Chuyên đề thực tập ngành Luật Chuyên đề thực tập ngành Luật MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU 3 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 4 LỜI MỞ ĐẦU 5 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG 10 KINH DOANH BẤT[.]
Chuyên đề thực tập ngành Luật MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG 10 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Lý luận chung bất động sản kinh doanh bất động sản: .10 1.1.1 Khái niệm bất động sản: .10 1.1.2 Đặc điểm bất động sản: .11 1.1.3 Phân loại bất động sản: 12 1.1.4 Khái niệm kinh doanh bất động sản: 13 1.1.5 Khái niệm đặc trưng hàng hóa bất động sản: 14 1.2 Cơ sở pháp lý kinh doanh bất động sản: .15 1.2.1 Các văn pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản: 15 1.2.2 Nội dung pháp luật kinh doanh bất động sản: .16 1.2.2.1 Các loại bất động sản phép kinh doanh: 16 1.2.2.2 Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: 16 1.2.2.3 Chủ thể kinh doanh bất động sản: .18 1.2.2.3.1 Các loại chủ thể kinh doanh bất động sản: .18 1.2.2.3.2 Phạm vi kinh doanh bất động sản .19 1.2.2.4 Các hoạt động kinh doanh bất động sản: 21 1.2.2.4.1 Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng: 21 1.2.2.4.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất: 26 1.2.2.4.2 Kinh doanh dịch vụ bất động sản: 27 1.2.2.5 Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản : .32 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH 33 BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN LILAMA HÀ NỘI 33 2.1 Giới thiệu chung công ty Cổ phần Lilama Hà Nội .33 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển cơng ty Cổ phần Lilama Hà Nội: 33 2.1.2 Tổng quan lĩnh vực hoạt động kinh doanh công ty: .35 CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật 2.2 Thực tiễn thực pháp luật kinh doanh bất động sản công ty Cổ phần Lilama Hà Nội: 37 2.2.1 Tư cách chủ thể kinh doanh bất động sản công ty: 37 2.2.2 Thực tiễn thực pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản công ty: 39 2.2.2.1 Hoạt động kinh doanh nhà ở: 39 2.2.2.1.1 Mô tả khái quát hoạt động kinh doanh nhà ở, văn phịng Cơng ty cổ phần Lilama Hà Nội: 39 2.2.2.1.2 Thực tiễn thực pháp luật kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh nhà công ty: 42 2.2.2.2 Hoạt động cho thuê văn phòng: 50 2.2.3 Những vướng mắc cơng ty gặp phải q trình áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản: .51 2.2.3.1 Nâng tầng, bán hộ chưa có giấy phép xây dựng bổ sung: 51 2.2.3.2 Huy động vốn khách hàng vượt quy định pháp luật: 52 CHƯƠNG 3:MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ GĨC NHÌN CỦA 55 CƠNG TY CỔ PHẦN LILAMA HÀ NỘI 55 3.1 Đánh giá chung pháp luật kinh doanh bất động sản: 55 3.1.1 Những điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà 2014: .55 3.1.1.1 Những điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 .55 3.1.1.2 Những điểm Luật nhà 2014: 62 3.1.1.3 Đánh giá điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà 2014: 66 3.1.2 Những mặt hạn chế pháp luật kinh doanh bất động sản: .66 3.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản từ góc nhìn Công ty cổ phần Lilama Hà Nội: 70 3.2.1 Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản: 70 3.3.2 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản công ty cổ phần Lilama Hà Nội: .73 KẾT LUẬN: .74 DANH MỤC BẢNG BIỂU CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật Bảng so sánh phạm vi kinh doanh bất động sản hai loại chủ thể………………….20 Bảng tổng hợp tiêu thiết kế dự án 41 Bảng giá trị tổng mức đầu tư dự án sau thẩm tra .48 CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản XHCN Xã Hội Chu Nghĩa BLDS Bộ luật dân UBND Ủy Ban Nhân Dân HĐQT Hội đồng quản trị GPMB Giải phóng mặt QLDA Quản lý dự án ĐTXD Đầu tư xây dựng QHKT Quy hoạch kiến trúc CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật LỜI MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Đặt vấn đề: Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, nhân tố đống vai trò định phát triển xã hội loài người Đất đai sở để phân bổ dân cư, xây dựng sở hạ tầng kinh tế- xã hội, văn hóa, an ninh, quốc phịng Chính vậy, Quốc gia, dân tộc, đất đai coi tư liệu sản xuất đặc biệt, thay thế, tảng cho sinh tồn phát triển bền vững Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ thị hóa nhanh chóng với việc dân số ngày tăng đất đai nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai… sau gọi chung bất động sản trở nên quan trọng nhu cầu thiếu Xuất phát từ nhu cầu thực tế nên xã hội hình thành thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hiểu hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển từ Quốc hội ban hành Luật Đất đại 1993 có tăng trưởng mạnh mẽ số lượng chất lượng Để kịp thời điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản, hệ thống pháp luật Việt Nam sớm có nhiều văn pháp luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… nhằm trực tiếp điều chỉnh loại quan hệ xã hội Để quy định pháp luật kinh doanh bất động sản phát huy hết tác dụng áp dụng vào thực tiễn đòi hỏi hiểu biết, nắm vững chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật chủ thể có liên quan Trong đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị vơ quan trọng Tính đến thời điểm ngày 1/1/2013, nước có 6.639 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Để tìm hiểu tình hình thực pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp cụ thể, em thực đề tài : “Những vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Lilama Hà Nội.” Công ty cổ phần CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật Lialama Hà Nội doanh nghiệp tham gia hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ vài năm trở lại bên cạnh lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh truyền thống cơng ty Tình hình nghiên cứu đề tài: Những sinh viên thực tập công ty cổ phần Lilama Hà Nội: Trong trình hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty cổ phần Lilama Hà Nội trở thành địa điểm thực tập số sinh viên Trong kể đến sinh viên Nguyễn Thị Anh với đề tài: Hoàn thiện kế tốn chi phí sản xuất tính giá thành sản phẩm Công ty cổ phần Lilama Hà Nội hay sinh viên Ngơ Thị Nhàn với đề tài: Kế tốn tập hợp chi phí sản xuất tính giá thành sản phẩm Công ty cổ phần Lialama Hà Nội… Có thể thấy, đề tài sinh viên thực tập công ty Cổ phần Lilama thực chủ yếu thuộc lĩnh vực kế tốn, tài v.v… Chưa có đề tài đề cập đến hoạt động kinh doanh bất động sản tình hình thực pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản công ty Những đề tài đề cập đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản: Trong năm trở lại đây, với phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản, có số đề tài nghiên cứu lĩnh vực kinh doanh Cụ thể kể đến số đề tài như: Nghiên cứu số loại hình mơi giới giao dịch bất động sản thành phố Buôn Ma Thuật- Đăk Lăk sinh viên Nguyễn Thị Như Đề tài chủ yếu đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động số loại hình mơi giới bất động sản, đồng thời đề xuất số giải pháp nhằm phát triển loại hình mơi giới địa bàn nghiên cứu Đề tài góp phần nhìn nhận thực trạng vai trị loại hình mội giới giao dịch bất động sản, từ có bước đắn phát triển thi trường bất động sản Kết nghiên cứu đề tài giúp ích cho đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản muốn tìm đến hỗ trợ công ty, trung tâm môi giới giao dịch bất động sản Đề tài Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản TP.HCM tác giả Nguyễn Hợp Thành chủ yếu phân tích hạn chế thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Tìm hiểu phương thức hiệu việc phát triển thị trường bất động sản số quốc gia giới thông qua giải pháp tài CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật chính, từ tác giả đề số giải pháp tài phù hợp với tình hình nước nói chung tính hình Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng để giúp thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vượt qua khó khăn, đứng vững phát triển hoàn cảnh Tác giả Phạm Văn Rạng với luận văn Giải pháp phát triển hiệu tị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015 phương pháp phân tích, thống kê mơ tả nhân diện tồn tại, vướng mắc thị trường tín dụng bất động sản từ đưa giải pháp, kiến nghi biện pháp khắc phục yếu điểm có phát triển thị trường tín dụng bất động sản thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập Trong đề tài này, tác giả điểm qua thị trường bất động sản Việt Nam năm gần đánh giá nhu cầu bất động sản nước thời gian tới Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua kênh, xem xét nguyên nhân tồn thị trường tín dụng bất động sản, sau đề xuất giải pháp nhằm khơi thông nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam Bài viết Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Thị Nga đăng tạp chí Luật học số 6/2011 số viết đề cập đến lĩnh vực pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam Trong viết này, tác giả đánh giá tổng quan pháp luật môi giới bất động sản gồm thàn tựu bước đầu mặt cịn hạn chế, từ đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Đề tài Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam góc độ hoạt động đầu tư nước ngồi lại chủ yếu tìm hiểu quy định Pháp lật kinh doanh bất động sản Việt Nam góc độ hoạt động đầu tư nước Tác giả số ưu điểm hệ thống pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản nêu quy định mang tính ưu đãi cho nhà đầu tư nước hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời số điểm hạn chế hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản thiếu quuy định việc xây, lưu trữ, công bố hệ thống thông tin sở liệu thị trường bất động sản hay quy định pháp luật hành hạn chế nhà đầu tư nước kinh doanh bất động sản Việt Nam… Điểm qua số đề tài, viết liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam, thấy vấn đề áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực cịn để ngỏ Vì vậy, việc viết chun đề Những vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản Cơng ty cổ phần Lilama Hà Nội có ý nghĩa định, góp phần đánh giá quy định pháp luật hành kinh doanh bất động sản doanh nghiệp áp dụng vào thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài Những vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Lilama Hà Nội em thực với mong muốn tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tìm điểm hạn chế áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản vào thực tế thông qua doanh nghiệp cụ thể Công ty cổ phần Lilama Hà Nội Từ đó, đề kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nâng cao khả áp dụng pháp luật bất động sản doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Phạm vi đề tài: Phạm vi nghiên cứu hoạt động cuả Công ty cổ phần Lilama Hà Nội lĩnh vực kinh doanh bất động sản tình hình áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản công ty từ năm 2008- thời điểm công ty bắt đầu tiếp cận hoạt động kinh doanh bất động sản trở lại Phương pháp nghiên cứu: Trên sở lý luận bất động sản kinh doanh bất động sản quy định pháp luật hành kinh doanh bất động sản, chuyên đề thực dựa số phương pháp sau: - - Phương pháp diễn dịch tổng hợp: sử dụng để làm sở cho việc làm rõ thực trạng đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nâng cao khả áp dụng pháp luật bất động sản doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Phương pháp phân tích, mơ tả đóng vai trị chủ đạo suốt q trình nghiên cứu chuyên đề thực tập CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật Bố cục đề tài: Chương 1: Cơ sở lý luận sở pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Tình hình áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản công ty cổ phần Lilama Hà Nội Chương 3:Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu áp dụng pháp luật bất động sản từ góc nhìn Cơng ty cổ phần Lilama Hà Nội CQ532985-Ngô Văn Phúc Chuyên đề thực tập ngành Luật CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận chung bất động sản kinh doanh bất động sản: 1.1.1 Khái niệm bất động sản: Sự phân chia tài sản thành “Động sản” “Bất động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã Trong luật cổ La Mã, “bất động sản không đất đai hay tài sản lòng đất mà tài sản liên quan hay gắn liền với đất trồng, nhà cửa… sức lao động người tạo nên mảnh đất đó.” Hiện nay, pháp luật nhiều quốc gia giới coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, hệ thống pháp luật quốc gia thường có tiêu trí phân loại riêng thể quan điểm nhà lập pháp quốc gia Ví dụ, Luật Dân Liên Bang Nga năm 1994 quy định bất động sản khác biệt so với luật dân truyền thống Tại điều 130 Bộ Luật Dân Liên Bang Nga 1994 đưa la khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Khơng có thế, luật cịn liệt kê tài sản khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Nga quy định bất động sản mảnh đất cụ thể không đất đai nói chung Về vấn đề “tài sản gắn liền với đất đai”, pháp luật quốc gia thường có hai cách diễn đạt miêu tả cụ thể tất coi tài sản gắn liền với đất đai khơng giải thích cụ thể khái niệm Khái niệm bất động sản tương đối rộng, đa dạng tường quy định cụ thể pháp luật quốc gia Có tài sản pháp luật quốc gia cho động sản, pháp luật quốc gia khác lại liệt kê danh mục bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền Cục quản lý nhà-Bộ xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường bất động sản www.thongtinphapluatdansu.edu.vn CQ532985-Ngô Văn Phúc 10