Luận văn thạc sĩ chiến lược marketing về kinh doanh nhà đất của các công ty đầu tư kinh doanh nhà trên thị trường hà nội

1 Mở đầu Lý chọn đề tài: Lĩnh vực đầu tư kinh doanh ( ĐTKD ) nhà lĩnh vực phát triển, đặc biệt năm gần với đẩy mạnh Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hoá nước ta Tuy phát triển, song lĩnh vực có vai trị vị trí quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều mặt kinh tế xã hội Do Nhà nước tập trung tăng cường quản lý nhằm nâng cao khả thoả mãn nhu cầu xã hội, hiệu hoạt động kinh doanh, hạn chế tác động xấu đến kinh tế, xã hội lĩnh vực Hà nội, trung tâm kinh tế, trị nước địa bàn mà hoạt động ĐTKD nhà phát triển mạnh tạo kết khơng nhỏ q trình thị hóa, thúc đẩy kinh tế phát triển giải số vấn đề xã hội Bên cạnh đó, hạn chế, tiêu cực xuất hiện, gây hậu qủa xấu như: “ Sốt “ nhà đất, thất thoát, vi phạm pháp luật, thiếu công phân chia lợi Ých, cơng trình chất lượng thấp, khơng phù hợp quy hoạch – kiến trúc chung,…Nguyên nhân có nhiều, khơng thể khơng kể đến hoạt động Công ty – Chủ đầu tư Một nguồn gốc hậu Chủ đầu tư gây thiếu chiến lược kinh doanh nói chung, chiến lược marketing hiệu phù hợp Điều làm Cơng ty gặp khơng Ýt vướng mắc trình triển khai thực dự án đầu tư họ Tình trạng chậm tiến độ thiếu vốn, thay đổi thiết kế nhiều lần không phù hợp với kiến trúc quy hoạch chung, giá thành cao quản lý kém, sản phẩm nhiều bất hợp lý, hiệu đầu tư không cao, cho thấy, khâu chuẩn bị đầu tư phân tích, thiết kế sản phẩm, nghiên cứu thị trường, , tỏ hiệu Và giải pháp tình mà họ thực tìm cách dồn khó khăn cho người mua, người sử dụng, vào công trình chất lượng cơng trình Mặt khác, thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà nói riêng dần ổn định vận động theo quy luật kinh tế thị trường, cung cầu tăng lên số lượng tính đa dạng, cạnh tranh ngày gia tăng quy mô mức độ Tất điều với vai trị quan trọng việc tạo lập mặt đô thị, phát triển quỹ nhà giải nhu cầu nhà cho nhân dân địi hỏi Cơng ty phải xác định vấn đề quan trọng hoạt động mình, có việc xây dựng chiến lược kinh doanh chung, chiến lược marketing hợp lý hiệu có ý nghĩa định Điều giúp cho Cơng ty tồn tại, cạnh tranh thắng lợi ngày phát triển Xuất phát từ nhận thức trên, Đề tài tập trung vào hoạt động hoạch định Chiến lược marketing phù hợp với chiến lược kinh doanh Công ty ĐTKD nhà địa bàn Hà nội, với tên gọi sau: “ Hoàn thiện Hoạch định chiến lược marketing kinh doanh nhà đất công ty đầu tư kinh doanh nhà thị trường hà nội “ Mục đích nghiên cứu: Dựa vào sở lý luận phân tích trạng, làm rõ điểm bất cập hoạt động chung Công ty ĐTKD nhà Trên sở đó, xem xét vấn đề lý thuyết Quản trị Marketing để xây dựng sở quy trình chung cho hoạt động hoạch định Chiến lược marketing kinh doanh nhà, đất Công ty hoạt động lĩnh vực Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động hoạch định chiến lược marketing kinh doanh nhà đất, phù hợp hiệu với Chiến lược kinh doanh chung Công ty ĐTKD nhà hoạt động địa bàn Hà nội Nhà đất hiểu nhà ở, đất Đầu tư kinh doanh nhà đất tạo hàng hoá: Nhà đất Đối với sản phẩm nhà ở; bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đối với đất ở, sản phẩm quyền sử dụng đất Đối với Công ty ĐTKD nhà Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, phương thức thực kết hợp hai hình thức sau: - Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác tự bỏ tiền để xây dựng Với phương thức này, đối tượng chuyển giao quyền sử dụng đất - Xây dựng thành nhà hồn chỉnh bán nhà, đó, đối tượng chuyển giao quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Như vậy, tập trung nghiên cứu vào Đầu tư kinh doanh nhà bao gồm Đầu tư kinh doanh đất Đây hai hoạt động có giai đoạn có q trình chung, Đầu tư kinh doanh nhà kéo dài phần kiến tạo công trình nhà kinh doanh Phạm vi nghiên cứu: Các Cơng ty có chức ĐTKD nhà, thực hoạt động đầu tư kinh doanh nhà địa bàn Hà nội Phương pháp nghiên cứu: Luận văn thực với sở phương pháp luận Duy vật biện chứng, Logíc Lịch sử Các nội dung thực với phương pháp cụ thể như: thống kê, so sánh, phân tích hệ thống, mơ hình hóa, phương pháp tối ưu… để thực nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận văn: Luận văn số Ýt cơng trình nghiên cứu đề cập đến lý thuyết marketing lĩnh vực riêng, có nhiều đặc thù vấn đề thời – lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất Quan điểm phương pháp Marketing đặt vào có vận dụng linh hoạt lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất; nhằm phát huy vai trị quan trọng tính hiệu Marketing lĩnh vực Đây ý nghĩa khoa học quan trọng, góp phần khẳng định Marketing môn khoa học kinh tế quan trọng hàng đầu, cung cấp kiến thức quan trọng hoạt động kinh tế nói chung Đề tài tiến hành dựa phân tích thực trạng quan điểm Marketing, gắn chặt lý thuyết thực tế, có tính ứng dơng cao Khơng Cơng ty phạm vi nghiên cứu mà Công ty hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà đất nói chung tham khảo tìm quan điểm hay phương pháp để thực thực tế hoạt động Với tính mẻ cấp thiết vậy, đề tài có ý nghĩa khoa học thực tiễn cao Nội dung kết cấu Luận văn: Ngoài phần Mở đầu Kết luận, Luận văn chia làm phần với nội dung sau: Chương 1: Một sè lý luận Hoạch định chiến lược marketing Công ty kinh doanh nhà đất Chương 2: Thị trường nhà đất thực trạng Hoạch định chiến lược kinh doanh nhà đất Công ty Đầu tư kinh doanh nhà thị trường Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện Hoạch định chiến lược marketing kinh doanh nhà đất Công ty Đầu tư kinh doanh nhà thị trường Hà Nội Chương Một sè lý luận hoạch định chiến lược marketing Của công ty kinh doanh nhà đất 1.1 Thị trường kinh doanh nhà đất: 1.1.1 Khái niệm mơ hình thị trường; hành vi mua khách hàng thị trường nhà đất: Khái niệm:  Khái niệm thị trường tổng quát: Như ta biết, tuỳ vào góc độ tiếp cận, có nhiều khái niệm khác thị trường Một cách tổng quát, thị trường hiểu tập hợp gồm tất mối quan hệ mà qua đó, giao dịch hàng hoá, dịch vụ bên tham gia thực Bất động sản thị trường bất động sản: Tài sản quốc gia chia thành loại: Động sản Bất động sản Việc phân chia có từ lâu phổ biến giới, có khác Ýt nhiều yếu tố cấu thành loại tài sản Điều 118 Bộ Luật Dân Việt Nam xác định: “Bất động sản Tài sản di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.” Thị trường Bất động sản khái niệm rộng, bao gồm nhiều thị trường khác liên quan đến Bất động sản như: Nhà ở, đất ở; Cho thuê, chấp; Môi giới dịch vụ;… Trong đó, nhà ở, đất thị trường lớn Theo nghĩa hẹp, thị trường Bất động sản hiểu là: Bao gồm quan hệ giao dịch mua bán, chuyển nhượng Bất động sản Dựa khái niệm này, thị trường nhà đất gồm tất mối quan hệ mà qua đó, giao dịch nhà đất bên tham gia thực Các quan hệ bao gồm: Quan hệ việc tạo lập, chuyển nhượng, mua bán, chấp, góp vốn giá trị nhà đất dịch vụ liên quan khác Theo quan điểm Marketing, thị trường hiểu sau: Thị trường nhóm khách hàng hay nhóm khách hàng nói chung có sức mua có nhu cầu chưa thoả mãn Đây khái niệm thị trường theo góc độ cơng ty kinh doanh Theo đó, thị trường bao gồm tất khách hàng tiềm Èn có nhu cầu hay mong muốn cụ thể, sẵn sàng có khả tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hay mong muốn  Khái niệm thị trường nhà đất: Theo trên, khái niệm thị trường nhà đất công ty đầu tư kinh doanh nhà đất ( để ) phát biểu sau: Thị trường nhà đất bao gồm tất khách hàng tiềm Èn có nhu cầu nhà ở, đất ở, sẵn sàng có khả tham gia giao dịch để thỏa mãn nhu cầu Như vậy, quy mô thị trường phụ thuộc vào lượng khách hàng tiềm Èn: Đã hình thành nhu cầu, hồn toàn chưa thoả mãn muốn thoả mãn mức cao hơn; Đồng thời số khách hàng sẵn sàng tham gia giao dịch, không kể chủ động hay thụ động việc tiếp cận lĩnh vực cung; họ có khả tốn để hồn thành trình trao đổi nhằm thoả mãn nhu cầu Một điều cần làm rõ khái niệm này, sản phẩm, đối tượng trao đổi bao gồm: Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Như khác với hàng hoá thương mại, chuyển giao quyền sở hữu chất mua bán, bên bán khơng có quyền sở hữu đất mà quyền sử dụng Cịn cơng trình xây dựng đất thuộc sở hữu bên bán Trong đó, đất cơng trình đất ln phải gắn liền Do đó, nói đến mua bán nhà bao gồm thống quyền sử dụng đất Đây thực khác biệt mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn cho hoạt động thị trường nhà đất nói chung, cho việc quản lý nhà nước thị trường nói riêng Các thành tố thị trường nhà đất: Gồm Cung, Cầu thị trường Phương thức tương tác chúng: Giá - Cung thị trường: Lĩnh vực đầu tư xây dựng lĩnh vực hoạt động liên ngành bao gồm tất phận có liên quan đến việc lập thực dự án đầu tư xây dựng, bao gồm lực lượng tham gia chủ yếu như: Chủ đầu tư xây dựng, tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng, nàh thầu xây dựng, tổ chức cung ứng vật tư thiết bị cho dù án, tổ chức tài ngân hàng tài trợ cho dù án, quan quản lý nhà nước đầu tư xây dựng Trong phạm vi nghiên cứu, chủ thể cung gồm Công ty đầu tư kinh doanh nhà đất Khác với Cơng ty thương mại nói chung, Cơng ty không hoạt động thương mại mà phần sản xuất, tạo sản phẩm hoàn chỉnh hoạt động chiếm tỷ trọng lớn Các Công ty gọi Chủ đầu tư dự án họ Chủ đầu tư người tự tìm kiếm dự án, trực tiếp thuê bên chuyên mơn tiến hành hoạt động hình thành sản phẩm xây dựng tổ chức bán sản phẩm Hình thức Chủ đầu tư thông qua trung gian thương mại để bán sản phẩm khơng có, xảy trường hợp thực đơn đặt hàng sau hồn thành sản phẩm xây dựng, Chủ đầu tư bàn giao cho bên ký hợp đồng Bên ký hợp đồng tự thực việc phân phối trao đổi tới người sử dụng cuối Trường hợp bên ký hợp đồng khách hàng trực tiếp mà Công ty cần đáp ứng nhu cầu, nhiên để bảo đảm lợi Ých lâu dài to lớn, Công ty cần nắm rõ đối tượng sử dụng cuối sản phẩm - Cầu thị trường: Khách hàng thị trường nhà đất Công ty Đầu tư kinh doanh nhà bao gồm khách hàng tổ chức cá nhân Khách hàng tổ chức: Chủ yếu cấp quản lý nhà nước Uỷ ban nhân dân ( UBND ) Thành phố, UBND Quận, Huyện, Chủ đầu tư khác Nhằm thực sách nhà ở; thực phương án đền bù, di dân giải phóng mặt bằng, tổ chức ký hợp đồng ( đặt hàng ) với Công ty để thực mục đích Khách hàng cá nhân: Loại khách hàng phổ biến Đó người có nhu cầu thực nhà người đầu tư kinh doanh bất động sản Các vấn đề khác cầu có nhiều điểm khác biệt, từ trình hình thành nhu cầu, hành vi mua, tiến trình mua yếu tố cá nhân có điểm đặc thù so với thị trường khác Có nhiều lý tạo nên đặc điểm , kể đến như: Việc mua ( xây dựng ) nhà việc mà nhân dân ta coi quan trọng đời; Càng ngày, nhà ( thị, thành phố lớn ) có giá trị cao Những vấn đề nhà mang nhiều yếu tố tâm lý, có ý nghĩa quan trọng chi phối sống thường nhật người - Giá cả: Là biến số khó xác định thị trường nhà đất Giá sản phẩm xây dựng không xác định giá thành mà cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố mang tính pháp lý định tính khác Đồng thời biến động thị trường ảnh hưởng lớn đến giá cả, chí có thời điểm làm sai lệch quy luật kinh tế Đối với Công ty đầu tư kinh doanh nhà, chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước pháp luật, việc định giá sản phẩm khơng thể hồn tồn xuất phát từ nhu cầu thị trường Đây điểm khác biệt lớn thị trường nhà đất so với thị trường khác Với chủ trương ổn định thị trường nhà đất Nhà nước, Công ty trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thực điều hoà cung, cầu giá - Sản phẩm hàng hoá: Các công ty đầu tư kinh doanh nhà hoạt động lĩnh vực đầu tư xây dựng, sản phẩm đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng hoàn chỉnh, xác định chức từ trước bắt đầu thực để phục vụ nhu cầu Sản phẩm đầu tư xây dựng kết tinh thành khoa học - công nghệ tổ chức sản xuất toàn xã hội thời kỳ định Nó sản phẩm có tính chất liên ngành lĩnh vực đầu tư xây dựng hoạt động có tính liên ngành nêu Đặc trưng sản phẩm đầu tư xây dựng – nhà ở: - Là Dự án, cơng trình nhà ở, tuỳ thuộc vào quy mơ mục đích đầu tư mà có tên gọi khác nhau: Khu nhà di dân, tái định cư; Khu đô thị mới, Khu nhà ở,… - Là cơng trình nhà xây dựng sử dụng chỗ, đó, phụ thuộc chặt chẽ vào điều kiện địa phương nơi đặt cơng trình, nên có tính đa dạng cá biệt cao hình thức kiến trúc, kết cấu phân khu chức đơn vị - Thường có kích thước lớn, giá trị lớn, thời gian kiến tạo dài sử dụng lâu bền Do đó, sai lầm thiết kế xây dựng gây nên lãng phí, tồn lâu dài, khó khắc phục sửa chữa - Sản phẩm đầu tư xây dựng có chi phí lớn chịu ảnh hưởng nhiều ngành, từ phương diện cung cấp yếu tố đầu vào thiết kế chế tạo sản phẩm việc sử dụng Do đó, xét phương diện kinh doanh, môi trường cạnh tranh cao, cung cầu khơng có chênh lệch q lớn quy mô, mức độ tốc độ phát triển, đầu tư kinh doanh nhà lĩnh vực kinh doanh có rủi ro cao - Liên quan nhiều đến cảnh quan mơi trường tự nhiên, có ảnh hưởng đến lợi Ých cộng đồng khu vực xung quanh; Mang tính chất tổng hợp kinh tế , kỹ thuật, văn hoá xã hội, nghệ thuật Xét góc độ thị trường xã hội tổng thể Công ty ĐTKD nhà, thị trường bao gồm yếu tố môi trường kinh doanh, tổ chức cá nhân đóng vai trị cung cấp đầu vào cho hoạt động sản xuất kinh doanh Cơng ty Khi đó, Cơng ty hoạt động Công ty đặt vào diễn tập hợp mối quan hệ đa dạng, vai trị Cơng ty cịng thay đổi quan hệ Việc nghiên cứu xử lý tốt mối quan hệ này, xác định vị trí mối quan hệ chất hoạt động khơng Cơng ty mà cịn chủ thể mối liên hệ Thị trường theo góc độ xã hội diễn đạt qua Hỡnh 1.1: môi trờng kinh doanh Các Cơ quan Quản lý NN Các đối tác hợp tác KD Khách hàng tổ chức Công ty đầu t kinh doanh nhà Các đơn vị đặt Khác hàng sử dụng cuối hàng Cơ quan chủ quản đầu t TH TRNG CUNG Hỡnh 1.1: Khách hàng trung gian, đầu t GI CU Mễ HèNH TNG THỂ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT CỦA CÔNG TY ĐTKD NHÀ LĨNH VỰC CUNG: Các Cơ quan quản lý nhà nước: Bao gồm: UBND Thành phố, Các Sở trực thuộc: Quy hoạch – Kiến trúc; Địa – Nhà đất; Tài – Vật giá; Xây dựng; Kế hoạch Đầu tư; Tuỳ thuộc dự án cụ thể mà Sở tham gia vào quản lý việc hình thành Dự án Dưới góc độ nguồn cung Công ty, quan quan có thẩm quyền cho phép Công ty thực bước để đầu tư Những nội dung cụ thể thường bao gồm: - Cho phép Khảo sát địa điểm ( giới thiệu địa điểm ) - Quản lý kiến trúc, quy hoạch: Chức cơng trình; Chỉ giới, Mật độ xây dựng; Hệ số sử dụng đất; Chiều cao, mặt đứng công trình; Quy hoạch Tổng mặt bằng; - Quyết định Chủ đầu tư, giao đất cho Công ty - Hướng dẫn, theo dõi hỗ trợ việc đền bù, di dân giải phóng mặt - Hỗ trợ, thực sách ưu đãi Dự án thuộc diện ưu đãi theo quy định hành Đây sở quan trọng khởi dự án đầu tư Chỉ sau có định thức cấp có thẩm quyền Chủ đầu tư giao đất, Công ty tiến hành hoạt động triển khai thĨ để chuẩn bị thực đầu tư xây dựng Các đối tác hợp tác kinh doanh: Chủ thể Công ty đơn vị tư nhân có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất diện tích thuộc quy hoạch đất ( Một phần tồn diện tích ) Mặt khác đối tượng lại yếu vốn, khơng có chức kinh doanh nhà có chức thiếu kinh nghiệm quản lý thực đầu tư Tất nhiên, diện tích đất mà đối tác Cơng ty có quyền sử dụng phải đủ lớn, có lợi địa điểm, vị trí mà chưa khai thác hết Khi đó, Cơng ty đối tác ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh để đầu tư tiến hành đầu tư kinh doanh phù hợp vơi spháp luật hành Hợp đồng hợp tác kinh doanh xác định rõ phần đóng góp, hình thức đóng góp vốn, quyền trách nhiệm bên, phương thức phân chia lợi nhuận, tiến trình mốc thời gian thực hiện, Thơng thường, bên đối tác góp vốn quyền sử dụng đất tài sản đất ( phần vốn tiền hình thức khác có khả thống Hợp đồng hợp tác kinh doanh ) Công ty đại diện Chủ đầu tư tình thực Dự án Hiện tại, phương thức đầu tư có hiệu cao, khai thác 10 lợi bất động sản sử dụng q lãng phí, đơi gây an tồn cho người sử dụng dân cư quanh cơng trình Phương thức bảo đảm lợi Ých cơng cộng, bên tham gia hợp tác, góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hố, ổn định trật tự quản lý thị Do đó, đối tác Công ty với phương thức hợp tác cần tích cực tìm kiếm khai thác Các đơn vị đặt hàng: Các đơn vị là: UBND cấp Tỉnh, Thành phố, cấp Thị xã, Quận Huyện Khi cần nhà phục vụ tái định cư, giải phóng mặt bằng, để thực sách nhà ở, đơn vị đặt hàng với Cơng ty để đáp ứng nhu cầu Những nội dung cụ thể việc mua bán theo hình thức đặt hàng khác tuỳ thuộc vào dự án Với hình thức này, đơn vị vừa chủ thể lĩnh vực cung đồng thời khách hàng Công ty Dưới góc độ bên cung, đơn vị giao đất để Công ty lập dự án đầu tư Sau đó, Cơng ty tiến hành đầu tư, bỏ toàn phần vốn dự án Khi hoàn thành sản phẩm xây dựng, đơn vị mua lại Công ty để phân phối lại đến người sử dụng cuối Với Công ty, nguồn cung quan trọng thuận lợi quy mô Dự án thường lớn; Công ty tiến hành thủ tục thông thường để giao đất Đổi lại, Công ty phải chịu quy định quản lý nhiều từ đơn vị Các quan chủ quản đầu tư: Tuỳ thuộc loại hình Cơng ty mà Chủ quản đầu tư Cơ quan khác nhau, UBND Tỉnh, Thành phố ( Sở Kế hoạch - Đầu tư ); Các Tổng Công ty 90, 91; Sở Khi Chủ quản đầu tư cần, giao Dự án, giao cho Cơng ty làm Chủ đầu tư ( thứ phát ) dự án Lúc này, mặt quản lý, Cơ quan chủ quản người chịu trách nhiệm trực tiếp, Công ty người thực đầu tư chịu quản lý Chủ quản đầu tư Tuy nhiên, tính chủ động việc tìm nguồn cung Cơng ty thấp, khơng thể trơng chờ vào đó, dù phải khai thác triệt để Các bất động sản có Cơng ty: Đây khu đất chưa có cơng trình có cơng trình quy mô nhỏ, xuống cấp nên chưa khai thác hết lợi vị trí, lực tài sản Do đó, Cơng ty tiến hành đầu tư xây dựng nhà phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền chấp thuận cho xây dựng nhà Nguồn thường không nhiều, việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng thành xây dựng nhà thường khó 114 điểm đại hiệu quả, cho phép Công ty khai thác thông tin, mối quan hệ cá nhân Công ty, lợi Ých không ngồi Cơng ty ln có chủ động Cơng ty cần khuyến khích có chi phí hợp lý cho hoạt động Các định phân phối, bán hàng: - Địa điểm văn phịng Cơng ty trung gian - Chi phí - Đánh giá lực trung gian ( lựa chọn phương thức ) - Tổ chức hoạt động kinh doanh, bán sản phẩm: + Chi phí ban đầu chi phí hoạt động + Nhân + Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ, mục tiêu phận chuyên mơn + Hình thức động viên, đãi ngộ để kích thích bán, kinh doanh Lựa chọn hình thức bán: Cơng ty lựa chọn hình thức bán sau: Bán sau hoàn chỉnh sản phẩm; Bán từ bắt đầu triển khai dự án ( sau có thiết kế kỹ thuật tổng dự tốn duyệt ); Bán sau hoàn thành phần trình xây dựng Với hình thức bán sau hồn chỉnh sản phẩm, hình thức bán truyền thống, Cơng ty chủ động hồn tồn việc hình thành cơng trình, định vấn đề liên quan đến trình Tuy nhiên, tình hình cạnh tranh, thể nhiều bất cập: Khách hàng mua sản phẩm hồn chỉnh, khơng tham gia vào trình hình thành, khâu hồn thiện cơng trình, muốn thay đổi, chỉnh sửa theo ý riêng lại phải thêm chi phí thời gian Việc chỉnh sửa khách hàng làm cho ảnh hưởng đến khách hàng xung quanh, khu vực cơng trình, Cơng ty phải giám sát để họ không làm sai quy định Mặt khác, Công ty thu tiền hồn thành sản phẩm, nên q trình xây dựng ( thường kéo dài ) không khai thác nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, làm tăng chi phí đầu tư lần nữa, khách hàng phải chịu thêm phần tăng Do số lý mà hình thức bán khơng cịn ưu tiên áp dụng Với chủ trương xã hội hóa vấn đề nhà ở, Công ty phép huy động phần vốn từ tiền ứng trước khách hàng Gắn liền với việc huy động hình thức bán từ bắt đầu triển khai dự án Khách hàng yêu cầu thay đổi chi tiết 115 bên ( khơng làm ảnh hưởng đến mặt ngồi, kết cấu cơng trình ) Điều đáp ứng nhu cầu điều chỉnh theo ý thích riêng, thực tạo chất lượng phục vụ cao Hình thức bán khắc phục nhược điểm hình thức trên, có lợi cho bên mua bên bán Hình thức bán sau thực phần công việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phần thơ sản phẩm Hiện tại, hình thức bán sau hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật bị thành phố hạn chế để thực quản lý quy hoạch giải nhanh nhu cầu nhà nhà cao tầng Hình thức bán nên áp dụng dự án lớn, Công ty không đủ sức để làm hết việc, cần thu hồi vốn nhanh để thực phần công việc khác dự án Phương thức tốn: Cơng ty áp dụng thoả thuận phương thức sau: Trả tiền lần, trả thành nhiều lần, trả góp Trả tiền lần: thường kèm với hình thức bán sau hồn chỉnh sản phẩm Cũng hình thức bán này, việc trả tiền lần có hạn chế sau: - Gây khó khăn cho khách hàng việc huy động tiền để mua Một thời gian dài với lượng tiền lần trả nhỏ giúp cho khơng Ýt khách hàng thu xếp tiền bạc - Có thể ảnh hưởng đến kế hoạch chung Công ty giá cả, lạm phát lớn biến động thất thường, tiêu dự án xác định trước thực - Không thể áp dụng việc huy động trước phần vốn, sù nghi ngờ khách hàng với người bán, họ trả trước hết khoản tiền lớn - Qua đó, Cơng ty khách hàng áp dụng phương thức tốn Trả tiền thành nhiều lần: Cơng ty thương lượng để phần giá trị nhà khách hàng toán trước, từ có thiết kế cảu sản phẩm Gắn với hình thức bán từ triĨn khai dự án, khách hàng thnah toán hết bàn giao xong Tuy nhiên, có phần rủi ro với giá trị tương lai tiền Nếu Công ty khơng tính tốn kỹ định giá phải chịu mát tài khó điều chỉnh giá bán thống từ đầu Đây điều quan trọng nghiên cứu áp dụng phương thức tốn Trả góp: Đây trả tiền nhiều lần, xong việc toán kéo dài khoảng thời gian khách hàng nhận sử dụng cơng trình Có thể áp dụng với 116 khách hàng mà khả tài hạn chế, tương ứng với sản phẩm có giá trị trung bình thấp Cơng ty cần tính tốn điều khoản toán cho giá trị tăng thêm mà khách hàng phải thực tương xứng với chi phí độ rủi ro mà Cơng ty phải chịu Như đảm bảo công cho hai bên Có thể giảm tránh rủi ro cho Cơng ty cách thuyết phục tổ chức tín dụng tham gia vào hình thức này: Một ngân hàng cho Công ty vay vốn để thực đầu tư xây dựng, bắt đầu bán, khách hàng trả tiền cho Cơng ty Cơng ty tốn cho Ngân hàng ( tất nhiên trừ lợi nhuận mà Cơng ty hưởng ) Sau đó, để Ngân hàng thực nốt giá trị hợp đồng mua bán với khách hàng, họ thu lợi nhuận qua việc cho nợ, trả góp Chuẩn bị tính hàng hóa cho sản phẩm: - Tiếp nhận giải nhanh, thỏa đáng yêu cầu, khiếu nại - Tập hợp đầy đủ giấy tờ liên quan để xác lập quyền cho người mua - Thường xuyên giữ gìn, bảo quản sản phẩm để giữ nguyên giá trị, sẵn sàng giao cho khách hàng - Hình thành dịch vụ sẵn sàng cung cấp cho khách hàng bảo đảm sinh hoạt nhu cầu cấp thiết khác Hồn thiện cơng trình phụ trợ, hạ tầng kỹ thuật nhà, hạ tầng xã hội ( với khu đô thị mới, khu dân cư lớn – theo thiết kế quy hoạch ) - Thực tiêu chuẩn kỹ thuật bảo hành, bảo trì cơng trình  Chương trình giao tiếp, khuyếch trương: Những giá trị sản phẩm, lợi Ých vượt trội,… tất phải truyền đạt đến khách hàng Một chương trình giao tiếp khuyếch trương ( Promotion ) thực nhiệm vụ Để xây dựng chương trình này, Công ty phải tiến hành thực nội dung sau: Định dạng công chúng mục tiêu; Xác định mục tiêu chương trình; Thiết kế thơng điệp; Chọn lựa phương tiện truyền thông; Xây dựng ngân sách chương trình; Đánh giá kết chương trình  Định dạng công chúng mục tiêu: Với Công ty công chúng mục tiêu Những người định, người ảnh hưởng, khách hàng tiềm khách hàng mua sản phÈm Cơng ty Dù thơng tin có tính lan tỏa, Cơng ty phải xác định cụ thể đối tượng nhận tin, làm sở để xác định mục tiêu, thiết kế thông điệp lựa chọn phương tiện,…Mỗi nhóm đối tượng xác định phải có đặc trưng riêng mặt như: Nghề nghiệp, trình 117 độ, tâm lý hành vi ứng xử trước việc thu nhận xử lý thông tin Những đặc điểm cơng chúng có mối tương quan với khả bị thuyết phục họ, cần phải tìm đặc điểm để phục vụ cho thiết kế chọn phương tiện truyền thông  Xác định mục tiêu chương trình: Mục tiêu truyền thơng tạo phản ứng đáp lại từ phía người nhận thông tin Nhận thức, Cảm thụ hay Hành vi Đây chuỗi lơ gíc xảy người nhận tin sản phẩm xây dựng, chủ yếu diÔn chuỗi theo trật tự : “ Nhận thức – Cảm thụ – Hành vi “ Chương trình phải đưa cơng chúng mục tiêu lên trạng thái sẵn sàng mua cao hơn, đến mua hàng hài lịng định mua Việc cần thiết xác định xem công chúng mục tiêu giai đoạn để thực việc đưa họ đến giai đoạn Một trình tác động đầy đủ phải việc tạo dựng nhận thức sản phẩm Công ty Mỗi giai đọan chuỗi lơ gíc mục tiêu chương trình giao tiếp khuyếch trương mà Công ty cần xây dựng  Thiết kế thông điệp: Đối tượng mục tiêu truyền thông sở để thiết kế thông điệp Việc tạo thành thơng điệp địi hỏi giải bốn vấn đề: Nói ( nội dung thơng điệp ), nói cho hợp lý ( cấu trúc thơng điệp ), nói cho diễn cảm ( hình thức thơng điệp ) nói cho có tính thuyết phục ( nguồn thơng điệp ) Nội dung thông điệp: Bao gồm yếu tố sản phẩm đặt tổng thể dự án, gắn kết với điều kiện địa bàn Một thông điệp hiệu không nên nặng dạng liệt kê mặt sản phẩm, dự án mà cần có lựa chọn để tập trung cho mục tiêu Với mục tiêu tác động vào giai đoạn Nhận thức, nêu mơ tả chung vị trí địa điểm, quy mơ, loại hình, số lượng cấu sản phẩm, thời gian thực hiện, giúp cho đối tượng nhận biết hình thành ý nghĩ có lựa chọn phù hợp với họ Giai đoạn Cảm thô: Tập trung vào mặt chất lượng sản phẩm: Hình dáng kiến trúc, Vật liệu, thiết bị, dịch vụ nhằm cung cấp thông tin cần thiết để tạo mức chất lượng hứa hẹn Giai đoạn Hành vi: Phân tích, So sánh để làm bật điểm vượt trội, Khẳng định lại giá trị để thúc đẩy vào tiến trình mua, cam kết đắn khách hàng định lựa chọn sản phẩm Công ty Hình thức thơng điệp: Lựa chọn hình ảnh, mầu sắc, âm thanh, đường nét chi tiết, cho phù hợp hiệu 118 Cấu trúc thông điệp: Là việc lựa chọn xếp theo thứ tự: đưa luận cứ, phân tích hay so sánh, đưa kết luận hay để đối tượng tự kết luận, Nguồn thơng điệp: ( nói ) Cơng ty, khách hàng lựa chọn, người có chun mơn ( kiến trúc sư ) Dù cần có thông tin đủ để tạo tin tưởng, tốt “ người thực, việc thực “ nhiều người biết đến tốt  Chọn lựa phương tiện truyền thơng: Cơng ty lựa chọn kết hợp hai kênh: trực tiếp gián tiếp Kênh trực tiếp: Các nhân viên tiếp xúc khách hàng, Mọi cá nhân Công ty gia đình, bạn bè họ Kênh gián tiếp: chủ yếu phương tiện thông tin đại chúng: Dạng Ên phẩm có thư, báo, tạp chí, lịch, sổ tay, tờ rơi Dạng quảng bá có truyền thanh, truyền hình, Dạng điện tử có băng đĩa hình, internet, phương tiện trưng bày: pano, áp phích, bảng hiệu Các kiện họp báo, khai trương, động thổ khởi công, bảo trợ, từ thiện, thể thao thuộc kênh gián tiếp Khi kết hợp, cần truyền thông qua kênh gián tiếp trước, với thời gian tần số hợp lý tạo điều kiện tốt cho kênh trực tiếp sau  Xây dựng ngân sách chương trình: Mét định khó khăn cần chi tiền cho chương trình Nhiều khi, vấn đề chi phối tới lựa chọn phương tiện truyền thơng Cơng ty xác định ngân sách cho chương trình theo cách sau: - Căn vào khả Công ty: Bộ phận Marketing cần biết trước khả Công ty chi cho hoạt động Là cách xác định đơn giản nhất, hồn tồn bỏ qua vai trị hoạt động khoản đầu tư, ảnh hưởng tức thời đến khối lượng thời gian tiêu thụ Nó dẫn đến ngân sách hàng năm khơng xác định cho hoạt động này, gây khó khăn cho lập kế hoạch dài hạn với giao tiếp khuyếch trương - Dựa vào doanh thu: Tính tỷ lệ % doanh thu dự kiến ( giá bán dự kiến ) Cơng ty xác định ngân sách dành cho giao tiếp, xúc tiến dựa doanh thu dự kiến Ngoài số ưu điểm như: đáp ứng yêu cầu quản trị tài chi phí; Tạo mối liên hệ rõ ràng chi phí cho hoạt động với giá bán lợi nhuận đơn vị Phương pháp có số hạn chế sau: Ngân sách xác định 119 dựa vào khả Công ty không dựa vào hội thị trường; Không khuyến khích việc thực chương trình theo giai đoạn kinh doanh xác định đó; Khơng xác định ngân sách sở sản phẩm, thị trường cần - Phương pháp cân cạnh tranh: Ngân sách xác định để đảm bảo ngang với chi phí đối thủ cạnh tranh Với phương pháp này, Công ty cần biết không đối thủ chi phí hợp lý hiệu quả,Thêm vào khác danh tiếng, nguồn lực, hội mục tiêu Marketing Công ty - Căn vào mục tiêu nhiệm vụ: Chi phí ước tính để thực mục tiêu cụ thể, tổng cộng lại thành ngân sách Tất ước tính chưa xảy ra, quan trọng tầm quan trọng chương trình tồn Marketing – Mix đánh Đây xuất phát để xây dựng ngân sách Công ty xác định mục tiêu cụ thể, nhiệm vụ cần làm để đạt mục tiêu chi phí cho nhiệm vụ Mức chi phí xác định dựa giả thiết mối quan hệ chi phí với mục tiêu cụ thể Ví dụ, mục tiêu là: Trong tháng từ khởi cơng, có 50% khách hàng Cơng ty xác định, giả sử để có 10% khách hàng đặt mua cần chi triệu đồng cho giao tiếp xúc tiến, Do đó, chi phí cho mục tiêu 25 triệu đồng Nhìn chung, Cơng ty nên áp dụng phương pháp sát thực với nhu cầu kinh doanh, diễn biến môi trường  Đánh giá kết chương trình: Sau thực chương trình, cần đánh giá kết làm sở cho việc điều chỉnh, thực Có thể đánh giá qua việc điều tra chọn mẫu, thống kê lượt người quan tâm, vấn ngẫu nhiên lượng người để nhận xét hiệu chương trình, kiểm chứng ngân sách thực với mục tiêu đạt Kết thu giúp Công ty xác định lại nội dung hay xây dựng chương trình hiệu 120 TỔ CHỨC CÁC ĐIỀU KIỆN CHO HOẠT ĐỘNG MARKETING: Xuất phát từ thực trạng hoạt động marketing Công ty, với kết tồn đề cập, nhận thấy cần phải đưa hoạt động marketing vào thành hoạt động quan trọng Công ty Với lý luận phương pháp khoa học marketing, có lợi Ých dễ nhận thấy vận dụng marketing vào hoạt động thực tiễn Ví dụ như: - Tìm kiếm, phân tích đánh giá thơng tin đầu tư xác nhanh chóng để kịp thời nắm bắt hội - Các nguồn lực kiểm soát, phân bổ sử dụng hợp lý, hiệu - Sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng mục tiêu, tạo lập cấu sản phẩm – dịch vụ thích hợp nằm khai thác nhu cầu phát sinh đáp ứng nhu cầu Tóm lại, máy Cơng ty vận hành nhịp nhàng, hiệu hướng tới mục tiêu chung Đây mong muốn Công ty, cấp quản trị Thực tế kiểm chứng rằng, hoạt động marketing sở để hệ thống đạt trạng thái tốt ưu, điều kiện hạn chế nguồn lực Muốn vậy, ngồi việc phải có quan điểm ý nghĩa hiệu thực tiễn marketing, phải tổ chức điều kiện cần thiết để hoạt động marketing có hiệu quả, với vai trị nó: Marketing chất kết nối Cơng ty với thị trường mơi trường kinh doanh Cơng ty Đây giải pháp cần thực sau có quan điểm marketing  Về Cơ cấu tổ chức: Việc xác lập cấu tổ chức ( xem Biểu hình BH III.12 ), trước hết thừa nhận việc tồn hoạt động marketing Cơng ty; Cơng ty cần có Phịng, hay phận marketing chuyên môn, tùy theo điều kiên Cơng ty Tốt có Phịng Marketing riêng biệt, chức Phòng, ban đó, giảm hiệu hoạt động bị ảnh hưởng chức nhiệm vụ khác, mặt khác, thơng tin chậm bị rị rỉ ngồi Phịng Marketing có chức giao nhiệm vụ sau: - Chức năng: 121 + Tham mưu cho Ban Giám đốc lựa chọn, định đầu tư + Lập tổ chức thực chương trình Marketing Ban Giám đốc duyệt - Nhiệm vụ: + Tiếp xúc, thu thập nhận diện thông tin đầu tư, hội đầu tư, phân tích đánh giá sơ để Ban Giám đốc lựa chọn, định tập trung khai thác hội đầu tư + Phân tích, đề xuất hoạt động Cơng ty mặt Địa điểm, Nguồn vốn, Sản phẩm, Khách hàng mục tiêu + Lên phương án cân đối nguồn lực nội bộ, cấu tổ chức, hệ thống thông tin nội + Tiếp nhận giải ý kiến phản hồi từ khách hàng đối tác, tìm phương hướng giải Bên cạnh việc phân định chức năng, nhiệm vụ cho Phòng Marketing, cấu tổ chức theo kiểu Trực tuyến chức phù hợp cho hoạt động phịng (Hình 3.4 ) Ban Giám đốc Phòn g chức Phòn g chức Phòn g chức Phòn g chức A B C D Phßng Marketing DỊNG THƠNG TIN Hình 3.4: CƠ CẤU TỔ CHỨC ĐỀ XUẤT CỦA MỘT CÔNG TY  Về nhân mối quan hệ nội bộ: Biên chế nhân cho Phòng Marketing phải đủ người, có u cầu định trình độ chun mơn trình độ xã hội nói chung 122 Trưởng Phòng – Giám đốc Marketing trước hết phải người có chun mơn sâu Marketing, có khả tổ chức, phân tích tổng hợp thơng tin; có hiểu biết định lĩnh vực Pháp luật quản lý nhà nước nhà đất, bất động sản, Tài – Kế tốn; Ngân hàng, tín dụng kiến thức kiến trúc, xây dùng quy họach nói chung Đồng thời phải có kỹ giao tiếp, trình bày Đây yêu cầu cao, thường có người có kinh nghiệm lâu năm hội tụ đủ kiến thức mặt Tuy nhiên đáp ứng yêu cầu công việc, đảm bảo hiệu hoạt động phận Các nhân viên đòi hỏi phải thành thạo kỹ thuật chun mơn phân tích kinh tế, tài chính, thống kê, thơng thạo thị trường, giá nhà đất…Mặt khác, phải có khả làm việc độc lập, sáng tạo, ứng đối nhanh, giao tiếp tốt, giỏi tâm lý người khai thác, tiếp nhận thơng tin Nói chung, cán Marketing có địi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp cán khác nhiều, kiến thức chuyên môn xã hội với kinh nghiệm sống định Với phịng Marketing cấp độ Cơng ty cần khoảng – người, Trưởng phòng ( tương đương với Giám đốc Marketing ) nhân viên Cơ cấu gọn nhẹ, tập trung đủ để hoàn thành cơng việc u cầu, bảo đảm an tồn thông tin Với ý nghiã cầu nối Công ty với thị trường, Phịng Marketing phải có thơng tin từ bên ngồi mơi trường bên nội đơn vị Những thông tin nội Công ty phải phận chức Công ty cung cấp nhanh, xác đầy đủ để làm sở cho Phòng thực tác nghiệp Mặt khác, phận chức xử lý thơng tin rời rạc Phịng Marketing thu từ bên ngồi, sau liệu xử lý cung cấp cho Phòng Marketing để tập hợp, đánh giá báo cáo Ban Giám đốc Mặc dù mối quan hệ Phòng Marketing với Phòng ban, phận khác hỗ trợ kết hợp, xong Phịng Marketing khơng thiết phải đưa lý mục đích đưa đề nghị Phòng ban khác Sự đặc biệt phải Ban Giám đốc thiết lập trì, phận ủng hộ để hoạt động Marketing đảm bảo yếu tố chiến lược, chiến thuật riêng: Bí mật, bất ngờ, phản ứng nhanh,…  Về ngân sách: Không đơn hoạt động bán hàng hay xúc tiến thương mại, hiệu hoạt động Marketing không dễ đo lường cụ thể, với mục tiêu an toàn 123 lợi cạnh tranh Hiệu thể qua nhiều mặt Công ty Doanh số, thị phần, Sức cạnh tranh sản phẩm, Ưu so với đối thủ cạnh tranh,… có đóng góp Marketing Do đó, hiên tượng hay xẩy ban giám đốc không hiểu điều đó: Cắt giảm ngân sách cho hoạt động Marketing đánh giá chi phí khơng hiệu Việc gây khó khăn cho tồn phát huy Marketing Công ty Một Báo cáo giải trình kế hoạch sử dụng kinh phí chấp thuận khơng phải số tiền bỏ nhiều hay Ýt, mà vào tính hợp lý hiệu mà hoạt động đem lại, tính cấp thiết, mức độ quan trọng chiến lược, sách Marketing đề nghị thực Tóm lại, tính thuyết phục chiến lược, chương trình Marketing định kinh phí dành cho Lãnh đạo Cơng ty cần chấp nhận khoản chi cần thiết mà không đắn đo lâu, hội thực tốt Tất nhiên phải khả phù hợp với chiến lược chung Công ty, cần kiểm sốt chặt chẽ, khơng lãng phí vơ Ých Những chi phí cho Marketing chủ yếu để tiếp xúc thu thập, xử lý thông tin thông thường phần lớn để thực sách Marketing, chiến dịch Marketing,… Như vậy, cần có ngân sách đủ, hợp lý cung cấp thời điểm để hoạt động Marketing triển khai đạt hiệu cao 3.3 Hồn thiện q trình phân tích marketing: 3.3.1 Yêu cầu phương pháp nội dung phân tích: Để q trình phân tích Marketing có kết tốt, phục vụ cho việc định, phương pháp nội dung phân tích phải đáp ứng yều cầu sau:  Về phương pháp phân tích: Với nội dung phân tích, cần sử dụng phương pháp thích hợp Một chiến lược xây dựng dựa nhiều - kết phân tích; khơng thể dùng phương pháp mà nhiều phương pháp phân tích Cũng dùng nhiều phương pháp phân tích nội dung nhằm loại bỏ hạn chế phương pháp, cho kết khách quan, xác Tuy nhiên, khơng nên phức tạp hố việc phân tích cách sử dụng phương pháp cao xa, vấn đề cần quan tâm tính xác thời gian phân tích, phương pháp đơn giản dễ hiểu tốt  Về nội dung phân tích: 124 Những nội dung phân tích cần bảo đảm tính tồn diện đầy đủ, phải có mối liên quan thực chúng, tức phải có tương tác logic với Khi xác định nội dung phân tích phải xét đến cần thiết thời điểm phân tích, bảo đảm phản ánh chất vần đề quan tâm; Không dàn trải lý thuyết, làm thời gian sức lực dẫn đến tuột hội Một nội dung quan trọng phải tiến hành thường xuyên, phân tích mơi trường kinh doanh để nhận biết dự đốn nhanh chóng hội nguy cần chuẩn bị để chớp lấy để tìm cách tránh né Đây vấn đề quan trọng Công ty ĐTKD nhà việc tìm kiếm hội đầu tư việc thay đổi mơi trường có ảnh hưởng sâu rộng đến Cơng ty 3.3.2 Nội dung phân tích: Hai nội dung phân tích bao trùm tất vấn đề liên quan, là: - Phân tích trạng Marketing: Tình hình thị trường, sản phẩm, cạnh tranh, phân phối, Kết phải điểm mạnh, yếu hoạt động marketing Công ty - Phân tích mơi trường marketing: Gồm mặt sau: + Phân tích yếu tố mơi trường vĩ mơ có liên quan: mơi trường dân số, kinh tế, trị – pháp luật, cơng nghệ, văn hố xã hội, Kết xu hướng chủ yếu môi trường thời gian tới + Phân tích biến đổi mơi trường vi mơ: Hành vi người mua, trạng chiến lược đối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp, đối tác hợp tác đầu tư Kết phân tích thể điểm khác biệt, mức độ chênh lệch hoạt động marketing Công ty với diễn biến môi trường vi mô 3.3.3 Phương pháp phân tích: Có nhiều phương pháp phân tích cần sử dụng, chia làm loại sau: - Các phương pháp phân tích định lượng: Với nội dung như: Doanh thu, chi phí, lợi nhuận, thị phần, dùng phương pháp thống kê so sánh sử dụng số tiêu tài để rót kết luận trạng, dự báo kết quả, đánh giá tính hiệu phương án đầu tư kinh doanh Đối với trường hợp có nhiều giải pháp thay thế, dùng tốn kinh tế để lựa chọn giải pháp tối ưu - Các phươno pháp phân tích định tính: 125 Để nhận biết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố liên quan có tác động đến mặt hoạt động Công ty, sử dụng phương pháp biện chứng với tư kinh tế thị trường Các yếu tố, tượng đặt mối quan hệ tương tác theo quy luật kinh tế – xã hội để xem xét khơng tách riêng, có bảo đảm tính tồn diện, tính đắn tượng, vấn đề cần xem xét - Các phương pháp phân tích theo mơ hình: Có nhiều mơ hình dùng để phân tích, thơng thường, sử dụng mơ hình cần phải sử dụng phương pháp định tính định lượng nêu Đây phương pháp có tính thuyết phục cao tính xác kết quả, cách thông đạt rõ ràng, dễ hiểu; áp đủ rộng rãi quản trị nói chung, Marketing nói riêng 3.4 Các kiến nghị vĩ mơ:  Về Luật pháp quản lý Nhà Nước: - Đổi mới, cải cách thủ tục hành chính, chế quản lý việc giao đất, cho thuê đất giúp Cơng ty đảm bảo tiến độ, chi phí hiệu Dự án đầu tư, công trình xây dựng nhà - Đảm bảo tính thống quản lý Công ty tồn hoạt động hệ thống quy định, quy phạm, chịu tác động quản lý nhiều quan, Sở, Ban ngành Do đó, có chồng chéo chí trái ngược quản lý tạo thành mạng lưới chằng chịt mà muốn qua được, Cơng ty tìm cách luồn lách, khơng thể tránh tiêu cực nảy sinh, tượng dự án bị kẹt lại hàng năm trời có nguyên nhân từ mạng lưới quản lý - Đền bù, giải phóng mặt cơng việc khó khăn, thị lớn Hà nội; cần có sách, chế thực nhanh chóng cơng việc giúp Công ty bước vào thực xây dựng thời gian  Về thị trường hàng hoá: - Tạo dùng thị trường bất động sản lành mạnh, hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Đây sở để Công ty hoạt động theo chiều hướng tích cực: Giảm chi phí, hạ giá thành, đảm bảo tiến độ, , xoá bỏ cung cách làm ăn chụp giật, lợi dụng tình hình để mưu lợi riêng số Công ty, cán 126 - Đồng thời cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường công khai, công với tất người Có bảo đảm, khuyến khích cạnh tranh lành mạnh - Đảm bảo tính pháp lý hàng hoá thị trường, tạo điều kiện giao dịch thuận lợi làm sáng mối quan hệ mua bán, phân phối lợi Ých công bằng, hợp lý Nghiên cứu hình thành Trung tâm, Sàn giao dịch để tạo kết nối chặt chẽ hiệu Công ty thị trường Giải pháp giúp cho Nhà nước quản lý thu khoản phí, thuế, người mua có an tồn pháp lý cho tài sản - Kiểm tra, giám sát chặt chẽ chất lượng cơng trình để tạo nguồn hàng tốt cho thị trường buộc Công ty phải tập trung cho chất lượng sản phẩm - Cần có quy định chặt chẽ việc nghiên cứu thị trường Công ty ( tập trung nội dung lập dự án đầu tư ) Dự án đầu tư phải đảm bảo hiệu kinh tế - xã hội phê duyệt cho phép thực  Về quy hoạch tổng thể: - Chú trọng đến công tác này, đảm bảo kết nối hợp lý khu vực theo định hướng phát triển kinh tế xã hội địa phương; ổn định quy hoạch, giảm tránh việc điều chỉnh nhiều lần gây tốn cho Nhà nước, chủ đầu tư, gây tâm lý bất bình nhân dân; Tăng chi phí cho cơng tác quy hoạch ( thấp khối lượng công việc lớn có ý nghĩa quan trọng ) - Nhanh chóng thực vấn đề hạ tầng sở: Hồn chỉnh nhanh chóng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Thành phố, khu vực phát triển thị để cơng trình, dự án đồng nối kết mặt kỹ thuật với hệ thống chung; Di dời, tập trung Nhà máy, sở sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực quy hoạch dân cư - Quản lý chặt chẽ phần giải pháp hạ tầng kỹ thuật dự án, đảm bảo tiêu phải thực đúng, đủ theo quy hoạch  Về Tài - Đầu tư: - Tăng cầu có khả tốn cho thị trường nhà ở: Hỗ trợ trực tiếp cho người khó khăn nhà ở; Cho vay từ Quỹ phát triển nhà Thành phè; Cho phép Ngân hàng, tổ chức tín dụng tham gia rộng linh hoạt vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà qua hình thức cho vay, trả góp, 127 - áp dụng chế lãi suất linh động: Các ngân hàng cho Công ty vay vốn, Công ty thực kế hoạch trả nợ với lãi suất theo mặt chung thời điểm trả tiền không cố định khế ước vay để tránh rủi ro cho hai bên cho vay vay, lợi Ých thiệt hại chia cho bên - Tăng cung, tạo cạnh tranh lành mạnh lĩnh vực để nâng cao hiệu hoạt động chung: Huy động vốn từ nhiều nguồn ( Phát hành trái phiếu cơng trình, huy động trước khách hàng, mở rộng hình thức hợp tác đầu tư, ); Thu hút đầu tư nước đầu tư kinh doanh lĩnh vực bất động sản, - Xây dựng mơ hình phát triển nhà hợp lý, có cân đối nhu cầu, giá chất lượng, chi phí Ví dụ như: Nhà cao tầng ( từ 6, tầng ) trở lên khơng phù hợp cho người có thu nhập thấp, Việc gia cố cải tạo chung cư cũ thiếu tính hiệu lâu dài, Kết luận Bất động sản, thị trường hoạt động Đầu tư kinh doanh nhà đất nói chung lĩnh vực rộng, phức tạp mang tính đa cấp, đa ngành có ý ngiã quan trọng với đời sống kinh tế xã hội Tính phức tạp, dự án dạng rõ nét thị trường, địa bàn Hà Nội Với phạm vi nghiên cứu Công ty ĐTKD nàh hoạt động địa bàn hà nội, Luận văn sâu vào nghiên cứu hoạt động hoạch định Chiến lược marketing kinh doanh nhà đất Công ty Từ đó, góc độ Marketing, phân tích mơ tả trạng hoạt động thị trường, Cơng ty Vì kinh doanh việc thực q trình đầu tư, đó, Luận văn tập trung vào giải việc vận dụng lý luận phương pháp Marketing để thực trình chuẩn bị đầu tư, đó, chiến lược đầu tư có lựa chọn cốt lõi Những thủ pháp kinh doanh nhà đất cụ thể nói chung, xin đề cập đến đề tài khác Về ý nghĩa khoa học thực tiễn, Luận văn cơng trình nghiên cứu lĩnh vực đặc thù, mạnh dạn xây dựng quy trình, đề cập giải pháp liên quan cho hoạt động hoạch định Chiến lược marketing kinh doanh nhà đất, tham khảo vận dụng phù hợp với công ty kinh doanh nhà đất không địa bàn Hà Nội mà điạ bàn khác 128 Xin trân trọng cảm ơn Thầy, Cô giáo, Giảng viên, Khoa Sau đại học trường Đại học Thương Mại truyền đạt kiến thức quan trọng suốt trình đào tạo, giúp đỡ tạo điều kiện để tơi hồn thành Luận văn Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn Thầy giáo - Tiến sĩ Nguyễn Tiến Dũng ( Khoa Kinh doanh Thương Mại ) tận tình bảo, hướng dẫn tơi suốt q trình thực nghiên cứu Xin cảm ơn đồng chí lãnh đạo, chuyên viên Công ty kinh doanh nhà, đặc biệt Công ty Đầu tư phát triển nhà Xây dựng Tây Hồ, Ban Quản lý dự án, Phòng Phát triển dự án,…nơi công tác, cung cấp số liệu nghiên cứu, bảo nhiều vấn đề thực tiễn để Luận văn hồn thành tốt Do cịn hạn chế thời gian, trình độ phạm vi nghiên cứu, Luận văn khó tránh khỏi thiếu sót, hạn chế Kính mong nhận ý kiến đóng góp xây dựng Thầy cô giáo, Giảng viên, nhà nghiên cứu người quan tâm để tơi tiếp tục nghiên cứu đầy đủ sâu đề tài