Giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại hà nội (financial solutions for social housing development in hanoi) TT

i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VŨ THỊ LAN NHUNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2021 ii Cơng trình hồn thành Học viện tài Người hướng dẫn khoa học 1: TS Nguyễn Minh Hoàng Người hướng dẫn khoa học 2: PGS.TS Ngơ Trí Long Phản biện 1:…………………………………………… ……………………………………………… Phản biện 2:…………………………………………… ……………………………………………… Phản biện 3:…………………………………………… ……………………………………………… Luận án bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Học viện, họp Học viện tài Vào hồi…giờ….ngày…tháng…năm 2021 Có thể tìm hiểu luận án Thư viện Quốc gia Thư viện Học viện tài PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Nhà nhu cầu thiết yếu tầng lớp nhân dân, tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống người dân, ổn định xã hội, góp phần tích cực vào xây dựng phát triển đất nước Trong năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh (từ 36,8% năm 1999 lên 41% năm 2009 49,2% vào năm 2019) phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, việc hình thành khu cơng nghiệp tập trung với sóng di cư ngày mạnh mẽ đô thị lớn nên nhu cầu nhà người dân thủ đô Hà Nội liên tục tăng cao Mặt khác, thu nhập tự tích lũy người dân nói chung đặc biệt đối tượng lao động trẻ thấp, chưa tự giải nhu cầu nhà Hiện nay, khả tiếp cận nhà phận không nhỏ người dân gặp nhiều khó khăn, đặc biệt người nghèo, có thu nhập thấp khu vực thị, công nhân khu công nghiệp Theo thống kê Bộ xây dựng, khoảng 1/3 cư dân thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh gặp khó khăn nhà ở, 90% người lứa tuổi 18-35 khơng có nhà Thực tế cho thấy người có nhu cầu nhà xã hội đa số đối tượng yếu thế, hồn cảnh khó khăn, thu nhập mức thấp trung bình Họ muốn có nhà để điều kiện khách quan chủ quan khơng thể tự xoay sở mà cần có trợ giúp từ bên mà trước tiên từ Nhà nước Thơng qua giải pháp ưu đãi tài chính, Nhà nước giúp tháo gỡ phần khó khăn nhà mà người nghèo tự giải Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội: đặc thù dự án nhà xã hội phải cung cấp sản phẩm nhà có giá thấp so loại hình nhà khác chất lượng để đáp ứng nhu cầu đại phận người nghèo, người thu nhập thấp Tuy nhiên, muốn có sản phẩm nhà giá rẻ đòi hỏi chủ đầu tư phải cắt giảm đến mức thấp khoản chi phí đầu vào như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản thuế, chi phí lãi vay… Để điều trở thành thực khơng thể thiếu vai trị Nhà nước Bằng việc ban hành thực thi giải pháp nói chung, giải pháp tài nói riêng miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm số khoản thuế, ưu đãi lãi suất vay xây nhà… Nhà nước đóng vai trị quan trọng việc phát triển nhà xã hội Tuy nhiên, thời gian qua, sách, giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội Nhà nước ban hành như: giải pháp nguồn vốn, giải pháp thuế, giải pháp giá, giải pháp tín dụng nhiều hạn chế, bất cập, chưa đầy đủ, đồng bộ, kịp thời, việc tổ chức thực nhiều vướng mắc khiến cho chương trình phát triển nhà xã hội Thành phố Hà Nội chưa đáp ứng nhu cầu người dân, kế hoạch phát triển nhà xã hội Hà Nội không đạt mục tiêu đề Theo Báo cáo đánh giá kết hoạt động nhà thị trường bất động sản Ban đạo sách nhà thị trường bất động sản thành phố Hà Nội kết thực chương trình nhà xã hội Hà Nội giai đoạn 2016-2020 đạt 4.040.000 m2 nhà tương đương 60,6% kế hoạch đề ( nhà cho người thu nhập thấp đạt 3.270.412 m2 tương ứng 69,9%; nhà cho công nhân đạt 469.588 m2 tương ứng 82,74%; nhà cho sinh viên đạt 300.000 m2 tương ứng 30,7%) Mặt khác, tính đến thời điểm có số nghiên cứu đơn lẻ phát triển nhà xã hội, nghiên cứu chuyên sâu giải pháp tài phát triển nhà xã hội Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng cịn ít, chưa tồn diện, đầy đủ hệ thống Vì lí mà việc hồn thiện giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian tới cấp thiết Vì NCS lựa chọn đề tài ” Giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội “ làm đề tài nghiên cứu cho luận án Đề tài thực với mong muốn tìm giải pháp tốt nhất, phù hợp để hoàn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội, góp