Nghiên cứu cơ sở khoa học về môi giới bất động sản và quy trình môi giới bất động sản

Họ và Tên Nguyễn Văn Công Lớp Kinh tế BĐS & Địa chính 57 Mã sinh viên 11150674 CHƯƠNG I NGHIÊN CỨU CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1 1 Tổng quan nghiên cứu v[.]

Họ Tên: Nguyễn Văn Công Lớp: Kinh tế BĐS & Địa 57 Mã sinh viên: 11150674 CHƯƠNG I: NGHIÊN CỨU CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan nghiên cứu môi giới bất động sản 1.1.1.Các vấn đề lý luận lịch sử hình thành nghề mơi giới bất động sản Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu bất động sản phát triển xã hội Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán nhu cầu mua tự thân sinh nghề giúp kết nối người mua người bán gặp để thực giao dịch. Mơi giới bất động sản hình thành tồn phần bất đối xứng thông tin bên tham gia song hành với yếu tố chun mơn hiểu biết quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý kỹ đàm phán để tìm đồng thuận người bán người mua giúp cho trình giao dịch đến việc hồn tất Nghề mơi giới bất động sản hình thành cách chun nhgiệp có lẽ khởi phát từ Vương Quốc Anh nơi phát triển bậc Châu Âu Kinh tế Công nghiệp kỷ 17 dần đạt đến cực thịnh Hoa Kỳ lan sang Châu lục quốc gia khác Để có nhìn tổng qt hiểu nghề môi giới bất động sản nên tìm hiểu nghề mơi giới bất động sản quốc gia phát triển ngày so sánh với nghề môi giới bất động sản Việt Nam để biết chất nghề giá trị nghề đến đâu tương lai 1.1.2 Nghề môi giới bất động sản Việt Nam Thị trường Bất động sản du nhập vào nước ta bùng nổ, phát triển mạnh mẽ Nghề mơi giới bất động sản từ nhanh chóng hình thành ngày u cầu tính chuyên nghiệp cao thị trường phức tạp Việt Nam Nghề môi giới bất động sản Việt Nam nghề non trẻ so với nước phát triển giới Về khung pháp lý qui định nhiều hạn chế đặc biệt việc bảo vệ quyền lợi người bán, người mua người môi giới xảy xung đột lợi ích Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam chưa kiểm sốt chặt chẽ, có nhiều mơi giới hoạt động khơng có cấp đào tạo chuyên môn sơ sài Nhiều người đến với nghề điều kiện tham gia dễ dãi hay với cảm xúc nơn nóng lợi nhuận hoa hồng mang lại 1.2 Khung lý thuyết môi giới bất động sản 1.2.1 Mơi giới bất động sản gì? Giới thiệu dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động môi giới phát sinh hội đủ yếu tố sau: + Xuất quan hệ bên + Các bên giải công việc, hay giải không hiệu + Tồn người thứ ba, nhà mơi giới, có đủ lực, điều kiện để giải công việc liên quan đến bên Từ tính chất kể trên, nhận định mơi giới bất động sản thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Môi giới BĐS hiểu hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Môi giới BĐS khác nhân viên bán hàng chỗ, nhân viên bán hàng đơn tìm kiếm người mua cịn mơi giới bất động sản tìm kiếm kết nối người bán người muốn mua 1.2.2 Các hình thức mơi giới bất động sản Có hai hình thức mơi giới là: + Môi giới độc quyền: Nhà môi giới độc quyền tiếp thị bất động sản độc quyền đại diện cho người bán Tuy nhiên, người môi giới chào bán hợp tác với nhà mơi giới khác để trình bày bất động sản tới khách hàng tiềm chia khoản hoa hồng + Môi giới tự do: Nhà môi giới giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu bất động sản, tư vấn cho khách hàng hưởng phí mơi giới (phí hoa hồng) theo giá trị thành cơng thương vụ 1.2.3 Khác môi giới bất động sản chuyên nghiệp với cò đất, cò bất động sản Nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoạt động có chứng chỉ, đào tạo có kiến thức mua bán bất động sản, trợ giúp bên mua bán tình trường hợp cụ thể Còn cò đất, cò bất động sản bên trung gian giới thiệu người mua người bán khơng có kiến thức tư vấn hay đào tạo chuyên sâu 1.3 Vai trị mơi giới BĐS thị trường BĐS 1.3.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản Vai trị quan trọng hoạt động mơi giới kết nối hai bên với ,dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ , tạo hài long đồng thuận cho bên tham gia thương vụ.Nó nhắc đến khái niệm mơi giới BĐS,là bên thứ ba với mục đích tạo thông cảm ,thấu hiểu vấn đề liên quan bên với giải cơng việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 1.3.2 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Thông tin BĐS thông tin khác có liên quan đến BĐS sở quan trọng cho việc thực giao dịch, quyền lợi ích chứa đựng bên BĐS Cơng việc nhà môi giới BĐS việc thu thập đầy đủ, xác thơng tin cần thiết BĐS thơng tin có liên quan đến BĐS Nội dung thơng tin BĐS bao gồm: – Loại BĐS vị trí BĐS – Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS – Quy mơ, diện tích BĐS – Đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng BĐS – Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến BĐS – Tinh trạng pháp lý BĐS bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS, lịch sử sở hữu, sử dụng BĐS… – Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có) – Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS – Quyền lợi ích người thứ ba có liên quan – Các thông tin khác liên quan đến BĐS Nhà môi giới BĐS phải có nhiệm vụ cơng khai tất thông tin thu thập BĐS phải cung cấp đầy đủ, xác thơng tin cho khách hàng 1.3.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Nhà môi giới BĐS cầu nối cho cung cầu BĐS gặp thông tin thu thập cung cấp cho khách hàng tư vấn cho họ sớm đưa định nhằm bảo vệ lợi ích cho họ Như vậy, nhà môi giới BĐS đưa cầu đến với cung giúp cho cầu gặp cung cách nhanh nhất, hiệu Điều này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường giao dịch BĐS trở nên sôi động Việc cung cấp thông tin BĐS cách công khai, minh bạch từ nhà môi giới BĐS vô quan trọng Thông qua tổ chức môi giới – người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chun mơn nắm thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lưỡng việc mua bán để định phù hợp nhất, đồng thời qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động cơng khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Từ giúp cho Thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hiệu phát huy vai trò to lớn phát triển kinh tế quốc dân 1.3.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng đặc tính bất động sản thơng tin thương khơng hồn hảo, giao dịch chủ yéu giao dịch ngầm nhà nước kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Vẫn nhiều giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Mà thuế nguồn thu nhà nước để trang trải cho hoạt động, chi phí nước Vì vật tổ chức, cá nhân mơi giới công nhận cho phép hành nghề có đăng kí kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiẹu đồng thời thơng qua giao dịch nhà nước tăng thu nhập thuế 1.3.4 Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung quản lý thị trường BĐS nói riêng Chính hoạt động cơng ty kinh doanh BĐS người môi giới BĐS yếu tố góp phần hồn thiện mơi trường pháp lý hoạt động quản lý Nhà nước BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS với Thị trường BĐS Bởi lĩnh vực môi giới BĐS nằm hoạt động kinh doanh BĐS, nơi phát sinh bộc lộ rõ xung đột lợi ích đối tượng tham gia Thị trường BĐS Nếu môi trường pháp lý khơng đủ chật chẽ hiệu lực mâu thuẫn phát sinh, phát triển dẫn đến đổ vỡ thị trường 1.4.Điều kiện hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân, tổ chức cần hội đủ điều kiện sau: + Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản + Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản 1.5.Những yêu cầu chuyên môn môi giới bất động sản Nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp thực tốt cần phải người thẳng, trực, am hiểu luật pháp có chun mơn cao Vì BĐS sản phẩm có giá trị lớn, đơi lớn Khách hàng bỏ nguồn vốn lớn để đầu tư tin tưởng vào nhà mơi giới bên mơi giới, dịch vụ có liên quan phải thực người có trách nhiệm cao, biết đặt vào tâm thế, vị khách hàng mớiđạt hiệu cao cho tất bên, đồng thời không sai phạm lương tâm đạo đức nghề nghiệp Sự phát triển thị trường kéo theo ngày nhiều yêu cầu, nhiệm vụ Sự phát triển buộc nhà dịch vụ phải thực ngày nhiều dịch vụ cho khách hàng Nó địi hỏi nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực Tầm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp lớn, mang tính định Trước tiên chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà môi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì cần phải nhấn mạnh vai trò đặc biệt quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp nhóm nghề nghiệp thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng 1.6.Quy trình mơi giới bất động sản Quy trình mơi giới bất động sản trình tự thực thương vụ môi giới bất động sản Quy trình mơi giới BĐS đầy đủ phải bao gồm nội dung sau: 1.6.1 Thu thập thông tin cung cầu thị trường Bất động sản để từ xác định BĐS mục tiêu a Tìm hiểu thơng tin nguồn cung bất động sản thị trường Thị trường bất động sản nơi cung cấp hàng hóa bất động sản Có dạng cung bán, cho thuê cho thuê lại Cung bất động sản thời điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản rao bán, cho thuê thời điểm cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê Hàng hóa bất động sản đượcphát triển chủ yếu từ nguồn cung sau: + Nhà nước + Các cá nhân sở hữu bất động sản + Cơng ty,tập đồn đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản + Ngân hàng, tổ chức tín dụng sở hữu bất động sản + Bất động sản nước ngồi Các kênh thơng tin mà nhà mơi giới khai thác để có nguồn cung BĐS mong muốn: + Mạng xã hội, internet: Không phủ nhận mạng xã hội với Internet cơng cụ tìm kiếm hiệu Người sáng lập phần mềm, công cụ hiểu rõ nhu cầu người sử dụng Những công cụ thực thông minh đến mức ”chưa cần nói hiểu” Chỉ cần vài thao tác nhà mơi giới hồn tồn tìm kiếm nguồn cung bất động sản ưng ý để từ xác định sản phẩm mục tiêu Các nhà mơi giới ”len lỏi” vào quan, tổ chức nhà đất hay trang báo mạng chuyên bất động sản để tìm hiểu thơng tin + Bạn bè, người thân mối quan hệ: Nhà mơi giới hồn tồn sử dụng mối quan hệ cá nhân để thu thập thông tin dự án bất động sản tiềm + Cơ quan nhà nước quản lý đất đai, công ty kinh doanh BĐS: Các quan Nhà nước có chức quản lí Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại nơi có nhiều thơng tin dự án, cơng trình BĐS Các cơng ty xây dựng, kinh doanh nơi có nguồn cung BĐS lớn Các nhà mơi giới thu thập sàng lọc thông tin từ quan tổ chức + Đi thực tế: Đây nguồn thông tin quan trọng thơng qua việc tìm hiểu thực tế để nhà môi giới phát khu nhà, đất bỏ trống hay dự án bất động sản Cũng trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS khu vực, tịa nhà, khu phố mà nhà mơi giới cần tìm Tiếp cận thực tế phương pháp truyền thống để tìm kiếm nguồn cung BĐS hiệu b Tìm hiểu thông tin cầu bất động sản thị trường Nhà mơi giới cần tìm hiểu đặc tính khách hàng nhu cầu họ để có kế hoạch xác Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà có nhu cầu nhà mới: rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn Người mua BĐS mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhà xưởng; Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS; Bảo toàn vốn, đầu tiền nhàn rỗi; Văn phịng, Cơng sở, chi nhánh, phịng giao dịch, đại lý; Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại Khoanh vùng cầu bất động sản cơng tác tìm kiếm khách hàng trở nên dễ dàng c Khi xác định sản phẩm, tìm hiểu thơng tin, tổng quan dự án, sản phẩm BĐS BĐS hay quyền BĐS đối tượng thương vụ Vì việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác tìm kiếm khách hàng có bất động sản cần bán, cho thuê hoạt động thương vụ Trách nhiệm nhà môi giới phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS bao gồm tất thông tin tổng quan chi tiết để từ xây dựng mục tiêu sách bán hàng cách tối ưu Không thể cung cấp dịch vụ hiệu đáp ứng tốt yêu cầu bán khách hàng không nắm xác thơng tin sản phẩm Việc xác định rõ BĐS cần thiết nguyên nhân sau đây: + Thứ nhất: BĐS khác nhau, khơng thể dựa kinh nghiệm để phán đốn + Thứ hai: có ghi chép thân miêu tả xác tranh toàn cảnh BĐS, đánh giá chân thực lời miêu tả tốt đẹp BĐS chủ sở hữu, bước đầu đánh giá giá trị BĐS Nếu nhà môi giới dựa lời chủ sở hữu dễ gây hiểu biết lệch lạc, thiếu chân thực BĐS + Thứ ba: Việc hiểu rõ BĐS giúp khách hàng an tâm chuyên môn nhà môi giới sẵn sàng đặt niềm tin hơn, hết không bị rơi vào bị động khách hàng có thức câu hỏi, thắc mắc sản phẩm + Thứ tư: việc xem xét, quan sát BĐS cách trực tiếp cho phép nhà môi giới đưa dãy câu hỏi cụ thể Hơn họ xem giấy tờ liên quan BĐS Một dự án hay sản phẩm bất động sản nhà mơi giới cần nắm thông tin tổng quan như: + Chủ đầu tư, nhà thầu thi công hay đơn vị sở hữu BĐS: Khách hàng quan tâm nhiều đến việc hộ mà họ mua có xây dựng chủ đầu tư hay đơn vị thi cơng có uy tín, chất lượng hay khơng? Những chủ đầu tư hay nhà thầu có uy tín lâu năm thị trường tạo tin tưởng lớn tới khách hàng Tuy nhiên, đơn vị hình thành muốn cho thấy tham vọng cạnh tranh thị trường nên không ngừng cải thiện chất lượng, mang lại phong cách trẻ trung, đại cho dự án họ + Tổng diện tích, quy mơ dự án + Tiến độ bàn giao + Thiết kế, kỹ thuật dự án: loại hình hộ chính, số lượng hộ sàn, tổng số tòa, tầng số thang máy tòa + Thiết kế hộ: sản phẩm bđs có phịng ngủ, tầng, chỗ để xe hay sân trước sân sau cụ thể thiết kế + Chính sách bán hàng chủ đầu tư: Các chủ đầu tư thường liên kết với ngân hàng để áp dụng nhiều sách bán hàng ưu đãi lớn tài chính, hỗ trợ lãi suất Họ tùy theo thị trường mà tăng giảm sách cho đạt lợi ích tối đa Những sách thủ tục, hồ sơ hỗ trợ tối đa Ngồi thơng tin tổng quát kể trên, nhà môi giới cần quan tâm đến yếu tố chi tiết, tạo nên đặc thù riêng dự án, sản phẩm BĐS Đó yếu tố riêng biệt về: + Vị trí: Khơng chun gia Bất động sản cho yếu tố vị trí yếu tố quan trọng bậc dự án, sản phẩm BĐS Điều dễ hiểu mà yếu tố đặc thù mang tính cố định BĐS Vì đơn giản đặc tính khác thay đổi vị trí BĐS bất di bất dịch thay Điều làm nên tính quan trọng yếu tố chí vị trí cịn định lớn đến giá BĐS Tuy vậy, vị trí khơng phải yếu tố khách quan Đối với người vị trí cho đẹp người khác lại xấu Vì xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không người mua hay người thuê đánh giá Việc nhà môi giới ghi chép lại yếu tố, đặc tính địa điểm Nhà mơi giới cần ghi chép lại đặc tính liên quan đến BĐS kiểu hướng, hình dạng mảnh đất, ngơi nhà, khoảng cách đến phương tiện cơng cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, cơng viên, vườn hoa khơng, có gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ Đó yếu tố xung quanh thêu dệt nên tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS Nhà môi giới sử dụng tiêu chuẩn giải đáp yêu cầu người mua hay thuê + Tiện ích dự án hay hộ: Bao gồm tiện ích cơng cộng xung quanh dự án, hộ tiện ích đặc quyền (chỉ hộ bên dự án hưởng tiện ích đại, riêng tư mà chủ đầu tư thiết kế cho cư dân họ) + Nội thất, trang thiết bị bàn giao: Nói đến nội thất bàn giao hộ dự án cách thức làm việc nhà môi giới đơn giản việc truyền đạt lại sách bàn giao chủ đầu tư với khách hàng từ ban đầu Khách hàng nắm rõ đồng ý không Tuy nhiên, hoạt động môi giới nhà thổ cư hay hộ thuộc chủ sở hữu cá nhân, hộ gia đình cơng việc lại phức tạp chút Nhiều người bán nhà thường khốt tay nói để lại hết vật dụng, đồ đạc mang đồ vật cá nhân Lúc thường họ chưa suy tính đầy đủ Tuy không nên bắt chặt lời chủ nhà, buộc họ phải để lại tất họ nói Nhiệm vụ nhà mơi giới không ghi chép lại danh sách đồ vật để lại, mà phải thỏa thuận giá đồ vật giá trị người mua muốn để lại đồ vật định chủ nhà mang Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết bị Thế sau thỏa thuận chi tiết đơi lại phát sinh nhiều vấn đề vướng mắc 1.6.2 Xác định bên tham gia thương vụ môi giới Trong thực tế nhà môi giới đại diện (cho bên hai bên) cho lợi ích người bán hay người mua, người cho thuê hay người thuê Nói chung nguyên tắc hoạt động nhau: cố gắng hết mình, cẩn thận chi tiết, trung thực Tuy với trường hợp khác lại cần cách tiếp cận hành động khác Dưới đối tác điển hình thương vụ mà nhà mơi giới cần xem xét a.Người mua BĐS: Đối với người mua vấn đề quan trọng khả tài Trong thực tế cần trả lời câu hỏi: người mua có khả khả thực tế họ đến đâu, người mua có nguồn tài nguồn tài sử dụng đến đâu? Nguồn tiền người mua tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay chấp Ngồi góc độ "bao nhiêu?" khía cạnh khơng phần quan trọng "khi nào?" có tay Vấn đề trở nên quan trọng xác định thời hạn bước tốn Ngồi vấn đề liên quan đến lực tài người mua cịn cần phải ý đến tình trạng cá nhân họ Nếu người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) người nước ngồi họ cần giấy tờ cần thiết riêng Không phải lúc nhà mơi giới biết hết nội dung thời gian nhận đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trường hợp khơng phải có trách nhiệm giải vấn đề liên quan đến tịa án, hay quan quyền Tuy nhà môi giới cần xếp tình kịch xảy để hành động Ngoài vấn đề liên quan đến lực tài người mua cịn cần phải ý đến tình trạng cá nhân họ Nếu người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) người nước họ cần giấy tờ cần thiết riêng Khơng phải lúc nhà mơi giới biết hết nội dung thời gian nhận đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trường hợp khơng phải có trách nhiệm giải vấn đề liên quan đến tòa án, hay quan quyền Tuy nhà mơi giới cần xếp tình kịch xảy để hành động b Người thuê BĐS: Việc xác định nhu cầu người thuê nguyên tắc giống trường hợp người mua Thơng thường địi hỏi người thuê cụ thể, xác định họ đưa nhanh Mặt khác người cho thuê thường quan tâm đến hoàn cảnh người th Đối với người cho th khó tính họ khơng muốn cho người th có trẻ nhỏ, thú vật ni nhà Vì kí kết hợp đồng buổi 10 tiếp xúc ban đầu cần phải thống điểm cho hai bên Ngoài người cho thuê hay quan tâm đến hoàn cảnh riêng người thuê, đặc biệt nguồn thu nhập, mức độ ổn định công việc Việc xác định nguồn thu nhập giúp cho người cho thuê hy vọng ổn định suốt trình cho thuê Trong thực tế nhiều người muốn cho cơng ty th cá nhân, cho gia đình th sinh viên lí đảm bảo cam kết hợp đồng c Chủ sở hữu - người bán BĐS: Nếu chủ sở hữu cá nhân cơng việc mơi giới bên bán đơn giản nhiều so với bên bán mộ chủ đầu tư nhà môi giới bên phân phối sản phẩm độc quyền d Chủ sở hữu – người cho thuê: Ngày có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS coi thu nhập từ việc cho thuê nguồn Vấn đề cho thấy trông đợi rõ ràng vào tính chun nghiệp nhà mơi giới hy vọng vào người thuê tiềm Đối với nhà mơi giới, ngồi việc ghi chép vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho th cịn cần quan sát, đánh giá người cho thuê Không phải lúc người ta cho thuê tỏ trung thực, tử tế 1.6.3 Tìm kiếm, tư vấn thương lượng a Tìm kiếm khách hàng Có nhiều kênh để tìm kiếm khách hàng từ kênh tiếp cận cầu BĐS nói phần Khi có nguồn cung sản phẩm BĐS Việc nhà môi giới không ngừng, không ngừng nỗ lực tiếp thị sản phẩm nhằm tìm kiếm tệp khách hàng tiềm Ngược lại, có đối tượng có nhu cầu muốn mua sản phẩm BĐS với nhà mơi giới lại vận dụng kiến thức chun mơn hành động để tìm kiếm nguồn cung phù hợp nhất, để giới thiệu cho bên muốn mua b Tư vấn thương lượng với bên: Nhà môi giới cần khéo léo đàm phán, thương lượng để bên ham gia thương vụ ‘’thuận mua vừa bán’’ Đây công việc quan trọng nhà môi giới, cần dùng 11 hết tất kỹ chuyên môn, hiểu biết sản phẩm với lời lẽ khách quan, đảm bảo quyền lợi cho bên mua bên bán Trong q trình mơi giới, nhà mơi giới ln phải tạo khơng khí cởi mở, thăm dị lại mục tiêu khách hàng (có thể thay đổi) Nhà môi giới không nên dồn ép khách hàng tạo khách hàng cảm giác ‘’hớ giá’’ cần lường trước câu hỏi mà bên đặt cho đưa định xác, rõ ràng Công sức nhà môi giới lớn để đến thương vụ thành công nên nên thông báo cho khách hàng biết nỗ lực người môi giới để họ hiểu họ trân trọng đảm bảo quyền lợi Thái độ phục vụ nhiệt tình thân thiện, lĩnh, tránh yếm Thể tính chuyên nghiệp, xúc tiến giao dịch nhanh chóng tiện lợi Các vấn đề liên quan đến tài giá cả, tiến độ tốn cần thơng báo lại mộ vài lần để tiện trao đổi yếu tố nhạy cảm Đơi khi, có kỹ cách thức hợp lý nhà môi giới có hể thuyết phục bên tham gia, mà cần may mắn ‘’duyên’’ Nghề môi giới phụ thuộc nhiều vào chữ ‘’dun’’ Có người khơng cần làm gì, đơn giản tình cờ, khách hàng tự tìm đến với họ có người làm cách, nghiệp vụ đến kết khả quan 1.6.4 Thời hạn bước thực môi giới Một vấn đề quan trọng thương vụ thị trường BĐS phải thoả thuận thời hạn thực bước thương vụ Việc xác định giai đoạn thực thoả thuận địi hỏi nhà mơi giới phải có khơng kiến thức mà khả hình dung, tiên liệu việc Thông thường việc thực thương vụ chia làm ba giai đoạn: a.Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận điều khoản để chứng tỏ ý chí bên kí kết hợp đồng cơng chứng cuối Kết thúc trình xem xét, kiểm tra đàm phán Đồng thời hợp đồng khởi điểm rõ tránh nhiệm người mua, rõ cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành chấp Đối với người bán hợp đồng rõ việc cần thực bước liên quan đến tình trạng pháp lí kĩ thuật BĐS để bán b.Kí kết hợp đồng cơng chứng - thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá ghi hợp đồng 12 c.Giao nhận BĐS - đồ vật cuối chủ sở hữu chở khỏi BĐS, giao trả BĐS với trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua trả khoản lại có lượng tiền nhà cịn lại theo giá thỏa thuận Quy trình ví dụ điển hình, khơng phải quy trình chuẩn Tính phổ thơng ví dụ xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác Thứ phần lớn nhà, BĐS bán chủ sở hữu, người sống BĐS Vì khơng thể thực hai việc bán, chi trả toàn tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS lúc (vấn đề không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua hộ trình xây dựng hay cơng trình tự khác) Thứ hai, nhiều thương vụ "hợp đồng phụ thuộc" mà bán phụ thuộc mua việc mua thực BĐS bán Vì cần phải liên tục xác định bước thực hiện, ngồi việc khởi động nguồn vốn, theo dõi thời điểm chuyển tiền vấn đề thu xếp chuyến chuyển đồ đạc, cơng việc sửa chữa có ý nghĩa quan trọng Thứ ba, thời điểm thực bước thương vụ phụ thuộc vào khả tài người mua (lượng tiền sẵn có, vay hay thời hạn giải ngân ngân hàng cho vay chấp) 1.6.5 Kết thúc thương vụ môi giới Khi kết thúc thương vụ môi giới, nhà môi giới cần lưu ý điều sau: + Giải đáp thỏa đáng thắc mắc liên quan đến sản phẩm BĐS + Cảm ơn ghi nhận góp ý từ khách hang + Lưu trữ thông tin khách hàng đầy đủ + Theo dõi tiến trình thực thỏa thuận chuyển nhượng + Liên lạc thường xuyên để theo dõi thủ tục, thời gian chuyển nhượng + Thông báo hai bên biết trước thời gian toán theo thỏa thuận chuyển nhượng + Tư vấn kịp thời gặp khúc mắc, phát sinh + Có mặt để ký làm chứng lần tốn 1.6.6 Duy trì chăm sóc khách hàng 13 Theo tính chất cơng việc sau kết húc thương vụ, nhận thù lao hoa hồng xong, nhà mơi giới hồn thành cơng việc mơi giới Nhưng thực tế, nhà mơi giới có tâm huyết chun nghiệp, công việc ‘’care’’ khách hàng sau kết húc môi giới cần nhà môi giới đặc biệt trọng Điều không giúp nhà môi giới hể uy tín, thái độ làm việc chuyên nghiệp mà việc trì mối quan hệ với khách hàng cũ nhiều giúp nhà mơi giới có thêm khách hàng tiềm tương lai Nhà mơi giới cần cam kết thực quy trình chăm sóc khách hàng chất lượng, gia tăng tính chun nghiệp đạt hiệu giao dịch tối ưu, định kỳ liên lạc để trì, phát triển quan hệ thân thiết thường xuyên cung cấp thông tin tiếp thị BĐS 1.7 Những yếu tố ảnh hưởng đến quy trình mơi giới BĐS Quy trình mơi giới bất động sản chun nghiệp quy trình có tiêu chuẩn khắt khe mặt: chất lượng thông tin, thân nhà môi giới… - Đầu tiên, thông tin đóng vai trị đặc biệt quan trọng việc thực môi giới bất động sản Một nhà mơi giới thường có nhiều thơng tin thị trường lượng thông tin cần cho thương vụ môi giới khơng phải xác định rõ thơng tin cần thiết để trọng vào khai thác, phân tích để đưa phán đốn xác Điều phụ thuộc lớn vào chất lượng thông tin thu thập lượng thơng tin có nhiều khơng đầy đủ xác khơng giúp nhà mơi giới có nhìn đắn thương vụ diễn Ngồi việc thu thập thơng tin cần có q trình lưu trữ xử lý thơng tin cách hiệu để tận dụng tối đa thông tin thu thập thông tin lưu trữ từ trước giúp cho thương vụ suôn thành công nhanh - Thứ hai, chuyên môn kỹ nhà môi giới ảnh hưởng lớn đến việc thực thương vụ môi giới: Ngồi việc nắm vững thơng tin thị trường phải người am hiểu rộng tất lĩnh vực đời sống hàng ngày mơi giới khơng phải q trình truyền thông tin từ A đến B mà môi giới bao gồm tất hoạt động xung quanh thương vụ: chuyển hộ khẩu, tư vấn tài chính… bên cạnh nhà mơi giới phải có đầy đủ kỹ đàm phán, kiểm tra tính thật giả loại giấy tờ… 14 - Tiếp theo, nói đến trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới: Nhà mơi giới phải cung cấp đầy đủ xác thơng tin mà khai thác cho bên, không giấu diếm để gây bất lợi cho bên làm lợi cho mình; phải thực người trung gian thương vụ để đảm bảo minh bạch, rõ ràng thương vụ - Sự ảnh hưởng phương tiện làm việc đến việc thực thương vụ: Phương tiện làm việc công cụ hỗ trợ đắc lực cho nhà mơi giới việc tìm kiếm thơng tin, tiếp cận khách hàng, lưu trữ hồ sơ… Ví dụ phát triển công nghệ thông tin giúp cho nhà mơi giới tìm kiếm thơng tin dễ dàng qua Internet hay máy vi tính giúp nhà mơi giới lưu trữ lượng thơng tin, hồ sơ lớn mà khơng phải tốn nhiều diện tích lưu trữ thông tin giấy trước việc tìm kiếm thơng tin lưu trữ máy tính nhanh đơn giản nhiều - Các quy định pháp luật nội dung hợp đồng, quy định việc công chứng hợp đồng ảnh hưởng lớn đến việc soạn thảo ký kết hợp đồng khởi điểm hợp đồng công chứng Trên nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực quy trình mơi giới bất động sản, bên cạnh cịn có nhân tố khác ảnh hưởng gián tiếp: - Cách thức thu thập thông tin: Đây hệ bị ảnh hưởng chuyên môn quan niệm nhà môi giới Cách thức thu thập thông tin ảnh hưởng đến chất lượng thông tin thu thập qua ảnh hưởng đến việc thực môi giới bất động sản - Quy định doanh nghiệp mơi giới bất động sản hỗ trợ kìm hãm nhà môi giới làm ảnh hưởng đến việc thực môi giới bất động sản nhà môi giới - Cách thức làm việc doanh nghiệp ảnh hưởng lớn đến cách thức làm việc nhà mơi giới doanh nghiệp qua ảnh hưởng đến việc thực quy trình mơi giới bất động sản 15 ... chung thị trường BĐS nói riêng 1.6 .Quy trình mơi giới bất động sản Quy trình mơi giới bất động sản trình tự thực thương vụ mơi giới bất động sản Quy trình mơi giới BĐS đầy đủ phải bao gồm nội dung... nhuận hoa hồng mang lại 1.2 Khung lý thuyết môi giới bất động sản 1.2.1 Môi giới bất động sản gì? Giới thiệu dịch vụ mơi giới bất động sản Hoạt động môi giới phát sinh hội đủ yếu tố sau: + Xuất... mơi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản + Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất