KHÁI NIỆM NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
Khái niệm
Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người có thu nhập thấp”.Tuỳ thuộc vào đối tượng hàng hoá tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác nhau về thu nhập Trong quan hệ mua bán hàng hoá thông thường có thể họ là người có thu nhập trung bình, thậm chí là khá nhưng trong quan hệ mua bán trao đổi hàng hoá đặc biệt - nhà đất thì họ lại là nhóm có thu nhập thấp Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người có thu nhập thấp.
_Theo cách hiểu thông thường, người có thu nhập thấp là những người có mức lương tương đối ổn định nhưng mức độ tiệm cận dưới mức thu nhập trung bình bao gồm cả những người nghèo đói.
_Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000đ/người/tháng (từ 4.800.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000đ/ người/tháng (từ 6.000.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ đến 520.000đ/người/tháng
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ đến 650.000đ/người/tháng.
_Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, khái niệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
_Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
_ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại
_Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây là người có thu nhập tương đối ổn định, và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, nhưng cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( người vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả tiền vay).
_Theo Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ
+ Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m 2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
+ Là những người chưa đc Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất dưới mọi hình thức
+Có mức thu nhập hàng tháng tính bình quân theo đầu người dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Người có thu nhập thấp bao gồm
Theo Điều 37 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở : đối tượng được mua, được thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp bao gốm
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán
+ Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định
+ Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà ở trong thời gian học tập.
+ Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
NHÀ Ở CỦA NGUƯỜI THU NHẬP THẤP
Đặc điểm về nhà ở của người có thu nhập thấp
Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia đình khi tham gia lao động.Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó quyết định lợi ích tinh thần của họ Mọi tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ thông thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng Thu nhập cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ là những nhu cầu tối thiểu của bất kì một con người nào ở bất kì một nhà nước nào mà ngày càng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn Và mức tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.
Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm điểm “ ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao Thế nhưng với nhóm người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ ước mơ cao sang” Đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp tại các đô thị
Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia đình khi tham gia lao động.Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó quyết định lợi ích tinh thần của họ Mọi tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ thông thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng Thu nhập cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở.Nó không chỉ là những nhu cầu tối thiểu của bất kì một con người nào ở bất kì một nhà nước nào mà ngày càng trở nên quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn Và mức tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng.
Hàng hoá- nhà ở- là một hàng hoá cao cấp đôi khi cũng trở thành tâm điểm “ ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao Thế nhưng với nhóm người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ ước mơ cao sang” Vì vậy,nhà ở của nhóm người này thường có một số đặc điểm sau:
+ Nhà ở của người thu nhập thấp có diện tích chật hẹp, chất lượng thấp kém, chủ yếu là nhà bán kiên cố và nhà tạm.
- Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệu kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn, đơn sơ như chính cuộc sống của họ Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật liệu có thể như tre, nứa, cót ép, lá dừa nước, giấy dầu thậm chí là cả những phế liệu thải ra từ sản phẩm công nghiệp Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm và tận dụng lại.
- Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn cơ chế bao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối Nay đã xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt quá liên hạn sử dụng và lạc hậu Do đó nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của người nghèo có giá trị thẩm mỹ thấp Màu sắc tại các khu ở đơn điệu có phần ảm đạm bởi màu sắc của các vật liệu phế thải và tái chế
+ Về mặt không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà:
Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch, thậm trí là cơi cạnh đó nó có ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục tập quán dân tộc Các không gian trong nhà thường được sử dụng đa chức năng Chỗ tiếp khách cũng là chỗ ngủ, nghỉ ngơi của thành viên trong hộ khi bị đau,ốm bệnh tật Vì không có không gian riêng, các căn hộ gần như không có không gian phụ như bếp nấu ăn, phòng ăn, phòng tắm, nhà vệ sinh
Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trình công cộng Hệ thống cấp nước không đến được các hộ dân, cống thoát nước lộ thiên, hệ thống điện quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường của người dân kém nên ngày càng dẫn đến môi trường sống trong các khu này trở lên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép Trong quá trình ở hầu như rất ít, thậm chí không đầu tư cải tạo, sửa chữa nên đã xuống cấp một cách nhanh chóng.
Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, không chỉ vấn đề ở mà còn những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của họ như : y tế, giáo dục, vệ sinh môi trường… Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà Nước ta không có những chính sách hỗ trợ, giúp đỡ họ Đây là một trong những vấn đề bức xúc mà bất cứ một xã hội chủ nghĩa nào cũng cần phải nhanh chóng giải quyết , đảm bảo công bằng trong xã hội theo đúng bản chất của nó.
Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người thu nhập thấp hay còn gọi là nhà ở cho người nghèo là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp,người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có khó khăn trong việc bố trí, xắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi
Nhà ở cho người có thu nhập thấp thường được điều hành bởi chính quyền địa phương chẳng hạn như chính quyền cấp quận, huyện hay thành phố.
CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM HỖ TRỢ CHO NHỮNG NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP ĐỂ CÓ NHÀ Ở
Khái niệm chính sách tài chính
Chính sách tài chính là chính sách của Nhà nước trong việc huy động các nguồn thu vào NSNN và sử dụng nó trong hạn nhất định (thường là một năm)
Chính sách tài chính là các chính sách của chính phủ nhằm tác động lên định hướng phát triển của nền kinh tế qua những thay đổi trong chi tiêu chính phủ và thuế khóa Chính sách tài chính đối lập với những chính sách kinh tế cơ bản khác như chính sách tiền tệ, đó là chính sách nhằm ổn định nền kinh tế bằng cách kiểm soát tỉ lệ lãi suất và nguồn cung tiền Hai công cụ chính của chính sách tài chính là chi tiêu chính phủ và hệ thống thuế. Những thay đổi về mức độ và thành phần của thuế và chi tiêu của chính phủ có thể ảnh hướng đến các biến số trong nền kinh tế: tổng cầu và mức độ hoạt động kinh tế; kiểu phân bố nguồn lực; phân phối thu nhập …
Sự cần thiết phải có chính sách tài chính đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp
Người thu nhập thấp , tiền dành cho tiết kiệm cũng không phải là nhiều , thậm chí là không có Khi mức thu nhập ở dưới mức trung bình, mức tiết kiệm không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà và đến khi thu nhập cao thì họ mới có tiền để đầu tư, nâng cấp hay xây mới Với mức tiết kiệm khoảng 7 % đến 10% thu nhập hàng tháng thì đến bao giờ họ mới có một lượng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả dụ nhà nước không có chính sách hỗ trợ Đấy còn chưa kể đến yếu tố trượt giá của đồng tiền theo thời gian
Qua đó ta thấy, nếu mức thu nhập không được cải thiện thì nhưng người này sẽ khó có khả năng tiếp cận được nhà ở với các tiện nghi thông
Người thu nhập thấp có mức thu nhập tiền còn dưới mức thu nhập trung bình của xã hội , bao gồm :
+ Cán bộ công nhân viên chức nhà nước thuộc các thành phần kinh tế. + Những người được hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+ Sinh viên các trường đại học, cao đẳng
Cuộc sống nghèo nàn làm nảy sinh một loạt các vấn đề như: y tế , giáo dục, vệ sinh , môi trường…Nghèo thì lắm bệnh, con cái không được giáo dục tốt dẫn đến không có công việc ổn định hoặc ổn định nhưng thu nhập không cao.Người nghèo dường như cũng bị rơi vào cái “vòng luẩn quẩn” của sự nghèo khó, không chỉ về nhà ở mà còn các cái tiêu dùng khác trong cuộc sống Do đó cần phải có một cú huých để phá vỡ cái “vòng luẩn quẩn” này, không ai khác chính là Nhà nước.
Nhà nước ta là nhà nước do dân và vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân.Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó là các nhóm dân cư có thu nhập thấp và vấn đề nhà ở đối với họ.Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, ưu đãi đối với các doanh nghiệp, các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để các đối tượng có thu nhập thấp có nhiều khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở.
Nắm bắt rõ tâm lý của người Việt là an cư mới lạc nghiệp, người nghèo, người có thu nhập thấp lại càng cần một mái nhà ổn định để chuyên tâm lao động, sản xuất, phát triển kinh tế gia đình nhằm nhanh chóng thoát nghèo, vươn lên khá, giàu; nhiều doanh nghiệp đã kiên trì và sáng tạo triển khai đầu tư xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng chung tay góp phần đảm bảo an sinh xã hội Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà nước và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế ưu đãi như vay vốn, hỗ trợ lãi xuất, cấp đất sạch,
Tóm lại, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là chủ trương đúng đắn của Đảng, Nhà nước nhằm đảo bảo an sinh xã hội Trong đó, Nhà nước,nhân dân và xã hội phải đồng lòng chung sức để chăm lo cho việc phát triển nhà ở cho người dân; đảm bảo cuộc sống ấm no, hạnh phúc.
Những chính sách tài chính hỗ trợ cho những người có TN thấp để có nhà ở
Tùy vào mục đích của mình mà Nhà nước có những chính sách khác nhau đối với các đối tượng khác nhau.Trong nội dung của đề tài, ta chỉ nghiên cứu những tác động của mỗi chính sách được ban hành đối với các chủ thể trong chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp.
3.3.1 Chính sách thuế Đầu tiên, ta cần phải hiểu khái niệm về thuế: Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế.
Theo quan điểm phổ biến, chính sách là phương thức hành động được chủ thể khẳng định và thực hiện nhằm giải quyết những vấn đề lặp đi lặp lại.
Chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia, là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà nhà nước sử dụng để ra quyết định về thu nhập và huy động nguồn thu để đảm bảo cho nhu cầu chi tiêu của mình. Đối với những người có thu nhập thấp,Nhà nước ban hành một số chính sách như: không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (được ban hành trong luật thuế thu nhập cá nhân) đồng thời được miến giảm thuế GTGT khi thuê, mua nhà góp phần làm giảm gánh nặng về mặt tài chính đồng thời khuyến khích Đối với nhà đầu tư, để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà nước có thể ban hành một số chính sách về thuế như: miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp kể từ thuê ;miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất….việc thực hiện một số chính sách như vậy sẽ làm giá thành giảm, góp phần đưa những căn nhà thu nhập thấp đến đúng đối tượng.
Tín dụng là quan hệ chuyển giao quyền sử dụng vốn lẫn nhau giữa người đi vay và người cho vay trên nguyên tắc có hoàn trả Quan hệ tín dụng dựa trên nền tảng của sự tin tưởng nhau giữa các chủ thế.
Chính sách tín dụng: là một cương lĩnh tài trợ của một ngân hàng, là một hướng dẫn chung cho cán bộ tín dụng và các nhân viên ngân hàng.
Chính sách tín dụng là chính sách phục vụ nhu cầu tín dụng của khách hang, với các nhu cầu khác nhau thì sẽ có những chính sách tín dụng khác nhau Đối với chương trình xây dựng nhà ở, các nhà đầu tư sẽ cần một lượng vốn lớn,hơn ai hết họ cần được tạo điều kiện trong việc vay vốn với những ưu đãi như lãi suất và phí tín dụng thấp, thời hạn tín dụng và kì hạn nợ dài, quy mô và giới hạn tín dụng hợp lí nhằm tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư đảm bảo quá trình xây dựng đúng kế hoạch. Đối với những người có thu nhập thấp, được tạo điều kiện trong việc vay vốn để thuê, mua nhà và thời gian hoàn trả có thể kéo dài 20-30 năm.
Giá là khoản tiền phải trả để có được một đơn vị sản phẩm, dịch vụ.
Chính sách giá là sự tập hợp những cách thức và quy tắc xác định mức giá cơ sở của sản phẩm và quy định biên độ dao động cho phép, biến đổi mức giá cơ sở trong những điều kiện nhất định của hoạt động sản xuất kinh doanh Đối với mỗi doanh nghiệp, mục tiêu hàng đầu là tối đa hóa lợi nhuận, giá cả hiện nay đều do các doanh nghiệp tự đưa ra, nếu không có những chính sách quản lí thì nhà thu nhập thấp sẽ có giá “không phải dành cho người thu nhập thấp” Vì vậy, nhằm đảm bảo công tác quản lí cũng như đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư và đối tượng được thuê, mua nhà thu nhập thấp, Nhà nước cần ban hành một số chính sách về giá như: chính sách xác định giá bán, xác định số tiền trả trước trong hoạt động thuê, mua trả góp, trả chậm……
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 12 1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ
Tình hình nhà ở của người thu nhập thấp- các nhân tố ảnh hưởng
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như : nắng, mưa, gió, bão và giá rét… Có thể nói nhu cầu nhà ở là nhu cầu thiết yếu sau nhu cầu ăn và uống Sự hình thành và phát triển của cộng đồng làng, xã, thôn, xóm, khu dân cư gắn liền với phát triển nhà ở Xã hội càng phát triển thì nhu cầu nhà ở càng tăng lên Cùng với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ, sự ồ ạt di dân luôn tạo ra sức ép mạnh mẽ tới nhu cầu nhà ở Đặc biệt là đối với người dân có thu nhập thấp, khi khoản thu nhập ít ỏi của họ không bao giờ có thể đáp ứng được chi phí cho một căn nhà trên thành thị thì vấn đề nhà ở đảm bảo cho cuộc sống người dân trở nên bức thiết hơn bao giờ hết Dưới đây sẽ trình bày các nhân tố chính ảnh hưởng tới sự hình thành các bộ luật lien quan tới nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam.
-Tốc độ tăng dân số, mật độ dân cư
Theo thống kê của Tổng Cục Thống kê Việt Nam năm 2010 có diện tích 331,051.4 km2 đất liền Dân số Việt Nam năm 2010 đạt ngưỡng 87 triệu người và có xu hướng tăng đều qua các năm với tốc độ tăng bình quân là 3,1
% khiến Việt Nam là quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á( sau Philippin và Indonesia) và đứng thứ 11 trên toàn thế giới.
Dân số VN 1998-2010 (triệu người)
Biểu đồ 1 : dân số Việt Nam từ năm 1998- 2010
Dân cư tập trung chủ yếu ở 2 đồng bằng châu thổ lớn với mật độ đáng báo động ( đồng bằng sông hồng 939 ng/ km2; đồng bằng sông Cửu Long 426ng/km2; Đông Nam Bộ 617ng/km2) và vùng duyên hải miền trung (197ng/km2) và thường cư trú tại các thành phố lớn hay khu công nghiệp. Tính đến cuối năm 2010, mật độ dân số Hà Nội là 1,962 ng/km2 tăng 1.87%; ở thành phố Hồ Chí Minh là 3,530ng/km2 tăng 3.85% so với cung kỳ năm 2009.
Mật độ dân cư đông nghẹt có thể được giải thích do có tốc độ đô thị hóa cao và lượng di cư lớn từ nông thôn ra thành thị
Biểu đồ 2: tỷ suất nhập cư theo địa phương (tổng cục thống kê 2010- đơn vị phần nghìn)
Tức là vào năm 2010, cứ 1000 người dân thì có 10 người nhập cư vào các đô thị lớn Cụ thể là có 30 người nhập cư vào Tp HCM và 11 người nhập cư vào Hà Nội, ở Đà Nẵng con số lên tới 26 người Điều này làm cho năm 2010, dân số khu vực thành thị là 26.01 triệu người chiếm 29.9% tổng dân số cả nước, tăng 2.04% so với năm ngoái ( năm 2009 là 26.9%) trong khi dân số sống ở nông thôn là 60.92 triệu người tương ứng 70.1% dân số ( tăng 0.63% so với năm 2009).
Việc di cư ồ ạt vào thành thị hay các khu công nghiệp trong khi diện tích nhà ở không gia tăng khiến cho những nơi này trở nên “chật cứng” dân cư và việc đảm bảo cuốc sống của từng hộ gia đình trở nên khó khăn hơn.
-Điều kiện ở và sinh hoạt
Năm 2010 trở lại đây, quá trình hiện đại hóa công nghiệp hóa đang được đẩy mạnh, trong điều kiện giá cả hàng hóa gia tăng thì đời sống dân cư ở trong tình trạng khó khăn.
Biểu đồ 3: Tỷ trọng hộ gia đình có nhà phân theo cấu trúc nhà ở và nhóm thu nhập(%) (Sumary result of Vietnam living and standard statisfied 2010)
Nhà thiếu kiên cố và đơn sơ vẫn chiếm một tỷ trọng không nhỏ với nhóm nghèo và có thu nhập dưới mức trung bình Hiện nay, trên toàn quốc còn khoảng 3,5 triệu hộ sống trong những ngôi nhà đơn sơ và thiếu kiên cố. Theo biểu đồ trên, phân theo các nhóm thu nhập thì tỷ lệ số hộ có nhà ở kiên cố thấp thuộc nhóm nghèo và nhóm có thu nhập dưới mức trung bình ( chưa đạt 50%); cụ thể nhóm nghèo nhất có tỷ lệ số hộ là 40.5% và nhóm có thu nhập dưới mức trung bình là 49% Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại các hộ gia đình ở trong nhà đơn sơn ( tức là loại nhà ở dưới tiêu chuẩn cho phép để bảo đảm cuộc sống cho người dân) Tỷ lệ nhóm nghèo vẫn sử dụng nhiều nhà đơn sơ hơn cả là 13.2% và nhóm có thu dưới mức trung bình là 8% Bên cạnh đó, theo thống kê của Bộ Xây dựng diện tích nhà ở bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 17.5m2 tăng 4.5% so với cùng kỳ năm 2009( diện tích bình quân đầu người là 16.7m2/người) trong đó, khu đô thị là20.2 m2/ người và khu vực nông thôn là 16.3m2/ người Cụ thể hơn đối với dân sống trong khu chung cư là 16m2/người, dân sống trong nhà riêng là 17.9m2/người
Số người có nhà ở ( người)
Diện tích (m2) Diện tích bình quân/ người
So với các nước trong khu vực thì diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của Việt Nam còn thấp Diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người đạt 16,7 m2 mỗi người, riêng khu vực đô thị đạt 19,2 m2 mỗi người Trong khi đó, ở các thành phố lớn của Trung Quốc là 25-29 m2 mỗi người, Thái Lan là 22 m2, Malaysia là 31 m2 Tuy nhiên, thực tế cho thấy, theo Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, căn cứ Luật Nhà ở và Nghị Quyết 18 của Chính phủ, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị chỉ dành cho các đối tượng chưa có nhà hoặc đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 5m2 sàn/người Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách có nhà ở với diện tích trên 5m2 sàn/người chưa có cơ chế chính sách để giải quyết Đồng thời theo Luật cán bộ công chức tại Điều 14 quy định cán bộ, công chức được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở, các đối tượng trên lại không đủ điều kiện để mua nhà ở thương mại theo giá thị trường.
Biểu đồ 4: tỷ lệ dân cư có nhà sống trong các loại nhà ở
Có thể thấy rằng, dân cư chúng ta chủ yếu sống trong nhà riêng lẻ, nhà sở hữu với tỷ lệ chiếm tối đa la 98.6% trong khi dân sống trên khung chung cư chỉ chiếm 1.24% Con số này quá thấp Khi dân số tăng nhanh và diện tích ở bị thu hẹp thì việc tiết kiệm tận dụng các khoảng không trên cao làm nhà ở trở nên vô cùng hữu ích Tuy nhiên, dân cư loại ưa sở hữu nhà riêng khiến cho vấn đề nhà ở trở có nguy cơ bế tắc Cụ thể hơn, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%, trong khi đó tại TPHCM tỷ lệ nhà chung cư mới đạt 6,13% Tỷ lệ số hộ dân phải đi thuê nhà để ở tại khu vực đô thị lên đến 14%
Cũng theo kết quả điều tra về tình trạng nhà ở của tổng cục thống kê cho biết tại thời điểm năm 2009 có 10101,808 hộ gia đình sở hữu nhà riêng ( chiếm 90.5% ) nhà cho thuê mượn năm 2009 chiếm 8.5% tổng số; nhà tập thể/ thuộc quyền ở hữu khác năm 2009 chiếm 0.8% Điều này có thể giải thích nhờ sự di dân từ tỉnh này sang tỉnh khác hay sang khu vực mới cộng thêm quá trình đô thị hóa tăng cao khiến việc tăng lên về số hộ thuê nhà và ở nhà thuộc quyền sở hữu khác Dân cư thành thị tăng nhanh chóng do sự mở rộng của thị trường lao động đang gây áp lực cho việc đảm bảo các điều kiện sống cho người nhập cư như việc làm, giáo dục, y tế, quy hoạch đô thị và môi trường, đặc biệt về nhà ở.
Hiện tại, hình thức sở hữu riêng nhà ở vẫn phổ biến Và chính hình thức sở hữu này sẽ làm cho đại bộ phận người dân có thu nhập thấp khó có cơ hội tiếp cận nhà ở do giá nhà cao hơn so với các hình thức sở hữu khác. Mặt khác, thói quen sở hữu riêng về nhà ở có thể gây nên tâm lý tích lũy lượng lớn tiền mua nhà mà không xét đầu tư vào các lĩnh vực khác, gây lãng phí nguồn vốn của xã hội Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở cho thuê đối với các đối tượng là công nhân sẽ tiếp tục tăng do chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa Cùng một lượng lớn nhà ở cần nâng cấp và cải tạo lại do thời gian xây dựng đã lâu (số lượng nhà ở xây dựng cách đây từ 10 đến 20 năm chiếm trên 50%, tỷ lệ nhà kiên cố chỉ đạt 46,7%) Hầu hết quỹ nhà hiện có đang trong tình trạng xuống cấp Người dân sống tại các khu nhà này luôn trong tình trạng nguy hiểm, thiếu tiện nghi, sống chung đụng Do đó cần phải đầu tư cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng mới các khu nhà này vừa nâng cao chất lượng ở cho nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộ mặt thành phố khang trang, to đẹp
-Dân số có việc làm, thất nghiệp
“Đất chật người đông” khiến cho việc sở hữu một căn nhà trở nên khó khăn khi giá tăng lên vùn vụt Mà để sở hữu nó, các chủ hộ phải có trong tay một khoản thu nhập đủ có khả năng chi trả các khoản phí cần thiết. Tuy nhiên, chuyện này không phải là dễ Tổng cục thống kê tính toán năm
2010 trong tất cả các lý do khiến cho đời sống dân cư giảm sút hơn so với năm 2006, cả nước có 26.6% là do thu nhập thấp và 5.3% là mất việc ( không tìm đủ việc làm) Trong đó, khu vực thành thị lần lượt là 33.9% và 6.5% và khu vực nông thôn là 22.5% và 4.6% Cụ thể là, tỷ lệ thất nghiệp trong độ tuổi lao động là 2.88%, trong đó khu vực thành thị là 4.43% và khu vực nông thôn là 2.27% theo số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2010 Các tỷ lệ này được coi làm giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái ( năm 2009 lần lượt là 2.9%; 4.6%; 2.25%)
Biểu đồ 5: tỷ lệ thất nghiệp trong độ tuổi lao động cả nước (%)- 2010
Tỷ lệ thiếu việc làm của lao động trong độ tuổi là 4,50%, trong đó khu vực thành thị là 2,04%, khu vực nông thôn là 5,47% giảm tương đối so với năm 2009 ( 5,61%; 3,33%; 6,51%).
Biểu đồ 6: tỷ lệ thiếu việc làm trong độ tuổi lao động cả nước (%)
Nguồn vốn thực hiện dự án nhà ở người thu nhập thấp
Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở gồm 3 nguồn chính: Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương và địa phương, vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, và vốn của dân tự đầu tư xây dựng nhà ở Trong đó, nguồn vốn của dân cho đầu tư phát triển nhà ở được tập trung cho hai hoạt động chính đó là người dân tự xây dựng cải tạo nhà ở và góp vốn để đầu tư theo dự án xây dựng các khu chung cư đô thị mới thường dưới hình thức đặt mua nhà trước.
Nguồn vốn từ Ngân sách cho đầu tư phát triển nhà ở bao gồm vốn từ ngân sách Trung ương và từ Ngân sách địa phương Vốn ngân sách và một phần vốn vay ưu đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở được sử dụng cho công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gắn liền các dự án phát triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ yếu xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, hỗ trợ xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng bước tạo quỹ nhà cho các đối tượng thu nhập thấp ; Nguồn vốn khác bao gồm vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, vốn do họ huy động thông qua thị trường chứng khoán ( trái phiếu công trình, cổ phần ) vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng Riêng đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, vốn được huy động từ các nguồn chủ yếu sau: Nguồn vốn Ngân sách, Vốn tự có của doanh nghiệp, Vốn huy động từ khách hàng và nguồn vốn vay.
