(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố thái nguyên giai đoạn 2014 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu NGUYỄN THỊ HẢO an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015 d oa nl w a lu nv LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va Thái Nguyên – 2016 ac th si i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - lu an NGUYỄN THỊ HẢO n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015 d oa nl w Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 a lu nv LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI an ll fu m oi Người hướng dẫn khoa học: nh at TS VŨ THỊ THANH THỦY z z gm @ l.c om an Lu n va Thái Nguyên – 2016 ac th si ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn trung thực rõ nguồn gốc Tác giả luận văn lu an n va p ie gh tn to Nguyễn Thị Hảo d oa nl w nv a lu an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th si iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới cô giáo – TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình hướng dẫn tơi suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài lu Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài ngun & Mơi trường thành phố Thái Ngun, Phịng Thống kê hộ dân địa bàn nghiên cứu nhiệt tình, ủng hộ cung cấp thơng tin, số liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài an n va p ie gh tn to Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, động viên, tạo điều kiện gia đình, quan, đồng nghiệp thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! w d oa nl Tác giả luận văn nv a lu an Nguyễn Thị Hảo ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th si iv MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa i Lời cam đoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục bảng, biểu vii lu an Danh mục hình vẽ viii n va MỞ ĐẦU p ie gh tn to Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài w 2.1 Mục tiêu tổng quát d oa nl 2.2 Mục tiêu cụ thể nv a lu Ý nghĩa đề tài an 3.1 Ý nghĩa khoa học fu ll 3.2 Ý nghĩa thực tiễn oi m nh Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU at 1.1 Cơ sở khoa học đề tài z z gm @ 1.1.1 Tổng quan giá đất 1.1.2 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất l.c om 1.1.3 Các phương pháp định giá đất 10 Lu 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 20 an n va 1.2.1 Văn trung ương 20 ac th si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 v 1.2.2 Các văn pháp lý tỉnh Thái Nguyên 20 1.3 Tổng quan kết nghiên cứu Định giá đất 21 1.3.1 Tổng quan kết nghiên cứu Định giá đất giới 21 1.3.2 Định giá đất số nghiên cứu định giá đất Việt Nam 25 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32 lu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 an n va 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 p ie gh tn to 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 w 2.3.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33 d oa nl 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra, vấn theo mẫu phiếu 33 a lu nv 2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu 35 an ll fu Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 m oi 3.1 Khái quát chung khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 36 nh at 3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số z phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015 42 z @ gm 3.2.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 42 l.c 3.2.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 49 om 3.2.3 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 52 Lu an 3.2.4 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất 54 va n 3.2.5 Nghiên cứu ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất 56 ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 vi 3.3 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý đất đai quyền cấp sở 62 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 Kết luận 64 Đề nghị 65 lu TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 an n va PHỤ LỤC 70 p ie gh tn to d oa nl w nv a lu an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU STT Tên bảng Số trang lu Phân nhóm tuyến đường nghiên cứu 33 Bảng 3.2 Kết cấp giấy chứng nhận QSD đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015 38 Bảng 3.3 Tình hình sử dụng đất số phường khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên 39 Bảng 3.4 Biến động giá đất đường phố nhóm I 43 Bảng 3.5 Biến động giá đất đường phố nhóm II 46 Bảng 3.6 Biến động giá đất đường phố nhóm III 48 Bảng 3.7 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 50 Bảng 3.8 Một số dự án quy hoạch trung tâm TP Thái Nguyên 53 an Bảng 3.1 n va p ie gh tn to d oa nl w Nghiên cứu biến động giá đất thị trường trước sau thực dự án Bảng 3.10 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất Bảng 3.11 Diện tích, dân số Thành phố Thái Nguyên đơn vị hành khác Bảng 3.12 Diện tích Dân số phường thuộc khu vực nghiên cứu Bảng 3.13 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 54 nv a lu Bảng 3.9 55 an ll fu oi m 58 nh at 59 z z gm @ 60 l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT Tên hình Số trang Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 36 Hình 3.2 Ranh giới tuyến đường thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên 41 Hình 3.3 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình năm 2015 đường phố nhóm I 44 Hình 3.4 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 47 Hình 3.5 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 49 Hình 3.6 Biểu đồ giá trị thị trường trung bình năm 2015 tuyến đường đại diện nhóm I, II, III 51 Hình 3.7 Mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lu Hình 3.1 an n va p ie gh tn to d oa nl w 61 nv a lu an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Giải nghĩa BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân NNQĐ Nhà nước quy định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TP Thành phố TTTB Thị trường trung bình UBND Ủy ban nhân dân an Chữ viết tắt w lu STT n va p ie gh tn to d oa nl 10 VT Vị trí nv a lu an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 57 cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu nhà xác định phương trình tuyến tính tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình xã hội Như vậy, tổng cầu xuất thị trường hiệu số tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo hàm phi tuyến chậm dần đến mức bão hoà nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên lu an n va p ie gh tn to Thành phố Thái Nguyên đặc biệt khu vực trung tâm thành phố với quỹ đất hạn chế (tổng diện tích thành phố 170,7 km2 ) diện tích đất chưa sử dụng có gần khơng có, diện tích đất nơng nghiệp ngày thu hẹp vào dự án quy hoạch khu dân cư, người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp Khu vực trung tâm nơi tập trung máy hành thành phố tỉnh lượng cung nhà ở, đất hạn chế Trong thành phố Thái Nguyên với phát triển kinh tế xã hội ngày nhanh, tăng dân số học lượng công nhân, học sinh, sinh viên đến với Thái Nguyên, đặc biệt người dân có tâm lý muốn tập trung khu đô thị trung tâm thành phố khiến cho sức ép lớn lên tổng quỹ đất thành phố Thái Nguyên d oa nl w nv a lu an ll fu 3.2.5.2 Ảnh hưởng dân số đến giá đất m oi Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu bất động sản đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu bất động sản Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá at nh z z gm @ Quy mô gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cái, bước sang tuổi trưởng thành, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 58 Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn lu an n va p ie gh tn to Thành phố Thái Nguyên trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ tỉnh Thái Nguyên Tại Thành Nguyên có Đại học Thái Nguyên Đại học vùng với 10 trường, khoa thành viên trực thuộc Đại học hàng năm thu hút lượng lớn học sinh, sinh viên đến với Thái Nguyên Tổng quy môn học sinh, sinh viên Đại học Thái Nguyên năm 2013 86.390, năm 2014 76.663 học sinh, sinh viên [9] Ngoài với phát triển kinh tế thành phố với nhiều khu công nghiệp, nhà máy xây dựng địa bàn nhà máy Sam Sung Thái Nguyên, Hansol, Khu công nghiệp Lương Sơn, Quyết Thắng…thu hút số lượng lớn công nhân đến với Thái Nguyên dẫn tới với tăng dân số học cho địa bàn Các yếu tố dân số có tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ d oa nl w nv a lu an ll fu Bảng 3.11 Diện tích, dân số Thành phố Thái Nguyên Thành phố Thái Nguyên Dân số TB (người) Mật độ dân số (người/km2) 170,7 306.842 1.797 at Diện tích (km2) nh Tên đơn vị oi m STT z z (Nguồn: Niêm giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2015) @ gm Theo số liệu bảng 3.12 mật độ dân số thành phố Thái Nguyên 1.797 người/1 km2 cao khoảng lần so với mật độ dân số trung bình tỉnh Thái Nguyên 332 người/1 km2 Dân số đông mà diện tích đất hạn chế, ngồi thành phố Thái Nguyên đặc biệt khu vực trung tâm có tăng dân số học cao có lượng sinh viên, người lao động từ nơi khác chuyển đến Mật độ dân số đông lại thường xuyên bị tăng dân số học nên ảnh hưởng lớn đến giá đất đai l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 59 Bảng 3.12 Diện tích Dân số phường thuộc khu vực nghiên cứu STT Tên đơn vị Diện tích (km2) Dân số (người) Mật độ dân số (người/km2) P.Trưng Vương 1,0298 7.235 7.026 P.Hoàng Văn Thụ 1,5928 22.549 14.157 P.Phan Đình Phùng 2,7027 14.305 5.293 P.Quang Trung 2,0124 22.365 11.114 P.