Hợp đồng mua bán nhà một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu đề tài 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận 4.2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 1.1 Khái niêm, đặc điểm, ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 1.1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà 1.2 Cơ sở việc xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 10 1.3 Sơ lƣợc quy định pháp luật dân Việt Nam hợp đồng mua bán nhà 16 1.4 Hợp đồng mua bán nhà quy định pháp luật số nƣớc 19 1.4.1 Quy định hình thức hợp đồng dân 19 1.4.2 Quy định nội dung hợp đồng dân 21 Kết luận chƣơng 23 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 24 2.1 Nội dung hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành 24 2.2 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 30 2.2.1 Điều kiện chủ thể hợp đồng mua bán nhà 31 2.2.2 Điều kiện nội dung, mục đích hợp đồng mua bán nhà 37 2.2.3 Điều kiện hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà 37 2.2.4 Điều kiện tự nguyện chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 39 Kết luận chƣơng 40 CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ VÀ KIẾN NGHỊ 41 3.1 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 41 3.2 Kiến nghị 48 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 48 3.2.2 Giải pháp thực thi pháp luật 49 Kết luận chƣơng 51 KẾT LUẬN 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Triều Dương Các kết nêu khóa luận chưa cơng bố cơng trình khác Các ví dụ trích dẫn khóa luận đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Nếu phát có gian lận tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn nội dung khóa luận Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nơi, ngày 25 tháng 05 năm 2016 TÁC GIẢ Dƣơng Thị Hồng Ngọc DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Hợp đồng phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu nhân sinh Hợp đồng cịn đóng vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế hình thức pháp lý trao đổi hàng hóa xã hội Đặc biệt giai đoạn nay, đất nước ta xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quy định hợp đồng trọng q trình hồn thiện pháp luật xác lập giao kết tổ chức, cá nhân Trong đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng giao dịch phổ biến sôi động Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu giác độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế - dân nhà khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm trù pháp luật đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành Luật dân Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình Hơn nữa, kinh tế nước ta 30 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu có nhà, cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Trong đó, việc tạo lập giao dịch mua bán nhà phương thức phổ biến, thường xuyên chiếm ưu so với phương thức khác Hợp đồng mua bán nhà loai hợp đồng mua bán tài sản, thỏa thuận chủ thể quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà mang đặc trưng hợp đồng mua bán tài sản Ngồi ra, hợp đồng mua bán tài sản cịn mang đặc điểm riêng, sở để phân biệt với loại hợp đồng dân khác Hợp đồng mua bán nhà biết đến với đặc trưng như: Có tính chất song vụ đền bù; quyền sở hữu chuyển giao cách toàn diện quyền chiếm hữu; đối tượng hợp đồng tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu… Ngày nay, hợp đồng mua bán nhà thiết lập với số lượng nhiều Tuy nhiên, tranh chấp phát sinh từ dạng hợp đồng chiếm số lượng lớn tranh chấp dân Đặc biệt, thời gian vừa qua, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xảy với nhiều hình thức phức tạp, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định pháp luật xảy phổ biến, ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng mua bán nhà-Một số vấn đề lý luận thực tiễn” cần thiết giai đoạn nhằm giải pháp sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu tìm điểm phù hợp, chưa phù hợp pháp luật trước yêu cầu thực tiễn đóng góp kiến nghị cơng tác xây dựng pháp luật kiến nghị nhằm giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền, thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất, đồng thời có định hướng đắn sách nhà góc độ quản lý hành Nhà nước 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Để thực mục đích trên, việc nghiên cứu đề tài bao gồm nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà dựa sở pháp lý Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân 2015, Luật nhà 2014 văn pháp luật liên quan; - Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản; mua bán nhà; - Thông qua thực tiễn, đánh giá cách toàn diện, khách quan thực trạng pháp luật áp dụng việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà Tịa án; - Khóa luận đưa giải pháp, kiến nghị làm sở cho việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Khóa luận đề cập đến quy định pháp luật dân Việt Nam hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, quy định pháp luật việc giao kết hợp đồng mua bán nhà nguyên tắc, hình thức, nội dung, chủ thể, tranh chấp thực tiễn giải tranh chấp phát sinh hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật dân hành 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà-Một số vấn đề lý luận thực tiễn” đề tài rộng, phong phú đa dạng, có đối tượng hợp đồng nhà Nhà dùng cho nhiều mục đích khác để ở, để làm văn phịng, làm xưởng…Vì vậy, đề tài chủ yếu tập trung vào việc làm rõ vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà như: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà, đặc điểm ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà, điều kiện có hiệu lực hợp đồng; nội dung quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà; thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Qua đưa đề xuất, giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hành nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tòa án Việt Nan Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Khóa luận trình bày sở lý luận chủ nghĩa Mác-Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Ngồi ra, khóa luận nghiên cứu sở văn pháp luật cuả Nhà nước, văn hướng dẫn, tài liệu tổng kết thực tiễn áp dụng pháp luật sách tham khảo có liên quan… 4.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài khóa luận hợp đồng mua bán nhà nghiên cứu dựa sở phương pháp luận Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật kết hợp với phương pháp cụ thể như: phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phương pháp xã hội học… Ý nghĩa đề tài * Ý nghĩa khoa học: - Khóa luận đánh giá cách tồn diện, có hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam; - Khóa luận quy định hợp đồng mua bán nhà số quốc gia khác, qua làm rõ tương đồng khác biệt hợp đồng mua bán nhà Việt Nam so với hợp đồng mua bán nhà số nước khác; đồng thời làm rõ yếu tố chi phối tới khác biết đó; - Qua thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phân tích, nhận định, đánh giá thận trọng qua vụ việc cụ thể xảy thực tế, luận văn phát bất hợp lý, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, tồn hạn chế pháp luật hợp đồng mua bán nhà * Ý nghĩa thực tiễn: Qua nghiên cứu bất cập quy định hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật dân Việt Nam, khóa luận đề xuất phương hướng hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán quy định Bộ luật dân 2015, Luật nhà 2014, đặc biệt quy định liên quan đến chủ thể hợp đồng mua bán, hình thức hợp đồng đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà chung cư, nhà dự án… Bên cạnh đề xuất chế giải tranh chấp nhằm giảm tải cơng tác xét xử Tịa án Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm (03) chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà Chương 2: Nội dung quy định pháp luật dân Việt Nam hành hợp đồng mua bán nhà Chương 3: Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà kiến nghị CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình, tổ chức Xã hội văn minh, đại nhà có vai trị quan trọng Nhà khơng phải vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, mà cịn vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Nhà người dùng với nhiều mục đích khác như: để ở, làm văn phịng, làm xưởng, làm kho tàng… mục đích chủ yếu để Xét góc độ này, tác giả sâu nghiên cứu nhà ở, từ làm rõ vấn đề hợp đồng mua bán nhà Nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; cịn theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, theo Luật nhà 2014 có quy định: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” (Điều 3, Luật nhà 2014) Luật nhà 2014 có phân biệt loại nhà ở, bao gồm: Nhà riêng lẻ, nhà chung cư, nhà công vụ, nhà để phục vụ tái định cư, nhà xã hội Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập (Điều 3, Luật nhà 2014) Nhà chung cư nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện ở, nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Điều 3, Luật nhà 2014) Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật (Điều 3, luật nhà 2014) Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật (Điều 3, luật nhà 2014) Khi sống văn minh, xã hội phát triển người ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà quan tâm người toàn xã hội quốc gia Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, cá nhân, gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, tham gia giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham gia giao dịch mua bán nhà ngày có xu phát triển mạnh xã hội đại Ngay từ xã hội lồi người có phân cơng lao động xuất hình thức trao đổi hàng hóa, giao dịch hình thành giữ vị trí quan trọng việc điều tiết quan hệ Hợp đồng dân loại giao dịch phổ biến nhất, thông dụng phát sinh thường xuyên đời sống hàng ngày giữ vị trí vơ quan trọng việc điều tiết quan hệ tài sản, kinh tế thị trường Hiểu cách chung nhất, hợp đồng giao dịch dân bên trao đổi ý chí với để đến thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân định Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Qúa trình quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội định phát sinh q trình trao đổi lợi ích vật chất chủ thể tham gia quan hệ với Như vậy, từ khát quát nêu hợp đồng nhà ở, hiểu hợp đồng mua bán nhà mang chất thỏa thuận bên quyền nghĩa vụ quan hệ mua bán nhà Để tìm hiểu, nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở, trước tiên cần làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản, nhà loại tài sản lớn, có giá trị pháp luật dân điều chỉnh Theo “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán” (Điều 428 BLDS 2005) Từ khái niệm rút vài nhận xét chung hợp đồng mua bán tài sản: Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng dân thông dụng, phổ biến pháp luật dân điều chỉnh Vì đối tượng hợp đồng mua bán tài sản tài sản phép giao dịch, bao gồm quyền tài sản Quyền tài sản đối tượng hợp đồng mua bán tài sản phổ biến quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tượng hợp đồng mua bán tài sản cịn vật hình thành tương lai mà thời điểm hai bên thỏa thuận tài sản chưa hình thành như: Hoa màu ni trồng thu hoạch tương lai, mua bán, trao đổi nhà chung cư hình thành ương lai, nhà theo dự án… Hồ Chí Minh bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm 1955; trú số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố Hồ Chí Minh Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trương Duyên, sinh năm 1944; anh Trương Đạt, sinh năm 1970; anh Trương Duy, sinh năm 1974; ông Duyên, anh Đạt, anh Duy sống Mỹ; chị Trương Duyên Mai, sinh năm 1968; trú 382/37 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; chị Trương Duyên Anh, sinh năm 1966; trú 1/29-12-30 Lạc Long Quân, phường 11, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh; bà Hồng, ơng Dun, anh Đạt, anh Duy, chị Anh uỷ quền cho chị Mai (chị Mai, anh Đạt, anh Duy, chị Anh chung ông Duyên, bà Hồng); ông Nguyễn Văn Hưng, sinh năm 1951; trú địa với bà Nga (ông Hưng chồng bà Nga); bà Võ Thị Liễu, sinh năm 1958; trú F39, khu K30, phường 12, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Nội dung vụ việc sau: Theo đơn khởi kiện ngày 23-12-2004 trình tố tụng nguyên đơn bà Bùi Thị Cẩm Hồng trình bày: Tháng 5-2002, bà làm hợp đồng bán nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa có xác nhận quyền Bà Nga trả tiền từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 tổng số 40 lượng vàng 170.000.000 đồng Đến tháng 8-2003, bà phát việc bà bán nhà, phản đối Khi tranh chấp phường bà biết bà Nga hợp thực hoá nhà tên bà Nga chồng bà Nga ông Hưng Bà xác định nhà bà, khơng liên quan tới chồng, bà Tại lời khai ngày 31-8-2004, chị Mai bà Hồng uỷ quyền cho nguồn gốc nhà tranh chấp ông Trương Tế (anh ruột ông Trương Duyên - chồng bà Hồng) cho vợ chồng bà Hồng từ năm 1966; năm 1977, bà Hồng ông Duyên kê khai đăng ký; năm 1978, ông Duyên xuất cảnh sang Mỹ chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu uỷ quyền cho bà Hồng nhà nên tài sản chung vợ chồng bà Hồng, ông Duyên Do bà Nga trả tiền kéo dài giả mạo giấy tờ để sang tên vợ chồng bà Nga, nên bà Hồng xin huỷ hợp đồng mua bán nhà với bà Nga; bà Hồng trả lại số tiền nhận không đồng ý trả thêm khoản khác Bà Hồng thừa nhận tháng 5-2002, bà có vay bà Võ Thị Liễu 135.000.000 đồng bà Nga giới thiệu ký làm chứng Nay bà đồng ý trả tiền cho bà Liễu, tháng trả 1.000.000 đồng Bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga trình bày: Bà thống với lời khai bà Hồng việc bà Hồng bà thoả thuận mua bán nhà bà Hồng, giá số tiền trả bà Hồng khai Khi bán nhà, bà Hồng giao cho bà giấy kê khai nhà 1977 năm 1999, 42 bà Hồng kê khai có tên bà Hồng nên bà tin nhà riêng bà Hồng Bà Nga xác định 170.000.000 đồng nhận tương ứng 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng) số vàng nhận, tổng 88,43 lượng vàng chi phí hợp thức hố 30.000.000 đồng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trương Duyên Mai đại diện trình bày: bà Hồng ơng Dun sinh người chị, chị Trương Duyên Anh, anh Đạt, anh Duy Hiện ông Duyên, anh Đạt, anh Duy sống Mỹ Căn nhà tranh chấp tài sản chung ông Duyên, bà Hồng Năm 1978, ông Duyên Mỹ; năm 1997, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng bên Mỹ tài sản chưa giải Vì vậy, nhà tài sản chung cha mẹ chị em chị nên chị xin huỷ hợp đồng mua bán nhà bà Hồng với bà Nga Bà Võ Thị Liễu trình bày: tháng 5-2002, bà cho bà Hồng vay 135.000.000 đồng; bà Hồng có viết biên nhận, có bà Nga làm chứng bà Hồng hứa đến tháng 4-2003 bà Nga trả tiền nhà cho bà Hồng đợt cuối bà Hồng trả tiền cho bà Nay bà Hồng không bán nhà cho bà Nga phải trả bà tiền vay lãi chậm trả theo quy định giải vụ kiện Tại án dân sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh định: - Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh bà Bùi Cẩm Hồng bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 vô hiệu; - Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng nhận cho bà Nga 83,90 lượng vàng SJC, lần án có hiệu lực pháp luật; - Bà Nguyễn Thị Tố Nga ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003) - Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả cho bà Võ Thị Liễu số tiền 147.549.000 đồng lần sau án có hiệu lực pháp luật Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo Tại án dân phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh định: 43 - Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh bà Bùi Cẩm Hồng bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-52002 vô hiệu - Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại cho bà Nga 68 lượng vàng SJC bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng mua bán nhà 7,735 lượng vàng SJC Cộng khoản buộc bà Hồng phải trả cho bà Nga 76,165 lượng vàng SJC - Buộc bà Nguyễn Thị Tố Nga ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho bà Bùi Cẩm Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003) Sau xét xử phúc thẩm bà Nga có đơn khiếu nại Tại phiên giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao trí với kháng nghị Chánh án Toà án nhân dân tối cao xét thấy: Có xác định nhà số 281/43/1 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh ơng Trương Tế (anh ông Trương Duyên) cho ông Trương Duyên (chồng bà Hồng) từ năm 1970 Năm 1977, ông Duyên, bà Hồng đứng tên kê khai nhà Năm 1978, ông Duyên Mỹ sống Mỹ đến Năm 1999, bà Hồng tiếp tục kê khai nhà Theo quy định pháp luật nhà tài sản chung ông Duyên, bà Hồng 17-5-2002, bà Hồng lập hợp đồng bán nhà cho bà Nga Hợp đồng mua bán nhà chưa có cơng chứng chứng thực quan có thẩm quyền nên hợp đồng vi phạm quy định pháp luật hình thức Năm 1996, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng nước Mỹ, hồ sơ chưa có liệu hợp pháp phản ánh nội dung án ly hôn ông Duyên, bà Hồng, có photocopy tiếng Anh dịch sang tiếng Việt khơng có cơng chứng, chứng thực, chưa hợp pháp hố Lãnh sự, có tiêu đề “Thơng báo mở đầu án” Tồ Thượng thẩm Tiểu bang California hạt Kern có nội dung: hôn thú người đứng đơn Trương Duyên, Bùi Cẩm Hồng, kết thúc hôn nhân ngày 09-5-1996 Văn khơng có nội dung giải tài sản chung ơng Dun bà Hồng; có việc giải chưa cơng nhận cho thi hành Việt Nam, nên nhà đất tranh chấp tài sản chung ông Duyên, bà Hồng Do hợp đồng mua bán nhà chưa có chữ ký đồng sở hữu nên bị vô hiệu nội dung Trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đặt cọc 20 lượng vàng Toà án cấp sơ thẩm cấp phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc có vi phạm quy định pháp luật 44 hay không, không giải phạt cọc mà lại giải bồi thường theo chênh lệch giá không quy định điểm c.1 tiểu mục 2.4 mục phần I Nghị 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Trong trình giải quyết, bà Nga đề nghị làm hợp thức hoá nhà bà hết 30.000.000 đồng phải huỷ hợp đồng bà yêu cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí Tồ án cấp sơ thẩm chưa xem xét yêu cầu nêu giải hậu hợp đồng vô hiệu chưa giải hết yêu cầu bên đương Bởi lẽ trên, khoản Điều 297 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự, định: - Huỷ án dân phúc thẩm số 465/2005/DSPT Toà phúc thẩm Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh huỷ phần án dân sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 phần giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn bà Bùi Cẩm Hồng bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga - Giao hồ sơ cho Tồ án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại phần giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Qua vụ án cho thấy, hợp đồng mua bán nhà vi pham quy định nội dung bị coi vô hiệu Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định pháp luật hình thức Ví dụ: Vụ tranh chấp nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Trung, sinh năm 1951; bà Nguyễn Thị Hương, sinh năm 1954 bị đơn ông Nguyễn Văn Triết, sinh năm 1950; bà Nguyễn Thị Ngọc Nga, sinh năm 1956 trú thôn Bằng Châu, thị trấn Đập Đá, huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ơng Phan Ninh Bình, sinh năm 1941; bà Phạm Thị Thanh, sinh năm 1945 Tại đơn khởi kiện ngày 12/10/2001 trình tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Trung bà Nguyễn Thị Hương trình bày: Năm 1996, vợ chồng ơng Nguyễn Văn Triết bà Nguyễn Thị Ngọc Nga cho vợ chồng ông, bà mượn gian nhà mà vợ chồng ông Triết nhận chuyển nhượng vợ chồng ông Phan Ninh Bình, bà Phạm Thị Thanh để vợ chồng ơng, bà đặt máy xay xát gạo Tháng 3/1998, vợ chồng ông Triết viết giấy tay chuyển nhượng nhà đất cho ơng, bà với giá 50 vàng Ơng, bà giao cho vợ chồng ông Triết đủ số vàng Q trình sử dụng nhà, vợ chồng ơng, bà chi phí, nâng hết 7.000.000đ Năm 2001, ơng bà lập thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất không vợ chồng ông Triết 45 chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng với vợ chồng ơng Bình Nay ơng, bà u cầu vợ chồng ơng Triết phải hồn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho ông, bà theo quy định pháp luật Bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn Triết bà Nguyễn Thị Ngọc Nga trình bày: Ngày 16/7/1993, vợ chồng ơng Phan Ninh Bình bà Phạm Thị Thanh ký giấy viết tay bán cho ông, bà gian nhà có chiều ngang 3,5m, chiều dài 30m, với giá 2.000.000đ thực tế vợ chồng ông, bà mua với giá 22 vàng tốn xong Sau đó, ơng, bà dỡ nhà cũ làm nhà để sử dụng Năm 1998, ông, bà bán lại nhà, đất cho vợ chồng ông Trung với giá 50 vàng, vợ chồng ông Trung tốn 40 vàng, cịn lại 10 vàng cam kết tốn hồn thành thủ tục sang tên trước bạ Nay ông, bà yêu câu vợ chồng ông Binh ông, bà hoàn tất thủ tục mua bán sang tên trước bạ nhà để ông, bà lập thủ tục sang tên trước bạ cho vợ chông ông Trung Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ơng Phan Ninh Bình, bà Phạm Thị Thanh trình bày: Năm 1992, ơng Bình vào Lâm Đồng làm ăn Ở nhà, bà Thanh có vay vợ chồng ông Triết, bà Nga 1.000.000đ Do khả trả nợ nên theo yêu cầu bà Nga, ngày 16/7/1993 bà Thanh ký giấy viết tay Bán nhà nhượng đất cho vợ chồng ông Triết, bà Nga (anh Phan Thành Loan trai ông bà ký tên thay ơng Bình) Sau đó, bà Thanh lên Lâm Đồng sinh sống ơng Bình, hai ơng, bà q thấy vợ chồng ơng Trung đặt máy xát gạo, ơng bà hỏi bà Nga trả lời cho vợ chồng ông Trung đặt máy nhờ Nay ông, bà không đồng ý bán nhà đất cho vợ chồng ông Triết, đề nghị Tòa án hủy hợp đồng Bản nhà nhượng đất ngày 16/7/1993 việc mua bán khơng đồng ý ơng Bình Tại án dân sơ thẩm số 98/DSST ngày 03/9/2004, Tòa án nhân dân huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định định: - Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà lập ngày 16/7/1993 vợ chồng ơng Phan Ninh Bình, bà Phạm Thị Thanh vợ chồng ông Nguyễn Văn Triết, bà Nguyễn Thị Ngọc Nga lập ngày 16/7/1993 vô hiệu - Giao cho vợ chồng ơng Phan Ninh Bình sở hữu nhà - Buộc vợ chồng ông Phan Ninh Bình phải hồn trả cho vợ chồng ơng Nguyễn Văn Triết 7.214.800đ tiền chi phí xây dựng diện tích nhà nêu - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Quốc Trung, bà Nguyễn Thị Hương phải tháo dỡ hệ thống máy gạo + hệ thống điện khỏi nhà nêu để giao nhà cho vợ chồng ơng Bình 46 - Buộc vợ chồng ơng Phan Ninh Bình phải hồn trả cho vợ chồng ơng Triết 44.494.800đ - Bác yêu cầu vợ chồng ông Triết xin tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà với vợ chồng ông Bình Ngày 06/9/2004 ngày 14/9/2004 vợ chồng ông Triết, bà Nga vợ chồng ơng Bình, bà Thanh kháng cáo Tại án dân phúc thẩm số 129/2006/DS-PT ngày 28/8/2006, Tịa án nhân dân tỉnh Bình Định định: Hủy toàn án sơ thẩm số 98/DSST ngày 03/9/2004 Tòa án nhân dân huyện An Nhơn, giữ lại hồ sơ vụ án Tòa án tỉnh để xét xử sơ thẩm theo thủ tục chung Tại án dân sơ thẩm số 12/2007/DSST ngày 18/10/2007, Tịa án nhân dân tỉnh Bình Định định: Bác yêu cầu khởi kiện vợ chồng ông Nguyễn Quốc Trung, bà Nguyễn Thị Hương Hủy hợp đồng mua bán viết tay vợ chồng ông Nguyễn Quốc Trung, bà Nguyễn Thị Hương với vợ chồng ông Nguyễn Văn Triết, bà Nguyễn Thị Ngọc Nga: Hủy hợp đồng mua bán viết tay lập ngày 16/7/1993 vợ chồng ông Nguyễn Văn Triết, bà Nguyên Thị Ngọc Nga với vợ chồng ơng Phan Ninh Bình, bà Phạm Thị Thanh Bác yêu cầu vợ chồng ông Triết, bà Nga việc buộc vợ chồng ơng Bình, bà Thanh tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà Ngày 12/11/2008, vợ chồng ơng Triết, bà Nga có đơn khiếu nại Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao xét thấy: Đối với hợp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ơng Bình, bà Thanh với vợ chồng ông Triết, bà Nga: Do hợp đồng chuyển nhượng giấy viết tay, khơng có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền, thời điểm chuyển nhượng (năm 1998) vợ chồng ơng Bình, bà Thanh chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến năm 1995 vợ chồng ơng Bình, bà Thanh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên khơng hồn tất thủ tục mua bán theo quy định pháp luật Tòa án cấp sơ thẩm ấn định thời gian để bên hoàn tất hợp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ơng Bình, bà Thanh khơng thực hiện, hợp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ơng Bình, bà Thanh với vợ chồng ơng Triết, bà Nga vô hiệu, lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu hồn tồn thuộc vợ chồng ơng Bình, bà Thanh; vợ chồng ơng Bình, bà Thanh phải bồi 47 thường tồn thiệt hại cho vợ chồng ơng Triết, bà Nga theo hướng dẫn Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Đối với hợp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ông Triết, bà Nga với vợ chồng ông Trung, bà Hương: Vợ chồng ông Triết, bà Nga chưa phải chủ sở hữu hợp pháp nhà đất bán nhà đất cho vợ chồng ông Trung, bà Hương họp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ơng Bình, bà Thanh với vợ chồng ông Triết, bà Nga vô hiệu, nên hợp đồng mua bán nhà đất vợ chồng ông Triết, bà Nga với vợ chồng ông Trung, bà Hương bị vơ hiệu hai bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu nên hai bên chịu thiệt hại Vì lẽ trên, khoản Điều 291, khoản Điều 297, Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sửa đổi, bổ sung năm 2011 định: Hủy toàn án dân phúc thẩm số 100/2008/DSPT ngày 29/9/2008 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng hủy toàn án dân sơ thẩm số 12/2007/DSST ngày 18/10/2007 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Định vụ án Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Quốc Trung, bà Nguyễn Thi Hương với bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn Triết, bà Nguyễn Thị Ngọc Nga; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Phan Ninh Bình, bà Phạm Thị Thanh Như vậy, hợp đồng mua bán lập giấy viết tay, chưa công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền khơng với quy định điều kiện hình thức thủ tục mua bán nhà Việc vi phạm hình thức dẫn đến tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu đắn 3.2 Kiến nghị 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật Theo quy định Điều 122 BLDS 2005 quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dân giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn tồn tự nguyện; hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định Tại Điều 177 BLDS sửa đổi 2015 ghi nhận điều kiện điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Tuy nhiên, pháp luật hành có quy định giao dịch dân khơng có điều kiện vơ hiệu Chúng ta hiểu thiếu bốn điều kiện vô hiệu Với quy định làm cho người đọc lầm hiểu điều luật điều luật độc lập hay ngoại lệ với điều khoản khác 48 Trong thực tiễn xem xét giao dịch dân có vơ hiệu hay khơng quan xét xử nênvận dụng tổng thể điều luật Tại Điều 450 BLDS 2005 quy định cụ thể hình thức hợp đồng mua bán nhà Theo hợp đồng mua bán phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Quy định thay đổi linh hoạt tiêu chí đánh giá hiệu lực pháp lý giao dịch mua bán nhà so với BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 giải thoát điều kiện tuân thủ hình thức trường hợp BLDS năm 2005 để bảo vệ đến quyền lợi ích hợp pháp người tham gia giao dịch có ý chí tự nguyện thực tồn nghĩa vụ giao dịch Đây giải pháp nhằm hạn chế hội việc bên không tự nguyện tham gia giao dịch, lại viện dẫn lý vi phạm hình thức giao dịch để hủy tồn giao dịch giá trị đối tượng hợp đồng biến động có lợi cho bên khơng thiện chí tham gia 3.2.2 Giải pháp thực thi pháp luật Theo BLDS sửa đổi 2015 cho phép Thẩm phán áp dụng án lệ, coi án lệ nguồn pháp luật q trình xét xử tịa án vụ án hợp đồng mua bán nhà Hiện quy định hệ thống pháp luật hợp đồng nhiều bất cập, thường dạng khung, chưa cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác áp dụng thiếu thống cấp Tòa án; tình trạng án bị hủy, sửa nhiều lần, tồn đọng kéo dài Để đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế khu vực, đòi hỏi nguồn pháp luật cần sử dụng rộng rãi, đa dạng việc ban hành án lệ cần thiết để thống áp dụng pháp luật ngành Bên cạnh TANDTC cần giải thích rõ khái niệm giao dịch vi phạm điều cấm khái niệm giao dịch trái pháp luật luật áp dụng Đồng thời hướng dẫn trường hợp giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trường hợp cần tịch thu toàn tài sản đưa vào giao dịch, trường hợp cần tịch thu phần lợi tức, trường hợp tịch thu Thực tiễn công tác quản lý đất đai công việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chưa tốt, bên cạnh thủ tục sang tên trước bạ nhiều khâu rườm rà, thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất cao Vì kéo theo việc thực quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà khó khăn dẫn đến nảy sinh tranh chấp yêu cầu Tịa án giải Do giải trường hợp nêu trên, Tòa án cần khách quan cân nhắc việc có tuyên bố giao dịch vơ hiệu hay khơng 49 Ngồi ra, q trình đưa pháp luật vào sống khâu vô quan trọng Vì pháp luật mang tính ngun tắc lý thuyết nên đưa pháp luật vào sống nhiều hình thức khác như: áp dụng pháp luật, tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, đòi hỏi phải có hiểu biết pháp luật Vì công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật cần thiết, góp phần nâng cao lịng tin nhân dân vào sách pháp luật Đảng, Nhà nước, phát huy hiệu pháp luật thực tiễn Các hình thức tun truyền như: Thơng qua sách báo, sách luật, sách chuyên đề luật, báo pháp luật, tạp chí luật học, thơng qua tuyền truyền miệng, nói cho nghe quy định pháp luật đời sống, thông qua tuyên truyền phương tiện cơng cộng đài tiếng nói, đài truyền hình, đài phát cấp sở… 50 Kết luận chƣơng Thực trạng giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà nước ta nhiều bất cập nhiều nguyên nhân Nhưng có nguyên nhân nội dung pháp luật nhìn chung cịn có điểm chưa phù hợp với nhiều quan hệ phổ biến xã hội, chế điều chỉnh pháp luật, ý thức nhận thức tuân thủ pháp luật nhân dân cịn chưa cao; khơng tránh khỏi hành vi xâm phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Qua phân tích, đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bất cập pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà, tác giả đưa đề xuất mang tính định hướng cụ thể để hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn cho giao dịch mua bán nhà thơng qua quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 51 KẾT LUẬN Nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nhằm chất hợp đồng mua bán nhà, đưa quy định thực định hợp đồng mua bán nhà để phân tích, luận giải, bất cập, hạn chế để tìm sở để hồn thiện góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Đồng thời, tác giả phân tích, luận giải để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thơng qua vụ tranh chấp Tịa án, từ đưa biện pháp, phương hướng giải quyết, hoàn thiện pháp luật, hạn chế vụ tranh chấp xảy tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà, tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuận lợi Qua nghiên cứu sở lý luận sở thực tiễn hợp đồng mua bán nhà cho thấy giao dịch dân nhà diễn sôi động kinh tế thị trường Đồng thời tranh chấp hợp đồng mua bán nhà diễn ngày nhiều giao dịch diễn tự phát thiếu hiểu biết pháp luật Xuất phát từ vai trò ý nghĩa to lớn nhà người dân, địi hỏi điều chỉnh kịp thời hệ thống pháp luật dân Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà người Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Đáp ứng yêu cầu xã hội giai đoạn nay, ngày 24 tháng 11 năm 2015 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua BLDS thay BLDS năm 2005 Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/0/2017 có nhiều quy định quan trọng điều chỉnh quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đây sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà thời gian tới 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội, Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội, Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội, Bộ luật dân sửa đổi (2015), Hà Nội Bộ luật Hồng Đức Chính phủ (1950), Sắc lệnh số 92/SL ngày 22/5/1950 việc tiếp tục áp dụng luật lệ hành ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ, Hà Nội Chính phủ (1952), Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 Thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/3/1996 việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, Hà Nội 10 Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 2/10/1996 tổ chức hoạt động Công chứng Nhà nước, Hà Nội 11 Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội 12 Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà chưa trả lại nhà thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà quy định Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội 13 Chính phủ (1999), Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ, Hà Nội 14 Chính phủ (2000), Quyết định số 20/2000/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/02/2000 việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 53 16 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP NGÀY 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều luật luật đất đai, Hà Nội 17 Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội 18 Chính phủ (2001), Nghị định số 81/NĐ-CP ngày 05/10/2001 việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam, Hà Nội 19 Chủ tịch nước (1952), Sắc lệnh 85/SL ngày 20/2/1952 ban hành thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa ruộng đất, Hà Nội 20 Nguyễn Việt Cường (1997), Hỏi đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán tài sản, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Nguyễn Văn Cường (2005), Giao dịch dân vô hiệu xử lý giao dịch dân vô hiệu, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 22 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 23 Nguyễn Đức Giao, Lưu Tiến Dũng (dịch) (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Nguyễn Đức Giao (2000), "Vị trí, vai trò chế định hợp đồng Bộ luật dân Việt Nam", Thông tin khoa học pháp lý, Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý 25 Bùi Đăng Hiếu (2001), "Giao dịch dân vô hiệu tương đối giao dịch dân vơ hiệu tuyệt đối", Tạp chí Luật học, (10) 26 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Quyết định 297-CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10/1991 việc giải số vấn đề nhà ở, Hà Nội 27 Hội đồng nhà nước (1991), Pháp lệnh nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo qui định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 29 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2002), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Đại học quốc gia, Hà Nội 30 Phạm Công Lạc (1998), "Ý chí giao dịch dân sự" 54 31 Nhà xuất Chính trị quốc gia (1995), Bộ luật dân thương mại Thái Lan, I - IV, Hà Nội 32 Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992, 1995, 2013), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Quốc hội (1987), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Quốc hội (1993), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 35 Quốc hội (2003), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Quốc hội (2013), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Quốc hội (1994), Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 Quốc hội (1997), Luật thương mại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Quốc hội nước CHND Trung Hoa (1999), Luật hợp đồng nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 40 Quốc hội (2000), Luật nhân gia đình, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Quốc hội (2014), Luật Hôn nhân gia đình, Nxb Chinh trị quốc gia, Hà Nội 42 Quốc hội (2005), Luật thương mại, NXb lao động xã hội, Hà Nội 43 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Nxb lao động xã hội, Hà Nội 44 Lê Thị Bích Thọ (2001), "Một số vấn đề đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định Bộ luật dân sự", Tạp chí Luật học, (4) 45 Tịa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao (1999), Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998 vê giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội 46 Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Tổng cục địa (2002), Thông tư liên tịch số 01/3-1-2002/TTLT-TANDTCVKSNDTC-TCĐC, hướng dẫn thẩm quyền Tòa án nhân dân việc giả tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, Hà Nội 47 Trần Trung Trực (1997), Một số vấn đề giao dịch dân hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 55 49 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 50 Trường Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình luật dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 51 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 52 Đào Trí Úc (1999), "Một số vấn đề phương pháp luận nghiên cứu vai trị, vị trí pháp luật trình hợp tác hội nhập quốc tế khu vực", Nhà nước pháp luật, (11) 53 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1998), Nghị số 58/1998/NQQUBTVQH ngày 20/8/1991 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991, Hà Nội 54 Viện sử học Việt nam (1991), Bộ Quốc triều hình luật, Nxb Khoa học pháp lý, Hà Nội 56