Tài liệu Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá (Phần 6) pdf

Giáo trình Luật kinh tế thẩm định giá (Phần 6) b) Về khung giá loại đất : + Khung giá loại đất mà Nghị định ban hành quy định cho loại đất phân loại Điều 13 Luật Đất đai, bao gồm: b1) Đối với nhóm đất nơng nghiệp: Có khung giá, khung giá đất trồng hàng năm; lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản quy định cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định khung giá cho nước b2) Đối với nhóm đất phi nơng nghiệp: Có khung giá Trong khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn quy định cho loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị quy định cho loại đô thị, cụ thể Có thể nói khung giá đáp ứng yêu cầu là: bao quát điều chỉnh tồn diện tích đất đai Nhà nước; quản lý đất đai theo mục đích sử dụng; phản ánh sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường điều kiện bình thường + Đối với loại đất Chính phủ khơng quy định khung giá, giao quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh định xin trình bầy phần “Định giá loại đất địa phương” + Về điều chỉnh khung giá loại đất: Đây nội dung quy định so với trước; cụ thể :”Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường số tất loại đất bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài thời hạn 60 ngày trở lên, phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu khung giá quy định khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Bộ Tài có trách nhiệm chủ trì xây dựng số tất khung giá đất trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp Những nội dung chương III: Về định giá loại đất cụ thể địa phương: a) Thẩm quyền cách phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố vị trí đất cụ thể để định giá Nghị định quy định giao cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào tiêu thức chung theo quy định Nghị định, đồng thời vào tình hình thực tế, tập quán địa phương mà quy định tiêu thức cụ thể quy định việc phân vùng, phân loại, định số lượng vị trí cho loại đất; số lượng loại đường phố, số lượng vị trí đất loại đường phố ứng với loại đô thị địa phương để làm định giá Đây cách làm tạo chủ động, linh hoạt, thích ứng với thực tế đa dạng hình thành giá đất nước ta, khắc phục quy định “cứng” Nghị định 87-CP trình bầy phần Thứ : Phân vùng đất - Phân vùng đất thành vùng: đồng bằng, trung du miền núi để định giá loại đất cụ thể như: đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, loại đất nông nghiệp khác đất phi nông nghiệp nông thôn - Các đặc điểm vùng mà Nghị định quy định sau: + Đồng vùng đất thấp, tương đối phẳng có độ cao ngang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi trung du, miền núi + Trung du vùng đất có độ cao vừa phải (thấp miền núi, cao đồng bằng), bao gồm đại phận diện tích đồi Mật độ dân số thấp đồng bằng, cao miền núi, kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi so với đồng thuận lợi miền núi + Miền núi vùng đất cao vùng trung du, bao gồm đại phận diện tích núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng điều kiện sản xuất lưu thơng hàng hố thuận lợi trung du Các xã công nhận miền núi theo quy định hành Uỷ ban Dân tộc Miền núi (nay Uỷ ban Dân tộc) Thứ hai: Phân hạng đất - Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp địa phương cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hành Nhà nước - Phân hạng đất để định giá cho loại đất như: đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng, đất ni trồng thủy sản, loại đất nông nghiệp khác đất phi nông nghiệp nông thôn - Các quy định hành áp dụng cho việc phân hạng đất cụ thể là: + Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 + Nghị định số 73-CP ngày 25-10-1993 Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp + Thông tư Liên Bộ số 92/TT-LB, ngày 10-11-1993 Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp – Công nghiệp thực phẩm – Tổng cục quản lý ruộng đất: Hướng dãn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25-10-1993 Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp Thứ ba: Phân vị trí đất nơng thơn - Phân vị trí đất đất làm muối vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung khu sản xuất gần đường giao thông để định giá đất làm muối - Phân vị trí đất nhóm đất phi nơng nghiệp nông thôn: đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thủy lợi; đất xây dựng cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng;đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác theo quy định Chính phủ; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ xếp theo vị trí loại đất loại xã chia theo khu vực: Khu vực có khả sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực khu vực có khả sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Vị trí đất xếp theo nguyên tắc: Vị trí số có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thơng nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Thứ tư: Phân vị trí đất theo loại đường phố, phân loại đường phố theo loại đô thị để định giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị - Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan nhà nước có thẩm quyền định thành lập phân loại đô thị Đô thị phân thành loại theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, ngày 5-10-2001 Chính phủ v/v phân loại thị cấp quản lý đô thị - Loại đường phố loại đô thị: xếp theo thứ tự từ số trở vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch - Vị trí đất loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất không liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi b) Thẩm quyền cách định giá, điều chỉnh giá loại đất cụ thể: - ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền định giá điều chỉnh giá loại đất cụ thể địa phương - Khi định giá loại đất cụ thể Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải dựa vào nguyên tắc sau: Một là: Căn vào quy định cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực việc phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố, vị trí đất… phục vụ cho việc định giá Hai là: Căn vào nguyên tắc xác định giá đất quy định Điều 56 Luật Đất đai; phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất quy định Điều 4, Điều Điều giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá loại đất cụ thể địa phương, trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trước định c) Định giá loại đất cụ thể: c1) Một số quy định chung cần ý: - Giá đất phải định theo mục đích sử dụng đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định pháp luật; định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt - Khi định giá cho loại đất áp dụng khung giá Chính phủ quy định loại đất Đồng thờ, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá loại đất cụ thể giới hạn cho phép tăng thêm không 20% so với mức giá tối đa giảm không 20% so với mức giá tối thiểu khung giá đất loại Chính phủ quy định - Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường địa phương loại đất, vị trí đất định có biến động liên tục kéo dài thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh định điều chỉnh giá xuống tăng từ 20% trở lên so với giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh định điều chỉnh giá tăng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt 20% mức giá tối đa khung giá mức giới hạn vượt khung cho phép c2) Định giá cụ thể cho hạng đất, vị trí đất loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất - Đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực định giá cho hạng đất chia theo vùng Căn vào điều kiên địa phương, việc định giá cho hạng đất sử dụng cách sau: Cách thứ nhất: định giá trực tiếp cho hạng đất Cách thứ hai: định giá đất hạng (hoặc hạng cao nhất), sau sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho hạng đất lại Hệ số hạng đất định giá tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng đất hạng (hoặc hạng cao nhất), tỷ lệ so sánh tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế so với đất hạng 1(hoặc hạng cao nhất) Hai cách định giá nói áp dụng để định giá cụ thể phải bảo đảm: đất hạng vùng loại đất có yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện, khí hậu, thời tiết điều kiện tưới tiêu tốt ứng với mức lãi cao nhất, hạng tiếp sau theo thứ tự từ hạng trở có yếu tố ứng với mức giá thấp - Đối với đất làm muối: Thực định giá theo vị trí đất Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất vị trí số có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn, thực định giá theo vị trí đất ba khu vực đất địa phương Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho khu vực đất theo nguyên tắc: Đất vị trí số khu vực có mức giá cao khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau khu vực đất tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp + Đối với đất vườn, ao nằm xen kẽ khu vực đất nông thôn, đất nông nghiệp nằm xen kẽ đô thị không quy hoạch đất giá đất tối đa khơng vượt q lần mức giá đất trồng lâu năm hạng cao vùng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định + Đối với đất nông thơn vị trí ven trục đường giao thơng (quốc lộ, tỉnh lộ), đầu mối giao thơng, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào tình hình thực tế địa phương để quy định giá đất vị trí cho phù hợp khơng vượt lần mức giá tối đa khung giá đất nơng thơn Chính phủ quy định - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị, thực định giá đất theo vị trí đất cho loại đường phố loại đô thị khác Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho vị trí đất sử dụng cách sau: Cách thứ nhất: định giá trực tiếp cho hạng đất Cách thứ hai: định giá đất vị trí khu vực, loại đường phố, sau sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho vị trí đất cịn lại khu vực, loại đường phố