Cac giai phap hoan thien va phat trien thi truong 179256

1 LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước nước ta.Thực đường lối đổi Đảng với trình chuyển đổi kinh tế xã hội, kinh tế nước ta năm qua đạt nhiều thành tựu to lớn Sự đời Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 2003, thể chế hố đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước thống quản lý Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Những quyền áp dụng hạn chế tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê đất Và Nhà nước quy định quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản, quy định hợp đồng dân mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê quyền sử dụng đất….Đó quy định giao dịch dân đất đai, nhà công trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất, đổi quản lý đất đai, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hố, thị trường lao động tạo hội nhà cho tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động có thay đổi kinh tế, trị, sách…Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm sốt nhà nước can thiệp nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có thị trường bất động sản hướng Nhà nước điều khiển phát triển kinh tế xã hội đất nước theo chiến lược định cho tương lai Thị trường bất động sản giải cách hợp lý khơng tạo sở vững để khắc phục tiêu cực quản lý sử dụng đất, mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá mà thị trường bất động sản với thị trường lao động, thị trường vốn thị trường khác thúc đẩy phát triển cách vững kinh tế dần xây dựng đồng loại thị trường kinh tế thị trường định hướng XHCN Vì việc nghiên cứu thị trường bất động sản vấn đề cấp thiết đặc biệt phát triển kinh tế nước ta nay,nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục tồn tiêu cực, nảy sinh trình thực phát triển kinh tế mặt khác góp phần cho cơng tác định hướng phát triển thị trường bất động sản Từ nhu cầu thực tế thực đề tài :Các giải pháp hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản Hà Nội nay” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nhằm hệ thống hóa vấn đề thị trường bất động sản Đánh giá thực trạng hoạt động thị trường bất động sản nước ta Từ kiến nghị số giải pháp nhằm làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm soát Nhà nước Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu khái quát bất động sản thị trường bất động sản, yếu tố cấu thành bất động sản, thực trạng hoạt động thị trường bất động sản nước ta thời gian vừa qua Phương pháp nghiên cứu: Trong đề tài sử dụng phương pháp: Phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp Ngồi ra, đề tài cịn tham khảo số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Các số liệu sử dụng đề tài thu thập từ nguồn thống kê quan Nhà Nước, tạp chí BĐS, trang Web chuyên ngành Cấu trúc đề tài:Ngoài lời mở đầu kết luận, chuyên đề gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản Chương II: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội Chương III: Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản nước ta Em xin cảm ơn Th.S Nguyễn Thắng Trung hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1Khái niệm, đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất động sản tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng khơng thể di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái khơng tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước ta BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể với tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, cơng cụ lao động); + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình( tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ( hầm lò)… + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu BĐS Ngoài điểm khái niệm nêu trên, BĐS cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, BĐS hàng hóa cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích, khơng gian Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí BĐS địa điểm cụ thể, mơi trường kinh tế, trị, xã hội, pháp lí, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… hàng hóa BĐS có ý nghĩa vơ quan trọng giá trị giá BĐS Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai Mặt khác , cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao(có thể hàng trăm năm) Ngay nông nghiệp, BĐS vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa BĐS khác tùy theo loại BĐS cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS công tác quản lý, sử dụng BĐS Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Tính phức tạp đất đai địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… tạo nên khan tính cá biệt hàng hóa BĐS Mặt khác, đa dạng ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… chủ đầu tư kiến trúc sư, cơng trình sư nhà thiết kế tạo nên tính cá biệt( tính dị biệt) hàng hóa BĐS Thứ tư, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa BĐS có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa BĐS điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hang hóa BĐS Thí dụ, việc xây dựng cơng trình hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội làm tăng thêm vẻ đẹp, tiện lợi giá trị cơng trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường Thứ sáu, hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước BĐS loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trò mình, nhà nước phải quan tâm đến BĐS, buộc phải ban hành nhiều văn pháp luật, nhiều chủ trương, sách nhằm thực việc quản lý chúng Thứ bảy, hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… đòi hỏi nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường BĐS hiểu sau: “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn khơng gian thời gian định” Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc đến là: “nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động quan lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS giao dịch” Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố khơng gian thời gian quan hệ giao dịch BĐS diễn 1.1.2.2 Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Hàng hóa BĐS loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa nên thị trường BĐS có đặc điểm riêng Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa BĐS: có vị trí cố định, khơng thể di dời được.Hoạt động giao dịch BĐS thường tiến hành chợ hàng hóa BĐS ảo Các chợ đa dạng, trung tâm giao dịch lớn(chợ đĩa ốc), địa điểm nhỏ hẹp với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, quan mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch BĐS Quan hệ giao dịch BĐS kết thúc địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua khâu như: - Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin BĐS giao dịch; - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thơng tin BĐS; - Đăng ký pháp lý; Từ đặc điểm cho thấy: - Kiểm sốt thị trường BĐS khơng thể với thị trường hàng hóa khác bày bán sạp hàng: tem nhãn, xuất sứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc - Quan hệ giao dịch BĐS tiến hành thời gian ngắn, dễ gặp biến cố thực tiễn biến động giá cả, thay đổi pháp luật hay thay đổi điều kiện mơi trường…Điều buộc bên phải ấn định quan hệ giao dịch thời điểm định; thời gian diễn khâu q trình giao dịch kéo dài, tính rủi ro cao, muốn nâng cao tỉ lệ thành cơng giao dịch BĐS điều quan trọng tìm giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn khâu trình giao dịch - Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải trải qua đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc BĐS thức, có kiểm sốt Nhà nước Thứ hai, thị trường BĐS thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai khơng hao mịn, khơng đi(trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất khơng sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, xác định giá trị giá trị hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc BĐS loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố BĐS có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường BĐS khác Thị trường BĐS thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động thị trường BĐS nông thôn, miền núi v.v Từ đặc điểm cho thấy biến động quan hệ giao dịch BĐS thường diễn vùng, quan hệ cung cầu giá BĐS ảnh hưởng vùng, khu vực định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến thị trường BĐS vùng, khu vực khác Đồng thời nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng vùng, khu vực, gắn chúng với điều kiện thiên nhiên, kinh tế, trị, xã hội vùng, khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá BĐS vùng này, khu vực áp dụng cho vùng khác,khu vực khác Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Mặc dù thị trường BĐS có nội dung phong phú thị trường khơng hồn hảo Sở dĩ thơng tin hàng hóa BĐS thị trường không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hóa khác Sự so sánh BĐS loại khó xác tiêu chí đánh giá BĐS khơng xác hàng hóa khác (các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều đo lường cách tương đối, khó xác) BĐS mang tính vùng khu vực, chúng khơng liền kề khơng phải tìm BĐS loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu loại BĐS có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo Đặc điểm dẫn đến vấn đề sau: - Giá BĐS khơng hồn tồn giá cạnh tranh hoàn hảo, nhiều trường hợp giá sản phẩm đơn chiếc, người bán có lợi độc quyền, nhờ thu lợi cao cho người có quyền BĐS - Khi giá biến động tăng, tính độc quyền người cung tăng thêm làm giá BĐS đẩy lên cao tạo nên sốt giá Thị trường BĐS sôi động, dễ tạo nên sốt giá BĐS Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Đối với hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu gá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu giá quay lại trở lại mức cân Tuy nhiên, hàng hóa BĐS , cầu tăng cung khơng thể phản ứng tăng nhanh loại hàng hóa khác.Đó đặc điểm BĐS thời gian tạo chúng thường lâu dài để xây dựng cơng trình cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng thiết kế, thi công… Sự phản ứng cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá theo hướng tăng lên, hình thành sốt giá BĐS Do nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu BĐS, đặc biệt có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế kiểm sốt gia tăng cầu BĐS khơng đáng (như nạn đầu sinh cầu giả tạo) Thứ sáu, thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hóa BĐS khơng bày bán thị trường loại hàng hóa khác, người mua bán BĐS khơn có hội đủ lượng thơng tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, BĐS thường có giá trị lớn, người mua bán thường có kinh nghiệm giao dịch đố với loại hàng hóa này, giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục người mua người bán nhiều cơng sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thơng tin Do vậy, thực giao dịch thị trường BĐS cần phải có nhà tư vấn, mơi giới người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm với tham gia họ, giao dịch BĐS trở nên dễ dàng hơn.Thực tế cho thấy lực lượng tư vấn mơi giới phát triển vận hành thị trường BĐS hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS cao Do đó, phải coi tư vấn môi giới giao dịch BĐS nghề chuyên nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai