Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
MỤC LỤC
Quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sản là các bước để thực hiện một thương vụ môi giới bất động sản. Nhà môi giới không thể áp dụng một quy trình môi giới cụ thể cho tất cả các đối tượng khách hàng và tất cả bất động sản. Việc làm đó mang tính máy móc, hiệu quả không cao. Tùy từng trường hợp, nhà môi giới phải có cách tiếp cận và xử lý riêng. Tuy nhiên, về cơ bản, quy trình môi giới bất động sản gồm những bước sau:. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản và xử lý thông tin. Đây là bước đầu tiên của quy trình môi giới bất động sản và là một bước rất quan trọng vì nếu không thu thập thông tin về cung cầu bất động sản thì nhà môi giới không thể tiến hành các bước tiếp theo. Việc thu thập thông tin. về cung cầu bất động sản giúp nhà môi giới xây dựng được cơ sở dữ liệu về bất động sản và khách hàng cho mình. a) Thông tin về nguồn cung bất động sản. Nơi cung cấp nguồn cung bất động sản chính là thị trường bất động sản. Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo những cách sau:. - Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, thị trường bất động sản công nghiệp. - Dựa vào tính chất các mối quan hệ, thị trường bất động sản được phân chia thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp, bảo hiểm. - Dựa vào trình tự tham gia, thị trường bất động sản được chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê, thị trường bất động sản bán và cho thuê lại bất động sản. Tùy vào quy mô hoạt động, lĩnh vực hoạt động mà nàh môi giới bất động sản thu thập nguồn cung bất động sản trên các thị trường khác nhau để đáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu của khách hàng. Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về bất động sản có thể khai thác. Có thể kể ra các nguồn sau:. - Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhập liên tục về nguồn cung bất động sản. Tuy nhiên nhà môi giới cần kiểm tra độ chính xác của các thông tin này trước khi sử dụng. - Văn phòng môi giới: Để có được nguồn thông tin chính xác từ các văn phòng môi giới thì các nhà môi giới cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng môi giới. - Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Nhà môi giới có thể xây dựng mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại.. để thu thập thông tin về nguồn cung bất động sản. - Cơ quan đấu giá: Đây là nơi tổ chức đấu giá nhiều loại hàng hóa trong đó có bất động sản. Nhà môi giới có thể thu thập thông tin về cung bất động sản từ những cơ quan này. - Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng. Thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện những nguồn cung bất động sản mới. b) Thông tin về cầu bất động sản. Khi thu thập thông tin về cầu bất động sản, cần phân loại đối tượng cầu bất động sản để từ đó nhà môi giới có những cách tiếp cận với khách hàng một cách tốt nhất. Nhà môi giới cũng cần phân biệt được giữa nhu cầu và cầu thực tế để cung cấp dịch vụ đúng đối tượng. - Người mua bất động sản: Cần tìm hiểu đặc tính của người mua bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản đó. Có các loại khách hàng mua bất động sản như sau:. Người tiêu dùng: Tìm hiểu khách hàng đang có nhu cầu tiêu dùng loại bất động sản nào: Nhà ở, Bất động sản dùng để làm nhà xưởng sản xuất, bất động sản dùng để làm văn phòng, kinh doanh dịch vụ. Người đầu tư: Khách hàng mua bất động sản để đầu tư kinh doanh bất động sản hay đầu cơ tiền nhàn rỗi. - Người thuê bất động sản: Cũng như khi tìm hiểu về khách hàng mua bất động sản, nhà môi giới cần phân loại mục đích sử dụng bất động sản của khách hàng và đặc tính của khách hàng. Thuê bất động sản làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý. Thuê bất động sản để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Thuê bất động sản làm nơi sản xuất: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất. c) Xử lý thông tin. Sau khi thu thập được thông tin về cung cầu bất động sản, nhà môi giới cần phải kiểm độ chính xác, độ tin cậy của các dữ liệu. Sau đó tiến hành phân loại cung, bất động sản: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp.., hay phân loại theo mục đích của chủ sở hữu: bất động sản để bán, bất động sản để cho thuê.. đồng thời cũng phải phân loại cầu bất động sản: khách hàng có nhu cầu mua, khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản.. Đây là tiền đề cho việc giới thiệu cho khách hàng những bất động sản đúng yêu cầu. Kết hợp cung cầu bất động sản. Sau khi đã xử lý dữ liệu thu thập được, nhà môi giới phải tiến hành công việc tiếp theo là kiểm tra chất lượng thực tế của bất động sản và tìm hiểu kỹ hơn về nhu cầu của khách hàng về bất động sản để có thể kết hợp hai nguồn cung, cầu một cách hợp lý và hiệu quả nhất. a)Xem xét bất động sản. Có thể khẳng định rằng đối tượng tham gia thương vụ chính là bất động sản hay nói cách khác là các yếu tố thuộc về bất động sản. Trước khi bước vào thương vụ môi giới bất động sản, nhà môi giới cần phải trực tiếp xem xét bất động sản để có thể nắm bắt về bất động sản một cách tốt nhất. Qua đó nhà môi giới có thể đánh giá chân thực về bất động sản. Khi xem xét, kiểm tra bất động sản nhà môi giới cần chú ý những yếu tố sau:. - Vị trí bất động sản: Một đặc điểm nổi bật của bất động sản là bất động sản có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Chính vì đặc điểm này mà người mua hoặc thuê bất động sản quan tâm đến vị trí của bất động sản trước tiên. Khi xem xét bất động sản, nhà môi giới phải chú ý đến sự tiện lợi của vị trí bất động sản như: hướng, hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, đường giao thông chính, bãi đỗ xe, công viên, trường học, bệnh viện, siêu thị.. Giá của một bất động sản có vị trí đẹp, thuận tiện, phù hợp với yêu cầu của khách hàng đương nhiên sẽ cao hơn giỏ của bất động sản tương tự ở những vị trớ khụng tốt như ở trong ngừ sâu, hẻm nhỏ, đường giao thông xấu.. Nhà môi giới cũng nên phân loại bất động sản theo khu vực vì khách hàng có nhu cầu về bất động sản tìm đến nhà môi giới luôn yêu cầu nhà môi giới tìm cho họ một bất động sản ở một khu vực cụ thể nào đó. Giới thiệu được với khách hàng những bất động sản ở đúng khu vực họ yêu cầu là một thành công đầu tiên của nhà môi giới trong giao dịch với khách hàng. - Kiến trúc, kỹ thuật của bất động sản: Đây là yếu tố quan trọng thứ hai sau yếu tố vị trí của bất động sản. Với yếu tố kiến trúc bất động sản, khi xem xét nhà môi giới chỉ nên ghi lại chứ không nên đánh giá đẹp hay xấu vì mỗi khách hàng có gu thẩm mĩ riêng. Có khách hàng thích kiến trúc hiện đại, sang trọng, có người lại thích kiến trúc đơn giản hay tinh tế.. Kiến trúc của một bất động sản đôi khi mang tính chất quyết định đối với việc lựa chọn bất động sản. của khách hàng. Tình trạng kỹ thuật của bất động sản cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Khách hàng sẽ quan tâm xem bất động sản có an toàn và tiện dụng hay không. Vì vậy nhà môi giới cần phải đánh giá được tình trạng kỹ thuật của bất động sản. Nhà môi giới có thể nhờ sự giúp đỡ của các nhà địa chất, kỹ sư xây dựng, kỹ sư kiến trúc.. để đánh giá tình trạng kỹ thuật một cách chính xác nhất. - Nội thất của bất động sản: Khi xem xét bất động sản, nhà môi giới phải quan sát về nội thất, trang thiết bị bên trong bất động sản. Nếu đó là bất động sản cho thuờ thỡ nhà mụi giới cần hỏi rừ chủ sở hữu xem cú cho người thuờ sử dụng trang thiết bị không hay mang đi chỗ khác. Đối