bất thường để giải quyết những vấn đề cấp bách của công ty.
- Hội đồng quản trị: đứng đầu là Chủ tịch Hội đồng quản trị do Đại hội đồng cổ đông bầu và bãi miễn Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý công ty, quyết định mọi vấn đề liên quan tới lợi ích, chiến lược phát triển của công ty nhưng trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị họp mỗi năm một lần và có thể họp bất thường để giải quyết những việc khẩn cấp của công ty.
- Ban kiểm soát: do Đại hội đồng cổ đông bầu và bãi miễn Chức năng chính của ban kiểm soát là thay mặt cổ đông để kiểm soát mọi hoạt động và việc chấp hành pháp luật của công ty.
+ Giám đốc điều hành: là người do Hội đồng quản trị bầu và bãi miễn, trực tiếp chỉ đạo sản xuất, thay mặt công ty chịu trách nhiệm trước cơ quan quản lý Nhà nước vàTổng công ty về mọi mặt sản xuất kinh doanh,xây dựng bộ máy giúp việc đồng thời chỉ đạo trực tiếp và giám sát đến các tổ đội công trường, phòng ban Giám đốc điều hành thực hiện phân tích, đánh giá việc thực hiện kế hoạch sản xuất và báo cáo tại Đại hội công nhân viên chức khi kết thúc năm kế hoạch.
SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ GÓC NHÌN CỦA
Đánh giá chung pháp luật về kinh doanh bất động sản
3.1.1 Những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014: 3.1.1.1 Những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản 2014
Được phép kinh doanh công trình xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai: Đây là một trong những điểm mới đang chú ý của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 So với Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
“1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4 Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.” 42 Đối với Công ty cổ phần Lilama Hà Nội, đây là một cơ sở pháp lý quan trọng cho việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai- loại hình kinh doanh bất động sản chủ yếu của công ty.
Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
Luật kinh doanh bất động sản 2006 chỉ quy định khái quát phạm vi kinh doanh bất động sản, còn Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định cụ thể phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản đối với từng loại chủ thể kinh doanh bất động sản Điều 11 của Luật quy định:
“Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức:
1 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
3 Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
4 Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
5 Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
6 Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
42 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản 2014.
7 Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
8 Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
9 Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm 2, 4, 7 và 8 nêu trên; b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.” 43
Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng:
Theo Luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Luật KDBĐS 2014 yêu cầu số vốn của chủ thể kinh doanh bất động sản tăng gấp hơn 3 lần., Điều 10 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.” 44 Đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội cho ý kiến trước đó “Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, thì việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.” 45
43 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
44 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
45 Bộ tư pháp(2014), Tổng hợp điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản. http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/van-ban-chinh-sach-moi.aspx?ItemIDX74, 22/12/2014.
Cũng theo Điều 10 của Luật KDBĐS năm 2014 thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật Các doanh nghiệp có vốn dưới 20 tỷ hiện nay vẫn triển khai bình thường, nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật kinh doan bất động sản mới có hiệu lực (tức ngày 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung vốn pháp định đủ 20 tỷ đồng thì sẽ không thể tiếp tục tham gia thị trường kinh doanh bất động sản.
Riêng đối với Công ty cổ phần Lilama Hà Nội, ngay từ ngày đầu tham gia thị trương bất động sản, công ty đã đang ký vốn chủ sở hữu là 200 tỷ đồng Do đó, dù Luật kinh doanh bất động sản 2014 có điều chỉnh tăng mức vốn pháp định lên 20 tỷ đồng cũng không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Điều 12 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán toàn bộ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Để tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 34 của Luật KDBĐS 2014 quy định bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng Như vậy, đối với Công ty cổ phần Lilama Hà Nội, kể thừ thời điểm Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực, công ty sẽ phải thực hiện tốt hơn việc công khai thông tin một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng về các bất động sản mà công ty kinh doanh. Điều mà trước đây công ty chưa chú trọng.
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:
Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai thì trước đây Luật KDBĐS năm
Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản từ góc nhìn của Công ty cổ phần
3.2.1 Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản:
Từ một số những mặt còn hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản mà em vừa trình bày ở trên cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật tại Công ty cổ phần Lilama Hà Nội, em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản như sau:
Thứ nhất, cần rà soát, bổ sung, sửa đổi đồng bộ các văn bản pháp luật có liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản để đảm bảo tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật theo hướng sửa đổi các quuy định của các luật khác phù hợp với các quy định của Luật kinh doanh bất động sản, bởi lẽ lĩnh vực kinh doanh bất động sản nên để Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh là chủ yếu.
Thứ hai, cần có những quy định cụ thể để kiểm soát, bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động được mục đích huy động vốn và đúng dự án Tránh tình trạng đầu tư dàn trải vốn huy động được ở nhiều dự án, nhiều lĩnh vực khác nhau và trong nhiều trường hợp không thể thu hồi vốn đãn đến việc không thể triển khai dự án đúng tiến độ, làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người mua nhà Ví dụ, đối với việc mua bấn nhà ở hình thành trong tương lai, có thể quy định các bên phải thông qua ngân hàng Chủ đầu tư mở một tài khoản tại ngân hàng để người mua gửi tiền ứng trước, sau đó việc giám sát quá trình sử dụng nguồn vốn này của chủ đầu tư được giao cho ngân hàng Bên cạnh đó, cũng cần có các quy định về huy động vốn đối với các loại bất động sản không phải nhà ở. Pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng cần quy định chi tiết các hình thức huy động vốn bị cấm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 20 tỷ đồng cũng như quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án phải ở mức 15 - 20% tổng mức đầu tư của dự án là quá thấp, dẫn tới khả năng tài chính của chủ đầu tư để hoàn thành dự án không đảm bảo Việc tăng điều kiện về vốn pháp định sẽ góp phần loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém khỏi thị trường bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng và góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Thứ tư, khi quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản bị bãi bỏ, sàn giao dịch bất động sản chỉ cònlà một kênh trong giao dịch bất động sản để các bên tham gia giao dịch bất động sản lựa chọn Ngoài ra, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản còn có thể có những sự lựa chọn khác như luật sư, các nhà môi giới, công chứng…Chính vì vậy, cần năng cao chất lượng của đội ngũ môi giới bất động sản bằng cách đặt ra những yêu cầu, điều kiện cao hơn để có thể được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.
Thứ năm, cần tạo lập một hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ về bất động sản trên phạm vi cả nước Qua đó tạo điều kiện cho công tác quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như tạo điều kiện cho các bên tham gia thị trường bất động sản nắm rõ thông tin về tình hình bất động sản trên cả nước, qua đó đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn.
Thứ sáu, nên ban hành luật riêng về nhà chung cư Trong luật này có thể quy định các nội dung như việc kiểm định chất lượng trước khi đưa chung cư và vận hành chính thức, quy định về thu các loại phí vận hành, bảo trì chung cư, thời hạn bảo hành đối với từng hạ tầng của nhà chung cư, phá dỡ, tiêu hủy nhà chung cư khi chất lượng không còn đảm bảo…
Thứ bảy, cần ban hành các quy định về một kênh tín dụng riêng cho hoạt động kinh doanh bất động sản Các dự án bất động sản nên được ưu tiên vay vốn trung và dài hạn cũng như được hưởng các ưu đãi nhất định nhằm nâng cao khả năng tài chính của chủ đầu tư, giảm số lượng các dự án treo, dự án dừng thi công do chủ đầu tư không còn vốn Qua đó giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại cũng như đảm bảo quyền lợi của người mua nhà đã ứng tiền nhưng chủ đầu tư vẫn không thể hoàn thành dự án và giao nhà.
Thứ tám, không nên bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi giao nhà cho khách hàng khi đã có quy định bắt buộc phải có sự bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai Bơi lẽ, khi đã có ngân hàng đứng ra nhận bảo lãnh về mặt tài chính, quyền lợi của người mua đã được đảm bảo Việc pháp luật quy định số vốn tối đa doanh nghiệp được huy động từ tiền ứng trước của khách hàng có thể làm cản trở việc chủ đầu tư hoàn thiện và bàn giao nhà khi mà ở giai đoạn hoàn thiện, nguồn vốn huy động được cũng đã gần cạn kiệt Trong khi đó, khách hàng cũng có nguyện vọng ứng thêm tiền để sớm nhận được nhà nhưng pháp luật lại không cho phép Điều này không chỉ khiến chủ đầu tư chậm hoàn thành dự án mà còn gây thiệt hai cho người mua nhà Do đó , trong trường hợp này, pháp luật nên tôn trọng thỏa thuận giữa các bên, đặc biệt là nguyện vọng của người mua nhà.
Thứ chín, ở bất kỳ giai đoạn nào của dự án, nên coi việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án là một trong những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, chỉ cần quy định bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện dự án theo đúng quy hoạch được phê duyệt.
3.3.2 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần Lilama Hà Nội:
Thông qua việc tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần Lilama Hà Nội, em xin đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần Lilama Hà Nội như sau:
Thứ nhất, trước mỗi bước của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như huy động vốn, bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch thiết kế; xây dựng cơ sở hạ tầng; đầu tư xây dựng và hoàn thiện các công trình kiến trúc theo quy hoạch thiết kế đã được duyệt để đưa vào kinh doanh… công ty đều cần rà soát kỹ lưỡng và hoàn thiện các thủ tục pháp lý.
Có như vậy, công ty mới tránh được những sự cố đáng tiếc như sự việc nâng tầng bán căn hộ khi chưa có giấy phép xây dựng bổ sung dẫn đến những thiệt hai đáng tiếc cho công ty và cả khách hàng.
Thứ hai, không chỉ riêng với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc thù của công ty là kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực và mỗi ngành, mỗi lĩnh vực đó công ty đều cần tuân thủ các quy định của pháp luật Chính vì vậy, công ty nên thành lập phòng pháp chế với các chức năng chủ yếu như: tư vấn pháp lý cho ban lãnh đạo nhằm chỉ đạo, điều hành hoạt động sản xuất-kinh doanh của công ty theo đúng các quy định của pháp luật; trong các tranh chấp của công ty, tham gia vào quá trình trọng tài, tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công ty; rà soát các thủ tục pháp lý trước mỗi hoạt động sản xuất- kinh doanh mà công ty tiến hành; theo dõi việc thực hiện pháp luật của các bộ phận cấu thành công ty… Việc thành lập một phòng ban chuyên trách về pháp lý có thể giúp công ty luôn hoạt động theo đúng pháp luật, tránh được những vi phạm về mặt pháp lý, qua đó ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo được uy tín trên thị trường.
Thứ ba, tuy pháp luật chưa có những quy định cụ thể để kiểm soát, bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động được mục đích huy động vốn và đúng dự án mà mới chỉ có quy định mang tính nguyên tắc Tuy nhiên, để công ty có thể đầu tư và hoàn thành các dự án bất động sản một cách hiệu quả, thiết nghĩ công ty cần làm tốt công tác quản lý nguồn vốn, tránh tình trạng huy động vốn sai mục đích và không thể huy động vốn.