Quy trình môi giới chung cư thông tấn xã việt nam2

Trờng đại học kinh tế quốc dân KHOA BT NG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN - - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: QUY TRÌNH MƠI GIỚI CHUNG CƯ THƠNG TẤN XÃ VIỆT NAM Sinh viên thực : Nguyễn Duy Kiên Mã sinh viên : 11121999 Lớp : Kinh doanh bất động sản 54 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc HÀ NỘI – 2015 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH MƠI GIỚI CHUNG CƯ .4 1.1 Bất động sản chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm chung cư 1.1.2 Phân loại nhà chung cư 1.1.3 Ưu-nhược điểm nhà chung cư 1.1.4 Xu hướng phát triển chung cư cao tầng 1.2 Môi giới bất động sản 1.2.1 Khái niệm đặc điểm môi giới bất động sản .8 1.2.2 Vai trị mơi giới bất động sản 1.3 Quy trình mơi giới chung cư 10 1.3.1 Khái niệm quy trình mơi giới chung cư .10 1.3.2 Nội dung quy trình mơi giới chung 10 1.3.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến quy trình mơi giới nhà chung cư 37 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MÔI GIỚI CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN NHÀ Ở CHO CÁN BỘ NHÂN VIÊN THÔNG TẤN XÃ VIỆT NAM TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN HẢI 40 2.1 Giới thiệu công ty 40 2.1.1 Quá trình hình thành lĩnh vực hoạt động công ty: 40 2.2.2 Tầm nhìn 40 2.2.3 Sứ mệnh .40 2.2 Thực trạng môi giới chung cư Thông Tấn Xã công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Thiên Hải 40 2.2.1 Giới thiệu dự án Thông Tấn Xã 40 2.2.2 Quy trình mơi giới chung cư Thông Tấn Xã công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Thiên Hải 46 2.2.3 Đánh giá quy trình mơi giới chung cư Thơng Tấn Xã công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Thiên Hải 49 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MƠI GIỚI CHUNG CƯ THƠNG TẤN XÃ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN HẢI 51 3.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản tương lai 51 3.2 Các phương án hồn thiện quy trình mơi giới chung cư Thông Tấn Xã 51 KẾT LUẬN 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết lựa chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước nhiều hội thách thức Về vĩ mô số giá tiêu dùng CPI, lãi suất tầm kiểm sốt Chính Phủ Hiệp định thương mại xun thái bình dương TPP ký kết thành cơng bắt đầu vào năm 2018, tạo điều kiện cho dịng vốn nước ngồi chảy mạnh vào Việt Nam Cuối năm 2015 Việt Nam thức gia nhập cộng đồng ASEAN (AEC) tạo điều kiện cho doanh nghiệp khu vực ĐNA vào phát triển kinh doanh Việt Nam Về sách, điểm đổi luật kinh doanh bất động sản 2014, dự án kinh doanh bất động sản bán cho thuê phải có bảo lãnh ngân hàng, mở rộng đối tượng mua nhà cho người nước hay quy định xử phạt hành chủ đầu tư chậm sổ đỏ cho khách hàng Các phân khúc từ bất động sản nhà hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề đến bất động sản thương mại văn phòng, hộ dịch vụ, siêu thị, cửa hàng bán lẻ có khởi sắc chuyển biến rõ rệt Đặc biệt sản phẩm chung cư, số lượng giao dịch thành công nguồn cung phân khúc tăng đáng kể so với năm trước Tổng nguồn cung tháng đầu năm 2015, thành phố HCM 17086 tăng 81 % so với kỳ năm ngoái, Hà Nội 10890 tăng 11% so với kỳ năm ngoái ( theo số liệu Cafe Land) Để đáp ứng nhu cầu dân số, cảnh quan đô thị, không gian xanh, không gian dành cho cộng đồng,…trong quỹ đất có hạn sản phẩm chung cư lựa chọn hợp lý, áp dụng cho nhiều nước phát triển có dân số đơng Nhật, Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore,… Tuy vậy, sản phẩm bất động sản chung cư đa dạng, nhiều phân khúc chủng loại khác Đa dạng loại hình sản phẩm với quy mơ, tiện ích, kết cấu, mức giá,… khác giúp khách hàng có nhều lựa chọn hơn, thị trường bất động sản cạnh tranh hơn, phát triển tốt bất lợi khách hàng có nhu cầu mua nhà Khi có nhiều lời ngỏ chào mua nghe nhiều thơng tin tốt tiện ích sản phẩm, chương trình ưu đãi, chinh sách mua hộ Thị trường bất động sản thuận lợi, sản phẩm đa dạng người mua lấy lại niềm tin sẵn sàng mở hầu bao, mở túi tiền khơng nhà mơi giới lợi ích từ tiền hoa hồng quên vai trò thực người trung gian vừa bảo vệ lợi ích khách hàng, vừa giúp doanh nghiệp chủ đầu tư bán sản phẩm thị trường, khiến thị trường hoạt động tốt hơn, số giao dịch thành công nhiều hơn, dòng tiền luân chuyển nhanh Một phận không nhở nhà môi giới làm sai quy trình mơi giới, sử dụng chiêu trị, mãnh khóe để dụ dỗ, lừa gạt khách hàng, khiến khách hàng hiểu sai hiểu không đầy đủ sản phẩm đến dọn thời gian phát khuyết điểm Chính lý trên, tơi xin chọn nghiên cứu đề tài “quy trình mơi giới nhà chung cư dự án Thông Tấn Xã Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Thiên Hải” làm đề tài chuyên đề tốt nghiệp Người thực đề tài xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc nhiệt tình hướng dẫn cách thức tìm hiểu, nghiên cứu hoàn thiện đề tài này! Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa lại kiến thức quy trình chuẩn môi giới nhà chung cư vấn đề liên quan Phân tích đánh giá quy trình mơi giới dự án Thơng Tấn Xã Các giải pháp để hồn thiện quy trình mơi giới thực tế dự án Thơng Tấn Xã Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Quy trình mơi giới nhà chung cư dự án Chung cư nhà cho cán Thông Tấn Xã Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thiên Hải Phương pháp nghiên cứu Phương pháp khảo cứu số liệu: Các tài liệu slide giảng môi giới tiến sỹ, phó giáo sư Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân Các tài liệu tìm kiếm internet, báo mạng điện tử liên quan đến kiến thức nhà chung cư Các tài liệu công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thiên Hải Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu: Từ thông tin, tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành chọn lọc, phân loại số liệu, tài liệu theo mục đích nghiên cứu Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn thu thập thông tin từ chuyên viên hoạt động lĩnh vực môi giới bất bất động sản nói chung cơng ty cổ phần đầu tư bất động sản Thiên Hải nói riêng Nội dung nghiên cứu Chương 1: Cơ sở lý luận quy trình mơi giới nhà chung cư Chương 2: Thực trạng quy trình mơi giới chung cư dự án nhà cho cán nhân viên Thông Tấn Xã Việt Nam công ty cổ phần đầu tư bất động sản Thiên Hải Chương Cải thiện quy trình mơi giới chung cư dự án nhà cho cán nhân viên Thông Tấn Xã Việt Nam CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH MƠI GIỚI CHUNG CƯ Trước sâu vào tìm hiểu quy trình mơi giới nhà chung cư, cần hiểu đặc điểm, tính năng, cách loại hình, vai trị nhà chung cư kinh tế, cảnh quan đô thị, cộng đồng dân cư 1.1 Bất động sản chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm chung cư Nếu phân loại theo mục đích kinh doanh,sử dụng chia bất động sản thành nhóm là: bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, dịch vụ, bất động sản công nghiệp Và nhà chung cư thuộc nhóm bất động sản nhà Căn theo điều luật nhà số 65/2014/QH13 quy định: Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh “ Phần sở hữu chung ” nhà chung cư bao gồm phần diện tích cịn lại ( trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng ); Phần không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng chung nhà chung cư ( khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả, ) ; Hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhà gắn liền với khu chung cư “Phần sở hữu riêng ”trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên hộ ( bao gồm diện tích ban cơng , lơ nhà gắn liền với hộ ) ; Phần diện tích khác : cửa hàng , ki ốt , siêu thị , văn phòng phần khác công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật 1.1.2 Phân loại nhà chung cư Theo phân hạng: chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) quy định hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; bảo đảm yêu cầu kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng, trang thiết bị đạt mức độ hoàn hảo, chất lượng hồn thiện Về vị trí, dự án chung cư phải có hệ thống giao thơng bên ngồi tịa nhà bảo đảm loại phương tiện giao thông đường tiếp cận đến sảnh Cảnh quan có thảm cỏ, sân, vườn, đường dạo, xanh thiết kế đẹp, thống hoàn chỉnh Xung quang nhà, khơng gian sẽ, thống mát rộng rãi Về thiết kế kiến trúc, hộ có cấu bao gồm phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, khu vực bếp, phòng vệ sinh phòng khác Tối thiểu phải có khu vệ sinh căn, có khu vệ sinh riêng phịng ngủ Căn hộ có diện tích phụ thuộc vào quy mơ thiết kế khơng nhỏ 70m2 phịng ngủ phải có diện tích lớn 20m2 Phịng khách, phịng ăn, phòng vệ sinh, thời gian sử dụng 100 năm tối thiểu phải có 1,5 chỗ đậu ơtơ Các phịng hộ phải bảo đảm chiếu sáng, thơng gió, phịng ngủ, phịng khách, phịng ăn, bếp phải chiếu sáng tự nhiên, thơng gió tiếp xúc với khơng gian thống mát, rộng rãi Khu vực vệ sinh có thiết bị tối thiểu vịi tắm hoa sen, chậu rửa mặt, thiết bị vệ sinh phụ nữ, bồn tắm nằm đứng bồn cầu Có đường nước lạnh nước nóng thiết bị cấp nước Tịa nhà có nhân viên bảo vệ lối vào 24/24 ngày, hệ thống camera kiểm soát hành lang, sảnh, cầu thang Vật liệu vật tư dùng để xây dựng hoàn thiện, sử dụng loại vật liệu, vật tư có chất lượng cao thời điểm xây dựng để làm trang thiết bị gắn với nhà Chung cư trung cấp Loại nhà chung cư coi hạng trung cấp hay cịn gọi hạng có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hồn hảo Nhưng có giá mềm so với chung cư cao cấp Chung cư thương mại giá rẻ Đây loại chung cư có giá rẻ, diện tích phịng nhỏ vị trí xa trung tâm gọi chung cư bình dân hạng 3, Nhà chung cư hạng 3,4 có lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ Nhà chung cư hạng có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng Phân loại theo công năng: Chung cư đơn năng: tòa nhà cao tầng phục vụ nhu cầu Chung cư đa năng: tổ hợp nhà cao tầng để kết hợp với trung tâm thương mại, siêu thị, dịch vụ, khu vui chơi giải trí, văn phịng,… Ngồi chung cư cao tầng phân loại dựa nhiều tiêu chí khác như: Vị trí: Tiêu chí vô quan trọng, đánh giá khả tiếp cận đến khu vực trung tâm quan trọng, khoảng cách đến khu vực trung tâm Điều ày ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, đặc biệt thời kỳ bất động sản có dấu hiệu trầm lắng Thương hiệu: chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế, quy hoạch kiến trúc, nhà thầu tư vấn, nhà thầu, xây dựng,… Tiện nghi nội thất: thiết kế thơng minh tối đa hóa diện tích sử dụng, hạn chế cột góc cạnh nhà, điều hịa khơng khí tốt, đón nắng, đón gió, sàn gỗ/đá, cửa chống cháy, bếp tiện nghi sang trọng có quầy bar… Chất lượng dịch vụ: hồ bơi, sân tenis, sân chơi thể thao, sân tập thể dục, café trời, vườn nướng BBQ, phịng đọc sách, dịch vụ chăm sóc khách hàng tiêu chuẩn khách sạn 5*,… Chất lượng hệ thống trang thiết bị: Thang máy, hệ thống chưa cháy, báo cháy, camera giám sát, hệ thống quản lý tòa nhà, hệ thống điều hòa trung tâm, gas trung tâm, hệ thống thu gom xử lý rác, hệ thống đèn điện, hệ thống cấp nước sinh hoạt… Chất lượng quản lý phục vụ: chỗ đậu xe, truyền hình cap, internet, an ninh bảo vệ, … 1.1.3 Ưu-nhược điểm nhà chung cư Ưu điểm: Tiết kiệm đất, giảm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hiệu suất sử dụng đất cao, có lợi việc tổ chức sử dụng khơng gian mặt đất, không gian xanh tăng lên, làm phong phú thêm mặt đô thị, tạo điểm nhấn cho đô thị Giá nhà chung cư thấp so với nhà mặt đất, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp sở hữu bất động sản, có nhà riêng Cư dân sống khu chung cư thừa hưởng tiện ích dịch vụ khu chung cư, an ninh đảm bảo hơn, tiến tới xây dựng cộng đồng sống văn minh lịch Nhược điểm: Đòi hỏi trình độ thiết kế kỹ thuật xây dựng cao, người dân chưa thích ghi với đời sống cộng đồng nhà cao tầng, văn hóa nhà cao tầng chưa tốt, chưa có nhiều kinh nghiệm q trình bảo trì bảo dưỡng tịa nhà, hạn chế quản lý khai thác sử dụng, đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm 1.1.4 Xu hướng phát triển chung cư cao tầng Phát triển chung cư cao tầng từ lâu trở thành xu hướng tất yếu giới Việt Nam không ngoại lệ Trong năm gần đây, xu hướng thu nhở hộ, đầu tư cho phần đế trung tâm thương mại-dịch vụ đánh giá phổ biến Cụ thể chia thành xu hướng chính: + Đa dạng hóa loại hình nhà ở: hộ penhouse, duplex thông tầng, shophouse,… + Hỗn hợp hóa cơng năng: hộ để ở, hộ dịch vụ thuê, văn phòng, trung tâm thương mại, quán bar, quán café, … + Quy hoạch mang tính nhân văn: hạn chế diện tích xây dựng cơng trìn77776h nhà ở, tăng diện tích cộng đồng, khơng gian sống xanh,… + Sinh thái hóa nhà ở: kết hợp khơng gian sống xanh từ khơng gian bên ngồi đến bên hộ + Chuyên nghiệp hóa thiết kế nhà ở: thiết kế thông minh, tận dụng tối đa ánh sáng gió tự nhiên + Tối ưu hóa diện tích nhà ở: thu hẹp hộ, vừa gọn gàng mà đủ không gian sinh sống cho gia đình vừa tiết kiệm khoản chi phí mua nhà, chi phí sắm đồ nội thất 1.2 Mơi giới bất động sản Một quy trình mơi giới khoa học, chuyên nghiệp cần thiết có vai trị lớn định thành cơng thương vụ Tuy vậy, điều kiện cần có nhà môi giới Để thực thành công nghề, để quy trình mơi giới thực cách hiệu quả, trơn tru, nhà môi giới cần thêm điều kiện đủ Đó thái độ ứng xử công việc, ứng xử với khách hàng, với cấp trên, cấp dưỡi cơng ty; kỹ hỗ trợ q trình thực quy trình mơi giới; kiến thức chun mơn Hai điều kiện cần đủ tách rời chúng bổ sung, hỗ trợ cho Hai người môi giới bất động sản, môi giới loại sản phẩm áp dụng quy trình mơi giới chưa đem lại hiệu giống Vì vậy, bên cạnh việc nghiên cứu quy trình mơi giới hiệu quả, ta cần tiến hành sâu, tìm hiểu hình ảnh nhà mơi giới chun nghiệp 1.2.1 Khái niệm đặc điểm môi giới bất động sản Môi giới bất động sản nghề xuất Việt Nam nghề môi giới bất động sản phát triển từ lâu mạnh mẽ nhiều nước giới Mĩ, Anh, Đây nghề có vị trí quan trọng xã hội mà dân số giới ngày tăng, tính chun mơn hóa ngày rõ rệt nhu cầu người dân ngày nâng cao đặc biệt nước phát triển Việt Nam Theo từ điển Bách Khoa tiếng việt, Môi giới “chủ thể (một cá nhân, nhóm, tổ chức, hãng ) làm trung gian cho nhiều chủ thể khác tạo quan hệ giao tiếp, kinh doanh" Như hiểu, môi giới trung gian, bên thứ cầu nối bên mua bên bán Khái niệm môi giới bất động sản tương tự Môi giới bất động sản chủ thể làm trung gian cho nhiều chủ thể khác tạo quan hệ giao tiếp, kinh doanh bất động sản Đặc điểm môi giới bất động sản: Những nhà mơi giới văn phịng mua bán bất động sản thường có kiến thức sâu rộng thi trường bất động sản khu vực Họ nắm rõ nhu cầu khách hàng, thị trường biến động giá Họ thơng thuộc ngóc ngách thị trường, quy định thuế, hỗ trợ tài từ ngân hàng, tổ chức tín dụng Mơi giới bất động sản người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý bất động sản thuộc sở hữu khách hàng với khoản phí theo thỏa thuận Người mơi giới thường có tính cách ơn hịa, dễ chịu, trung thực, đáng tin cậy nhiệt tình yêu cầu hàng đầu công việc Những nhà môi giới chuyên nghiệp cần có đầu óc tổ chức tốt, tỉ mỉ, trí nhớ tốt đặc biệt phải hiểu nhu cầu thật khách hàng Tuy rào cản gia nhập vào nghề thấp mức độ cạnh trạnh công việc cao, cần có kết hợp, tổ chức làm việc theo đội nhóm để nâng cao hiệu công việc Mức hoa hồng cho thương vụ cao, nhiên nghề dễ kiếm tiền, địi hỏi nhà mơi giới cần có kiên trì, bền bỉ