Khảo sát đánh giá tình hình quản lý và phát triển nhà ở từ năm 1991 đến nay

MỞ ĐẦU I Đặt vấn đề Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người Cải thiện chỗ ngày tốt yêu cầu cấp bách để nâng cao mức sống nhân dân, tạo đièu kiện phát triển nguồn lực người biểu cụ thể thành tựu đạt trình phát triển kinh tế - xã hội, thực mục tiêu " dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh" Đảng Nhà nước Vấn đề cải thiện nhà cho nhân dân luôn Đảng Nhà nước ta quan tâm, thể cụ thể hệ thống luật pháp sách tạo điều kiện để phát triển nhà cho tầng lớp nhân dân Từ năm 1991 quán triệt Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà nhằm khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà khẳng định quyền sở hữu nhà quyền lợi đáng hợp pháp thành viên xã hội Nhà nước thực sách xố bỏ chế độ bao cấp nhà ở, chuyển sang thực chế tạo điều kiện đồng thời bước đưa tiền nhà vào lương chuyển hoạt động cho thuê nhà từ chế bao cấp sang phương thức kinh doanh để huy động tiềm thành phần kinh tế chăm lo phát triển nhà ở, đồng thời khắc phục tâm lý trơng chờ ỷ lại vào sách phân phối, báo cấp nhà vốn khơng phù hợp có nhiều bất cập Từ chủ trương đắn nêu trên, năm gần đây, linh vực đầu tư phát triển nhà huy động lớn tiềm lực vốn, tật tư, vật liệu xây dựng lực lượng lao động Nhiều chế sách quản lý phát triển nhà ban hành sách cấp giấy quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê, sách ưu đãi đầu tư để xây dựng nhà để bán cho thuê; Chính sách hỗ trợ người có cơng với cách mạng cải thiện nhà ở; Chính sách hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, hộ vùng thường thường xuyên ngập lũ đồng sông Cửu Long cỉa thiện nhà ở; Phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, phịng trào vận động giúp đỡ người nghèo xây dựng nhà nhiều sách khác tác động tích cực, góp phần giải nhu cầu xúc nhân dân chỗ thời gian qua, đồng thời góp phần tích cực vào chủ trương kích cầu Chính phủ Tuy nhiên thời gian qua, từ thcự sách phát triển kinh tế theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, công tác quản lý phát triển nhà phạm vi nước bộc lộ nhiều tồn cần khắc phục Tình trạng phát triển nàh manh mún, tự phát, trái với quy định pháp luật diễn phổ biến Quỹ nhà phạm vi nước có tăng lên tình trạng xây dựng khơng phù hợp với quy hoạch, thiếu giám sát, hướng dẫn quan quản lý nhà nước dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, phá vỡ quy hoạch, cảnh quan kiến trúc môi trường sống diễn hàng ngày đô thị nông thôn Nhà cho đối tượng có thu nhập thấp ( cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách; công nhân làm việc khu công nghiệp tập trung; sinh viên trường đại học, cao đẳng ) chưa quan tâm mức Xu xây dựng nhà nhằm mục đích thương mại, xây dựng nhà sang trọng, đắt tiền để bán cho đối tượng có thu nhập cao nhằm mục đích thu nhiều lợi nhuận có chiều hướng phát triển nhanh lấn át ý nghĩa xã hội nhà Mặt khác qua thời gian, tình hình kinh tế - xã đất nước có nhiều thay đổi Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước đến năm 2020 Đảng Nhà nước xác định Cả nước qúa trình phát triển theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hôi cảnước nói chung vùng nói riêng nghiên cứu xây dựng Để phù hợp với xu hướng hội nhập Quốc tế, Nhà nước ta tập trung nghiên cứu xây dựng mới, đồng thời rà soát để sửa đổi, bổ sung nhiều luật, đạo luật nhằm quản lý có hiệu hoạt động thuộc lĩnh vực đời sống xã hội Các sách thuộc lĩnh vực quản lý phát triển nhà khơng thể nằm ngồi khn khổ điều chỉnh luạt pháp Những sách quản lý phát triển nhà ban hành trước vậy, có nhiều điểm cịn chưa phù hợp với văn pháp luật có liên quan đến lĩnh vực nhà Nhà nước ban hành sửa đổi, bổ sung thời gian gần Ngồi ra, sách lĩnh vực quản lý phát triển nhà cịn chưa đồng Cịn thiếu số sách phát triển nhà cho đối tượng có thu nhập thấp cán bộ, công chức, viên nước, công nhân làm việc khu công nghiệp, ku chế xuất, sinh viên trường đại học, cao đẳng, nhà công vụ Đặc biệt từ trước đến Nhà nước ban hành nhiều sách quảnlý phát triển nhà chủ yếu tập trung cho khu vực thị mà chưa có sách lơn việc quản lý phát triển nhà khu vực nông thôn Xuất phát từ vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu, thực đề án " khảo sát đánh giá tình hình quản lý phát triển nhà từ năm 1991 đến Đề xuất chế sách quản lý phát triển nhà để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà ở" đòi hỏi khách quản cần thiết II Mục tiêu dự án: 1/ Trên sở kết quản điều tra khảo sát tình hình quản lý phát triển nhà số đô thị vùng nông thôn tiêu biểu đại diện cho vùng miền nước đánh giá tổng quan tình hình quản lý phát triển nhà phạm vi nước từ năm 1991 đến nay; phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý phát triển nhà ở; phân tích, đánh giá nguyên nhân tồn công tác quản lý phát triển nhà 2/ Phân tích, đánh giá sách ban hành liên quan đến công tác quản lý phát triển nhà khu vực đô thị nơng thơn; phân tích điểm chưa phù hợp cịn thiếu cần bổ sung sách ban hành để phù hợp vời tình hình thực tế chưa phù hợp với văn quy pháp luật Nhà nước ban hành sửa đổi, bổ sung 3/ Trên sở phân tích đánh giá thực trạng công tác phát triển nhà phân tích, đánh giá sách hành liên quan đến công tác quản lý phát triển nhà khu vực đô thị nông thôn đề xuất chế sách quản lý phát triển nhà để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà Đễ xuất chế sách quản lý phát triển nhà để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà III Phạm vi nghiên cứu dự án 1/ Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình quản lý phát triển nhà phạm vi nước, trọng thị lớn trực thuộc trung ương có quỹ nhà lớn tốc độ phát triển nhanh; khu vực nông thôn thuộc vùng miền: Đồng Sông Hồng, Trung Bộ, khu vực miền núi, Đông Nam Bộ, đồng sơng Cứu Long Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng nhà làng nghề truyền thống 2/ Tổng hợp, phân tích, đánh giá sách mà Nhà nước ban hành liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà đô thị nông thơn 3/ Nghiên cứu, đề xuất chế sách quản lý phát triển nhà để hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà IV Nội dung Dự án: Nội dung Dự án gồm phần: 1/ Mở đầu: Phân tích cần thiết phải nghiên cứu, thực Dự án; 2/ Đánh giá tổng quan thực trạng công tác quản lý phát triển nhà đô thị nông thôn; 3/ Tổng hợp, phân tích đánh giá sách hành có liên quan đến cơng tác quản lý phát triển nhà đô thị nông thôn; 4/ Đề xuất chế sách cơng tác quản lý phát triển nhà phù hợp; 5/ Kết luận: Hiệu Dự án: 6/ Phần phụ lục: Thực trạng công tác quản lý phát triển nhà số tỉnh thành phố trọng điểm Phần thứ TỔNG QUAN VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ & PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỪ NĂM 1991 ĐẾN NAY A/ TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, nhu cầu thiếu người, gia đình, lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế giải vấn đề xã hội đất nước Từ năm 1991, quán triệt Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thức VI, Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà với mục tiêu khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng nhà khẳng định quyền sở hữu đáng nhà tạo lập hợp pháp thành viên xã hội Nhà nước thực sách xố bỏ chế độ bao cấp nhà ở, đưa tiền nhà vào lượng chuyền hoạt động cho thuê nhà theo chế bao cấp sang phương thức kinh doanh bước quan trọng để huy động tiềm thành phần kinh tế vào chăm lo nghiệp nhà ở, Khắc phục tâm lý trơng chờ, ỷ lại vào sách phân phối nhà vốn không hợp lý kéo dài nhiều năm đô thị Từ chủ trương đắn mà 10 năm qua, phạm vi nước huy động lớn tiềm lực vốn, vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị lực lượng lao động vào lĩnh vực phát triển nhà Chính sách khuyến khích phát triển nhà theo dự án bảo đảm đồng nhà với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội triển khai nhiều địa phương Trong thủ Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh hai thành phố có nhiều dự án triển khai Những kết đạt công tác phát triển nhà khăng định tính ưu việt sách kinh tế - xã hội, kiến trúc, cảnh quan môi trường sống cộng đồng dân cư hộ gia đình Cùng với việc đổi chế sách quản lý phát triển nhà ở, việc phát triển mạnh mẽ khoa học công nghệ xây dựng, công nghệ sản xuất vật liệu xây dựng sản phẩm công nghiệp phục vụ yêu cầu xây dựng nhà năm qua góp phần nâng cao chất lượng tiện nghi nhà Về lực lượng lao động tham gia xây dựng nhà 10 năm qua tăng lên đáng kể số lượng chất lượng Thị trường lao động phục vụ yêu cầu xây dựng nhà tập trung nhà dân tự xây dựng hình thành phát triển nhiều thị Chính sách bán nhà thuộc sử hữu Nhà nước cho người thuê, sách đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sách hỗ trợ người có cơng với cách mạng, sách hỗ trợ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn cải thiện nhà ở, phong trào xây dựng nhà tình nghĩa , nhà tình thương nhiều sách khác tác động tích cực trực tiếp đến công tác phát triển nhà để giải yêu cầu xúc nhân dân chỗ góp phần tích cực vào thực chủ trương kích cầu Chính phủ năm gần I Những kết quản đạt lĩnh vực nhà từ năm 1991 đến 1- Hơn 10 năm qua Nhà nước ban hành nhiều sách nhằm thúc đẩy cơng tác quản lý phát triển nhà theo hướng chuyền từ chế bao cấp nhà sang sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động cải thiện chỗ Một số sách lơn Nhà nưcớ ban hành thời gian bao gồm: Pháp lệnh nhà ban hành năm 1991 Chính Sách xố bỏ bao cấp, đưa tiền nhà vào tiền lương ban hành năm 1992 luật Đất đai sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh ban hành đầu năm 1993 Chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà sách mua bán kinh doanh nhà ban hành năm 1994 Chính sách hỗ trợ người có cơng cải thiện nhà ban hành năm 1996 Năm 1997 1998 ban hành thí điểm số chế ưu đãi khuyến khích đầu tư xây dựng nàh Năm 1998 Chính phủ áp dụng chế vay vốn cỉa thiện nhà đồng bào bị bão lụt đồng Sông Cửu Long Năm 1999 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 Năm 2000 Chính phủ ban hành sách hỗ trợ người hoạt động cách mạng trước Cách mạng tháng năm 1945 cải thiện nhà từ năm 1999 đến ban hành số sách ưu đãi tiền sử dụng đất, số chế thuế hoạt động đầu tư xây dựng nhà Cuối năm 2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/ NĐ - CP ưu đại đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê NGhị định số 81/2001/NĐ - CP việc cho người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 173/2001/QĐ TTG phát triển kinh tế xã hội vùng đồng sơng Cửu Long giai đoạn 2001 - 2005 có nội dụng xây dựng cụm tuyến dân cư nhà vùng ngập lũ đồng sông Cửu Long, định 134/2004/QĐ - TTG số sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sống khó khăn Quyết định 76/QĐ - TTG ngày 06/5/2004 định hướng phát triển nhà năm 2020 Đặc biệt năm 2003 Quốc hội thông qua Luật Đất đai thay Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 2001 Các chế sách Nhà nước ban hành tạo điều kiện cho tổ chức, doanh nghiệp nhân tích cực tham gia phát triển nhà Diện tích nhà nước khơng ngừng tăng thêm Năm 1991 tổng diện tích nhà phạm vi nước 629 triệu m2, đạt 800 triệu m2 Trong diện tích nhà nhân dân tực xây dựng cải tạo chiếm 75% Nhà doanh nghiệp xây dựng chiếm 25% Nhờ kết đầu tư xây dựng nhà đạt năm qua nâng tổng số hộ gia đình có nhà từ 95% năm 1990 lên 99/93% vào năm 1999 Diện tích đa số hộ gia đình tăng lên rõ rệt Tỷ lệ hộ gia đình có diện tích nhà loại thể sau: Bảng: Cơ cấu nhà theo diện tích: ( theo tỷ lệ % số hộ) Diện tích sử dụng hộ giai đình Tỷ lệ - Trên 60m2 - Từ 49 - 59m2 - Từ 37 - 48m2 - Từ 25 - 36m2 - Từ 15 - 24m2 - Dưới 15m2 24,2% 13,1% 24,6% 25,7% 10,1% 2,2% Biểu đồ tỷ trọng diện tích hộ chiếm tổng số hộ 10.11%2.20% 25.73% 24.22% 24.62% 13.11%  > 60mm2  49 ~ 59m2  37 ~ 48mm2  25 ~ 36m2  15 ~ 24m2  < 15m2 - Diện tích bình quân đầu người tăng lên đáng kể Từ năm 1991 đến nay, diện tích nhà bình qn khu vực đô thị tăng từ 7,5m lên 103m2/người; khu vực nông thôn tăng từ 7,5m2 lên 10m2/ người 12 10.2 10 6.7 9.4 7.5 DiÖn tích bình quân nhà đô thị Diện tích bình quân nhà nông thôn 1991 2004 Chất lượng nhà năm vừa qua nâng lên rõ rệt Những khu nhà khang trang thay cho nhà cũ xuống cấp hầu hết đô thị xuất khu đô thị mới, khu nhà mới, tuyến phố nhiều nhà nhân dân xây dựng cỉa tạo, nhờ góp phần thay đổi diện mạo đô thị tạo chỗ bền vững( khu nhà Linh Đàm, Định Công, Làng Quốc Tế Thăng Long Hà Nội: khu đô thị Nam Sài Gịn, Phú Mỹ Hưng Thành Phố Hồ Chí Minh ) Nhà phát triển đa dạng chất lượng xây dựng trang trí nội, ngoại thất Bên cạnh việc phát triển loại nàh biệt thự, nhà vườn, nhà liên kết, số thành phố lớn bắt đầu quan tâm khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đại cấu hộ hợp lý Chất lượng không gian kiến trúc cấu hộ nhà có tiến rõ rệt Các hộ cũ có chung khu phụ khu nhà chung cư cũ thay hộ khép kín với diện tích phịng thích hợp Bên cạnh việc phát triển chất lượng kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạch chi tếit số khu nhà thị có kết hợp hài hoà nhà cao tầng nhà thấp tầng 2- Từ 1991 đến công tác quy hoạch đô thị lập trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây sở quan trọng cho việc triển khai dự án phát triển nhà doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà hoạt động xây dựng nhà nhân dân Nhờ có tham gia nhiều thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà toàn xã hội tăng lên đáng kể so với thập niên trước - Từ năm 1991 đến nay, khu vực đô thị, bên cạnh nhà dân xây dựng, bước hình thành mơ hình phát triển nhà theo dự án Đây mơ hình phát triển nhà bền vững có nhiêu ưu điểm, phù hợp với nội dung, yêu cầu công tác xây dựng chỉnh trang thị Nhờ thực mơ hình phát triển nhà theo dự án, đô thị có điều kiện nâng cao hiệu sử dụng quỹ đất; phát triển đồng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu vực dự án; tạo không gian, cảnh quan môi trường tốt Nếu gian đoạn 1991 đến 1995 nước có 98 dự án nhà ( chủ yếu thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội) thị giai đoạn từ 1996 đến 2004 cac đô thị phạm vi nước có 1.000 dự án nhà khu thị với tổng diện tích đất dành cho dự án vạn Tại thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn trước năm 1993 bình quân năm xây dựng từ 15 đến 16 ngàn nhà với diện tích 500.000m 2/năm từ năm 1993 thành phố trọng đầu tư phát triển nhà chung cư cao tầng, tổng số hộ nhà chung cư cao tầng xây dựng năm 1994 so với năm 1992 tăng lần Trong giai đoạn 1996 đến 2004 thành phố triển khai gần 800 dự án, xây dựng 10 triệu m2 nàh ở, 87 dự án hàon thành đưa vào sử dụng Thành phố đạo triển khai có kết chương trình giải toả nhà lụp xụp dọc kênh Nhiêu lộc - Thị Nghè, đồng thời thực việc xây dựng quỹ nhà tái định cư cho 40.000hộ gia đình Tại thủ Hà nội, kế hoạch năm 1991 - 1995 thực xây dựng 800.000m2 nàh Giai đoạn 1996 - 2004 triển khai gần 200 dự án nhà phần lớn dự án có quy mơ khơng lớn Bình qn năm Thủ Hà Nội xây dựng thêm 200.000m nhà Trong năm gần bình quân năm xây dựng 1.000.000m2 Các thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Hải Phòng, Hạ Long, Nha Trang, Biên Hoà, Cần Thơ, Đà Lạt, Quy Nhơn, Rạch Giá, Đồng Hới, Đồng Hà, Bắc Ninh.v.v bước đầu trọng phát triển nhà theo dự án để đảm bảo đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội với nhà Các dự án nhà triển khai quy mô nhỏ bé chưa tạo chuyển biến đáng kể mong muốn tạo tiền đề ban đầu cho phát triển hướng Từ kinh nghiệm tốt phát triển nhà theo dự án thành phố trực thuộc trung ương, bước đầu tạo thống lãnh đạo cấp nhiều đô thị đạo thực phát triển nhà theo dự án Tuy vậy, cịn nhiều tỉnh cịn khó khăn, thu nhập nhân dân chưa cao cộng với thị trường bất động sản nhà đất chưa phát triển nên việc xây dựng nhà chủ yếu tự phát người có nhu cầu cải thiện chỗ Một vài địa phương áp dụng thành công việc quai đê lấn biển để tạo thêm quỹ đất xây dựng nhà Quảng Ninh, Kiên Giang, Ninh Bình Một số thành phố, thị xã chưa tổ chức phát triển nhà theo dự án song có nhiều cố gắng việc quản lý xây dựng nàh theo quy hoạch Thái