Tài liệu Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 2) pptx

Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 2) II. các nguyên tắc định giá 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. 2. Nguyên tắc thay thế Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế . Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. 3. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. 4. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản. 5. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 6. Nguyên tắc thay đổi Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 7. Nguyên tắc cân bằng Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy. 8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. 9. Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai. 10. Nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 11. Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường. III. Các phương pháp định giá cơ bản 1. Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1 Cơ sở lý luận - Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau. - Dựa chủ yếu trên trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp. 1.2 Các trường hợp áp dụng - Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống . - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai . 1.3 Các bước tiến hành 1.3.1 Đối với máy, thiết bị: Bước 1:- Tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại, có thể so sánh được với máy, thiết bị cần thẩm định giá. Trong bước này thẩm định viên phải xác định được: - Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo. - Máy, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật liên quan công khai trên thị trường. - Các đặc tính kinh tế- kỹ thuật chủ yếu của máy, thiết bị so sánh cần xác định: tên hãng sản xuất; kiểu dáng, sê ri; thời gian sản xuất, thời gian đưa vào sử dụng; hãng quốc gia sản xuất; công suất, tuổi thọ kinh tế; mức độ hao mòn… Bước 2- Kiểm tra hiện trạng Bước 3- Xác định đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị. Bước 4- Tính toán tìm ra giá máy, thiết bị cần định giá. 1.3.2 Đối với bất động sản: Bư ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: - Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng… - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh. - Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh .). - Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch. - Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, ph- ương thức thanh toán và điều kiện ngời bán tự nguyện và người mua tự nguyện. - Qui hoạch… Bư ớc 2. Lựa chọn ít nhất 3 BĐS tương tự để so sánh. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) B ước 3. Phân tích và điều chỉnh: Phân tích: Bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá về các mặt như tính pháp lý, kỹ thuật, môi trường xung quanh, giá bán và các điều kiện thị trư- ờng tại thời điểm bán. Phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá: cung cầu, động thái người mua - bán, lực lượng tham gia thị trường Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại. B ước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu 1.4 ưu, nhược điểm. - ưu điểm: + Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị; + Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận; + Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác. - Nhược điểm : + Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. + Các thông tin thường mang tính chất lịch sử 2. Phương pháp thu nhập 2.1 Cơ sở lý luận - Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó. - Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi ích tương lai mà tài sản tạo ra. 2.2 Các trường hợp áp dụng - áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. - Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai. 2.3 Các bước tiến hành B ước 1: ước tính thu nhập hàng năm của tài sản. B ước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm. B ước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán. B ước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá. 2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập 2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2): (1) (2) YPAV ×= Trong đó: i A V = - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai - A: thu nhập ròng từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn) - YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của i và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm. 2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập có thời hạn: a. Thu nhập ròng thu được đều nhau hàng năm: Trong đó: - V: giá trị của tài sản - A: thu nhập ròng hàng năm - T: Giá trị thanh lý năm n - n: số năm hoạt động - i: tỷ lệ lãi đòi hỏi b. Thu nhập ròng thu được không đều nhau hàng năm: Công thức tổng quát sau: Trong đó: - V: Giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai và cũng bằng giá trị thị trường hiện hành của tài sản. - A t : Thu nhập ròng trong tương lai ở năm thứ t. - T: Giá trị thanh lý năm n - i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá). - n: Thời gian nhận được thu nhập 2.5 ưu, nhược điểm. - ưu điểm: + Đơn giản trong áp dụng; + Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được. - Nhược điểm: + Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai . + Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai. ∑ + + + = n nt t i T i A V 1 )1()1( n n i T i i AV )1( )1(1 + + +− = − + áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định. + Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng. . Giáo trình Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá (phần 2) II. các nguyên tắc định giá 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu. trống . - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho