PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

1PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Khoa Marketing BÀI THUYẾT TRÌNH PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Môn học: Nguyên lý tiêu chuẩn Thẩm định giá Lớp : Thẩm định giá 52 Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Minh Nguyệt Nhóm Nguyễn Hoài Thương Nguyễn Thị Huyền Trang Trần Hà Trang Bùi Tiến Trung Nguyễn Xuân Trung Lê Thị Tuyết (CQ524197) Hà Nội 28/9/2012 2PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Mục lục A Nội dung Khái quát phương pháp lợi nhuận………………………………………… 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Khái niệm Cơ sở lí luận Nguyên tắc sử dụng Trường hợp áp dụng Yêu cầu áp dụng phương pháp Các bước tiến hành……………………………………………………… …5 2.1 Nội dung bước 2.2 Ví dụ minh họa chi tiết Đánh giá phương pháp……………………………………………………….9 3.1 3.2 3.3 Lưu ý sử dụng phương pháp lợi nhuận Ưu điểm Nhược điểm Một số ví dụ khác……………………………………………………………10 B Đánh giá thực công việc thành viên A NỘI DUNG 3PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Khái quát phương pháp lợi nhuận 1.1 Khái niệm Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận định giá bất động sản phương pháp định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Trong trình áp dụng phương pháp có thuật ngữ liên quan: Thu nhập thực từ tài sản phần lại tổng doanh thu sau trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vốn mà người sử dụng tài sản nhận từ vốn họ (tính lãi suất vay vốn ngân hàng) khoản tiền công trả cho nhà đầu tư điều hành hoạt động kinh doanh rủi ro mà họ gặp kinh doanh (tính tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn ngành nghề kinh doanh tương ứng) Lãi suất bình quân ngành loại hình kinh doanh thẩm định viên xác định thông qua điều tra thị trường loại hình kinh doanh tương ứng khu vực, tính bình qn cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá 1.2 Cơ sở lí luận - Giá trị tài sản có liên quan đến lợi nhuận tài sản mang lại: Nếu tài sản mang lại lợi nhuận cao , chứng tỏ tài sản có giá trị so với tài sản không mang lại lợi nhuận lợi nhuận thấp - Phương pháp lợi nhuận dựa vào phân tích khả sinh lợi ước tính việc sử dụng tài sản Tất chi phí hoạt động kinh doanh , khoản dư lại lợi nhuận thực hàng năm bất động sản sau chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư ( Phương pháp thu nhập) - Phương pháp lợi nhuận dựa giả định người đầu tư kinh doanh người chủ sở hữu bất động sản khác nhau, thực tế người 4PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Vì vậy, giá trị bất động sản vốn hóa thu nhập thực (coi tiền thuê) từ bất động sản 1.3 Các nguyên tắc sử dụng Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: Đây nguyên tắc thẩm định giá tài sản nên trường hợp phương pháp lợi nhuận ngun tắc có tầm quan trọng định Khi đánh giá lơi nhuận sinh từ tài sản áp dụng nguyên tắc sử dụng cao tốt cho phép nhà thẩm định giá đánh giá xác khả sinh lợi tài sản Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Do phương pháp lợi nhuận tiến hành dựa vào khả sinh lợi tài sản nên việc dự tính khả sinh lợi tương lai giúp nhà thẩm định giá đánh giá gía trị tài sản tốt Rõ ràng tương lai tài sản khơng có khả sinh lời phương pháp lợi nhuận trường hợp khơng thể áp dụng 1.4 Trường hợp áp dụng Phương pháp áp dụng để xác định giá trị cho tài sản mà hoạt động có tạo lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận sử dụng thẩm định giá cho tài sản đặc biệt khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng tài sản khác mà việc so sánh với tài sản tương tự găp khó khăn giá trị tài sản thẩm định chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời như: Thương hiệu, sáng chế, quyền… 1.5 Yêu cầu áp dụng phương pháp - Thẩm định viên phải am hiểu kiến thức kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh loại hình kinh doanh tài sản Nghiệp vụ kế toán quan trọng định giá phương pháp - Thẩm định viên phải xem xét, phân tích báo cáo tài doanh nghiệp năm liền kề trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá cho việc ước tính lãi suất loại hình kinh doanh - Thẩm định viên phải tiến hành so sánh tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổ thông 5PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN thị trường doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…) Các bước tiến hành 2.1 Phương pháp lợi nhuận tiến hành qua bước Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ: bao gồm tất khoản thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ trại ni gà cung cấp thêm phân vi sinh ngồi thị trường, xăng cung cấp dịch vụ rửa xe Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm - - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ tiệm ăn; xăng dầu xăng chi phí nguyên liệu, vật tư… trừ khỏi tổng thu nhập để tính khoản lợi nhuận ròng Chi phí lãi vay ngân hàng Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí th nhân cơng (bao gồm tiền cơng thành viên gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị… Bước 3: xác định thu nhập thực từ bất động sản: Thu nhập thực từ bất động sản phần lại sau trừ khỏi tổng doanh thu khoản tổng chi phí, khoản thuế, phí khoản phải nộp khác theo quy định pháp luật tiền công trả cho nhà đầu tư Bước 4: áp dụng cơng thức để tìm giá trị bất động sản Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường bất động sản = _ Tỷ suất vốn hóa Tỷ suất vốn hóa: phân số dùng để diễn tả mối qua hệ thu nhập giá trị tài sản Đó tỷ suất lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động tổng giá trị tài sản dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản 6PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Tỷ suất vốn hóa thu nhập hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ thu nhập giá trị rút từ liệu thị trường Điểm việc xác định tỷ số tài sản sử dụng phải tương đồng rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất với vị trí với tài sản thẩm định giá Có phương pháp chủ yếu để xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp 1: tỷ suất vốn hố xác định theo cơng thức sau: Tỷ suất vốn hóa = tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư khơng rủi ro + phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư khơng rủi ro tính lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài rủi ro khoản Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên giá phải nghiên cứu kĩ đặc điểm vùng, sở kinh tế địa phương, đặc điểm bất động sản khả ổn định người thuê Phương pháp (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hố vào bình qn gia quyền tỷ suất thu hổi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau: R0 = M x Rm + (1-M) x Re Trong đó: R0 : tỷ suất vốn hố M: tỷ vốn vay ngân hàng tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M): tỷ vốn huy động từ cổ đông tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm: tỷ suất thu hồi vốn Re: lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư Phương pháp (Phương pháp so sánh): Tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hoá tài sản tương tự thị trường Tỷ suất vốn hoá tài sản tính cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán 7PHƯƠNG PHÁP LỢI 2.2 NHUẬN Dưới ví dụ minh họa chi tiết cho bước tiến hành thẩm định giá bất động sản phương pháp lợi nhuận: Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với thông tin qua điều tra chuyên gia định giá Bất Động Sản (BĐS) sau (các số liệu tính bình qn cho 01 năm từ kết điều tra hoạt động kinh doanh trang trại 03 năm liên tiếp, trước tiến hành định giá): - Trang trại xuất lứa gà/năm với dự tính số gà xuất chuồng 1.000 con/lứa Mỗi gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 55.000đ/kg - Gà giống mua nuôi với giá 12.000đ/con Tỷ lệ gà chết trình ni 2% - Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi với giá 25.000đ/bao; - Chi phí tiêm phòng vác xin 14.000.000đ/năm; - Chi phí điện, nước 32.000.000đ/ năm; - Lương cơng nhân chăm sóc gà 250.000.000đ; - Các chi phí khác 50.000.000đ - Trang trại kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm giá bán 10.000đ/bao - Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà 10%/năm - Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm - Thuế suất TNDN 25% Tiến hành thẩm định giá phương pháp lợi nhuận Bước 1: Xác định Tổng doanh thu (năm) (1) Doanh thu từ bán gà: Tổng số gà nuôi : 1.000 con/lứa x lứa = 6.000 Tổng số gà xuất chuồng thực tế: 6.000 x 98% = 5.880 Tiền bán gà: 5.880 x 2.2 kg x 55.000đ/kg = 711.480.000đ (2) Doanh thu từ phân vi sinh: 2.000 bao x 10.000đ/bao = 20.000.000 đ Tổng doanh thu (1)+(2) = 731.480.000đ 8PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Bước 2: Xác định Tổng chi phí (3) Chi phí nguyên liệu : 109.500.000đ - Gà giống: 6.000 x 12.000đ/con = 72.000.000đ - Thức ăn: 1.500 bao x 25.000đ/bao = 37.500.000đ (4) Chi phí vận hành, quán lí trại gà: 296.000.000đ - Tiền vacin: = 14.000.000đ - Điện, nước: = 32.000.000đ - Lương công nhân: = 250.000.000đ (5) Lãi vay Ngân hàng: 290.000.000 x 10% = 29.000.000đ (6) Chi phí khác: 50.000.000đ Tổng chi phí = (3)+(4)+(5)+(6) = 484.500.000đ Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS (7) Lãi ròng từ kinh doanh trang trại gà: Tổng doanh thu – tổng chi phí = 246.980.000đ (8) Lương chủ trang trại (20% lãi rõng) = 49.396.000đ (9) Lợi nhuận trước thuế = (7) - (8) = 197.584.000đ (10) Thuế thu nhập DN (25%) = 49.396.000đ (11) Lợi nhuận sau thuế = (9) – (10) = 148.188.000đ (được xem tiền thuê đất kinh doanh trang trại) Bước 4: Áp dụng cơng thức tính giá trị BĐS trang trại Giá trị trang trại gà = (11)/10% = 1.481.880.000đ Đánh giá phương pháp 9PHƯƠNG PHÁP LỢI 3.1 - NHUẬN Lưu ý sử dụng phương pháp lợi nhuận thẩm định giá Cần phải có số liệu chi tiết mang tính cập nhật (ít năm liên tiếp gần sát với thời điểm thẩm định giá), khoản lợi nhuận chi phí có xác, trường hợp số liệu có chứa khoản bất bình thường khoản - cần phải xem xét kỹ cần thiết loại bỏ Tỷ lệ phần trăm phần người hưởng dụng chưa có cách tính cụ thể, theo - kinh nghiệm thực tế : nên thường lấy mức trung bình ngành cơng nghiệp Xác định lãi suất vốn hóa cần thực sau nghiên cứu thị trường, trường hợp có tiềm tăng thu nhập ( VD : lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh khách sạn) lãi suất sử dụng cần phải phản ảnh điều 3.2 - Ưu điểm Phương pháp lợi nhuận phù hợp dùng để định giá tài sản mà hoạt động có tạo lợi nhuận mà tài sản khơng có tài sản tương tự để so sánh thị - trường Phương pháp khơng đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể tài sản mà ước tính - lợi nhuận tạo từ tài sản Thích hợp với việc xác định giá trị tài sản khơng có giao dịch thị trường với sở thu nhập loại hình kinh doanh cụ thể đạt có đóng góp từ tài sản 3.3 - Nhược điểm Khó khăn việc xác định sử dụng cao tốt tài sản Khó khăn việc xác định lãi suất vốn hóa Chỉ áp dụng tài sản hoạt động có tạo lợi nhuận Lợi nhuận ước tính không phản ánh mức độ thu nhập thực ( Một mức lợi nhuận cao kết việc làm việc chăm mức người - điều hành tài sản đó) Đòi hỏi nhà thẩm định phải có kiến thức loại hình kinh doanh tài sản thẩm định 10PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Một số ví dụ Ví dụ 1: Thẩm định giá khách sạn Cần thẩm định giá khách sạn 150 phòng Nghiên cứu báo cáo tài kinh doanh khách sạn 03 năm gần cho thấy: - Thu nhập (trung bình) tháng từ kinh doanh 150 phòng 1.200.000.000 đ Tiền bán thực phẩm đồ uống căng tin khách sạn 10.000.000 đ/ngày Chi phí mua thực phẩm chế biến đồ uống 5.000.000 đ/ngày Chi phí điện, nước, điện thoại 250.000.000 đ/tháng Tiền cơng cho nhân viên dọn phòng 150.000.000 đ/tháng Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn 400.000.000 đ/tháng Lương đội ngũ quản lý 240.000.000 đ/tháng Bảo hiểm 10.000.000 đ/tháng Hoạt động kinh doanh khác: tầng khách sạn có kiơt cho th với giá cho th 250.000.000 đ/tháng Khách sạn chi 20% số thu từ tiền th - kiơt để trang trải chi phí sửa chữa, quyét dọn kiôt Chủ sở hữu khách sạn nhận 20% lãi ròng năm Tỷ suất thuế TNDN 25 % Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15% Lời giải: Bước 1: xác định tổng doanh thu (năm) (1) Doanh thu từ kinh doanh phòng: 1.200 x 12(tháng) = 14.400 triệu (2) Tiền bán thực phẩm đồ uống cantin: 10 x 365(ngày) = 3.650 triệu (3) Tiền thu từ cho thuê kiot: 250 x 12(tháng) = 3.000 triệu  Tổng doanh thu = (1) + (2) + (3) = 21.050 triệu Bước 2: xác định tổng chi phí (4) Chi phí nguyên liệu cho cantin: x 365(ngày) = 1.825 triệu (5) Chi phí vận hành quản lý khách sạn: 13200 triệu - Điện, nước, điện thoại: 250 x 12 = 3.000 triệu - Tiền cơng cho nhân viên dọn phòng: 150 x 12 = 1.800 triệu - Tiền lương nhân viên phục vụ: 400 x 12 = 4.800 triệu - Tiền lương quản lý khách sạn: 240 x 12 = 2.880 triệu - Bảo hiểm: 10 x 12 = 120 triệu - Chi phí quét dọn sửa chữa kiot: 3.000 x 20% = 600 triệu  Tổng chi phí = (4) +(5) = 15.025 triệu 11PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Bước 3: xác định thu nhập thực từ BĐS (6) Lãi ròng = tổng doanh thu – tổng chi phí = 6.025 triệu (7) Trả cho chủ khách sạn : 6.025 x 20% = 1.205 triệu (8) Lợi nhuận trước thuế = (6) – (7) = 4.820 triệu (9) Thuế thu nhập doanh nghiệp = 4.820 x 25% = 1.205 triệu (10) Lợi nhuận sau thuế = (8) – (9) = 3.615 triệu Bước 4: Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn 15%  Giá trị khách sạn = 3.615 / 15% = 24.100 triệu Tức định giá cho khách sạn khoảng 24,1 tỉ VND Ví dụ 2: tiến hành thẩm định giá Rạp chiếu phim A Bước 1: xác định tổng doanh thu Từ ghế hạng : 168 ghế x 200.000 = 33,6 triệu Từ ghế hạng : 336 ghế x 100.000 = 33,6 triệu Từ ghế hạng : 140 ghế x 45.000 = 6,3 triệu Tiền vé thu từ buổi chiếu = 33,6 + 33,6 + 6,3 = 73,5 triệu Tổng tiền vé năm = 73,5 x buổi/ngày x 365 = 53.655 triệu Tỉ lệ ghế trống trung bình 40%  Tổng doanh thu năm = 53.655 x 60% = 32.193 triệu - Bước 2: xác định tổng chi phí Mua quyền phim : 16.000 triệu Tiền điện: 100 x 12 tháng = 1.200 triệu Sửa chữa bảo dưỡng máy: 400 triệu Phí cấp phép: 120 triệu Phí quảng cáo: 480 triệu Lương nhân viên: 400 x 12 tháng = 4.800 triệu  Tổng chi phí = 23.000 triệu - Bước 3: xác định thu nhập thực từ BĐS Lãi ròng = doanh thu – chi phí = 9.193 triệu Chia lãi cho chủ rạp : 9.193 x 20% = 1.838,6 triệu  Lợi nhuận trước thuế = 7.354,4 triệu - Thuế TNDN = 7.354,4 x 20% = 1470,88 triệu  Lợi nhuận sau thuế = 5.883,52 triệu - 12PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Bước 4: Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình quân ngành dịch vụ chiếu phim 10%; giá trị trung tâm chiếu phim X là: 5.883,52 / 10% = 58.835,2 triệu ... công việc thành viên A NỘI DUNG 3PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Khái quát phương pháp lợi nhuận 1.1 Khái niệm Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước... rạp : 9.193 x 20% = 1 .83 8,6 triệu  Lợi nhuận trước thuế = 7.354,4 triệu - Thuế TNDN = 7.354,4 x 20% = 1470 ,88 triệu  Lợi nhuận sau thuế = 5 .88 3,52 triệu - 12PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN Bước 4: Điều... trang trại Giá trị trang trại gà = (11)/10% = 1. 481 .88 0.000đ Đánh giá phương pháp 9PHƯƠNG PHÁP LỢI 3.1 - NHUẬN Lưu ý sử dụng phương pháp lợi nhuận thẩm định giá Cần phải có số liệu chi tiết mang