Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân thành phố hồ chí minh

NGUYỄN NGỌC DƯƠNG CÁN BỘ HƯỚNG DẪNKHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH Trang 5 LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan Luận văn “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP T

S ự cần thiết của đề tài

Việt Nam, một quốc gia đang phát triển với khoảng 90 triệu dân, đang đối mặt với nhiều thách thức lớn trong việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân về nhà ở, cơ sở hạ tầng, y tế, giáo dục và môi trường Hiện tại, dân số đô thị đạt gần 31,5 triệu người, với dự báo tăng trưởng hàng năm từ 950 đến 1.200 nghìn người trong thập niên tới, khiến vấn đề nhà ở tại các thành phố, đặc biệt là các thành phố lớn, trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống, vì "an cư" mới có thể "lạc nghiệp" Hiện nay, vấn đề nhà ở đang được chú trọng hơn bao giờ hết, khi lượng người đổ về các thành phố lớn ngày càng tăng Trong khi quỹ đất không mở rộng, dân số lại gia tăng, giá nhà đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không ngừng tăng cao.

Việt Nam đang hội nhập và phát triển, với nền kinh tế có chuyển biến tích cực và mức sống của người dân ngày càng tăng Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến sự phân hóa rõ rệt giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị Những người có thu nhập thấp đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở, sống trong các khu vực tồi tàn và chật chội, cùng với hệ thống hạ tầng quá tải do không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở.

Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng, 80% người có nhu cầu về nhà ở không đủ khả năng chi trả theo cơ chế thị trường Điều này đã làm tăng sự quan tâm đối với các dự án nhà ở xã hội.

Thị trường nhà ở tại thành phố gần đây đã tập trung phục vụ các đối tượng có thu nhập cao, đặc biệt sau khi nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào việc xây dựng nhà ở thương mại cao cấp để kinh doanh, dẫn đến tình trạng đầu cơ nhà ở gia tăng.

Giá nhà tăng cao do luận văn thạc sĩ QTKD khiến người thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bao gồm cả việc thuê nhà Nếu không có sự hỗ trợ và tạo điều kiện từ Nhà nước, họ khó có thể giải quyết vấn đề chỗ ở chỉ dựa vào nguồn thu nhập hạn hẹp của bản thân và gia đình.

Mặc dù Đảng và Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách nhằm hỗ trợ người dân trong việc mua và xây dựng nhà ở, như gói 30.000 tỷ đồng của Thủ tướng Chính phủ từ năm 2013 đến cuối 2016, cùng với các chương trình vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp, nhưng vẫn còn nhiều thách thức trong việc tiếp cận nhà ở cho người dân.

Mặc dù Ngân hàng Chính sách xã hội đã hỗ trợ với lãi suất 4,8% từ năm 2016, việc đảm bảo chỗ ở ổn định cho người thu nhập thấp vẫn là một thách thức lớn Điều này càng trở nên khó khăn hơn trong bối cảnh đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của nhà nước.

Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng, đòi hỏi sự quan tâm và can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước Việc đáp ứng nhu cầu này không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống cho người dân mà còn thể hiện chức năng chăm lo của Nhà nước xã hội chủ nghĩa đối với mọi tầng lớp nhân dân.

Tác giả đã chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh” cho luận văn tốt nghiệp nhằm giải quyết vấn đề thực tiễn liên quan đến nhu cầu nhà ở của người dân.

Mục tiêu đề tài nghiên cứu

Các nhân tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2, TP Hồ Chí Minh, bao gồm yếu tố kinh tế, xã hội, và tâm lý người tiêu dùng Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu là xác định các yếu tố này để hiểu rõ hơn về động cơ và nhu cầu của người dân trong việc lựa chọn căn hộ phù hợp.

- Xác định các nhân tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp của người dân Tp Hồ Chí Minh tại Quận 2

Mô hình nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thu nhập thấp của người dân được xây dựng Qua khảo sát và đánh giá, nghiên cứu này sẽ kiểm định thực nghiệm hành vi mua của khách hàng, từ đó cung cấp cái nhìn sâu sắc về động lực và xu hướng tiêu dùng trong phân khúc thị trường này.

- Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua hàng của

Luận văn thạc sĩ QTKD khách hàng

Nghiên cứu đã đề xuất các hàm ý quan trọng để thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản phân khúc thu nhập thấp tại Quận 2, Tp HCM Những kết quả này không chỉ áp dụng cho địa bàn Quận 2 mà còn có thể được tham khảo và áp dụng cho toàn quốc.

Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu

- Luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, điều tra xã hội học, mô hình hóa trên nguyên tắc gắn lý luận với thực tiễn

- Đề tài sử dụng cả 2 phương pháp định tính và định lượng

Nghiên cứu sơ bộ định tính được sử dụng để hiểu sâu về thái độ và hành vi của khách hàng (Lee, 1999) Trong nghiên cứu này, chúng tôi đã thực hiện thảo luận với các chuyên gia trong ngành và một số khách hàng thu nhập thấp có nhu cầu mua chung cư tại Quận 2 Mục tiêu chính của nghiên cứu là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của người thu nhập thấp tại khu vực này.

Luận văn thạc sĩ Quản trị Kinh doanh tại TP Hồ Chí Minh tập trung vào việc xây dựng bảng câu hỏi khảo sát ý kiến khách hàng, nhằm tạo nền tảng cho việc thu thập dữ liệu nghiên cứu định lượng tiếp theo.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp 300 người dân tại Quận 2, Quận Bình Thạnh, Quận Thủ Đức và Quận 9, Tp Hồ Chí Minh thông qua bảng câu hỏi khảo sát Phương pháp lấy mẫu sử dụng là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất, phù hợp với đối tượng nghiên cứu của đề tài.

- Dữ liệu thu được sẽ được xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS 20.0

- Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

- Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Phân tích hồi quy tuyến tính giúp xác định mức độ tác động của các yếu tố đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận Nghiên cứu này sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và chính quyền địa phương trong việc phát triển dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân.

2 của người dân TP Hồ Chí Minh.

K ết cấu của đề tài

Luận văn cấu trúc thành 5 chương bao gồm:

- Chương 1: Tổng quan về nghiên cứu: Giới thiệu tổng quan về nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu tập trung vào việc trình bày các lý thuyết liên quan đến ý định mua chung cư của người thu nhập thấp tại quận Nội dung sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp Các lý thuyết này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng mà còn hỗ trợ trong việc phát triển các chính sách nhà ở hiệu quả cho nhóm đối tượng này.

2 của người dân TP Hồ Chí Minh

- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp nghiên cứu, quy trình nghiên cứu để kiểm địn thang đo bằng Cronbach’S alpha, EFA, Regression…

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu: Trình bày phương pháp phân tích, kết quả nghiên cứu

- Chương 5: Các hàm ý quản trị: Tóm tắt những kết quả chính của nghiên cứu, khả năng ứng dụng, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.

Giá tr ị thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu này sẽ chỉ ra các yếu tố quan trọng mà khách hàng quan tâm, đồng thời đánh giá mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này đối với quyết định mua sắm của họ.

Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích hành vi của khách hàng khi họ có ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2, TP Hồ Chí Minh Bài viết sẽ khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của người dân, từ nhu cầu thực tế đến các yếu tố tâm lý và xã hội Qua đó, nghiên cứu mong muốn cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp, nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư và chính quyền địa phương trong việc phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu của cộng đồng.

Luận văn thạc sĩ QTKD

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Khái quát v ề lĩnh vực nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm tài chính lớn nhất Việt Nam, với sự tập trung của nhiều ngân hàng, công ty tài chính và tập đoàn đa quốc gia Kinh tế phát triển nhanh chóng đã dẫn đến sự mở rộng quy mô đô thị, hình thành nhiều khu đô thị mới và dự án cao ốc văn phòng, nhà ở cao cấp Với diện tích 2.095 km², mật độ dân số trung bình năm 2016 đạt 4.022 người/km², và thu nhập bình quân đầu người khoảng 5.428 USD Dân số thường trú tại thành phố vào năm 2016 khoảng 8,43 triệu người, trong khi tổng dân số ước tính lên tới 13 triệu người.

Từ năm 1999 đến 2005, các quận ngoại thành như Quận 12, Thủ Đức, và Bình Tân ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng dân số cao nhất tại TP.HCM, chủ yếu do cơ hội việc làm và thu nhập hấp dẫn cho lao động, đặc biệt là lao động không có kỹ năng Tuy nhiên, chi phí sinh hoạt tại đây cũng khá cao, gây áp lực tài chính cho người dân Trong khi lao động di cư có trình độ và thu nhập cao thường tìm được chỗ ở ổn định, phần lớn người lao động phải sống trong các nhà trọ hoặc nhà thuê kém chất lượng, thiếu vệ sinh, ánh sáng và an ninh.

Sự gia tăng mạnh mẽ của dòng người nhập cư đã dẫn đến sự tăng trưởng nhanh chóng của dân số tại TP.HCM Điều này đã thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, với số lượng và chất lượng nhà ở được cải thiện đáng kể Ban đầu, những người nhập cư đã tìm thấy chỗ ở trong các khu vực tạm bợ.

Luận văn thạc sĩ QTKD về nhà ở cho thuê tạm bợ với giá cả phải chăng là giải pháp tạm thời nhằm giải quyết vấn đề chỗ ở và giá nhà Sự phát triển tự phát và lấn chiếm đất bất hợp pháp đã gây khó khăn cho quản lý đô thị và quy hoạch các khu tái định cư Trong hơn hai thập kỷ qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng, tạo ra những thay đổi đáng kể trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở đô thị, như khuyến khích phát triển nhà ở tư nhân, thúc đẩy cho thuê nhà, và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.

Giá cả thị trường nhà đất ảnh hưởng lớn đến sự phát triển đô thị, với nhu cầu xây dựng nhà ở gia tăng do sự thoái thác của Nhà nước trong việc cung cấp và trợ cấp nhà ở cho người thu nhập thấp Sự bùng nổ nhà ở tại các đô thị Việt Nam, đặc biệt là Tp.HCM, đã dẫn đến sự đa dạng hóa sản phẩm nhà ở về chất lượng, quy mô và giá cả Chính sách đất đai không rõ ràng cùng với sự tăng trưởng kinh tế nhanh chóng, đặc biệt trong khu vực tư nhân, đã làm tăng nhu cầu bất động sản không chỉ để ở mà còn cho mục đích kinh doanh.

Phát triển thị trường tín dụng bất động sản đã hỗ trợ tích cực cho nhu cầu nhà ở tại Việt Nam Thị trường bất động sản đạt đỉnh vào năm 2003 và tiếp tục bùng nổ vào năm 2007, khi Việt Nam gia nhập WTO, với đầu cơ tài chính đóng vai trò quan trọng Hậu quả là giá nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM, trở thành một trong những mức cao nhất thế giới.

