nguyen tac trong tham dinh gia

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN BÀI TẬP NHÓM ĐỀ BÀI:Nguyên tắc thẩm định giá(6 nguyên tắc đầu) Lớp: Thẩm định giá k52 Nhóm 1: Hồng Thế Anh ( Nhóm trưởng) Tạ Thị Lan Anh Nguyễn Thị Vân Anh Phạm Thanh Bình Vũ Thị Dung Lê Minh Dũng Hà Nội, ngày 9/9/2012 I, Nội dung, phân tích nguyên tắc 1.Nguyên tắc sử dụng cao tốt 1.1.Khái niệm Khái niệm sử dụng cao tốt khái niệm phần hoàn chỉnh cơng việc ước tính giá trị thị trưởng Sử dụng cao tốt định nghĩa cách sử dụng tốt bất động sản thực mặt vật chất , pháp luật chấp nhận, khả thi tài mang lại giá trị tài sản cao cho tài sản định giá Nói cách khác, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định 1.2.Nội dung Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: - Về mặt vật chất: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); - Về mặt pháp luật: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ - Về mặt sử dụng: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà bất động sản cho thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao - Về mặt thời gian: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Nguyên tắc sử dụng cao tốt dựa quan điểm cho hai hay nhiều bất động sản có giống mặt vật chất tương tự bất động sản khác có khác đáng kể việc sử dụng.Một tài sản tối ưu tảng cho việc xác định giá trị thị trường Những yếu tố để xác định việc sử dung cao tốt nằm việc đáp ứng câu hỏi: -Việc sử dụng tài sản có hợp lí thực hay không ? -Việc sử dụng tài sản hợp pháp hay có sử dụng hợp lí tồn quyền sử dụng? -Việc sử dụng phù hợp mặt vật chất hay thích ứng với việc sử dụng? -Việc sử dụng có khả thi mặt tài chính? -Nếu tài sản đáp ứng câu hỏi có phải việc lưa chọn sử dụng cao tốt không? Việc sử dụng không pháp luật chấp nhận hay không thực mặt vật chất không xem sử dụng cao hợp lí nhất.Ngay kho việc sử dụng thực mặt vất chất pháp luật cho phép cần có đánh giá thích đáng từ thẩm định viên tính hợp lí sử dụng tại.Khi tài sản có hay nhiều cách sử dụng hợp lí chúng xem xét hiệu tài =>Cách sử dụng mang lại kết cao sau nhiều thử nghiệm khác sử dụng cao tốt nhât Nguyên tắc thay 2.1 Khái niệm Nguyên tắc thay dựa lí luận người thận trọng không trả giá cao chi phí tạo mua tài sản thay thị trường thời điểm=> hai tài sản có tính hữu ích , tài sản chào bán mức gía thấp bán trước 2.2.Nội dung Nguyên tắc rằng: -Một cá nhân thận trọng không trả cho hàng hóa dịch vụ nhiều chi phí cần thiết để có hàng hóa dịch vụ thay có tình tác dụng tương đương,trong điều kiện thị trường khơng rơi vào thời gian có biến động phức tạp,rủi ro cao không thuận lợi -Trong trường hợp hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng giá trị tài sản xác định tác động lẫn tái sản đến tài sản khác -Khi tài sản có tính hữu ích nhau,tài sản mức giá thaaos chào bán trước.Giới hạn tài sản có xu hướng xác lập chi phí mua tài sản thay cần thiết tương đương với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 3.1.Khái Niệm Giá trị tài sản xác định bằng: + Việc dự tính khả sinh lợi tương lai + Việc dự kiến thị phần người tham gia thị trường thay đổi dự tính trước yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Thẩm dịnh giá dựa triển vọng tương lai thực khứ 3.2.Nội dung Bản chất: Việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua - Trong thẩm định giá: + Xác định tác động kinh tế, luật pháp, công nghệ, kỹ thuật Các yếu tố không theo xu hướng quy luật rõ ràng với mức độ khác + u cầu: tính tình tác động đến lợi ích dự kiến thay đổi kinh doanh lợi nhuận liên quan đến bất động sản Nguyên tắc cung – cầu 4.1.Khái niệm: Giá trị tài sản xác định bởi: + Mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản + Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản (giả sử yếu tố khác không thay đổi) tính có nhu cầu tài sản 4.2.Nội dung Trong thẩm định giá:  Đòi hỏi q trình: + Đánh giá tình trạng, quy mơ, cấu, xu hướng vận động cung, cầu, tương quan cung cầu tài sản thời điểm thẩm định giá + Cần làm rõ tác động tới cung cầu thông tin cung cầu thị trường phải đảm bảo tính xác cập nhật  Người thẩm định viên cần ý sức mua, tổng cầu kinh tế, sách nhà nước,… đến yếu tố làm sai lệch cung cầu thị trường 5.Ngun tắc đóng góp 5.1.Nội dung Mức mà mơi bơ phân tài sản đóng góp vào tổng thu nhâp từ tồn bơ tài sản có tác đơng đến tổng giá trị tài sản đó, giá trị môt tài sản hay m ôt bô phân cấu thành tài sản, phụ thc vào có măt hay vắng măt nó, làm cho giá trị tài sản tăng hay giảm 5.2.Nội dung -Giá trị môt tài sản tăng lên giá trị bơ phân tài sản tăng lên hoăc tài sản sản cấu thành thêm bô phân ngược lại -Các bô phân tài sản bao gồm tài sản hữu sở vât chất, nguồn lực tài chính, tài sản vơ khơng gian, địa liên kết bô phân tài sản -Nguyên tắc đóng góp sử dụng thẩm định giá bất đ ông sản doanh nghiêp Yêu cầu: Cần đánh giá đầy đủ yếu tố hình thành tài sản sở vât chất, nguồn lực tài chính, nguồn lực người mơi trường hoạt đ ơng Vai trò: Giúp thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiêu xem xét tính khả thi viêc đầu tư bổ sung vào tài sản VD: Mơt ngơi nhà khơng có gara bán tỷ, có thêm gara bán 3,5 tỷ(chi phí xây gara 100 triêu), vây giá trị gara 500 triêu 6.Nguyên tắc thu nhâp tăng, giam 6.1.Khái niệm Sự gia tăng liên tục nhân tố sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác cố định, thu nhập thực tăng lên tới giới hạn định Sau gia tăng liên tục nhân tố làm giảm giá trị thu nhập thực tương lai 6.2.Nội dung - Tương ứng lợi ích cân biên, số sản phẩm tiêu dùng tăng lên, lợi ích cân biên tăng dần đến môt giá trị định đó, số sản phẩm tăng lên lợi ích cân biên có xu hướng giảm dần - Nguyên tắc sử dụng thẩm định giá bất đông sản Yêu cầu: Cần xác định giới hạn giá trị môt nhân tố định tiềm Vai trò: Giúp thẩm định viên đánh giá giá trị môt tài sản để có lựa chọn tốt viêc đầu tư thêm vào tài sản II, Sự khác biệt nguyên tắc Đặc điểm Tác dụng Yêu cầu nguyên tắc Sử dụng tốt cao Cho phép xác định ảnh hưởng việc hư hỏng lôi thời tòa nhà,cơng trình thích hợp đất,tính khả thi dự án phục hồi hay tái tạo Nguyên tắc thay Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc cung cầu Chỉ hình thành giá trị tài sản thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị tài sản khác thay Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ môi trường kinh doanh đặc biệt yếu tố kinh tế,kĩ thuật =>cần dự báo trước tình kinh tế,chính trị,kĩ thuật Đánh giá tình trạng cung cầu ,,tương quan cung cầu thời điểm thẩm định Phải đặt tài sản tình sử dụng cao tốt Một người thận trọng ko trả giá cao chi phí tạo mua tài sản Chỉ tính tình tác động đến lợi ích dự kiến thay đổi kinh doanh lợi nhuận liên quan đến bất động sản Làm rõ yếu tố tác động cung cầu,,các thông tin cung cầu đảm bảo Ngun tắc đóng góp Nguyên tắc thu nhập tăng giảm Xem xét Xem xét tính khả mối quan thi hệ cạnh đầu tư tranh bổ sung vào tài tài sản sản với thẩm nhau,giữa định viên tài sản xác định với mức sử tài sản dụng tài khác , sản tốt có hiệu Chỉ tính đến chi phí có đóng góp cho tạo thu nhập từ tài sản Việc sử dụng tốt tài sản đạt giớ hạn định thay thị trường ,cùng thời điểm Xuất phát Là phần Dựa không quan nguyên thể thiếu điểm tắc để ước người sử tính giá dụng trị thị trường xác,cập nhật thời điểm sử dụng Dựa quan điểm người sử dụng Gắn với thị trường Liên Quá trình quan đến sử dụng trình tài sản sử dụng tài sản III, Ứng dụng nguyên tắc thực tế 1, Nguyên tắc sử dụng cao tốt Áp dụng nguyên tắc giúp thẩm định viên đánh giá ảnh hưởng việc hư hỏng lôi thời tòa nhà, cơng trình thích hợp đất, tính khả thi dự án phục hồi hay tái tạo nhiều tình khác Trong thực tế, sử dụng nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị, bất động sản, hay doanh nghiệp ứng dụng sau: +, Với bất động sản: Giữa hay nhiều bđs có giống mặt vật chất tương tự với bđs khác khác đáng kể việc sử dụng.Một tài sản sử dụng tối ưu tảng cho việc xác định giá thị trường +, Với máy móc thiết bị: Nguyên tắc sử dụng cao tốt dựa quan điểm cho hai hay nhiều máy, thiết bị có giống mặt vật chất; thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao tốt máy, thiết bị phát huy công suất tối đa sử dụng +, Với doanh nghiệp: Để ước tính giá trị thị trường doanh nghiệp giá trị doanh nghiệp phải thẩm định giá sở sử dụng hợp lý nguồn lực doanh nghiệp để tạo hiệu sử dụng cao tốt nhất, không dựa sử dụng tại, sử dụng chưa phải cao tốt nhất.Dự kiến tương lai theo quan điểm tăng trưởng kỳ vọng thời gian, rủi ro liên quan giá trị thời gian đồng tiền Nguyên tắc ứng dụng làm sở cho phương pháp thu nhập 2, Ngun tắc thay Khi tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Nguyên tắc vận dụng trường hợp đặc biệt yêu cầu thời gian, bất lợi rủi ro so sánh hai tài sản tương tự, thay trình sử dụng Trong tđg giá bđs, nguyên tắc thay sở cách tiếp cận: so sánh, chi phí thu nhập +,Trên quan điểm tiếp cận so sánh, người mua có lý trí khong trả cho bđs mức giá cao giá tài sản so sánh mà có mức hữu dụng +, Trên góc độ tiếp cận chi phí, mức giá hợp lý trả cho bđs bán khơng cao so với chi phí để xây dựng bđs khác có mức hữu dụng tương đương +, Trên quan điểm tiếp cận thu nhập, giá trị bđs xác định khả đầu tư vào bđs khác có mức hữu ích, nghĩa mang lại dòng thu nhập 3, Nguyên tắc dự báo ( dự kiến lợi ích tương lai) Ứng dụng nguyên tắc tiến hành tđg tài sản cần dự báo trước tình kinh tế, trị, cơng nghệ, tự nhiên….có thể xảy tương lai Chẳng hạn tđg doanh nghiệp phải quan tâm đến thu nhập dự kiến tương lai kèm theo quan điểm tăng trưởng kì vọng, rủi ro liên quan giá trị thời gian đồng tiền.Thu nhập chuyển hóa thành giá trị cách vốn hóa trực tiếp thu nhập ròng phân tích theo dòng tiền chiết khấu hay phương pháp cổ tức, dòng tiền ước tính nhận tương lai chuyển hóa thành giá trị cách áp dụng tỉ suất chiết khấu Đối với tđg bđs, nguyên tắc sở để tđg trị bđs phương pháp thu nhập nhận đinh quan điểm người sử dụng tiềm thu nhập tương lai giá trị Ở ta nói giá trị đồng tiền theo thời gian 4,Nguyên tắc cung- cầu Ứng dụng nguyên tắc này, thẩm định viên giá cần ý yếu tố sức mua tổng cầu kinh tế, thay đổi sách nhà nước liên quan đến tài sản thị trường tài sản,tâm lý…tuy nhiên thẩm định viên cần ý yếu tố làm sai lệch quan hệ cung- cầu thị trường Chẳng hạn thẩm định giá bđs Giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung - cầu bất động sản thị trường Ngược lại, giá trị bất động sản tác động đến cung cầu Giá trị bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung Đặc điểm thị trường bất động sản nhạy bén với cầu, lại chậm chạp khâu cung, chu kỳ đầu tư xây dựng bất động sản dài Hiện nhu cầu thuê văn phòng cao, cung khơng đáp ứng kịp nên giá giá bị đẩy lên 5, Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp nguyên tắc việc xem xét tính khả thi đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Trong thẩm định giá trị doanh nghiệp, nguyên tắc đóng góp cho ta thấy giá trị doanh nghiệp ln có đóng góp yếu tố hình thành bao gồm sở vật chất, nguồn lực tài chính,nguồn lực người mơi trường hoạt động nó.Do thẩm định giá doanh nghiệp cần xem xét đánh giá toàn diện yếu tố này, định giá doanh nghiệp cần ước tính đầy đủ giá trị tài sản vơ hình hữu hình doanh nghiệp Trong tđg bđs: giá trị bđs hình thành tham gia đóng góp nhiều yếu tố.Khi thẩm định giá bđs cần xác định giá trị phần đóng góp yếu tố vào hình thành tính hữu dụng bđs Trong thực tế, việc đánh giá giá trị đóng góp thành phần cấu tạo nên bđs thường khơng dễ dàng thực tế người mua thường đánh giá bđs thể thống tổng thành phần 6, Nguyên tắc thu nhập tăng, giảm Nguyên tắc hồn tồn đầu tư vào bđs.Điều có nghĩa việc sử dụng tốt tài sản đạt giới hạn định IV, Ví dụ thực tế việc áp dụng ngun tắc Ngun tắc đóng góp Một ngơi nhà khơng có garage bán với giá tỷ đồng, có garage bán với giá 5,5 tỷ đồng Khi giá trị garage thừa nhận 500 triệu đồng, chi phí để xây garage khoảng 1/5 giá trị Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá bán khu chung cư Kim Liên, Nghĩa Tân lên tới 10 triệu đồng/m2, nhiều khu chung cư ven thành phố có giá 5-7 triệu đồng/m2 Người dân khu chung cư Nam Đồng cho biết, vị trí gần sông Lừ quanh năm bốc mùi hôi họ trở thành lợi sau sớm cống hóa thành đường đi, khu nhà đập xây lại cao tầng hơn, người nhà cũ tái định cư không tiền Nguyên tắc thay thế: Ví dụ, có bất động sản chia lơ khu thị Trung Hòa - Nhân Chính, biệt thự tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt 60 m2, có garage, ơtơ vào nhà, rao bán với giá 3,5 tỷ đồng biệt thự tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền m, mặt 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng Xét mặt hữu dụng nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ tương đối so với bất động sản thứ nhất, vậy, người mua chắn lựa chọn bất động sản thứ hai Nguyên tắc cung- cầu Năm 2011 đến thời điểm năm 2012, kinh tế lâm vào khủng hoảng, người dân gặp khó khăn chi tiêu, nhu cầu mua nhà yếu, thị trường bđs đóng băng.Trong dự án đô thị, chung cư lớn gặp nhiều khó khăn, dự án xây xong khơng bán được, dự án xây dở thiếu vốn nến ‘’đắp chiếu’’ nằm đợi Chính lý nên tháng gần diễn sóng phá giá hộ số chủ đầu tư TP.HCM HÀ Nội Trong cung nhà dồi dào, giai đoạn 2009,2010 thị trường phát triển nóng, mặt khác người dân thờ với mua nhà, phần tài khó khăn,1 phần nhiều người kì vọng bđs chưa xuống đáy, nên cầu bđs yếu ớt giá hàng loạt nhà ở, chung cư giảm Chẳng hạn đầu tháng 9/2012, Xí nghiệp xây dựng số Lai Châu đưa định giảm 3trđ/1m2 hộ thuộc dự án VP3 Linh Đàm giảm từ 25-26 tr/m2 xuống 22-23 tr/m2.( đáng ý tháng 12/2011 chủ đầu tư giảm giá lần từ 31-32tr/m2 xuống 25-26tr/m2).Tính hộ lớn 100m2 giảm từ 900tr- tỷ.=> ảnh hương cung- cầu lớn với giá thị trường bđs nói riêng, tài sản nói chung Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu qua Sau TP.HCM công bố nâng độ cao xây dựng số khu vực quận 3, giá đất nhiều tuyến đường có chiều hướng tăng, phố Lê Quý Đôn, Ngô Thời Nhiệm, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiểu, nơi phép xây - 15 tầng Xét mặt hiệu quả, nhà đầu tư bất động sản xây nhà cao khả mang lại thu nhập lớn Do nhà đầu tư tận dụng lợi để xây dựng đạt độ cao tối đa Theo sau thông tin quy hoạch này, biệt thự có diện tích 200m2 tăng giá đạt độ cao xây dựng tối đa 15 tầng  ... tháng 9/2 012 , Xí nghiệp xây dựng số Lai Châu đưa định giảm 3trđ/1m2 hộ thuộc dự án VP3 Linh Đàm giảm từ 25-26 tr/m2 xuống 22-23 tr/m2.( đáng ý tháng 12 /2 011 chủ đầu tư giảm giá lần từ 31- 32tr/m2... doanh nghiệp Trong tđg bđs: giá trị bđs hình thành tham gia đóng góp nhiều yếu tố.Khi thẩm định giá bđs cần xác định giá trị phần đóng góp yếu tố vào hình thành tính hữu dụng bđs Trong thực tế,... hai Nguyên tắc cung- cầu Năm 2 011 đến thời điểm năm 2 012 , kinh tế lâm vào khủng hoảng, người dân gặp khó khăn chi tiêu, nhu cầu mua nhà yếu, thị trường bđs đóng băng .Trong dự án thị, chung cư lớn