đường phố Hệ số vị trí định giá đất tất loại đất nêu tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường vị trí đất so với vị trí số tỷ lệ so sánh tiêu thức vị trí đất Hai cách định giá nói áp dụng để định giá cụ thể phải bảo đảm: Đất vị trí đường phố loại có mức giá cao đường phố loại 1, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở ứng với mức giá thấp hơn; vị trí đất vị trí loại đường phố tiếp sau có mức giá cao theo loại đường phố… c3) Định giá cụ thể cho loại đất mà Chính phủ khơng quy định khung giá đất: Nguyên tắc chung vào giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định loại đất liền kề để định giá Đất liền kề hiểu khu đất liền kề nhau, tiếp nối với khu đất xác định Mức giá cụ thể loại đất mà Chính phủ khơng quy định khung giá đất, không vượt giá loại đất liền kề; cụ thể: - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng: Căn mức giá cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phịng hộ - Đối với loại đất nơng nghiệp khác theo quy định Chính phủ: Giá đất xác định mức giá đất cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề khu vực lân cận vùng (nếu khơng có đất liền kề) - Đối với đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng cơng trình nghiệp: Giá đất xác định mức giá cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất liền kề đất khu vực lân cận gần đất liền kề) - Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định Chính phủ; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ: Giá đất xác định mức giá đất cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho loại đất liền kề: + Trường hợp loại đất liền kề đất giá đất ở; liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; khơng có loại đất liền kề nêu vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực gần để định giá + Trường hợp loại đất liền kề với nhiều loại đất khác vào giá loại đất có mức giá cao - Đối với nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: đất chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây; ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất liền kề ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Khi đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo phê duyệt cấp có thẩm quyền, ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào khung giá đất loại, mục đích sử dụng Chính phủ quy định để định mức giá cụ thể c4) Định giá đất khu vực giáp ranh: - Giá đất khu vực đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định Nghị định: Đó khu đất giáp sát đường phân địa giới hành tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Cụ thể khu vực đất giáp ranh xác định từ đường phân địa giới hành tỉnh vào sâu địa phận tỉnh đất nông nghiệp tối thiểu 500 mét, đất phi nông nghiệp nông thôn tối thiểu 300 mét, đất phi nông nghiệp đô thị tối thiểu 200 mét Nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Trường hợp đặc biệt, mức giá chênh lệch nhau, tỷ lệ chênh lệch tối đa không 20% - Giá đất giáp ranh khu vực giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định cụ thể khoảng cách giáp ranh; đồng thời, thực nguyên tắc quán định giá là: Khu vực đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Đáng lưu ý đây: Thông tư hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu điểm quan trọng để địa phương vận dụng thực là: Đối với đất nông thôn vùng ven đô thị (bao gồm xã tiếp giáp với nội thành phố thị trấn thuộc đô thị đặc biệt đô thị loại thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã, thị trấn thị cịn lại) giá đất khu vực xác định theo nguyên tắc định giá theo đất liền kề vận dụng khung giá đất Chính phủ quy định cho loại thị nằm liền kề 4 Những nội dung Chương IV: Tổ chức thực Nội dung quan trọng chương yêu cầu ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai giá đất địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Đồng thời, không phân cấp ủy quyền cho ngành, ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định giá loại đất Trên nội dung Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16-11-2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất số vấn đề cốt lõi, quan trọng mà Thông tư hướng dẫn thực Nghị định làm rõ  ... hạ tầng thuận lợi b) Thẩm quyền cách định giá, điều chỉnh giá loại đất cụ thể: - ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền định giá điều chỉnh giá loại đất cụ thể địa phương - Khi định giá loại đất cụ thể... đất cụ thể để định giá Nghị định quy định giao cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào tiêu thức chung theo quy định Nghị định, đồng thời vào tình hình thực tế, tập quán địa phương mà quy định tiêu thức... dân cấp tỉnh định điều chỉnh giá xuống tăng từ 20% trở lên so với giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh định điều chỉnh giá tăng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt 20% mức giá tối đa khung giá mức giới hạn