Tài liệu Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 2) pdf

Giáo trình Luật kinh tế thẩm định giá (Phần 2) IV Các vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Về hình thức giao đất cho thuê đất Nhìn chung, xét mặt hình thức Luật đất đai năm 2003 so với Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai sửa đổi bổ sung khơng có nhiều thay đổi lớn Các thay đổi là, họ có quyền lựa chọn hình thức giao đất cho thuê đất Điều 108 xác định: + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê, sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản làm muối lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thuê đất + Người Việt nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm trả tiền lần cho toàn thời gian thuê + Tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất vào mục đích khác có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm trả tiền lần + Tổ chức kinh tế nước, hộ gia đình cá nhân người Việt Nam định cư nước sử dụng đất vào mục đích kinh doanh thuê đất nhà nước chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền có nhu cầu thực nghĩa vụ tài nhà nước Sự thay đổi lớn thứ hai là, khơng cịn hình thức cho th trả tiền thuê nhiều năm trước Chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định Điều 36 việc chuyển mục đích sử dụng đất chia thành loại: chuyển mục đích phải xin phép chuyển mục đích khơng phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền Khoản quy định trường hợp phải xin phép bao gồm: + Chuyển từ đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng đất nuôi trồng thuỷ sản + Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác + Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp + Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nơng nghiệp có thu tiền sử dụng đất th đất + Chuyển đất phi nông nghiệp đất thành đất Đối với việc chuyển mục đích cần phải lưu ý điểm sau: - Đối với trường hợp không quy định khoản Điều 36 khơng phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền phải đăng ký văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất uỷ ban nhân dân cấp xã - Khi chuyển mục đích nghĩa vụ tài thời hạn quyền nghĩa vụ áp dụng cho loại đất chuyển mục đích sử dụng - Đối với loại đất chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất người sử dụng phải nộp tiền theo mục đích sử dụng V Vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai Từ trước đến nay, vấn đề quy hoạch sử dụng đất nói đến nhiều diễn đàn, hội nghị song dường công tác quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu phát triển, xa rời thực tiễn nhiều quy hoạch, quy hoạch thường sau bước so với thực trạng nhà ở, đất sử dụng, thực quy hoạch thường gây nhiều tốn giải phóng mặt đơi khơng thể thực quy hoạch, bê trễ quản lý quy hoạch khiến quy hoạch không thống có tính cục vùng miền, khơng thống quy hoạch ngành lãnh thổ Nhìn định Luật đất đai năm 1993 chung chung mang tính nguyên tắc chủ yếu mà chưa xác định rõ nội dung cụ thể nguyên tắc, cứ, thẩm quyền, chế lập, trình duyệt định quy hoạch, việc công bố quy hoạch thực thi quy hoạch Trên thực tế, Chính phủ có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai, song với phạm vi điều chỉnh lập, xét duyệt quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất văn nêu chưa đáp ứng q trình xây dựng quy hoạch cho cơng phát triển đất nước Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30 dành mục chương quản lý nhà nước đất đai để quy định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai với điểm cần lưu ý sau đây: + Các quy định thức luật hố mở rộng phạm vi điều chỉnh Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 tạo khuôn khổ pháp lý để xây dựng quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp kỷ cương + Lần quy định Điều 21 nguyên tắc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai Đây quy định mang tính đạo mặt đường lối xây dựng quy hoạch, thiếu thiếu định hướng có tầm vĩ mơ hoạch định sách Quy hoach sử dụng đất trước hết phải có nhìn tổng thể, hướng tới tương lai phát triển, hài hoá kinh tế môi trường sống, bảo vệ giá trị văn hoá truyền thống văn hoá đương đại Cho nên lập quy hoạch sử dụng đất, nhà xây dựng sách phải xuất phát từ chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước đề cập văn kiện Đảng, xây dựng có tầm bao quát rộng mặt không gian thời gian + Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm quyền định quy hoạch kế hoạch sử dụng đất xây dựng cách đồng từ trung ương đến địa phương, có phân công phân nhiệm rõ ràng quan quyền lực nhà nước, quan hành nhà nước hoạt động chuyên ngành quan chuyên môn + Một vấn đề mà nhiều người quan tâm không người dân tuý mà nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai mong muốn quy hoạch xây dựng, công bố quy hoạch chi tiết phải có tiếng nói nhân dân đóng góp ý kiến Thơng qua q trình này, quy hoạch sử dụng đất không gắn với không gian rộng lớn phát triển mà có hài hồ truyền thống, nét đẹp văn hố gìn giữ cho mn đời sau Với việc góp ý cho việc giữ gìn làng đào truyền thống người Hà nội hay tôn tạo, bảo vệ khu phố cổ Hà Nội, Huế, Hội An khơng giữ gìn giá trị văn hố mà điểm hẹn du lịch hấp dẫn cho du khách nước nước ngồi ví dụ cụ thể chiến lược + Trong quy định Luật đất đai năm 2003 có nhìn dứt khoát quy hoạch xây dựng khơng mang tính khả thi cần xem xét lại để điều chỉnh huỷ bỏ quy hoạch Bởi vì, người sử dụng đất nằm quy hoạch chịu sức ép từ quy hoạch phê duyệt thực Nhiều người dân phản ánh đất đai họ nằm quy hoạch quy hoạch vạch từ hàng chục năm qua, thân gia đình họ khơng nhập hộ đất quy hoạch, khơng xây dựng cải tạo cơi nới nhà khơng phép xây dựng đất quy hoạch, bán nhà khơng mua khu vực quy hoạch Tình hình khơng biết kéo dài đến quy hoạch triển khai, người dân biết chờ đợi thất vọng Cho nên” quy hoạch” treo tượng phổ biến nhiều nơi, sau năm kể từ ngày công bố thu hồi đất để thực dự án mà không thực quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh huỷ bỏ quy hoạch công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng VI Về quyền người sử dụng đất So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai thể số điểm sau: Thứ nhất, lần Luật đất đai quyền người sử dụng đất, dù tổ chức nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước hay hộ gia đình, cá nhân nước quy định thức luật, khơng có tình trạng điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác gây khó khăn việc áp dụng pháp luật thể phân biệt chủ thể khác Thứ hai, người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền nhà nước cho thuê đất, từ cân nhắc quyền cụ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Thứ ba, quyền người sử dụng đất mở rộng nhiều so với quy định trước đây, ví dụ tổ chức nước nhà nước giao đất có thu tiền có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất cộng đồng dân cư sử dụng đất tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất cho người có cơng với nước Riêng hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người thừa kế theo quy định pháp luật cho người Việt Nam định cư nước thuê đất Đây quyền lần ghi nhận Luật đất đai dành cho hộ gia đình, cá nhân nước Thứ tư, thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất quy định luật thay quy định trước Nghị định Chính phủ với chế đơn giản, dễ thực có cải cách đáng kể thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất Người sử dụng đất tự xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định Bộ luật dân mà không thiết phải theo mẫu hợp đồng quy định văn pháp luật đất đai trước Mặt khác, hồ sơ người sử dụng đất quy định đơn giản, hai loại giấy tờ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ hợp lệ nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất người sử dụng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nơi nộp hồ sơ theo chế cửa Thứ năm, Luật đất đai năm 1993 Luật đất đai sửa đổi bổ sung cịn ghi nhận nhiều hình thức cho th đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước cịn hình thức cho th đất trả tiền thuê hàng năm Hình thức cho thuê đất trả tiền lần áp dụng tổ chức, cá nhân nước xây dựng trụ sở làm việc thực dự án đầu tư việt Nam Từ để xác định quyền cho người sử dụng đất VII Các quy định tài đất đai giá đất Một tiêu chí xây dựng Luật đất đai năm 2003 xuất phát từ việc coi đất đai nguồn nội lực, nguồn tài tiềm lớn đất nước tiến trình cơng nghiệp hố đại hố đất nước Vì vậy, Nhà nước cần phải xác định rõ ràng nghĩa vụ tài người sử dụng đất để điều tiết nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mặt khác tạo công việc bồi thường tái định cư nhà nước thu hồi đất lợi ích nhà nước xã hội Các nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai Cho đến nay, nguồn thu ngân sách nhà nước từ khoản thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai năm thu khoảng 4500 tỷ đồng, năm cao đạt 7268 tỷ đồng ( nguồn: Tổng cục thuế- Báo cáo Bộ tài đánh gía sách thu hành đất đai hướng hoàn thiện tháng 4/2003 ) Như vậy, nguồn nội lực quan trọng song thực tế khoản thu từ đất không lớn Tới đây, Nhà nước tiếp tục miễn thuế cho hộ gia đình, cá nhân hạn mức nơng nghiệp đến năm 2010 nguồn thu tiếp tục giảm, nhà nước đầu tư nhiều cơng trình hạ tầng xã hội nhiều người sử dụng đất hưởng lợi mà không điều tiết nguồn lợi vào ngân sách nhà nước khiếm khuyết khơng nhỏ Vì vậy, theo Điều 54 Luật đất đai năm 2003 nguồn thu ngân sách từ đất đai bao gồm: + Thu từ tiền sử dụng đất đối người giao đất có thu tiền, người chuyển mục đích từ loại khơng thu tiền sang loại có thu tiền, từ hình thức th đất chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền + Tiền thuê đất đối đất nhà nước cho thuê + Tiền thuế sử dụng đất + Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất + Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai + Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất + Các khoản phí lệ phí quản lý sử dụng đất Bên cạnh nguồn thu nêu trên, Nhà nước cần hướng tới việc điều tiết thu nhập từ việc hưởng lợi người sử dụng đất Nhà nước làm quy hoạch Nhà nước đầu tư lớn vào sở hạ tầng mà người sử dụng đất hưởng lợi từ cơng trình Như vậy, mặt Nhà nước điều tiết nguồn thu cho ngân sách mình, mặt khác thể cơng việc thụ hưởng lợi ích từ đối tượng sử dụng đất Các quy định giá đất Từ sau có Luật đất đai năm 1993, Chính phủ quy định khung giá loại đất để thực khoản thu cho ngân sách Nhà nước bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất nhà nước thu hồi đất Mặc dù Chính phủ điều chỉnh nhiều văn khác song giá đất Nhà nước quy định thấp nhiều so với giá đất thị trường Điều dẫn đến hậu là, Nhà nước giao đất với giá đất thấp người giao đất hưởng lợi bao chiếm nhiều đất đai mà khai thác không hiệu để lãng phí đất đai, người bị thu hồi đất không chịu nhận bồi thường với giá đất thấp nhiều so với thị trường gây khiếu kiện nghiêm trọng nhiều nơi nước Từ thực tế đó, Luật đất đai năm 2003 quy định vấn đề cụ thể sau đây: Căn xác định giá đất Theo quy định Điều 55 Điều 56 Luật đất đai năm 2003 giá đất UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương công bố hàng năm vào ngày 1/1 vào nguyên tắc, phương pháp khung giá loại đất đất mà Chính phủ quy định làm sở để thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Như vậy, UBND cấp tỉnh sở quy định Chính phủ vào tình hình cụ thể địa phương để xác định giá đất phù hợp với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện bình thường Điều có nghĩa là, giá đất mà uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố sát với giá đất thị trường, để tránh tình trạng có chênh lệnh q lớn gía đất Nhà nước giá đất thị trường Chúng cho rằng, mục tiêu Đảng nhà nước Việt Nam xây dựng kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa Vì vậy, giá đất phải phù hợp với thị trường đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường mà không thoát ly với định hướng Nhà nước thực tế sống VIII Vấn đề giải tranh chấp đất đai So với quy định trước đây, chế giải tranh chấp đất đai có điểm quan trọng cần phải lưu ý Thứ nhất, theo quy định Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai, tranh chấp đất đai xẩy nội nhân dân bên chủ động gặp gỡ để tự hồ giải, khơng thoản thuận thơng qua hồ giải sở để giải tranh chấp đất đai Trường hợp bên tranh chấp khơng hồ giải gửi đơn đến uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hoà giải Trong thời hạn 30 ngày làm việc UBND cấp xã có trách nhiệm hồ giải, việc hồ giải phải lập thành biên có chữ ký bên, có xác nhận uỷ ban nhân dân hồ giải thành khơng thành Như vậy, việc hoà giải uỷ ban nhân dân cấp xã chế bắt buộc trước bên tranh chấp trường hợp hồ giải khơng thành quyền yêu cầu quan tư pháp quan hành nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp theo luật định Thứ hai, thẩm quyền giải tranh chấp đất đai tồ án nhân dân có mở rộng đáng kể so với Luật đất đai năm 1993 Cụ thể, án nhân dân giải trường hợp sau: + Toà án nhân dân giải tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai năm 1987, 1993 Luật đất đai năm 2003 với mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai trung ương phát hành qua thời kỳ + Toà án mở rộng giải tranh chấp quyền sử dụng đất, mà người sử dụng đất có giấy tờ quy định khoản 1, khoản Điều 50 Luật đất đai năm 2003 Các tranh chấp trước UBND cấp có thẩm quyền giải theo quy định khoản Điều 38 Luật đất đai năm 1993 Tuy nhiên, với thực tế loại giấy tờ mà bên tranh chấp quy định khoản 1, Điều 50 Luật đất đai năm 2003, tồ án nhân dân khơng gặp q nhiều khó khăn việc xác định quyền sử dụng bên đương Bởi vì, giấy tờ quan nhà nước cấp thời sách đất đai nhà nước ta thừa nhận trình sử dụng đất Cho nên mở rộng cho án nhân dân giải trường hợp bước tiến lớn việc phân định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai án nhân dân quan hành nhà nước + Tồ án nhân dân giải tranh chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Đối với loại việc này, dù người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tồ án nhân dân thụ lý giải theo thủ tục chung Căn vào văn pháp luật dân pháp luật đất đai, án giải theo đường lối cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi bên Thứ ba, theo quy định Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP trường hợp bên tranh chấp khơng có giấy tờ quy định khoản 1, khoản Điều 50 Luật đất đai năm 2003 bên tranh chấp làm đơn gửi đến quan hành nhà nước để giải theo trình tự sau: + Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải lần đầu tranh chấp xẩy nội nhân dân, hộ gia đình, cá nhân với cộng đồng dân cư sử dụng đất Trường hợp không đồng ý với định giải Chủ tịch UBND cấp huyện, bên có quyền làm đơn xin giải tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Quyết định Chủ tịch UBND cấp tỉnh định cuối có hiệu lực pháp luật + Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải tranh chấp đất đai xẩy tổ chức, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước với họ với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư Trường hợp không đồng ý với định giải tranh chấp Chủ tịch UBND cấp tỉnh, bên có quyền làm đơn xin giải tranh chấp đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, định Bộ trưởng định cuối có hiệu lực pháp luật Như vậy, quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai quy định rõ ràng, dù chế tư pháp hay chế hành Luật đất đai năm 2003 Nghị định thi hành có bước phát triển xác định thẩm quyền tư pháp thẩm quyền hành việc giải tranh chấp đất đai, góp phần giải dứt điểm tranh chấp khiếu kiện xẩy phức tạp thời gian vừa qua  ... Nam xây dựng kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa Vì vậy, giá đất phải phù hợp với thị trường đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường mà khơng ly với định hướng Nhà nước thực tế sống VIII... Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, định Bộ trưởng định cuối có hiệu lực pháp luật Như vậy, quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai quy định rõ ràng, dù chế tư pháp hay chế hành Luật đất đai... thường với giá đất thấp nhiều so với thị trường gây khiếu kiện nghiêm trọng nhiều nơi nước Từ thực tế đó, Luật đất đai năm 2003 quy định vấn đề cụ thể sau đây: Căn xác định giá đất Theo quy định Điều