2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp Hồ Chí Minh

Quận 2 được thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tách ra từ 05 xã Bình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An Khánh, An Phú thuộc huyện Thủ Đức theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ Quận 2 nằm ở phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh, trên tả ngạn sông Sài Gòn Tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5.017 ha Ngày 27/5/2005 UBND TP đã kí quyết định số 6566/ QĐ- UBND về phê duyệt chi tiết quy hoạch chung xây dựng khu đô thị mới thủ thiêm 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch chi tiết Trung tâm khu đô thị mới thủ

Luận văn thạc sĩ QTKD thiêm tỉ lệ 1/2000 Quy hoạch phát triển

Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và thành phố

Hồ Chí Minh, quận 2 có vị trí chiến lược quan trọng, sẽ trở thành trung tâm mới của thành phố, đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn Đây là đầu mối giao thông kết nối thành phố với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu qua đường bộ, đường sắt và đường thủy Quận 2 sở hữu tiềm năng lớn về quỹ đất xây dựng và mật độ dân số thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, tạo ra môi trường hoang sơ, từ đó nâng cao lợi thế kinh tế của khu vực.

Quận 1 đã trở nên quá tải về hành chính, tài chính và kinh tế, không còn khả năng mở rộng do quỹ đất hạn hẹp và chi phí đầu tư cao Do đó, UBND thành phố đã quyết định di dời một phần các trung tâm này sang Quận 2, nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi và quỹ đất sạch dồi dào Quận 2 sẽ trở thành trung tâm hành chính, tài chính và kinh tế mở rộng của thành phố, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Sự phát triển này dự kiến sẽ dẫn đến sự gia tăng dân cư, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở cho công nhân viên chức, người lao động, người nhập cư và người thu nhập thấp trong khu vực.

Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu

Từ thập niên 60 của thế kỷ XX, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về ý định hành vi của người tiêu dùng, với các lý thuyết được kiểm chứng thực nghiệm trên toàn cầu Dưới đây là những lý thuyết tiêu biểu trong lĩnh vực này.

 Mô hình hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action –TRA)

Hình 2.1 Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975)

Thuyết hành động hợp lý (TRA) được Ajzen & Fishbein phát triển từ cuối thập niên 60 và mở rộng trong thập niên 70, nhấn mạnh rằng ý định hành vi là yếu tố quan trọng nhất dự đoán hành vi tiêu dùng Ý định này chịu ảnh hưởng từ hai yếu tố chính: thái độ và chuẩn chủ quan Thái độ được đo lường qua nhận thức về các thuộc tính sản phẩm, với người tiêu dùng chú ý đến những thuộc tính mang lại lợi ích thiết yếu Nếu biết trọng số của các thuộc tính, có thể dự đoán kết quả lựa chọn của người tiêu dùng Chuẩn chủ quan được đo lường qua ý kiến của những người xung quanh như gia đình, bạn bè, và đồng nghiệp, với mức độ ảnh hưởng tùy thuộc vào sự ủng hộ hoặc phản đối việc mua sắm và động cơ của người tiêu dùng trong việc làm theo mong muốn của những người có ảnh hưởng.

Niềm tin đối với các thuộc tính của sản phẩm Đo lường niềm tin đối với những thuộc tính của sản phẩm

Niềm tin đối với những người ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng tôi nên hay không nên sử

Sự thúc đẩy làm theo ý muốn của người ảnh hưởng

Chuẩn chủ quan Ý định hành vi

Luận văn thạc sĩ QTKD nhấn mạnh rằng xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ từ những người có liên quan là hai yếu tố quan trọng trong việc đánh giá chuẩn chủ quan Sự thân thiết giữa người tiêu dùng và những người có liên quan càng cao thì ảnh hưởng đến quyết định mua sắm càng mạnh Niềm tin của người tiêu dùng vào những người này cũng góp phần lớn vào xu hướng chọn mua của họ Ý định mua sắm của người tiêu dùng bị tác động bởi những người có liên quan với mức độ ảnh hưởng khác nhau.

Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA dự báo ý định hành vi, coi ý định là cầu nối giữa thái độ và hành vi Ý định của cá nhân chịu ảnh hưởng từ hai yếu tố chính: thái độ và chuẩn chủ quan Thái độ phản ánh cảm xúc của chúng ta đối với một hành động, trong khi chuẩn chủ quan thể hiện tác động của môi trường xã hội lên hành vi Ý định chính là chỉ số cho thấy sự sẵn sàng của một người trong việc thực hiện những hành vi nhất định.

 Mô hình hành động có kế hoạch

Hình 2.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB)

Thuyết hành vi dự định (TPB) do Ajzen phát triển vào năm 1991, dựa trên lý thuyết hành động hợp lý (TRA) của Ajzen và Fishbein từ năm 1975 TPB cho rằng hành vi có thể được dự đoán hoặc giải thích thông qua các xu hướng hành vi liên quan đến việc thực hiện hành vi đó Những xu hướng này bao gồm các yếu tố động cơ ảnh hưởng đến quyết định hành động.

Nhận thức kiểm soát hành vi Ý định hành vi

Luận văn thạc sĩ QTKD liên quan đến hành vi được định nghĩa là mức độ nỗ lực mà cá nhân bỏ ra để thực hiện hành vi đó (Ajzen, 1991).

Xu hướng hành vi được xác định bởi ba yếu tố chính: thái độ, ảnh hưởng xã hội và kiểm soát hành vi cảm nhận Thái độ thể hiện đánh giá tích cực hoặc tiêu cực về hành vi, trong khi ảnh hưởng xã hội liên quan đến áp lực xã hội mà cá nhân cảm nhận để thực hiện hoặc không thực hiện hành vi Thuyết hành vi dự định TPB, do Ajzen phát triển, bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận vào mô hình TRA, phản ánh sự dễ dàng hoặc khó khăn khi thực hiện hành vi dựa trên nguồn lực và cơ hội sẵn có Ajzen cho rằng yếu tố kiểm soát hành vi không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến xu hướng thực hiện hành vi mà còn có thể dự đoán hành vi nếu cá nhân có nhận thức chính xác về mức độ kiểm soát của mình.

 Mô hình hành vi người tiêu dùng

Hành vi người tiêu dùng là phản ứng của khách hàng đối với các kích thích bên ngoài và quá trình tâm lý nội tại, ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn hàng hóa và dịch vụ Nghiên cứu hành vi này giúp hiểu rõ hơn về cách mà khách hàng tương tác với thị trường và ra quyết định mua sắm.

- Chọn đơn vị phân phối

Quyết định của người mua Đặc điểm người mua

Quá trình ra quyết đị h

Luận văn thạc sĩ QTKD marketing, các doanh nghiệp sẽ nắm rõ được những thông tin liên quan đến hành vi mua hàng của người tiêu dùng như sau:

- Người mua hàng là ai? (Who)

- Mua hàng như thế nào? (How)

- Mua hàng khi nào? (When)

- Tại sao mua hàng? (Why)

2.2.2 Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng

Theo lý thuyết của Gregory Mankiw, quá trình ra quyết định của người tiêu dùng được điều chỉnh bởi việc tối đa hóa tính hữu ích trong khuôn khổ ngân sách hạn chế Giả thuyết cho rằng con người hành động một cách duy lý và thông tin trên thị trường là hoàn hảo, cho thấy rằng hành vi tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố cơ bản.

Sự giới hạn ngân sách, hay thu nhập, ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của mọi người Khi lựa chọn hàng hóa, người tiêu dùng thường phải cân nhắc khả năng chi trả và đánh đổi giữa các sản phẩm hoặc dịch vụ khác nhau.

Người tiêu dùng thường ưu tiên lựa chọn hàng hóa và dịch vụ mang lại lợi ích cao nhất Lợi ích này được xác định bởi tổng hòa các giá trị mà họ nhận được từ sản phẩm hoặc dịch vụ đó.

Khi tìm kiếm một căn hộ, nhiều người mong muốn có không gian sống tiện nghi với các yếu tố như rộng rãi, thoáng mát và nội thất hợp lý Tuy nhiên, để đạt được điều đó, họ cần tích lũy thêm tài chính Hiện tại, mức thu nhập của họ chỉ đủ để sở hữu một căn hộ giá thấp, do đó, việc lựa chọn một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính là điều cần thiết.

Trong luận văn thạc sĩ về quản trị kinh doanh, anh ta sẽ chọn một căn hộ giá thấp với các đặc điểm tối ưu, nhằm mang lại lợi ích cao nhất cho bản thân.

2.2.3 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hàng của người tiêu dùng

Philip Kotler và Gary Armstrong (2009) đã nghiên cứu tổng quát về hành vi người tiêu dùng và chỉ ra rằng quá trình mua hàng bị ảnh hưởng bởi bốn nhóm yếu tố cơ bản: yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định mua sắm của người tiêu dùng.

Hình 2.4: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi

(Nguồn: Philip Kotler, Gary Armstrong (2009), Principles o Marketing,

 Các yếu tố văn hóa

Các yếu tố văn hóa có ảnh hưởng sâu sắc đến hành vi tiêu dùng Khi nghiên cứu về văn hóa, chúng ta cần xem xét vai trò của nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội trong quyết định mua hàng của người tiêu dùng.

M ột số nghiên cứu trong và ngoài nước

Bảng 2.2 Bảng thống kê mô hình nghiên cứu nước ngoài Và một số nghiên cứu khác:

STT TÁC GIẢ TÊN ĐỀ TÀI NỘI DUNG

Viện Nghiên cứu Đô thị &

Phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp (2012)

-Hiện trạng và những vấn đề nhà ở ,cho người thu nhập thấp

-Các giải pháp phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp

Những vấn đề cho người nghèo tại TP Hồ Chí

-Thực trạng vấn đề người nghèo và nơi ở tại TP Hồ Chí

Minh (2012)- Trường Đại Học KHXH & Nhân Văn- ĐH Quốc Gia TP

-Giải pháp vấn đề nhà ở cho người nghèo tại TP HCM

Nghiên cứu Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam

Đề xuất giải pháp thiết kế và nâng cấp hạ tầng nhằm cải thiện môi trường sống cho người thu nhập thấp, bao gồm xây dựng khu ở mới kết hợp với bảo tồn và cải tạo các khu ở cũ.

-Kiến nghị các chính sách, cơ chế tài chính cho công tác xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam,

Bảng 2.2 Bảng thống kê mô hình nghiên cứu nước ngoài

Và một số nghiên cứu khác:

CÁC YẾU TỐ NGHIÊN CỨU

- Có sự khác biệt đáng kể trong việc ra ý định liên quan

Hadda d Đại học AlAlb ayt và đại học Appli ed Scien ce thành phố Amm an - Jorda n

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở

Kinh tế, thẩm mỹ, marketing, xã hội và địa lý đều ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, nhưng không có sự khác biệt rõ rệt giữa các nhóm giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn.

- “Tỷ lệ lãi suất”, “Thu nhập” có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi mua căn hộ tại thành phố Amman - Jordan

Hành vi mua nhà tại thành phố Nam Ninh - Trung Quốc

(1) Các yếu tố bên ngoài gồm: văn hóa, chính sách của nhà nước, các hoạt động marketing, ảnh hưởng của nhóm tham khảo;

(2) các yếu tố bên trong: nhận thức, thái độ, sự học hỏi, cảm xúc, động cơ, nhân cách, lối sống

Có 4/11 yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà đó là: nhóm tham khảo, học hỏi, nhận thức và nhân cách

Các yếu tố động cơ và nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của người dân ở Dilly, Đông

Yếu tố vật lý trong bất động sản bao gồm chất lượng xây dựng, giá cả, thiết kế, mật độ xây dựng và diện tích nhà Ngoài ra, khả năng thanh toán, lãi suất, thời hạn thanh toán và khả năng tiếp cận thị trường cũng là những yếu tố quan trọng cần xem xét.

(Linkage): liên hệ với nơi làm việc, gần trường học, giao thông công cộng

- Môi Trường (Environment): sạch sẽ, an toàn, thẫm mỹ

(Utilities): điện, nước, điện thoại, có khu vực thờ phụng riêng, thể dục thể thao, tiềm năng đầu tư

-Yếu tố vật lý và liên kết không quan trọng như yếu tố môi trường và tiện ích

-Kết quả đã chỉ ra rằng bạn bè và đồng nghiệp là những nguồn thông tin quan trọng nhất

(45%) và mặc dù người vợ là người ảnh hưởng đáng kể đến quá trình ra quyết định nhưng người chồng là người ra quyết định chính

Và một số nghiên cứu khác:

Theo Quigley (1976), các tính năng của cấu trúc căn hộ là yếu tố quyết định quan trọng cho các hộ gia đình khi lựa chọn nơi cư trú Những đặc tính này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định sống của người dân.

Luận văn thạc sĩ QTKD cho thấy rằng các hộ gia đình trong cùng khu vực là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn căn hộ (Gabriel và Rosenthal, 1989) Friedman (1980) chỉ ra rằng dịch vụ công cộng địa phương và đặc điểm cộng đồng chỉ ảnh hưởng nhỏ đến quyết định cư trú Ngược lại, số lượng tiện ích trong cộng đồng lại có vai trò quan trọng (Hua Kiefer, 2007) Nechyba và Strauss (1997) nhấn mạnh rằng chi tiêu công, thuế, tỷ lệ tội phạm và hoạt động thương mại là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, đồng thời cho rằng dịch vụ công cộng và chi phí sinh hoạt có ảnh hưởng đáng kể đến lựa chọn vị trí căn hộ của người mua.

Các gi ả thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn

Dựa trên cơ sở lý thuyết và quá trình nghiên cứu, tác giả đã tham vấn các tiến sĩ Marketing tại trường Đại học Kinh tế - Luật cùng với các chuyên gia phân tích đầu tư uy tín trong ngành bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, từ đó rút ra những nhận định quan trọng.

Theo Paul Pelleman (1998), con người được chia thành hai loại: con người có ý thức và con người vô thức Con người có ý thức hành động dựa trên lý tính, sử dụng kinh nghiệm và tư duy, trong khi con người vô thức hành động theo cảm tính, bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý, tình cảm và hoàn cảnh bên ngoài Hành vi của con người còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố tâm lý và hoàn cảnh khác nhau.

Mỗi cá nhân lớn lên trong những môi trường văn hóa và ý thức về vai trò xã hội khác nhau sẽ hình thành những quan niệm riêng về lối sống và nhân cách Những quan niệm này ảnh hưởng đến niềm tin và thái độ của họ trong các hành vi thực hiện.

Căn hộ là một tài sản giá trị lớn, thường là kết quả của sự tích lũy lâu dài của cả gia đình Khi lựa chọn căn hộ, người tiêu dùng thường cảm thấy băn khoăn và lo lắng.

Khi thực hiện luận văn thạc sĩ QTKD, rủi ro trong đầu tư bất động sản thường khiến người mua tìm đến những chủ đầu tư uy tín Uy tín của chủ đầu tư không chỉ được thể hiện qua việc tôn trọng cam kết với khách hàng mà còn qua chất lượng công trình đã thi công và tiềm lực tài chính của họ Do đó, người mua căn hộ thường ưu tiên lựa chọn những chủ đầu tư có uy tín cao hơn để đảm bảo an toàn và chất lượng cho khoản đầu tư của mình.

Chất lượng công trình được đánh giá qua nhiều yếu tố, bao gồm chất lượng xây dựng, hệ thống M&E (Cơ điện), thiết kế kiến trúc, trang thiết bị nội thất, và hạ tầng kỹ thuật.

Từ lập luận trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:

H 1 : Yếu tố uy tín, chất lượng chủ đầu tư có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp.

Theo nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad từ Đại học Albayt và Đại học Applied Science tại Amman, Jordan, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman bao gồm vị trí, giá cả, tiện ích và chất lượng xây dựng Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định hình sự lựa chọn của người tiêu dùng trong thị trường bất động sản tại khu vực này.

Theo nghiên cứu của Jordan (2011), thu nhập có ảnh hưởng đáng kể đến hành vi mua căn hộ Người mua thường xem xét sản phẩm có phù hợp với mức thu nhập của họ hay không Yếu tố thu nhập thể hiện qua ngân sách dự định, khả năng thanh toán, khả năng vay mượn và sự hỗ trợ từ người bán Do đó, tùy thuộc vào mức thu nhập, người mua sẽ lựa chọn loại căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Từ nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh trên, tác giả đưa ra giả thuyết sau:

H 2 : Yếu tố thu nhập có tác động đến ý định mua chung cư thu nhập thấp Thứ ba,

Theo nghiên cứu của Connie, Susilawati, Fernando Baptista và Anunu về hành vi mua nhà ở Dilly, Đông Timor, các yếu tố môi trường như sự sạch sẽ, an toàn

Luận văn thạc sĩ QTKD tập trung vào ảnh hưởng của tiềm năng đầu tư và thể dục thể thao đến hành vi mua nhà của người dân Môi trường sống được nhấn mạnh bao gồm yếu tố an toàn, tiện lợi với các dịch vụ tiện ích đi kèm và sự hòa nhập với cộng đồng Từ những nghiên cứu và lập luận này, tác giả đưa ra giả thuyết về mối liên hệ giữa các yếu tố trên và quyết định mua nhà của người dân.

H 3 : Yếu tố môi trường sống có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp.

Trong giới hạn thu nhập, người mua căn hộ giá thấp sẽ tìm kiếm căn hộ mang lại giá trị tốt nhất Theo Philip Kotler (2001), giá trị khách hàng được xác định bởi sự chênh lệch giữa tổng giá trị nhận được và tổng chi phí phải trả cho sản phẩm hoặc dịch vụ.

Giá cả căn hộ là yếu tố quan trọng nhất mà khách hàng chú ý khi lựa chọn, theo Philip Kotler (2001) Khách hàng kỳ vọng giá cả cạnh tranh với các sản phẩm khác, đồng thời mong muốn giá cả hiện tại ở mức thấp nhất và xứng đáng với giá trị nhận được Những yếu tố này góp phần gia tăng giá trị cho khách hàng khi mua căn hộ.

Từ lập luận trên, tác giả đưa ra các giả thuyết sau:

H 4 : Yếu tố giá cả có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp

Theo nghiên cứu của KARSI (2009), giá trị của căn hộ được khách hàng đánh giá dựa trên ba yếu tố chính: sự hài lòng với vị trí, chất lượng công trình xây dựng và môi trường sống xung quanh.

Vị trí của căn hộ được chia thành vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, trong đó vị trí thuận tiện sẽ làm tăng giá trị của căn hộ Căn hộ gần trung tâm thành phố thường có giá trị cao hơn so với những căn hộ tương tự ở xa Bên cạnh đó, những căn hộ nằm ở khu vực có khí hậu trong lành và mát mẻ cũng có giá trị cao hơn so với những nơi bị ô nhiễm.

Từ lập luận trên tác giả đưa ra giả thuyết:

H 5 : Yếu tố vị trí có tác động đến ý định mua chung cưdành cho người thu

Luận văn thạc sĩ QTKD nhập thấp

Nghiên cứu của Qiuxue Luo và Paul TJ James về hành vi mua nhà tại thành phố Nam Ninh, Trung Quốc (2013) chỉ ra rằng các yếu tố bên ngoài như văn hóa, chính sách của nhà nước, hoạt động marketing và ảnh hưởng từ nhóm tham khảo đều có tác động đáng kể đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Từ nghiên cứu trên, tác giả đưa ra các giả thuyết sau:

H 6 : Yếu tố hoạt động chiêu thị có tác động đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp.

Th ực trạng thị trường căn hộ thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) năm 2016, thành phố có gần 13 triệu dân, trong đó khoảng 3 triệu là lao động nhập cư và hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cũng như cán bộ lực lượng vũ trang với mức thu nhập trung bình và thấp.

Nhiều người hiện nay vẫn phải sống trong các căn hộ chật chội với diện tích bình quân chỉ đạt 7,7m2/người, thấp hơn tiêu chuẩn 10m2/người mà thành phố đề ra Thêm vào đó, không ít trường hợp phải sống tạm bợ trong những ngôi nhà đơn sơ ven kênh rạch.

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh năm

Trong năm 2015 và quý I/2016, hiệp hội bất động sản Số: 29/CV-(HoREA) cho biết thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trên tất cả các phân khúc và tại các quận, huyện trong khu vực.

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh :

Trong lĩnh vực nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đã khởi công 5 dự án mới và hoàn thành 4 dự án với tổng quy mô 3.131 căn hộ Ủy ban nhân dân thành phố đã công nhận 6 chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội Trong quý I/2016, thành phố đang xem xét thêm 2 dự án Đối với nhà ở tái định cư, các doanh nghiệp hiện đang tham gia 8 dự án, trong đó chương trình 12.500 căn hộ tái định cư đã bàn giao được 2.076 căn.

Phân khúc nhà ở thương mại với căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán hợp lý khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ, đã chứng minh sự phát triển bền vững trong nhiều năm qua Đây là trụ cột của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu thực tế của đa số người tiêu dùng, nhưng hiện tại, nguồn cung vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM năm 2016, toàn thành phố có 476.000 hộ chưa có nhà ở riêng, 300.000 hộ cần thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội Trong giai đoạn 2016-2020, có đến 81.000 hộ gia đình và cá nhân cần mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, trong đó 94% mong muốn loại hình chung cư với giá từ 800 triệu đồng/căn và diện tích từ 25-90m2 Gần 50% trong số đó cần vay 400 triệu đồng từ Quỹ phát triển nhà và Ngân hàng Nhà nước với thời gian vay 10-15 năm Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, diện tích bình quân đầu người năm 2016 tại Tp.HCM chỉ khoảng 16m2 sàn/người, trong khi có 268.801 lao động tại các khu chế xuất và khu công nghiệp, trong đó 180.602 người đến từ tỉnh khác (chiếm 67,44%) không đảm bảo diện tích tối thiểu.

Khoảng 95% nhà trọ tại Thành phố được xây dựng bởi người dân với mục đích kinh doanh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người nhập cư Hầu hết các nhà trọ có diện tích nhỏ, chỉ từ 8 đến 16m²/người, và thường có nhiều hộ gia đình từ 7 đến 8 người sinh sống trong một không gian hạn chế.

Luận văn thạc sĩ QTKD căn nhà chỉ khoảng 30 - 40m 2 30% số dân đang ở với diện tích dưới 5m 2 /người và 60% người dân có nhu cầu muốn nâng cấp cải tạo nhà

 Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam

Nghiên cứu thị trường bất động sản quý II/2015 của Savills Việt Nam dự báo rằng trong 2-3 năm tới, tổng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM có thể đạt 60.000 căn, với hơn 70% thuộc phân khúc trung - cao cấp Trong 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ giá rẻ giảm đáng kể và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong nửa cuối năm.

 Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam

Báo cáo quý II của CBRE Việt Nam cho thấy, tỷ lệ giao dịch thành công của căn hộ cao cấp gấp đôi so với căn hộ bình dân, điều này cho thấy xu hướng thị trường đang chuyển mình, khác biệt hoàn toàn so với giai đoạn 2012-2013 khi thị trường tràn ngập nhà giá rẻ.

Trong ba tháng qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự ra mắt của hơn 4.500 căn hộ cao cấp và 2.341 căn hộ trung cấp, trong khi chỉ có 1.649 căn hộ giá trung bình được chào bán Dữ liệu từ CBRE cho thấy nguồn cung mới của phân khúc nhà giá vừa túi tiền chỉ chiếm khoảng 20% trong tổng số 8.528 sản phẩm được công bố, thấp hơn so với căn hộ trung cấp và cao cấp, lần lượt chiếm 27% và 53%.

Năm 2016, thị trường bất động sản ghi nhận 37.419 căn hộ mới mở bán, giảm 10% so với năm trước Dự báo cho năm 2017, thị trường sẽ tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn hộ mới thuộc phân khúc bình dân Số lượng căn hộ dự kiến mở bán trong năm 2017 là 43.861 căn.

Biểu đồ 2.1 Dự báo nguồn cung mới của thị trường bất động sản Tp HCM năm

Theo đánh giá của CBRE vào năm 2017, thị trường bất động sản dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu cao trong giai đoạn 2017 – 2019, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, với mức giá dao động từ

40 - 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017

 Theo phân tích và nhận định của Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài

Ông Đoàn Chí Thanh, TGĐ Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho biết hiện chỉ có khoảng 8.000 căn nhà giá rẻ, trong khi căn hộ trung - cao cấp lên tới 32.000 căn, cho thấy sự chênh lệch lớn và đáng báo động Thực tế, nhu cầu nhà giá rẻ vẫn chiếm ưu thế trong thị trường với 13 triệu dân.

Biểu đồ 2.2 Thị phần thị trường căn hộ bình dân Tp Hồ Chí Minh năm 2016

(Nguồn : Sở Xây Dựng Tp HCM 2016)

Thời gian qua, tại Tp.HCM, các công ty bất động sản trong và ngoài nước chủ yếu tập trung vào xây dựng nhà ở và căn hộ cao cấp cho người có thu nhập cao, nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong thị trường bất động sản tiềm năng Điều này khiến những người có thu nhập thấp gặp khó khăn trong việc cạnh tranh trên thị trường nhà ở Mặc dù thành phố đã triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ, công chức có thu nhập thấp, mô hình đầu tư xây nhà lưu trú cho công nhân, và chung cư cho hộ nghèo, nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn khiêm tốn.

Chương 2 trình bày tổng quan về cơ sở lý thuyết liên quan đến vấn đề nghiên cứu Các khái niệm về người thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và thực trạng thị trường căn hộ chung cư thu nhập thấp tại Tp Hồ Chí Minh trong những năm gần đây Qua đó cho thấy nhu cầu thật sự về phân khúc này và ngày càng gia tăng trong tương lai

Quy trình nghiên c ứu

Qui trình nghiên cứu được thực hiện theo hình 3.1 dưới đây

Hình 3.1: Qui trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh

Cơ sở lý luận và các công trình nghiên cứu

Xây dựng thang đo nháp

Thực hiện nghiên cứu định lượng (n= …) Đo lường độ tin cậy Cronbach’s Alpha dựng Xây thang đo

Phân tích nhân tố khám phá EFA

Phân tích mô hình hồi quy đa biến

Independent T-Test One Way Anova (kiểm định

Nghiên c ứu định tính

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính

Dựa trên mục tiêu nghiên cứu và cơ sở lý thuyết đã được trình bày, vấn đề nghiên cứu hiện tại chưa được cấu trúc rõ ràng Do đó, tác giả nhận thấy cần thiết phải thực hiện nghiên cứu định tính để xác định cấu trúc vấn đề Ngoài việc thu thập thông tin từ tài liệu tham khảo, báo cáo của hiệp hội Bất động sản và cục thống kê Tp Hồ Chí Minh, tác giả còn tiến hành nghiên cứu định tính để thu thập thêm dữ liệu.

Kỹ thuật của nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu này là thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu nhằm:

Khám phá các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, Tp Hồ Chí Minh, là một chủ đề quan trọng Nghiên cứu này tập trung vào các biến quan sát đo lường, phản ánh các khía cạnh như nhu cầu về nhà ở, khả năng tài chính, vị trí địa lý, và chất lượng dự án Những yếu tố này không chỉ tác động đến quyết định mua nhà mà còn phản ánh xu hướng phát triển thị trường bất động sản tại khu vực này.

Nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh, đồng thời đo lường các biến quan sát liên quan theo mô hình lý thuyết đã đề xuất Dựa trên những phát hiện này, bài viết sẽ điều chỉnh và hoàn thiện các yếu tố chính tác động đến quyết định mua căn hộ giá rẻ cho người có thu nhập thấp, cũng như phát triển thang đo cho các yếu tố này nếu cần thiết.

Thảo luận nhóm được thực hiện với 6 chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản, bao gồm 1 chủ đầu tư, 2 chuyên gia nghiên cứu, 2 giám đốc bán hàng và 1 kiến trúc sư tại Tp.Hồ Chí Minh Dưới sự hướng dẫn của tác giả nghiên cứu, các thành viên đã trao đổi quan điểm theo dàn bài đã được chuẩn bị, đồng thời phản biện lẫn nhau cho đến khi không còn ý kiến mới Cuối cùng, tác giả thống nhất giữ lại những ý kiến đại diện cho số đông, được tán đồng bởi ít nhất 7/10 thành viên.

Cuộc thảo luận nhóm tập trung vào tháng 9 năm 2016 đã tạo nền tảng cho việc phát triển thang đo nháp và bảng câu hỏi, được sử dụng trong giai đoạn phỏng vấn sâu với 20 khách hàng có ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh Mục tiêu là đánh giá tính hoàn chỉnh về nội dung và hình thức của các câu hỏi trong thang đo nháp, cũng như khả năng cung cấp thông tin của khách hàng cho những câu hỏi đó Dựa trên kết quả này, thang đo nháp sẽ được hiệu chỉnh thành thang đo chính thức cho bảng câu hỏi trong nghiên cứu định lượng.

Trong đó, việc đánh giá nội dung bảng câu hỏi được thể hiện qua các yếu tố sau:

- Đáp viên có hiểu được các phát biểu hay không?

- Đáp viên có thông tin để trả lời hay không?

Đánh giá khả năng cung cấp thông tin của đáp viên dựa trên hình thức và kiểm tra từ ngữ, cú pháp trong phát biểu nhằm đảm bảo tính thống nhất và rõ ràng Việc phỏng vấn sâu được thực hiện bởi tác giả và nhóm cộng tác viên vào đầu tháng 10 năm 2016 theo dàn bài đã được chuẩn bị trước.

3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính

3.2.2.1 Kết quả thảo luận nhóm

Dựa vào nguyên tắc số đông, theo đó, ta có kết quả của thảo luận nhóm như sau:

Trong nghiên cứu, tác giả xác định 6 yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh Những yếu tố này được đề xuất trong giả thuyết ở chương 2, nhấn mạnh vai trò quan trọng của chúng trong quyết định mua nhà của cư dân địa phương.

Yếu tố thứ 7 “Đóng góp cho xã hội” được bổ sung nhằm thể hiện ảnh hưởng của cá nhân đến quyết định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh Sự nhận thức về trách nhiệm xã hội và tác động tích cực đến cộng đồng ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong lựa chọn bất động sản của người dân.

Các yếu tố đặc điểm cá nhân như giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp, và nơi sinh sống và làm việc đều có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển và hành vi của mỗi cá nhân Nhóm thảo luận đã đồng ý rằng việc xem xét những đặc điểm này là cần thiết để hiểu rõ hơn về những khác biệt và tương đồng trong xã hội.

+ Giới tính: đồng ý xem xét sự khác nhau giữa nam và nữ trong ý định lựa chọn căn hộ

Nghiên cứu cho thấy sự khác biệt trong ý định mua căn hộ giá thấp giữa các cá nhân có trình độ học vấn khác nhau, từ trung học phổ thông, trung cấp-cao đẳng, đại học, thạc sĩ cho đến tiến sĩ Những người có trình độ học vấn cao hơn thường có xu hướng đầu tư vào bất động sản, trong khi những cá nhân có trình độ thấp hơn có thể gặp khó khăn hơn trong việc đưa ra quyết định này Sự hiểu biết về thị trường và khả năng tài chính cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua căn hộ của từng nhóm.

Tình trạng hôn nhân ảnh hưởng lớn đến quyết định chọn lựa căn hộ, với những cá nhân độc thân, đang kết hôn và đã ly dị có những tiêu chí khác nhau Người độc thân thường ưu tiên không gian riêng tư và tiện ích gần gũi, trong khi các cặp vợ chồng tìm kiếm không gian rộng rãi và môi trường thân thiện cho gia đình Những người đã ly dị có thể chú trọng đến sự an toàn và khả năng tái định cư Sự khác biệt này cần được xem xét kỹ lưỡng để đáp ứng nhu cầu đa dạng của từng nhóm.

Nghề nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn căn hộ, với sự khác biệt rõ rệt giữa các nhóm như công nhân viên chức nhà nước, nhân viên văn phòng, cấp quản lý - chủ doanh nghiệp, thợ - công nhân, và buôn bán lẻ Mỗi nhóm nghề nghiệp có những nhu cầu và ưu tiên riêng, ảnh hưởng đến quyết định về vị trí, giá cả và tiện ích của căn hộ Việc hiểu rõ sự khác nhau này giúp các nhà phát triển bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

Nơi sinh sống và làm việc có thể ảnh hưởng đến quyết định chọn căn hộ của cá nhân Những người sống và làm việc ở các khu vực khác nhau thường có những ưu tiên và nhu cầu khác nhau khi tìm kiếm nơi ở phù hợp Việc xem xét sự khác biệt này giúp tối ưu hóa lựa chọn căn hộ dựa trên lối sống và công việc của từng cá nhân.

Ý định mua căn hộ giá thấp phụ thuộc vào việc đáp ứng kỳ vọng của khách hàng, bao gồm sự phù hợp với mức thu nhập, chất lượng sản phẩm, giá cả hợp lý và tính năng đáp ứng nhu cầu Khách hàng sẵn sàng đầu tư thời gian và công sức để tìm kiếm sản phẩm đáng tin cậy.

Nghiên c ứu định lượng

3.3.1 Thiết kế mẫu nghiên cứu

Mẫu nghiên cứu được thực hiện thông qua phương pháp chọn mẫu phi xác suất, cụ thể là chọn mẫu phán đoán Tác giả đã trực tiếp đến các sàn giao dịch và văn phòng giao dịch nhà đất để khảo sát khách hàng có nhu cầu tìm kiếm căn hộ, nhằm xác định đúng đối tượng điều tra.

Xác định cỡ mẫu tối ưu cho nghiên cứu có nhiều phương pháp khác nhau:

Theo Tabachnick và Fidell, để thực hiện nghiên cứu hồi quy hiệu quả, kích thước mẫu cần tuân theo công thức: cỡ mẫu tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng 8 lần số biến độc lập cộng 50; hoặc cỡ mẫu tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng số biến độc lập cộng 50 nếu số biến độc lập ít hơn 5.

Theo Hair & ctg (1998), để thực hiện phân tích nhân tố (EFA), kích thước mẫu tối thiểu cần có là 50, lý tưởng hơn là 100 Tỷ lệ giữa số quan sát và biến đo lường nên đạt 5/1, tức là mỗi biến đo lường cần ít nhất 5 quan sát.

Cỡ mẫu tối ưu trong nghiên cứu phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm kỳ vọng về độ tin cậy, phương pháp phân tích dữ liệu, phương pháp ước lượng, tham số

3.3.2 Thu thập thông tin mẫu nghiên cứu

Thông tin mẫu nghiên cứu được thu thập bằng kỹ thuật phỏng vấn dưới 2 hình thức:

(1) Phỏng vấn trực tiếp đối tượng khách hàng.

Phỏng vấn qua email sử dụng công cụ Form của Google Docs được thực hiện với khách hàng có thể liên hệ qua email Đối tượng tham gia nghiên cứu cần đáp ứng các tiêu chí: (a) đang tìm kiếm mua căn hộ phù hợp; (b) là người quyết định chính trong việc lựa chọn căn hộ; (c) độ tuổi từ 25 đến 50, đại diện cho đa số người đứng tên trong các hợp đồng giao dịch hiện tại theo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh (2011).

3.3.3 Phương pháp phân tích dữ liệu nghiên cứu

Đánh giá độ tin cậy và giá trị của thang đo được thực hiện bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA thông qua phần mềm SPSS 20.0, nhằm sàng lọc và loại bỏ các biến quan sát không đạt tiêu chuẩn.

Cronbach alpha là một chỉ số thống kê quan trọng, dùng để đo lường độ tin cậy và tính nhất quán của một tập hợp các biến quan sát trong nghiên cứu Hệ số Cronbach alpha giúp đánh giá khả năng giải thích cho một khái niệm nghiên cứu thông qua các câu hỏi trong thang đo, từ đó đảm bảo tính chính xác của dữ liệu thu thập.

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), hệ số Cronbach alpha từ 0,8 trở lên được coi là thang đo tốt, trong khi từ 0,7 đến 0,8 là có thể sử dụng Tuy nhiên, một số nhà nghiên cứu như Nunally (1978), Peterson (1994) và Slater (1995) cho rằng giá trị Cronbach alpha từ 0,6 trở lên vẫn có thể chấp nhận được, đặc biệt khi khái niệm nghiên cứu là mới hoặc chưa quen thuộc với người tham gia khảo sát.

Theo Nunally et al (1994), hệ số Cronbach alpha không chỉ ra biến nào nên giữ lại hoặc loại bỏ Do đó, ngoài việc sử dụng hệ số Cronbach alpha, người ta còn áp dụng hệ số tương quan biến tổng (item-total correlation) Những biến có tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 sẽ được loại bỏ.

Phân tích nhân tố khám phá EFA là phương pháp phổ biến để đánh giá thang đo và rút gọn biến trong nghiên cứu Phương pháp này giúp tóm tắt các biến quan sát thành một số nhân tố nhất định, từ đó đo lường các khía cạnh khác nhau của các khái niệm nghiên cứu Tiêu chí lựa chọn biến trong EFA rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của phân tích.

Tiêu chuẩn Bartlett và hệ số KMO là hai yếu tố quan trọng để đánh giá tính thích hợp của phân tích EFA Khi hệ số KMO nằm trong khoảng từ 0.5 đến 1, điều này cho thấy rằng EFA là thích hợp, đồng thời giả thuyết H0, tức là các biến không có tương quan với nhau trong tổng thể, sẽ bị loại bỏ.

1 và Sig < 0.05 Trường hợp KMO < 0.5 thì phân tích nhân tố có khả năng

Luận văn thạc sĩ QTKD không thích hợp với dữ liệu.

Tiêu chuẩn rút trích nhân tố bao gồm chỉ số Eigenvalue, đại diện cho biến thiên được giải thích bởi các nhân tố, và chỉ số Cumulative, cho biết tổng phương sai trích và tỷ lệ phần trăm mà phân tích nhân tố giải thích.

Theo Gerbing và Anderson (1988), các nhân tố có Eigenvalue nhỏ hơn 1 không thể tóm tắt tốt hơn biến gốc, do đó chỉ những nhân tố có Eigenvalue từ 1 trở lên mới được rút trích Ngoài ra, các nhân tố này chỉ được chấp nhận khi tổng phương sai trích đạt tối thiểu 50%.

Hệ số tải (Factor loadings) thể hiện mối tương quan giữa các biến và các nhân tố, đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá mức độ ý nghĩa của phân tích nhân tố khám phá (EFA) Theo nghiên cứu của Hair và cộng sự, hệ số tải lớn hơn 0.3 được coi là đạt yêu cầu tối thiểu, trong khi hệ số tải lớn hơn 0.4 được xem là quan trọng và lớn hơn 0.5 có ý nghĩa thực tiễn Đối với cỡ mẫu tối thiểu 350, nên chọn tiêu chuẩn hệ số tải lớn hơn 0.3; nếu cỡ mẫu khoảng trên 100, tiêu chuẩn nên là hệ số tải lớn hơn 0.5; và với cỡ mẫu khoảng 50, hệ số tải cần đạt trên 0.75.

Trong nghiên cứu này, tác giả áp dụng Cronbach alpha để giữ lại các thang đo có trị số ≥ 0.6 và loại bỏ các biến quan sát có tương quan biến tổng < 0.3 Trong phân tích EFA, tác giả sử dụng phương pháp trích Principal component với phép xoay Varimax, đồng thời loại bỏ các biến quan sát có trị số Factor loading ≤ 0.5.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Đánh giá thang đo

Cuộc khảo sát diễn ra từ đầu tháng 8 đến giữa tháng 9 năm 2016, với 300 bảng câu hỏi được phát ra, thu về 238 phiếu trả lời, đạt tỷ lệ phản hồi 79,33% Sau khi loại bỏ các phiếu không hợp lệ, còn 203 phiếu đạt yêu cầu, tương đương tỷ lệ sai sót 14,7% Đồng thời, tác giả đã khảo sát ý kiến của 98 cá nhân qua email, nhận được 70 phiếu phản hồi (tỷ lệ 71,42%) và 55 phiếu hợp lệ, với tỷ lệ sai sót 21,14%.

Trong chương 3, tác giả đã lựa chọn một thang đo chính thức với 7 nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, Tp Hồ Chí Minh Mô hình này bao gồm 7 yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân.

1) Uy tín chất lượng chủ đầu tư; 2) Thu nhập; 3) Môi trường; 4) Giá cả; 5) Vị trí;

6) Chiêu thị; 7) Đóng góp cho xã hội

Tác giả áp dụng thang đo Likert 5 mức độ từ 1 (hoàn toàn không đồng ý) đến 5 (hoàn toàn đồng ý) để đảm bảo tính đơn giản và dễ hiểu Thang đo này đã được thảo luận với 10 chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư và bất động sản, giúp xác định rõ ràng ý nghĩa thuật ngữ và nội dung thang đo Kết quả cho thấy tất cả các câu hỏi đều rõ ràng và được hiểu đúng bởi các thành viên Do đó, thang đo này được sử dụng trong nghiên cứu định lượng, với hai công cụ chính là hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA để đánh giá thêm.

Khi lựa chọn thang đo, tiêu chuẩn độ tin cậy Cronbach Alpha tối thiểu là 0,7 (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) Đối với những thang đo lần đầu được sử dụng, mức độ tin cậy Cronbach Alpha 0,6 cũng có thể chấp nhận (Nunnally, J.C., & Bernstein, I.H., 1994) Theo lý thuyết, giá trị Cronbach Alpha càng cao thì độ tin cậy của thang đo càng tốt.

Kiểm định độ tin cậy của thang đo trong luận văn thạc sĩ Quản trị Kinh doanh được thực hiện thông qua hệ số Cronbach Alpha Mục tiêu là loại trừ các biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 Các giá trị Cronbach Alpha của các thang đo thành phần sẽ được trình bày trong các bảng dưới đây.

4.1.1 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư (UT)

Bảng 4.1: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Uy tín_Chất lượng của Chủ đầu tư

Trung bình thang đo nếu loại biến

Phương sai thang đo nếu loại biến

Cronbach Alpha nếu loại biến

Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.1

Thang đo nhân tố Uy tín của chủ đầu tư được xác định qua 6 biến quan sát, với kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha đạt 0.753, vượt ngưỡng 0.6 Tất cả 6 biến quan sát đều có tương quan biến tổng lớn hơn 0.3, cho thấy thang đo này đáp ứng tiêu chí về độ tin cậy.

4.1.2 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập (TN0029

Bảng 4.2: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Thu nhập

Bảng 4.2 chỉ ra rằng thang đo nhân tố Thu nhập được xác định thông qua 5 biến quan sát Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha đạt 0.766, vượt mức 0.6, cho thấy thang đo này có độ tin cậy cao Hơn nữa, tất cả 5 biến quan sát đều có tương quan với biến tổng lớn hơn 0.3, khẳng định tính chính xác của thang đo nhân tố Thu nhập.

4.1.3 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường (MT)

Bảng 4.3: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường

Bảng 4.3 trình bày thang đo nhân tố Môi trường và điều kiện làm việc được xác định qua 4 biến quan sát Kết quả phân tích độ tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha đạt 0.663, vượt qua ngưỡng 0.6 Hơn nữa, tất cả 4 biến quan sát đều có tương quan với biến tổng lớn hơn 0.3, cho thấy thang đo nhân tố Môi trường đảm bảo độ tin cậy.

4.1.4 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả (GC)

Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Giá cả

Thang đo nhân tố Giá cả, được trình bày trong Bảng 4.4, bao gồm 4 biến quan sát với hệ số tin cậy Cronbach Alpha đạt 0.814, vượt mức 0.6 Tất cả 4 biến quan sát đều có tương quan biến tổng lớn hơn 0.3, cho thấy thang đo này đáp ứng tiêu chí về độ tin cậy.

4.1.5 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí (VT)

Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Vị trí

Bảng 4.6 chỉ ra rằng thang đo nhân tố Vị trí được đánh giá thông qua 4 biến quan sát, với kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha đạt 0.73, vượt mức 0.6 Hơn nữa, tất cả 4 biến quan sát đều có tương quan với biến tổng lớn hơn 0.3, chứng tỏ thang đo nhân tố Vị trí có độ tin cậy cao.

4.1.6 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị (CT)

Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị

Thang đo nhân tố Hoạt động chiêu thị được đánh giá qua 4 biến quan sát, với độ tin cậy Cronbach Alpha đạt 0.798, vượt mức 0.6 Tất cả các biến quan sát đều có tương quan biến tổng lớn hơn 0.3, chứng tỏ thang đo này đáp ứng yêu cầu về độ tin cậy.

4.1.7 Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội (XH)

Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội

Bảng 4.7 chỉ ra rằng thang đo nhân tố Đóng góp cho xã hội bao gồm 3 biến quan sát Tuy nhiên, hệ số tin cậy Cronbach Alpha của thang đo chỉ đạt 0.556, thấp hơn mức yêu cầu 0.6 Để cải thiện độ tin cậy của thang đo, biến XH sẽ được loại bỏ.

Sau khi tiến hành đo lường độ tin cậy của các nhân tố bằng hệ số Cronbach Alpha, kết quả đánh giá thang đo cho 7 nhân tố, bao gồm 6 nhân tố độc lập và 1 nhân tố phụ thuộc, đã được tổng hợp.

- Uy tín_ Chất lượng của Chủ đầu tư: có 6 biến quan sát là UT1, UT2, UT3, UT4, UT5, UT6

- Thu nhập : có 5 biến quan sát là TN1, TN2, TN3, TN4, TN5

- Môi trường: có 4 biến quan sát là MT1, MT2, MT3, MT4

- Giá cả: có 4 biến quan sát là GC1, GC2, GC3, GC4

- Vị trí: có 4 biến quan sát là VT1, VT2, VT3, VT4

- Hoạt động chiêu thị : có 4 biến quan sát là CT1, CT2, CT3, CT4

- Đóng góp cho xã hội: không thỏa điều kiện (LOẠI)

Phân tích nhân t ố khám phá (EFA) ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành

Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) được áp dụng để tóm tắt và thu nhỏ dữ liệu, giúp xác định các nhân tố có ý nghĩa từ mối tương quan giữa các biến Trong nghiên cứu này, 27 biến quan sát đã được đưa vào phân tích (sau khi loại trừ 3 biến XH1, XH2, XH3), nhằm nhóm các biến có mối quan hệ chặt chẽ thành những nhân tố cơ bản Kết quả phân tích EFA sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh.

Nghiên cứu áp dụng phương pháp trích hệ số Principal Component kết hợp với phép quay Varimax, dừng lại khi trích các yếu tố có Eigenvalue lớn hơn 1 Thang đo được chấp nhận nếu tổng phương sai trích đạt từ 50% trở lên Những biến có trọng số (Factor loading) dưới 0,5 sẽ bị loại bỏ Mỗi khái niệm cần có chênh lệch trọng số (Factor loading) lớn nhất và bất kỳ đạt tối thiểu 0,3 trong phân tích nhân tố.

Hệ số KMO (Kaiser – Meyer – Olkin) là chỉ số quan trọng trong luận văn thạc sĩ QTKD, với giá trị cần đạt từ 0,5 đến 1 để đảm bảo phân tích nhân tố phù hợp Nếu KMO dưới 0,5, khả năng phân tích nhân tố sẽ không thích hợp với dữ liệu Cụ thể, KMO 0,9 được coi là rất tốt, 0,8 là tốt, 0,7 là chấp nhận được, 0,6 là tạm được, 0,5 là xấu, và KMO dưới 0,5 là không thể chấp nhận (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).

Tác giả thực hiện phân tích nhân tố khám phá (EFA) với 27 biến quan sát thuộc 6 nhóm nhân tố đã được xác định sau quá trình đánh giá thang đo, sử dụng phương pháp quay Varimax để tối ưu hóa kết quả phân tích.

4.2.1 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ 1 Để phân tích nhân tố trong nghiên cứu tác giả đặt ra 2 giả thuyết:

Giả thuyết Ho: Các biến trong tổng thể không có tương quan với nhau

Giả thuyết H1:Các biến trong tổng thể có tương quan với nhau

Bảng 4.8: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất

Kiểm tra KMO and Bartlett's

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 788

Mô hình kiểm tra của Bartlett Giá trị Chi-Square 3757.616

Kết quả kiểm định Bartlett cho thấy các biến trong tổng thể có mối tương quan với nhau (sig 0,00 < 0,05, bác bỏ giả thuyết Ho và chấp nhận giả thuyết H1) Hệ số KMO đạt 0,788, lớn hơn 0,5, cho thấy việc phân tích nhân tố để nhóm các biến là thích hợp và dữ liệu phù hợp cho phân tích nhân tố.

Bảng 4.9: Bảng phương sai trích lần thứ nhất

Giá trị Eigenvalues Chỉ số sau khi trích Chỉ số sau khi xoay

Tích lũy phương sai trích

Tích lũy phươn g sai trích

(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2)

Bảng 4.9 chỉ ra rằng tất cả các nhân tố đều có giá trị Eigenvalues lớn hơn 1, với phương sai trích đạt 70.284%, vượt qua ngưỡng 50% Sử dụng phương pháp rút trích Principal components kết hợp với phép quay Varimax, 8 nhân tố đã được rút trích từ biến quan sát, cho thấy khả năng giải thích 70.284% sự thay đổi của biến phụ thuộc trong tổng thể.

Bảng 4.10: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất

Extraction Method: Principal Component Analysis

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization

Thang đo đã được chấp nhận và phân thành 8 nhóm, với các biến có trọng số (Factor loading) lớn hơn 0.50 Tuy nhiên, biến TN2 có trọng số nhỏ hơn 0.3, do đó sẽ bị loại trong lần phân tích thứ hai.

Tương tự, tác giả tiến hành chạy lại EFA thêm 12 lần nữa, kết quả như sau: – Phân tích nhân tố khám phá lần 3: loại biến VT2

– Phân tích nhân tố khám phá lần 4: loại biến VT4

– Phân tích nhân tố khám phá lần 5: loại biến UT4

– Phân tích nhân tố khám phá lần 6: loại biến TN3

– Phân tích nhân tố khám phá lần 9: loại biến GC1

– Phân tích nhân tố khám phá lần 13: loại biến MT2

– Phân tích nhân tố khám phá lần 14: loại biến MT1

4.2.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 14)

Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối

Kiểm tra KMO and Bartlett's

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 727

Mô hình kiểm tra của Bartlett Giá trị Chi-Square 1377.673

Kết quả kiểm định Bartlett cho thấy các biến trong tổng thể có mối tương quan với nhau (sig = 0.00 < 0.05, bác bỏ H0, nhận H1) Hệ số KMO đạt 0.727, lớn hơn 0.5, chứng tỏ rằng phân tích nhân tố là thích hợp để nhóm các biến lại với nhau và dữ liệu phù hợp cho việc phân tích nhân tố.

Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần cuối

Giá trị Eigenvalues Chỉ số sau khi trích Chỉ số sau khi xoay

Tích lũy phươn g sai trích

Tích lũy phương sai trích

(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3)

Bảng 4.12 chỉ ra rằng tất cả các nhân tố đều có giá trị Eigenvalues lớn hơn 1 Sử dụng phương pháp rút trích Principal components và phép quay Varimax, đã rút ra được 5 nhân tố từ biến quan sát Phương sai trích đạt 71.004%, vượt mức yêu cầu 50%.

Luận văn thạc sĩ QTKD này chỉ ra rằng năm nhân tố được rút trích có khả năng giải thích 71,004% sự biến đổi của biến phụ thuộc trong tổng thể.

Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối

Biến quan sát Nhân tố

Extraction Method: Principal Component Analysis

Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization

(Nguồn: Phân tích dữ liệu – phụ lục số 2.2)

Bài viết này phân tích 27 biến đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư của người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh Những yếu tố này bao gồm thu nhập, nhu cầu về nhà ở, vị trí địa lý, tiện ích xung quanh và tâm lý người tiêu dùng Nghiên cứu nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản cho nhóm đối tượng này, từ đó giúp các nhà đầu tư và chính quyền địa phương có những chính sách phù hợp.

Kết quả từ phương pháp định lượng cho thấy rằng việc loại bỏ một số biến trong mô hình ban đầu là cần thiết Cụ thể, biến vị trí (VT) đã bị loại do trọng số nhỏ hơn 0.5 Sau hai lần thực hiện phương pháp rút trích Principal components và phép quay Varimax, các nhóm được phân loại như sau:

- Nhóm 1 (Hoạt động chiêu thị): CT1, CT2, CT4, CT3

- Nhóm 2 (Giá cả): GC3, GC4, GC2

- Nhóm 3 ( Thu nhập): TN5, TN4, TN1

- Nhóm 4 (Uy tín _ Chất lượng của Chủ đầu tư): UT1, UT2

- Nhóm 5 (Môi trường): MT3, MT4

4.2.3 Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường

Việc đánh giá thang đo thông qua phân tích Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA) đã dẫn đến sự điều chỉnh các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu về các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định tiêu dùng chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh, so với mô hình lý thuyết ban đầu.

Hình 4.1 Mô hình ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh (hiệu chỉnh lần 1)

Các giả thuyết cho mô hình nghiên cứu chính thức như sau:

Uy tín_chất lượng chủ đầu tư

Môi trường Ý định mua căn hộ thu nhập thấp tại Quận 2 Đặc điểm cá nhân

- H1: Hoạt động chiêu thị có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2

- H2: Giá cả có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2

- H3: Thu nhập có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2

- H4: Uy tín_chất lượng của chủ đầu tư có ảnh hưởng cùng chiều với ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2

- H5: Môi trường có ảnh hưởng cùng chiều vơi ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2.

Phân tích mô hình h ồi qui tuyến tính đa biến

4.3.1 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1

Phương trình hồi quy tuyến tính mô tả mối quan hệ giữa năm yếu tố độc lập tác động tích cực đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, với biến phụ thuộc là ý định mua.

Mô hình Y = a0 + a1 * (Hoạt động chiêu thị) + a2 * (Giá cả) + a3 * (Thu nhập) + a4 * (Uy tín_chất lượng của chủ đầu tư) + a5 * (Môi trường) thể hiện ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2 của người dân TP Hồ Chí Minh Các yếu tố như hoạt động chiêu thị, giá cả, thu nhập, uy tín và chất lượng của chủ đầu tư, cùng với môi trường sống, đều ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua nhà của người dân trong khu vực này.

4.3.1.2 Kiểm định mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1

Nghiên cứu thực hiện chạy hồi quy tuyến tính đa biến với phương pháp đưa vào một lượt (phương pháp Enter), trong đó:

Biến phụ thuộc YD được đo lường trên thang điểm từ 1 đến 5, trong đó 1 biểu thị "Hoàn toàn không đồng ý" và 5 là "Hoàn toàn đồng ý" YD bao gồm năm biến quan sát: YD1, YD2, YD3, YD4 và YD5.

- X 1 , X 2 , X 3 , X 4 , X 5 là các biến độc lập theo thứ tự sau: Hoạt động chiêu thị, Giá cả, Thu nhập, Uy tín _ chất lượng của Chủ đầu tư, Môi trường

Bảng 4.14:Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần

Hệ số chưa chuẩn hóa

Hệ số chuẩn hóa t Sig

Thống kê đa cộng tuyến

B Sai số chuẩn Beta Hệ số

Trong bảng 4.14, các biến độc lập GIACA, TN, UYTIN và MOITRUONG đều đạt yêu cầu độ tin cậy với tstat > tα/2(5, 252) = 1.96 và giá trị Sig < 0.05 Ngược lại, biến CHIEUTHI không đạt tiêu chuẩn với tstat = 0.660 < tα/2(5, 252) = 1.96 và Sig = 0.51 > 0.05, cho thấy độ tin cậy kém Do hiện tượng đa công tuyến, biến CHIEUTHI sẽ được loại bỏ khỏi mô hình để nâng cao độ tin cậy của hàm hồi quy trong phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2.

4.3.2 Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2

Sau khi loại bỏ yếu tố Hoạt động chiêu thị, phương trình hồi quy tuyến tính đã chỉ ra mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2.

Luận văn thạc sĩ QTKD phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, bao gồm giá cả, thu nhập, uy tín và chất lượng của chủ đầu tư, cùng với môi trường sống Các yếu tố này được thể hiện qua công thức: Ý định mua = a2 * (Giá cả) + a3 * (Thu nhập) + a4 * (Uy tín_chất lượng của chủ đầu tư) + a5 * (Môi trường).

4.3.2.2 Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy

Tác giả tiến hành kiểm tra các giả định sau:

• Phương sai của sai số (phần dư) không đổi

• Các phần dư có phân phối chuẩn

Nếu các giả định này bị vi phạm thì các ước lượng không đáng tin cậy nữa (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008)

Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui

(nguồn phụ lục số 2.3) a Kiểm tra giả định các phần dư có phân phối chuẩn

Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn do sử dụng sai mô hình, phương sai không hằng số, hoặc số lượng phần dư không đủ lớn để phân tích Để kiểm tra giả định này, biểu đồ tần số (Histogram, P-P plot) của các phần dư đã được chuẩn hóa được sử dụng.

Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa

Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa

Kết quả từ biểu đồ tần số Histogram cho thấy phân phối của phần dư gần như đạt chuẩn, với trung bình (Mean) lệch gần 0 do số lượng quan sát lớn và độ lệch chuẩn (Std Dev) là 0,990 Điều này chứng tỏ giả thuyết về phân phối chuẩn của phần dư không bị vi phạm.

Biểu đồ tần số P-P plot cho thấy các điểm phân tán xung quanh đường chéo của các giá trị kỳ vọng, đồng thời xác nhận rằng giả định phân phối chuẩn của phần dư không bị vi phạm.

Kiểm định Durbin Watson = 2.157 trong khoảng [1 < D < 3] nên không có hiện tượng tương quan của các phần dư (Hoàng Trọng – Mộng Ngọc, 2008)

4.3.2.3 Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 a Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2

Bảng 4.15: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2

Sai số chuẩn của ước lượng

Hệ số Sig F sau khi đổi

3 4 253 000 2.157 Biến độc lập: GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG

Giá trị hệ số tương quan trong Bảng 4.15 là 0.734, vượt quá ngưỡng 0.5, cho thấy mô hình này phù hợp để đánh giá mối quan hệ giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập.

Giá trị hệ số R² đạt 0.532 cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính phù hợp với dữ liệu, phản ánh 53.2% ý định mua chung cư.

Luận văn thạc sĩ QTKD cho người thu nhập thấp tại Quận 2 sử dụng mô hình hồi quy để giải thích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư Tuy nhiên, mô hình này chỉ giải thích được 53% ý định mua, do không xem xét các giá trị và đặc điểm cá nhân như tâm lý và tính cách Các phần còn lại của sự biến thiên là do sai số và các nhân tố khác, dẫn đến việc cần kiểm định độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2.

Kiểm định F và giá trị của sig

Bảng 4.16: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2

Tổng bình phương Bậc tự do

Trung bình bình phương F Sig

Tổng 94.881 257 a Biến độc lập: GIACA, TN, UYTIN, MOITRUONG b Biến phụ thuộc: YD

Giá trị Sig nhỏ hơn 0.05 cho thấy giả thuyết H0 bị bác bỏ, điều này có nghĩa là các biến độc lập trong mô hình có mối tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Sự kết hợp của các biến độc lập có khả năng giải thích sự thay đổi của biến phụ thuộc.

Bảng 4.17: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter

Hệ số chưa chuẩn hóa

Hệ số chuẩn hóa t Sig

Thống kê đa cộng tuyến

B Sai số chuẩn Beta Hệ số

Nguồn:Phân tích dữ liệu – phụ lục số 3

Khi xét t stat và t α/2 của các biến để đo độ tin cậy thì các biến độc GIACA,

CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ

Tóm t ắt kết quả nghiên cứu

Dựa trên lý thuyết hành vi và quá trình hình thành ý định mua hàng của Philip Kotler, nghiên cứu này chỉ ra rằng có sáu yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ giá thấp cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh Những yếu tố này bao gồm uy tín và chất lượng của chủ đầu tư, thu nhập của người tiêu dùng, môi trường sống xung quanh, giá cả căn hộ, vị trí địa lý và chiến lược marketing.

Nghiên cứu định tính cho thấy các yếu tố do tác giả đề xuất là những nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng bổ sung yếu tố thứ sáu, đó là yếu tố đóng góp cho xã hội, có tác động đáng kể đến quyết định mua chung cư của người dân trong khu vực này.

Chí Minh Từ đó, nghiên cứu phát triển thangđo cho các yếu tố tác động gồm 30 biến quan sát, và một biến ý định mua căn hộ.

Kết quả đánh giá thang đo bằng Cronbach alpha cho thấy tất cả các thang đo đều có hệ số alpha đạt yêu cầu trên 0.6, với thang đo yếu tố môi trường có alpha = 0.66 và thang đo yếu tố giá cả cao nhất với alpha = 0.814 Các biến quan sát có tương quan biến tổng đều đạt yêu cầu trên 0.3 Tuy nhiên, thang đo đóng góp cho xã hội có alpha = 0.56, không đạt yêu cầu Do đó, yếu tố đóng góp cho xã hội bị loại trừ, kết luận rằng yếu tố này không ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2.

Phân tích nhân tố khám phá (EFA) được thực hiện để xác định 30 biến đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ giá thấp của khách hàng có thu nhập thấp tại Quận 2 Nghiên cứu này nhằm làm rõ mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế, xã hội và tâm lý trong quyết định mua nhà của đối tượng khách hàng này Kết quả sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng, từ đó giúp các nhà phát triển bất động sản đưa ra các giải pháp phù hợp.

TP.HCM đã phân thành 6 nhóm sau khi loại bỏ 3 biến của yếu tố XH Kết quả từ phương pháp định lượng là tiêu chí quan trọng giúp các nhà nghiên cứu quyết định loại bỏ một số biến trong mô hình ban đầu Phân tích nhân tố khám phá cho thấy biến vị trí (VT) bị loại do có trọng số dưới 0.5 Kiểm định Barlett’s cho thấy các biến có mối tương quan với nhau (sig = 0.00 < 0.05), trong khi hệ số KMO = 0.727 chứng tỏ rằng phân tích nhân tố để nhóm các biến lại là phù hợp.

Việc đánh giá thang đo thông qua phân tích Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA) đã dẫn đến việc điều chỉnh các giả thuyết và mô hình nghiên cứu liên quan đến những yếu tố chính tác động đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2.

Hình 5.1: Mô hình nghiên cứu các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 (cuối cùng)

Trong phân tích hồi quy bội, hệ số R² hiệu chỉnh đạt 0.539, cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính phù hợp với dữ liệu, giải thích 53,9% sự khác biệt trong các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ của người thu nhập thấp tại quận 2 Hệ số Durbin-Watson là 2.157, nằm trong khoảng (1.5; 2.5), cho thấy không có hiện tượng tự tương quan trong dữ liệu.

Uy tín , chất lượng chủ đầu tư

Môi trường sống Ý định mua chung cư thu nhập thấp tại Quận 2 Đặc điểm cá nhân

Mô hình hồi quy tổng thể trong luận văn thạc sĩ QTKD được kiểm định bằng phương pháp F Kết quả kiểm nghiệm F với giá trị sig F = 0.00 < 0.05 cho thấy rằng mô hình hồi quy tuyến tính bội đã được xây dựng phù hợp với tập dữ liệu.

Phân tích bảng kết quả hồi quy cho thấy độ chấp nhận của biến (Tolerance) đạt mức tốt nhất là 0.560 và hệ số phóng đại phương sai (VIF) không vượt quá 10, với giá trị lớn nhất là 1.257 Điều này chứng tỏ giả định về tương quan giữa các biến độc lập không bị vi phạm, không có hiện tượng đa cộng tuyến Các biến độc lập trong mô hình đều có mối liên hệ tốt với biến phụ thuộc, cho phép sử dụng các hệ số hồi quy để giải thích mối quan hệ giữa chúng Kết quả phân tích hồi quy cho thấy 4 nhân tố đều có mối quan hệ tuyến tính với ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2, và đều có ý nghĩa thống kê (sig < 0.05).

Mức độ tác động của các nhân tố đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2 cho thấy yếu tố giá cả là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất với hệ số 0.423, tiếp theo là môi trường sống (0.348), thu nhập (0.122) và uy tín (0.121) Đáng chú ý, không có sự khác biệt trong việc đánh giá mức độ tác động của các nhân tố này giữa các cá nhân có đặc điểm khác nhau.

Khi thảo luận về kết quả nghiên cứu, nhóm gồm một chủ đầu tư, hai kiến trúc sư và một giám đốc tiếp thị đã đồng thuận về các cách giải thích.

Giá cả là yếu tố quyết định trong việc lựa chọn mua căn hộ, đặc biệt đối với người thu nhập thấp tại Quận 2, với hệ số β = 0.423 Trước khi quyết định mua, họ thường so sánh giá cả với các dự án tương tự và rất quan tâm đến tổng chi phí phải trả.

Khi có ý định mua căn hộ, người mua thường chú trọng đến môi trường sống xung quanh, các tiện ích nội khu, khuôn viên, hệ thống đường sá và hạ tầng.

Khi có ý định mua căn hộ, mọi người thường xem xét khả năng tài chính của bản thân và ưu tiên tìm kiếm sự hỗ trợ từ người thân, bạn bè hơn là chú trọng

Đề xuất các hàm ý quản trị

5.2.1 Đề xuất với chủ đầu tư

Căn hộ là một sản phẩm đặc thù, vì vậy hành vi tiêu dùng của khách hàng khi mua căn hộ khác biệt so với hàng hóa thông thường Bên cạnh tính thanh khoản và giá trị mang lại cho khách hàng, lòng tin cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.

Khi cá nhân có nhu cầu về căn hộ, yếu tố đầu tiên họ xem xét thường là uy tín và chất lượng của sản phẩm, đặc biệt khi khoản chi phí bỏ ra chiếm một phần lớn trong thu nhập của họ và gia đình.

Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến nhiều tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư, với những vấn đề như chậm tiến độ bàn giao, vi phạm hợp đồng và dịch vụ kém Hệ quả là người mua nhà thường phải gánh chịu thiệt hại Vì vậy, việc xây dựng lòng tin từ phía chủ đầu tư đối với khách hàng là điều cần thiết.

Xây dựng uy tín của chủ đầu tư là một yếu tố quan trọng trong giai đoạn hiện nay, khi khách hàng ngày càng đánh giá cao vấn đề này Uy tín được xem như tài sản quý giá mà chủ đầu tư tích lũy theo thời gian Do đó, các chủ đầu tư cần chú trọng vào việc tạo dựng và bảo vệ uy tín của mình, hạn chế việc đầu tư dàn trải và chạy theo lợi nhuận ngắn hạn mà không tính đến những hậu quả lâu dài.

Xây dựng căn hộ cần đảm bảo chất lượng cao, bao gồm chất lượng công trình, nội thất và thiết kế Đơn vị xây dựng phải chú trọng đến chất lượng để khách hàng không phải sửa chữa sau khi nhận nhà Công tác phòng chống cháy nổ và thoát nạn cũng là yếu tố quan trọng mà chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý Chất lượng được đánh giá qua trải nghiệm của khách hàng theo thời gian, góp phần nâng cao uy tín cho chủ đầu tư Do đó, bên cạnh việc chọn nhà thầu đáng tin cậy, chủ đầu tư cần nỗ lực mang lại giá trị vượt trội cho khách hàng, tôn vinh uy tín và thương hiệu của công ty.

Xây dựng môi trường sống trong khu chung cư là tạo ra một không gian thân thiện, gắn kết cộng đồng và nâng cao cảm giác an toàn cho cư dân Để đạt được điều này, chủ đầu tư cần lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà phù hợp, nhằm phát huy vai trò của ban quản lý trong việc duy trì đời sống tinh thần cho cộng đồng, không chỉ đơn thuần là quản lý vận hành Chẳng hạn, chủ đầu tư Nam Long đã xây dựng thương hiệu và niềm tin từ khách hàng thông qua các sản phẩm chất lượng, như dự án Ehome 1, 2 và 4, không chỉ mang lại an sinh xã hội mà còn cung cấp không gian sống xanh, hạ tầng đầy đủ và tiện ích cho cư dân.

Trong xây dựng chiến lược kinh doanh, việc xác định khách hàng mục tiêu là khâu quan trọng nhất Điều này giúp công ty hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của khách hàng, từ đó phát triển sản phẩm và dịch vụ phù hợp Xác định đúng đối tượng khách hàng không chỉ tối ưu hóa nguồn lực mà còn gia tăng hiệu quả tiếp thị và doanh thu.

Trong luận văn thạc sĩ QTKD, doanh nghiệp cần tập trung toàn bộ nỗ lực vào nhóm khách hàng mục tiêu Để xác định và lựa chọn thị phần mục tiêu một cách chính xác, các doanh nghiệp cần thu thập thông tin cụ thể và đáng tin cậy, phục vụ cho việc ra quyết định và tính toán các con số liên quan.

Phân khúc khách hàng dựa trên những thông tin gì: ví dụ như nơi sinh sống, độ tuổi, giới tính, trình độ học vấn, mức thu nhập, nghề nghiệp…

Theo kết quả phân tích Anova (Phụ lục 2) ta thấy

Trong khảo sát, có 60/258 người ở Quận 2 và 70/258 người ở Bình Thạnh bày tỏ ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại Quận 2, cho thấy xu hướng người dân chọn nơi ở mới gần khu vực sinh sống hiện tại Điều này chỉ ra rằng các chủ đầu tư cần tập trung xây dựng chung cư ở những vị trí phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng khách hàng.

Kết quả phân tích Anova cho thấy có 177/258 người tham gia khảo sát có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng, đây là đối tượng chính mà chủ đầu tư nên nhắm tới khi phát triển chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2 Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng mức thu nhập của khách hàng để đưa ra các phương thức thanh toán hợp lý, đồng thời điều chỉnh chính sách tiếp thị nhằm tiết kiệm chi phí bán hàng và góp phần giảm giá thành căn hộ.

Phụ lục 2 chỉ ra rằng trong số 258 người tham gia khảo sát, có 106 nhân viên văn phòng có nhu cầu mua căn hộ dành cho người thu nhập thấp, trong đó 157 người đã kết hôn nhưng chưa có nhà riêng Kết quả này giúp chủ đầu tư xác định rõ hơn đối tượng khách hàng mục tiêu, phân khúc các nhóm khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả quản trị khách hàng Điều này cho phép chủ đầu tư đáp ứng kịp thời những nhu cầu mua sắm của họ và cung cấp những sản phẩm tốt nhất, phù hợp nhất với nhu cầu của khách hàng.

Luận văn thạc sĩ QTKD hàng của mình Ngoài ra việc này còn giúp phát huy lòng trung thành của khách hàng và giúp giữ chân khách hàng

5.2.2 Ki ến nghị với cơ quan ban ngành liên quan

 Về nguồn vốn và chính sách tín dụng hỗ trợ

Theo mô hình hồi quy, người thu nhập thấp chủ yếu quan tâm đến nguồn thu nhập tự có và nguồn hỗ trợ từ gia đình, bạn bè Họ thường ít chú ý đến vốn hỗ trợ từ ngân hàng hay nhà nước do lo ngại về thủ tục hành chính phức tạp.

Người thu nhập thấp thường gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn thành thủ tục vay tiền, phải trải qua nhiều bước xác nhận giấy tờ và thủ tục hành chính phức tạp Các ngân hàng áp dụng cơ chế vay tiền giống nhau cho cả người nghèo và người giàu, yêu cầu chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ và tài sản thế chấp Điều này khiến cho người thu nhập thấp không mặn mà với việc vay vốn.

Một số gói tín dụng dành cho người thu nhập thấp, như gói 30.000 tỷ, chỉ mang tính chất tạm thời và không tạo được niềm tin từ người dân, khi chỉ tồn tại trong vòng 3 năm từ 2013 đến 2016.

Để phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ người nghèo, người thu nhập thấp, cần đảm bảo nguồn vốn và xây dựng chính sách tín dụng chiến lược, lâu dài Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của nhân dân theo định hướng của Đảng và Nhà nước, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng.

K ết luận

Sau quá trình nghiên cứu, đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh” đã đạt được mục tiêu đề ra Nghiên cứu đã tập trung vào việc phân tích các yếu tố quyết định sự lựa chọn của người dân trong việc mua chung cư, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản cho nhóm đối tượng này.

Xây dựng và kiểm định thang đo cùng mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố này.

Vào thứ ba, chúng ta sẽ thảo luận về kết quả nghiên cứu và đưa ra một số kiến nghị quan trọng nhằm phát triển kinh doanh cho các chủ đầu tư, đồng thời đề xuất các biện pháp quản lý hiệu quả cho các cơ quan ban ngành liên quan.

Nghiên cứu đã tổng hợp các lý thuyết và khái niệm liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2 Kết quả chỉ ra rằng có bốn yếu tố chính tác động đến quyết định này, trong đó giá cả là yếu tố quan trọng nhất, tiếp theo là môi trường sống, thu nhập và uy tín của chủ đầu tư Những thông tin này sẽ giúp các nhà đầu tư, nhà kinh doanh tiếp thị và cơ quan quản lý có cái nhìn rõ hơn về thị trường căn hộ giá thấp tại TP.Hồ Chí Minh Nghiên cứu cũng đưa ra các kiến nghị cho chủ đầu tư và cơ quan chức năng nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ thu nhập thấp trong tương lai.

5.4 Kiến nghị những nghiên cứu tiếp theo

Mô hình nghiên cứu sau khi kiểm định là 4 nhân tố là giá cả, môi trường

Luận văn thạc sĩ QTKD cho thấy rằng thu nhập và uy tín của chủ đầu tư ảnh hưởng đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2, nhưng mô hình chỉ giải thích được 56,9% biến thiên, cho thấy mức độ tổng quát của nghiên cứu chưa cao Nguyên nhân của điều này có thể là do nhiều yếu tố khác chưa được xem xét trong nghiên cứu.

Phạm vi mẫu điều tra nghiên cứu còn hạn chế, chỉ tập trung vào một số khu vực cụ thể, do đó chưa thể phản ánh đầy đủ và chính xác toàn bộ tổng thể đối tượng khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh.

Mô hình nghiên cứu hiện tại chưa xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố quan sát đến ý định mua chung cư cho người thu nhập thấp tại quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.

Tác giả đề xuất nghiên cứu sâu hơn để bổ sung các yếu tố khác, khắc phục nguyên nhân hạn chế trong việc thu thập dữ liệu Đồng thời, cần ứng dụng mô hình cấu trúc tuyến tính đa nhân tố để phân tích chi tiết ảnh hưởng của từng biến quan sát đến ý định lựa chọn.

1 Bộ Xây Dựng (2008), Thông tư hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư Số

2 Nguyễn Thị Cành (2009), Giáo trình Phương pháp và Phương pháp luận nghiên cứu khoa học kinh tế Nxb Đại học Quốc gia Tp.HCM

3 Lê Quang Hùng (2016),Phân tích dữ liệu trong kinh doanh Nxb Kinh Tế

4 Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản Nxb Lao động xã hội

5 Kotler, P (2001), Quản Trị Marketing Vũ Trọng Hùng dịch, Nxb Thống kê

6 Trịnh Thị Xuân Lan (2005), Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến sựthỏa mãn của khách hàng đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường TP.HCM Luận văn Thạc sĩ,Đại học Bách Khoa TP.HCM

7 Dương Quang Phát (2008), Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân đang sống ở những chung cư có chất lượng trung bình và chung cư dành cho đối tượng giải tỏa tái định cư Luận văn Thạc sĩ, Đại học Bách Khoa TP.HCM

8 Nguyễn Ngọc Quang (2008), Phương pháp định tính trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng Việt Nam về sản phẩm xe máy Đại học Kinh tếQuốc dân

– Luận án Tiến sĩ Kinh tế

9 Mô hình cấu trúc tuyến tính SEM Nxb Đại học Quốc gia TP.HCM

10 Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Phương pháp nghiên cứu khoa học trong Quản trị kinh doanh Nxb Thống kê

11 Nguyễn Văn Trình & Nguyễn Thị Tuyết Như (2011), Kinh Doanh Bất Động

Sản Những Vấn Đề Cơ Bản Nxb Thanh Niên

12 Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS Nxb Thống kê

13 Bộ Xây Dựng (2008), Thông tư hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư Số

14 Nguyễn Thị Cành (2009), Giáo trình Phương pháp và Phương pháp luận nghiên cứu khoa học kinh tế Nxb Đại học Quốc gia Tp.HCM

15 Kotler, P (2001), Quản Trị Marketing Vũ Trọng Hùng dịch, Nxb Thống kê

16 ManKiw, N.G (2003), Nguyên lý kinh tếhọc Nxb Thống kê

17 Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2007), Nghiên cứu khoa học Marketing - Ứng dụng mô hình cấu trúc tuyến tính SEM Nxb Đại học Quốc gia TP.HCM

18 Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Phương pháp nghiên cứu khoa học trong Quản trị kinh doanh Nxb Thống kê

19 Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS Nxb Thống kê

20 Luận văn: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ giá thấp dành cho người thu nhập thấp tại TP Hồ Chí Minh” của học viên Cáp Xuân Tuấn – Trường ĐH Kỹ Thuật Công Nghệ Tp.HCM

Here is a list of reference websites that may be useful for your research: C.B.R.E Vietnam (http://www.cbrevietnam.com/?lang=vi), Horea (http://www.horea.org.vn/home/index.php), the Ho Chi Minh City government's portal (http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/home), and Savills Vietnam (http://www.savills.com.vn).

PHỤ LỤC 1: DÀN BÀI THẢO LUẬN CÂU HỎI ĐỊNH TÍNH VÀ ĐỊNH LƯỢNG

1.1 BẢNG CÂU HỎI GẠN LỌC

(Tiêu chuẩn chọn đáp viên trong nghiên cứu định tính và định lượng)

Xin chào Anh (Chị), chúng tôi là nhóm nghiên cứu thực hiện đề tài:

“ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 2 CỦA NGƯỜI DÂN TP HỒ CHÍ

Tiêu đề	Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Chung Cư Dành Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Quận 2 Của Người Dân Thành Phố Hồ Chí Minh
Tác giả	Trần Thị Kim Chi
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Ngọc Dương
Trường học	Trường Đại Học Công Nghệ TP. HCM
Chuyên ngành	Quản Trị Kinh Doanh
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2017
Thành phố	TP. HỒ CHÍ MINH

Định dạng
Số trang	138
Dung lượng	2,66 MB