Đồng Quang 1,495 11.535 7.716 lu an (Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2014) n va p ie gh tn to Các phường thuộc khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên có mật độ dân số đơng, cao từ 3,3 đến 8,9 lần so với mật độ trung bình thành phố Thái Ngun Dân số đơng ngồi bị ảnh hưởng tăng dân số học dẫn đến sức ép lớn lên quỹ đất thành phố Thái Nguyên khu vực trung tâm Điều góp phần làm cho giá đất khu vực trung tâm tăng cao cung không đủ cầu d oa nl w 3.2.5.3 Ảnh hưởng yếu tố trị pháp lí nv a lu Đất đai tài sản quý giá quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đất đai “nhạy cảm” với thay đổi yếu tố pháp lý Các sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản tăng Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất, sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, sách thuế Nhà nước bất động sản Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng an Lu n va * Các sách tác động trực tiếp như: ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 60 - Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam - Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố - Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… - Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế Nhà nước bất động sản 3.3 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lu an n va p ie gh tn to Sau trình nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên phường: Trưng Vương, Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung Kết nghiên cứu nội dung tổng hợp bảng đánh giá, xếp loại mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu d oa nl w Trong 121 phiếu điều tra phát cho hộ dân thuộc điểm nghiên cứu Tiêu chí đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đánh giá gồm 06 yếu tố cho điểm đánh giá mức độ quan trọng yếu tố với số điểm từ đến (Trong thể mức độ ảnh hưởng lớn nhất, mức độ ảnh hưởng nhỏ nhất) Tổng hợp phiếu đánh giá kết sau: nv a lu an ll fu Bảng 3.13 Đánh giá mức độ quan trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tổng số điểm đánh giá Kết đánh giá trung bình Xếp loại 1,53 2,82 at nh Yếu tố ảnh hưởng oi m STT Vị trí đất 185 Yếu tố quy hoạch 341 Mật độ dân số 665 Cơ sở hạ tầng 429 3,55 Môi trường 629 5,20 Yếu tố pháp lý 523 4,33 z z gm @ 5,50 l.c om Lu an n va (Nguồn: Số liệu điều tra) ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 61 Theo kết nghiên cứu thể bảng 3.11 hình 3.7 thể giá đất hình thành sở tác động nhiều yếu tố hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều yếu tố vị trí lơ đất yếu tố sở hạ tầng Trong 121 phiếu điều tra điều tra, khảo sát kết đánh giá mức độ quan trọng yếu tố vị trị lô đất quan trọng có giá trị trung bình 1,53; yếu tố sở hạ tầng có giá trị trung bình mức độ quan trọng 2,82 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w Hình 3.7 Mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nv a lu Yếu tố vị trí lơ đất ảnh hưởng định đến khả sinh lời lơ đất đó, mức độ thu nhập từ lơ đất mang lại, với đất thị Khu đất có vị trị tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đất việc kinh doanh, buôn bán hay cho thuê Để chọn nơi đầu tư kinh doanh hiệu tiêu chí vị trí đặt sở yếu tố quan trọng định đến giá đất vị trí lơ đất, đất Lơ đất vị trí mặt tiền có giá trị chênh lệch lớn so với lô đất VT3, VT4, tuyến đường Hồng Văn Thụ lơ đất VT1 theo nhà nước quy định 30 triệu/1 m2, VT4 có 3,5 triệu/1 m2 Theo giá thị trường trung bình lơ đất VT1 có giá thị trường khoảng 80,5 triệu/1 m2 VT4 chênh lệch lớn, VT1 cao 15 lần so với VT4 an ll fu oi m at nh z z gm @ Bên cạnh yếu tố vị trí cịn thể vị trí thuộc khu vực trung tâm giá trị đất chênh lệch lớn nhiều so với vị trí xa trung tâm Nên yếu tố vị trí lơ đất có ảnh hưởng định đến khả sinh lời lô đất nên yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá trị lô đất l.c om an Lu n va Yếu tố quy hoạch yếu tố sở hạ tầng có mức độ đánh giá tầm quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đứng thứ Yếu tố sở hạ tầng có ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 62 giá trị đánh giá trung bình 2,82 yếu tố quy hoạch 3,55 Hai yếu tố mặt có ảnh hưởng đan xen, phối hợp lẫn lu Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá trị lô đất Nếu khu đất từ đất nông nghiệp quy hoạch thành khu vực đất giá trị lơ đất tăng lên nhiều Rất nhiều dự án quy hoạch khu dân cư thành phố Thái Nguyên Khu dân cư số phường Thịnh Đán, Khu dân cư số phường Thịnh Đán, Khu dân cư số phường Túc Duyên Một số lượng lớn đất nông nghiệp quy hoạch thành đất đô thị, giá trị đất đổi tăng lên nhiều Hay việc quy hoạch ảnh hưởng đến giá trị lô đât, đất liền kề an n va p ie gh tn to Yếu tố sở hạ tầng bao gồm vấn đề đường xá giao thông, điện, nước, hệ thống trường học, bệnh viện, chợ Kết cấu hạ tầng làm thay đổi cơng dụng giá trị lơ đất có Giá đất khu vực có sở hạ tầng tốt thường cao khu vực có hạ tầng cịn chưa phát triển, chưa hoàn thiện d oa nl w Yếu tố mật độ dân số, yếu tố pháp lý yếu tố môi trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo kết nghiên cứu mức độ ảnh hưởng đến giá đất thấp yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch yếu tố sở hạ tầng nv a lu 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý đất đai quyền cấp sở an ll fu Thành phố Thái Nguyên có nhiều nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác quản lý đất đai cơng tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, giảm thiểu thất thoát tiền thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng cho nhà nước, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trường vị trí, tuyến đường có bảng giá năm trước, bổ sung tuyến đường, vị trí chưa quy định phường, xã để thực công tác định n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 63 giá đất - Để nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản (BĐS) Muốn u cầu: hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; Hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS (REMI) địa bàn tỉnh, thành phố; lu an n va p ie gh tn to - Thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; Cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất d oa nl w nv a lu an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Ngun nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai lu an n va p ie gh tn to Đề tài nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2015 gồm số yếu tố ảnh hưởng tuyến đường, yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch số yếu tố khác d oa nl w + Với yếu tố ảnh hưởng tuyến đường nghiên cứu ảnh hưởng nhóm đường đến giá đất gồm tuyến đường nhóm I, II, III Giá đất tuyến đường nhóm I có giá thị trường cao nhất, đặc biệt VT1 tuyến đường nhóm I cao 82 triệu/ m2 VT1 tuyến đường Đội Cấn 80,5 triệu/ m2 VT1 tuyến đường Hoàng Văn Thụ Giá thị trường chênh lệch với giá nhà nước quy định tuyến đường khoảng từ 1,33 – 2,73 lần Vị trí tuyến đường thường có mức độ chênh lệch giá thị trường so với giá nhà nước quy định lớn nv a lu an ll fu oi m + Yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn tới giá đất, so sánh vị trí tuyến đường nhóm I, II, II VT1, VT2, VT3, VT4 tuyến đường thấy rõ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất at nh z + Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch dự án khu dân cư gồm: khu dân cư số 10 phường Phan Đình Phùng; Dự án đường Bắc Sơn – Minh Cầu khu dân cư số phường Hoàng Văn Thụ; Dự án đường Việt Bắc giai đoạn nhận thấy giá đât thị trường so với giá đất nhà nước quy định chênh lệch từ 1,92 – 2,51 lần z gm @ l.c om Lu an + Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất qua việc nghiên cứu thay đổi sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất Giá đất thị trường tăng lên nhiều sở hạ tầng cải thiện n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 65 + Một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất gồm yếu tố cung cầu, yếu tố dân số, yếu tố trị - pháp lý + Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm yếu tố Ảnh hưởng tuyến đường, vị trí, yếu tố quy hoạch, yếu tố sở hạ tầng yếu tố khác cung cầu, dân số, trị - pháp lý Trong yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị đất yếu tố vị trí lơ đất, yếu tố quy hoạch vị trí số 2, vị trí số sở hạ tầng, yếu tố lại ảnh hưởng mức độ đến giá đất Đề nghị lu an n va p ie gh tn to - Để giảm chênh lệch giá đất thị trường với giá đất nhà nước quy định, nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản, nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất d oa nl w - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân nv a lu an ll fu m oi - Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND Thành phố Thái Nguyên cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Bộ Tài (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 01 tháng năm 2014 Hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể lu an tư vấn xác định giá đất, Hà Nội n va Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT p ie gh tn to ngày 30 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, Hà Nội w Nguyễn Thế Chinh (2013), Nghiên cứu ảnh hưởng chế hai giá đất d oa nl việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đề xuất giải pháp để giá nv a lu đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, Viện chiến lược, an sách Tài nguyên Môi trường, Hà Nội fu Nguyễn Thế Chinh cs (2015) Giải pháp để giá đất nhà nước quy ll m oi định phù hợp với giá thị trường Việt Nam, http://isponre.gov.vn/ nh Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm at z 2014 Chính phủ Quy định giá đất, Hà Nội z @ Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01tháng năm 2014 l.c om quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội gm Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP 14 tháng 11 Lu an năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất, Hà Nội Đại học Thái Nguyên (2015), Kế hoạch chiến lược phát triển Đại học n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 67 Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Thái Nguyên 10 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 11 Đồn Quang Huy (2014) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên 12 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Hà Nội lu an 13 Trần Đức Quỳnh, Bùi Ngun Hạnh (2015), “Mơ hình Hedonic phần n va mềm cho toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất”, Tạp p ie gh tn to chí Khoa học & Phát triển, 13(6), 989-998 14 Trịnh Hữu Liên (2014), “Kỹ thuật xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất w đai phục vụ định giá đất sở liệu địa chính, cơng nghệ GIS ảnh d oa nl viễn thám”, Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ, 120(06), tr 127-132 15 Lê Khương Ninh (2011), “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng đồng a lu nv sông Cửu Long”, Phát triển kinh tế, 254, tr 11-18 an fu 16 Nguyễn Văn Sử (2012), Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ll địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng, Trường Đại học Khoa học oi m at nh Tự nhiên, Hà Nội z 17 Lê Đức Thọ (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động z sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2012, gm @ Trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên l.c 18 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB om Nông nghiệp, Hà Nội an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 68 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014, Thái Nguyên 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Nghị số: 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 HĐND tỉnh Thái Nguyên Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Thái Nguyên 21 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 Phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 lu an địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Thái Nguyên n va 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 05/2015/QĐ-UBND p ie gh tn to UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 20 tháng năm 2015 vê Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Thái Nguyên w 23 Nguyễn Thị Yến (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất d oa nl thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011, Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên nv a lu TIẾNG ANH an 24 Alonso W (1964) Location and Land Use Harvard University Press, fu ll Cambridge, Massachusetts oi m nh 25 Bailey, M.J., R.F Muth, and H.O Nourse (1963) A regression method for at real estate price index construction Journal of American Statistical z z Association, 58: 933 – 942 gm @ 26 Englund P (1998) Improved Price Indexes for Real Estate: Measuring the l.c Course of Swedish Housing Prices, Journal of urban economics 44(171): 96 om 27 Gouriéroux C., and A Laferrère (2009) Managing hedonic housing Lu an price indexes: The French exprerience, Journal of Housing Economics, n va 18: 206 – 213 ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 69 28 Lancaster, K J (1996) A new approach to consumer theory, Journal of Political Economy, 74: 132 – 157 29 Rosen, S (1974) Hedonic prices and implicit market: Product differentiation in pure competition, Journal of Political Economy, 82(1): 35 – 55 30 Zhou W – X., and D Sornette (2008) Analysis of the real estate market in Las Vegas: Bubble, seasonal patterns, and prediction of the CSW indices, Physica A, 387: 243 – 260 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w nv a lu an ll fu oi m at nh z z gm @ l.c om an Lu n va ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 70 PHỤ LỤC Phường: Mã phiếu:……… Thành phố Thái Nguyên PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Xin Ơng/Bà vui lịng cho biết thơng tin vấn đề trả lời đánh dấu vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG CHỦ HỘ Họ tên chủ hộ: (Nam, Nữ): lu Năm sinh: Dân tộc: an Trình độ học vấn : Nghề nghiệp: n va Địa chủ sử dụng đất : p ie gh tn to Số nhân hộ: II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT w Địa đất: d oa nl Số nhà: Ngõ Đường phố: Tổ: Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Không a lu Số thửa: …………….; Tờ đồ số: nv Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; an fu Kích thước - Hình dạng: ll - Kích thước mặt tiền: ….m; mặt sau: m; Chiều sâu đất: .m m oi - Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình đa giác ): nh Kinh doanh z gm @ Khoảng cách từ đất đến: Cho thuê z Hiện trạng sử dụng: Ở at Hướng lơ đất: - Đường: ; Khoảng cách: m om - Trung tâm xã/phường……………m l.c - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: …… m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: m; an Lu - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ): n ac th 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99 va Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: si 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.2237.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.66 37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.99