Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường, giao dịch dân sự, kinh tế thương mại phổ biến mang tính tất yếu, diễn hàng ngày không ngừng phát triển nhu cầu sống ngày cao người Ngoài giao dịch dân mua bán, trao đổi mang tính thường ngày người, với mục đích đáp ứng nhu cầu phát triển đời sống xây nhà, mua nhà…còn nhu cầu vốn để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh mà xuất giao dịch vay vốn bên khách hàng (cá nhân, tổ chức) với bên ngân hàng Việc xác lập giao dịch vay vốn thường kéo theo việc xác lập giao dịch bảo đảm Thực chất quan hệ cho vay có bảo đảm ngân hàng khách hàng, khách hàng muốn vay vốn phải dùng tài sản để đảm bảo cho khoản vay ngân hàng Các biện pháp bảo đảm bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Tài sản bảo đảm quy định Điều 320 Bộ luật Dân 2005 sau: “Vật dùng bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai.Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Như vậy, tài sản dùng bảo đảm thực nghĩa vụ dân tài sản hình thành, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hình thành tương lai, tức chưa xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng Quy định tạo hội cho khách hàng cần vốn, có nhu cầu vốn để phục vụ mục đích phát triển đời sống hay sản xuất kinh doanh tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng khơng có tài sản đảm bảo cho ngân hàng Thông qua việc ngân hàng nhận bảo đảm tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành từ vốn vay tạo động lực cho phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu phát triển tiến xã hội Với ý nghĩa tích cực đó, giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai nhu cầu thiết yếu quan hệ vay vốn tổ chức tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho cá nhân, tổ chức mà thời điểm vay vốn chưa có khơng có tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng Tuy nhiên, trình thực tiễn áp dụng, khách hàng ngân hàng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chế, thủ tục pháp lý dẫn đến không đảm bảo quyền lợi, ngân hàng làm ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng ngân hàng khách hàng Khách hàng khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, ngân hàng e ngại việc cấp vốn chế chưa thông suốt, việc hiểu chưa hay áp dụng nguyên tắc quy định pháp luật quan chức có thẩm quyền dẫn đến việc hạn chế cản trở giao dịch vay vốn có bảo đảm tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay Trong thời kỳ hội nhập nay, thay đổi việc quy định thủ tục pháp lý, chế thực giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay quan trọng Do đó, quy định pháp luật cần phải có thay đổi theo tư hội nhập nhằm tạo cạnh tranh lành mạnh tổ chức tín dụng nước tổ chức tín dụng nước ngồi Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế thị trường Việt Nam cần thiết phải xây dựng mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức tín dụng, quan chức q trình áp dụng luật cần có cách nhìn linh hoạt, khơng q ngun tắc dập khn Những ách tắc, vướng mắc cần phải tháo gỡ biện pháp hữu hiệu, quan, ban ngành liên quan có vai trị quan trọng việc giải toán cấp bách Để đạt nhận thức đầy đủ, đắn thực trạng chấp tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay thực tế nay, cần phải có nghiên cứu, phân tích nhằm làm rõ thực tiễn đề biện pháp cụ thể để cải thiện tình hình Do đó, việc nghiên cứu đề tài “Thế chấp tài sản hình thành tương lai –Một số vấn đề lý luận thực tiễn” cần thiết Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả phân tích nhìn nhận hạn chế quy định pháp luật, thủ tục pháp lý, vướng mắc thực tiễn việc thực giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành từ vốn vay, đồng thời kiến nghị giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển loại giao dịch đáp ứng nhu cầu phát triển, hội nhập Việt Nam 2.Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến vấn đề:Thế chấp tài sản hình thành tương lai, có số cơng trình nghiên cứu khoa học thực hiện, cụ thể: Biện pháp chấp nhiều tác giả đề cập đến số sách chuyên khảo như: 1.“Nghĩa vụ Luật dân Việt Nam” Tiến sỹ Nguyễn Mạnh Bách, năm 1998 “Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam” Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện, năm 1999 Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả dành chương riêng viết chấp dựa sở quy định BLDS 1995 “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng” (Tiến sỹ Lê Thị Thu Thuỷ làm chủ biên, 2006) Như dung lượng vấn đề trọng tâm chấp tài sản hình thành tương lai chưa đề cập sâu có hệ thống Một số viết đăng tạp chí thể ý tuởng liên quan đến pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai, cụ thể: Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 2/2004; “Công chứng hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành tương lai” Phan Văn Lãng, Tạp chí Ngân Hàng, số 19/2007; “Đăng ký chấp hiệu lực đăng ký chấp người thứ ba” TS Vũ Thị Hồng Yến, Tạp chí Luật học số 10/2007; “Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế” Nguyễn Văn Phương, Tạp chí Ngân hàng số 11/2007.Đó bước khai phá bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng chấp tài sản hình thành tương lai nhiên chưa mang tính hệ thống gắn kết với quan hệ tín dụng Như vậy, cơng trình chủ yếu tập trung vào nghiên cứu khía cạnh pháp luật giao dịch bảo đảm chưa cơng trình nghiên cứu chun sâu cách có hệ thống tồn diện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện pháp luật Qua khảo sát tình hình nghiên cứu đề tài nhận thấy đề tài “Thế chấp tài sản hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập, mang tính không trùng lặp với đề tài khác năm gần Phương pháp nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài tiến hành dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác Lê nin, quan điểm vật biện chứng, vật lịch sử, đường lối, sách Đảng, Nhà nước tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật Để giải vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài, trình nghiên cứu tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh phương pháp tổng hợp Mục đích phạm vi nghiên cứu đề tài: 4.1 Mục đích nghiên cứu đề tài: Đề tài luận văn thạc sĩ “Thế chấp tài sản hình thành tương lai – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” nhằm đạt mục đích sau: Thứ nhất, phân tích, bình luận làm sáng tỏ quy định pháp luật hành chấp tài sản hình thành tương lai Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai thực tiễn giải tranh chấp Tồ án để chủ thể có thẩm quyền có cách hiểu vận dụng quy định pháp luật Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật việc qui định bảo vệ quyền lợi ích chủ thể hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Thứ tư, kết nghiên cứu cơng trình đóng góp vào nguồn tài liệu quý giá cho giảng viên bạn sinh viên nghiên cứu, tìm hiểu phát triển tốt 4.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài: Việc nghiên cứu đề tài trước hết thực góc độ lý luận: phân tích, làm sáng tỏ bình luận quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai; ngồi ra, đề tài cịn nghiên cứu góc độ thực tiễn: tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hoạt động tổ chức tín dụng có liên quan đến biện pháp chấp tài sản hình thành tương lai Nội dung nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu, việc nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung sau: Khái quát vấn đề lý luận thê chấp tài sản nói chung chấp tài sản hình thành tương lai nói riêng Phân tích, bình luận, đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai… Thực tiễn giải tranh chấp chấp tài sản hình thành tương lai quan Toà án; Hướng hoàn thiện qui định pháp luật dân chấp tài sản hình thành tương lai Kết cấu luận văn Ngoài lời cam đoan, lời cảm ơn, mục lục, kết luận chung danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu thành chương: * Chương 1: Lý luận chung chấp tài sản hình thành tương lai * Chương 2: Nội dung pháp luật hành chấp tài sản hình thành tương lai * Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý chấp tài sản 1.1.1 Khái niệm chấp tài sản Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm áp dụng tương đối rộng rãi, đối tượng chấp có giá trị lớn thường đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay ngân hàng, tổ chức tín dụng.Trong quy định BLDS 1995 quy định Pháp lệnh hợp đồng kinh tế khơng có thống khái niệm chấp tài sản Theo Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/1/1990 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế chấp tài sản dùng số động sản, bất động sản giá trị tài sản khác thuộc quyền sở hữu để bảo đảm tài sản cho việc thực HĐKT ký kết Trong đó, Điều 346 BLDS 1995 quy định chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền Bất động sản hiểu tài sản không di, dời bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng khác; tài sản khác pháp luật quy định Nếu biện pháp cầm cố, bên có quyền (bên nhận cầm cố) giữ tài sản đảm bảo, biện pháp chấp, bên nhận chấp giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản chấp, tài sản chấp bên có nghĩa vụ (bên chấp) giữ Điều 342 BLDS 2005 qui định: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp.” Như vậy, điểm khác biệt biện pháp cầm cố với biện pháp chấp việc bên có nghĩa vụ “dùng tài sản” mà khơng phải “giao tài sản” bên nhận đảm bảo giữ hay không giữ tài sản đảm bảo Nếu giữ tài sản đảm bảo biện pháp cầm cố, khơng giữ tài sản đảm bảo biện pháp chấp “Thế chấp” tài sản từ có nguồn gốc Hán Việt “Thế bỏ đi, thay cho”, cịn “Chấp cầm, giữ, bắt”1 Do