CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản
1.1.1 Điều kiện kinh doanh và nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản a Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Với mỗi ngành nghề kinh doanh, pháp luật đều quy định những điều kiện kinh doanh nhằm kiểm soát những hoạt động này Hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta tuy còn mới mẻ nhưng Nhà nước cũng đã rất quan tâm, chú ý Đặc biệt trong thời gian gần đây Nhà nước đã ban hành nhiều quy định để đưa môi giới bất động sản vào con đường hoạt động chuyên nghiệp. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11(Điều 8) quy định điều kiện để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
- “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật”
- “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
- “Cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập pải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. b Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản
Cùng với sự phát triển của nghề môi giới bất động sản là sự hình thành những nguyên tắc nhằm đưa hoạt động môi giới phát triển ổn định và chuyên nghiệp Những nguyên tắc này vừa đảm bảo lợi ích cho nhà môi giới, lại vừa đề ra những trách nhiệm mà nhà môi giới phải thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản (Điều 44) quy định nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản như sau:
- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bất động sản.
Thù lao môi giới (Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản):
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Hoa hồng môi giới (Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản):
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của gái trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc số tiền cụ thể do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
1.1.2 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản từ lâu đã được coi là một nghề khá nhạy cảm Hàng hóa bất động sản có giá trị cao và mang tính khan hiếm, lợi nhuận thu được từ hoạt động môi giới bất động sản là khá lớn nên nhiều nhà môi giới bất động sản thiếu chuyên nghiệp đã vì những lợi ích trước mắt mà sẵn sàng hoạt động trái pháp luật, trái tiêu chuẩn nghề nghiệp để mang lợi ích về mình Vì vậy rất cần có đạo đức nghề nghiệp làm chuẩn mực trong hoạt động môi giới Cho đến nay, Sau hơn 3 năm Việt Nam gia nhập WTO, nhất là kể từ 1/1/2009, Luật kinh doanh Bất động sản có hiệu lực - một điều bắt buộc trong luật này đòi hỏi: muốn kinh doanh BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, nghĩa là phải được đào tạo căn bản. Để phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS, cần phải có một đội ngũ những người làm nghề (kinh doanh) môi giới, ngày càng đông đảo và rộng khắp Đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao như: am hiểu về quy hoạch, các thông tin về quy hoạch từng vùng, miền…; nắm vững luật thuế để chỉ cho người mua các loại thuế người mua bán phải chịu: thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ… trường hợp nào? Người mua hoặc người bán phải đóng? Đối với việc mua bán căn hộ cần thông tin về người thi công: đơn vị chịu trách nhiệm thi công; chi tiết quy định từng loại vật tư (loại
1, 2, 3…) khi thời gian hoàn thiện công trình, chi tiết thời gian bàn giao công trình đã hoàn thành,… Điều quan trọng nhất đòi hỏi người làm nghề môi giới khi đã có chuyên môn cao, họ phải có đạo đức trong kinh doanh BĐS Phải trung thực trong việc thông tin và thông báo cho người mua và người bán biết tình trạng pháp lý của giấy tời đất, của căn hộ,… thời gian giao nhà (hoặc đất, căn hộ,…)
Họ phải chịu trách nhiệm trong việc công bố thông tin chính xác, trung thực; về tình trạng quy hoạch của của nhà, đất… Tránh tình trạng công bố “lập lờ” không rõ ràng thông tin, nhắm mục đích giúp cho 2 bên mua bán nhanh Đến khi mua bán xong thì mọi việc
“vỡ ra”, công việc đã xong rồi, hậu quả khó khiếu nại hoặc thưa kiện.
Hiện nay, trong trường hợp chủ đầu tư được bán căn hộ khi đã xây dựng xong phần móng, điều cần thiết phải thông báo rõ từng chi tiết trong hợp đồng “Hứa mua - Hứa bán” là hết sức quan trọng, đảm bảo quyền lợi cho người mua (khách hàng) Các loại vật tư cần có ký mã hiệu rõ ràng (loại 1, 2, 3,…) tránh tình trạng “treo đầu dê bán thị chó”.
Người môi giới BĐS phải chịu trách nhiệm trong những thông tin do mình cung cấp cho khách hàng Trong thực tế, những năm qua, đã có nhiều trường hợp xảy ra: người môi giới cung cấp thông tin không rõ ràng, “giấu” thông tin, kể cả trên hợp đồng không ghi phạt,… kết cục là người môi giới thì nhận tiền hoa hồng (chạy theo lợi nhuận), trong khi đó người mua căn hộ (khách hàng) lại bắt đầu một quá trinhg khiếu kiện kéo dài và phần thu thiệt thường dồn hết cho người mua (khách hàng). Đối với những chủ đầu tư kinh doanh BĐS không có uy tín, người môi giới BĐS vì uy tín nghề nghiệp sẽ không nhận lời giới thiệu bán những căn hộ, đất,… của chỉ đầu tư này.
Nhiều hợp đồng “mua bán” thể hiện không rõ ràng từng điều khoản, nhất là điều khoản phạt (không đảm bảo quyền lợi cho cả hai phía: người mua và người bán) hoặc chỉ có lợi cho người bán.
Cần thể hiện trên hợp đồng từng chi tiết về vật tư, quy cách, thời gian bàn giao công trình hoàn thành.
Quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sản là các bước để thực hiện một thương vụ môi giới bất động sản Nhà môi giới không thể áp dụng một quy trình môi giới cụ thể cho tất cả các đối tượng khách hàng và tất cả bất động sản Việc làm đó mang tính máy móc, hiệu quả không cao Tùy từng trường hợp, nhà môi giới phải có cách tiếp cận và xử lý riêng Tuy nhiên, về cơ bản, quy trình môi giới bất động sản gồm những bước sau:
1.2.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản và xử lý thông tin Đây là bước đầu tiên của quy trình môi giới bất động sản và là một bước rất quan trọng vì nếu không thu thập thông tin về cung cầu bất động sản thì nhà môi giới không thể tiến hành các bước tiếp theo Việc thu thập thông tin về cung cầu bất động sản giúp nhà môi giới xây dựng được cơ sở dữ liệu về bất động sản và khách hàng cho mình. a) Thông tin về nguồn cung bất động sản
Nơi cung cấp nguồn cung bất động sản chính là thị trường bất động sản.
Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo những cách sau:
- Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, thị trường bất động sản công nghiệp.
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ, thị trường bất động sản được phân chia thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp, bảo hiểm.
- Dựa vào trình tự tham gia, thị trường bất động sản được chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê, thị trường bất động sản bán và cho thuê lại bất động sản.
Tùy vào quy mô hoạt động, lĩnh vực hoạt động mà nàh môi giới bất động sản thu thập nguồn cung bất động sản trên các thị trường khác nhau để đáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu của khách hàng Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về bất động sản có thể khai thác Có thể kể ra các nguồn sau:
- Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhập liên tục về nguồn cung bất động sản Tuy nhiên nhà môi giới cần kiểm tra độ chính xác của các thông tin này trước khi sử dụng
- Văn phòng môi giới: Để có được nguồn thông tin chính xác từ các văn phòng môi giới thì các nhà môi giới cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng môi giới.
- Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Nhà môi giới có thể xây dựng mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại để thu thập thông tin về nguồn cung bất động sản.
- Cơ quan đấu giá: Đây là nơi tổ chức đấu giá nhiều loại hàng hóa trong đó có bất động sản Nhà môi giới có thể thu thập thông tin về cung bất động sản từ những cơ quan này.
- Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng Thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện những nguồn cung bất động sản mới. b) Thông tin về cầu bất động sản
Khi thu thập thông tin về cầu bất động sản, cần phân loại đối tượng cầu bất động sản để từ đó nhà môi giới có những cách tiếp cận với khách hàng một cách tốt nhất Nhà môi giới cũng cần phân biệt được giữa nhu cầu và cầu thực tế để cung cấp dịch vụ đúng đối tượng.
- Người mua bất động sản: Cần tìm hiểu đặc tính của người mua bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản đó Có các loại khách hàng mua bất động sản như sau:
Người tiêu dùng: Tìm hiểu khách hàng đang có nhu cầu tiêu dùng loại bất động sản nào: Nhà ở, Bất động sản dùng để làm nhà xưởng sản xuất, bất động sản dùng để làm văn phòng, kinh doanh dịch vụ.
Người đầu tư: Khách hàng mua bất động sản để đầu tư kinh doanh bất động sản hay đầu cơ tiền nhàn rỗi.
- Người thuê bất động sản: Cũng như khi tìm hiểu về khách hàng mua bất động sản, nhà môi giới cần phân loại mục đích sử dụng bất động sản của khách hàng và đặc tính của khách hàng.
Thuê bất động sản làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý.
Thuê bất động sản để kinh doanh dịch vụ, thương mại.
Thuê bất động sản làm nơi sản xuất: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất.
Thuê nhà ở. c) Xử lý thông tin
Kỹ năng môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản khi mới hình thành thường bị xã hội gọi với cái tên thiếu thiện cảm là “cò” Mọi người coi đó là nghề buôn nước bọt để kiếm tiền, một công việc dễ dàng mà lợi nhuận lại cao Ngày nay, khi môi giới bất động sản đã chính thức là một nghề thì ngày càng bị Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn, sự cạnh tranh trên thị trường mạnh mẽ hơn Vì vậy nhà môi giới ngày càng phải hoàn thiện những kỹ năng môi giới của bản thân để có thể cung cấp cho khách hàng dịch vụ tốt nhất Một nhà môi giới thiếu những kỹ năng cần thiết sẽ bị đào thải khỏi thị trường trong tương lai Một nhà môi giới chuyên nghiệp cần trang bị cho mình những kỹ năng sau:
1.3.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
Hiện nay trong kinh doanh cũng như trong đời sống hàng ngày, tất cả các việc thỏa thuận, thống nhất giữa các bên đều phải thông qua hợp đồng để lấy đó làm cơ sở pháp lý khi thực hiện Đặc biệt với đặc thù của nghề môi giới bất động sản luôn phải tiếp xúc, trao đổi thông tin, thỏa thuận với nhiều đối tượng khách hàng thì việc kí kết hợp đồng là không thể thiếu để hạn chế đến mức tối đa việc tranh chấp Nhà môi giới phải trang bị cho mình kỹ năng soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho công việc Nhà môi giới cần nắm vững ba loại hợp đồng cơ bản. a) Hợp đồng dịch vụ môi giới
Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định những quyền lợi, trách nhiệm của nhà môi giới với khách hàng và quyền lợi, trách nhiệm của khách hàng đối với nhà môi giới Hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản và có chữ kí, dấu đỏ của hai bên (nếu có) Nhà môi giới soạn thảo bản hợp đồng này ngay khi khách hàng yêu cầu nhà môi giới cung cấp dịch vụ Trong hợp đồng môi giới cần ghi rõ số thẻ hành nghề của nhà môi giới Ở một mức độ phát triển cao hơn cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với những thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới và đưa vào hợp đồng.
Hiện nay trên thế giới, các nhà môi giới có xu hướng kí kết một dạng hợp đồng môi giới được gọi là hợp đồng độc quyền Dạng hợp đồng độc quyền này cho phép nhà môi giới độc quyền bán bất động sản của chủ sở hữu trong một thời gian nhất định Có hai dạng hợp đồng độc quyền sau (Theo nguồn Internet):
- Độc quyền tuyệt đối: Là dạng độc quyền bán và được nhận hoa hồng cho dù thực tế việc bán bất động sản do chính chủ sở hữu tìm được khách hay do văn phòng môi giới khác bán bất động sản.
- Độc quyền tương đối: Là dạng độc quyền bán nhưng chủ sở hữu cũng có quyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuy nhiên văn phòng môi giới khác không được phép bán bất động sản Cũng có văn phòng môi giới quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng môi giới độc quyền nhưng văn phòng môi giới khác vẫn dược phép bán nhưng chủ sở hữu lại không có quyền tự bán bất động sản Một dạng khác là văn phòng môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán bất động sản cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc quyền với nhà môi giới hiện tại.
Hợp đồng dịch vụ môi giới cũng phải quy định rõ các trường hợp vi phạm hợp đồng và vấn đề bồi thường nếu vi phạm hợp đồng. b) Hợp đồng khởi điểm
Việc kí hợp đồng khởi điểm là một sự chứng nhận kết thúc một giai đoạn quan trọng của nhà môi giới Hợp đồng khởi điểm được kí kết khi hai nguồn cung và cầu bất động sản đã được nhà môi giới kết hợp lại một cách khéo léo và nhận được sự đồng ý của khách hàng.
Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những thông tin sau:
- Thông tin cá nhân của khách hàng: Họ và tên, họ và tên bố mẹ, địa chỉ thường trú, tạm trú, số CMNN hay hộ chiếu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại, tình trạng hôn nhân
- Thông tin về bất động sản bán: loại bất động sản, diện tích bất động sản, các quyền liên quan đến bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, sổ hồng ), hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Trong hợp đồng khởi điểm cần xác định 4 mốc thời gian quan trọng:
- Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán
- Thời gian di chuyển đồ đạc.
- Thời gian kí hợp đồng chính thức.
- Thời gian các khoản thanh toán. c) Hợp đồng công chứng Để đi đến hợp đồng công chứng (hợp đồng chính thức) đòi hỏi cần có sự chuẩn bị nhất định của nhà môi giới Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thập đầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết Nhà môi giới cần cung cấp cho các bên bản danh sách cụ thể những giấy tờ cần thiết và phải thông báo mức phí Trong hợp đồng công chứng cũng phải thống nhất phương thức trả tiền giữa các bên, thời hạn trả thù lao môi giới và hoa hồng môi giới cho nhà môi giới.
1.3.2 Kỹ năng thu thập thông tin a) Thu thập thông tin về bất động sản Để thu thập những thông tin về bất động sản, nhà môi giới không thể chỉ nghe miêu tả của chủ sở hữu về bất động sản mà phải trực tiếp xem xét bất động sản để đưa ra những đánh giá chân thực nhất Việc trực tiếp xem xét giúp nhà môi giới chủ động hơn trong việc sử dụng và quản lý thông tin Đối với những yếu tố như tình trạng pháp lý, kỹ thuật của bất động sản, đôi khi nhà môi giới phải nhờ sự trợ giúp của các nhà chuyên môn như luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư Để thu thập được nhiều thông tin về bất động sản, nhà môi giới cần xây dựng cho mình mối quan hệ tốt đẹp với các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông, địa chính, ngân hàng, tòa án, các văn phòng luật sư, công chứng và các văn phòng môi giới khác Mỗi nhà môi giới cần xây dựng cho mình một phong cách, cách tiếp cận, xử lý riêng.
Ngoài các dạng thông tin trên, nhà môi giới cũng cần chú ý đến các thông tin mang tính chất tâm linh Rất nhiều khách hàng quan tâm đến thông tin này, đôi khi những vấn đề về tâm linh của bất động sản sẽ dẫn đến sự thành công hay thất bại của thương vụ. b) Thu thập thông tin về khách hàng Đây là một trong những kỹ năng quan trọng nhất của nhà môi giới.Thu thập thông tin về khách hàng không chỉ để phục vụ cho thương vụ môi giới mà còn để nhà môi giới hiểu, thông cảm với khách hàng, đặt mình vào vị trí của khách hàng đề đưa ra những đề nghị trong thương vụ môi giới Trong việc thu thập thông tin về khách hàng, nhà môi giới phải thân thiện, khéo léo gợi chuyện, tránh cho khách hàng cảm giác bị hỏi cung Nhà môi giới phải tạo cho khách hàng cảm giác tin cậy, an toàn để khách hàng sẵn sàng chia sẻ thông tin Khi thu thập thông tin về khách hàng, nhà môi giới cần đảm bảo với khách hàng là sẽ giữ bí mật những thông tin đó (trừ trường hợp Pháp luật yêu cầu phải tiết lộ) Từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt từ khách hàng những thông tin sau đây: Những thông tin ban đầu về khách hàng, địa chỉ của khách hàng, phương thức liên lạc với khách hàng, các thương vụ liên quan đến khách hàng và liên quan đến bất động sản, khả năng tài chính của khách hàng Nhà môi giới phải cố gắng tìm hiểu về khách hàng một cách kĩ càng nhất để có thể lựa chọn giới thiệu cho khách hàng bất động sản phù hợp nhất đáp ứng được mong đợi của họ, cung cấp dịch vụ môi giới một cách tốt nhất và tiết kiệm được thời gian của nhà môi giới cũng như của khách hàng.
Rất nhiều khách hàng tìm đến nhà môi giới khi mà bản thân họ chưa có một nhu cầu rõ ràng về bất động sản Chính vì vậy một trong những kỹ năng quan trọng của nhà môi giới là khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng, phát triển ý tưởng của khách hàng về loại bất động sản mà họ đang có nhu cầu mua hoặc thuê
1.3.3 Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin a) Kỹ năng xử lý thông tin
Sau khi thu thập được một lượng thông tin dồi dào về bất động sản và về khách hàng, vấn đề tiếp theo của nhà môi giới là chắt lọc và xử lý thông tin đó Đây là một việc đòi hỏi kinh nghiệm, kiến thức chuyên nghiệp và đôi khi là cả các mối quan hệ của nhà môi giới.
Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
1.4.1 Những yếu tố trực tiếp
- Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Nhà nước quy định một số giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch đã tạo nên sự lành mạnh, nâng cao tính chính xác cho hoạt động môi giới.
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản.
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp thu hút nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản.
1.4.2 Những yếu tố gián tiếp
- Sức cung bất động sản ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản
- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển, thu nhập của dân cư tăng, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ, sự phát triển ngành tài chính ngân hàng, những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế
- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động môi giới bất động sản: Thị trường xây dựng phát triển, chính sách đất đai, đầu tư và tài chính, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương
- Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản làm cho hoạt động môi giới bất động sản cũng có những biến động theo.
- Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
- Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: Nguồn nhân lực môi giới bất động sản ở nước ta hiện nay bị đánh giá là thiếu chuyên nghiệp Vì vậy việc đào tạo các chuyên gia môi giới bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho hoạt động môi giới bất động sản.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CỦA CÔNG
Giới thiệu chung về công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
Tên tiếng Việt: Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hà Nội nhà số 30
Nguời đại diện ông: Lê Cảnh Toàn - UV Hội đồng quản trị - Tổng giám đốc công ty Địa chỉ: 59 Trần Phú - Thành Phố Vinh – Tỉnh Nghệ An Điện thoại: 038.3384 4180 - 3359 8141 - 0989 140 339
Fax: (0383).383 1641 - 598 708 - 598 203 b Quá trình hình thành và phát triển
- Năm 1992 thành lập doanh nghiệp nhà nước mang tên: Công ty xây dựng và phát triển nhà ở Nghệ An được hình thành theo Quyết định số 2115QĐ/UB của UBND Tỉnh Nghệ An Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, Công ty dần được chuyển đổi cơ cấu và tên giao dịch theo đúng mục tiêu kinh tế xã hội
- Năm 2002 đổi tên doanh nghiệp chuyển thành Công ty Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Nghệ An theo quyết định số 1890/QĐ.UB của UBND tỉnh Nghệ An.
- Năm 2004 Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội tiếp nhận Công ty về làm đơn vị thành viên theo quyết định số 3744/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội.
- Năm 2004 đổi tên thành Công ty Đầu tư và phát triển nhà Nghệ An theo quyết định số 7692/QĐ.UB của UBND thành phố Hà Nội.
- Năm 2007 chuyển thành Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà Nghệ An theo quyết định số 3182/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.
- Năm 2008 chuyển thành Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 theo quyết định số 2946/QĐ.UB của UBND thành phố Hà Nội
● Vốn điều lệ của Công ty: 17.200.000.000 đồng bao gồm:
- Vốn của Nhà nước giao Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội quản lý: 8.772.000.000 đồng, tương ứng 51% vốn điều lê.
- Vốn cổ đông trong doanh nghiệp mua theo giá ưu đãi: 4.973.000.000 đồng, tương ứng 29% vốn điều lệ.
- Vốn cổ đông mua đấu giá: 3.455.000.000 đồng, tương ứng 20% vốn điều lệ.
- Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư, nhà ở, văn phòng cho thuê, dịch vụ công cộng:
- Xây dựng công trình công cộng, dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị (các công trình cấp, thoát nước, chiếu sáng,…), giao thông, nông nghiệp, thuỷ lợi, thông tin bưu điện, điện năng, thể dục, thể thao;
- Xây dựng, tu bổ các công trình di tích lịch sử, văn hoá nghệ thuật;
- Sản xuất vật liệu xây dựng và các loại sản phẩm kim loại trong xây dựng, cấu kiện phục vụ ngành cấp thoát nước;
- Mua bán các mặt hàng: dệt may, đồ dùng cá nhân và gia đình, văn phòng phẩm, công nghệ phẩm;
- Kinh doanh bất động sản: chủ yếu là kinh doanh sàn giao dịch bất động sản (BĐS)
- Mua bán máy móc, thiết bị ngành công nghiệp, xây dựng (máy san ủi, trải nhựa, trộn bê tông, máy cẩu các loại…);
- Kinh doanh khách sạn, nhà hàng, dịch vụ ăn uống đầy đủ, dịch vụ massage, xông hơi;
- Kinh doanh dịch vụ vui chơi, giải trí (không bao gồm kinh doanh quán bar, vũ trường, phòng hát karaoke), thể dục, thể thao
Với lĩnh vực và phạm vi kinh doanh trên thì mục tiêu hoạt động củaCông ty là không ngừng phát triển trong lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm tối đa hoá lợi nhuận cho các cổ đông, cải thiện điều kiện làm việc và nâng cao thu nhập cho người lao động Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách nhà nước và phát triển Công ty ngày càng lớn mạnh.
Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 từ năm 2009 đến nay
2.2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh chung của công ty
Qua một thời gian hoạt động trên thị trường bất động sản, Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 đã đạt được kết quả khá khả quan trên hầu hết các lĩnh vực, có những bước tiến vẵng chắc và ổn định trong kinh doanh, đạt được vị thế nhất định trên thị trường bất động sản.
Về hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, công ty đã liên kết với nhiều công ty khác đầu tư xây dựng các dự án để bán lại hoặc cho thuê Có thể kể đến một số dự án bất động sản tiêu biểu sau:
- BHXH tỉnh Thái Nguyên có trị giá hợp đồng 10 tỷ đồng (bàn giao 2009).
- Dự án khu chung cư cao tầng phía nam đường Nguyễn Sỹ Sách, TP Vinh có trị giá hợp đồng 28 tỷ đồng.
Hiện tại Công ty đang triển khai thi công xây dựng một số dự án lớn như:
- Dự án tái định cư phường Hưng Dũng, TP Vinh có trị giá 64 tỷ đồng.
- Dự án Lộc Châu thị xã Cửa Lò trị giá 132 tỷ đồng.
- Dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ cụm CT1 Quang Trung, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An có trị giá 130 tỷ đồng
- Nhà điều hành kỹ thuật viễn thông – Bưu điện tỉnh Nghệ An có trị giá hợp đồng 10,5 tỷ đồng (hoàn thành năm 2010).
- Xây dựng Trụ sở Bảo hiểm xã hội thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên có trị giá hợp đồng 4,5 tỷ đồng (hoàn thành năm 2010).
Về lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản thì hầu hết các hoạt động môi giới, các giao dịch bất động sản của công ty đều thông qua sàn giao dịch bất động sản Vì vậy, độ chính xác và tin cậy của các thông tin liên quan đến bất động sản cao hơn, hoạt động của công ty ngày càng chuyên nghiệp hơn, uy tín công ty được nâng cao, khách hàng tìm đến công ty ngày càng nhiều.
Về các lĩnh vực hoạt động khác của công ty như đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản; tư vấn và đầu tư tài chính; tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp chưa thực sự phát triển mạnh mẽ Những mảng hoạt động này công ty vẫn đang tiếp tục xây dựng và hoàn thiện phương án kinh doanh.
Kết quả hoạt động chung của công ty năm 2009 được thể hiện ở Bảng sau :
BẢNG SỐ LIỆU TRONG 3 NĂM TÀI CHÍNH Đơn vị tính: đồng
TT Nội dung Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
9 Nguồn vốn chủ sở hữu 14.053.992.219 18.018.974.040 19.981.568.487
(Nguồn Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30)
2.2.2 Thực trạng hoạt động môi giới của công ty đầu tư và phát triển nhà
Hà Nối số 30 từ năm 2009 đến nay
2.2.2.1 Những lĩnh vực môi giới bất động sản của công ty
Hoạt động môi giới của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 là một trong những hoạt động chủ yếu của công ty Tuy thời gian hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chưa lâu nhưng công ty cũng đã có khá nhiều kinh nghiệm, với đội ngũ nhân viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp Công ty đã tạo được lòng tin của khách hàng vào dịch vụ môi giới của công ty Hiện nay công ty hoạt động môi giới ở những lĩnh vực sau:
- Môi giới bán - mua, cho thuê - thuê những dự án bất động sản của các công ty đầu tư khác Đây là một phần quan trọng trong hoạt động môi giới của công ty.
- Môi giới mua - bán biệt thự, nhà phân lô nhà liền kề trong các khu đô thị mới.
- Môi giới mua - bán, cho thuê - thuê các căn hộ chung cư bao gồm cả chung cư cao cấp và chung cư dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, thường là công ty kí hợp đồng môi giới với các chủ đầu tư để thực hiện môi giới hàng loạt căn hộ trong cùng một tòa nhà.
- Môi giới cho thuê - thuê văn phòng cho thuê, các trụ sở giao dịch cho các đối tượng có nhu cầu.
- Môi giới mua - bán nhà riêng biệt, các bất động sản nhỏ lẻ thuộc khu dân cư
2.2.2.2 Thị trường hoạt động của công ty
Hiện nay thị trường của hoạt động môi giới chủ yếu của công ty là thành phố Vinh, ngoài ra cũng có những dự án môi giới thuộc các tỉnh,thành phố khác ở Vinh, công ty tập trung vào môi giới những dự án, biệt thự, nhà liền kề, những tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê thuộc khu đô thị mới, các vùng phát triển Bên cạnh đó, công ty cũng thực hiện hoạt động môi giới mua - bán, thuê - cho thuê ở các mảng thị trường kém phát triển hơn như môi giới nhà riêng biệt, chung cư ở các khu dân cư có thu nhập trung bình và thấp Tuy nhiên công ty chưa chú trọng nhiều ở mảng thị trường này.
2.2.2.3 Hoạt động môi giới bất động sản của công ty
Trong mảng hoạt động môi giới bất động sản, công ty tiến hành các công việc:
- Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê.
- Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty.
- Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất.
- Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản.
- Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán.
- Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp.
- Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
Quy trình môi giới cụ thể như sau: a) Tìm thông tin về các BĐS bán và cho thuê trên thị trường Để thực hiện khâu này, các nhân viên kinh doanh có thể thông qua nhiều cách Trước tiên là dựa vào các mối quan hệ tốt đẹp mà công ty đã xây dựng được với các cơ quan Nhà nước, các công ty đầu tư xây dựng bất động sản Công ty thông qua những mối quan hệ này để tìm kiếm được nguồn cung bất động sản Cách này thường được áp dụng khi công ty tìm kiếm các dự án có quy mô lớn và trung bình Sau khi tìm kiếm được bất động sản, công ty sẽ tiến hành đàm phán với chủ đầu tư, chủ sở hữu để đi đến kí kết hợp đồng môi giới.
Cách thứ hai là tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như: Muaban.net, diaoc.com.vn, Vnexpress Đây là những website cập nhập liên tục thông tin về nhu cầu bán, cho thuê, chuyển nhượng các bất động sản Sau khi đã có thông tin về các bất động sản, nhân viên công ty sẽ kiểm tra lại bằng cách gọi điện theo các số điện thoại được cung cấp trên nội dung quảng cáo. Việc kiểm tra này giúp xác định chính xác đâu là bất động sản do chủ sở hữu đăng tin, đâu là các bất động sản đã qua các nhà trung gian khác Công ty sẽ tiến hành phân loại bất động sản chính chủ và bất động sản do công ty môi giới khác đăng tin và ghi vào hai quyển sổ riêng biệt.
Có những bất động sản được chủ sở hữu đăng tin vì họ không muốn thông qua nhà môi giới vì vậy nhà môi giới cần khéo léo thuyết phục chủ sở hữu sử dụng dịch vụ của mình Trong việc này đòi hỏi nhân viên phải làm thế nào cho khách hàng thấy được những lợi ích của việc sử dụng nhà môi giới như qua môi giới chủ sở hữu sẽ tìm được khách mua hoặc thuê tốt hơn, đáng tin cậy Việc sử dụng dịch vụ môi giới sẽ giúp việc bán hoặc cho thuê bất động sản nhanh hơn, chủ sở hữu sẽ không mất lợi nhuận do bất động sản bị bỏ trống Công ty sẽ giúp chủ sở hữu các vấn đề liên quan về mặt pháp lý như soạn thảo các hợp đồng, các bản cam kết, đứng ra giải quyết các vấn đề vướng mắc, tranh chấp giữa hai phía khách hàng trong phạm vi trách nhiệm của mình… Nhưng trong thực tế hoạt động của công ty thì không phải bao giờ cũng có thể thuyết phục được chủ sở hữu của các bất động sản này.
Với những bất động sản đã được sự đồng ý của chủ sở hữu chấp nhận sử dụng dịch vụ môi giới của mình, công ty sẽ tiến hành hẹn thời gian với chủ nhà để kiểm tra kỹ hơn về bất động sản, chụp ảnh bất động sản để lưu vào dữ liệu của công ty Một số bức ảnh sẽ được chỉnh sửa đôi chút để đưa lên trang web của công ty minh họa và quảng cáo cho nguồn bất động sản mà công ty đang có.
Một cách tìm thông tin chủ động của công ty là công ty trực tiếp đăng tin tìm bất động sản trên Internet hoặc để nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị… để rải tờ rơi quảng cáo về công ty Từ các thông tin và địa chỉ trên các tờ rơi đó, chủ sở hữu có thể liên lạc đến công ty để thông qua đó bán hoặc cho thuê bất động sản của mình. b) Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê
Song song với việc tìm các bất động sản bán hoặc cho thuê là việc tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê bất động sản
Nhân viên kinh doanh tiến hành tìm thông tin về khách hàng thông qua các website về bất động sản trên Internet Đây là nguồn thông tin khá dồi dào.Rất nhiều khách hàng đăng tin mua hoặc thuê bất động sản trên các website.Cũng như khi tìm kiếm nguồn cung bất động sản, công ty cũng phải tiến hành phân loại đâu là thông tin do khách hàng trực tiếp đăng, đâu là thông tin do công ty môi giới khác đăng Sau khi có thông tin, công ty sẽ gọi điện hẹn gặp khách hàng và thuyết phục khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới của công ty mình Tuy nhiên, khả năng thành công của cách này chỉ đạt khoảng 50%.
Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới của công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
2.3.1 Những kết quả đạt được của công ty
Hoạt động môi giới bất động sản của công ty đầu tư và phát triển nhà Hầ Nội số 30 tuy phát triển chưa lâu nhưng đã tạo được uy tín đối với khách hàng Với sự cố gắng, nỗ lực của nhân viên trong công ty, dịch vụ môi giới bất động sản của công ty đã đạt những kết quả khá ổn định Thị trường hoạt động trải đều khắp thành Vinh, lượng khách hàng khá dồi dào Tuy nhiên công ty mới chỉ chú trọng vào thị trường mua - bán bất động sản, còn thị trường thuê và cho thuê bất động sản công ty chỉ tập trung môi giới văn phòng cho thuê cho các công ty có nhu cầu thuê văn phòng để giao dịch hoặc mở đại lý.
Năm 2009 , đây có lẽ là khoảng thời gian hoạt động tốt của công ty.
- Trong năm này, nhu cầu về văn phòng cho thuê rất cao vì vậy Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nối số 30 khá chú trọng vào mảng môi giới văn phòng cho thuê Trong năm 2009, Công ty đã môi giới được 34 văn phòng cho thuê, trong đó có 12 văn phòng hạng B và 22 văn phòng hạng C Tổng sổ tiền công ty thu được từ hoạt động môi giới ở mảng thị trường này trong năm
- Môi giới dự án: trong năm 2009 công ty môi giới thành công 3 dự án khu chung cư Tổng số tiền công ty thu được từ hoạt động này là 257 triệu VNĐ
- Môi giới các mảng nhà chung cư, biệt thự, nhà riêng biệt và các mảng thị trường khác: Công ty môi giới thành công 31 căn hộ chung cư, 13 biệt thự, nhà liền kề ở các khu đô thị mới Ngoài ra còn những thương vụ môi giới ở mảng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp Tổng thù lao môi giới của công ty là 1702 triệu VNĐ
Năm 2010 hoạt động của thị trường bất động sản khá trầm lắng, đặc biệt là giai đoạn cuối năm Tuy vậy hoạt động môi giới của công ty đầu tơ và phát triển nhà Hà Nội số 30 vẫn đạt kết quả khá tốt Kết quả hoạt động môi giới của công ty năm 2010 như sau:
- Môi giới dự án: Trong năm 2010 Công ty môi giới được 6 dự án Tổng thù lao môi giới là 325 triệu VNĐ.
- Môi giới văn phòng cho thuê: trong năm 2010, thị trường văn phòng cho thuê kém sôi động hơn năm 2009 Tuy nhiên công ty vẫn môi giới thành công khá nhiều thương vụ Cả năm số văn phòng cho thuê công ty môi giới là 42, trong đó có 19 văn phòng hạng B, 12 văn phòng hạng C Tổng thù lao môi giới là 215 triệu VNĐ.
- Ở mảng thị trường nhà chung cư, biệt thự: năm 2010, nhiều dự án khu chung cư dành cho người có thu nhập thấp hoàn thành và đưa vào tiêu thụ trên thị trường Công ty đã tiến hành môi giới thành công nhiều thương vụ môi giới với những bất động sản loại này Ngoài ra, công ty vẫn tiếp tục hoạt động môi giới đối với những khu chung cư cao cấp, biệt thự, nhà liền kề. Tổng thù lao môi giới ở mảng này năm 2010 là 1819 triệu VNĐ.
Năm 2011 : Từ đầu năm 2011 đến hết tháng 3/ 2012, công ty đã thu được 548 triệu VNĐ với 14 thương vụ môi giới, trong đó có môi giới biệt thự, nhà liền kề, văn phòng cho thuê, dự án tổ hợp chung cư kết hợp trung tâm thương mại
2.3.2 Đánh giá hoạt động môi giới của công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 a Ưu điểm a) Hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp
Từ 1/1/2009, quy định mọi giao dịch về bất động sản đều phải lên sàn giao dịch có hiệu lực Do đó, hiện nay hoạt động môi giới của công ty hầu hết đều thông qua sàn giao dịch Khi đưa bất động sản lên sàn, thông tin về bất động sản sẽ được kiểm tra, nhờ vậy thông tin chính xác và đáng tin cậy hơn, tính pháp lý cao hơn, an toàn hơn Điều này đã tạo nên tính chuyên nghiệp và lành mạnh trong hoạt động môi giới bất động sản của công ty Từ đó uy tín của công ty được nâng cao, khách hàng đặt lòng tin nhiều hơn vào dịch vụ môi giới của công ty. b) Nguồn nhân lực chất lượng cao
Công ty có đội ngũ nhân viên môi giới của công ty được đào tạo chuyên nghiệp theo đúng hệ thống chương trình của Bộ Xây dựng đề ra Nhân viên môi giới của công ty không những nắm chắc lý thuyết mà còn thực hiện những kỹ năng môi giới rất thành thạo, bài bản và chuyên nghiệp Quy trình môi giới được các nhân viên áp dụng linh hoạt để phù hợp với từng đối tượng khách hàng và đối với từng bất động sản Nhân viên của công ty phục vụ khách hàng với tinh thần “Ước mơ của bạn, mục tiêu của chúng tôi!”, thái độ phục vụ rất chu đáo, nhiệt tình, thân thiện nên ngay từ khi tiếp xúc ban đầu đã gây được ấn tượng tốt với khách hàng Chính vì vậy khi đã tìm kiếm được khách hàng hoặc khách hàng đến với công ty thì khả năng thành công của các thương vụ môi giới là rất cao. c) Cơ sở vật chất kỹ thuật tốt
- Cơ cấu nhân sự trong hoạt động môi giới bất động sản của công ty gọn nhẹ phù hợp với hoạt động môi giới
- Cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty được trang bị hiện đại: máy fax, điện thoại, máy in, máy photcopy, máy hủy tài liệu, hệ thống máy tính được nối mạng Internet và mạng nội bộ, công ty sử dụng nhiều phần mềm hiện đại phục vụ đắc lực cho việc tìm kiếm, xử lý và lưu trữ thông tin về khách hàng và bất động sản. b Hạn chế và nguyên nhân
Hoạt động môi giới chưa toàn diện trên tất cả các lĩnh vực
Hiện nay lĩnh vực môi giới của công ty chủ yếu là môi giới mua bán. Mảng thị trường môi giới bất động sản cho thuê còn bị bỏ ngỏ Đây là một thị trường tiềm năng đối với các công ty môi giới bất động sản nhất là trong điều kiện Vinh là thành phố sẽ hứa hẹn nhiều tiềm năng cho việc đầu tư thành lập doanh nghiệp Mặt khác,Vinh cũng là thanh phố đang có nhiều trường đai học, số lượng lao động tỉnh lẻ lên làm việc lớn Trong hoạt môi môi giới cho thuê, công ty mới chỉ chú trọng vào môi giới văn phòng cho thuê Nguyên nhân của hiện tượng này là do bất động sản cho thuê nằm rải rác, các chủ sở hữu thường đầu tư nhỏ lẻ, manh mún Việc tìm kiếm thông tin về bất động sản cho thuê thường khó khăn hơn so với bất động sản để bán Hơn nữa, quy định pháp luật về việc thuê - cho thuê bất động sản còn chưa rõ ràng, cụ thể. Những điều khoản thuê trong hợp đồng thường là do thỏa thuận của các bên chứ không theo điều khoản quy định của luật pháp Trong môi giới bất động sản cho thuê - thuê hay xảy ra tranh chấp hơn so với môi giới bất động sản mua - bán, sau thương vụ môi giới cũng phát sinh nhiều vấn đề hơn Trong điều kiện chưa có nhiều kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, công ty chưa thể phân bố đều nguồn lực cho tất cả các lĩnh vực môi giới.
Thị trường hoạt động môi giới bất động sản chưa rộng khắp
Thị trường hoạt động của công ty mới chỉ tập trung chủ yếu ở Vinh chứ chưa phát triển rộng khắp Điều này phần nào ảnh hưởng đến việc xây dựng và quảng bá hình ảnh, thương hiệu của công ty một cách rộng rãi Công ty chưa tiếp cận được với thị trường này đồng nghĩa với việc bỏ ngỏ một nguồn khách hàng tiềm năng lớn Nguyên nhân là do thời gian hoạt động trong lĩnh vực môi giới của công ty chưa lâu mà vấn đề mở rộng địa bàn hoạt động cần phải có nhiều thời gian cũng như phải có nguồn lực mạnh.
Các hoạt động hỗ trợ hoạt động môi giới chưa phát triển
Hoạt động định giá của công ty còn chưa thực sự phát triển Vì vậy gây khó khăn trong việc hỗ trợ hoạt động môi giới, chưa tạo được một hoạt động nhịp nhàng khi đưa bất động sản lên sàn giao dịch Nguyên nhân là do vấn đề định giá ở Việt Nam hiện nay còn chưa theo chuẩn mực chung, việc định giá bất động sản đôi khi còn theo cảm tính.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 30 TRONG THỜI GIAN TỚI
Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển chung của công ty a Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực bất động sản
Nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh cũng như khả năng cạnh tranh,công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 định hướng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong công ty bằng việc tự đào tạo cũng như cho cán bộ,công nhân viên trong công ty được đi đào tạo,đặc biệt là nguồn nhân lực về BĐS. b Phát triển toàn diện các lĩnh vực kinh doanh của công ty
Trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục xây dựng và hoàn thiện phương án kinh doanh cho các lĩnh vực đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản; tư vấn và đầu tư tài chính; tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp để nâng cao hiệu quả của các hoạt động này, tiến tới sự phát triển toàn diện trên tất cả các lĩnh vực kinh doanh của công ty. c Hoàn thiện cơ cấu tổ chức
Cùng với việc cho nguồn nhân lực được đào tạo để họ có kiến thức,chuyên môn cao, phát triển toàn diện các lĩnh vực hoạt động, công ty cũng tiến hành hoàn thiện một cơ cấu nhân lực thực sự phù hợp với hoạt động của công ty và phù hợp năng lực của mỗi nhân viên Trong thời gian tới, công ty sẽ tiến hành tuyển dụng thêm nhân sự và sắp xếp lại bộ máy tổ chức quản lý của công ty.
3.1.2 Định hướng phát triển của hoạt động môi giới bất động sản
Riêng về hoạt động môi giới bất động sản, công ty có những định hướng phát triển sau: a Mở rộng thị trường hoạt động
Hiện nay, thành phố Vinh đã và đang từng bước phát triển để tiến đến việc thành phố trở thành thành phố trực thuộc Trung Ương Điều này có nghĩa cả nguồn cung và nguồn cầu bất động sản trên thị trường thành phố Vinh đều tăng mạnh Vì vậy nhu cầu về dịch vụ môi giới bất động sản cũng tăng theo. Hoạt động môi giới bất động sản vì vậy có nhiều cơ hội để phát triển hơn. Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 đã nhận thấy được xu thế này nên một trong những định hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản trong thời gian tới của công ty mở rộng thị trường hoạt động ra khắp địa bàn thành phố Vinh và các tỉnh lân cận Để làm được điều này, trước tiên công ty sẽ tập trung nguồn lực tìm kiếm, đánh giá những thị trường mới, sau đó mở thêm văn phòng đại diện ở những nơi tập trung nhiều nhu cầu về bất động sản, tiến hành đào tạo và tuyển thêm nhân viên môi giới tại các văn phòng này Công ty sẽ tuyển dụng những cá nhân có khả năng quản lý giỏi để hỗ trợ ban giám đốc và phòng nhân lực đề ra những chính sách quản trị hợp lý, góp phần quản lý văn phòng đại diện một cách tốt nhất. b Phát triển toàn diện hoạt động môi giới bất động sản
Song song với việc mở rộng thị trường hoạt động công ty cũng sẽ mở rộng thêm lĩnh vực hoạt động môi giới Cụ thể là trong thời gian tới công ty sẽ phân bố đều nguồn lực để tiến hành song song hoạt động môi giới mua bán bất động sản và môi giới thuê và cho thuê bất động sản Hoạt động môi giới ở hai lĩnh vực này sẽ tiến hành cùng nhau, bổ trợ cho nhau, thúc đẩy sự phát triển chung của hoạt động môi giới bất động sản tại công ty Phát triển đều cả hai lĩnh vực này sẽ tạo điều kiện cho công ty xây dựng hình ảnh về một công ty hoạt động môi giới vững chắc và toàn tiện đồng thời tăng thêm thu nhập cho công ty. c Phát triển mạnh thương hiệu của công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 đang nỗ lực để đưa thương hiệu của mình đến với càng nhiều khách hàng càng tốt vì nhiều khách hàng đến với công ty tuy chưa phải là khách hàng hôm nay nhưng rất có thể trở thành khách hàng tiềm năng mai sau Công ty đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch để tạo nên tính chuyên nghiệp và lành mạnh, nâng cao uy tín và xây dựng thương hiệu để thương hiệu của công ty mình trở thành một thương hiệu mạnh Thông qua thương hiệu của mình, công ty sẽ tạo được các mối quan hệ tốt với các cơ quan Nhà nước như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại, các cơ quan đấu giá, các Ngân hàng, các văn phòng luật sư, văn phòng công chứng Trên cơ sở xây dựng những mối quan hệ đó, công ty sẽ có nhiều thông tin hơn về nguồn cung, cầu bất động sản, có điều kiện tốt hơn trong việc huy động vốn, giải quyết các vấn đề liên quan đến thương vụ môi giới một cách nhanh chóng và hiệu quả Từ đó, công ty sẽ đưa hoạt động môi giới bất động sản phát triển mạnh hơn trong tương lai.
3.2 Giải pháp thúc đẩy hoạt động môi giới bất động sản của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
3.2.1 Đẩy mạnh hoạt động môi giới thuê và cho thuê bất động sản
Thị trường bất động sản ở Việt Nam có nhiều biến động từ khi ra đời đến nay Hoạt động môi giới bất động sản cũng vì thế mà có những thay đổi cho phù hợp với từng điều kiện thị trường nhất định Trong hoàn cảnh đó, Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 phải tìm kiếm, đánh giá nguồn cung và nguồn cầu bất động sản trong từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Sau khi phát hiện những nhu cầu khách hàng mà công ty còn đang bỏ ngỏ, công ty phải tiến hành xây dựng chiến lược kinh doanh mới dành cho những phân đoạn thị trường này (cả chiến lược ngắn hạn và chiến lược dài hạn) Hoạt động môi giới phải tiến hành đa dạng và đồng đều trên tất cả các lĩnh vực vì mỗi lĩnh vực môi giới đều hứa hẹn nhiều tiềm năng và hấp dẫn. Bên cạnh đó việc phát triển đồng đều các lĩnh vực môi giới bất động sản còn giúp hình ảnh về hoạt động môi giới của công ty toàn diện hơn Trong thời gian tới, công ty cần đẩy mạnh hoạt động môi giới thuê - cho thuê bất động sản Đây là một lĩnh vực môi giới rất tiềm năng mà công ty hiện còn đang bỏ ngỏ Điều này đã khiến công ty mất đi một lượng khách hàng rất lớn Công ty cần có chiến lược phân bố nguồn lực hoạt động đồng đều để thu hút tất cả nguồn khách hàng trên khắp thị trường.
3.2.2 Phát triển thị trường hoạt động môi giới
Cùng với việc hoàn thiện các lĩnh vực môi giới, Công ty cũng cần phát triển thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản rộng khắp thành phố Vinh và các tỉnh lân cận Mở rộng thị trường cũng đồng nghĩa với việc có thêm nguồn khách hàng dồi dào, khách hàng đa dạng hơn nên đòi hỏi của khách hàng về chất lượng dịch vụ cũng cao hơn, phức tạp hơn Vì vậy, công ty phải luôn luôn phấn đấu để nâng cao chất lượng dịch vụ sao cho khách hàng thấy hài lòng và tin tưởng hoàn toàn vào công ty Công ty cần mở thêm các văn phòng đại diện ở những nơi có nhu cầu lớn về bất động sản và phân chia thị trường hoạt động cho từng văn phòng để hoạt động môi giới không bị chồng chéo Các văn phòng này hoạt động trên từng phân đoạn thị trường nhất định nhưng vẫn có thể hỗ trợ cho nhau trong hoạt động môi giới Việc chia nhỏ thị trường cho từng văn phòng đại diện giúp công ty kiểm soát thông tin thị trường tốt hơn Trên cơ sở đó công ty xây dựng những chiến lược kinh doanh bất động sản và quy trình môi giới bất động sản phù hợp với từng phân đoạn thị trường.
3.2.3 Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất kỹ thuật
Cùng với việc xây dựng thêm các văn phòng đại diện, công ty cũng ngày càng phải nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật để đáp ứng việc xử lý và lưu trữ thông tin một cách tốt nhất Công ty cần trang bị thêm điện thoại, máy vi tính, máy in, máy photocopy, máy fax, máy hủy tài liệu ở trụ sở chính cũng như ở các văn phòng đại diện để đảm bảo hoạt động môi giới được thực hiện một cách nhanh chóng, chuyên nghiệp và hiệu quả nhất.
3.2.4 Phát triển mạnh công nghệ thông tin
Hiện nay Internet là một phương tiện thông tin đại chúng không thể thiếu trong đời sống cũng như trong hoạt động kinh doanh Vì vậy công ty cần khai thác tối đa những tiện ích mà Internet mang lại Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của công ty Nó giúp quảng bá thương hiệu của công ty rộng hơn, xa hơn Công ty nên sắp xếp một nhân viên có trình độ cao về lĩnh vực công nghệ thông tin để phụ trách website của công ty Cần phải cập nhập liên tục những thông tin mới về hoạt động kinh doanh chung cũng như hoạt động môi giới bất động sản để cán bộ nhân viên trong công ty nắm vững tình hình hoạt động của công ty và khách hàng có thể tìm hiểu những thông tin về công ty thông qua website Cách này vừa hiệu quả, không mất thời gian như phát tờ rơi mà lại mang tính chuyên nghiệp hơn.
Vì vậy công ty nên đầu tư xây dựng website, đảm bảo website hoạt động liên tục, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho mọi đối tượng truy cập.
3.2.5 Xây dựng hệ thống khách hàng thân thiết
Xây dựng hệ thống khách hàng trung thành bằng cách có những ưu đãi đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới của công ty nhiều lần, có chế độ hậu mãi thích hợp, thực hiện tốt khâu hỗ trợ khách hàng sau thương vụ, giữ liên lạc thường xuyên với khách hàng Bởi vì xây dựng được hệ thống khách hàng trung thành chính là phương pháp Marketing rất hiệu quả về công ty. Cần phải nhận định rằng ở thị trường Việt Nam, con đường truyền miệng đưa tin tức đi rất nhanh Khi đã phục vụ tốt cho một lượng khách hàng thì uy tín và thương hiệu của công ty sẽ được chính những khách hàng này quảng bá. Khách hàng cũ có thể giới thiệu thêm khách hàng mới nên khi xây dựng được hệ thống khách hàng thân thiết thì nguồn khách hàng tiềm năng của công ty sẽ ngày càng phong phú hơn Nguồn khách hàng này sẽ được bổ sung liên tục cùng với những hoạt động của công ty Nếu có hệ thống khách hàng trung thành, thân thiết thì công ty sẽ có lợi thế hơn hẳn những công ty hoặc văn phòng môi giới khác.
3.2.6 Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản
Công ty cần tiến hành nâng cao chất lượng của hoạt động định giá để có thể hỗ trợ tốt cho hoạt động môi giới Hiện nay, hoạt động định giá của công ty vẫn chưa phát triển do nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là do chưa có một quy trình định giá chuẩn trên thị trường bất động sản Việt Nam Vì vậy, khi đã có chỗ đứng nhất định trên thị trường thì công ty cần bứt phá đưa ra quy trình môi giới bất động sản có thể áp dụng để định giá các bất động sản mà công ty đầu tư kinh doanh cũng như bất động sản môi giới Khi đã đưa bất động sản lên sàn giao dịch thì hoạt động định giá và môi giới có quan hệ rất mật thiết với nhau Hai hoạt động này tác động qua lại, bổ sung, hỗ trợ cho nhau Khi lĩnh vực định giá bất động sản của công ty phát triển thì công ty có thể đánh giá tốt hơn về bất động sản Qua đó thương vụ môi giới sẽ tiết kiệm được thời gian hơn Bên cạnh đó, khách hàng tìm đến nhà môi giới với hy vọng nhà môi giới sẽ tìm cho mình một bất động sản phù hợp nhất về mặt chất lượng và giá cả Nhà môi giới cần có kỹ năng định giá bất động sản để có thể đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.
3.3 Một số kiến nghị của sinh viên đối với Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội số 30
Qua thời gian thực tập ở công ty,sinh viên có một số kiến nghị đối với công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 như sau: a Thành lập văn phòng tư vấn luật trong công ty
Công ty cần tiến hành nghiên cứu thị trường đất đai bất động sản, nghiên cứu để hiểu rõ các quy định mới của Nhà nước, đặc biệt các quy định về môi giới bất động sản để hoạt động cho phù hợp với xu thế phát triển của thị trường và tạo ra an toàn hành lang pháp lý Đặc biệt ở Việt Nam thị trường bất động sản ra đời chưa lâu nên các Bộ luật liên quan đến đất đai, bất động sản vẫn đang trong quá trình sửa đổi và hoàn thiện Vì vậy, công ty nên thành lập một phòng chuyên nghiên cứu về Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để cập nhập liên tục những thay đổi, những quy định mới của Nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khi đó, văn phòng này sẽ tư vấn về mặt pháp luật cho công ty để các hoạt động kinh doanh được tiến hành đúng Luật,đồng thời tư vấn cho khách hàng các vấn đề mà khách hàng thắc mắc trong thương vụ môi giới Hiểu rõ và thực hiện hoạt động môi giới bất động sản đúng luật sẽ giúp cho công ty phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp hơn, nâng cao uy tín của công ty. b Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn
