MỤC LỤC 2LỜI MỞ ĐẦU 3LỜI CẢM ƠN 4PHẦN A GIỚI THIỆU CBRE VIETNAM 11PHẦN B NỘI DUNG THỰC TẬP 11I Quy trình, thủ tục liên quan đến dịch vụ môi giới văn phòng của công ty TNHH CB Richard Ellis 13II Phân t[.]
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU LỜI CẢM ƠN PHẦN A : GIỚI THIỆU CBRE VIETNAM PHẦN B : NỘI DUNG THỰC TẬP 11 I Quy trình, thủ tục liên quan đến dịch vụ môi giới văn phịng cơng ty TNHH CB Richard Ellis .11 II Phân tích khách hàng .13 III Thực giao dịch .15 IV Nhận thù lao môi giới, hoa hồng môi giới vấn đề sau thương vụ 17 V Phân tích, bình luận, đánh giá ưu nhược điểm việc thực quy trình, thủ tục mơi giới 17 VI Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, thủ tục mơi giới 18 VII Kiến nghị với quan quản lý cấp 19 KẾT LUẬN 19 Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng đứng trước hội phát triển to lớn sách hiệu nhà nước, hội nhập quốc tế tăng trưởng kinh tế ấn tượng Việt Nam Để tận dụng hội phía trước, thị trường Bất động sản Việt Nam phải có chiến lược phát triển bền vững, môi trường kinh doanh hiệu phong cách làm việc chuyên nghiệp để cạnh tranh với tập đồn bất động sản quốc tế hàng đầu Môi giới bất động sản, cầu nối người bán người mua, có vai trị khơng thể tách rời q trình phát triển Hệ thống quy trình mơi giới, đội ngũ chuyên gia môi giới bất động sản Việt Nam giai đoạn học hỏi đào tạo liên tục Công ty TNHH CB Richard Ellis Vietnam, cơng ty thuộc sở hữu tập đồn quốc tế CB Richard Ellis, hoạt động Việt Nam, với quy trình mơi giới đội ngũ chun gia môi giới, đánh giá chuyên nghiệp Việt Nam Bài báo cáo thực tập đem lại phân tích đánh giá thực tiễn quy trình mơi giới CB Richard Ellis Vietnam để có học kinh nghiệm phát triển cho đội ngũ chuyên gia môi giới ViệtNam Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân LỜI CẢM ƠN Xin gửi lời cảm ơn đến đơn vị cá nhân mà khơng có hỗ trợ họ báo cáo thực tập thực Xin chân thành cảm ơn Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân Xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thế Phán, TS Hoàng Văn Cường, TS Trần Kim Chung, cô giáo TS Vũ Thị Thảo Xin chân thành cảm ơn Mr Bùi Trung Kiên công ty CB Richard Ellis Và xin cảm ơn tổ trợ lý khóa học, học viên khóa học giúp đỡ thời gian học tập thực báo cáo thực tập Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân PHẦN A : GIỚI THIỆU CBRE VIETNAM Trụ sở toàn cầu: CB Richard Ellis Address: B Richard Ellis, 865 South Figueroa Street, 34th Floor , Los Angeles, CA 90017 Tel: 213.438.4880 F 213.438.4820 Tên công ty: Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam Chi nhánh Hà Nội: 12A, Tower B, Vincom City Towers, 191 Bà Triệu, quận Hai Ba Trung, Hà nội, Việt Nam Tel: (844) 222 00 220 Fax: (844) 222 00 210 Email: vietnam@cbre.com Trụ sở Hồ Chí Minh: Unit 1301, Me Linh Point Tower, Ngơ Đức Kế., Quận 1, Hồ Chí Minh, Việt Nam Tel: (848) 824 6125 Fax: (848) 823 8418 Email: vietnam@cbre.com Danang Branch Office: 6C, Indochina Riverside Tower, 74 Bạch Đằng, quận Hải Châu, Đà Nẵng, Việt Nam Tel: +84 (511) 2222 111 Fax: +84 (511) 2222 100 Email: vietnam@cbre.com CB Richard Ellis công ty cung cấp dịch vụ bất động sản lớn giới, với đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp, vị dẫn đầu thị trường khu vực Đặt trụ sở Los Angeles, CB Richard Ellis có 300 văn phòng 50 quốc gia giới Giữ vai trò dẫn đầu thị trường bất động sản với 200 năm kinh nghiệm, CB Richard Ellis cơng ty mang lại hội với chiến lược tư vấn CB Richard Ellis tập trung tìm hiểu khách hàng nghiêm cứu chế thị trường khách hàng Đó cách CB Richard Ellis xây dựng quan hệ bền vững vơ linh động để thích ứng với thay đổi nhanh chóng giới CB Richard Ellis cung cấp dịch vụ đa dạng đáp ứng nhu cầu, với giá trị mang tầm khu vực quốc tế Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân Được thành lập năm 2003, Công ty TNHH CB Richard Ellis (Vietnam) phát triển thành nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu với lợi quy mô, kinh nghiệm đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp mang tầm quốc tế Với chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Hà nội, 200 chuyên gia bất động sản, CB Richard Ellis có đủ lực cung cấp dịch vụ bất động sản Việt Nam, hỗ trợ khách hàng có nhu cầu Campuchia Lào Lĩnh vực hoạt động: Dịch vụ quản lý bất động sản Nghiên cứu tư vấn quốc tế Dịch vụ công nghiệp Đầu tư bất động sản Thể chế đầu tư bất động sản Dịch vụ văn phòng Tiếp thị dự án nhà Dịch vụ nhà Dịch vụ bán lẻ Tư vấn chiến lược phát triển Dịch vụ định giá tư vấn Chính sách CB Richard Ellis Tích hợp mảng dịch vụ để mang lại giải pháp hiệu cho chủ sở hữu, chủ đầu tư khách hàng; Cung cấp dịch vụ bán hàng, cho thuê quảng cảo cho loại bất động sản đa dạng bao gồm văn phịng, nhà ở, cơng nghiệp lẻ cho chủ sở hữu nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận thị trường bất động sản; Cung cấp giải pháp chiến lược sáng tạo để tối đa giá trị mang lại cho khách hàng muốn sử dụng bất động sản; Cung cấp dịch vụ tài chiến lược cho chủ đầu tư, chủ sở hữu chủ sở hữu tiềm bất động sản đơn lẻ danh mục bất động sản Các dịch vụ bao gồm dịch vụ tư vấn định giá, dịch vụ tư vấn nghiên cứu thị trường; Cung cấp dịch vụ quản lý cho bất động sản nhằm tối đa giá trị lợi nhuận mang lại cho Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân chủ sở hữu nhà đầu tư mảng thị trường bất động sản thương mại, nhà ở, bán lử công nghiệp Tổ chức CB Richard Ellis (Vietnam) – Chi nhánh Hà Nội Giám đốc điều hành Phòng Đầu tư Phát triển Kinh doanh Phòng Bất động sản Bán lẻ Phòng Bất động sản Thương mại Phòng Bất động sản Nhà Phịng Hành - Kế tốn Phịng Marketing Phịng Bất động sản Cơng nghiệp Phịng Nghiên cứu Thị trường Phòng Định giá Ban quản lý Dự án Bán hàng Cho thuê Giám đốc điều hành Phối hợp với hội đồng quản trị Nắm vững hoạt động CB Richard Ellis Điều hành định hướng cho công ty phát triển theo mục tiêu chiến lược ngân sách Hội đồng Quản trị; Phối hợp với Ban giám đốc tìm kiếm nhân lực có lực cho phát triển CB Richard Ellis; Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân Thường xuyên báo cáo với Hội đồng quản trị tình hình kinh doanh công ty theo địch hướng phát triển tầm nhìn; Đảm bảo trao đổi thơng tin, phối hợp cơng tác trì tơn trọng Hội đồng Quản trị thành viên Tầm nhìn chiến lược Ra định chiến lược dựa theo mục tiêu ưu tiên CB Richard Ellis thích nghi với thay đổi thị trường bất động sản Việt Nam; Phát triển kế hoạch chiến lược ngân sách hàng năm, phù hợp với nhiệm vụ công ty CB Richard Ellis; Đảm bảo chương trinh, sách cơng ty đưa hỗ trợ thực mục tiêu; Làm việc trực tiếp với giám đốc để thực thi chương trình sách Thường trực, giao tiếp Thường trực để giải vấn đề, trực tiếp văn bản; củng cố xây dựng hình ảnh cơng ty Làm việc sát cánh với ban giám đốc để tạo môi trường làm việc định hướng mục tiêu tồn cơng ty; Tận dụng nguồn lực hiệu hoạt động kinh doanh; kêu gọi chương trình huy động tài chính; trì vai trị lãnh đạo địa phương; Xây dựng quan hệ đối tác kinh doanh hiệu với tổ chức cá nhân thị trường bất động sản Quản lý chung, tài hành Đảm bảo hoạt động liên tục chuyên nghiệp hiệu quả; Giám sát tình hình tài cơng ty; theo dõi ngân sách đảm bảo sở tài vững hiệu quả; kết hợp với kế toán trưởng để trì nguồn tài tương lai; Tuyển dụng, giám sát, thúc đẩy đánh giá thành viên; đảm bảo thành viên sử dụng mục đích để đạt mục tiêu tổ chức; khuyến khích thành viên nâng cao lực kỹ Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân Phòng Hành – kế tốn: Quản lý nhân Theo dõi nhân sự, thúc đẩy hỗ trợ thành viên công việc; Tổ chức đào tạo, nâng cao lực cho thành viên; Tuyển dụng thành viên theo yêu cầu phòng ban; Đảm bảo quyền lợi thành viên bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Hành Nắm vững chức phòng ban, đảm bảo phối hợp phịng ban thơng qua mạng lưới giao tiếp; Thu thập thông tin xếp thông tin cho công tác quản lý; Hỗ trợ phòng ban, đảm bảo sở vật chất, thiết bị văn phịng; Kế tốn Duy trì sổ sách kế tốn, kiểm tra chứng từ hóa đơn bán hàng khoản thu chi; Đảm bảo nguồn ngân sách đáp ứng nhu cầu hoạt động công ty; Hợp tác với ngân hàng tổ chức tín dụng; Báo cáo thường xuyên tình hình tài Phịng Marketing Đề chiến lược marketing; Nghiên cứu nhu cầu khách hàng; Giám sát cạnh tranh; Phát triển thương hiệu; Phát triển ý tưởng sáng tạo; Quản lý ngân sách marketing Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân Phịng Định giá Thu thập thơng tin từ phịng dịch vụ bất động sản công nghiệp, thương mại, nhà bán lẻ thực định giá bất động sản theo yêu cầu: Thẩm định giá dự án bất động sản nhà ở, thương mại Thẩm định giá bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi, Thẩm định giá đất ở, lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng loại công nghiệp, nông nghiệp Thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản, khu resort Phịng Nghiên cứu thị trường Lưu trữ thơng tin thị trường bất động sản; Lưu trữ nghiên cứu thông tin pháp luật, kinh tế, xã hội…; Nghiên cứu thị trường bất động sản thương mại, nhà ở, công nghiệp, bán lẻ…; Cung cấp thơng tin cho phịng định giá phòng dịch vụ bất động sản để tư vấn cho khách hàng; Phối hợp với phòng dịch vụ bất động sản nghiên cứu dự án đầu tư; Lập báo cáo hàng quý thị trường bất động sản đưa dự đoán thị trường Ban Quản lý dự án Được tổ chức theo danh mục bất động sản quản lý; Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản o Tìm kiếm khách hàng; o Quản lý khai thác hoạt động tòa nhà; o Bảo trì dự án; o Phát triển thực thi kế hoạch tiếp thị; o Hỗ trợ thay mặt đám phán ký kết hợp đồng với khách hàng; o Cầu nối trung gian chủ sở hữu khách hàng Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân Các phịng dịch vụ bất động sản Có phịng dịch vụ bất động sản chia theo loại bất động sản (thương mại, nhà ở, công nghiệp bán lẻ) Chức phòng là: Phát triển quan hệ khách hàng với chủ đầu tư người sử dụng; Tìm hiểu thơng tin bất động sản thơng tin chủ đầu tư; Tìm hiểu phân tích nhu cầu người sử dụng; Tìm giải pháp cho khách hàng đưa khách hàng khảo sát bất động sản; Hỗ trợ đàm phán ký kết hợp đồng chủ đầu tư người sử dụng Các dự án văn phòng tiêu biểu CBRE tiếp thị độc quyền Hà nội - BIDV TOWER - 194 Trần Quang Khải, Hoàn Kiếm - VINCOM CITY TOWERS - 191 Bà Triệu, Hai Bà Trưng - CEO TOWER – Đường Phạm Hùng Road - OPERA BUSINESS CENTRE - 6B Tràng Tiền, Hoàn Kiếm - DAO DUY ANH TOWER – Đào Duy Anh, Đống Đa - NAMHAI LAKEVIEW BUILDING – 9A1, Đô thị Vĩnh Hoàng, Hoàng Mai - CMC TOWER – Cầu Giấy - PLASCHEM PLAZE – Nguyễn Văn Cừ, Long Biên - 3D CREATIVE CENTER – Nguyễn Phong Sắc, Cầu Giấy - VIET TOWER – Thái Hà, Đống Đa Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 10 PHẦN B : NỘI DUNG THỰC TẬP I Quy trình, thủ tục dịch vụ mơi giới văn phịng cơng ty TNHH CB Richard Ellis Báo cáo thực tập dựa quy trình áp dụng cơng ty CBRE giao dịch thuê văn phòng chủ đầu tư tập đồn VIT (chủ tịa nhà VIT Tower) cơng ty SG VietFinance có trụ sở thành phố Hồ Chí Minh vào tháng 3/2008 Quy trình Thu thập thơng tin nguồn cung cấp bất động sản: Mục đích phịng kinh doanh công ty dựa mối quan hệ với chủ đầu tư khách hàng để thu thập thông tin bất động sản cho thuê làm văn phịng, sau cung cấp số liệu gửi qua phịng định giá nghiên cứu thị trường phân tích số liệu đưa dự đoán đánh giá thị trường Sau phòng định giá nghiên cứu thị trường có báo cáo thị trường dự đoán tương lai, phịng kinh doanh có thơng tin để tư vấn cho chủ đầu tư khách hàng Các bước phân tích thơng tin phịng kinh doanh sau: Tập hợp thông tin lương cung bất động sản cho th văn phịng (Tổng diện tích) theo hạng A, B, C theo tiêu chuẩn ban hành (đặc biệt tập trung vào hạng A hạng B) Do dự án cho thuê văn phòng đạt tiêu chuẩn hạng A hạng B không nhiều, dự án có thơng tin cụ thể thông báo công khai quan hệ chặt chẽ công ty chủ đầu tư nên công tác thu thập thơng tin khơng q khó khăn Thu thập thông tin từ dự án thi cơng giai đoạn hồn thiện để tổng kết nguồn cung tăng năm Đồng thời thu thập thông tin dự án triển khai (do CBRE tư vấn không tư vấn) để nắm lượng cung bất động sản cho thuê văn phòng thời gian tới Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 11 Đối với bất động sản cho thuê văn phòng sử dụng, hàng tuần gọi điện để cập nhật thơng tin diện tích trống có nhu cầu cho th giá th Ln cập nhật thông tin từ nguồn khác nhau: từ hợp đồng ký kết, thông tin từ khách hàng lưu trữ hệ thống liệu theo quy trình quản lý thơng tin Những thơng tin cung cấp số xác giá th văn phịng giá ký theo hợp đồng sở phản ánh xác tình hình thị trường Về thông tin nhu cầu thị trường, tổng hợp thông tin thời điểm hợp đồng hết hạn, diện tích thuê giá thuê khách thuê nhà cho phép dự đốn xác Để làm điều cần đến gặp cơng ty để nói chuyện tìm hiểu thơng tin trực tiếp, qua nguồn thông tin khác Đối với nhu cầu công ty thâm nhập vào thị trường khó dự đốn phụ thuộc nhiều vào sách, khả tài chính, chiến lược phát triển Đối với thông tin kinh tế, pháp luật xã hội có ảnh hường trực tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê, phòng định giá nghiên cứu trị trường có trách nhiệm thu thập phân tích Phịng kinh doanh cơng ty cung cấp số liệu cụ thể cho phòng định giá nghiên cứu thị trường chức phịng kinh doanh đàm phán, ký kết hợp đồng thực thương vụ Áp dụng Công ty CBRE thu thập nắm vững diện tích nguồn cung cấp văn phịng xếp loại theo hạng A, hạng B hạng C Tại thời điểm tháng năm 2008, diện tích văn phịng hạng B trung tâm thành phố Hà Nội trống Các tịa nhà xếp vào văn phịng hạng B có diện tích cho th cịn trống VIT Tower tập đoàn VIT phố Kim Mã, tịa nhà Đào Duy Anh Cơng ty Asean tịa nhà Skyline Tập đồn NAHUCORP phố Trúc Bạch Những dự án chủ đầu tư ký hợp đồng để CBRE thực công tác quảng cáo tìm kiếm khách hàng Để nắm vững thơng tin diện tích văn phịng cho thuê, CBRE phải liên tục liên hệ với ban Quản lý tịa nhà để cập nhật diện tích cịn trống giá cho thuê điều kiện khác liên quan Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 12 II Phân tích khách hàng Quy trình Đối với khách hàng có hợp đồng th văn phịng nhà hợp đồng hết hạn: thu thập thông tin dự định khách hàng sau hợp đồng chấm dứt Nếu khách hàng muốn tiếp tục gia hạn hợp đồng, cần tìm hiểu thơng tin nhu cầu diện tich thuê, giá thuê, điều kiện dịch vụ, bảo dưỡng, nâng cấp Nếu khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng, chi phí chuyển văn phòng đầu tư lại nội thất lớn, cần tìm hiểu thơng tin ngun nhân, nhu cầu dự định khách hàng Để biết khách hàng có nhu cầu dịch chuyển sang tồ nhà khác cần biết yếu tố sau: Ngân sách cho giá thuê so với giá thuê gia hạn nhà so với giá thuê thị trường Khách hàng có hài lịng với tồ nhà khơng Khách hàng có hài lịng với diện tích tồ nhà khảo sát sau so sánh với nhà làm việc trường hợp nâng cấp điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu (mở rộng hay rút gọn diện tích…) Theo kinh nghiệm CB Richard Ellis, khách hàng đắn đo vấn đề giá th văn phịng để thuyết phục khách di chuyển sang tồ nhà khác giá th phải thấp 20% so với giá thuê gia hạn Để đánh giá lực tài chính, cần xem xét yếu tố sau đây: Công ty khách hàng cơng ty tư nhân, cơng ty có vốn nước ngồi hay tổ chức phủ? Theo kinh nghiệm, cơng ty lớn có vốn nước ngồi hay tổ chức phủ, đại sứ qn có nguồn tài tốt, ngân sách linh động Ngồi ra, khách hàng thuộc nhóm có nhu cầu cao coi trọng chất lượng tồ nhà, dịch vụ, hình ảnh tồ nhà Theo khảo sát cơng ty đặt trụ sở hay chi nhánh có nhu cầu nhà hạng A B+ cơng ty có nguồn tài tốt Các ràng buộc khác: Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 13 Như đề cập phần trên, yếu tố ràng buộc khách hàng nhu cầu mở rộng khơng đáp ứng tịa nhà tòa nhà sử dụng triệt để cịn diện tích trống phần diện tích nhỏ lẻ không liền kề Các công ty đối tác, công ty làm cúng ngành, công ty đến từ quốc gia đại sứ quán quốc gia dịch chuyển văn phịng sang tịa nhà khác yếu tố ràng buộc khách hàng Ngoài ra, yếu tố rõ ràng liên quan đến tình hình kinh tế, định hướng phát triển công ty Các công ty cần mở rộng xâm nhập vào thị trường có nhu cầu thực rõ ràng Vì cần nắm thơng tin yêu cầu, diện tích, ngân sách, địa điểm, hạng nhà, thời gian chuyển vào, yêu cầu đặc biệt khác Áp dụng Tháng năm 2008, đại diện cơng ty SG VietFinance có liên hệ với CBRE đề nghị hỗ trợ tìm kiếm văn phịng chi nhánh Hà Nội Và chuyên viên bất động sản văn phòng CBRE định để tiến hành Việc thực tìm hiểu thơng tin cơng ty khách hàng đề hồn thiện hồ sơ tìm hiểu nhu cầu Cơng ty SG VietFinance công ty hoạt động lĩnh vực tiêu dùng có 100% vốn nước ngồi, thuộc tập đồn tài Société Générale Pháp có mạng lưới hoạt động toàn cầu, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp phép hoạt động ngày 8/5/2007 Với số vốn đầu tư ban đầu 20 triệu USD, SG VietFinance công ty tài Việt Nam hoạt động lĩnh vực tín dụng tiêu dùng Sản phẩm tín dụng tiêu dùng SG VietFinance xe máy điện gia dụng – điện tử Trụ sở SG VietFinance Tầng 2, Unit 1, Tòa nhà Lawrence S Ting, 801 Nguyễn Văn Linh, Phường Tân Phú, Quận 7, TP Hồ Chí Minh văn phịng chi nhánh Tầng 2, Dãy C, Broadway Office Park, 150 Nguyễn Lương Bằng, Phường Tân Phú, Quận 7, TP Hồ Chính Minh Công ty SG VietFinance thánh lập thành viên tập đoàn Société Générale hàng đầu Pháp tín dụng ngân hàng Những tập đồn Đa quốc gia tham gia vào thị trường Việt Nam nghiên cứu thị trường kỹ, mang vào Việt Nam phong cách quản lý chuyên nghiệp đội ngũ nhân có kỹ cao Do đó, nguồn lực tài SG VietFinance vững vàng Sau tiếp cận tìm hiểu nhu cầu, CBRE nhận thấy SG VietFinance vừa cấp phép lập chi nhánh tài Hà Nội có nhu cầu th văn phịng chun nghiệp cho xứng với tầm cỡ công ty SG VietFinance cần văn phịng có diện tích từ 300-400 m2 khu vực quận Ba Đình, Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 14 Đống Đa, Hai Bà Trưng Hoàn Kiếm với ngân sách từ $30-$40/m2/1 tháng cần chuyển đến sớm tốt Do đó, CBRE cần phải hỗ trợ xúc tiến giúp khách hàng đàm phán hợp đồng nhanh III Thực giao dịch Công ty CB Richard Ellis công ty cung cấp dịch vụ bất động sản lớn giới Và tương ứng với danh tiếng quy mô công ty, quy trình thực giao dịch chuyên nghiệp với 13 bước tiến hành sau: Quy trình 1) Liên lạc lên lịch để gặp mặt trao đổi với khách hàng để hiểu rõ nhu cầu; 2) Gửi danh sách tồ nhà có diện tích phù hợp để khảo sát, đồng thời gửi bảng giới thiệu dịch vụ tư vấn cho việc gia hạn hợp đồng (nếu khách thuê hết hạn hợp đồng); 3) Gửi hợp đồng Đại diện khách thuê cho đối tượng khách lớn nước muốn mở văn phịng tồ nhà gia hạn hợp đồng; 4) Lên lịch khảo sát dẫn khách xem nhà; 5) Phân tích đánh giá tư vấn cho khách nhà phù hợp nhất; 6) Gửi khách thư mời thuê; 7) Đàm phán giá thuê điều khoản thư mời thuê; 8) Khách thuê ký thư mời thuê; 9) Khách thuê trả tiền đặt cọc giữ chỗ tương đương (01) tháng tiền thuê; 10)Đàm phán điều khoản hợp đồng như: bảo hiểm, phí dịch vụ ngồi giờ, quyền hạn bên, điều khoản chấm dứt hợp đồng trước thời hạn…; 11)Khách hàng chủ nhà ký hợp đồng; 12)Bàn giao mặt để khách vào làm nội thất; 13)Khách trả tiền thuê đặt cọc ba tháng Áp dụng Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 15 Sau gặp mặt để tìm hiểu khách hàng CBRE có thông tin đầy đủ khách hàng, nguồn lực tài nhu cầu Sau đó, CBRE có buổi gặp mặt với Phó Giám đốc SG VietFinance để trình bày thị trường văn phịng Hà Nội Theo số liệu CBRE thời điểm đó, với ngân sách mà SG VietFinance đưa phù hợp với văn phòng hạng B Và với yêu cầu văn phòng chi nhánh cần phải đặt trung tâm thành phố Hà Nội CBRE chí giới thiệu ba tòa nhà VIT Tower, Tòa nhà Đào Duy Anh tòa nhà Skyline CBRE gửi đền SG VietFinance thơng tin ba tịa nhà kèm theo hợp đồng mẫu ký chủ tòa nhà với khách hàng đàng thuê tòa nhà làm văn phòng Tiếp theo, CBRE cử đại diện đại diện SG VietFinance khảo sát văn phòng ba tòa nhà Sau trao đổi tư vấn cho SG VietFinance, SG VietFinance thấy tịa nhà VIT Tower với diện tích 375m2 phù hợp với nhu cầu SG VietFinance CBRE gửi thư mời thuê chủ tòa nhà VIT Tower đến SG VietFinance Tuy nhiên, điều kiện giá điều kiện toán từ chủ tòa nhà VIT Tower làm SG VietFinance cân nhắc, nên CBRE với vai trò trung gian hỗ trợ hai bên đàm phấn để đưa thỏa thuận cuối cung Chủ tòa nhà VIT Tower muốn khách hàng phải toán trước 12 tháng với lần sau tốn trước tháng với giá thuê $38/m2 Sau hỗ trợ đàm phán điều khoản chính, CBRE giúp SG VietFinance đạt thỏa thuận điều khoản tốn SG VietFinance phải trả tiền trước cho tháng toán theo quý (3 tháng) cho lần sau Cịn giá th thị trường nguồn cung nên chủ đầu tư giữ giá thuê $38/m2 Sau đó, SG VietFinance ký thư mời thuê đặt cọc khoản tiền tương đương với tháng tiền thuê để giữ chỗ Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 16 Trong trình đám phán hợp đồng, câu chữ điều khoản CBRE hỗ trợ chỉnh sửa, CBRE giúp SG VietFinance bổ sung thêm điều khoản chấm dứt hợp đồng trước thời hạn Sau điều khoản thỏa thuận xong, chủ nhà ký hợp đồng chuyển cho CBRE để CBRE chuyển cho khách hàng theo địa TP Hồ Chí Minh Sau khách hàng ký hợp đồng, CBRE xếp với chủ tòa nhà để bàn giao mặt cho khách hàng Cuối cùng, CBRE gửi đề nghị tốn chi phí mơi giới (80% giá trị tháng thuê nhà) sau khách hàng ký hợp đồng đặt cọc ký quỹ tháng IV Nhận thù lao môi giới, hoa hồng môi giới vấn đề sau thương vụ Sau khách ký hợp đồng trả tiền đặt cọc, chủ nhà tốn tiền mơi giới Trong trường hợp ký Hợp đồng đại diện với khách, chủ nhà từ chối tốn tiền mơi giới (như trường hợp gia hạn hợp đồng, nhà không ký hợp đồng với bên môi giới), khách thuê trả tiền cho bên môi giới Thông thường 80%-90% thương vụ, chủ nhà toán tiền cho bên mơi giới phương thức phù hợp khoản phí khoảng 2-3% tổng giá trị hợp đồng V Phân tích, bình luận, đánh giá ưu nhược điểm việc thực quy trình, thủ tục mơi giới Với quy mơ kinh nghiệm tạo nên danh tiếng CBRE, quy trình thủ tục môi giới bất động sản chuyên nghiệp Thế mạnh CBRE công tác môi giới bất động sản thể điểm sau: Thương hiệu công ty tạo niềm tin cho chủ đầu tư khách hàng khiến quy trình tiếp cận thu thập thông tin dễ dàng thuận tiện Quy trình quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế tạo điều kiện cho thương vụ thực nhanh chóng Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 17 Hệ thống liệu đầy đủ xác tạo điều kiện thuận lợi cho công tác nghiên cứu thơng tin khách hàng chăm sóc khách hàng Chiến lược công ty tập trung vào dự án cho thuê văn phòng lớn nên việc phân tích, phân hạng thu thập số liệu dễ dàng so với bất động sản nhỏ lẻ Việc hàng tuần gọi điện để cập nhật diện tích giá thuê tạo điền kiện thuận lợi cho việc nắm vững cung cấu thị trường, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu đa dạng khách hàng Tuy nhiên, công tác môi giới công ty CB Richard Ellis vần tồn vấn đề không dễ giải quyết: Để thực tất quy trình địi hỏi CBRE có mạng lưới quan hệ với chủ đầu tư rộng lớn (thường công ty lớn, công ty nhà nước…) máy thành viên đủ lực kinh nghiệm đàm phán với chủ đầu tư khách hàng (chủ yếu cơng ty nước ngồi, cơng ty lớn, cơng ty nhà nước…) Ngồi ra, để nắm vững thơng tin cách xác nhất, CBRE cần nhiều nhân lực để thực thương vụ Với đặc điểm trị, văn hóa kinh doanh xã hội Việt Nam, để có thơng tin xác dự án, giá thuê văn phòng dự án khơng dễ tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam không cao Tại Việt Nam, mà quy định cơng khai lực tài kết kinh doanh lỏng lẻo, việc đánh giá phân tích khách hàng cịn gặp nhiều khó khăn VI Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, thủ tục mơi giới Như phân tích trên, khó khăn quy trình thủ tục mơi giới bất động sản văn phòng cho thuê chủ yếu xuất phát từ đặc tính vĩ mơ tính minh bạch thị trường tài thị trưởng bất động sản Cịn thân quy trình môi giới bất động sản, Công ty CB Richard Ellis cơng ty có lịch sử 100 năm kinh nghiệm, phạm vi hoạt động toàn cầu, hiệu Có thể có quy trình có gây cảm giác phức tạp, thời gian cho khách hàng xét đến việc đảm bảo quy trình thống chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 18 VII Kiến nghị với quan quản lý cấp Đối với khó khăn khơng riêng CB Richard Ellis thị trường văn phòng cho thuế mà cịn với tất cơng ty bất động sản khác phân khúc thị trường khác, tính minh bạch thị trường bất động sản thị trường tài cần cải thiện Luật đưa cần nghiên cứu kỹ để có tính thực tế, hiệu cần tuân thủ nghiêm ngặt KẾT LUẬN Bản báo cáo thực tập dựa giao dịch thực tế Công ty TNHH CB Richard Ellis để miêu tả quy trình mơi giới bất động sản văn phịng cho th Cơng ty CB Richard Ellis, với vai trị cơng ty dẫn đầu dịch vụ bất động sản mang lại cách nhìn, học cho thị trường bất động sản Việt Nam, cho đội ngũ chuyên gia bất động sản Việt Nam đề xuất kiến nghị quan quản lý thị trường bất động sản để có giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tương lai Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – Đại học Kinh tế Quốc dân 19 ... quốc tế CB Richard Ellis, hoạt động Việt Nam, với quy trình mơi giới đội ngũ chun gia môi giới, đánh giá chuyên nghiệp Việt Nam Bài báo cáo thực tập đem lại phân tích đánh giá thực tiễn quy trình. .. nhược điểm việc thực quy trình, thủ tục mơi giới Với quy mơ kinh nghiệm tạo nên danh tiếng CBRE, quy trình thủ tục môi giới bất động sản chuyên nghiệp Thế mạnh CBRE công tác môi giới bất động sản... Quốc dân 10 PHẦN B : NỘI DUNG THỰC TẬP I Quy trình, thủ tục dịch vụ mơi giới văn phịng cơng ty TNHH CB Richard Ellis Báo cáo thực tập dựa quy trình áp dụng cơng ty CBRE giao dịch thuê văn phòng