Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn
Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo Điều 1 của Luật Nhà ở Việt Nam 2005, nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đối với mỗi cá nhân và gia đình, mà còn là tiêu chuẩn phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia và mức sống của dân cư.
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người, không chỉ là quyền cơ bản mà còn là yếu tố quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội Khi đời sống ngày càng cải thiện, nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn, nơi mà dân số tăng nhanh mỗi năm, khiến nhu cầu này trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.
1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp
Việc xác định người có thu nhập thấp tại các đô thị là yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển nhà ở, nhằm giảm thiểu bất bình đẳng trong lĩnh vực này Định nghĩa về thu nhập thấp phụ thuộc vào mức thu nhập và tiêu chuẩn sống của từng khu vực.
Theo Ngân hàng Thế giới, người thu nhập thấp là những người mà 66% thu nhập hàng tháng của họ được chi cho nhu cầu ăn uống tối thiểu, trong khi 34% còn lại dành cho các nhu cầu cơ bản khác như nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại và giao tiếp Tại Việt Nam, khái niệm "người thu nhập thấp ở đô thị" vẫn chưa có định nghĩa thống nhất và chỉ mới xuất hiện gần đây Theo chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, người thu nhập thấp được hiểu là những hộ gia đình có thu nhập ổn định, trên ngưỡng nghèo nhưng dưới mức trung bình, có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện sống, tuy nhiên vẫn cần sự hỗ trợ từ Nhà nước về vốn vay dài hạn, lãi suất ưu đãi, cũng như chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Theo quyết định số 09/2011/QĐ-TTg ban hành ngày 30/1/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành chuẩn hộ nghèo,hộ cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011-2015:
+ Hộ nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000đ/người/tháng (từ 4.800.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000đ/người/tháng (từ 6.000.000đ/người/năm) trở xuống.
+ Hộ cận nghèo ở nông thôn là hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000đ đến 520.000đ/người/tháng
+Hộ cận nghèo ở thành thị là hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000đ đến 650.000đ/người/tháng.
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho những người có TNT và cho các đối tượng chính sách xã hội
Nhà ở TNT là loại hình nhà ở được xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội, nhằm phục vụ cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình.
Nhà ở cho người TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho thuê và cho thuê mua.
Nhà TNT để bán là hình thức giao dịch trong đó người mua nhà sẽ thanh toán một khoản tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán Khoản thanh toán này có thể được thực hiện một lần hoặc chia thành nhiều kỳ trả góp.
Nhà TNT cho thuê mua là hình thức mà người thuê mua nhà ở thanh toán một khoản tiền ban đầu theo thỏa thuận hợp đồng, sau đó trả số tiền còn lại hàng tháng hoặc theo định kỳ Khi hoàn tất việc thanh toán theo hợp đồng, người thuê mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà TNT cho thuê: Là việc người thuê nhà thanh toán một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
1.1.2 Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người TNT được thiết kế dành riêng cho các đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang, cùng với người lao động tại các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập và doanh nghiệp Đối tượng này bao gồm cả những người đã nghỉ theo chế độ và lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập ổn định Để đủ điều kiện mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở TNT, các đối tượng này cần đáp ứng đầy đủ các tiêu chí quy định.
Những người chưa có nhà ở hoặc đang sở hữu nhà ở nhưng diện tích quá chật chội có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Cụ thể, trường hợp có nhà ở là căn hộ chung cư nhưng diện tích bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người, hoặc có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích bình quân cũng thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất không đạt tiêu chuẩn tối thiểu để cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND Thành phố.
Người dân chưa nhận được sự hỗ trợ từ Nhà nước về nhà ở và đất ở dưới mọi hình thức Cụ thể, họ chưa được giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai, chưa có cơ hội thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cũng như chưa nhận được nhà tình thương, tình nghĩa Ngoài ra, Nhà nước cũng chưa hỗ trợ cải thiện điều kiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Để mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại TP Hà Nội, người dân cần có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn Đối với lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn, cần có xác nhận từ đơn vị công tác về chức vụ, thời gian công tác và tình trạng nhà ở.
- Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của UBND TP.
Các dự án xây dựng nhà ở cho người TNT được trực tiếp Chính phủ và
Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) dựa trên các tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật về xây dựng Điều này nhằm đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy chuẩn hiện hành của từng loại đô thị Các quy định cũng bao gồm giá bán, giá cho thuê và thuê mua, cùng với các ưu đãi dành cho chủ đầu tư và người thụ hưởng nhà ở cho người TNT.
Nhà ở thu nhập thấp là loại căn hộ chung cư với diện tích tối đa 70 m², được xây dựng theo quy chuẩn hiện hành về hạ tầng kỹ thuật và xã hội Các dự án này cho phép tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch hiện tại, không giới hạn số tầng, miễn là phù hợp với quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Giá bán nhà ở thu nhập thấp được xác định bởi chủ đầu tư dự án, dựa trên nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận tối đa là 10% chi phí đầu tư Đặc biệt, giá bán không bao gồm các khoản ưu đãi từ Nhà nước.
Giá cho thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp được xác định bởi chủ đầu tư dự án, dựa trên nguyên tắc tính toán đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng Điều này bao gồm cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành, và lợi nhuận dự kiến tối đa.
10% chi phí đầu tư ; không tính các khoản ưu đãi củ a Nhà nướ c vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính
Giải pháp tài chính là tổng hợp các phương pháp và công cụ tài chính được áp dụng để giải quyết các vấn đề cụ thể, nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong các điều kiện nhất định.
Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) bao gồm các phương thức và công cụ tài chính nhằm mục đích cải thiện điều kiện nhà ở cho nhóm đối tượng này Để quản lý hiệu quả thị trường bất động sản và nhà ở cho người TNT, Nhà nước cần áp dụng hệ thống công cụ quản lý phù hợp, bao gồm công cụ tài chính, tổ chức-hành chính, tuyên truyền-giáo dục và các kỹ thuật chuyên môn Trong đó, chính sách tài chính được xem là công cụ quan trọng và hiệu quả nhất trong việc phát triển nhà ở cho người TNT.
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Các chính sách tài chính được coi là công cụ quan trọng và hiệu quả nhất trong việc quản lý thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Các chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) là một phần quan trọng trong chính sách tài chính thị trường bất động sản (BĐS) Chúng bao gồm các chính sách phát triển nguồn lực tài chính, như tín dụng ngân hàng và các kênh cung ứng vốn cho người TNT và nhà đầu tư Bên cạnh đó, các chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ thị trường nhà TNT thông qua thuế cũng rất cần thiết Hơn nữa, việc phân bổ và sử dụng nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở cho người TNT, bao gồm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các ưu đãi tài chính, là yếu tố then chốt trong việc cải thiện điều kiện sống cho nhóm đối tượng này.
Chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) rất đa dạng và phong phú Luận văn tập trung vào các chính sách chủ yếu ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường nhà ở cho người TNT, bao gồm chính sách thuế, chính sách tín dụng, chính sách giá và chính sách hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà ở cho người TNT.
Tín dụng bất động sản là các khoản vay được đảm bảo bằng tài sản bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn cho các hoạt động sửa chữa và xây dựng nhà, cùng với tín dụng dài hạn phục vụ cho việc mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại, và cả việc đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài.
Tín dụng nhà ở là khoản vay bất động sản dành cho cá nhân với mục đích mua nhà hoặc căn hộ Đây là loại vay trả góp dài hạn và có tài sản đảm bảo.
Tín dụng nhà ở là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, vì vậy cần tuân thủ các nguyên tắc và quy trình cho vay chung cũng như riêng cho tín dụng nhà ở.
1.2.2.2 Chính sách thuế a) Thuế bất động sản
Các nhà khoa học nhấn mạnh rằng việc bảo tồn và phát triển bất động sản (BĐS) gắn liền với đầu tư vào hạ tầng kinh tế như đường sá, cầu cống, khu công nghiệp, điện, nước, an ninh và trật tự xã hội, tất cả đều góp phần làm tăng giá trị BĐS Vì vậy, những người sở hữu và sử dụng BĐS cần đóng góp để chia sẻ chi phí công cộng mà Nhà nước đã đầu tư.
Thuế bất động sản (BĐS) khuyến khích người sử dụng tài sản một cách hiệu quả, giúp bù đắp số thuế đã nộp cho Nhà nước Việc đánh thuế BĐS cũng hạn chế xu hướng tiết kiệm và tích lũy tài sản, đồng thời khuyến khích tiêu dùng và đầu tư sản xuất kinh doanh Qua đó, thuế BĐS góp phần thực hiện chủ trương kích cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Thuế bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng biệt bên cạnh các đặc điểm chung của thuế như tính cưỡng chế và tính pháp lý cao Đặc biệt, thuế BĐS là nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước, nhờ vào tính cố định và lâu bền của BĐS Việc định giá BĐS để đánh thuế là rất quan trọng, vì cơ sở của thuế BĐS dựa trên tổng giá trị BĐS hoặc giá trị tăng thêm của BĐS Do đó, việc định giá chính xác là cần thiết để xác định mức thuế BĐS phù hợp.
Hệ thống thuế bất động sản là một phần không thể thiếu trong cơ cấu thuế của mỗi quốc gia, với nhiều loại thuế khác nhau tùy thuộc vào đặc thù từng nước Các sắc thuế chủ yếu bao gồm: (1) Thuế sử dụng đất, thu hàng năm dựa trên tổng giá trị đất và thuế suất, nhằm khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và ngăn ngừa đầu cơ; (2) Thuế nhà, áp dụng cho các tài sản cố định như nhà ở, giúp động viên một phần thu nhập từ chủ sở hữu; (3) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, đánh vào phần thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó giúp Nhà nước quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản và điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường.
Thuế đăng ký BĐS (thuế trước bạ) là loại thuế áp dụng cho tổ chức và cá nhân khi họ cần xác nhận tính pháp lý của các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản Mức thuế này có thể được tính theo một tỷ lệ cố định, một mức thuế nhất định hoặc theo biểu lũy tiến từng phần, tùy thuộc vào giá trị giao dịch.
Thuế bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường BĐS bằng cách điều tiết cung cầu và bình ổn giá cả Nhà nước thông qua các luật thuế quy định mức thuế đối với việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS, từ đó ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu Ngoài ra, thuế BĐS còn thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả tài sản, hạn chế đầu cơ và khuyến khích các giao dịch chính thức, giảm thiểu tình trạng giao dịch “ngầm” và trốn thuế Hơn nữa, thuế BĐS là công cụ điều hòa thu nhập và thực hiện công bằng xã hội trong việc sử dụng và chuyển nhượng BĐS Cuối cùng, thông qua thuế BĐS, Nhà nước có thể kiểm soát và quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, từ đó điều tiết lượng cung trên thị trường.
Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, phải thực hiện nghĩa vụ thuế bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế môn bài, thuế xuất nhập khẩu, thuế tài nguyên, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế sử dụng đất và các khoản phí khác Thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế chính, với mức phổ biến là 28%, và các mức ưu đãi từ 10% đến 20% tùy thuộc vào điều kiện cụ thể Đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp được áp dụng thuế giá trị gia tăng 0%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, và được miễn thuế sử dụng đất trong 3 năm kể từ khi nhận đất.
1.2.2.3 Chính sách giá a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp
Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học cho Việt Nam
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển
1.3.1.1 Kinh nghiệm của Mỹ Ở các nước phát triển, một trong những quan ngại lớn nhất của các cấp lãnh đạo đó là sự phân tầng xã hội thể hiện rõ nét qua sự phân hóa trong vấn đề nhà ở Đằng sau những khu biệt thự, những tòa nhà chọc trời tồn tại không ít những khu nhà ổ chuột của người nghèo và người thu nhập thấp Hình ảnh thành phố New York của Mỹ là một điển hình về sự tương phản trên đây.Nhằm khắc phục tình trạng này, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh vốn đối với người mua hoặc thuê nhà.
Các dự án cho vay tín dụng đối với người TNT được tiến hành ở Hoa
Từ năm 1987 đến 2003, Việt Nam đã thực hiện 24.500 dự án nhà ở, xây dựng 1.275.000 ngôi nhà theo mô hình vay tín dụng, một phương thức có thể nhân rộng ở nhiều địa phương nhờ quỹ quay vòng Mô hình này giúp nhiều hộ gia đình cùng được hưởng lợi với nguồn vốn ban đầu ít hơn, tuy nhiên cần sự hỗ trợ từ tổ chức xã hội và ngân hàng để thu hồi vốn Hình thức mua nhà trả góp hiện nay đã trở nên phổ biến, không chỉ áp dụng cho nhà ở mà còn cho các tài sản giá trị khác Ngân hàng quản lý và thu hồi vốn qua tiền lương của người lao động, nhưng mô hình này yêu cầu hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ và xã hội hóa Ưu điểm là Nhà nước không can thiệp vào thị trường BĐS, nhưng thủ tục cho vay phức tạp và việc quản lý thu nhập hộ gia đình cần chặt chẽ Tại Việt Nam, tình trạng giá nhà đất cao hơn thu nhập của người dân vẫn chưa được kiểm soát, khiến hình thức vay này chưa phù hợp với điều kiện hiện tại.
Phát triển nhà ở cho người dân Singapore được coi là thành công hàng đầu thế giới nhờ vào các biện pháp hiệu quả của chính phủ Chương trình phát triển nhà ở cộng đồng, với các căn hộ do Nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ, đã được thiết lập với cơ chế tài chính và tổ chức hợp lý Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp một cách bền vững, Singapore đặc biệt chú trọng đến việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản.
Ủy ban phát triển Nhà ở (HDB) được thành lập vào năm 1960 với mục tiêu chính là giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động tại Singapore HDB chủ yếu sử dụng nguồn vốn từ ngân sách, vay Chính phủ với lãi suất thấp và dài hạn, cũng như phát hành trái phiếu và vay thương mại Cơ quan này cung cấp cho người lao động các khoản vay dài hạn lên đến 20 năm với lãi suất ưu đãi Để hỗ trợ việc mua nhà, người lao động và nhà tuyển dụng phải đóng góp hàng tháng vào quỹ CPF với tỷ lệ cao, tương tự như Quỹ Bảo hiểm xã hội tại Việt Nam, giúp hình thành khoản tiết kiệm có lãi suất ngân hàng.
HDB đảm nhận việc quy hoạch, chọn mua đất, di dời dân cư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tái thiết khu vực cũ Họ cũng phân phối nhà dựa trên các yếu tố xã hội và xử lý các vấn đề pháp lý, thủ tục, vay vốn, bảo quản, duy tu và thu hồi vốn khi bán Để nâng cao tính tự chủ của người dân, quá trình xây dựng nhà ở được chia thành nhiều giai đoạn, trong đó người dân phải tự lo một phần Nhà nước chỉ đầu tư vào hạ tầng "ngoài hàng rào", trong khi chủ đầu tư có quyền thiết kế và quy hoạch "bên trong hàng rào" theo quy hoạch chung Nhà cho thuê chỉ chiếm 15% tổng số căn hộ, và sau 5 năm cư trú, người mua mới có thể bán lại để mua căn hộ khác.
Tại Singapore, Nhà nước đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội và người có thu nhập thấp thông qua hình thức bán trả dần hoặc cho thuê Đối tượng thụ hưởng nhận được ưu đãi trực tiếp mà không cần qua trung gian Tuy nhiên, hàng năm, Nhà nước phải tiếp tục đầu tư để duy trì và phát triển quỹ nhà ở, đồng thời cần có một tổ chức quản lý riêng để quản lý quá trình xây dựng và khai thác quỹ nhà ở này.
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển
1.3.2.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc Ở Trung Quốc, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở bằng các chính sách ƣu đãi về đất đai, chính sách thuế Bên cạnh đó có khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá bán và giá cho thuê nhằm đưa ra mức giá thấp nhất để người TNT có thể tiếp cận đƣợc.
Trung Quốc đang thực hiện các chính sách thương mại hóa và cải cách nhà ở đô thị nhằm quản lý và bình ổn thị trường nhà đất Đồng thời, quốc gia này cũng áp dụng chính sách tiết kiệm bắt buộc để phát triển nhà ở.
Cải cách nhà ở tại Trung Quốc tập trung vào thương mại hóa xây dựng, phân phối và sử dụng nhà ở, với yêu cầu tiền thuê phải đủ bù đắp chi phí tiêu chuẩn Các công ty bất động sản sẽ phát triển nhà ở tiêu chuẩn cao và đưa ra thị trường, trong khi chính quyền địa phương có quyền phát triển “nhà giá rẻ” để phục vụ người dân, đồng thời lập quy hoạch và đánh thuế Kể từ năm 1993, các công ty phát triển bất động sản phải đảm bảo ít nhất 20% trong kế hoạch phát triển hàng năm là “nhà giá rẻ” cho người thu nhập thấp dưới hình thức cho thuê hoặc bán Chính sách quốc gia về tiết kiệm bắt buộc yêu cầu cư dân đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương để hình thành quỹ phát triển nhà ở, với sự đóng góp tương ứng từ người sử dụng lao động Quỹ này sẽ được ngân hàng quản lý và chỉ cho vay để phát triển nhà ở, trong khi chủ tài khoản có thể rút tiền cho các chi phí liên quan đến nhà ở sau khi được phê duyệt.
Trung Quốc đã tăng cường vai trò quản lý vĩ mô thông qua pháp luật và chính sách để ổn định giá nhà đất và quy hoạch, kết hợp với các chính sách tài chính nhằm quản lý đồng bộ hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản Mục tiêu là phát triển thị trường địa ốc và nâng cao hiệu quả xã hội Tuy nhiên, việc hỗ trợ gián tiếp cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở và người có thu nhập thấp thường không đạt hiệu quả cao do dễ bị lợi dụng và dẫn đến tình trạng "xin-cho".
1.3.2.2 Kinh nghiệm của Thái Lan
Chính phủ Thái Lan đã thành lập Cơ quan Cộng đồng nhà ở trực thuộc Bộ Nhà ở (UCDO) nhằm liên kết các tổ chức hỗ trợ tài chính cho nhà ở Cơ quan này có quyền hoạch định chính sách và quy hoạch phát triển nhà ở, đồng thời tạo nguồn thu nhập cho người nghèo để họ có khả năng mua nhà trả góp UCDO được thành lập bởi những người có nhu cầu về nhà ở, có tư cách pháp nhân để vay tiền và trả tiền thuê nhà cho các thành viên Chính phủ cũng cho phép thành lập ngân hàng riêng chuyên cung cấp tín dụng nhà ở, hoạt động theo quy định của ngân hàng với 100% vốn thuộc Bộ Tài chính, cung cấp các khoản vay ưu đãi cho người thu nhập thấp để họ có thể mua nhà.
Chính phủ đã thành lập Tổ chức Nghiên cứu thị trường nhà ở nhằm khuyến khích nguồn vốn đầu tư tư nhân và nước ngoài vào lĩnh vực này 20% thuế thu nhập từ nhóm người giàu sẽ được trích vào quỹ phát triển nhà ở Các cơ quan và tập thể không được phép sử dụng quỹ phúc lợi để xây dựng nhà cho cán bộ, mà phải dùng để cải thiện nhà ở hoặc cho vay không lãi suất Đồng thời, chính phủ cũng chú trọng đến việc cải thiện môi trường sống, đảm bảo đất dành cho công trình công cộng, dịch vụ xã hội và không gian xanh trong khu vực nhà ở cho người nghèo, đồng thời đảm bảo mức giá thuê nhà hợp lý và xây dựng chính sách thuê nhà hướng tới việc hóa giá cho người thuê.
1.3.3 Bài học cho Việt Nam
Dựa trên kinh nghiệm từ các quốc gia trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, thị trường đóng vai trò quyết định hơn Chính phủ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng này.
Việt Nam không thể trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như Singapore hay Thái Lan do hạn chế về ngân sách Thay vào đó, cần áp dụng kinh nghiệm từ Trung Quốc, bao gồm các ưu đãi cho nhà đầu tư như đất đai, thuế, vốn và lãi suất, nhằm tăng nguồn cung và giảm giá thành nhà ở Đồng thời, cần xây dựng chính sách ưu đãi cho người thu nhập thấp để họ có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
- Cung cấp khung thể chế thế chấp bất động sản là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở cho người TNT.
Mô hình nhà cho thuê rất phù hợp với người thuê nhà (TNT) vì không yêu cầu vốn đầu tư ban đầu lớn và giá thuê khá rẻ, thích hợp với khả năng tài chính của họ Bên cạnh đó, nhà cho thuê còn mang lại tính linh hoạt trong công việc cho người TNT Với những lợi thế này, nhà cho thuê trở thành lựa chọn lý tưởng cho người TNT ở nhiều quốc gia trên thế giới.
Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Việt Nam
Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn
2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị
Quá trình phát triển nhà ở đô thị nước ta có thể chia làm hai giai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trước đổi mới và sau đổi mới.
Trong thời kỳ trước đổi mới (1955-1985), sau khi cuộc kháng chiến chống Pháp kết thúc vào năm 1954, miền Bắc Việt Nam đã bắt tay vào xây dựng chế độ Chủ nghĩa xã hội, với sự quan tâm của Nhà nước đến việc cung cấp nhà ở cho người dân Thời kỳ này đặc trưng bởi chính sách bao cấp về nhà ở, trong đó các chương trình và chính sách nhà ở quốc gia tập trung vào việc cung cấp nhà ở cho khu vực nhà nước tại các đô thị Đồng thời, các cơ quan và xí nghiệp cũng triển khai các chương trình nhà ở riêng để đáp ứng nhu cầu của nhân viên.
Trong giai đoạn 1965-1975, nhà nước đã đầu tư ngân sách xây dựng các khu chung cư từ 2 đến 5 tầng tại các đô thị lớn, nhưng các khu này thường thiếu tiện nghi, chất lượng kém và kiểu dáng đơn điệu Việc phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức diễn ra qua nhiều thủ tục phức tạp, mặc dù chính sách này đã phần nào giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận cán bộ Tuy nhiên, phương thức bao cấp không đáp ứng được nhu cầu của đông đảo dân cư, dẫn đến sự bất công giữa các ngành nghề và người lao động trong khu vực nhà nước Hơn nữa, việc bao cấp nhà ở mà không kèm theo chế độ bảo trì đã khiến quỹ nhà nhanh chóng xuống cấp, gây lãng phí tài sản.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước đổi mới chứng kiến sự chuyển mình trong chính sách xây dựng nhà ở, khi ngân sách nhà nước không đủ cung ứng hoàn toàn cho người dân Chính vì vậy, chủ trương "nhà nước và nhân dân cùng làm" đã được áp dụng, khuyến khích hoạt động buôn bán, cơi nới và tự xây dựng Kiến trúc nhà ở cũng có nhiều cải tiến so với giai đoạn đầu, với sự xuất hiện của mô hình chung cư cải tiến, cung cấp căn hộ khép kín, thông thoáng và tiện nghi hơn Chất lượng nhà ở tương đối đồng bộ, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị trong thời kỳ này.
Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước là người sản xuất và phân phối độc quyền, đồng thời trực tiếp cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị Tuy nhiên, sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở rất lớn, trong khi nguồn kinh phí của Nhà nước lại hạn chế Việc cung cấp nhà ở bao cấp đã khiến dân cư đô thị mất đi cơ hội và động lực tự chăm lo cho nhà cửa, trở nên thụ động và hoàn toàn phụ thuộc vào sự hỗ trợ của Nhà nước.
Thời kỳ đổi mới từ 1986 đến 2000 đánh dấu sự chuyển mình trong chính sách nhà ở tại Việt Nam, khi Nhà nước xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở và khuyến khích người dân tự xây dựng Trong giai đoạn này, nhà ở chủ yếu là nhà cấp 4 kiên cố Năm 1991, pháp lệnh nhà ở được ban hành, thực hiện chính sách hóa giá nhà cấp 4 và nhà kiên cố, cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, và bán nhà cho thuê Đặc biệt, tiền nhà ở đã được đưa vào tiền lương, giúp người lao động tự chủ hơn trong việc tạo lập chỗ ở.
Từ năm 2001 đến nay, các thành phố đã triển khai nhiều luật và văn bản dưới luật nhằm hoàn thiện cơ chế pháp luật cho thị trường nhà ở, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị Những quy định này không chỉ hỗ trợ các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở mà còn quản lý chặt chẽ và khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Bảng 2.1: Nhà ở chia theo năm xây dựng và khu vực, 01/042009 Đơn vị tính: Hộ
Năm/Khu vực Toàn quốc Thành thị Nông thôn
Nguồn: Tổng cục thống kê 2009
Trước năm 1986, trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân do hạn chế về nguồn cung và vốn đầu tư Tuy nhiên, sau năm 1986, chính sách đổi mới cho phép tư nhân và nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, dẫn đến sự gia tăng đáng kể về số lượng và chất lượng các công trình nhà ở Nhờ đó, nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô đã được cải thiện rõ rệt so với trước đây.
Vấn đề nhà ở đô thị đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là diện tích ở bình quân đầu người không tăng do tốc độ tăng dân số cao Thiếu nhà ở vẫn là một vấn đề cấp bách, với hàng vạn người sống trong điều kiện tồi tệ Hơn nữa, bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt đối với người nghèo và người thu nhập thấp, khi giá nhà ngày càng vượt quá khả năng chi trả của họ.
Quản lý xây dựng và khai thác sử dụng nhà ở đô thị đang gặp nhiều khó khăn, với tình trạng xây dựng tự phát gia tăng, bao gồm việc lấn chiếm đất công, xây nhà không có giấy phép và cơi nới không theo quy hoạch Những hành động này không chỉ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị mà còn giảm tuổi thọ của các công trình xây dựng.
Quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhà ở hiện đang yếu kém, dẫn đến tình trạng lũng đoạn và đầu cơ, làm tăng giá bất hợp lý Hiện tượng này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội mà còn gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở.
2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
Nhà ở xã hội, theo quy định tại mục 4 chương 3 luật Nhà ở năm 2005, được Nhà nước khuyến khích phát triển thông qua việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế liên quan Đối tượng thuê nhà ở xã hội bao gồm những người có thu nhập thấp như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và những người khác theo quy định của Chính phủ Những đối tượng này chưa có nhà ở thuộc sở hữu hoặc chưa được thuê, mua nhà ở nhà nước, hoặc đang sống trong điều kiện chật hẹp dưới 5m²/người hoặc trong nhà tạm, hư hỏng Nhà ở xã hội đô thị chủ yếu được xây dựng dưới dạng nhà chung cư.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 105/2007 nhằm phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020, với mục tiêu thu hút sự tham gia của các tổ chức và cá nhân vào phát triển quan hệ tài chính nhà ở phù hợp với cơ chế thị trường Quyết định này cũng tạo điều kiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở Đến năm 2009, quyết định số 67/2009 được ban hành, tuy nhiên, thuật ngữ “nhà ở xã hội” không còn được sử dụng, mà thay vào đó là các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) không chỉ được cho thuê mà còn có hình thức cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần Chủ đầu tư, bao gồm các doanh nghiệp, có trách nhiệm dành 20% diện tích đất từ các dự án nhà ở thương mại trên diện tích ≥ 10ha để phát triển nhà ở cho người TNT Ngoài ra, các chủ đầu tư đã có đất và đăng ký xây dựng nhà ở cho người TNT cũng được khuyến khích Chính sách hỗ trợ cho bên cung cấp còn bao gồm ưu đãi về tín dụng đầu tư, miễn phí thiết kế, và sự trợ giúp của Nhà nước trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án.
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản
Nhà ở cho người có thu nhập thấp, được quy định từ Luật nhà ở năm 2005, hiện tại vẫn chưa thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu do họ tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại và chung cư cao cấp Mặc dù nhu cầu cho phân khúc nhà ở giá rẻ rất cao, nhưng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc khai thác thị trường này, dẫn đến lợi nhuận thấp Do đó, các doanh nghiệp thường ưu tiên các phân khúc mang lại lợi nhuận cao hơn để tối đa hóa lợi ích cho cổ đông, trong khi nguồn lực của họ có hạn.
Các doanh nghiệp bất động sản thường gặp nhiều khó khăn khi xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, chủ yếu liên quan đến các yếu tố như chi phí xây dựng cao, thiếu nguồn vốn đầu tư, quy định pháp lý phức tạp và thị trường bất động sản không ổn định Những thách thức này đòi hỏi các giải pháp sáng tạo và chiến lược hợp lý để đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho đối tượng này.
Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua
ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua:
Nhà nước đã áp dụng chính sách thuế ưu đãi cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở dành cho người thu nhập thấp (TNT), nhưng chỉ trong thời gian ngắn từ 24/4/2009 đến 22/07/2009, mức ưu đãi đã bị điều chỉnh giảm Đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010, mức ưu đãi không còn được nêu rõ bằng con số cụ thể, dẫn đến sự do dự và thiếu mặn mà của các nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở cho người TNT.
Nguyên nhân chính khiến nhà ở cho người thu nhập thấp chưa thu hút được dân cư là do các chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội chưa được thực hiện đầy đủ Mặc dù có những ưu đãi như thuế suất giá trị gia tăng 0%, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm đầu và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm năm tiếp theo, nhưng doanh nghiệp chỉ được áp dụng những ưu đãi này trong năm 2009 Trong khi đó, phần lớn các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp lại bắt đầu từ năm 2010 và kéo dài nhiều năm sau đó.
Nhà nước đã quy định ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại điều 34 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, nhưng chưa có quy định cho người mua nhà Thực tế cho thấy, ưu đãi tín dụng chưa được thực hiện đầy đủ, với thủ tục rườm rà và tiến độ giải ngân chậm Hơn nữa, yêu cầu tài sản thế chấp trong khi dự án xây nhà cho người thu nhập thấp được miễn tiền đất đã gây khó khăn, vì không có tài sản để thế chấp Những bất cập này đã làm giảm sức hút đầu tư, khiến giá nhà cho người thu nhập thấp tăng cao do phải vay vốn không được ưu đãi, và nhiều dự án không hoàn thành đúng tiến độ.
Ngoài thuế và vốn, nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá nhà TNT, bao gồm giá nguyên vật liệu, sự phát triển của cơ sở hạ tầng và các tiện ích dịch vụ đi kèm.
Một vấn đề trong quy định giá nhà thu nhập thấp là Chính phủ chưa tính đến yếu tố lạm phát khi ban hành văn bản pháp luật Theo quy định, giá bán căn hộ thu nhập thấp phải được Sở Tài chính và các cơ quan liên ngành thẩm định, với mức lợi nhuận định mức chỉ 10% Mức lợi nhuận này quá thấp so với lãi suất cho vay ngân hàng trong hai năm qua và tốc độ lạm phát hiện tại Điều này dẫn đến việc giá các dự án trở nên cao đối với người có thu nhập thấp, trong khi lại thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Định hướng và kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án nhà ở xã hội là cần thiết để khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này Tuy nhiên, việc thực thi pháp luật cần được nghiêm minh để đảm bảo an sinh xã hội và đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp bách Cần có các quy định ưu đãi thuế để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ Mặc dù đã có giải pháp miễn, giảm thuế từ năm 2009, nhưng vẫn chưa thực sự thu hút doanh nghiệp do yêu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi dài Hơn nữa, việc kiểm soát giá bán và giá thuê nhà còn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến người thu nhập thấp không được hưởng lợi và Nhà nước thất thu ngân sách Do đó, cần bổ sung quy định xác định tiêu chí về nhà được hưởng thuế suất ưu đãi và cơ chế kiểm soát thực thi chính sách để đảm bảo lợi ích đến đúng đối tượng Chính phủ cần quy định rõ biện pháp “hậu kiểm” để chống gian lận, trốn thuế và lợi dụng ưu đãi.
Tỷ lệ người có thu nhập trung bình và thấp chiếm đa số tại các thành phố, với ít nhất 70% hộ gia đình không đủ khả năng tích lũy từ thu nhập để mua hoặc xây nhà mà không có hỗ trợ tài chính Điều này cho thấy nhu cầu lớn về tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp đang gia tăng và mở rộng trên toàn quốc, đặc biệt tại các thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM và Hà Nội.
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) trong cơ chế thị trường gặp nhiều khó khăn do lĩnh vực này không hấp dẫn về doanh thu và lợi nhuận, khiến nó không được ưu tiên bởi các tổ chức tài chính, xây dựng và bất động sản Thị trường nhà ở cho người TNT còn thiếu đồng bộ, sản phẩm không đáp ứng nhu cầu đa dạng, phương thức thanh toán kém linh hoạt, và thiếu sự kết nối với các thị trường khác như tín dụng và tiền tệ Nhà ở có giá trị lớn và thường cần vay vốn dài hạn, do đó, việc thiếu nguồn tài chính sẽ cản trở sự phát triển của thị trường này Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ hợp lý cho người TNT và các chủ đầu tư, đồng thời khuyến khích ngân hàng tham gia vào việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người TNT.
Nhu cầu về nhà ở và vốn hỗ trợ mua nhà cho người thu nhập thấp là rất lớn, do đó, cần có chính sách hỗ trợ thanh toán và quản lý cho vay mua nhà phù hợp Người thu nhập thấp nên căn cứ vào hoàn cảnh của mình để lựa chọn phương thức vay và trả nợ thích hợp.
Phương án vay thế chấp cho phép người vay thanh toán ngay tiền nhà cho chủ đầu tư xây dựng, sau đó thực hiện các khoản thanh toán định kỳ hàng tháng hoặc hàng năm cho các tổ chức tài chính trung gian.
Giả sử căn hộ cho người TNT có giá 300 triệu đồng, người mua cần thanh toán 20% giá trị căn hộ ban đầu Số tiền còn lại sẽ được vay thế chấp với lãi suất 12% mỗi năm và thời gian thanh toán kéo dài trong 15 năm Số tiền phải trả mỗi kỳ sẽ được trình bày trong bảng chi tiết.
Bảng 3.1: Phương án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng với thời gian thanh toán 15 năm, lãi suất 12%/năm
Số tiền trả hàng tháng
Nguồn: Tính toán của tác giả
Dựa vào bảng số liệu, căn hộ có giá từ 300 đến 750 triệu đồng yêu cầu người mua thanh toán hàng tháng từ 3 triệu đến hơn 7 triệu đồng, một mức chi phí hợp lý cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình Nếu Nhà nước thực hiện chính sách hỗ trợ giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán, khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình sẽ tăng cao Cụ thể, với lãi suất giảm xuống 10% và thời gian thanh toán 20 năm, người mua căn hộ giá từ 300 đến 700 triệu đồng chỉ cần thanh toán hàng tháng từ 2,3 triệu đến 5,4 triệu đồng, cho thấy tính khả thi cao hơn nhiều.
Bảng 3.2: Phương án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi định kỳ hàng tháng với thời gian thanh toán 20 năm và lãi suất 10%/năm
Số tiền trả hàng tháng
Nguồn: Tính toán của tác giả
Hình thức vay với mức trả thấp trong những năm đầu và tăng dần ở các năm tiếp theo rất phù hợp cho các hộ gia đình trẻ có thu nhập chưa cao Mức thanh toán định kỳ được thiết kế tương xứng với khả năng tài chính ban đầu, sau đó sẽ điều chỉnh theo sự gia tăng thu nhập và tích lũy của gia đình Để phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp một cách bền vững, cần áp dụng linh hoạt nhiều biện pháp đồng bộ, trong đó các chính sách thanh toán hợp lý và sự tham gia tích cực của các định chế tài chính đóng vai trò quan trọng.
Để thúc đẩy thị trường tín dụng nhà ở cho người tiêu dùng, cần có chính sách khuyến khích các ngân hàng thương mại tham gia Các quy định và ưu đãi từ nhà nước ảnh hưởng lớn đến hoạt động của ngân hàng, góp phần vào tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, việc thay đổi cách nhìn nhận và đánh giá của ngân hàng đối với thị trường tín dụng này là rất quan trọng Để chính sách của Chính phủ đạt hiệu quả, cần chú ý đến một số vấn đề cụ thể.
Để khuyến khích các ngân hàng thương mại tham gia vào thị trường tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp, cần xây dựng các chính sách hỗ trợ cụ thể như miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, triển khai chương trình kích cầu, cung cấp vay vốn ưu đãi, xử lý tài sản thế chấp từ vốn vay, và hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tượng vay.
Nguyên tắc xây dựng chính sách và khuyến khích cần tập trung vào mục tiêu lợi nhuận, an toàn và hiệu quả cho các ngân hàng thương mại Các chính sách ưu đãi và điều tiết phải tuân thủ theo cơ chế thị trường, tránh gây nhầm lẫn cho các đối tượng rằng đây là chương trình mang tính xã hội và thực hiện theo cơ chế xin - cho.
Nghiên cứu và phân loại đối tượng có thu nhập trung bình và thấp là cần thiết để xây dựng các chính sách phù hợp Chính phủ nên tập trung vào việc hỗ trợ ngân hàng thương mại cho những người có thu nhập ổn định và khả năng tiếp cận vốn vay, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở Đối với những đối tượng gặp khó khăn, thuộc diện nghèo khó, chính phủ sẽ xem xét hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội, nhưng đây không phải là mục tiêu chính của ngân hàng thương mại.
Tính nhất quán và ổn định của các chính sách hỗ trợ ngân hàng thương mại là yếu tố quan trọng để giúp họ cân đối khả năng hiện có và tham gia triển khai hiệu quả Để đạt được điều này, các thủ tục triển khai và quản lý thực hiện các chính sách ưu đãi cần được đơn giản hóa và tối ưu hóa, nhằm giảm thiểu công việc phát sinh và chi phí quản lý cho các ngân hàng.
Để khuyến khích các ngân hàng thương mại (NHTM) tham gia vào hoạt động cho vay vốn mua nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp, cần chú trọng giải quyết những khó khăn mà NHTM gặp phải trong lĩnh vực tín dụng nhà ở.
Nguồn vốn dài hạn cho tín dụng nhà ở đối với người có thu nhập trung bình và thấp đang gặp khó khăn, do đó, cần nghiên cứu các chính sách và giải pháp nhằm tăng cường nguồn vốn này cho các ngân hàng thương mại Chính phủ nên xây dựng các chính sách hỗ trợ, bao gồm việc cung cấp nguồn vốn vay dài hạn từ ngân hàng Nhà nước Đồng thời, cần nghiên cứu và ứng dụng các công cụ tài chính phái sinh để huy động vốn dài hạn, như chứng khoán hóa và phát triển thị trường thế chấp Ngân hàng cũng cần chủ động xây dựng các chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là từ chính những người có nhu cầu vay, như các chương trình tiết kiệm nhà ở Hơn nữa, việc áp dụng các sản phẩm tài chính như trái phiếu và tín phiếu sẽ giúp huy động nguồn vốn từ cư dân và các nhà đầu tư trong và ngoài nước.