vậy, hiểu chấp cách thức bảo đảm làm tin thay cho việc thực nghĩa vụ Trong Từ điển Tiếng việt, chấp định nghĩa: “Thế chấp dg [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay cho số tiền vay khơng có khả trả kỳ hạn”2 Bộ luật dân 1995 có quy định biện pháp chấp tài sản Điều 346: “Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có quyền” Sau 10 năm áp dụng, BLDS 1995 sửa đổi khái niệm chấp mang số điểm Điều 432 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Như vậy, theo quy định BLDS 2005 đối tượng biện pháp chấp giới hạn bất động sản khơng có chuyển giao tài sản chấp Thế chấp lựa chọn làm biện pháp bảo đảm hầu hết giao dịch dân sự, đặc biệt quan hệ tín dụng Bên nhận chấp có quyền chi phối tài sản chấp kể từ hợp đồng chấp phát sinh hiệu lực có quyền định đoạt tài sản có vi phạm nghĩa vụ, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Do vậy, biện pháp chấp hiểu thoả thuận bên theo bên chấp cam kết dùng tài sản thơng qua việc chuyển giao tồn hồ sơ pháp lý tài sản cho bên nhận chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân thay chuyển giao thân tài sản 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp tài sản Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân có tính đặc thù chỗ tài sản dùng bảo đảm không chuyển giao hoàn thành Đào Duy Anh, 2000, Từ điẻn Hán Việt, nxb Khoa học xã hội, trang 154 394 Trung tâm từ điển học, 2008, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà nẵng, trang 1160 chức bảo đảm Nghiên cứu đặc trưng pháp lý chấp tài sản nhằm hiểu rõ chất quan hệ chấp giúp phân biệt biện pháp chấp biện pháp bảo đảm khác Xuất phát từ đặc trưng mà pháp luật có chế điều chỉnh đặc thù riêng hợp đồng chấp Qua đáng giá, so sánh khác quy định pháp luật biện pháp bảo đảm đưa giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật tương ứng Biện pháp chấp có số đặc trưng pháp lý sau đây: 1.1.2.1.Thứ nhất, phương thức chuyển giao tài sản chấp Trong quan hệ chấp, bên chấp giao tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp Tính chất bảo đảm xác định việc bên chấp phải giao cho bên nhận chấp giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp cho bên nhận chấp Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, quan hệ chấp bên giảm thiểu thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác Những giấy tờ liên quan đến tài sản chấp như: giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (ví dụ tơ, xe máy, máy bay, tàu biển ); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hay giấy tờ khác hợp đồng mua bán hàng hố có kèm theo hố đơn; hợp đồng mua bán nhà tương lai kèm theo dự án phê duyệt ngơi nhà đó; giấy tờ thừa kế nhà đất Các loại giấy tờ phải gốc (bản nhất) trao cho bên nhận chấp giữ 1.1.2.2.Thứ hai, lợi kinh tế biện pháp chấp Đối với bên nhận chấp: bên nhận chấp giữ gìn bảo quản tài sản bảo đảm thời hạn chấp lo kho, bến bãi, người trông coi hay biện pháp bảo quản thích hợp khơng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại làm hư hỏng, mát tài sản chấp; Đối với bên chấp: bên chấp tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng tài sản chấp khả thu lợi nhuận để thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ bên nhận chấp có tính khả thi cao hơn; Tuy nhiên, biện pháp chấp ẩn chứa rủi ro cho bên nhận chấp cao so với bên nhận cầm cố Thứ nhất, việc xác định tính xác thực giấy tờ chấp Thực tế chứng minh có nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ chấp trường hợp: tài sản chấp lại lập nhiều hồ sơ khác để xin vay tiền ngân hàng khác Việc làm giả giấy đăng ký ô tô, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng cách phổ biến tinh vi không thẩm tra cụ thể tài sản thực tế bên nhận chấp khó phát Thứ hai, việc giữ gìn giá trị tài sản chấp lại thuộc bên có nghĩa vụ họ có quyền khai thác sử dụng tài sản chấp khơng có thoả thuận khác Như vậy, dễ xảy tượng: bên chấp tìm cách bán tài sản chấp cho người khác thời gian chấp mà bên nhận chấp hay bên chấp lạm quyền khai thác tài sản chấp dẫn đến tài sản bị hư hỏng giảm sút giá trị Tất dẫn đến khả không bảo đảm quyền bên nhận chấp 1.1.2.3.Thứ ba, quản lý tài sản chấp Tài sản chấp thường có thay đổi thời hạn chấp dẫn đến việc xung đột lợi ích bên nhận chấp với người khác có liên quan đến tài sản chấp Có thể thay đổi chủ thể như: bên chấp cho thuê tài sản chấp; bên chấp bán tài sản chấp hàng hoá luân chuyển q trình sản xuất kinh doanh; thay đổi giá trị tài sản chấp mua bảo hiểm kiện bảo hiểm xảy ra; thay đổi trạng thái tài sản chấp tài sản hình thành tương lai, tài sản chấp đầu tư thêm để làm tăng thêm giá trị 1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý chấp tài sản hình thành tương lai 1.2.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai Theo khoản 2, Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết.Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Tài sản hình thành tương lai sau có đặc điểm sau so sánh với đặc điểm pháp lý tài sản nói chung: + Thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết, kể tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm Quyền sở hữu chế định pháp lý địa vị pháp lý chủ sở hữu tài sản, xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sở hữu, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, biện pháp bảo vệ quyền sở hữu Tài sản đối tượng quyền sở hữu ngun tắc, chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản thuộc sở hữu (nhưng khơng ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ thể khác, lợi ích chung), có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu (và phép giao dịch) để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân Tài sản hình thành tương lai đối tượng quyền sở hữu, nhiên thực tiễn thường quan tâm xem đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân Quyền người chủ sở hữu tài sản hình thành tương lai quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu, người chủ tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ có số quyền định hình thành từ hợp đồng với chủ sở hữu luật định Như vậy, thời điểm xét, người chủ tài sản hình thành tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho tương lai gần người xác lập quan hệ sở hữu tài sản nên pháp luật dành cho họ khả hưởng dụng số quyền phạm vi định Nếu dựa vào qui định Điều 320 BLDS năm 2005 để nhìn nhận thực tế có dạng "tài sản hình thành tương lai" sau: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thơ q trình thi công thuộc dự án xây dựng nhà để bán Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt 10 trước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà nghĩa vụ bảo đảm chưa đến hạn bên phải làm đơn yêu cầu đăng ký chuyển tiếp Thứ tư, xử lý tài sản chấp (i) Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai xử lý theo nguyên tắc bên nhận chấp quyền xử lý ưu tiên tốn theo tài sản mơ tả đơn đăng ký giao dịch bảo đảm tuân theo phương thức thông thường như: bán quyền tài sản; bên nhận chấp nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải tốn cho bên nhận chấp Các phương thức tất nhiên thực có đồng ý chủ đầu tư (với tư cách bên bán) Tuy nhiên, nhà làm luật hành nhìn nhận việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai giải tương tự xử lý quyền địi nợ22 Vậy “bên có nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng” xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai? Trong ngữ cảnh điều luật, có quyền suy luận, chủ thể phái bên hợp đồng mua bán (tức chủ đầu tư) Vậy chủ đầu tư có nghĩa vụ trả nợ bên mua? Một hợp đồng thực theo tiến độ làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ chủ đầu tư; trường hợp chủ đầu tư có sai phạm thực hợp đồng dẫn đến việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt chủ đầu tư phải hồn trả số tiền mà bên mua toán, chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại phạt vi phạm (nếu có) Và bên nhận chấp có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả khoản tiền cho nghĩa vụ bảo đảm có vi phạm Hoặc bên mua có lỗi khơng đóng tiền tiến độ hợp đồng bị chấm dứt bên mua nhận lại số tiền mua nhà 22 Xem khoản Điều Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-BTP-BTNMT-BXD xử lý tài sản bảo đảm 84 đóng sau trừ khoản tiền phạt hay bồi thường thiệt hại gây cho bên bán (nếu có) Tại nhà làm luật lại xây dựng giải pháp để xử lý tài sản bảo đảm trường hợp chủ thể có lỗi khiến cho hợp đồng mua bán nhà bị đơn phương chấm dứt thực hiện? Vậy hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thực theo tiến độ, bên khơng có lỗi quyền tài sản xử lý thơng tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN lại khơng dự liệu Vậy bên có thỏa thuận xử lý quyền tài sản bán quyền hay bên nhận chấp nhận quyền tài sản để thay có việc thực nghĩa vụ (theo giải pháp xử lý nhà hình thành tương lai quy định Điều Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN) thỏa thuận có giá trị pháp lý khơng? Chúng ta khơng tìm thấy câu trả lời xác Thơng tư nguyên tắc chủ thể quyền thỏa thuận nội dung mà pháp luật không cấm, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp người khác (ii) Nhà hình thành tương lai xử lý đến hạn nghĩa vụ bảo đảm có vi phạm tuân thủ theo phương thức: chuyển giao hợp đồng mua bán bên nhận chấp nhận nhà để thay cho việc thực nghĩa vụ Chúng cho giải pháp hợp lý phải coi giải pháp áp dụng cho việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Các nhà làm luật hành thông qua việc ban hành thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai khác biệt với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai lại khiên cưỡng việc quy định phương thức xử lý chúng Trong thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định xử lý quyền đòi nợ giới hạn việc hướng dẫn thời điểm xử lý so với thời điểm bên có nghĩa vụ phải trả nợ mà bỏ qua việc hướng dẫn 85 chuyển giao hay bán quyền đòi nợ - phương thức xử lý tài sản quyền đòi nợ quy định BLDS 200523 Cho dù thơng tư số 05/2011/TT-BTP có quy định quyền sở hữu nhà quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đối tượng chấp24 đối tượng hợp đồng chấp quyền sở hữu nhà mà quyền tài sản trị giá thành tiền chuyển giao Mặt khác, Điểm a, khoản Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định quyền bên nhận chấp quyền địi nợ: “u cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải tốn cho đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ” Tiếp theo, Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định: “3 Bên nhận bảo đảm nhận khoản tiền tài sản khác từ người thứ ba trường hợp chấp quyền đòi nợ” Dường Nghị định 163/2006/NĐ-CP giới hạn người thứ ba bên có nghĩa vụ trả nợ mà không mở rộng phạm vi người thứ ba tới chủ thể khác bên mua hay bên nhận chuyển giao quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ nói chung quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng Thực chất quy định Nghị định 163/2006/ NĐ-CP quy định Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN dường định hướng cho chủ thể vào đường hẹp phương thức xử lý quyền tài sản, quyền đòi nợ, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…so với quy định BLDS 2005 Trên sở phân tích nêu cho quy định hành pháp luật công nhận tồn hai loại tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà hình thành tương lai dường quy định chấp 23 Điều 309 BLDS 2005 có quy định chuyển giao quyền yêu cầu; Điều 449 BLDS 22005 có quy định mua bán quyền tài sản (tronng có quy định mua bán quyền đòi nợ) 24 Xem khoản Điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịchbảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp 86 quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai bị rơi vào tình trạng “bế tắc” bên nhận chấp, pháp luật không hạn chế loại quyền tài sản chấp tổ chức tín dụng nhà hình thành tương lai thách đố bên nhận chấp việc xác định thứ tự ưu tiên toán; phương thức xử lý loại tài sản chưa rõ ràng phân tích 3.3.3.4 Về quy trình chấp tài sản hình thành tương lai Theo quy định pháp luật hành chủ đầu tư dự án có quyền chấp quyền sử dụng đất (nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án chung cư) tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai (tịa chung cư xây) vay vốn ngân hàng để thực dự án; người mua hộ chung cư chấp hộ xây tòa chung cư thuộc dự án để vay vốn ngân hàng Nếu phải xử lý tài sản chấp trường hợp cần phải lưu ý thủ tục hướng giải sau: Nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chấp có chế cho phép tài sản đăng ký quyền sở hữu tạm thời Muốn dùng cơng trình xây dựng để chấp chủ sở hữu cơng trình xây dựng cần phải nộp loại giấy tờ sau quan đăng ký để bảo đảm tính xác định tính chắn hình thành loại tài sản này: (i)Văn để khẳng định quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất mà cơng trình xây dựng xây, trừ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ví dụ: hợp đồng thuê đất dài hạn, hợp đồng mua bán văn có tính chất tương tự ; (ii) Giấy phép xây dựng công trình xây dựng xây; (iii) Giấy tờ chứng minh tiến độ hồn thành cơng trình có xác nhận quan có thẩm quyền quan địa chính, quan quản lý xây dựng; (iv) Văn xác nhận phần diện tích chung cơng trình xây dựng chúng phân chia thành phần độc lập với phần diện tích khai thác chung, cụ thể: thơng tin số sàn/tầng cơng trình xây tương lai; thông tin miêu tả hộ độc lập, ranh giới diện tích chúng phần diện tích chung chia sẻ Sở hữu nhà chung cư loại sở hữu phức hợp bao gồm 87 phần sở hữu riêng hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu hộ chủ đầu tư Với đầy đủ tài liệu chủ sở hữu cơng trình quyền tiến hành thủ tục đăng ký tạm thời quan địa Việc đăng ký tạm thời trì cơng trình xây dựng thủ tục có liên quan hồn tất Cũng cần lưu ý việc đăng ký tạm thời nêu để chấp tiếp tục phát huy hiệu lực sau việc đăng ký tạm thời chuyển thành đăng ký thức Để chuyển đăng ký tạm thời sang đăng ký thức địi hỏi phải tn thủ quy định thủ tục khơng có cố xảy Khi cơng trình xây dựng hồn thành bên chấp tiến hành đăng ký quyền sở hữu thức tiến hành đăng ký thay đổi nội dung đăng ký chấp quan đăng ký giao dịch bảo đảm25 Một tiến hành đăng ký tạm thời vậy, công trình xây dựng hộ độc lập quyền chấp, bán định đoạt theo cách Trên sở thỏa thuận với Ngân hàng để đạt kết hợp lý, vào nội dung hợp đồng chấp, bên nhận chấp thực việc đăng ký quyền bảo đảm cơng trình xây dựng quan địa Trong thời hạn chấp, bên chấp (chủ sở hữu cơng trình xây dựng) quyền bán cơng trình xây dựng, sàn hay bán hộ độc lập thuộc cơng trình xây dựng Vì tính chất phức tạp hợp đồng mua bán hộ chung cư hình thành tương lai nên hợp đồng cần phải công chứng, để công chứng viên dự liệu khả để bảo vệ quyền lợi cho chủ thể có liên quan đến tài sản Đây thực chất việc mua nhà giấy hay mua nhà sơ đồ nên cần phải có yếu tố để đảm bảo tính chắn hộ hình thành Theo kinh nghiệm Pháp cơng chứng viên lập hợp đồng mua bán chủ đầu tư mua hai loại bảo hiểm bắt buộc đề phòng rủi ro Loại bảo hiểm bảo hiểm hồn thiện cơng trình: q trình xây dựng chủ đầu tư rơi vào tình trạng phá sản Ngân 25 Có thể tham khảo thêm việc cấp giấy đăng ký sở hữu tàu biển đóng theo Điều 18 Luật Hàng hải Việt Nam năm 2005 tham khảo quyền tạm thời chủ sở hữu sáng chế, kiểu dáng công nghiệp thời gian từ nộp đơn yêu cầu đăng ký đến thức cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền theo Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 88 hàng cam kết chi trả số tiền lại để hồn thiện cơng trình tìm chủ đầu tư để thay thế; hoàn lại tiền cho người trả tiền mua Hình thức tránh cho người mua nhà giấy rơi vào tình cảnh khơng có nhà khơng thu giữ tiền bỏ chủ đầu tư bị phá sản hay tìm cách chiếm dụng vốn người mua Loại bảo hiểm thứ hai bảo hiểm thiệt hại công trình gây ra: chủ đầu tư phải đóng loại bảo hiểm để đảm bảo vòng 10 năm sau hộ giao cho chủ sở hữu chất lượng cơng trình khơng thay đổi hay biến dạng so với thiết kế ban đầu Như vậy, pháp luật Pháp có quy định để đảm bảo rõ ràng cho người mua nhà sơ đồ ưu tiên bảo vệ người mua tối đa Trường hợp người mua hộ hình thành tương lai cần khoản vay để trả cho việc mua bán dùng hộ để chấp đảm bảo cho khoản vay Việc chấp hộ cần tiến hành sau: (i) làm thủ tục giải chấp hộ mua trước chủ đầu tư (bên bán hộ) chấp tòa chung cư để vay vốn ngân hàng Khi mua hộ người mua trả tiền cho ngân hàng cho chủ sở hữu cơng trình xây dựng vay trước Căn vào sơ đồ tòa nhà, ngân hàng nhận chấp cơng trình xây dựng đồng ý giải chấp cho hộ bán sau nhận đầy đủ tiền từ người mua26 Để thuận tiện đảm bảo tính an tồn ngân hàng nhận chấp hộ chuyển tiền trực tiếp cho ngân hàng nhận chấp tịa chung cư mà khơng qua người mua hộ hay chủ đầu tư tòa nhà chung cư; (ii) đăng ký tạm thời quyền sở hữu hộ hình thành tương lai cho người mua; (iii) đăng ký chấp hộ tài sản chấp Khi phải xử lý cơng trình xây dựng hay hộ người mua người cóđầy đủ quyền nghĩa vụ người chấp công trình xây dựng hay hộ KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở yêu cầu đặt q trình hồn thiện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai, kiến nghị liên bao gồm: kiến nghị 26 Nếu chủ đầu tư hay người mua hộ làm thủ tục xóa đăng ký chấp hộ phải có văn đồng ý Ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền nhận chấp tịa chung cư 89 chế sách pháp luật giải pháp cụ thể quy phạm pháp luật Các vấn đề bất cập cộm như: Khái niệm tài sản hình thành tương lai; quy trình thực chấp tài sản hình thành tương lai; mối quan hệ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà HTTL với chấp nhà HTTL, xử lý tài sản chấp HTTTL…đã luận văn thiết kế lại thông qua giải pháp cụ thể dựa sở lý luận thực tiễn áp dụng Việc nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai cần thiết nhằm tạo hệ thống chế tài pháp lý minh bạch, rõ ràng, có tính răn đe cao bình đẳng cho tất chủ thể tham gia vào quan hệ Các kiến nghị cụ thể xây dựng định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm mục tiêu thúc đẩy quan hệ tín dụng đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế sâu rộng 90 KẾT LUẬN Thế chấp tài sản hình thành tương lai khơng có mục đích tự thân, hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp tài sản hình thành tương lai diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường Tuy nhiên, chấp tài sản hình thành tương lai Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù tính chất riêng biệt loại tài sản Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành tương lai tài sản hình thành tương lai thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Đó khác biệt pháp luật quy định đối tượng, cách thức xác lập thực giao dịch quy trình xử lý tài sản hình thành tương lai chấp chi phối kiểm sốt q trình hình thành tính pháp lý tài sản Pháp luật thực định chấp tài sản hình thành tương lai Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ban hành có hiệu lực (hai văn có hiệu lực từ ngày 1/7/2015), với đó, văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tương đối tồn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên theo đảm bảo tốt Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp tài sản hình thành tương lai thực tế, hệ thống pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai cịn bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai xử lý tài sản chấp cịn gị bó, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi 91 thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai bên chưa nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp tài sản hình thành tương lai đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hồn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường QSDĐ với thị trường tín dụng Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn thực thời gian ngắn khơng tập trung quy định chấp tài sản hình thành tương lai, mà cịn liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn, cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hoàn thiện pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai mức độ khác mà có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai mà bên ký kết sở pháp lý để bên thực hiện, sở xác định hành vi vi phạm trách nhiệm pháp lý giải tranh chấp phát sinh Các quy định chấp tài sản hình thành tương lai góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên bị vi phạm, góp phần trì trật tự quan hệ hợp đồng Tuy nhiên, thực tế số quy định chấp tài sản hình thành tương lai bộc lộ bất cập, hạn chế cần bổ sung, hoàn thiện Việc hoàn thiện quy định 92 chấp tài sản hình thành tương lai nhằm tạo sở pháp lý rõ ràng cho bên tham gia áp dụng nhằm bảo quyền lợi mình, đồng thời tạo cơng cụ pháp lý cho chủ thể có liên quan việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, đặc biệt dự án sử dụng từ 30% vốn nhà nước trở lên Một khi, quy định chấp tài sản hình thành tương lai đầy đủ, rõ ràng, xác cơng cụ nâng cao trách nhiệm chủ thể việc thực hợp đồng, đảm bảo cho hiệu lực hiệu điều chỉnh pháp luật việc xử lý hành vi vi phạm hợp đồng Với ý nghĩa đó, tác giả tiến hành nghiên cứu quy định pháp luật hành chấp tài sản hình thành tương lai hạn chế quy định gây nên vướng mắc thực tiễn áp dụng Từ đó, tác giả nêu nên số định hướng giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật vấn đề Thông qua luận văn, tác giả mong muốn đóng góp phần cho trình sửa đổi, bổ sung hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai nói riêng pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung Đồng thời, luận văn nguồn tài liệu tham khảo bổ sung trình nghiên cứu học tập sinh viên, học viênvà cá nhân khác có nhu cầu thực hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Tác giả xin trân trọng cảm ơn! 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2005; Luật nhà 2014; Luật đất đai 2013; Luật Xây dựng 2014; Luật kinh doanh bất động sản 2014; Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị Định số 163/2006/NĐ-CP; Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất; 10 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn chấp nhà hình thành tương lai; 11 Bộ luật Dân Việt Nam 2005 12 Nghị định 163/ 2006/ NĐ-CP Giao dịch bảo đảm 13 Nghị định 83/ 2010/ NĐ-CP Đăng ký giao dịch bảo đảm 14 TS Vũ Thị Hồng Yến – ThS Bùi Đức Giang Tính đối kháng phương tiện phịng vệ bên có nghĩa vụ trả nợ giao dịch chấp quyền đòi nợ Tạp chí Ngân hàng số 15, tháng 8/2013 15 TS Vũ Thị Hồng Yến Những tài sản trở thành đối tượng hợp chấp Tạp chí Luật học số 7/2011 16 Vũ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 73-84 17 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sản", Dân chủ pháp luật, (4), tr 37-42 94 18 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tháng 8, tr 11-14 19 TS Vũ Thị Hồng Yến Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành Luận án tiến sĩ luật học 20 Bùi Đức Giang Giao dịch có đối tượng quyền địi nợ Tạp chí Ngân hàng số 19/2013 21.ThS Nguyễn Trường Giang – ThS Bùi Đức Giang Thế chấp quyền tài sản Tạp chí Ngân hàng số 7, tháng 4/2012 22 TS Bùi Đức Giang Một số hạn chế chế định quyền đòi nợ theo quy định hành 23 TS Bùi Đức Giang Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2013 24 FIAS & IFC MPDF (2006), Tăng cường hội tiếp cận tín dụng thơng qua cảicách bảo đảm tiền vay, Tài liệu tập huấn nghiệp vụ ngân hàng, Hà Nội 25 Bùi Đức Giang (2012), "Một số ưu điểm hạn chế quy định giao dịch bảo đảm", Thị trường tài chính, tiền tệ, (13) 26 Hoàng Thị Thúy Hằng (2012), "Chế định vật quyền dự kiến sửa đổi phần "Tài sản quyền sở hữu" Bộ luật dân (sửa đổi) Việt Nam", Tài liệu Hội thảo: Một số vấn đề pháp luật dân sự, so sánh pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Pháp, Nhật Bản Việt Nam, tổ chức Hà Nội ngày 2, 3/10 27 Nguyễn Thúy Hiền (2006), Đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Việt Nam - Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học, Bộ Tư pháp 28 Bùi Đăng Hiếu (2005), "Tiền - loại tài sản quan hệ pháp luật dân sự", Luật học,(1) 29 Nguyễn Văn Hoạt (2003), Đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 30 Nguyễn Thị Hồng (2010), "Quyền tiếp cận thông tin giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất", www.luatviet.com.vn, ngày 15/6 95 31 Hồ Quang Huy (2012), "Vật quyền bảo đảm pháp định mối quan hệ với giá trị pháp lý việc đăng ký", Dân chủ pháp luật, (8) 32 Hồ Quang Huy (2010), "Vật quyền bảo đảm - vấn đề pháp lý đặt q trình hồn thiện pháp luật dân nước ta", Dân chủ Pháp luật, (Số chuyên đề đăng ký giao dịch bảo đảm) 33 Nguyễn Công Long (2006), "Kinh doanh bất động sản vốn vay Ngân hàng, kinh nghiệm từ vụ án Minh Phụng EPCO", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Bất động sản) 43 Do Thế Mãi (2008), "Nhận cầm cố/thế chấp sổ tiết kiệm Ngân hàng phát hành phải an toàn," Ngân hàng,(21) 35 Morishima Aikyo (2010), Tài liệu Hội thảo sửa đổi Bộ luật Dân 2005, tổ chức Jica Bộ Tư pháp tổ chức Việt Nam tổ chức ngày 25-31/8/2010, Hà Nội 36 Lê Mỹ (2012), "Cho doanh nghiệp chấp hàng tồn kho vay vốn: Lợi đôi đường, nếu…", www.dddn.vn, ngày 19/6 37 Thành Nam (2012), "Bi hài chuyện Ngân hàng đòi nợ", dantri.com.vn, ngày 8/10 38 Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 39 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế, (Chương trình sau đại học), Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 40 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2004), Tài liệu hội thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, (DOC 068), Hà Nội 41 Nhà pháp luật Việt - Pháp (2008), Tài liệu hội thảo dự thảo Luật đăng ký bất động sản, ngày 23 24/6/2008, Hà Nội 42 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2010), Kỷ yếu hội thảo đồng sở hữu nhà chung cư bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản, ngày 7-8/6/2010, Hà Nội 43 Nhà Pháp luật Việt Pháp (2011), Bộ luật dân Cộng hòa Pháp (văn hợp đến ngày 18/6/2011), (Tài liệu dịch), Hà Nội 44 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2011), Kỷ yếu hội thảo sửa đổi Bộ luật dân sự, ngày 12-13/5/2011, Hà Nội 96 45 Vũ Thành Nho (2009), "Một số vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng liên quan đến nhà quyền sử dụng đất", Tài liệu Tọa đàm: Tổng kết tình hình thi hành quy định hợp đồng Bộ luật Dân 2005, Hà Nội 46 Đinh Thị Mai Phương (2003), Thống luật hợp đồng Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 47 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 48 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 49 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 50 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 51 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 52 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 53 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 54 Quốc hội (2005), Bộ luật Hàng hải Việt Nam, Hà Nội 55 Quốc hội (2006), Bộ luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Hà Nội 56 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 57 Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng, Hà Nội 58 Quốc hội (2011), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tố tụng dân sự, Hà nội 59 Nguyễn Thị Thảo (2009), "Thực trạng chấp tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay - số kiến nghị", Đề tài nghiên cứu khoa học: Lý luận thực tiễn biện pháp chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng,Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 60 Lê Thị Thu Thủy (Chủ biên) (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 61 Tổ chức quốc tế Pháp ngữ Việt Nam (2006), Bộ luật dân Pháp, Hà Nội 62 Nguyễn Quang Hương Trà (2011), "Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm) 97 63 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 64 Cẩm Tú (2010), "Cơng chứng viên: Khó chống đỡ nạn giấy tờ giả", Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh, ngày 17/4 65 Nguyễn Thanh Tú (2010), "Công chứng ủy quyền chấp tài sản, lợi bất cập hại", Báo Pháp luật Việt Nam, ngày 4/5 66 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 67 Trần Anh Tuấn (2009), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Nghiên cứu lập pháp, (7) 68 Trần Đông Tùng (2010), Cơ sở lý luận thực tiễn cho việc mở rộng phạm vi đăng ký cung cấp thông tin tình trạng pháp lý động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở, Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư Pháp, tháng 12/2009, Hà nội 69 Nguyễn Quang Tuyến (2006), "Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh thị trường bất động sản", Dân chủ Pháp luật, (Số chuyên đề Bất động sản) 70 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, (10) 71 Viện Nghiên cứu Khoa học Tài (1996), Từ điển Thuật ngữ Tài - Tín dụng, Nxb Tài chính, Hà Nội 72 Viện Ngơn Ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội 98