I Các nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Sử dụng tốt hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật tài tỏng hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả tốt có hiệu tài sản đó” - Yêu cầu nguyên tắc: Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu yêu cầu thẩm định viên phải xem xét phân tích tài sản bốn khía cạnh: + Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tài sản sử dụng tốt hiệu sử dụng cho nhiều mục đích khác + Pháp Lý: tài sản sử dụng phải đảm bảo quy định pháp luật, quan quản lý nhà nước công nhận bảo hộ + Giá trị sử dụng: Tài sản mang lại thu nhập ròng tương lai giá trị lớn cho chủ đầu tư khai thác + Thời gian: tài sản mang lại thu nhập rịng lâu - Ví dụ minh họa: Bất động sản A tọa lạc mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ quận 7, TP HCM Có diện tích đất trồng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10.000 m2 Quy hoạch sử dụng đất quan quản lý đất đai cho phép sử dụng khu đất theo mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp (xây dựng trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho th), với tổng số tầng cao cơng trình 20 tầng, mật độ sử dụng đất 50%, hệ số sử dụng đất Cơng trình xây dựng hữu khu đất thời điểm thẩm định giá nhà xưởng, với tổng diện tích sàn xây dựng 8.000 m2, cơng trình xây dựng 15 năm, chất lượng cịn lại cơng trình theo đánh giá chuyên gia xây dựng 55%, mục đích sử dụng cho thuê làm kho lưu trữ hàng hóa Giá thuê đất 70.000 đồng/m2/ tháng (0,7 tỷ đồng/tháng, tương đương 8,4 tỷ đồng/ năm) + Về pháp lý: Pháp lý tài sản thẩm định giá theo quy định pháp luật xây khu thương mại kết hợp với văn phòng cho thuê (đất thương mại) cao mục đích sử dụng đất hữu sử dụng làm nhà xưởng cho thuê (đất sản xuất kinh doanh) + Về đặc điểm kỹ thuật: Tài sản có cơng trình xây dựng hữu nhà xưởng, với chất lượng cịn lại cơng trình 55%, theo đánh giá chun gia cịn sử dụng năm, hàng năm phải tốn chi phí bảo trì cơng trình 100 triệu đồng Nếu xây theo quy hoạch, cơng trình thuộc đặc điểm nhà cao tầng, thời gian khai thác tài sản 50 năm, phí bảo trì cơng trình hàng năm 2%/ giá trị xây dựng cơng trình + Về tài chính: Để xác định thu nhập ròng hai phương án, cần thiết lập dịng doanh thu, chi phí phát sinh theo phương án, lợi nhuận mục tiêu chủ đầu tư, tỷ suất chiết khấu dự án *Note: Tài sản có giá trị sử dụng lại khơng luật pháp cho phép không khả thi tài khơng thể xem sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc cung cầu Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04 “Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Đồng thời, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Các yếu tố đặc điểm vật lý đặc điểm kinh tế xã hội khác biệt với thuộc tính tài sản khác phản ánh cung – cầu giá trị tài sản - Yêu cầu nguyên tắc: Chú trọng yếu tố sức mua, điều kiện môi trường kinh doanh thời điểm thẩm định giá Ví dụ minh họa: Dịng xe máy điện Vinfast tập đoàn Vingroup sản xuất Để xác định mức giá bán sản phẩm thị trường, việc thống kê khoản chi phí cố định, chi phí biến đổi, lợi nhuận mong muốn, nhà sản xuất phải cân nhắc giá dòng sản phẩm thay thế, xác định thị trường mục tiêu, thăm dò mức độ sẵn lòng chi trả KH dòng sản phẩm Nguyên tắc thay đổi Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi yếu tố hình thành trình thay đổi liên tục, phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó, thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm mối quan hệ nhân nhân tố trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu nhất.” - Yêu cầu nguyên tắc: Cần phải phân tích, dự báo tình hình kinh tế có khả tác động đến giá trị tài sản (chủ trương sách pháp luật nhà nước, tình hình kinh tế); yếu tố kinh tế vi mô (các tài sản so sánh, đặc điểm kỹ thuật tài sản thẩm định giá) thời điểm thẩm định giá - Ví dụ minh họa: Cần định giá bất động sản tọa lạc tải hẻm 2m, đường Trần Phú, Quận 5, TPHCM Theo tiêu quy hoạch quận 5, vị trí tài sản thẩm định giá mở rộng hẻm hẻm tài sản tăng từ 2m lên 5m, thuận lợi cho việc lưu thông tương lai Như trường hợp đặc điểm vị trí tài sản thẩm định giá thay đổi tác động trực tiếp làm tăng giá trị bất động sản thẩm đinh giá Nguyên tắc thay Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04 “Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người mua thận trọng không trả giá cao chi phí mua tài sản thay thị trường thời điểm” - Yêu cầu nguyên tắc: + Đối với cách tiếp cận thị trường: Thẩm định viên nên lựa chọn tài sản so sánh thay tương đồng với tài sản thẩm định giá yếu tố kinh tế - kỹ thuật tài sản, đặc điểm pháp lý, điều kiện giao dịch… + Đối với cách tiếp cận chi phí: thẩm định viên cần lựa chọn tài sản thay tương đương tài sản thẩm định giá tỷ lệ độ hao mịn, loại hình tài sản, kết cấu chi phí hình thành tài sản + Đối với cách tiếp cận thu nhập: thẩm định viên cần lựa chọn tài sản thay tương tự tài sản thẩm định giá đặc điểm thu nhập rịng, loại hình đầu tư kinh doanh, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu… Ví dụ minh họa: Cần thẩm định giá xe đào bánh xích hiệu Kobeleo qua sử dụng Thị trường xe đào bánh xích thời điểm thẩm định giá có nhiều xe đào bánh xích khác hiệu Kobeleo thị trường giao dịch thị trường Như vậy, thẩm định viên sử dụng tài sản tương tự giao dịch thị trường làm sở cho việc phân tích điều chỉnh đặc điểm tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định Nguyên tắc cân Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Khi yếu tốc cấu thành tài sản đạt cân tài sản đạt khả sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt có hiệu tài sản, cần phải phân tích cân yếu tố cấu thành tài sản thẩm định giá” - Yêu cầu nguyên tắc: Thứ nhất, Thẩm định viên cần thu nhập phân tích kỹ thơng tin liên quan đến việc xác lập nên giá trị tài sản bao gồm yếu tố vi mô vĩ mô tài sản - Ví dụ minh họa: Thẩm định giá bất động sản tọa lạc vị trí mặt tiền đường Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Tại thời điểm thẩm định giá, khu vực đường Kinh Dương Vương quyền địa ngân sách để nâng cấp đường xá, để giảm bớt tình trạng ngập nước khu vực vào thời điểm triều cường mùa mưa Mặc dù, việc nâng cấp đường mang lại lợi ích giảm thiểu vấn nạn ngập nước, nhiên tài sản thẩm định giá thấp, nhà nước nâng cấp đường xá khiến nhà bất động sản thấp 1m o với mặt đường nâng cấp Điều đồng nghĩa với việc tài sản thẩm định giá muốn đạt cân với môi trường xung quanh bắt buộc phải khoản chi phí định để cải tạo nâng cấp sàn nhà cơng trình (giá trị hao mịn ngoại biên), từ đạt giá trị sử dụng tốt hiệu cho tài sản Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tổng thu nhập khoản đầu tư tăng lên tăng liên tục tới điểm định, sau đầu tư tiếp tục tăng mức thu nhập tăng thêm giảm dần” - Yêu cầu nguyên tắc: Thứ nhất, nguyên tắc đòi hỏi thẩm định viên phải am tường đặc điểm thị trường loại tài sản cần thẩm định giá để thiết lập dòng thu nhập hợp lý Thứ hai, nguyên tắc sử dụng kết hợp nguyên tắc cân bằng, ngun tắc đóng góp, ngun tắc dự tính lợi ích tương lai - Ví dụ minh họa: Thẩm định giá tòa cao ốc văn phòng cho thuê mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, Tp HCM Khi hồn thành cơng trình xây dựng cao ốc này, đặc điểm cơng trình xây đưa vào vận hàng chất lượng cơng trình cịn mới, mang lại thỏa mãn cho khách hàng thuê văn phòng nên doanh thu cho thuê năm đầu tăng nhanh đạt lợi nhuận ròng cao cho chủ đầu tư Đến khoảng thời gian định, cơng trình qua nhiều năm sử dụng có xuống cấp yếu tố hao mòn vật lý, hao mòn chức gây ra, lúc doanh thu từ khai thác cho thuê giảm sút lợi nhuận thu giảm nhiều so với thời điểm đưa vào khai thác Như vậy, TĐV cần thu thập bất động sản thuộc loại hình cho thuê văn phòng khu vực thẩm định giá để xác định công suất khai thác tài sản thẩm định giá phù hợp với thực tiễn vận hành cơng trình tương tự, từ xây dựng dịng doanh thu chi phí hợp lý cho phương pháp thu nhập thặng dư lợi nhuận Nguyên tắc phân phối thu nhập Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai - Yêu cầu nguyên tắc: Thứ nhất, thẩm định viên phải có kiến thức đặc điểm tình hình kinh doanh tài sản thẩm định giá, thơng thạo chun ngành tài chinh, kế tốn Thứ hai, nguyên tắc nà sử dụng kết hợp nguyên tắc cân bằng, ngun tắc đóng góp, ngun tắc dự tính lợi ích tương lai - Ví dụ minh họa: Cần thẩm định giá bất động sản với tiêu quy hoạch tương lai xây dựng trung tâm thương mại nhằm mục đích cho thuê Lúc giá trị khu đất thẩm định giá giá trị lại sau lấy doanh thu dự kiến khai thác trung tâm thương mại, trừ tất khoản chi phí phát sinh cần thiết để đạt dịng thu nhập mong muốn như: chi phí xây dựng cơng trình, chi phí thiết kế sở, chi phí lãi vay, chi phí marketing, chi phí bảo trì sửa chữa… chưa bao gồm chi phí nộp tiền sử dụng đất, tất doanh thu chi phí dự án chiết khấu thời điểm thẩm định gia Nguyên tắc đóng góp Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn từ toàn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Giá trị tác nhân sản xuất hay phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt tác nhân làm giảm giá trị toàn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Khi xem xét giá trị tài sản phận, thẩm định viên cần phải xem xét mối quan hệ với tài sản tổng thể Nguyên tắc nguyên tắc việc xem xét tính khả thi mức sử dụng tài sản tốt có hiệu nhất” Có thể hiểu: giá trị tài sản thiết lập thơng qua đóng góp công dụng, chức tấc phận, tác nhân cấu thành nên tài sản Note: Nguyên tắc đóng góp sở để thực phương pháp thu nhập cách tiếp cận thu nhập, phương pháp chi phí tái tạo hay phương pháp chi phí thay cách tiếp cận chi phí - Yêu cầu nguyên tắc: Tổng thể phận cấu thành tài sản thể thống mà phận có vai trị, chức mức độ đóng góp ngất định hình thành nên tổng giá trị tài sản - Ví dụ minh họa: Thẩm định giá bất động sản nhà phố mặt tiền đường Trần Phú, Q8, TP HCM Bất động sản có diện tích đất 60m2 nhà xây có cấu trúc lầu, khơng có phần diện tích thang máy Do cấu trúc nhà xây dựng cao, nên việc nhà có thang máy làm giảm giá trị sử dụng cơng trình, người sử dụng bất động sản không thuận lợi cho việc di chuyển lên xuống nhà Trường hợp việc thiếu kế thiếu vắng diện tích đặt thang máy làm giảm giá trị cơng trình sử dụng tài sản thẩm định giá Nguyên tắc phù hợp Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao Do đó, thẩm định viên pải phân tích xem tài liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu nhất” Ví dụ minh họa: Thẩm định giá bất động sản tọa lạc vị trí mặt tiền đường Sối Kình Lâm, Quận 5, TP HCM Hiện mặt cho thuê để mở cửa hiệu thời trang cho trẻ em không mang lại lợi nhuận cho người thuê nhà Xung quanh khu vực thẩm định giá hầu hết mặt sử dụng để kinh doanh cửa hàng vải vóc Trường hợp người sử dụng tài sản chưa sử dụng tương thích với tình hình kinh doanh khu vực kinh doanh vải vóc nên khơng mang lại giá trị sử dụng tốt hiệu cho tài sản thẩm định giá Để đạt mức hữu dụng tối đa cho tài sản thẩm định giá, cần chuyển loại hình kinh doanh mặt sang mặt sang kinh doanh vải để đạt mức hữu dụng tối đa phù hợp với môi trường xung quanh tài sản 10 Nguyên tắc cạnh tranh Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời cạnh tranh mức làm giảm lợi nhuận cuối khơng cịn lợi nhuận Đối với tài sản mối quan hệ cạnh tranh quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động yếu tố cạnh tranh đến thu nhập tài sản, đặc biệt sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản” Ví dụ minh họa: Cần thẩm định giá xe tải mui bạt 2,1 tấn, bên cạnh việc tìm kiếm tài sản so sánh tương tự tài sản thẩm định giá giao dịch thị trường, thẩm định viên cần xác định mức độ cạnh tranh (nguyên tắc cạnh tranh) thương hiệu xe khác nhau, dịng xe xe cũ Từ thẩm định viên tiến hành xây dựng hệ số điều chỉnh giá xe yếu tố cạnh tranh thương hiệu loại xe qua sử dụng xe phù hợp đjăc điểm thị trường thời điểm thẩm định giá 11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua” Ví dụ minh họa: Một mảnh đất trống có diện tích 10000 m2, tọa lạc vị trí mặt tiền đường Phan Văn Hớn, Quận 12, TPHCM Mục đích sử dụng khu đất đơn vị X sử dụng làm bãi gửi xe Theo văn Sở quy hoạch – Kiến trúc TP HCM cho phép chuyển mục đích sử dụng khu đất sang xây dựng khu chung cư để kết hợp với trung tâm thương mại khối đế tòa nhà, UBND thành phố chấp nhận chủ trương cho đơn vị chuyển đổi cơng khu đất từ mục đích đất nhà xưởng sang sử dụng chung cư kết hợp trung tâm thương mại tương lai Như vậy, thẩm định giá mảnh đất này, thẩm định viên cần dự kiến khoản thu nhập tương lai từ việc khai thác mục đích sử dụng tài sản để xác định giá trị mảnh đất cần thẩm định