phần giải nhu cầu nhà cho phần lớn người dân, đặc biệt người nghèo Đề tài có ý nghĩa lớn lí luận thực tiễn, cần thiết giai đoạn năm Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án hướng nghiên cứu luận án Luận án nghiên cứu cơng trình khoa học, luận án tiến sĩ, báo nước liên quan đến giải pháp tài phát triển nhà xã hội Từ luận án khoảng trống cần nghiên cứu hướng nghiên cứu 2.1 Những khoảng trống nghiên cứu: Thứ nhất, nghiên cứu đề cập đến nội dung nhà nói chung, nhà xã hội nói riêng tài nhà xã hội … Tuy nhiên, nghiên cứu vừa chưa hệ thống mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ nhà xã hội giải pháp tài phát triển nhà xã hội Thứ hai, có khác biệt trình độ phát triển kinh tế xã hội, văn hóa xã hội, đặc điểm dân cư cịn có điểm khơng tương đồng cách nhìn nhận, đánh giá vấn đề nhà xã hội Việt Nam số nước phát triển giới quan điểm vai trò Nhà nước vấn đề phát triển nhà xã hội, giá nhà xã hội hoạt động quy luật cung cầu thị trường hay Nhà nước khống chế… Thứ ba, tính đến thời điểm tại, Việt Nam, chưa có đề tài tập trung trực tiếp, tồn diện có hệ thống giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội Vì vậy, đề tài nghiên cứu đảm bảo tính cấp thiết khơng có trùng lặp với cơng trình nghiên cứu trước 2.2 Hướng nghiên cứu luận án Xuất phát từ khoảng trống nghiên cứu đề cập trên, luận án sâu nghiên cứu thực trạng sử dụng giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020, qua đánh giá kết đạt được, hạn chế, nguyên nhân hạn chế việc sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội giai đoạn Trên sở đưa quan điểm hồn thiện đề xuất nội dung hoàn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội giai đoạn 2021-2030 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu  Mục đích nghiên cứu: Đề xuất quan điểm giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian tới  Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt mục đích nghiên cứu, luận án tập trung vào nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Hệ thống hóa làm sáng tỏ vấn đề lý luận nhà xã hội, giải pháp tài để phát triển nhà xã hội, nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội Khảo cứu kinh nghiệm nước giới việc sử dụng giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội rút học cho Việt Nam, Hà Nội - Phân tích thực trạng từ đánh giá kết đạt được, hạn chế tìm nguyên nhân hạn chế việc sử dụng giải pháp tài để phát triển nhà xã hội Hà Nội - Đề xuất số quan điểm nội dung hoàn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian tới Để thực nhiệm vụ trên, luận án nêu câu hỏi để giải vấn đề nghiên cứu, cụ thể: (1) Nhà xã hội gì? Loại hình nhà có đặc điểm khác so với loại hình nhà khác? (2) Có giải pháp tài sử dụng để phát triển nhà xã hội ? Tác động giải pháp tài việc phát triển nhà xã hội sao? Những nhân tố ảnh hưởng đến giải pháp tài phát triển nhà xã hội? (3) Các nước giới sử dụng giải pháp tài để phát triển nhà xã hội nào? (4) Những hạn chế việc sử dụng giải pháp tài để phát triển nhà xã hội Hà Nội giai đoạn 2011-2020 gì? (5) Hà Nội cần phải làm để hồn thiện giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội thời gian tới ? Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu luận án giải pháp tài phát triển nhà xã hội  Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: Vấn đề sử dụng giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội đa dạng, phức tạp Do luận án tập trung nghiên cứu giải pháp tài có tác động mạnh mẽ trực tiếp nhất, giải pháp tài từ phía Nhà nước nhằm phát triển nhà xã hội Hà Nội, cụ thể sau: giải pháp nguồn vốn, giải pháp thuế, giải pháp tín dụng, giải pháp giá - Về không gian: Luận án tập trung nghiên cứu giải pháp tài phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội - Về thời gian: Luận án chủ yếu phân tích việc sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội từ 2011-2020 Từ đề xuất hướng hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội từ 2021-2030 Phương pháp nghiên cứu 5.1 Qui trình nghiên cứu - Bước 1: Luận giải tính cấp thiết đề tài; Xác định mục tiêu nghiên cứu; Câu hỏi nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu; Đối tượng nghiên cứu; Phạm vi nghiên cứu - Bước 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu nước giải pháp tài phát triển nhà xã hội; Xác định khoảng trống cần nghiên cứu; Phương pháp nghiên cứu - Bước 3: Xác lập khung lý thuyết giải pháp tài phát triển nhà xã hội - Bước 4: Thu thập thông tin liệu: (1) Dữ liệu thứ cấp: rà soát thu thập liệu; Kiểm tra liệu; Phân tích liệu; (2) Dữ liệu sơ cấp: Điều tra xã hội học; Phỏng vấn chuyên gia (chuyên sâu ); Phân tích liệu khảo sát, điều tra - Bước 5: Dựa vào kết xử lý, tổng hợp liệu phân tích, diễn giải, lập luận luận giải toàn kết nghiên cứu thể nội dung luận án 5.2 Cách tiếp cận nghiên cứu Từ góc độ người nghiên cứu khoa học độc lập, xuất phát từ khoảng trống nghiên cứu lý luận thực tiễn sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội giai đoạn vừa qua, luận án nêu mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu cần giải Căn vào mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu tiến hành xem xét lý thuyết giải pháp tài phát triển nhà xã hội, đánh giá thực trạng sử dụng giải pháp tài Hà Nội….cũng định hướng phát triển nhà Thành phố Hà Nội đến năm 2030, luận án tập trung đề xuất nội dung để hoàn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội cho giai đoạn 20212030 5.3 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận: luận án vận dụng lý luận phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng kết hợp với vật lịch sử Phương pháp nghiên cứu cụ thể: (1) Phương pháp nghiên cứu tổng quan: Tác giả sưu tầm, hệ thống hóa tài liệu, cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn ngồi nước có liên quan đến đề tài; đánh giá khái quát kết đạt vấn đề chưa giải để tìm khoảng trống nghiên cứu; đưa minh chứng không trùng lặp cùa đề tài nghiên cứu cơng trình mới, độc lập tác giả (2) Phương pháp thu thập tài liệu xử lý số liệu: Luận án sử dụng nguồn số liệu: - Nguồn số liệu thứ cấp tác giả thu thập tổng hợp qua sách báo, thư viện, từ báo cáo thức quan quản lý nhà xã hội Các số liệu kiểm tra, đối chiếu, so sánh để có quán, đảm bảo nội dung phân tích có độ tin cậy cao - Nguồn số liệu sơ cấp thu thập phương pháp điều tra, vấn Để đưa đánh giá khách quan có kết luận mang tính thực tiễn, tác giả tiến hành điều tra nhóm đối tượng: Nhóm đối tượng 1: Các quan quản lý nhà xã hội chuyên gia nhà xã hội Nhóm đối tượng 2: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội Nhóm đối tượng 3: Người thụ hưởng nhà xã hội (3) Phương pháp nghiên cứu sở lý thuyết phân tích đánh giá: Tác giả sử dụng kết hợp phương pháp: nghiên cứu tài liệu, chuyên khảo, so sánh, thống kê, tổng hợp, phân tích, suy luận, diễn giải…để giải vấn đề đặt nội dung đề tài nghiên cứu Đóng góp luận án Là cơng trình nghiên cứu chun sâu giải pháp tài phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội, luận án có đóng góp sau: 6.1 Về lý luận - Luận án hệ thống hóa làm sáng tỏ vấn đề lý luận giải pháp tài phát triển nhà xã hội, nêu rõ vấn đề: khái niệm, nội dung, tác động giải pháp tài đến phát triển nhà xã hội, nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội - Luận án khảo cứu kinh nghiệm sử dụng giải pháp tài để phát triển nhà xã hội 12 quốc gia giới rút bốn học kinh nghiệm cho Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng 6.2 Về thực tiễn - Luận án đưa đánh giá độc lập kết đạt được, hạn chế, nguyên nhân hạn chế trình sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2020, thông qua nội dung bản: (1) giải pháp nguồn vốn, (2) giải pháp thuế, (3) giải pháp tín dụng, (4) giải pháp giá - Bên cạnh việc đánh giá dựa số liệu thứ cấp, Luận án tiến hành vấn, điều tra cần thiết nhóm đối tượng khác là: Nhóm 1: quản lý Nhà nước, chuyên gia lĩnh vực nhà xã hội ; Nhóm 2: doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà xã hội; Nhóm 3: người thụ hưởng (người mua, thuê mua, thuê nhà xã hội) để có nhìn khách quan, khoa học, đầy đủ toàn diện phục vụ cho việc đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp - Trên sở xem xét bối cảnh kinh tế xã hội quốc tế nước, định hướng phát triển nhà thành phố Hà Nội thời gian tới, Luận án đưa quan điểm hoàn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội Đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp khả thi từ phía Nhà nước nhằm hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian tới Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án kết cấu gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận giải pháp tài phát triển nhà xã hội Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian qua Chương 3: Hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội 12 (5) Nguyên tắc cho vay (6) Đảm bảo tiền vay * Tác động giải pháp tín dụng đến phát triển nhà xã hội Những ưu đãi sách tín dụng Nhà nước thời kỳ cụ thể về mức cho vay, thời hạn vay, lãi suất vay, đối tượng vay, điều kiện vay góp phần tháo gỡ khó khăn vốn chủ đầu tư và người mua, thuê mua, thuê nhà xã hội 1.2.3.4 Giải pháp giá nhà xã hội * Khái niệm giải pháp giá: Giải pháp giá nhà xã hội biện pháp cách thức tác động Nhà nước lên giá nhà xã hội thông qua qui định giá để phát triển nhà xã hội * Nội dung giải pháp giá: Nội dung giải pháp giá nhà xã hội nhà nước bao gồm việc qui định phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê mua, giá cho thuê nhà xã hội ; qui định giá cố định, giá trần, giá sàn, giá khung, trợ giá, qui định lợi nhuận định mức ( lợi nhuận biên); qui định việc quản lý, kiểm tra, tra yếu tố hình thành giá… (1) Giá bán nhà xã hội Giá bán nhà xã hội chủ đầu tư dự án xác định sở tính đủ chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức thuế giá trị gia tăng; chưa bao gồm chi phí bảo trì (2) Giá cho th nhà xã hội  Giá cho thuê nhà xã hội cho chủ đầu tư xác định sở tính đủ chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức, thuế giá trị gia tăng chi phí bảo trì (2) Giá cho th mua nhà xã hội  Giá cho thuê mua nhà xã hội xác định sở tính đủ chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức thuế giá trị gia tăng, chưa bao gồm chi phí bảo trì * Tác động giải pháp giá đến phát triển nhà xã hội: 13 Giải pháp giá nội dung quan trọng, mấu chốt giải pháp tài nhằm phát triển nhà xã hội Việc xác định mức giá bán, cho thuê mua, cho thuê nhà xã hội hợp lý với nhà xã hội vừa có tác dụng tăng cung, vừa có tác dụng kích cầu với nhà xã hội 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giải pháp tài phát triển nhà xã hội 1.2.4.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mơ 1.2.4.2 Quan điểm Nhà nước quyền địa phương phát triển nhà xã hội 1.2.4.3 Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển nhà xã hội Chính phủ quyền cấp 1.2.4.4 Khả quản lý, điều hành sách Chính phủ phát triển nhà xã hội 1.2.4.5 Nguồn lực Nhà nước cho phát triển nhà xã hội 1.3 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.3.1 Kinh nghiệm số nước giới sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội Luận án nghiên cứu kinh nghiệm 12 quốc gia là: Singapore, Malaysia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Philipines, Thái Lan, Thụy Điển, Đức, Pháp, Hoa Kỳ, Brazil việc sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội cụ thể: giải pháp nguồn vốn, giải pháp thuế, giải pháp tín dụng, giải pháp giá 1.3.2 Bài học kinh nghiệm sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội cho Hà Nội, Việt Nam Qua khảo cứu kinh nghiệm 12 quốc gia kể trên, luận án rút học việc sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội cho Hà Nội, Việt Nam sau: (1) Bài học giải pháp nguồn vốn Một là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để xây dựng nhà xã hội cho thuê 14 Hai là, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà kênh cung ứng vốn hiệu cho phát triển nhà xã hội (2) Bài học giải pháp thuế: Nhà nước qui định tỷ lệ thuế thu nhập định nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà Đồng thời miễn giảm số loại thuế bất động sản giảm bớt chi phí cho chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà xã hội (3) Bài học giải pháp tín dụng: Nhà nước cấp vốn tín dụng cho vay ưu đãi bảo lãnh vốn người mua, thuê nhà (4) Bài học giải pháp giá nhà xã hội : Nhà nước hỗ trợ bao cấp phần giá nhà thuê, mua nhà xã hội cho đối tượng có nhu cầu để việc hình thành giá nhà thấp 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 2.1 ĐẶC ĐIỂM CHUNG CỦA HÀ NỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI Trong phần này, luận án khái quát đặc điểm chung Hà Nội tự nhiên, dân số, nhà ở, kinh tế đồng thời thuận lợi khó khăn q trình phát triển nhà xã hội riêng có Hà Nội dân số đơng, tốc độ thị hóa tăng nhanh, mật độ dân số cao, tập trung đông công nhân khu công nghiệp, sinh viên trường Đại học, Cao đẳng, đa số người dân có thu nhập thấp trung bình khó khăn nhà 2.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 2.2.1 Giai đoạn 2011-2015 Kết thực chương trình nhà xã hội Hà Nội giai đoạn 20112015 hoàn thành tổng 1.384.034 m2 sàn xây dựng ( đạt 49% kế hoạch) Tổng số m2 sàn nhà xã hội thiếu chưa đáp ứng nhu cầu giai đoạn 1.441.000 m2 sàn xây dựng nhà xã hội Cụ thể sau:  Nhà xã hội cho người thu nhập thấp Tính giai đoạn 2011-2015, chương trình nhà xã hội cho cho người thu nhập thấp Hà Nội đạt 47,2% so với kế hoạch ( tương ứng 850.304 m2 sàn tương ứng 21.830 hộ cho người thu nhập thấp)  Nhà xã hội cho cơng nhân Tính giai đoạn 2011-2015, chương trình nhà xã hội cho công nhân Hà Nội đạt 42% so với kế hoạch (tương ứng 203.714 m2 sàn xây dựng tương ứng 23.656 chỗ cho công nhân)  Nhà xã hội cho sinh viên 16 Tính giai đoạn 2011-2015, chương trình nhà xã hội cho sinh viên Hà Nội đạt 61,1% so với kế hoạch ( tương ứng 330.016 m2 sàn xây dựng tương ứng 25.058 chỗ cho sinh viên) 2.2.2 Giai đoạn 2016-2020 Kết thực chương trình nhà xã hội tính đến cuối tháng 12/2020, Thành phố Hà Nội hoàn thành tổng 4.040.000 m2 sàn xây dựng ( đạt 64,9%) Tổng số m2 sàn nhà xã hội thiếu chưa đáp ứng nhu cầu giai đoạn 2.180.861 m2 sàn xây dựng nhà xã hội Cụ thể sau:  Nhà xã hội cho người thu nhập thấp Tính đến cuối tháng 12/2020, chương trình nhà xã hội cho cho người thu nhập thấp Hà Nội giai đoạn 2016-2020 đạt 69,9% so với kế hoạch ( tương ứng 3.270.412 m2 sàn tương ứng 32.062 hộ cho người thu nhập thấp) Nhà xã hội cho cơng nhân Tính đến cuối tháng 12/2020, chương trình nhà xã hội cho cho công nhân Hà Nội giai đoạn 2016-2020 đạt 82,74% so với kế hoạch ( tương ứng 469.588 m2 sàn tương ứng 49.430 chỗ cho công nhân)  Nhà xã hội cho sinh viên Tính đến cuối tháng 12/2020, chương trình nhà xã hội cho cho sinh viên Hà Nội giai đoạn 2016-2020 đạt 30,7% so với kế hoạch ( tương ứng 300.000 m2 sàn tương ứng 22.779 chỗ cho sinh viên) 2.2.3 Nhận xét chung thực trạng phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian qua Nhìn chung 10 năm qua ( 2011-2020) chương trình nhà xã hội địa bàn Hà Nội ngày Nhà nước quan tâm trọng Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch phát triển nhà xã hội giai đoạn 2011-2015 49%, giai đoạn 2016-2020 64,9% Tính đến cuối năm 2020, số m2 sàn nhà xã hội thiếu so kế hoạch đặt 2.180.861 m2 Thành phố 2.3 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 2.3.1 Thực trạng giải pháp nguồn vốn 17 2.3.1.1 Nguồn vốn từ NSNN nguồn vốn NSNN Giai đoạn 2011-2015: Cơ cấu vốn huy động cho đầu tư xây dựng nhà xã hội Thành phố giai đoạn là: Vốn NSNN chiếm 21,5% ( tương ứng 2.320 tỷ đồng) Vốn huy động bên NSNN chiếm 78,5% ( tương ứng 8.476,8 tỷ đồng ) tổng vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội Tổng vốn huy động để xây nhà xã hội giai đoạn 2011-2015 Hà Nội 10.796,8 tỷ đồng Như kết huy động vốn cho nhà xã hội Thành phố đáp ứng 48,8% nhu cầu vốn cần có để phát triển nhà xã hội giai đoạn Giai đoạn 2016-2020: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho nhà xã hội thay đổi nhiều so với giai đoạn trước theo xu hướng vốn NSNN chiếm tỷ trọng (1,4% tổng vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội Thành phố giai đoạn này) tương ứng 590 tỷ đồng Còn lại 41.765 tỷ đồng nguồn vốn huy động NSNN chiếm 98,6 % Giai đoạn 2016-2020, nhờ có sách ưu đãi khuyến khích Nhà nước nên thu hút nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội Kết tổng vốn huy động để xây nhà xã hội Thành phố 42.355 tỷ đồng Tuy nhiên tính đến cuối tháng 12/2020, so với nhu cầu vốn giai đoạn 2016-2020 số vốn thiếu 32.295 tỷ, kết vốn huy động đạt 56,7% nhu cầu thực tế vốn cho nhà xã hội toàn Thành phố 2.3.1.2 Nguồn vốn từ Quỹ phát triển nhà Tuy nhiên thời gian qua Quỹ phát triển nhà Thành phố hoạt động chưa thực hiệu nghĩa kênh cung ứng vốn cho phát triển nhà xã hội 2.3.1.3 Nguồn vốn từ Quĩ tiết kiệm nhà Chính phủ đồng ý với đề án lập Quỹ tiết kiệm nhà giao cho Bộ Xây dựng lấy ý kiến hoàn thiện thêm Đề án đề án Quỹ Tiết kiệm nhà Bộ xây dựng triển khai hai mô hình [71] Mơ hình thứ nhất: Quỹ Tiết kiệm nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, hộ nghèo đô thị vay để mua, thuê mua nhà xã hội doanh nghiệp nước vay để đầu tư xây dựng nhà xã hội 18 Mơ hình thứ hai: thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà cá nhân, hộ gia đình nước vay mua nhà thương mại, chủ yếu tập trung cho đối tượng có thu nhập từ trung bình trở lên vay Tính đến thời điểm tại, Hà Nội chưa có Quỹ tiết kiệm nhà 2.3.2 Thực trạng giải pháp thuế 2.3.2.1.Thực trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 2.3.2.2.Thực trạng thuế thu nhập doanh nghiệp 2.3.2.3.Thực trạng thuế giá trị gia tăng 2.3.3 Thực trạng giải pháp tín dụng 2.3.3.1 Thực trạng nguồn vốn cho vay ưu đãi từ NHCSXH 2.3.3.2 Thực trạng nguồn vốn cho vay ưu đãi từ tổ chức tín dụng, NHTM 2.3.4 Thực trạng giải pháp giá 2.3.4.1.Thực trạng giá bán nhà xã hội 2.3.4.2.Thực trạng giá cho thuê nhà xã hội 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI THỜI GIAN QUA 2.4.1 Kết đạt 2.4.1.1 Kết giải pháp nguồn vốn 2.4.1.2 Kết giải pháp thuế 2.4.1.3 Kết giải pháp tín dụng 2.4.1.4 Kết giải pháp giá 2.4.2 Hạn chế 2.4.2.1 Hạn chế giải pháp nguồn vốn Nguồn vốn thực tế huy động thiếu nhiều, chưa đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển nhà xã hội 2.4.2.2 Hạn chế giải pháp thuế Giải pháp thuế chưa thực đạt mục tiêu khuyến khích phát triển nhà xã hội cho thuê 2.4.2.3 Hạn chế giải pháp tín dụng 19 Nguồn vốn tín dụng từ NHCSXH NHTM nhỏ hẹp, chưa đáp ứng nhu cầu phát triển nhà xã hội 2.4.2.4 Hạn chế giải pháp giá Giá nhà xã hội thực tế người mua phải trả cao thu nhập người mua nhà Có chênh lệch giá thực tế người mua phải trả giá rao bán nhà xã hội 2.4.3 NGUYÊN NHÂN CỦA HẠN CHẾ 2.4.3.1 Nguyên nhân hạn chế giải nguồn vốn  Vốn NSNN cho nhà xã hội thời gian qua hạn hẹp mang tính chất ngắn hạn  Các hình thức huy động vốn từ nguồn vốn ngồi NSNN nhìn chung cịn chưa mở rộng đa dạng  Quỹ đầu tư phát triển nhà hoạt động hiệu  Chưa có Quỹ tiết kiệm nhà 2.4.3.2 Nguyên nhân hạn chế giải pháp thuế  Sự bất hợp lý cách xác định thuế giá trị gia tăng, trường hợp đầu tư xây để bán, cho thuê mua trường hợp xây thuê nhà xã hội  Sự bất hợp lý cách xác định thuế thu nhập doanh nghiệp, trường hợp đầu tư xây để bán, cho thuê mua trường hợp xây thuê nhà xã hội 2.4.3.3 Nguyên nhân hạn chế giải pháp tín dụng  Quy mơ gói tín dụng hỗ trợ phát triển nhà xã hội nhỏ  Tốc độ giải ngân gói tín dụng cịn chậm  Lãi suất cho vay mua nhà NHTM NHCSXH cao  Thời hạn cho vay mua nhà ngắn  Các điều kiện vay vốn ngặt nghèo, chặt chẽ 2.4.3.4 Nguyên nhân hạn chế giải pháp giá  Chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí giải phóng mặt 20 bằng…của dự án thường cao dự tính ban đầu  Việc phân bổ chi phí hạ tầng vào gía bán nhà xã hội chưa hợp lý  Việc qui định tỷ lệ lợi nhuận biên dự án nhà xã hội chưa hợp lý, chưa linh hoạt  Việc quản lý lĩnh vực nhà xã hội đặc biệt lĩnh vực giá hiệu 2.4.3.5 Nhóm nguyên nhân chung  Hệ thống văn pháp luật có liên quan đến nhà xã hội chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, chồng chéo, chưa thống  Trình tự, thủ tục tất khâu trình đầu tư phát triển nhà xã hội ( doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội ) từ khâu xin duyệt dự án đến khâu phê duyệt để bán…còn rườm rà, nhiêu khê, qua nhiều cửa, nhiều khâu…  Thủ tục trình xét duyệt hồ sơ để mua, thuê mua nhà xã hội rườm rà, nhiều vướng mắc ( người mua nhà)  Công tác tra, kiểm tra tất khâu trình phát triển nhà xã hội chưa thường xuyên, kịp thời hiệu  Nguyên nhân thuộc nguồn nhân lực 21 CHƯƠNG HỒN THIỆN GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI 3.1 BỐI CẢNH TRONG NƯỚC VÀ QUỐC TẾ, ĐỊNH HƯỚNG, QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU HỒN THIỆN GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 3.1.1 Bối cảnh nước quốc tế ảnh hưởng tới việc hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội 3.1.2 Định hướng phát triển nhà Thành phố Hà Nội đến năm 2030 3.1.3 Quan điểm mục tiêu hồn thiện giải pháp tài * Quan điểm hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Một là, giải pháp tài phát triển nhà xã hội phải phù hợp với chủ trương, sách phát triển kinh tế xã hội Đảng Nhà nước đồng thời, giải pháp tài phải đảm bảo yêu cầu phù hợp với thông lệ quốc tế điều kiện hội nhập Hai là, giải pháp tài phát triển nhà xã hội phải phù hợp với giải pháp khác Nhà nước, như: giải pháp đất đai, giải pháp quy hoạch , giải pháp giải phóng mặt bằng, giải pháp đầu tư hạ tầng kỹ thuật… Ba là, giải pháp tài phát triển nhà xã hội phải đảm bảo Nhà nước đóng vai trị chủ đạo, dẫn dắt, tạo chế ưu đãi việc phát triển nhà xã hội Bốn là, giải pháp tài phát triển nhà xã hội phải bảo đảm tính ổn định, cơng hiệu sách nhà xã hội Nhà nước, hài hịa lợi ích người dân nhà đầu tư * Mục tiêu hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Mục tiêu chung giải pháp tài thiết lập hệ thống tài nhà xã hội bền vững, hiệu công bằng, huy động sử dụng hiệu nguồn vốn nước nhằm phát triển nhà xã hội hướng; đáp ứng nhu cầu nhà nâng cao chất lượng sống nhân dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước 22 3.2 HOÀN THIỆN GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI 3.2.1 Hoàn thiện giải pháp nguồn vốn (1) Nguồn vốn Ngân sách Nhà nước  Hàng năm Ngân sách Nhà nước cần bố trí lượng vốn thường xuyên, ổn định lâu dài đầu tư xây dựng nhà xã hội cho đặc biệt loại hình nhà xã hội cho thuê  Phát hành trái phiếu Chính phủ để xây dựng nhà cho thuê:  Nhà nước cần cân đối thu -chi khoản đầu tư vào lĩnh vực đầu tư cơng khác để vừa phát triển nhà xã hội vừa phát triển đồng lĩnh vực khác  Hoàn thiện công tác lập xác lập kế hoạch vốn nhu cầu vốn cho phát triển nhà xã hội  Nhà nước cần tăng cường tra, kiểm tra việc sử dụng nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước để đầu tư phát triển nhà xã hội đảm bảo tính cơng bằng, hiệu q, (2) Nguồn vốn ngồi NSNN  Mở rộng đa dạng hóa hình thức huy động vốn từ bên NSNN  Thu hút vốn đầu tư nước (3) Nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển nhà xã hội (4) Hình thành quỹ tiết kiệm nhà xã hội 3.2.2 Hoàn thiện giải pháp thuế (1) Sửa đổi điểm bất hợp lý sách thuế gây trở ngại cho hoạt động phát triển nhà xã hội (2) Hoàn thiện bổ sung số nội dung sách ưu đãi thuế nhằm phát triển nhà xã hội (3) Cải cách hệ thống thuế theo hướng đơn giản nâng cao hiệu thực thi 3.2.3 Hồn thiện giải pháp tín dụng (1) Nhà nước cần bố trí nguồn vốn tín dụng trung dài hạn cấp bù lãi suất cho NHCSXH NHTM mà Nhà nước định vay ưu đãi nhà xã hội 23 (2) Nhà nước cần khẩn trương bố trí nguồn vốn tín dụng 1000 tỷ đồng NHCSXH 2000 tỷ đồng cấp bù lãi lãi suất cho vay cho NHTM quốc doanh để thực cho vay ưu đãi nhà xã hội (3) Đơn giản hóa thủ tục cho vay (4) Điều chỉnh mức lãi suất cho vay mua nhà xã hội xuống 3-3,5%/năm (5) Điều chỉnh thời hạn vay mua nhà tối đa lên 30-35 năm (6) Phát triển nguồn nhân lực ngân hàng có chun mơn nhà xã hội 3.2.4 Hoàn thiện giải pháp giá (1) Nên linh hoạt việc qui định lợi nhuận định mức dự án nhà xã hội (2) Việc phân bổ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án nhà xã hội giá bán (3) Đơn giản hóa thủ tục phê duyệt giá bán (4) Cần nghiên cứu tìm kiếm nguồn nguyên vật liệu rẻ để giam bớt chi phí xây dựng, giảm giá thành giảm đươc giá bán nhà xã hội (5) Nhà nước trợ cấp trực tiếp tiền đối tượng đặc biệt khó khăn nhà 3.3 ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN GIẢI PHÁP 3.3.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu khuyến khích phát triển nhà xã hội Hà Nội 3.3.2 Hoàn thiện chế sách thơng thống để đẩy phát triển nhà xã hội Hà Nội 3.3.3 Hoàn thiện máy tăng cường lực chuyên viên cán quản lý lĩnh vực nhà xã hội Hà Nội 3.3.4 Hồn thiện hệ thống thơng tin phát triển nhà xã hội Hà Nội 3.3.5 Về việc quy hoạch bố trí quỹ đất triển khai dự án nhà xã hội 3.3.6 Về công tác giải phóng mặt dự án nhà xã hội 3.3.7 Công tác đầu tư phát triển đồng hạ tầng kỹ thuật dự án 3.3.8 Tăng cường công tác thanh, kiểm tra, đôn đốc tất khâu trình phát triển nhà xã hội 24 KẾT LUẬN Vấn đề nhà xã hội từ lâu Đảng Nhà nước ta quan tâm trọng coi nhiệm vụ trọng tâm trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Giải tốt vấn đề nhà cho người dân thủ Hà Nội nói riêng, nước nói chung đảm bảo an sinh xã hội, góp phần cải thiện chất lượng sống đại phận dân nghèo, thu nhập thấp, khó khăn chỗ Để thực tốt mục tiêu đề cho chương trình nhà thành phố đến năm 2030 với diện tích nhà bình qn tồn thành phố 31,5m2/người (diện tích nhà tối thiểu 12,6 m2/người ) cần hồn thiện đồng giải pháp, giải pháp tài giải pháp trực tiếp quan trọng Qua trình nghiên cứu lý luận thực tiễn, phạm vi nghiên cứu mình, luận án “ Giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội “ thực nội dung chủ yếu sau: Thứ nhất, luận án nghiên cứu cách toàn diện, có hệ thống vấn đề lý luận nhà xã hội, phát triển nhà xã hội giải pháp tài phát triển nhà xã hội Đây coi sở lý luận việc hồn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội trước mắt lâu dài Thứ hai, luận án yếu tố ảnh hưởng đến giải pháp tài phát triển nhà xã hội Thứ ba, luận án khảo cứu, phân tích kinh nghiệm sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội 12 quốc gia rút học kinh nghiệm cho Hà Nội, Việt Nam việc sử dụng giải pháp nguồn vốn, giải pháp tín dụng, giải pháp giá Thứ tư, sở phân tích đặc điểm chung Hà Nội tự nhiên, dân cư, nhà ở, kinh tế luận án thuận lợi khó khăn riêng có Hà Nội q trình phát triển nhà xã hội Thứ năm, luận án phân tích thực trạng chương trình nhà xã hội Hà Nội gồm chương trình nhà xã hội cho người thu nhập thấp, cho công nhân, 25 cho sinh viên Đồng thời đánh giá khái quát thực trạng chương trình phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian qua Thứ sáu, luận án phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội, tác động giải pháp phát triển nhà xã hội Hà Nội Từ rút kết đạt được, hạn chế nguyên nhân dẫn tới hạn chế Đây coi sở thực tiễn việc hoàn thiện giải pháp tài phát triển nhà xã hội địa bàn thành Hà Nội giai đoạn Thứ bẩy, sở nhận thức quan điểm, định hướng phát triển nhà xã hội Hà Nội thời gian tới có đặt bối cảnh quốc tế nước, luận án đề xuất hệ thống giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội gồm 04 nhóm giải pháp: giải pháp nguồn vốn, giải pháp thuế, giải pháp tín dụng, giải pháp giá Các giải pháp xây dựng sở phân tích tác động giải pháp đến phát triển nhà xã hội, hạn chế, nguyên nhân hạn chế trình sử dụng giải pháp tài nhà xã hội năm qua Các giải pháp phù hợp với mục tiêu Nhà nước phát triển nhà xã hội đến năm 2030 Thứ tám, luận án tiến hành điều tra cần thiết nhóm đối tượng quản lý Nhà nước, chuyên gia lĩnh vực nhà xã hội; doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà xã hội; người mua, thuê mua, thuê nhà xã hội ( người thụ hưởng) nhà xã hội nội dung liên quan đến thực trạng sử dụng giải pháp tài phát triển nhà xã hội Hà Nội để có nhìn khách quan, khoa học phục vụ cho việc đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp 26 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ Vũ Thị Lan Nhung (2010), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí nghiên cứu tài kế tốn , số tháng 11/2010 trang 32 Vũ Thị Lan Nhung- Huyền Ngân (2013), Phát triển đô thị bền vững tương lai, Thời báo kinh tế Việt Nam, số tháng số 310 + 311 ngày 27 + 28/12/2013, trang 8-9 Vũ Thị Lan Nhung (2017), Phát triển nhà xã hội: Kinh nghiệm số nước học cho Việt Nam, Tạp chí Thanh tra tài số tháng 6/2017, trang 53 Vũ Thị Lan Nhung, (2017), Một số yếu tố ảnh hưởng đến sách phát triển nhà xã hội, Tạp chí Thanh tra tài số tháng 7/2017, trang 53 Vũ Thị Lan Nhung, (2017), Vai trò sách tài phát triển nhà xã hội, Tạp chí nghiên cứu tài kế tốn số tháng 7/2017, trang 71 ... Nội 9 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.1 Nhà xã hội 1.1.1.1 Khái niệm nhà xã hội ? ?Nhà xã hội nhà. .. sinh xã hội Nhà nước 1.2.3 Nội dung giải pháp tài phát triển nhà xã hội 1.2.3.1 Giải pháp nguồn vốn phát triển nhà xã hội * Khái niệm giải pháp nguồn vốn Giải pháp nguồn vốn phát triển nhà xã. .. chất lượng nhà xã hội - Phát triển loại hình cung ứng nhà xã hội - Phát triển dịch vụ cung cấp nhà xã hội - Nâng cao chất lượng nhà xã hội 1.2 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.2.1