Các nguồn vốn được huy động một cách triệt để nhằm đảm bảo cho cầu về vốn đầu tư cho nhà ở đến 2015 cần 2.205 nghìn tỷ đồng Như vậy lượng vốn lớn vẫn tiếp tục là áp lực đối với việc đẩy nhanh quỹ nhà ở Do vậy, tăng cường khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đẩy mạnh chủ trương kích cầu là mục tiêu trong thời gian tới
Tuy nhiên, trên thực tế theo thống kê của bộ Xây dựng, tính đến tháng
3 năm 2012 thì chỉ có 94 dự án nhà ở sinh viên được khởi công từ năm 2009 đến nay tại 28 tỉnh, thành phố và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với mục tiêu cung cấp 330.000 chỗ ở cho học sinh, sinh viên Cho đến hết năm 2011, mới chỉ có 151 khối nhà đã hoàn thành với nguồn vốn trái phiếu đã phân bổ là 7.500 tỷ đồng, cung ứng 125.000 chỗ ở, đạt 54% kế hoạch dự kiến Hay như có 42 dự án nhà cho người thu nhập thấp đã được khởi công xây dựng với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho 73.200 người thu nhập thấp Đến hết năm 2011, mới có 95.000 /907.000 m2 diện tích sàn được đưa vào sử dụng với vỏn vẹn 1.714 căn hộ được hoàn thành, chiếm tỷ lệ chưa tới 1% Trong 44 dự án nhà giá rẻ cả nước với tổng mức đầu tư 6.000 tỷ đồng thì chưa có bất kỳ dự án nào được vay vốn từ Ngân hàng Phát triển (VDP) theo chính sách ưu đãi của chương trình phát triển nhà ở quốc gia Và chính do không tiếp cận được vốn vay ưu đãi nên nhiều chủ đầu tư đã phải chọn cách tự đầu tư bằng nhiều nguồn khác nhau, trong đó có việc vay tại các ngân hàng thương mại với lãi suất cao Vì vậy, điều hiển nhiên là nhiều dự án đang rơi vào tình trạng thua lỗ, phá sản. Không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến từng dự án, việc khó khăn trong nguồn vốn để triển khai nhà giá rẻ còn khiến chương trình phát triển nhà giá rẻ của Chính phủ có nguy cơ bị phá sản Và điều này sẽ dẫn đến hậu quả tất yếu là dự án nhà ở giá thấp sẽ ngày một khan hiếm
Bảng biểu ước tính nguồn vốn thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp
(urban development strages-Henry sharpe)
Nếu tính trên giá của năm 2000 thì chi phí cho một đồng vốn huy động được là 1,740$ Như thế lượng quỹ nhà ở cần phải huy động cho 15% dân số cần nhà chính sách là 8,354 triệu $ năm 2010 và là 12,009 triệu $ năm 2020 Lượng vốn huy động là rất lớn nhưng trên thực tế, tiến độ dự án lại không thực hiện theo đúng kế hoạch khiến cho lượng vốn bị ứ đọng mà kết quả thực hiện lại không cao
Trên cả nước có 633 dự án khu đô thị mới, với tổng diện tích 103.234 ha, được triển khai trên địa bàn 45/63 tỉnh Theo đề án thành phố xây dựng, đối tượng được áp dụng là các cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang chưa được phân nhà hay chưa được hưởng bất kỳ ưu đãi nào về nhà ở của Nhà nước Trong đó, chia thành hai nhóm đối tượng: nhóm 1 có diện tích nhà ở bình quân dưới 5m2/người, là các đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhóm 2 bao gồm các đối tượng có diện tích nhà ở trên 5m2/người Đối với cán bộ chiến sỹ, lực lượng vũ trang, ngoài việc xây dựng theo kế hoạch phát triển nhà chung của thành phố cần có phương án giải quyết riêng cho phù hợp với điều kiện đặc thù của ngành như nhà ở cán bộ độc thân, loại hộ gia đình
Theo Bộ xây dựng, tính đến nay, số lượng các dự án nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp được khởi công, bàn giao ít hơn nhiều so với kế thấp mới khởi công 39 dự án (đạt 26% so với dự kiến), trong đó đã hoàn thành 1.714 căn hộ đáp ứng cho khoảng 6.800 người (đạt 1% kế hoạch)
Tỷ lệ hộ được hưởng lợi từ chính sách, dự án 26.7 24.6
Tỷ lệ hộ được giúp đỡ nhà ở đất ở cho hộ nghèo 1.2 1.3
Tỷ lệ hộ khu vực thành thị hưởng lợi từ DA, CS 10 8
Tỷ lệ hộ được giúp đỡ nhà ở đất ở cho hộ nghèo 0.3 0.3
Tỷ lệ hộ khu vực nông thôn hưởng lợi từ DA, CS 34 31.5
Tỷ lệ hộ được giúp đỡ nhà ở đất ở cho hộ nghèo 1.7 1.7
T ỷ lệ hộ được hỗ trợ về nhà ở đất ở
Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4 Nhóm 5
Biểu đồ 9: tỷ lệ hỗ trợ nhà ở đất ở 2010(nguồn Tổng cục thống kê 2010)
Tính tại thời điểm năm 2010, chỉ có 3.6% tỷ lệ hộ gia đình nghèo được hỗ trợ nhà ở Con số này giảm so với năm 2009 la 4% Tỷ lệ hộ có thu nhập dưới mức trung bình cũng chỉ được hỗ trợ 1.7% năm 2010 ( và 1.6% năm 2009) Con số kết quả này quả thực là rất nhỏ, có thể phản ánh hiệu quả chính sách của chính phủ trong việc hỗ trợ nhà ở đất ở cho dân có thu nhập là chưa cao Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là dân cư đô thị là vô cùng lớn
Phân tích của Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho thấy, với thu nhập bình quân của người dân Hà Nội hiện nay khoảng 37 triệu đồng/năm, trong khi giá nhà ở trung bình thấp nhất hiện nay (giá bán nhà cho người thu nhập thấp tại quận Hà Đông khoảng 9 triệu đồng/m2) cũng khoảng 450 triệu đồng/căn (diện tích khoảng 50m2) Điều này có nghĩa, một người ở Hà Nội phải làm việc liên tục trong 12 năm, với điều kiện không tiêu dùng, không ăn uống mới đủ tiềnmua một căn nhà để ở Cho nên với thực trạng này đòi hỏi chính phủ phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ với đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị.
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM HỖ TRỢ SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM THỜI GIAN QUA
Mặc dù Nhà nước đã ban hành một số các cơ chế, chính sách về hỗ trợ đất ở, nhà ở cho một số các đối tượng chính sách, xã hội như trên , nhưng theo Bộ xây dựng thì việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa có sự khởi sắc rõ rệt, nguyên nhân chính là chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải sử dụng nguồn vốn vay với lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn dài, nên hầu như không có lợi nhuận trong khi các cơ chế khuyến khích hiện hành vẫn chưa thực sự đủ lực thu hút đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia Để giải quyết những vấn đề nêu trên trong tờ trình chính phủ ngày15/1/2009, Bộ xây dựng đã đề xuất một số cơ chế nhằm khuyến khích, ưu đãi phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, và đưa ra các chính sách,giải pháp hỗ trợ về tài chính cho các nhà đầu tư và chính các đối tượng có thu nhập thấp.
Ban đầu, tại Quyết định 67 của Thủ tướng Chính phủngày 24-4 -
2009, thì chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%), được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động
Nhưng 3 tháng sau, tại Quyết định 96/2009-QĐ-TTg ban hành ngày 27/2/2009, chủ đầu tư nhà TNT cho sinh viên, công nhân viên lao động trong các khu công nghiệp hay nhà ở thu nhập thấp trong đô thị chỉ còn được giảm 50% thuế giá trị gia tăng, nhưng chỉ trong thời hạn hết ngày 31 tháng 12 năm 2009; chỉ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009 (trong lĩnh vực kinh doanh liên quan nhà TNT) Theo quy định hiện hành, các dự án nhà TNT, được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) và được miễn thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, các dự án nhà TNT hiện chỉ được hưởng duy nhất chính sách miễn thuế chuyển mục đích sử dụng đất.
Tất nhiên, theo những quy định này, Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nhiều hơn và có khi lợi nhuận mong đợi không còn như mong muốn Tuy nhiên, nếu khéo léo thì doanh nghiệp vẫn có khả năng có lãi từ các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Tính tại thời điểm năm 2011, nhà thu nhập thấp bán ra với giá 13,27 triệu đồng mỗi m2 là quá cao, mỗi m2 nhà cho người thu nhập trung bình chỉ khoảng 9-10 triệu đồng thì người dân mới tiếp cận được Với đơn giá 6,5 triệu mỗi m2 chi phí xây dựng thì để triển khai tòa nhà 20 tầng trên diện tích xây dựng khoảng 20.000 m2 thì chủ đầu tư mất khoảng 130 tỷ đồng Nếu tính mật độ xây dựng khoảng 40%, tiền đền bù giải phóng mặt bằng trung bình khoảng 1,3 triệu đồng mỗi m2 thì chi phí cho 4.000 m2 giải phóng mặt bằng sẽ khoảng 5,2 tỷ đồng Như vậy, tổng chi phí cho căn nhà 20 tầng sẽ khoảng 135 tỷ đồng, chia cho khoảng 16.000 m2 diện tích kinh doanh thì mỗi m2 chỉ khoảng 8,5 triệu đồng ( theo công ty tư vấn bất động sản Navigat) Tức là chủ đầu tư vẫn có thể lãi 5 triệu đ/km2. Đối với các các chủ hộ gia đình, để sở hữu một căn nhà thì phải xét tới giá bán của nó Nhưng đối với các chủ đầu tư muốn tăng lời thì phải tăng giá bán nhà ở Do sự mẫu thuẫn này giữa hai bên thì các chính sách hỗ trợ của nhà Nước để thực hiện các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là vô cung cần thiết Việc hỗ trợ không những thông qua lãi suất mà còn thông qua thuế thu nhập sẽ tạo điều kiện to lớn tới thành quả đạt được của chính sách xã hội của Nhà Nước.
“Khuyến khích vay tiền mua, sửa nhà” là một trong những nội dung định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 với mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính nhà ở hiệu quả và tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân Theo đó, chính phủ khuyến khích các cá nhân, gia đình gửi tiết kiệm tại các NHTM và TCTD để mua và cải tạo nhà trong hệ thống ngân hàng và các TCTD Các định chế tài chính, cá nhân tham gia các chương trình hợp đồng tiết kiệm – nhà ở sẽ được hỗ trợ một phần lãi suất hoặc thưởng tiết kiệm Đồng thời, chính phủ sẽ hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập, vận hành cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở.
Bên cạnh đó, nhà nước cũng sẽ thành lập các Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và hỗ trợ thực hiện thí điểm Đề án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung như TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai Chính phủ cũng đặt ra yêu cầu các Quỹ phát triển nhà ở tại địa phương xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn và dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ. Trên cả nước sẽ có cùng một hệ thống tiêu chí thống nhất để thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng cho tất cả định chế
+ Hoạt động tín dụng bất động sản của Ngân Hàng nhà nước với người có thu nhập thấp:
Theo số liệu báo cáo của ngân hàng nhà nước, trong những tháng cuối đến tháng 8, dư nợ cho vay bất động sản vào khoản 157.000 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm, chiếm gần 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng Trong đó, lớn nhất là cho vay mua, sửa chữa nhà chiếm 48.000 tỷ, xây dựng khu đô thị hay đầu tư vào xây dựng cao ốc văn phòng khoảng 20.000 tỷ đồng cho mỗi lĩnh vực Về phía các ngân hàng, thời gian qua, hầu hết đều công bố các gói sản phẩm cho vay tiêu dùng, trong đó đặc biệt là cho vay mua nhà Các gói sản phẩm cho vay mua nhà được các ngân hàng công bố có hạn mức cho vay lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời gian vay có thể kéo dài 20 – 30 năm, nhưng trên thực tế các ngân hàng cũng chỉ chủ yếu hướng đến khách hàng có thu nhập khá trở lên, phân khúc tín dụng mua nhà cho người thu nhập thấp vẫn bỏ trống Theo nhận định của Vụ chính sách tiền tệ thì khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà để ở thường là những người có thu nhập từ lương, còn người có nhiều khoản thu nhập khác và có nhiều nhà thường vay để kinh doanh bất động sản và trên thực tế, người dân có thu nhập thấp không thể vay vốn lãi suất cao với thời gian dài 15– 20 năm và các ngân hàng cũng không thể cho vay vốn trung, dài hạn với lãi suất thấp cho đối tượng này. Để có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng cho mục đích mua nhà, hiện nay, khách hàng phải chứng minh được còn trong độ tuổi và có tổng thu nhập 1 tháng từ 16 triệu đồng trở lên để có thể trả tiền vay gốc và lãi khoảng 10 triệu đồng/tháng, đối với các khách hàng được vay đến 90% giá trị tài sản thì cần phải có thêm tài sản đảm bảo khác Hiện nay, các ngân hàng thẩm định các đơn vay mua nhà dựa trên chính sách riêng của từng ngân hàng Tuy nhiên, nhìn chung lãi suất cho vay mua nhà còn khá cao, năm 2011 trung bình trên 15 – 16%/năm, và điều chỉnh tăng khi lãi suất huy động tăng, thời gian cho vay trung bình từ 5 – 7 năm hoặc ngắn hơn Với chính sách tín dụng như vậy thì người có thu nhập trung bình và thấp rất khó có thể tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng để sở hữu một căn nhà Nếu so sánh với các nước trong khu vực như Thái Lan, Đài Loan, Trung Quốc,Malaysia, với nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại, người dân có thể vay đến 30 năm với mức lãi suất từ 2,5% đến 6,3% năm thông qua các chính sách ưu đãi của chính phủ nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp để mua nhà.
Theo đó, một trong những khó khăn mà các ngân hàng Việt Nam gặp phải trong việc tài trợ dài hạn là không có nguồn vốn dài hạn với lãi suất hợp lý cùng với những khó khăn, trở ngại khác như:
- Về mặt pháp lý, quyền sở hữu bất động sản và những thủ tục đăng ký thế chấp còn rất nhiêu khê, luật về tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất rườm rà hoặc không thi hành được
- Kỹ năng cho vay và thông tin tín dụng chưa tốt, nhân viên đảm nhiệm các công tác thẩm định tín dụng và định giá tài sản chưa được huấn luyện một cách chuyên nghiệp và bài bản
- Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi về thuế cho những người đi vay tiền mua nhà như được khấu trừ chi phí vào thu nhập chịu thuế như các quốc gia khác đã làm. Điểm lại tất cả những gói cho vay mua nhà của các ngân hàng đều rơi vào những căn hộ có giá trị cao, thời gian dài nên chính sách lãi suất có nhiều thay đổi Nếu không có thu nhập tốt và ổn định thì những người có trung bình như cán bộ công chức cũng khó có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để có thể sở hữu nhà ở.Dù cơ chế đã có nhưng các ngân hàng thương mại hiện đang rất ngại cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà ở giá rẻ Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở xã hội chỉ dành cho đối tượng có thu nhập thấp thì vẫn đang tồn tại một nghịch lý là người có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội ưu đãi thì không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, người có đủ điều kiện vay vốn thì không đủ điều kiện để mua nhà xã hội dành cho người có thu nhập thấp Vì vậy, tín dụng bất động sản dành cho người có thu nhập thấp vẫn chưa có sự chuyển biến nào đáng kể.
Cũng theo quyết định 67/2009-QĐ-TTG quy định về giá bán nhà ở thu nhập thấp như sau ( trích khoản 2, điều 4)
“Điều 4 Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán nhà ở
3 Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm
4 Trường hợp mua trả góp và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì người mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm
5 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn”
ĐÁNH GIÁ CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM HỖ TRỢ SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM THỜI
- Tạo quỹ nhà ở, giảm sự “bức xúc” về nhà ở
Thành quả đầu tiên đạt được trong thời gian qua là hàng ngàn người dân có thu nhập thấp đã được thực hiện giấc mơ nhà ở của họ Dù con số những người may mắn đó không chiếm được bao nhiêu trong tổng nhu cầu, thì việc mỗi người dân có được nhà ở đường hoàng là một điều đáng trân trọng.
Qũy phát triển nhà ở tại các đô thị đã được thành lập, tuy nó chưa thực sự lớn mạnh nhưng nó vẫn đáng được xem là một điểm hi vọng trong tương lai Qũy phát triển đô thị được thành lập, một phần từ các mảnh đất công được giải tỏa, phần khác đến từ sự đóng góp bắt buộc của chủ đầu tư. Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp cũng phần nào đóng góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị Các đô thị bây giờ cũng đã giảm bớt các chung cư cũ nát, xập xệ, giảm bớt những dãy nhà tạm.
- Chủ đầu tư được hỗ trợ bởi với chính sách ưu đãi về thuế và tín dụng
Với những chính sách của Chính phủ về thuế, lãi suất tín dụng thì chủ đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp được ưu đãi là rất lớn, cộng với chi phi xây dựng giảm xuống, giá bán từ đó cũng giảm xuống, tạo điều kiện để những người có thu nhập thấp tiếp cận được vốn nhà ở mà nếu không được nhà nước hỗ trợ, rất khó để họ sỡ hữu được Các quyết định này đã xác định đối tượng và điều kiện tiếp cận với nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Điều này rất có ý nghĩa, hạn chế những tiêu cực sau này, và cũng tạo dựng được niềm hi vọng cho những người dân có thu nhập thấp đang có nhu cầu bức bách về vấn đề nhà ở.
Hiện nay nhà nước đang có rât nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nếu thục hiện tốt các chủ trương đề ra thi nhu cầu nhà ở cho nhóm người này sẻ được giải quyết một phần, phục vụ tốt hơn đời sống của những người có thu nhập thấp mà hiện tại đang phải ở thuê trông những khu nhà chật hẹp.
Thời gian qua, việc xây nhà chung cư cao tầng để bán cho đối tượng có thu nhập thấp là đề tài được thảo luận nhiều trong các cuộc hội thảo, nghiên cứu nhưng thực tế người có thu nhập thấp “không đủ sức mua”, nghĩa là không có đủ tiền nên các chung cư xây dựng dành cho người có thu nhập thấp vô hình chung trở thành “điểm dừng chân” cho người có thu nhập cao và các đại gia, tạo kẻ hở cho hoạt động đầu cơ, buôn bán bất hợp pháp, đẩy giá tạo nên tình trạng sốt giá ảo về nhà chung cư trong những năm qua.
- Cầu nhà ở thu nhập thấp lớn nhưng dân không có khả năng sở hữu một căn nhà mức giá xấp xỉ 1,5 tỉ đồng, người dân phải vay thêm 1 tỉ đồng Với lãi suất 20%/năm như hiện nay, mỗi năm họ phải chi ra 200 triệu tiền lãi, chưa kể tiền gốc Đây cũng là con số vượt quá khả năng của đa số người lao động có thu nhập trung bình dưới khoảng 2 triệu đồng/tháng như hiện nay.
Về tổng quát, tỷ lệ người có thu nhập trung bình và thấp đang chiếm đa số trong dân cư các thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài Hay nói một cách khác là một lượng nhu cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đã, đang và sẽ hiện hữu và mở rộng trên cả nước, đặc biệt là ở các thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM và Hà Nội.
Song để giải quyết vấn đề này theo cơ chế thị trường không phải dễ dàng, vì đây là lĩnh vực được đánh giá là kém hấp dẫn về doanh thu, lợi nhuận nên không nằm trong các ưu tiên của các tổ chức và thể chế thị trường có liên quan từ tổ chức tài chính – tín dụng đến các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản Bản thân thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp còn thiếu đồng bộ, sản phẩm hàng hóa chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng, phương thức thanh toán còn kém linh hoạt, sự thiếu đồng bộ giữa thị trường nhà ở với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tín dụng, tiền tệ, còn rất thiếu và chưa có sự tham gia của các công cụ tài chính để hỗ trợ.
- Vấn đề chính sách vĩ mô
Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường BĐS đi xuống trong năm 2010 là sự tác động của một số chính sách vĩ mô, đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 23-8-2009 có quy định về việc chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường buộc các chủ đầu tư thường phải thông qua đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định giá thị trường.
Nghị định này mặc dù có thể tạo ra sự công bằng thỏa đáng hơn cho các hộ gia đình có đất nằm trong khu dự án quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng lại khiến cho chủ đầu tư mất thêm chi phí, thời gian và tiền bạc Trong khi đó, thực tế thì hầu hết kết quả thẩm định giá chỉ để “tham khảo” chứ không được người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước sử dụng để tính giá đền bù và nộp tiền sử dụng đất Do vậy, tiến độ giải phóng mặt bằng vốn đã chậm lại càng chậm hơn
Thực tế, chúng ta đã thấy những người thu nhập thấp thực sự không thể có nhà Khi được suất mua, họ chỉ có thể chuyển nhượng để hưởng một phần chênh lệch chứ thực tế không thể sở hữu nhà Đáng lý phải dựa vào thị trường để giải quyết nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp thì ta lại dựa vào chính sách của Chính phủ Để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp thì nhà giá rẻ cần được khuyến khích xây dựng Tuy nhiên, phi lý ở chỗ, doanh nghiệp Việt Nam vẫn đua xây nhà diện tích lớn, thiết bị bóng lộn Trong khi Trung Quốc chỉ làm 40 - 50 m2/căn thì Việt Nam làm đến 70 m2 Các khu nhà chung cư ở Singapore thường được làm cầu thang bộ bên ngoài nhằm giảm chi phí xây dựng, lắp đặt nhưng Việt Nam thì lại thiết kế hẳn cầu thang máy cho dân…
- Chủ đầu tư “tự xử lý”, tự chịu trách nhiệm khi thực hiện dự án
Sau một thời gian triển khai, các chủ đầu tư lần lượt tá hỏa khi nhận các dự án nhà ở cho người nhập thấp vì liên tiếp gặp phải những vấn đề từ khâu thi công đến khâu mở bán thu hồi vốn.
+ Đại diện các doanh nghiệp tham gia đều thống nhất, dù Bộ và thành phố đã ban hành hàng tá văn bản về nhà thu nhập thấp nhưng cái quan trọng nhất là quy chuẩn chung để xây nhà thu nhập thấp thì lại chưa thấy đâu. Đại diện lãnh đạo Vinaconex Xuân Mai, Handico 5 cho rằng, do chưa có quy chuẩn về việc xây dựng nhà thu nhập thấp nên chủ đầu tư buộc phải áp dụng xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng Do đó, ngoài việc phần xây thô nhà phải đảm bảo chất lượng, thì phần hoàn thiện cũng khó rẻ hơn vì cửa kính, cửa gỗ của nhà cũng phải đảm bảo an toàn, các thiết bị ngầm cũng phải làm chất lượng tốt khó có thể hạ giá thành theo nguyện vọng của người dân.
+ Các chính sách ưu đãi của Nhà nước không được thực hiện đầy đủ, đối lớn, song các Doanh Nghiệp này vẫn gặp tình trạng khó tiếp cận do thủ tục thẩm định và sự thận trọng trong việc cho vay thế chấp bằng Bất Động Sản của các Ngân Hàng Kể từ khi Chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp tại đô thị được triển khai vào quý I-2009, đến nay cả nước mới có 5 dự án nhà ở công nhân và Nhà Thu Nhập Thấp được vay vốn để thực hiện công trình với tổng số vốn 740,3 tỷ đồng Do đó các Doanh Nghiệp đều phải tự huy động vốn từ nhiều nguồn để triển khai dự án, và nếu không bán được nhà, số khách hàng ít ỏi còn lại chậm đóng tiền, chắc Doanh Nghiệp chỉ còn cách xin tạm dừng dự án.
Mặc dù vẫn còn tồn tại những hạn chế chưa có lời giải nhưng chính sách dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đã thực sự mang lại thành quả nhất định làm tăng mức sống của dân ta Điều này quả thực đáng khen ngợi.
KINH NGHIỆM CỦA MỘT NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI SỬ DỤNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới sử dụng chính sách tài chính nhằm phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Thời gian trước đây và đặc biệt là hai năm trở lại đây, “ Nhà ở cho người có thu nhập thấp” luôn là mối quan tâm lớn của Nhà nước, Chính phủ cũng như đại bộ phận người dân trong xã hội ta Để “ xây dưng và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp” không chỉ đạt được mục tiêu đề ra ban đầu, mà còn vượt xa hơn, chúng ta cần tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong vấn đề sử dụng chính sách tài chính nhằm phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp.
4.1.1 Tại một số nước như Mỹ và Hà Lan
Một số nước phát triển như Mỹ và Hà Lan, họ có những khuynh hướng chung để giải quyết vấn đề nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp như:
- Xây dựng và phát triển Quỹ nhà ở đủ mạnh: ở các nước phát triển,bên cạnh vốn tư nhân, vốn ngân sách dành cho tái tạo quỹ nhà thường chiếm khoảng 23 – 25% tổng đầu tư cho phát triển của nền kinh tế quốc gia ( ở mỹ gần 30%) và khoảng 20 – 25% từ các nguồn vốn khác
- Số lượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đang tăng lên cùng với các phương thức hỗ trợ và ưu tiên cho các đối tượng thuê mua, mua nhà Bên cạnh đó, giảm xây dựng mới, đồng thời tăng vốn cải tạo và hiện đại hóa quỹ nhà ở
- Vốn xây dựng nhà ở được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiêm và ngân hàng Hình thức trợ cấp, hỗ trợ, cùng những điều kiện cho vay là rất khác nhau, tùy thuộc vào hoàn cảnh từng nước, người vay…và cơ chế thị trường đóng một vai trò không nhỏ trong đó. Đối với một nước đang trong giai đoạn phát triển như Việt Nam, kinh nghiệm phát triển nhà ở của một số nước phát triển như Mỹ và Hà Lan là bài học cho một giai đoạn phát triển cao hơn Tuy nhiên đó vẫn là cơ sở để chúng ta tham khảo, nghiên cứu chắt lọc áp dụng đúng hoàn cảnh trong thực tế xây dựng nhà ở mới ở nước ta.
4.1.2 Tại Indonesia Đối với Indonesia thì việc phát triển thị trường bất động sản, thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp là việc phát triền đô thị hóa Indo không chỉ tiến hành hiện đại các công trình xây dựng về nhà ở mà còn đấy mạnh phát triển nhà ở theo xu hướng đô thị sinh thái
Nâng cấp đô thị là phương pháp thích hợp và có khả năng tái tạo đối với việc nâng cấp những khu dân cư nghèo thiếu cơ sở hạ tầng.Chủ trương đó xuất phát từ quan điểm: “ Đô thị hóa bền vững đồng nghĩa với chất lượng cuộc sống của người dân được đảm bảo, hệ sinh thái và các hệ thống cộng đồng được nâng cao Con người - trung tâm của các mối quan hệ về sự phát triển bền vững trong tổng thể đó, họ có quyền có một cuộc sống lành mạnh và hạnh phúc hài hòa với thiên nhiên”. Đối với người có thu nhập thấp, bên cạnh chủ trường chung,Indonesia còn áp dụng giải quyết nhà ở theo hướng mềm dẻo, tránh tổ chức chính như cho người có thu nhập dưới 450USD/năm có được nhà ở như vay trả góp trong 30 năm, 4 đến 8 năm đầu chính phủ có thể hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng trong trường hợp không có bất cứ sự chuyển nhượng trong thời gian đó, áp dụng chế độ ưu đãi về thuế ở mức 1% đối với các chủ đầu tư xây dựng những dự án nhà ở đó và 5% đối với các lĩnh vực khác.
Khác với Indonesia, Philipin giải quyết vấn đề nhà ở, nhà ờ cho người có thu nhập thấp xuất phát từ con người là cốt lõi của vấn đề Họ lựa chọn tạo công ăn việc làm, hướng dẫn cách làm ăn để hành động khởi đầu để giải quyết vấn đề.
Tiếp theo đó mới là sự hỗ trợ từ phía Nhà nước kết hợp với nhân dân như: đa dạng các chương trình tổ chức nhà ở cho người thu nhập thấp trên cơ sở là sự phối hợp giữa cộng đồng, các tổ chức phi chính phủ và cơ quan Nhà nước
Nhà nước cũng tiến hành hỗ trợ riêng, trong đó bao gồm một số chính sách như bỏ vốn cho các cơ quan Chính phủ vay với lãi suất ưu đãi thích hợp, quy định tất cả các tổ chức tư nhân phải đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp bằng các khoản trích từ lợi nhuận. Đối với các tổ chức phi chính phủ, họ phải tự triển khai công việc lo nhà cho người nghèo
Kinh nghiệm từ Thái Lan cho thấy, hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc
Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở Các cơ sở tài chính là các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, các Công ty tín dụng, cácCông ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm của Nhà nước và ngân hàng nhà ở thuộc Chính phủ Trong đó, Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) giữ vị trí quan trọng trên thị trường
GHB được thành lập theo đạo luật Ngân hàng Chính Phủ vào năm
1953 ở Thái Lan Đó là một cơ sở tài chính đặc biệt với 100% vốn cổ phần do Bộ tài chính nắm với số vốn đăng ký ban đầu là 20 triệu bạt GHB cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với lãi suất thấp nhất trên thị trường Ngoài ra, GHB đã cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp có thể mua nhà ở: cho vay cao nhất 25 năm với 4 loại tín dụng
Trung Quốc là quốc gia đứng thứ 4 thế giới về tổng diện tích, có một nền kinh tế phát triển, tuy nhiên với tốc độ tăng dân số như hiện nay, mật độ dân số đi kèm với vấn đề nhà ở, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đã và luôn đặt trong trạng thái nóng. Đứng trước hoàn cảnh đó, Trung Quốc tiến hành bắt buộc tiết kiệm một phần thu nhập của mọi người dành cho vấn đề nhà ở Tất cả cư dân đô thi có việc làm, thông qua đơn vị đề phải tiết kiệm một phần lương của họ, từ đó các khoản dài hạn cho nhà ở Đối với nhũng người chủ tuyển dụng, họ phải đóng góp 1% tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi tháng. Các khoản tiền đó sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản là người lao động nắm giữ, quản lý thông qua người tuyển dụng.
Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Trung Quốc chủ yếu là nhà được bán với giá cả phải chăng, nhà cho thuê có với mức giá thấp áp dụng trên toàn quốc từ năm 2004 và nhà cho thuê công cộng dành cho các nhóm người có thu nhập thấp khác nhau Nhà dành cho người có thu nhập thấp không giống nhà dành cho mục đích thương mại, nên không nằm trong diện bị điều chỉnh của các biện pháp mà Trung Quốc ban hành gần đây nhằm kiểm soát thị trường bất động sản.các hộ gia đình sở hữu nhà theo hai cách: các khu chung cư thương mại dành cho các hộ gia đình có thu nhập từ trung bình tới cao và nhà cho các hộ gia đình có thu nhập thấp Trong một động thái nhằm kiềm chế sự tăng giá nhà đất, các ngân hàng thương mại Trung Quốc đã tạm dừng cho vay vốn đối với khách hàng mua ngôi nhà thứ ba kể từ ngày1/10/2010 Chính phủ Trung Quốc có kế hoạch gia hạn thuế bất động sản
Bên cạnh đó, Trung Quốc thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà, đó là một chiến lược linh hoạt và ít tốn kém hơn sơ với chiến lược trực tiếp cấp nhà cho thuê với giá thấp cho các hộ gia đình có thu nhập thấp
HOÀN THIỆN CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM HỖ TRỢ SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 53 1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG VIỆC SỬ DỤNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM HỖ TRỢ SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
Quan điểm
Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.
Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách thúc đẩy nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội , người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khan về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh hiện đại.
Phát triển nhà ở tại các địa phương phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, phải tuân thủ pháp luật về nhà ở,quy hoạch , kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai; tăng cường công tác quản lí xây dựng nhà ở; chú trọng phát triển nhà chung cư, nhà ở để cho thuê,kể cả khu vực nhà nước và tư nhân.
Phát triển nhà phải đảm bảo an toàn và đáp ứng điều kiện về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trường; đủ khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai, sử dụng tiết kiệm năng lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Định hướng
Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các nguồn tài chính trung và dài hạn theo hướng hình thành các quỹ đầu tư nhà ở và bất động sản, phát hành công trái, trái phiếu và các hình thức huy động vốn hợp pháp theo quy định của pháp luật;
Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; đảm bảo việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp nhà ở; xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh, tín dụng nhà ở, kể cả tín dụng nhỏ, tín dụng nhà ở nông thôn để phát triển nhà ở; tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội được tiếp cận các nguồn vốn cho mục đích cải thiện nhà ở;
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thuế nhà ở nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở và hạn chế đầu cơ ưu đãi thuế đối với các dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.
HOÀN THIỆN CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHẰM HỖ TRỢ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
- Cần có một biểu thuế và căn cứ tính thuế khác cho thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản thay vì tính dựa vào tỷ lệ phần trăm tùy theo từng loại đất để khắc phục tình trạng đất có giá trị lớn phải nộp thuế cao hơn đất có giá trị thấp trong khi đất có giá trị cao chưa hẳn thu nhập ròng từ chuyển nhượng cao hơn đất có giá trị thấp.
- Tạo lập sự bình đẳng trong chính sách thu tiền Sử dụng đất, thu tiền thuê đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước, từ đó góp phần làm mạnh tính hấp dẫn của các dự án, thu hút đầu tư.
- Căn cứ vào diễn biến giao dịch trên thị trường bất động sản thị trường và những biến động của nền kinh tế để đề ra quy định thuế và thu tiền sử dụng đất thay vì chỉ căn cứ vào Nhà nước, dần dần khắc phúc tình trạng giá tính thuế không phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai ở Việt Nam
- Không nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai là mục tiêu của quản lý, thay vào đó cần có quan điểm xây dựng thuế phải đặt lên hàng đầu là phát triển quỹ đất, định hình, quy hoạch hợp lý, xã hội ổn định, tạo cơ chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt cạnh tranh lành mạnh, tạo công ăn việc làm ổn định cho xã hội, giảm hẳn khiếu kiện, tạo ra thế công bằng hợp lý có ý thức đầu tư dài hạn.
- Thiết lập một thị trường tài chính nhà ở bền vững tại Việt Nam có khả năng huy động các nguồn vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở, nhưng vẫn có thể tiếp cận và chi trả được đối với các hộ nghèo và thu nhập thấp.
- Đẩy mạnh hơn nữa tốc độ triển khai chương trình thỏa thuận tín dụng cơ chế tài chính nhà ở cho người nghèo đô thị mà Ban quản lý các tổ chức tín dụng quốc tế thuộc Ngân Hàng Nhà Nước và Ngân Hàng Chính sách xã hội Việt Nam (VBSP) vừa ký kết Qua đó góp phần hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Người thu nhập thấp được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở của địa phương để cải thiện chỗ ở, tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất vay của ngân hàng thương mại Người vay phải bảo đảm khả năng trả nợ (cho đến khi kết thúc thời hạn trảgóp) Sau khi thanh toán xong tiền mua nhà (đối với trường hợp mua nhà trả góp) hoặc xây xong nhà và trả hết các khoản vay (đối với trường hợp vay tiền để tự làm nhà) thì nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng nói trên.
- Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương thức trả góp, theo quy chế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, đối với trường hợp nhà chung cư cao tầng thì người mua nhà được nhà nước miễn giảm tiền sử dụng tục thuê căn hộ đang ở, phải trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp căn nhà đó để tránh tình trạng chuyển nhượng hợp đồng của chủ sở hữu.
- Đối với các dự án nhà ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, chủ đầu tư nhà nước giao đất nhưng chưa thu tiền sử dụng đất để chủ đầu tư tập trung vốn thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng cơ sở hạ tầng Sau khi xây dựng xong nhà ở và đưa vào sử dụng (bán, cho thuê) thì nhà nước mới thực hiện việc thu tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, chủ đầu tư được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, nguồn vay có thể bao gồm cả từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có)
- Cần gỡ bỏ nghịch lý về giá đã và đang tiếp tự diễn ra như hiện nay tại thị trường nhà cho người thu nhập thấp: nhà cho người thu nhập thấp, giá nhà cho người thu nhập cao
- Giải pháp đầu tiên có thể được tính đến trong trường hợp của Việt Nam là xây dựng nhà ở cho thuê Phát triền thị trường nhà cho thuê sẽ tạo điều kiện để nguồn tiền trong dân cư có thể được đưa vào các nguồn sản xuất kinh doanh khác để tạo ra của cải vật chất Bên cạnh đó, nó còn góp phần giúp Nhà nước hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất và góp phần nâng cao chất lượng công trình xây dựng Chất lượng công trình sẽ tăng vì chủ đầu tư còn phải giữ chất lượng công trình do đó là tài sản của chính họ. Đó là hai cái lợi lớn, nhưng cái lợi lớn nhất từ giải pháp này là thị trường bất động sản sẽ được điều tiết, và kết quả cuối cùng đáng mong đợi là giá nhà đất dần dần bình ổn và sát với giá trị thực hơn
- Khuyến khích tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc bán trả góp cho người lao động, đặc biệt cần có chế tài cho loại nhà ở giá thấp.
- Cần xây dựng hệ thống cơ quan bình xét, quản lý giám sát chặt chẽ hơn, thống nhất tư trung ương đến địa phương Tiến hành xử lý nghiêm các hành động đầu cơ, có chế tài phạt thích đáng với những chủ đầu tư bán nhà không đúng đối tượng hay thu tiền sai quy định
- Ngoài ra cần đẩy nhanh tốc độ xây dựng nhà giá rẻ để hạn chế tối đa tình trạng tiêu cực, người mua khi đó được tự do lựa chọn dự án phù hợp với nhu cầu gia đình do lượng nhà ở giá thấp dồi dào và thị trường bất động sản cũng từ đó mà lành mạnh hơn, kéo theo sự lành mạnh và bình ổn hơn về giá nhà
2.4 Thành lập các quỹ đầu tư
- Thành lập Quỹ tín thác bất động sản, thông qua đó tạo cầu nối giữa các nhà đầu tư tài chính - doanh nghiệp và người lao động có nhu cầu thuê hoặc mua nhà giá rẻ.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN ĐẨY MẠNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
Thực tế sau một số năm ( điển hình là 2 năm gần đây) triển khai chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam đã cho thấy các chính sách tài chính hỗ trợ của chúng ta vẫn còn nhiều bất cập: được nhiều
Cung có nhưng lại đưa ra mức giá quá cao so với mức sống của người dân, đi ngược lại với mục tiêu nhà thu nhập thấp.
Dù biết rằng mục tiêu của chún ta khi thực hiện xây dựng và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam bước đầu chỉ là rút kinh nghiệm nhưng chúng ta cũng cần phải tìm biện pháp khắc phục, gỡ rối vấn đề ngay từ những bước đi đầu tiên, trước hết, chúng ta nên nhìn nhận thị trường nhà cho người thu nhập thấp với 3 nhân tố chủ chốt: Nhà nước - Ngân hàng, quỹ đầu tư, các tổ chức tín dụng - Nhà đầu tư
3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước-Nhân tố đóng vai trò “kích cung”
3.1.1 Các chính sách dựa vào việc tổng hợp nhiều khía cạnh thuộc các phạm vi về quản lý đô thị, tài chính đô thị, hành chính đô thị, quản lý về sử dụng đất đai, phát triển các cơ sở tầng, tạo dựng các cơ cấu pháp luật của địa phương, các tổ chức Nhà nước, các tổ chức phi Chính phủ Có sự phối hợp giữa các ban ngành liên quan để đưa ra những giải pháp hợp lý, những chương trình cụ thể Có những chế tài cụ thể vừa khuyến khích vừa ràng buộc nhà đầu tư có trách nhiệm đóng góp và tham gia với Nhà nước giải quyết các vấn đề nhà ở cho người NTNT Có những chính sách cho vay vốn ưu đãi, tạo điều kiện về sử dụng đất đai, ưu tiên những dự án có đóng góp đáng kể vào việc giải quyết nhà ở cho người TNT
Một mặt cần cho phép tự do hóa các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp: mọi thành phần và loại hình doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp không giời giới hạn về quy mô, lãnh thổ. Đa dạng hóa các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội (100% tư nhân, nhà nước, cổ phần,liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ và các hợp tác xã…) Đặc biệt khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp và lĩnh vực này.Phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp: Cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp
Xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hòa cảnh quan đô thị (nên có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp) Hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hóa và thị trường hóa, ban hành thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đoàn kết…
Cần phải có giải pháp đồng bộ, quy định chặt chẽ cho người có thu nhập thấp Việc xây nhà bán cho người thu nhập thấp cũng phải tính đến khả năng túi tiền của họ Vì thế, phải có chính sách bán trả góp với thời gian dài hạn không tính lãi suất Bên cạnh đó, cần phải có một hành lang pháp lí rộng rãi từ cấp phường, xã, những tiêu chí cụ thể quy định người có thu nhập thấp được hưởng “nhà dành cho người nghèo” Quy hoạch lại việc xây chung cư cho người thu nhập thấp một cách đồng bộ từ trung ương đến cơ sở Có như vậy, người thu nhập thấp mới được hưởng quyền lợi đúng với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước
Về chính sách thuế: Ðối với nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng nên miễn các loại thuế như thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp và một số loại thuế khác có liên quan Ông Thục đề nghị ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp vay vốn tín dụng để cải thiện nhà ở phù hợp với đặc điểm và điều kiện của các hộ gia đình thu nhập thấp; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế thế chấp, giải chấp áp dụng đối với trường hợp các hộ thu nhập thấp mua nhà ở trả dần thông qua ngân hàng
Về chính sách vốn: Tạo nguồn vốn thực hiện, đa dạng và linh hoạt các nguồn vốn đó Hình thành kèm theo các phương thức cung cấp vốn đáp ứng được yêu cầu nhà ở ngày càng cao của thị trường Tạo điều kiện, cơ chế cho miễn thuế khi thực hiện dự án, phát hành trái phiếu hoặc công cụ tài chính khác để huy động vốn thực hiện chương trình
3.1.2.Coi trọng công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng phát triển nhà ở nhằm đẩy mạnh quá trình cung ứngnhà ở
Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị phải dự trù các khu dân cư cho người thu nhập thấp với tiêu chuẩn phù hợp nguyện vọng và khả năng thanh toán của họ Đồng bộ về giải pháp Quy hoạch - Kiến trúc gắn liền với cơ chế quản lý xã hội trong đó quỹ đất phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp chiếm 15% quĩ đất đô thị.
Có giải pháp gắn ngay công tác quy hoạch xây dựng cải thiện điều kiện ở cho người nghèo tại các đô thị và dựa trên chiến lược nhà ở quốc gia, Nhà nước chỉ định hướng trong quy hoạch, không áp đặt chủ quan Trong công tác quy hoạch nên tham vấn ý kiến của cộng đồng, chủ đầu tư Cần huy động sự tham gia của cộng đồng vào cải tạo điều kiện sống tại chỗ và cải thiện hạ tầng cơ sở.
Trong quy hoạch các đô thị không nên xây dựng tách biệt các khu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau Cần xác định rõ một số khu đất dành ưu tiên xây dựng các khu nhà rẻ tiền cho người nghèo đô thị, các khu ở cho người TNT gắn với dự án khu đô thị Chú trọng xây dựng nhiều khu ở có tính chất đan xen, hỗn hợp giữa tầng lớp người khá giả với người thu nhập thấp một cách thích hợp và uyển chuyển, hỗ trợ thúc đẩy người nghèo tiến lên theo người khá giả, người thu nhập thấp tìm kiếm việc làm dễ dàng hơn thông qua các hoạt động dịch vụ Cần hết sức lưu ý tới vị trí nơi ở sao cho phải gắn với công việc làm ăn của họ, không tách họ ra với cộng đồng chung Đề xuất vị trí thuận lợi cho việc xây dựng quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp : có thể kề cảng, các khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu nuôi trồng thuỷ sản, chợ, khu đông dân cư v v gần chỗ làm việc của họ.
Qua thực tế và nghiên cứu, chúng tôi kiến nghị tỷ lệ nhà ở cho người thu nhập thấp trong khu quy hoạch là 20% diện tích đất hoặc 30% diện tích nhà Trong quỹ đất 20% dành cho người thu nhập thấp phải được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, ngoài ra còn có cơ chế chính sách đồng bộ.
Vị trí khu ở nên quy hoạch gần các điểm đỗ phương tiện giao thông công cộng, gần các khu vực làm việc và có các điểm dịch vụ thương nghiệp bình dân, hàng hoá không đòi hỏi cao cấp phù hợp khả năng tài chính của họ.
Khu đất dự kiến quy hoạch xây dựng nơi ở cho người thu nhập thấp có giải pháp kiến trúc và giải pháp kỹ thuật hạ tầng thống nhất phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương và từng vùng lãnh thổ.
Hạn chế hình thức giao đất và không được cấp đất đã được đưa vào trong dự án nhà ở thu nhập thấp cho các cơ quan, đơn vị riêng lẻ Lập các dự án phát triển các khu ở của người thu nhập thấp đô thị dưới sự chỉ đạo chung của Hội đồng nhà ở Vị trí các khu đất dành để làm nhà ở cho người thu nhập thấp phải bố trí ở bên trong các mặt phố chính, hoặc ở khu ven đô Đối với các quy hoạch khu chung cư cao tầng: Nên bố trí nhiều loại căn hộ có diệntích tiêu chuẩn khác nhau với giá thành hạ.