với bất động sản bán thì phải thỏa thuận với chủ sở hữu về những trang thiết bị bán kèm cùng bất động sản và giá cả của chúng. Việc làm này là cần thiết để không gây tranh chấp về sau. Trong quá trình xem xét bất động sản, nhà môi giới cũng cần tìm hiểu hoàn cảnh của chủ sở hữu bất động sản, đặc biệt với những bất động sản thuộc đồng sở hữu của nhiều người. Trong trường hợp này nên thống nhất những người chủ sở hữu ủy quyền bán cho một người để thuận tiện trong việc kí kết hợp đồng và giao dịch bất động sản. Việc tìm hiểu, đánh giá chủ sở hữu bất động sản sẽ giúp nhà môi giới tìm được khách hàng thuê hoặc mua bất động sản phù hợp. b) Xác định khách hàng có nhu cầu về bất động sản. Thông thường thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi người mua và người thuê bất động sản. Nhà môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là khách hàng tiềm năng, đâu là người chỉ thăm quan, tò mò không có ý định gì cụ thể. Cũng cần nhận biết khách hàng thuộc tầng lớp nào của xã hội, có đặc tính gì, khả năng tài chính đến đâu để nhà môi giới đưa ra những bất động sản thích hợp. Khả năng tài chính của người mua bất động sản là. một yếu tố quan trọng mà nhà môi giới cần tìm hiểu. Nhà môi giới cần xác định được khách hàng có bao nhiêu tiền, có từ những nguồn nào và bao giờ có. Vấn đề này sẽ quyết định thời gian thực hiện thương vụ môi giới và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán. Nhà môi giới phải nắm bắt được nhu cầu của khách hàng về bất động sản: vị trí, diện tích, giá cả.. để có thể giới thiệu với khách hàng những bất động sản phù hợp. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và họ thường đưa ra quyết định nhanh hơn người mua bất động sản. Vì vậy nhà mụi giới cần phải xỏc định rừ từng đối tượng khỏch hàng để cung cấp dịch vụ cho phù hợp. c) Kết hợp cung cầu bất động sản. Sau khi đó tỡm hiểu rừ về bất động sản cũng như nhu cầu của khỏch hàng thì nhà môi giới sẽ đưa khách hàng đi tham quan những bất động sản mà nhà môi giới thấy phù hợp với họ. Trong quá trình tham quan, nhà môi giới cũng nên tư vấn, giúp khách hàng lựa chọn bất động sản để khách hàng đưa ra quyết định, sớm đi đến giai đoạn ký kết hợp đồng. Ký kết và thực hiện hợp đồng môi giới. Sau khi đã khách hàng đồng ý lựa chọn bất động sản mà nhà môi giới giới thiệu thì hai bên sẽ đi đến việc kí kết hợp đồng. Chỉ có thể nói một thương vụ môi giới thành công khi nhà môi giới và khách hàng kí kết hợp đồng bằng văn bản với nhau. Lúc này cả hai bên đã thống nhất về bất động sản và giá cả của bất động sản. Thông thường việc kí kết và thực hiện hợp đồng môi giới trải qua ba giai đoạn:. a) Kí kết hợp đồng khởi điểm. Hợp đồng khởi điểm được kí kết cũng là lúc khách hàng đặt cọc một lượng tiền để đảm bảo khách hàng sẽ thực hiện hợp đồng. Hợp đồng khởi điểm là minh chứng cho ý chí thống nhất của các bên tham gia và thương vụ môi giới. Ngay khi kí kết hợp đồng công chứng, nhà môi giới có thể nhận được một phần tiền hoa hồng môi giới. b) Kí kết hợp đồng công chứng. Khi thu thập thông tin về khách hàng, nhà môi giới cần đảm bảo với khách hàng là sẽ giữ bí mật những thông tin đó (trừ trường hợp Pháp luật yêu cầu phải tiết lộ). Từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã phải nắm bắt từ khách hàng những thông tin sau đây: Những thông tin ban đầu về khách hàng, địa chỉ của khách hàng, phương thức liên lạc với khách hàng, các thương vụ liên quan đến khách hàng và liên quan đến bất động sản, khả năng tài chính của khách hàng.. Nhà môi giới phải cố gắng tìm hiểu về khách hàng một cách kĩ càng nhất để có thể lựa chọn giới thiệu cho khách hàng bất động sản phù hợp nhất đáp ứng được mong đợi của họ, cung cấp dịch vụ môi giới một cách tốt nhất và tiết kiệm được thời gian của nhà môi giới cũng như của khách hàng. Rất nhiều khách hàng tìm đến nhà môi giới khi mà bản thân họ chưa có một nhu cầu rừ ràng về bất động sản. Chớnh vỡ vậy một trong những kỹ năng quan trọng của nhà môi giới là khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng, phát triển ý tưởng của khách hàng về loại bất động sản mà họ đang có nhu cầu mua hoặc thuê. Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin a) Kỹ năng xử lý thông tin. Sau khi thu thập được một lượng thông tin dồi dào về bất động sản và về khách hàng, vấn đề tiếp theo của nhà môi giới là chắt lọc và xử lý thông tin đó. Đây là một việc đòi hỏi kinh nghiệm, kiến thức chuyên nghiệp và đôi khi là cả các mối quan hệ của nhà môi giới. Dữ liệu chưa được xử lý về một loại bất động sản là tổng hợp rất nhiều dữ liệu về bất động sản đó. Các dữ liệu này có thể đúng mà cũng có thể sai do nhiều yếu tố. Chính vì vậy, để có được thông tin với chất lượng cao, các dữ. liệu phải được trải qua một quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá mà ta gọi là. Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn được cập nhập và làm mới. Việc sàng lọc những dữ kiện mà ta thu thập được đòi hỏi mất rất nhiều thời gian, công sức và đôi khi là cả tiền bạc. Có rất nhiều dạng thông tin khác nhau về bất động sản, về khách hàng hay về thị trường thị trường bất động sản. Nhà môi giới cần phân loại những thông tin đó thành nhiều loại:. - Đối với bất động sản có thể phân loại chúng theo dự án, theo vùng địa lý, theo dạng bất động sản, theo công năng sử dụng của bất động sản, theo mức giá hay giá trị bất động sản. Ngoài ra cũng có thể sắp xếp thông tin theo đơn vị thời gian: Các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ, giao dịch hiện tại và các dự án tương lai. - Các thông tin về khách hàng cũng có thể sắp xếp theo đơn vị thời gian gồm khách hàng trong quá khứ, khách hàng hiện tại và khách hàng tiềm năng. Trong đó cần chia theo năng lực tài chính của khách hàng. Đối với những nhà môi giới phục vụ cho thị trường nước ngoài thì cần phân loại khách hàng theo quốc tịch trong đú ghi rừ những đặc điểm, sở thớch mang tớnh dõn tộc. b) Kỹ năng quản lý thông tin. Thông tin thu thập được chính là công sức, tiền bạc nên việc quản lý, bảo vệ chúng là một nhiệm vụ quan trọng của nhà môi giới. Thông thường trong các văn phòng môi giới, ngoài nhà môi giới thì không ai được phép copy thông tin, tài liệu từ văn phòng. Chỉ có máy chủ của nhà môi giới mới có cổng USB, ổ ghi đĩa mềm và CD. Các máy tính của nhân viên được nối mạng nội bộ với nhau và chỉ có chức năng ghi nhập số liệu. Có một máy để truy cập Internet riêng. Máy chủ của nhà môi giới phải cài đặt password, tủ làm việc có khóa riêng. Trong các văn phòng có trang bị máy hủy tài liệu để đảm bảo bảo mật. Các nhân viên trong văn phòng môi giới thường được giao những công việc riêng, ít liên quan đến nhau. Công việc được phân công theo hình dẻ quạt, tất cả đều tập trung về nhà môi giới. Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu của các tổ chức khác. Tuy nhiên nhà môi giới phải cân nhắc kỹ khi quyết định mua số liệu. Chỉ nên mua những số liệu nào thực sự có ích, phục vụ cụ thể cho thương vụ môi giới. Việc tham gia hội thảo về bất động sản, về thị trường bất động sản cũng giúp cho nhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình. Kỹ năng giao dịch với khách hàng a) Kỹ năng giao dịch trực tiếp. Kỹ năng giao dịch trực tiếp với khách hàng là một kỹ năng mà bất kỳ một nhà môi giới nào cũng cần phải có. Trong lần đầu tiên gặp gỡ với khách. hàng, nhà môi giới phải tạo cho khách hàng một cảm nhận tốt về mình. Cảm nhận đầu tiên của khách hàng về nhà môi giới là rất quan trọng. Thông thường cảm nhận này được xây dựng trong vòng dưới 30 giây đầu tiên gặp gỡ. Nhà môi giới cần ý thức được rằng chỉ trong thời gian ngắn phải giới thiệu tất cả các ưu điểm của bản thân để thuyết phục khách hàng. Chỉ có một cơ hội duy nhất để gây ấn tượng đầu tiên, vì vậy nhà môi giới không thể phạm sai lầm. Nếu nhà môi giới không ngay lập tức gây ấn tượng tốt về bản thân, về văn phòng hay các dịch vụ của mình thì khó có cơ hội tiếp theo với khách hàng sau này. Có hai cách để trao đổi thông tin với nhau:. - Thứ nhất là qua lời nói hoặc chữ viết. Đây là dạng trao đổi thông tin thông dụng. Tuy nhiên, cách trao đổi thông tin này không biểu lộ hết được thái độ, cảm xúc của người truyền đạt thông tin. Dạng ngôn ngữ này là truyền đạt thông tin bằng cử chỉ, điệu bộ. Những ấn tượng đầu tiên đến với chúng ta phần lớn thông qua ánh mắt. Vì vậy trong các hoạt động kinh doanh liên quan đến mối quan hệ thì cách ứng xử có ý nghĩa rất quan trọng. Nhà môi giới thường xuyên tiếp xúc với mọi người phải biết cách thích ứng trong việc hoàn thiện ngôn ngữ “thân thể” trong mọi hoàn cảnh. b) Kỹ năng thư thoại.
Giới thiệu chung về công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 1. Quá trình hình thành và phát triển
- Xây dựng công trình công cộng, dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị (các công trình cấp, thoát nước, chiếu sáng,…), giao thông, nông nghiệp, thuỷ lợi, thông tin bưu điện, điện năng, thể dục, thể thao;. Với lĩnh vực và phạm vi kinh doanh trên thì mục tiêu hoạt động của Công ty là không ngừng phát triển trong lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm tối đa hoá lợi nhuận cho các cổ đông, cải thiện điều kiện làm việc.
Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 từ năm 2009 đến nay
Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản của Công ty đầu tư và. Về lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản thì hầu hết các hoạt động môi giới, các giao dịch bất động sản của công ty đều thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, độ chính xác và tin cậy của các thông tin liên quan đến bất động sản cao hơn, hoạt động của công ty ngày càng chuyên nghiệp hơn, uy tín công ty được nâng cao, khách hàng tìm đến công ty ngày càng nhiều. Về các lĩnh vực hoạt động khác của công ty như đấu giá bất động sản;. quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản; tư vấn và đầu tư tài chính; tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp chưa thực sự phát triển mạnh mẽ. Những mảng hoạt động này công ty vẫn đang tiếp tục xây dựng và hoàn thiện phương án kinh doanh. Kết quả hoạt động chung của công ty năm 2009 được thể hiện ở Bảng sau : BẢNG SỐ LIỆU TRONG 3 NĂM TÀI CHÍNH. Đơn vị tính: đồng. Thực trạng hoạt động môi giới của công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nối số 30 từ năm 2009 đến nay. Những lĩnh vực môi giới bất động sản của công ty. Hoạt động môi giới của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 là một trong những hoạt động chủ yếu của công ty. Tuy thời gian hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chưa lâu nhưng công ty cũng đã có khá nhiều kinh nghiệm, với đội ngũ nhân viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp Công ty đã tạo được lòng tin của khách hàng vào dịch vụ môi giới của công ty. Hiện nay công ty hoạt động môi giới ở những lĩnh vực sau:. - Môi giới bán - mua, cho thuê - thuê những dự án bất động sản của các công ty đầu tư khác. Đây là một phần quan trọng trong hoạt động môi giới của công ty. - Môi giới mua - bán biệt thự, nhà phân lô nhà liền kề trong các khu đô thị mới. - Môi giới mua - bán, cho thuê - thuê các căn hộ chung cư bao gồm cả chung cư cao cấp và chung cư dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, thường là công ty kí hợp đồng môi giới với các chủ đầu tư để thực hiện môi giới hàng loạt căn hộ trong cùng một tòa nhà. - Môi giới cho thuê - thuê văn phòng cho thuê, các trụ sở giao dịch.. cho các đối tượng có nhu cầu. - Môi giới mua - bán nhà riêng biệt, các bất động sản nhỏ lẻ thuộc khu dân cư. Thị trường hoạt động của công ty. Hiện nay thị trường của hoạt động môi giới chủ yếu của công ty là thành phố Vinh, ngoài ra cũng có những dự án môi giới thuộc các tỉnh,thành phố khác ở Vinh, công ty tập trung vào môi giới những dự án, biệt thự, nhà liền kề, những tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê.. thuộc khu đô thị mới, các vùng phát triển. Bên cạnh đó, công ty cũng thực hiện hoạt động môi giới mua - bán, thuê - cho thuê ở các mảng thị trường kém phát triển hơn như môi giới nhà riêng biệt, chung cư ở các khu dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên công ty chưa chú trọng nhiều ở mảng thị trường này. Hoạt động môi giới bất động sản của công ty. Trong mảng hoạt động môi giới bất động sản, công ty tiến hành các công việc:. - Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê. - Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty. - Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất. - Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản. - Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán. - Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp. - Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình. Quy trình môi giới cụ thể như sau:. a) Tìm thông tin về các BĐS bán và cho thuê trên thị trường. Để thực hiện khâu này, các nhân viên kinh doanh có thể thông qua nhiều cách. Trước tiên là dựa vào các mối quan hệ tốt đẹp mà công ty đã xây dựng được với các cơ quan Nhà nước, các công ty đầu tư xây dựng bất động sản.. Công ty thông qua những mối quan hệ này để tìm kiếm được nguồn cung bất động sản. Cách này thường được áp dụng khi công ty tìm kiếm các dự án có quy mô lớn và trung bình. Sau khi tìm kiếm được bất động sản, công ty sẽ tiến hành đàm phán với chủ đầu tư, chủ sở hữu để đi đến kí kết hợp đồng môi giới. Cách thứ hai là tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như:. Muaban.net, diaoc.com.vn, Vnexpress.. Đây là những website cập nhập liên tục thông tin về nhu cầu bán, cho thuê, chuyển nhượng các bất động sản.. Sau khi đã có thông tin về các bất động sản, nhân viên công ty sẽ kiểm tra lại bằng cách gọi điện theo các số điện thoại được cung cấp trên nội dung quảng cáo. Việc kiểm tra này giúp xác định chính xác đâu là bất động sản do chủ sở hữu đăng tin, đâu là các bất động sản đã qua các nhà trung gian khác. Công ty sẽ tiến hành phân loại bất động sản chính chủ và bất động sản do công ty môi giới khác đăng tin và ghi vào hai quyển sổ riêng biệt. Có những bất động sản được chủ sở hữu đăng tin vì họ không muốn thông qua nhà môi giới vì vậy nhà môi giới cần khéo léo thuyết phục chủ sở hữu sử dụng dịch vụ của mình. Trong việc này đòi hỏi nhân viên phải làm thế nào cho khách hàng thấy được những lợi ích của việc sử dụng nhà môi giới như qua môi giới chủ sở hữu sẽ tìm được khách mua hoặc thuê tốt hơn, đáng tin cậy. Việc sử dụng dịch vụ môi giới sẽ giúp việc bán hoặc cho thuê bất động sản nhanh hơn, chủ sở hữu sẽ không mất lợi nhuận do bất động sản bị. Công ty sẽ giúp chủ sở hữu các vấn đề liên quan về mặt pháp lý như soạn thảo các hợp đồng, các bản cam kết, đứng ra giải quyết các vấn đề vướng mắc, tranh chấp giữa hai phía khách hàng trong phạm vi trách nhiệm của mình… Nhưng trong thực tế hoạt động của công ty thì không phải bao giờ cũng có thể thuyết phục được chủ sở hữu của các bất động sản này. Với những bất động sản đã được sự đồng ý của chủ sở hữu chấp nhận sử dụng dịch vụ môi giới của mình, công ty sẽ tiến hành hẹn thời gian với chủ nhà để kiểm tra kỹ hơn về bất động sản, chụp ảnh bất động sản để lưu vào dữ liệu của công ty. Một số bức ảnh sẽ được chỉnh sửa đôi chút để đưa lên trang web của công ty minh họa và quảng cáo cho nguồn bất động sản mà công ty đang có. Một cách tìm thông tin chủ động của công ty là công ty trực tiếp đăng tin tìm bất động sản trên Internet hoặc để nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị… để rải tờ rơi quảng cáo về công ty. Từ các thông tin và địa chỉ trên các tờ rơi đó, chủ sở hữu có thể liên lạc đến công ty để thông qua đó bán hoặc cho thuê bất động sản của mình. b) Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê. Song song với việc tìm các bất động sản bán hoặc cho thuê là việc tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê bất động sản. Nhân viên kinh doanh tiến hành tìm thông tin về khách hàng thông qua các website về bất động sản trên Internet. Đây là nguồn thông tin khá dồi dào. Rất nhiều khách hàng đăng tin mua hoặc thuê bất động sản trên các website. Cũng như khi tìm kiếm nguồn cung bất động sản, công ty cũng phải tiến hành phân loại đâu là thông tin do khách hàng trực tiếp đăng, đâu là thông tin do công ty môi giới khác đăng. Sau khi có thông tin, công ty sẽ gọi điện hẹn gặp. khách hàng và thuyết phục khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới của công ty mình. Tuy nhiên, khả năng thành công của cách này chỉ đạt khoảng 50%. Một cách thức tìm khách hàng khác là công ty đăng tin về nguồn cung bất động sản của mình trên website của công ty hoặc trên các website khác có liên quan để khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê bất động sản sẽ tìm đến. Một nguồn khách càng rất quan trọng của công ty là những khách hàng quen thuộc. Những khách hàng này đã từng sử dụng dịch vụ của công ty, thấy tin tưởng nên có thể tiếp tục tìm đến hoặc giới thiệu những khách hàng mới. Đây là nguồn khách hàng thân thiết mà công ty giữ liên lạc để có thể có thêm nhiều khách hàng tiềm năng. Từ các thông tin thu được, các nhân viên sẽ thành lập được một danh sách khách hàng có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng sau đó sẽ tiến hành gọi điện để xác định nhu cầu cụ thể. Khi xác định được những khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê bất động sản, nhân viên sẽ tiến hành gửi mail giới thiệu cụ thể về cụng ty để khỏch hàng nắm rừ hơn và liờn lạc khi cần thiết. Trong nhiều trường hợp công ty có nguồn cung bất động sản nhưng chưa tìm được khách hàng mua, thuê hoặc ngược lại công ty có khách hàng hỏi mua, thuê bất động sản nhưng chưa tìm được bất động sản phù hợp thì công ty sẽ liên kết với công ty môi giới khác để đáp ứng nhu cầu khách hàng. Lúc này tỷ lệ hoa hồng sẽ do hai công ty tự thỏa thuận và cung cấp lại cho khách hàng. c) Kết hợp khách hàng và bất động sản phù hợp. Sau khi có thông tin về khách mua, thuê và chủ sở hữu bất động sản, công ty sẽ tìm những bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách mua hoặc. Sau đó sắp xếp thời gian gặp gỡ giữa chủ sở hữu bất động sản và khách mua hoặc thuê để khách hàng có thể đi xem bất động sản. Công ty sẽ sắp đặt sao cho thời gian hẹn các chủ sở hữu bất động sản nối tiếp nhau một khoảng phù hợp để khách thuê có thể đi xem các bất động sản một cách lần lượt. Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên của công ty sẽ phải cố gắng thuyết phục cả chủ sở hữu và khách mua, thuê bất động sản để họ cùng nhau thống nhất để đi đến điểm chung và có thể ký kết hợp đồng mua hoặc thuê bất động sản với nhau và thực hiện được mục tiêu của nhà môi giới đó là ký kết được hợp đồng môi giới với khách hàng. Trong khi xem xét, đánh giá bất động sản, công ty có thể hỗ trợ khách hàng định giá bất động sản nếu khách hàng yêu cầu. Đây là dịch vụ hỗ trợ khách hàng, tùy từng trường hợp mà công ty không lấy phí hoặc lấy phí rất thấp so với giá trị bất động sản được giao dịch. Sau khi xem xét, kiểm tra bất động sản, nếu khách hàng mua thấy ưng ý và quyết định mua bất động sản thì sẽ kí hợp đồng khởi điểm và đặt cọc một lượng tiền đảm bảo. Trong một thương vụ môi giới, công ty có thể chỉ lấy hoa hồng môi giới của khách bán, cho thuê bất động sản hoặc khách mua, thuê bất động sản và đôi khi là lấy hoa hồng môi giới của cả hai bên.Tỷ lệ hoa hồng hiện nay công ty đang áp dụng là:. tiền thuê bất động sản tháng đầu. tiền thuê bất động sản tháng đầu. Cách thức và thời gian thanh toán tiền môi giới sẽ do công ty và khách hàng thỏa thuận với nhau. Công ty sẽ nhận tiền môi giới sau khi khách mua hoặc thuê thanh toán tiền với chủ sở hữu. d) Các hoạt động hỗ trợ sau thương vụ. Đối với khách hàng thuê bất động sản, công ty có thể giúp người cho thuê các thủ tục liên cần thiết như khai báo tạm trú, tạm vắng cho khách thuê, thủ tục về an ninh trật tự, thủ tục về phòng cháy chữa cháy.
Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới của công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
- Cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty được trang bị hiện đại: máy fax, điện thoại, máy in, máy photcopy, máy hủy tài liệu, hệ thống máy tính được nối mạng Internet và mạng nội bộ, công ty sử dụng nhiều phần mềm hiện đại phục vụ đắc lực cho việc tìm kiếm, xử lý và lưu trữ thông tin về khách hàng và bất động sản. Đây là một thị trường tiềm năng đối với các công ty môi giới bất động sản nhất là trong điều kiện Vinh là thành phố sẽ hứa hẹn nhiều tiềm năng cho việc đầu tư thành lập doanh nghiệp.
Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới 1. Định hướng phát triển chung của công ty
Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30 đã nhận thấy được xu thế này nên một trong những định hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản trong thời gian tới của công ty mở rộng thị trường hoạt động ra khắp địa bàn thành phố Vinh và các tỉnh lân cận. Để làm được điều này, trước tiên công ty sẽ tập trung nguồn lực tìm kiếm, đánh giá những thị trường mới, sau đó mở thêm văn phòng đại diện ở những nơi tập trung nhiều nhu cầu về bất động sản, tiến hành đào tạo và tuyển thêm nhân viên môi giới tại các văn phòng này.
Giải pháp thúc đẩy hoạt động môi giới bất động sản của Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30
Cần phải cập nhập liên tục những thông tin mới về hoạt động kinh doanh chung cũng như hoạt động môi giới bất động sản để cán bộ nhân viên trong công ty nắm vững tình hình hoạt động của công ty và khách hàng có thể tìm hiểu những thông tin về công ty thông qua website. Xây dựng hệ thống khách hàng trung thành bằng cách có những ưu đãi đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới của công ty nhiều lần, có chế độ hậu mãi thích hợp, thực hiện tốt khâu hỗ trợ khách hàng sau thương vụ, giữ liên lạc thường xuyên với khách hàng.
Một số kiến nghị của sinh viên đối với Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội số 30
Các nhân viên môi giới bất động sản trong công ty cần: Am hiểu và tuân thủ pháp luật của Việt Nam; am hiểu các thông lệ quốc tế; có kiến thức chuyên môn và thường xuyên học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm thực tế, nâng cao kỹ năng môi giới bất động sản với ý thức trách nhiệm cao; luôn coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam cho mọi hoạt động kinh doanh của mình. Thành lập Hiệp hội môi giới bất động sản để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn, tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh giữa các công ty, văn phòng môi giới bất động sản.