Tài liệu Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 1) pdf

Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 1) Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003. Trước khi có Luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998 và năm 2001. Tuy nhiên, các Luật đất đai đó chưa thể đáp ứng được yêu cầu của công cuộc đổi mới. Vì vậy, Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai sửa đổi để thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. Chính phủ đã giao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp soạn thảo từ tháng 1/2003. Với 4 lần soạn thảo, dự thảo này được đưa ra lấy ý kiến các đại biểu Quốc hội, nhiều ý kiến chưa đồng ý với các quan điểm của ban soạn thảo. Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XI đã đề nghị ban soạn thảo chỉnh lý lại và hoàn thành dự thảo lần thứ 6 và lấy ý kiến nhân dân cả nước từ ngày 1/8 đến 20/9/2003. Đây là đợt nghiên cứu và sinh hoạt chính trị pháp lý của nhân dân cả nước nhằm đóng góp ý kiến cho một dự luật vô cùng quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật đất đai mới được thông qua và sẽ có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2004, sẽ thay thế cho Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung. I. Quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 là: 1. Đây là Luật đất đai mới nhằm thể chế các quan điểm cơ bản được đề cập trong Nghị quyết trung ương Đảng về đổi mới chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. 2. Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai. 3. Trên cơ sở kế thừa các Luật đất đai trước đây, xây dựng luật đất đai mới với tinh thần đơn giản hoá hệ thống pháp luật đất đai, pháp điển hoá với tinh thần cao nhất. Các văn bản pháp luật đã được thực tiễn kiểm nghiệm và phù hợp với thực tế sẽ được chọn lọc đưa vào luật, luật hoá một số Nghị định của Chính phủ để giảm thiểu các văn bản thi hành của Chính phủ và các bộ ngành vốn dĩ làm cho hệ thống pháp luật đất đai của chúng ta trở nên phức tạp. II. Quan điểm về sở hữu đất đai. Trước đây việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý là chưa rõ ràng, chung chung và rất trìu tượng. Xét về phương diện pháp lý thì nhà nước không phải là chủ sở hữu, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước chỉ là người thực hiện quyền thống nhất quản lý trong phạm vi cả nước. Nếu trong Luật đất đai năm 2003 chúng ta không nhận thức lại vấn đề sở hữu, thì chắc rằng, trong văn bản luật đó vẫn tiềm ẩn những nguy cơ của sự bảo thủ, duy ý chí và chưa hướng tới quy luật chung của sự phát triển. Vì vậy, trong Luật đất đai 2003 thể hiện các quan điểm quan trọng sau: 1. Nhà nước thực hiện 2 vai trò, một là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thứ hai là người thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. ( ở bất cứ giai đoạn nào thì nhà nước cũng vẫn là người thống nhất quản lý đất đai, song trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thì nhà nước lần đầu tiên được khắc hoạ rõ trong Luật đất đai năm 2003 ). Xuất phát từ vấn đề đó nhà nước có quyền của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Khoản 2 Điều 5 xác định quyền định đoạt của nhà nước như sau: + Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. + Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất. + Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. + Định giá đất. 2. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai như: + Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Thu các loại thuế, phí và lệ phí + Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do sự đầu tư từ phía người sử dụng đất. 3. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau: + Hình thức giao đất. + Hình thức cho thuê đất. + Công nhận quyền sử dụng đất. + Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 4. Nhà nước phân công phân cấp trong việc thực hiện vai trò người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 7 ). + Vai trò của Quốc hội trong việc quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước, thực hiện quyền giám sát tối cao trong quản lý và sử dụng đất. + Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc quản lý sử dụng đất ở các địa phương. + Chính phủ thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai củâ các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương. + Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai ở địa phương mình. + Bộ Tài nguyên và Môi trường giúp Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. Như vậy, Luật đất đai năm 2003 thể hiện các vấn đề rất rõ ràng không còn tình trạng chung chung và trừu tượng như trước đây. III. Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành đối với đất nông nghiệp, đạt tỷ lệ cao đối với đất lâm nghiệp song còn quá chậm đối với đất khu dân cư, đặc biệt là đất đô thị. Luật đất đai năm 2003 ra đời sẽ góp phần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước. 1. Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Điều đó có nghĩa là, từ trước tới nay các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do cơ quan quản lý đất đai trung ương phát hành, có một thời là Tổng cục quản lý ruộng đất, Tổng cục địa chính. Các giấy chứng nhận do các cơ quan phát hành nêu trên cấp theo các Luật đất đai đều có giá trị pháp lý như nhau, tránh tình trạng phân biệt như tại Thông tư liên tịch 02 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục địa chính vào năm 1997 gây khó dễ cho các đương sự khi giải quyết tranh chấp đất đai. + Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai thì trong trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với đất thì nhà ở, công trình kiến trúc đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định về đăng ký bất động sản. + Giấy chứng nhận được cấp theo thửa, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ tên vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất là tài chung của hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật đất đai thì ghi tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước. + Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng. + Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức tôn giáo thì giấy chứng nhận cấp cho tổ chức tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của tổ chức tôn giáo. + Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/CP thì không phải đổi giấy theo mẫu quy định của Luật đất đai năm 2003. Khi họ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất được cấp giấy theo quy định của Luật đất đai năm 2003. 2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Đây là điều luật cực kỳ quan trọng và có nhiều điểm mới mà người sử dụng đất sẽ đặc biệt quan tâm. Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và có một trong những giấy tờ được coi là hợp lệ đựơc quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền Thứ hai, để giải quyết một thực tế rất lớn trong giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian qua của người sử dụng đất, khoản 2 Điều 50 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà giấy tờ hợp lệ họ đang sở hữu lại mang tên người khác, các bên giao dịch chỉ có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và cho đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nay được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền. Như vậy, vấn đề đặt ra là, không chỉ người trực tiếp có giấy tờ hợp lệ được cấp giấy chứng nhận mà ngay cả trong trường hợp giấy tờ hợp lệ đó mang tên người khác cũng được cấp giấy và không phải nộp tiền. Thứ ba, để thực hiện chính sách đất đai với đồng bào ở những nơi có điều kiện tự nhiên xã hội khó khăn, khoản 3 Điều 50 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thu tiền đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp có hộ khẩu thường trú tại địa phương nay được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Thứ tư, điều mà nhiều người sử dụng đất đặc biệt quan tâm là những trường hợp sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp và được chính quyền địa phương xác nhận về thời điểm sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ năm, đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ hợp lệ nhưng đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 nay được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền theo quy định của Chính phủ. Thứ sáu, đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất thì họ được cấp giấy chứng nhận khi có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận và được uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung của cộng đồng và không có tranh chấp. 3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức. Điều luật này hướng tới mục tiêu trong quản lý đối với đất giao hoặc cho thuê đối với tổ chức trong nước. Khoản 1 xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nếu đất đó sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Điều đó có nghĩa là, không chấp nhận một thực tế hiện nay nhiều doanh nghiệp bao chiếm nhiều đất song sử dụng lãng phí và không hiệu quả. Tới đây sẽ có chỉ đạo của chính phủ trong việc tổng rà soát toàn bộ quỹ đất của tổ chức trong nước để thực hiện mục tiêu nói trên. Đối với đất sử dụng không đúng mục đích, lãng phí sẽ kiên quyết thu hồi giao cho địa phương quản lý sử dụng. Riêng đối với đất ở đã được tạo dựng trong quỹ đất của tổ chức, thì tổ chức phải bố trí lại diện tích đất ở trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trước khi bàn giao cho địa phương quản lý. Theo chúng tôi đây là một quy định tuy hướng tới việc bàn giao quỹ đất cho địa phương quản lý theo nguyên tắc lãnh thổ song cũng là điều dễ gây tiêu cực đối với tổ chức, ví dụ tổ chức kinh tế biết rõ việc kinh doanh không hiệu quả nhưng không có phương án khắc phục và họ biết chắc hậu quả là sẽ bàn giao cho địa phương quản lý cho nên tự ý chia đất cho cán bộ, nhân viên biến từ đất kinh doanh phi nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp vào mục đích đất ở một cách bất hợp pháp. Vì vậy theo chúng tôi cần nghiêm cấm các tổ chức kinh tế tạo lập các khu dân cư trong quỹ đất nhà nước giao hoặc cho thuê. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ. Đối với tổ chức tôn giáo được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tổ chức của họ được nhà nước cho phép hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, có đơn đề nghị bằng văn bản để cấp giấy và có xác nhận của chính quyền sở tại về nhu cầu sử dụng đất của tổ chức tôn giáo . . Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 1) Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003. Trước khi có Luật đất đai năm 2003,. dự luật vô cùng quan trọng liên quan đến mọi tầng lớp trong xã hội, mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Luật