Tính cấp thiếtcủađềtài
Thếchấptàisảnnóichung,thếchấpQSDĐnóiriênglàmộttrongnhữngbiệnpháphữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dânsự, kinh tế, thương mại trong nền kinh tế thị trường Khi xác lập quan hệ thế chấp tàisảnnóichungvàthếchấpQSDĐnóiriêng,mụcđíchmàcácbênhướng tớilàbảođảman toàn cho các giao dịch Thực tế, thế chấp QSDĐ đã và đang diễn ra sôi động tronghoạtđộngtíndụngtạingânhàng.TàisảnthếchấplàQSDĐtrởthànhvậtbảođảm,làmtrunggiantà ichính,làcầunốiđểcáctổchứctíndụngluânchuyểnvốn.ThếchấpQSDĐtronghoạtđộngtíndụnglàphươn gthứcvôcùngthuậnlợiđểcácchủthểtrongnềnkinhtế mở rộng sản xuất, kinh doanh,… tạo điều kiện cho nền kinh tế thị trường phát triểnnhanhchóng.Songsongđó,chúngtacũngcầnsựpháttriểnbềnvững,vậynênviệcxâydựng, hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật trong các giao dịch thế chấp QSDĐ làyêu cầukháchquanvàcấpthiếtởnướctahiệnnay.
Theo quy định của pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm trong hoạt động vay tạicác ngân hàng, nếu tài sản không được thẩm định một cách kỹ càng thì các giao dịchvay tài sản sẽ gặp nhiều rủi ro, nguồn tiền tệ từ đó không thể lưu thông hiệu quả, gâynhiều trở ngại cho các bên giao dịch Nhận thấy rõ điều này, Nhà nước ta đã ban hành,sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đấttrong hoạt động cho vay tín dụng ngân hàng mà tiêu biểu là Bộ luật dân sự năm 2015,Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018, Luật ngân hàng năm 2010, Luật các tổ chức tíndụng năm 2010, sửa đổi năm 2017 Tuy nhiên trong thực tế vẫn còn xuất hiện nhiềutrườnghợptranhchấpdomộttrongcácbênchủthểcốtình“láchluật”.Chủsởhữumặcdù biết rằng QSDĐ của mình không đủ điều kiện thế chấp, nhưng vẫn bằng thủ đoạnnàođóthựchiệnvàhoànthànhgiaodịch.Sauđókéotheomộtloạthệlụy,tácđộnglớnđến quyềnvàlợiích củacácbên chủ thể.
HiệnnaycácquyđịnhvềthếchấpQSDĐvẫncònnhiềuhạnchế,bấtcậptrongquátrình xác định QSDĐ đủ điều kiện trở thành tài sản thế chấp tại ngân hàng Nhiều cơquan,tổchứctíndụngcònlúngtúng,chưathốngnhấttrongviệcthựchiệnquyđịnhcủapháp luật về xác định QSDĐ đủ điều kiện thế chấp nên gặp rất nhiều khó khăn trongviệc giải quyết khi xảy ra tranh chấp giữa các chủ thể Nếu QSDĐ không đủ điều kiệnthế chấp thì sẽ dẫn đến hàng loạt tranh chấp, tác động không nhỏ đến quyền và lợi íchcủa các bên Cho vay tiền thông qua việc thế chấp QSDĐ là hoạt động phổ biến tại cácngânhàngthươngmại.Nhờcóhoạtđộngnàymànguồnvốntrongnềnkinhtếlưuthônghiệu quả hơn Khi xác lập giao dịch vay thế chấp tại Ngân hàng thương mại, ngoài hợpđồngchovaythìcònmộthợpđồngkhácđólàhợpđồngthếchấpQSDĐ.ChỉcóQSDĐđủ điều kiện thế chấp mới là đối tượng của loại hợp đồng này, nó đảm bảo việc vay thếchấp bằng QSDĐ có hiệu quả Vì vậy, việc xác định QSDĐ đủ điều kiện thế chấp haykhông làvôcùngquantrọng.
Bêncạnhđó,thựctiễnphápluậtthếchấpQSDĐtrongcácgiaodịchdânsự,thươngmạitrongthờigi anquacũngđãbộclộnhiềukhiếmkhuyết,hạnchế.Hìnhthứcvănbảngiao dịch và các yêu cầu về công chứng, chứng thực, việc xác định chủ sở hữu của tàisảnthếchấpchưabảođảm,doviệcquảnlýgiấychứngnhậnQSDĐchưachặtchẽ.Việcbên thế chấp dùng tài sản là QSDĐ để thế chấp cho nhiều giao dịch thương mại khácnhau,mangtínhchấtlừađảokhông cònlàviệcđơnlẻ. Xuấtpháttừthựctrạngtrên,tácgiảđãchọnvấnđề:“Phápluậthiệnhànhquyđịnhquyền sử dụng đất đủ điều kiện thế chấp trong Ngân hàng thương mại - thực trạng ápdụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩLuậtKinhtếcủamình.
Đốitượngvàphạmvinghiêncứu
Đốitượngnghiêncứu
Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành Việt Nam về QSDĐ đủ điều kiện thếchấptạicáctổchứctíndụng.Từđóđưaracácưu,nhượcđiểmtrongquátrìnhthựchiệnpháp luật tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm2015đếnnay.
Phạmvinghiêncứu
Về cơ sở pháp lý, luận văn chủ yếu khai thác những quy định của pháp luật hiệnhànhvềquyềnsửdụngđấtđủđiềukiệnthếchấptheoquyđịnhcủaBộluậtDânsự2015,Văn bản hợp nhất luật Đất đai 2018, luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi năm2017) Cụ thể hơn, tác giả tập trung nghiên cứu điều kiện cơ bản để giao dịch vay thếchấp có bảo đảm quy định tại khoản 1 điều
188 luật Đất đai hiện hành, cụ thể: i) đấtkhôngcótranhchấp;ii)cógiấychứngnhậnquyềnsởhữu;iii)quyềnsửdụngđấtkhôngbị kê biên; iv) trong thời hạn sử dụng đất tại ngân hàng thương mại, thực trạng trên địabànThànhphốHồChíMinh.Luậnvănkhôngnghiêncứusâuvềnghiệpvụcấptíndụngcóbảođảmbằng quyền sửdụng đấttạicáctổchứctín dụng làngânhàng thương mại.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn pháp luật hiệnhànhvềQSDĐđủđiềukiệnthếchấptạingânhàngthươngmạivàđisâuvàothựctrạngápdụngpháp luậttronghoạtđộngthếchấptạicácNgânhàngthươngmạiởThànhphốHồChíMinh.
Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật hiện hànhquy định QSDĐ đủ điều kiện trong hoạt động thế chấp tại các Ngân hàng thương mạitrênđịabànThànhphốHồ ChíMinhtừnăm2015chođếnnay.
Mụctiêunghiêncứu
Mụctiêutổngquát
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là làm rõ cơ sở lý luận về pháp luật hiện hành quyđịnhQSDĐđủđiềukiệnđểthếchấp,phântíchthựctrạngvềviệcxácđịnhQSDĐđủ điều kiện thế chấp tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ ChíMinhtừ năm 2015 đến nay Từ đó, đưa ra một số kiến nghị nhằm củng cố và hoàn thiện hệthốngpháp luậtViệtNamhiệnnay.
Mụctiêucụ thể
NghiêncứuquyđịnhcủaphápluậthiệnhànhquyđịnhQSDĐđủđiềukiệnthếchấpcủa tổ chức, cá nhân trong hoạt động vay vốn tại các tổ chức tín dụng Bên cạnh đó,phân tích khái quát khái niệm, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện bảo đảm thựchiệnquyđịnhcủaphápluậtvềthếchấpQSDĐở ViệtNam.
Nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành quy định về hoạt động thế chấp bằngQSDĐ, mà người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.Đồng thời luận văn sẽ đưa ra những kiến nghị có liên quan nhằm hoàn thiện quy địnhphápluậtvềhoạtđộngnàyở nướcta.
Nghiên cứu các vấn đề lý luận của pháp Văn bản hợp nhất luật Đất đai 2018 liênquan đến QSDĐ đủ điều kiện thế chấp tại các tổ chức tín dụng Phân tích khó khăn,thuận lợi của những quy định khi áp dụng vào thực tiễn để nâng cao khả năng bảo đảmthanh toántronghoạtđộngngânhàng.
Nghiêncứu,đánhgiáthựctrạngápdụngquyđịnhcủaphápluậthiệnhành,quyđịnhQSDĐ đủ điều kiện để tham gia thế chấp tại Ngân hàng thương mại ở Thành phố HồChí Minh Phân tích, đánh giá khái quát những tình huống thực tế để nhận diện nhữngưu điểm, tiến bộ của pháp lý áp dụng từ năm
2015 đến nay, cũng như chỉ rõ các vấn đềbấtcậpđangtồntạiđểcùngnhau traođổi.
Phân tích các cơ sở luận chứng để kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquả hoạt động cho vay thế chấp bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng trong nền kinh tếthịtrườngở nướcta.
Câuhỏinghiêncứu
Đềtàinghiên cứu trảlờinhững câu hỏi:
Từ việc xây dựng những câu hỏi nghiên cứu, tác giả đi sâu phân tích rõ thực trạngvấnđềxácđịnhQSDĐđủđiềukiệnthếchấptạicácNgânhàngthươngmạitrênđịabànthànhphốH ồ ChíMinhtừnăm2015đếnnay.
Phươngphápnghiêncứu
Phươngphápluận
Bài luận văn lấy phép biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác Lê-nin, tư tưởngHồChí Minh, quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước làm cơ sở phươngpháp luận cho việc nghiên cứu, đánh giá đúng đắn các vấn đề pháp luật hiện hành vềxácđịnhQSDĐtronghoạtđộngthếchấp tạicácngânhàng.
Phươngphápcụthể
Đểlàmsáng tỏcácvấnđềcầnnghiên cứu,luận văn cũngđãsửdụngkếthợpnhiềuphương pháp nghiên cứu khác như phương pháp phân tích, tổng hợp, hệ thống các tàiliệu, so sánh và đối chiếu, phương pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu kết hợp giữanghiên cứu lý luận với thực tiễn một cách có hệ thống và nhất quán nhằm làm sáng tỏvấn đềcầnnghiêncứu.Cụ thểnhưsau: Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, hệ thống các cơ sởlý luận, tài liệu, các công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố trước đó về phápluậtxácđịnhthếchấpQSDĐđểlàmrõcácnộidung,kếtquảnghiêncứucóliênquan đến đề tài, xác định những vấn đề về điều kiện thế chấp QSDĐ cần tiếp tục nghiên cứutrong luậnvăn. Ở chương 2: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quynạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái niệm, phạm trù cótính lýluậnvềpháp luậtthếchấp QSDĐ.
Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánhđối chiếu khi nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng và thực hiện pháp luật về giao dịch cóbảo đảm của một số nước và các giá trị tham khảo cho Việt Nam Bên cạnh đó, phântích tổng hợp để đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện thế chấp QSDĐ tại Thànhphố Hồ Chí Minh, nghiên cứu về các quan điểm về xác định đất đủ điều kiện thế chấpở Việt Nam từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấpQSDĐởđịabànThành phố
Đónggópcủađềtàinghiêncứu
Chođếnnay,ítcócôngtrìnhnàoxemxétvấnđềthếchấpQSDĐmộtcáchtổngthểở cả phương diện lý luận và thực tiễn, về sự kết hợp hài hòa, giao thoa giữa pháp luậtchung và pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ thế chấp, về những thực tiễn sinhđộng và phức tạp của quan hệ này trên thực tế Như vậy, luận văn này là đề tài nghiêncứuchuyênsâuvềphápluậthiệnhànhquyđịnhvềthếchấpQSDĐởViệtNam,khôngtrùng lặp với các công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố Cụ thể luận văn cónhữngđónggópmớitrong trongcáclĩnhvựcsauđây:
Thứ nhất, luận văn phân tích được quy định của pháp luật về QSDĐ đủ điều kiệnthế chấp của tổ chức, cá nhân trong hoạt động vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Ngoàira, luận văn còn phân tích khái quát khái niệm, vai trò, nội dung, chủ thể và các điềukiệnbảođảmthựchiệnquyđịnhcủaphápluậtvềthếchấpQSDĐở ViệtNam
Thứ hai,luận văn nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luậtQSDĐđủđiềukiệnthếchấptạiNgânhàngthươngmạiởViệtNamnóichungvàThành phốHồChíMinhtừnăm2015đếnnaynóiriêng,nêulênnhữngkếtquảđạtđược,nhữnghạn chế,thiếusótcầnkhắcphục.
Ngoàira,luậnvăncóthểgópphầnlàmgiatăngnguồntàiliệunghiêncứu,phụcvụđào tạo chuyên sâu về lĩnh vực kinh doanh, thương mại, luật kinh tế tại trường Đại họcngânhàng,mộtsố cơsởđàotạoLuậttrênđịabànThànhphốHồ ChíMinh.
Tìnhhình nghiên cứu liênquanđến đềtài
ViệcnghiêncứucácquyđịnhcủaphápluậtvềthếchấpQSDĐđãđượcđềcậptrongmộtsố côngtrìnhnghiêncứu,bàibáo,tạpchí,tiêu biểunhư:
2003) Luận án này đề cập đến pháp luật về QSDĐ trong các giao dịchmuabán,quyềnsởhữu,chuyểnnhượng.Bêncạnhđó,đưarathựctrạngvềQSDĐtrongcácgiaodịch dânsựvàthươngmại.
LuậnántiếnsĩLuậthọc:Bảođảmthựchiệnhợpđồngtíndụngngânhàngbằngthếchấp tài sản (Nguyễn Văn Hoạt, 2004) Luận án đã đề cập một số vấn đề liên quan đếnhợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp QSDĐ ở nước ta, đặc biệt là đã chỉ ra nhữngđiểm bất cập trong pháp luật và trong hoạt động thực tiễn cần được nhanh chóng khắcphục.
Luận văn thạc sĩ: Pháp luật về Thế chấp QSDĐ trong các Tổ chức tín dụng – Thựctiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật (Phan Hồng Điệp, 2012) Luận văn đãnêu rõ cácquyđịnhvềthếchấpQSDĐtrongcácTổ chứctíndụng.Từđó,nêurõđượcthựctrạngápdụngphápluậtvềthếcháp QSDĐtạicáctổ chứctíndụng.
Tạp chí kinh tế và Ngân hàng châu Á, số 173/2020, trang 84: Nhận diện những rủiropháplýđốivớiviệcxácđịnhQSDĐđủđiềukiệnthếchấptronghoạtđộngngânhàngởnướctahiệnn ay(HồXuânThắng,2020).Bàiviếtđãphântíchcơsởpháplývàchứng minh, làm rõ những rủi ro thực tiễn đối với việc xác định QSDĐ đủ điều kiện thế chấp,đưarađựcnhữngkiếnnghịvàgiảiphápvềphápluậthệnhànhxácđịnhQSDĐđủđiềukiệnthếch ấp.
Luận văn thạc sĩ: Thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh (Dương Thị VânAnh,2012).LuậnvănđãđưaranhữngthựctrạngvềthếchấpQSDĐhoạtđộngchovaytạicácTCT D.
Luậnvănthạcsĩ:PhápluậtvềthếchấpQSDĐđểvayvốntạicácngânhàngthươngmại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (Đinh Thị Liên,2008) Luận văn đã phân tích làm rõ một số điểm bất cập trong pháp luật hiện hành vềthế chấp QSDĐ với những nội dung cụ thể:
Về chủ thể có quyền thế chấp QSDĐ, bênnhận thế chấp, về điều kiện bên thế chấp phải có giấy chứng nhận QSDĐ, xác định giátrịQSDĐthếchấpvàvềxửlýQSDĐđượcthếchấp…
Luận văn thạc sĩ: Hoàn thiện các quy định thế chấp QSDĐ của Luật đất đai năm2013(NguyễnThịThuThủy,2013).Luậnvănđãphântích,đánhgiávàđềxuấtmộtsốgiải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấpQSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị trường vốn, thị trường bất độngsảntrongbốicảnhhộinhậpquốctếhiệnnay.
Luận văn thạc sĩ: Pháp luật về Thế chấp QSDĐ trong các Tổ chức tín dụng – Thựctiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật (Phan Hồng Điệp 2012) Luận văn đãnêu những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ và pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ,thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, hoàn thiện pháp luật về thế chấpQSDĐ ởViệtNam.
NhữngcôngtrìnhnêutrênchỉtiếpcậnthếchấpQSDĐvớiýnghĩalàmộttrongcácbiện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chúng được nghiên cứu cùng với các biện phápbảo đảm khác Vì vậy, nội dung cũng mới chỉ dừng lại ở những phác thảo khái quáthoặcnêulênmộtvàibấtcậpcủaphápluậthiệnhànhvềthếchấpQSDĐởphạmvinhỏhẹp Những công trình trên thể hiện sự quan tâm của tác giả, các nhà khoa học về cácvấnđềliênquanđếnthựchiệnpháp luậtt h ế chấpQSDĐnhưng chủyếulànghiêncứu vềQSDĐ,cácbấtcậptrongquyđịnhcủaphápluậthiệnhànhvềthếchấpQSDĐ,rấtítcôngtrìnhnghi êncứuhệthốngvềthựchiệnphápluậtthếchấpQSDĐđủđiềukiện,chỉcómộtvàicông trìnhđềcập đếnnhững vướng mắctrong thựchiện thếchấp QSDĐ.
Tuy nhiên, những kết quả nghiên cứu trên đây là tài liệu tham khảo có giá trị,gợimở cho nghiên cứu sinh nghiên cứu các nội dung của luận văn, nhất là đề xuất sửa đổi,bổsungphápluậtthếchấpQSDĐvớitưcáchlàmộtgiảiphápbảođảmthựchiệnphápluật thế chấpQSDĐ Như vậy, luận văn này là đề tài nghiên cứu chuyên sâu về phápluật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu khoahọcđãđượccôngbốtrướcđó.
NHỮNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỦ ĐIỀUKIỆNVAYTHẾCHẤPTẠI NGÂNHÀNG THƯƠNG MẠI
Pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tíndụng tạingânhàng thương mạiởViệtNam
1.1.1 Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtđiềuchỉnhvềthếchấpquyềnsửd ụngđấttronghoạtđộngtíndụngngânhàngcủa nướcta Đối với tất cả các quốc gia trên thế giới, việc hình thành nhà nước phải song songvới sự hình thành của hệ thống pháp luật Nhà nước Việt Nam cũng không ngoại lệ,LuậtĐấtđairađờivàpháttriểntheotừnggiaiđoạncủalịch sử,cụthểnhưsau:
Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1987, nước ta chưa có luật Đất đai, những vấn đềphát sinh trong quan hệ thế chấp nói chung được điều chỉnh bởi văn bản pháp luật doQuốc hội ban hành Ngày 31/12/1959, Quốc hội đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đaithông qua Điều 11 Hiến pháp 1959 là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu củangườilaođộngriênglẻ,sở hữucủanhàtưsảndântộc. Đếnngày1tháng7năm1980,HộiđồngChínhphủbanhànhQuyếtđịnhsố201/
CPvềviệcthốngnhấtquảnlýruộngđấtvàtăngcườngcôngtácquảnlýruộngđấttrongcảnước Có thể nói, đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện vềcông tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc. Quyết định này đã thay đổi hình thức sởhữu đất đai lúc bấy giờ Cụ thể, tại mục 1, phần I Quyết định đã xác định rõ:“Toàn bộruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kếhoạchchungnhằmđảmbảoruộngđấtđượcsửdụnghợplý,tiếtkiệmvàpháttriểntheohướng đilênsảnxuấtlớn xãhộichủ nghĩa”.
Sau10nămxâydựngchủnghĩaxãhộitheokiểukinhtếtậptrungbaocấp,đếnnăm1986,dướisựlã nhđạocủaĐảng,đấtnướctabắtđầucôngcuộcđổimới,xoábỏbao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trước tình hìnhđó, ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt NamđãthôngqualuậtĐấtđaiđầutiên,đólàluậtĐấtđainăm1987.
Saugiaiđoạnbắtđầuđổimớitừ1986-1991,chúngtavẫncònthiếunhiềuquyđịnhvà ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng đượctìnhhìnhđổimớicủađấtnước.Vìvậy,Hiếnpháp1992rađời,trongđóĐiều17khẳngđịnhđấtđaith uộcsởhữutoàndân,vàĐiều18quyđịnhrõ:“Nhànướcthốngnhấtquảnlý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và cóhiệu quả” Ở thời điểm này, quy định như vậy là phù hợp với bản chất của đất đai làlãnhthổ,làtàinguyênvàtàisảnchungvôcùngquýgiácủaquốcgia.Việcđadạnghóa,tư nhân hóa sở hữu đất đai có thể gây ra những rối ren chính trị xã hội khó lường trướchậu quả,đedọamụctiêu pháttriển đấtnướctheođịnhhướngxãhộichủnghĩa. Để phù hợp với giai đoạn thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiếnpháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của luật Đất đai 1987, ngày 14 tháng 7 năm1993,QuốchộikhoáIXthôngqualuậtĐất đai1993.
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ra đời khi luật Đất đai của năm 1993 đượcban hành với quy định tại Điều 77 cho phép hộ gia đình, cá nhân được giao đất nôngnghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng các loại đất này tạicác ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phépthành lập để vay vốn sản xuất; hoặc do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấpquyềnsửdụngđấtở vớicáctổ chứckinhtế,cánhânViậtNamở trongnước.
Tiếpđó,Luậtsửađổi,bổsungmộtsốđiềucủaluậtĐấtđainăm1998;Luậtsửađổi,bổsungmộtsốđi ềucủaluậtĐấtđainăm2001bổsungcácquyđịnhvềthếchấpquyềnsử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và tổ chức kinh tếđượcNhànướcgiaođấthoặccho thuêđất.Hơnnữa,đốitượngnhậnthếchấpđượcmởrộng:tổchức,hộgiađình,cánhânkhôngchỉđược phépthếchấpquyềnsửdụngđấttạicácngânhàngcủanhànước,cáctổchứctíndụngViệtNamdonhànướ cchophépthành lập;cáctổchứckinhtế,cánhânViệtNamởtrongnướcmàcònthếchấptạicáctổchứctín dụngkhácđượcphép hoạtđộngtạiViệtNam.
Luật Đấtđaicủanăm2003rađờitiếptụcmởrộngđốitượngđượcthếchấpquyềnsử dụng đất, không chỉ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được nhà nướcgiaođất,chothuêđấtmớiđượcthếchấpquyềnsửdụngđấtmàngườiViệtNamđịnhcưởnư ớcngoài,tổchức,cánhânnướcngoàisửdụngđấtcũngđượchưởngquyềnnày. Thực tiễn phát triển kinh tế xã hội đã cho thấy luật Đất đai năm 2003 có nhiều vấnđề kìm hãm sự phát triển Các tổ chức quốc tế khuyến nghị Việt Nam cần sửa đổi luậtĐất đai Vì vậy, Luật này đã được sửa đổi và được đa số đại biểu Quốc hội bỏ phiếuthuậnvàongày29tháng11năm2013.TheoHiếnphápViệtNamvàluậtĐấtđai2013,đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân, không công nhận quyền sở hữu đất đaicủa tư nhân Ở Việt Nam người dân chỉ có quyền sử dụng đất được nhà nước giao cho.Theo Điều 167 luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuêlại,thừakế,tặngcho,thếchấp,gópvốnquyềnsửdụngđấtthìhộgiađình,cánhânsửdụngđấtđư ợcthựchiệnquyềnthếchấpquyềnsửdụngđấtđểvayvốntạitổchứctíndụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Luật Đất đai 2013 đã được sửa đổi năm 2018vàlàVănbảnhợpnhấtluậtĐấtđai2018đượcápdụnghiệnhành.
Thế chấp tài sản bằng QSDĐ trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng là công cụđặcbiệthữuhiệuđểthúcđẩysựpháttriểncủanềnkinhtếcủaquốcgia.ThếchấpQSDĐđể vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất TheoĐiều 167 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ quy định“hộ giađình,cánhânsửdụngđấtđượcthựchiệnquyềnthếchấpQSDĐđểvayvốntạitổchứctín dụngđượcphéphoạtđộngtạiViệtNam”.
Thế chấp QSDĐ được thực hiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có QSDĐ hợppháp là các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giaođất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau Đây là cơ sở để trao chohọ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ và trongviệc thế chấp vay vốn tại các ngân hàng Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sựcho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Có thể thấy rằng QSDĐmang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sửdụng đất Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng thực tế đãtrởthànhmộtloạiquyềntàisảnthuộcvềngườisửdụngđất.
Việc thế chấp QSDĐ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng chính là thỏa thuậngiữa các bên dựa trên các các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BộLuậtDânsựvàphápluậtđấtđaiquyđịnh.Theođó,bênthếchấpdùngQSDĐcủamìnhđểbảođảmvi ệcthựchiệnnghĩavụtrảnợchongânhàngthươngmại.Đâylàmộttrongnhững quyền quan trọng của người sử dụng đất Các quy định về thế chấp tài sản làQSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháplýmàcácchủthểkhithiếtlậpquanhệthếchấpQSDĐphảituântheo.Điềuchỉnhphápluật về thế chấp QSDĐ là việc Nhà nước thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực,hành lang pháp lý để tác động, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia thế chấpQSDĐ trong hoạt động tín dụng với mục đích trước hết là duy trì sự ổn định của nềnkinhtế.Bêncạnhđó,tùythuộctừngtínhchấtcủanhữngquanhệvềQSDĐcótácdụnglàmcân bằngvàhàihòaquyềnvà lợiích củacácbênthamgiaquan hệthếchấp.
Tóm lại, việc nghiên cứu vấn đề thế chấp tài sản là QSDĐ trong hoạt động cấp tíndụng ngân hàng không thể không nghiên cứu các khái luận có liên quan như quyền tàisảnlàQSDĐ,hoạtđộngtíndụngcóđảmbảobằngtàisảnvàthếchấpQSDĐtronghoạtđộngvay tíndụngngânhàng.
TạiĐiều115BộluậtDânsựnăm2015cóquyđịnh:“Quyềntàisảnlàquyềntrịgiáđược bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐvà các quyền tài sản khác” Theo đó, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,không đòi hỏi có sự chuyển giao trong giao dịch dân sự Đối với quyền tài sản là đốitượnggiaodịchphảiđápứngđượchaiyêucầulàtrịgiáđượcbằngtiềnvàđượcchuyểngiaochong ườikháctronggiaodịchdânsự.
Quyền tài sản gồm có QSDĐ, quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ và cácquyền tài sản khác Quyền tài sản có thể được chia thành hai loại: quyền đối nhân vàquyền đối vật Quyền đối vật là quyền chủ thể được tác động trực tiếp vào vật nhằmthỏa mãn nhu cầu của mình như quyền cầm cố, quyền sở hữu, quyền hưởng hoa lợi,quyềnthếchấp,…
Quyềnđốinhânlàquyềncủachủthểnàyđốivớichủthểkhác.Quyềnđốinhânđượcđápứngnếubêncóngh ĩavụthựchiệnđúngvàđủnghĩavụtheoyêucầucủabêncóquyền.BansoạnthảoBộluậtDânsựnăm201 5chorằngbảnchấtcủaquyềntài sản chỉ cần nhìn nhận ở góc độ giá trị kinh tế của nó, tức là trị giá được bằng tiền.Việc có được chuyển giao hay không trong giao dịch dân sự chỉ nhằm mục đích xácđịnh những quyền tài sản nào sẽ là đối tượng của các giao dịch dân sự chứ không phảilà đặc điểm của quyền tài sản Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn liệt kê các loạiquyền tài sản bao gồm: Quyền đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và quyềntàisảnkhác.Xétchocùngquyđịnhnàycũngkhôngphảilàmộtđịnhnghĩahoànchỉnhvềquyề ntàisảnmànónằmởgiữaranhgiớigiữamộtquyphạmđịnhnghĩavàmộtquyphạmliệtkê.
Xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện thế chấp trong hoạt động cấp tín dụngngânhàng
Khái niệm về giấy chứng nhận QSDĐ có sự thay đổi theo thời gian, thể hiện rõ quacác văn bản pháp luật đất đai ở nước ta Cụ thểLuật đất đai năm 2003quy định:“Giấychứng nhận QSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chongườisử dụngđấtđểbảohộ quyềnvà lợiíchhợpphápcủangườisử dụng đất”.
Sau đó, Văn bản hợp nhất luật Đất đai 2018 đã bổ sung về khái niệm giấy chứngnhận QSDĐ tại khoản 16 Điều 3 như sau: “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ,quyềnsởhữunhàở,tàisảnkhácgắnliềnvớiđấthợpphápcủangườicóQSDĐ,quyềnsởhữun hàởvàquyềnsởhữu tàisảnkhácgắnliền vớiđất.”
So vớiLuật Đất đai 2003, Văn bản hợp nhất luật Đất đai 2018 đã khắc phục, giảiquyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Đây là đạo luậtquantrọng,cótácđộngsâurộngđếnchínhtrị,kinhtế,xãhộicủađấtnước,thuhútđượcsựquantâmrộ ngrãicủanhândân.LuậtĐấtđainăm2013vừatiếptụckếthừa,luậthóanhững quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm
2003,nhưngđồngthờiđãsửađổi,bổsungmộtsốquyđịnhmớinhằmtháogỡnhữnghạnchế,bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Điều này thể hiện sự thích ứng và nắm bắt kịp thờicủa cơ quan lập pháp cùng với sự phát triển của xã hội Cấp giấy chứng nhậnQSDĐcũng là một trong những chủ trương của Đảng và Nhà nước để tạo động lực thúc đẩyphát triển kinh tế xã hội đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.Tuy nhiên, giấy chứng nhận QSDĐ thường được gọi với ngôn ngữ bình dân là sổ đỏ,bìađỏ.Khiđápứngđượccácđiềukiệntheoquyđịnhthìngườisửdụngđấtsẽđượccấpgiấychứngnhậ nQSDĐ,nếucósựgianlận,saisóthoặcmộtsốlýdokhác,cơquannhànướccóthẩmquyềnvẫncóthểth uhồigiấychứngnhậnđãcấp.
Pháp luật Việt Nam quy định rõ người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhậnQSDĐ tại khoản 1 Điều 166 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018 Giấy chứng nhậnQSDĐ sẽ là căn cứ pháp lý để xác định các mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước vàngườisửdụngđất,giữangườisửdụngđấtvàngườisửdụngđất.Chứngthưpháplýnàylà phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quyđịnh, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ Việc quy định điều kiện thế chấp QSDĐ làphải có giấy chứng nhận QSDĐ xét trên các phương diện pháp lý có ý nghĩa hết sứcquantrọngtrongviệcquảnlýđấtđaicủaNhànước.
Trường hợp QSDĐ thực tế không có giấy chứng nhận, Điều 101 Văn bản hợp nhấtluậtĐấtđai2018quyđịnhvềviệccấpgiấychứng nhậnQSDĐ,quyềnsởhữunhà ởvàtài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không cógiấytờvềQSDĐ nhưsau: i) Hộgiađình,cánhânđangsửdụngđấttrướcngàyLuậtnàycó hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trựctiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điềukiệnkinhtế- xãhộiđặcbiệtkhókhăn,nayđượcỦybannhândâncấpxãnơicóđấtxácnhậnl àngườiđãsửdụngđấtổnđịnh,khôngcótranhchấpthìđượccấpgiấychứngn hậnQSDĐ,quyềnsởhữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sửdụngđất. ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấytờquyđịnhtạiĐiều100củaLuậtnàynhưngđấtđãđượcsửdụngổnđịn htừtrướcngày01tháng7năm2004vàkhôngviphạmphápluậtvềđấtđai,nay đượcỦybannhândâncấpxãxácnhậnlàđấtkhông có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quyhoạchchitiếtxâydựngđôthị,quyhoạchxâydựngđiểmdâncư nôngthônđãđượccơquannhànướccóthẩmquyềnphêduyệtđốivới nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ,quyền sởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải được thực hiện bởi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Điều luật này thể hiện trách nhiệm của nhà nước cũng như sự phát triển,tiến bộ của pháp luật Nhà nước và pháp luật bằng cách hợp thức hóa QSDĐ đã tạo cơhội cho người sử dụng đất có quyền để thực hiện hoạt động thế chấp, vay vốn tại cácngânhàngthươngmại.
Ngoài các trường hợp trên, văn phòng đăng ký đất đai sẽ là chủ thể cấp giấy chứngnhậnQSDĐ.CụthểtạiNghịđịnh01/2017/NĐ-CPsửađổibổsungđiểmakhoản1Điều5
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng kýđất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận
QSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđấtđốivớitrườnghợp đượcủyquyềntheoquyđịnh;xâydựng,quảnlý,cậpnhật,đođạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;thốngkê,kiểmkêđấtđai;cungcấpthôngtinđấtđaitheoquyđịnhchocáctổch ức,cánhâncónhucầuvàthựchiệncácdịchvụkháctrên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quyđịnh củaphápluật; ĐểđượccấpgiấychứngnhậnQSDĐ,cácchủthểcầnthựchiệntheotrìnhtựthủtụcsau:
CăncứtheoĐiều70Nghịđịnh43/2014/NĐ-CP,nơinộphồsơđềnghịlàmthủtụccấp giấychứngnhậnQSDĐ đượcquyđịnhnhưsau:
Trườnghợp1:Cánhân,hộgiađìnhnộphồsơtạiUBNDxã,phường,thịtrấnnơicó đấtnếucónhucầu.
Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơicó đất.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tối đa 03ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổsungvàhoàn chỉnhhồsơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếpnhậnhồ sơvàhẹnngàytrảkếtquả.
Tronggiaiđoạnnày,khinhậnđượcthôngbáonộptiềncủacơquanthuế,ngườinộphồsơnộptheođ úngsốtiền,thờihạnnhưthôngbáovàlưugiữchứngtừthựchiệnnghĩavụtàichínhđểxuấttrìnhkhinhận giấychứngnhận.
Giấychứngnhận sẽđượctrao chongườidân trong thờihạn03ngàylàmviệckểtừngàythựchiệnxongthủ tục.
Thờigian thựchiện:Không quá30ngàykểtừngàynhậnđượchồsơ hợplệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xãhộikhókhănthìthờigianthựchiệncấpgiấychứngnhậnQSDĐlầnđầuđượctăngthêm15ngày.
Thay vì như trước đây, sổ đỏ, sổ hồng được tách riêng với nhau, Chính phủ đã banhành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Bộ Tài nguyên và Môi trường với Thông tư số17/2009/TT-BTNMT về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhácgắnliềnvớiđất.Giấynàyápdụngtrongphạmvicảnướcđốivớimọiloạiđất,nhàở và tài sản khác gắn liền với đất Đối tượng cấp giấy bao gồm cá nhân, vợ chồng, hộgiađình,tổchứccóđủđiềukiệnđượccấpgiấy.Vìmẫugiấynàycóphầnbìamàuhồng,nên thườngđượcngườidângọilà“sổhồng”.
Sổđỏlàtêngọitắtcủa“giấychứngnhậnQSDĐ”,đốitượngđượccấpgiấychủyếulàhộgiađìnhd ochủhộđứngtên.Sổnàycótrangbìamàuđỏnênthườngđượcgọilà sổ đỏ, do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp cho khu vực đất ngoài đô thị (nông thôn).GiấynàyđượcquyđịnhtạiNghịđịnhcủasố60củaChínhphủngày5-7-
Nộidung sổ đỏ ghinhận QSDĐtại khuvựcngoàiđôthị,ápdụngđốivới đấtnôngnghiệp,đấtlâmnghiệp,đấtnuôitrồngthủysản,làmmuốivàđấtởnôngthôn,… SổnàycómàuđỏđậmvàdoUBNDhuyện,thịxã,thànhphốthuộcTỉnh cấp cho chủsửdụng.Đaphầnsổđỏđượccấpchohộgiađìnhvìthườnggắnvớiđấtnôngnghiệp,lâ mnghiệp,… nênkhichuyểnnhượnghoặcthựchiệncácgiaodịchdânsựnóichungliênquanđếnQSDĐthì phảicóchữkýcủatấtcảcácthànhviêntừđủ18tuổitrởlêncótêntrongsổ hộkhẩucủa hộ giađìnhđó.Trongkhi đó, đối với sổ hồngthì khi chuyểnnhượng,giaodịchchỉcầnchữkýcủangườihoặcnhữngngườiđứngtêntrêngiấychứng nhận.
Trước ngày 10/12/2009, ở Việt Nam tồn tại loại giấy chứng nhận mà bìa có màuhồng dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi làSổ hồng theo mẫu của Bộ Xây dựng) và giấy chứng nhận QSDĐ (bìa màu đỏ - thườnggọilàSổđỏtheo mẫucủa BộTàinguyênvàMôitrường).
Từngày10/12/2009,khiNghịđịnh88/2009/NĐ-CPcóhiệulựcthìngườisửdụngđất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận theomột mẫu thống nhất với tên gọi là giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisảnkhácgắnliềnvớiđất.
Theo quy định, “Sổ hồng” và “Sổ đỏ” chỉ khác nhau khi được cấp trước ngày10/12/2009 Từ ngày 10/12/2009 thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất được cấp một loại giấy chứng nhận áp dụng trong phạm vi cả nước; nên cách gọi“Sổ hồng” và “Sổ đỏ” dùng để chỉ giấy chứng nhận được cấp từ ngày 10/12/2009 đếnnaylàkhôngkhácnhau,đềuchỉgiấychứngnhậnQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliền vớiđấttheo mẫucủaBộ Tàinguyênvà Môitrường.
Khác với sổ đỏ, nếu phạm vi ghi nhận ở sổ đỏ là quyền sử dụng đa dạng, có thể làđất ở, đât sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng,…thì phạm vi ghi nhận sở hữu ở sổhồng chỉ là sở hữu nhà hoặc sử dụng đất ở chứ không có các loại đất khác Đây là điềukhácbiệtlớnnhấtgiữasổđỏvàsổ hồngngoàihình thứchailoạisổ.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNHĐIỀUCHỈNHVIỆCXÁCĐỊNHQUYỀNSỬDỤNGĐẤT ĐỦĐIỀUKIỆNTHẾ CHẤP
Thựctrạngxácđịnhquyềnsửdụngđấtđủđiềukiện thếchấp tạingânhàng thươngmại
Hiện nay có nhiều đối tượng lợi dụng việc thủ tục chứng thực các loại hợp đồngchuyểnnhượng,hợpđồngthếchấpQSDĐtạicácvănphòngcôngchứngcònnhiềuhạnchế nên họ lên mạng xã hội zalo, facebook đặt làm giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sởhữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giả, sau đó thế chấp cho các cá nhân, tổ chức tíndụngđểvaytiềnsửdụngvàomụcđíchcánhângâythiệthạilớnvềtàisảnchonhiềucánhân,tổ chức. PhòngCảnhsátđiềutratộiphạmvềtrậttựxãhộiđãpháthiệnđốitượnglàmgiảgiấy chứng nhận QSDĐ cho H.A là K, đang tạm trú tại Thành phố Hồ Chí Minh Ngày14/5/2021, đốitượngnàybịlực lượngbắtgiữđể phục vụ điềutra.ĐốitượngH.Asinhnăm1983cóbiểuhiệnnghivấnthựchiệnhànhvilừađảochiếmđoạttàis ảncủangườikhác thông qua hình thức ký kết hợp đồng ủy quyền thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ.Vàongày27/4/2021,phòngbốtrí,bắtquảtangH.Akhihắnkýthànhcônghợ pđồngủ y q u y ề n t h ế c h ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n Q S D Đ d o H A đ ứ n g t ê n c h ủ s ở v ớ i g i á 500.000.000đồng.Tangvậtthugiữlà2giấychứngnhậnQSDĐdoH.Ađứngtênnghi bịlàmgiả,200.000.000 đồng vànhiềuđồvật,tàiliệu có liênquan.
Qua xác minh, điều tra, trong thời gian từ tháng 12/2020 đến tháng 4/2021, H.Amua 9 giấy chứng nhận QSDĐ giả trên mạng xã hội của nhiều đối tượng khác nhau giátừ9.000.000đồngđến10.000.000đồng/giấy,vớimụcđíchdùngđểthếchấpvaytiền theo hình thức ký kết hợp đồng ủy quyền để lừa chiếm đoạt tiền và đã chiếm được1.750.000.000 đồng Số tiền chiếm đoạt đã được sử dụng để đánh bạc, trả nợ, trả tiềnlãivayngânhàngvàtiêu xàicánhân.
TheoPhòngCảnhsátđiềutratộiphạmvềtrậttựxãhội,thủđoạncủacácđốitượnghếtsứctinhvi,cá cloạigiấytờgiảchúngsửdụngđềurấtgiốngthậttừ màusắc,cỡchữcho đếncondấu, dễdàngquamặtvănphòng côngchứng 2
Theo nguồn báo Tuổi trẻ Online ngày 15/3/2021, Một vụ việc nổi cộm khác liênquanđếnvấnđềthếchấpQSDĐđãdiễnratừlâunhưngmớiđượcđưaraphápluậtnhưsau:
CôngtyDiệpBạchDương(dobàDươngThịBạchDiệplàmđạidiệntheophápluật, có trụ sở tại 179 bis Hai Bà Trưng, phường 6, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh) vàTrungtâmCa nhạcnhẹ(trựcthuộc SởVănhóaThểthaovàDulịchthànhphốHồChíMinh)đượcgiaoquảnlýtrụsởtại185HaiBàTrưng.
LợidụngviệcTrungtâmCanhạcnhẹcónhucầu sangsửatrụsởtại185HaiBàTrưng,quận3,bàDươngThịBạchDiệpđãtraođổivớiôngVyNhậtTả o(GiámđốcTrungtâmCanhạcnhẹ)tìmthửađấttươngđươngvới thửađất 185Hai BàTrưngđểTrungtâmCanhạcnhẹlàmtrụsở,cònCôngtyDiệpBạchDương(dobàDiệplàmđạidiệ nphápluật)lấythửađất185HaiBàTrưng. SauđóbàDiệpđãtìmđượcthửađấttại57CaoThắng(quận3)vàlàmđơnxinhoánđổi tài sản, gửi Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và các cơ quan liên quan đềnghị đổi đất 57 Cao Thắng lấy đất 185 Hai Bà Trưng và Công ty Diệp Bạch Dương sẽhỗ trợ Trung tâm ca nhạc nhẹ 5 tỉ đồng Tuy nhiên, ở lần đề xuất này, lãnh đạo thànhphốkhôngchấpnhậnviệchoánđổidophápluậtkhôngcóquy địnhnày.
Tuynhiên,sauđóbàDiệp tiếp tụcvậnđộng cáccánhân có thẩmquyềnphương ánhoán đổi kèm theo đề xuất sửa chữa Trung tâm ca nhạc nhẹ số tiền là 20.000.000.000đồng.Sauđó,ôngVyNhậtTảođãmờiôngNguyễnThànhRum(nguyênGiámđốcSởV ăn hóaThông tinvàDu lịch)thamquanđịađiểm57 Cao Thắngvàtrìnhbày cho ông
TiếpđóbàDiệpgặptrựctiếpôngNguyễnThànhTàiđềnghịtrìnhbàyvềphươngánhoánđổi ,sauđóôngTăigặpChủtịchỦybanNhđndđnthănhphốHồChíMinh(lúcđólẵngLíHoăngQuđn)để xinýkiến.ChủtịchThànhphốsauđóđãchấpthuậnchothựchiệnviệchoánđổinhưngphảithông quaSởTàichính- Banchỉđạo09đềxuất.Sauđó,hồsơviệchoánđổiđãđượcỦybanNhândânthànhphốHồ ChíMinhchấpthuậnvớiđiềukiệnCôngtyDiệpBạchDươngchịutráchnhiệmxâydựngmớ iTrungtâmcanhạcđạtchuẩntại57CaoThắng(tínhvàogiátrịsửdụngđấtsaukhithẩmđịnh).Vềgiátrị QSDĐthìsaukhithẩmđịnh,nếuthửađấtnàogiátrịhơnthìbênnhậnphảihoànlạiphầnchê nhlệchchobênkia.Saukhithẩmđịnhxong,CôngtyDiệpBạchDươngn g o à i v i ệ c p h ả i x â y d ự n g t r ụ s ở t h ì c ò n p h ả i b ù t i ề n c h ê n h l ệ c h l à h ơ n 4.000.000.000đồng.Saukhit hốngnhấtviệchoánđổi,CôngtyDiệpBạchDươngnhậnmặtbằng185HaiBàTrưngvàgiấytờliênqua nnhưngbàDiệpkhôngbàngiaogiấytờ nhàđấttại57 CaoThắng choTrung tâmcanhạcnhẹ.
Dù mới nhận được sự đồng thuận của ông Vy Nhật Tảo nhưng bà Dương Thị BạchDiệpđãlấygiấychứngnhậnquyềnsửdụngcủathửađấtđịnhhoánđổi(57CaoThắng)để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Agribank chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Trongsuốt quá trình diễn ra việc thực hiện thủ tục hoán đổi đất đai cho đến khi thửa đất
KhinhậnđượcgiấychứngnhậnQSDĐvớithửađất185HaiBàTrưng,bàDiệptiếptụcmangđithếc hấpđểvay160.000.000.000đồng.Cảhaikhoảnthếchấpvaytiềnnàyđến nayđềukhôngcókhảnăngtrả.
KhiSởTàinguyênmôitrườngthànhphốlàmthủtụcxáclậptàisảnthuộcquyềnsởhữu nhànướctại57CaoThắng choTrung tâmCanhạcnhẹthìbàBạchDiệpmớithừa nhận giấy tờ thửa đất này đã được thế chấp cho Agribank để vay tiền Do đó, quyềnpháplý đốivớitàisảnnàyđang thuộcAgribank thànhphốHồChíMinhquản lý 3
Về mặt khách quan, Agribank có thể không được thông tin về việc hoán đổi 2 thửađất giữa công ty Bạch Diệp và Trung tâm Ca nhạc nhẹ Tuy nhiên trong quá trình thẩmđịnh, nếu cán bộ phụ trách làm việc một cách kỹ càng hơn thì có thể kiểm tra thông tinvề tình trạng pháp lý của thửa đất tại Ủy ban Nhân dân Thành phố, vì việc hoán đổi đãđược Ủy ban Nhân dân chấp thuận Khi Công ty Bạch Diệp thế chấp tại Agribank, tìnhtrạng pháp lý của QSDĐ được coi như hợp pháp vì đáp ứng đủ các điều kiện của phápluật khi thế chấp Trong trường hợp này, Công ty Bạch Diệp đã cố tình vì biết QSDĐchuẩn bị hoán đổi nhưng vẫn dùng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng thương mại, dẫnđến tình trạng tranh chấp, khó khăn cho các bên và các cấp chính quyền khi giải quyếthậuquả.
Việc vi phạm pháp luật trong vấn đề vay thế chấp QSDĐ còn có thể bắt nguồn từsựgiandốicủabênthếchấpvàsựchủquancủabênthếchấp.Điểnhìnhnhưvídụthựctếsau:
BàTlàchủcủamộttrạichănnuôiheonênđãnhiềulầnthếchấpQSDĐđểlấytiềnphụcvụchomục đíchchănnuôi.NhờvậymàbàTđãtrởthành“kháchhàngthânthiết”củaNgânhàngTMCPABchinhá nhBìnhChánhvìthườngxuyêngiớithiệukháchđếnngân hàng này vay vốn và hưởng tiền môi giới Bà T còn cách dùng tiền môi giới củakhách hàng cho để cho lại 2 cán bộ ngân hàng Qua nhiều lần tiếp cận, bà T đã nắmđược quy trình cũng như sự lỏng lẻo trong kiểm tra, thẩm định tài sản nên nảy sinh ýđịnh làmgiấychứngnhậnQSDĐgiả,hồ sơgiảđểvayvốnngânhàng.
TheoQuyếtđịnhcủaHộiđồngxétxửTòaánNhândânhuyệnBìnhChánh,trong3năm, bà T và một nhóm đồng phạm đã làm giả 19 giấy chứng nhận QSDĐ Nội dunglàmgiảlàcácxácnhậncủacơquanNhànước,tổchứccôngchứng,…Ngoàira,bàcònlập 16 hồsơmang tên16 kháchhàngvay gần 72.000.000.000 đồng Trongđó,bà Tđã
3 Theo nguồnbáo TuổitrẻOnlinengày15/3/2021 đóng tiền nợ gốc cho 16 hồ sơ vay với tổng số tiền hơn 12.000.000.000 đồng, chiếmđoạtcủaNgânhàngTMCP ABkhoảng 60.000.000.000đồng
Quyết định cũng nêu rõ 16 “khách hàng” có hồ sơ vay vốn với số tiền vay khácnhau, tiền gốc đã trả, tiền lãi đã trả, dư nợ gốc bao nhiêu, nợ lãi bao nhiêu cho từng hồsơ Với thiệt hại khoảng 60.000.000.000 đồng nêu trên, nguyên nhân được xác định làdo cán bộ Ngân hàng TMCP AB chi nhánh Bình Chánh khi thực hiện công việc đã viphạm quy trình nghiệp vụ cho vay nên không phát hiện việc bà T sử dụng QSDĐ giảthế chấp chiếm đoạt tiền Cơ quan Cảnh sát điều tra xác định có 3 bị can là 3 cán bộngânhànggồm:T.V.H.;H.T.vàT.T.A.
Cụthể,H.T.(sinhnăm1987)khôngnhậnhồsơvay từkháchmànhậntừbàT.Khithẩm định khách hàng thì không tìm hiểu nhu cầu vay vốn của khách hàng; không xemxéttìnhhìnhthựctếnơihoạtđộngsảnxuấtkinhdoanhcủakháchhàng;khôngtrựctiếpcùngkháchhà ngđicôngchứnghợpđồngthếchấptàisảnbảođảmvàđăngkýgiaodịchbảo đảm Hành vi của H.T được cho là vi phạm Quyết định số 186/QĐ/TGĐ.12 banhành ngày 18/4/2012 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP AB cùng một số quyếtđịnh,vănbảnkháccủangânhàngnàyquyđịnhvềquy trình thẩmđịnh tàisảnbảođảmtiềnvay.Hậuquả,H.T.đãkhôngpháthiệnđượcbàTđãsửdụng11sổđỏgiảthếchấptại 11hồ sơ vay, chiếmđoạtkhoảng58.000.000.000đồng.
BịcanthứhailàT.T.A.(sinhnăm1982)cũnglàcánbộNgânhàngTMCPAB.Khithẩm định tài sản thế chấp không gặp trực tiếp khách hàng để thẩm định mà gặp bà T.Bà T trực tiếp hướng dẫn việc khảo sát, thẩm định tài sản thế chấp dẫn đến không pháthiện được tài sản thế chấp là không có thật Hậu quả, là bị can này bị bà T “qua mặt”,sử dụng 5 sổ đỏ giả thế chấp tại 5 hồ sơ vay tiền chiếm đoạt khoảng 14.000.000.000đồng.
Bị can thứ 3 là ông T.V.H (sinh năm 1967), một cán bộ lãnh đạo của Ngân hàngTMCP AB Với vai trò quản lý nhưng bị can này giao cho H.T là chuyên viên quan hệkhách hàng thực hiện công việc của chuyên viên quản lý Hơn nữa, khi được giao côngviệccủachuyênviênquảnlýthìH.T.khôngthựchiệnđúngquytrình,quyđịnhcủa ngânhàngnênkhôngpháthiệnbàThusửdụnghồsơgiảthếchấpvaytiền.Hànhvicủaông T.V.H là trái với quy định về phân công nhiệm vụ của Ngân hàng TMCP AB,khôngtuânthủcácquychế,quyđịnhvềchovaycủaphápluậtvàcủaNgânhàngTMCPAB.
Hoạtđộngcủa3cánbộthuộcNgânhàngTMCPABChinhánhBìnhChánhviphạmKhoản4Điều20 6vềtộiviphạmquyđịnhvềhoạtđộngngânhàng,hoạtđộngkhácliênquan đến hoạt động ngân hàng Văn bản hợp nhất Bộ luật Hình sự năm 2017, cụ thể là“Phạm tội gây thiệt hại về tài sản 3.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 12 nămđến20năm”.Việclàmcủa3cánbộtíndụngtạiNgânhàngTMCPABlàhoàntoànsaivới quy trình, thủ tục và gây ra hậu quả vô cùng nghiêm trọng trong hoạt động vay thếchấp bằng QSDĐ tại ngân hàng thương mại. Tín dụng vốn là hoạt động tiềm ẩn nhiềurủi ro, do đó đòi hỏi cán bộ tín dụng phải là một người có đạo đức nghề nghiệp, có tầmnhìn để hạn chế tối đa rủi ro cho tổ chức nói riêng, hệ thống ngân hàng và nền kinh tếvĩmônóichung.
2.1.2 Thựctrạng xácđịnh quyềnsửdụngđấtlà đấtkhôngcó tranhchấp
Như đã phân tích ở chương 1, theo khoản 24, điều 3 Văn bản hợp nhất luật Đất đai2018, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữahaihoặcnhiềubêntrongquanhệđấtđai.Vớiquyđịnhnày,đấtcótranhchấp làđấtmàgiữangườiquảnlý,sửdụngđấtđócótranhchấpvớicánhânhoặctổ chứcvềquyềnvànghĩavụ sửdụngđất.
TácgiảhoàntoànđồngývớiquanđiểmcủaPGS.TS.HồXuânThắngtrongbàiviếttạiTạpchíkinhtế vàngânhàngÁChâusố173nhưsau:
Tháng 8/2015, với mục đích vay tiền để xây dựng công trình nhà ở và văn phòngcho thuê, ông Bùi Văn Hậu có ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng H, tổng số tiền vaylà 15 tỷ đồng Để thực hiện được khoản vay nói trên, ông Hậu đã dùng tài sản của giađìnhmìnhlàQSDĐ600m2đấtvàtàisảngắnliềntrênđấttạiquận12ThànhphốHồ
Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để vayvốn tạicácngânhàngthươngmạitrên địabànThànhphốHồChíMinh
2.2.1 Nhữngthuậnlợi Đường lối phát triển kinh tế thị trường và chủ động hội nhập quốc tế tạo điều kiệnchocácgiaodịchdânsự,thươngmạipháttriểnđadạng,phongphú,trongđókhôngthểkhông kể đến giao dịch thế chấp QSDĐ Gắn với quá trình đó, Bộ luật Dân sự và luậtĐấtđailiêntụcđượcsửađổi,bổsung.ĐiểnhìnhlàVănbảnhợpnhấtluậtĐấtđai2018,Nghịđịnh21/ 2021/NĐ-CPquyđịnhthihànhBộluậtDânsựvềbảođảmthựchiệnnghĩavụ.
Cùng với đó, các nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn một số vấn đề về các quyđịnh của luật Đất đai cũng được ban hành kịp thời Điển hình như Nghị định số43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Văn bản hợp nhất luật Đấtđai2018;Nghịđịnh01/2017/NĐ-CP sửađổinghịđịnhhướngdẫnluậtĐấtđai,…
Bên cạnh đó, Thông tư cũng ra đời giúp tháo gỡ những khó khăn trong quá trìnhthựchiệnphápluậtnhưThôngtư33/2017/TT-BTNMThướngdẫnNghịđịnh01/2017/ NĐ-CP và sửa đổi các Thông tư hướng dẫn Văn bản hợp nhất luật Đất đai2018 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn luật Đấtđai., … những văn bản trên đã tạo cơ sở pháp lý thuận lợi bảo đảm cho việc thực hiệnpháp luật thế chấp QSDĐ ngày càng có kết quả tốt hơn phát huy được vai trò của việcthếchấpQSDĐthúcđẩypháttriểnkinhtếxãhội.
Thôngtưrađờihướngdẫnvềquytrình,nghiệpvụ,tạođiềukiệnthuậnlợichongânhàng thực hiện nhanh chóng các nghiệp vụ, tiết kiện thời gian, công sức, tiền bạc chongân hàng và khách hàng trong quá trình thực hiện giao dịch Việc áp dụng thông tưmang tính đồng bộ và thống nhất, giúp thu hút khách hàng vì đảm bảo uy tín, đảm bảoquyềnvànghĩavụ của2 bên,thúcđẩypháttriểnkinhtế.Trong Nghị quyết Phiên họp đầu tiên triển khai công việc sau kiện toàn tháng4/2021, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ trưởng, Thủ trưởng cơquan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh,thànhphốphảitrựctiếpchỉđạocôngtácxâydựngphápluật;theochứcnăng,nhiệmvụ,thẩmquyền chủ động nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách khuyến khích đổi mới,sángtạo,thúcđẩychuyểnđổisố,pháttriểnnềnkinhtếsố,xãhộisố;
Tiếpđó,PhóThủtướngPhạmBìnhMinhthaymặtThủtướngChínhphủđãkýbanhành Quyết định 407/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Tổ chức truyền thông chính sách cótácđộnglớnđếnxãhộitrongquátrìnhxâydựngvănbảnquyphạmphápluậtgiaiđoạn2022-2027” Thiết thực triển khai Quyết định 407 của Thủ tướng Chính phủ, Chuyêntrang Xaydungchinhsach.chinhphu.vnđượcxây dựng.
Theođó,toànbộvòngđờicủacácchínhsách,cácquyđịnhphápluật,từchủtrương,đường lối, quan điểm, định hướng của Đảng, Nhà nước đến quá trình xây dựng, banhành, tổ chức thực thi đưa chính sách, pháp luật vào cuộc sống sẽ được thông tin toàndiện, sâu rộng, hấp dẫn trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ và các nền tảng mạngxãhộicủaCổngThôngtinđiện tửChínhphủ.
Ngườidânvàdoanhnghiệpcóđiềukiệnpháthuycaonhấtquyềnlàmchủcủamình,có cơ hội bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ngay từ khi chính sách được hìnhthành trongquátrìnhxâydựng,hoàn thiệnvàđưavào cuộcsống.
Qua chuyên trang này, tổ chức và cá nhân không chỉ được tiếp cận nguồn thông tinchính thống về công tác xây dựng chính sách, pháp luật; các chính sách mới ban hành;tưvấn,giảiđáp,hướngdẫnthựchiệnchínhsách…màcònđượctạođiềukiệnthuậnlợinhất để góp ý, đề xuất các quy định mới, giám sát quá trình thực thi, đưa chính sách,phápluậtvàocuộcsống.
Hoạt động thế chấp QSDĐ trong hoạt động tín dụng giúp nâng tầm giá trị củaQSDĐ, tạo ra giá trị gia tăng cho cả ngân hàng và các tổ chức, cá nhân Những kết quảđó thểhiệntrênnhữngưuđiểmchínhsauđây:
Thứ nhất, việc thực hiện quy định về hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp
QSDĐ:Nói chung các hợp đồng tín dụng có thế chấp QSDĐ đều tuân thủ đúng và thực hiệnđầy đủ các quy định về hợp đồng như: phải bằng hình thức văn bản, có công chứng,chứng thựcvàđăngkýtạicơ quan giaodịch bảođảm.
Thứhai,việcthựchiệncácquyđịnhvềtàisảnthếchấplàQSDĐcũngcónhiềutiếnbộrõràng.Cácch ủthểđượccấpgiấychứngnhậnQSDĐhợpphápđãchủđộng,mạnh dạn thực hiện quyền thế chấp QSDĐ Số lượng giao dịch dân sự, chủ yếu là hợp đồngtín dụngcó bảođảmlàQSDĐtăng lênnhanh chónghàngnăm.
Thứ ba,thực hiện quy định về hiệu lực và thời hạn của hợp đồng thế chấp QSDĐ:Vì pháp luật có quy định cụ thể về hiệu lực và thời hạn của thế chấp QSDĐ, hơn nữavấn đề về hiệu lực và thời hạn thế chấp QSDĐ liên quan trực tiếp đến lợi ích của cảngười thế chấp và người nhận thế chấp nên việc thực hiện các quy định này rất tự giácvànghiêmminh.
Thứ tư,việc thực hiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồngthếchấpQSDĐ:GiaiđoạnđầukhivừakýkếthợpđồngthếchấpQSDĐ,cảhaibênhầunhư đều thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình Giai đoạn sau do có phát sinh cáctình huống không lường trước, trong đó có cả tình huống khách quan, tình huống chủquan, nên có một số chủ thể thế chấp QSDĐ không thực hiện đúng, vi phạm nghĩa vụcủa mình gây ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng và là mầm mống gây nên cáctranh chấptrongquanhệthếchấpQSDĐ.
Thứ năm,việc thực hiện các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấpQSDĐcónguyênnhânlàdomộtbênhoặccảhaibêncónhữngviphạmhợpđồng,thựchiệnkhông đúng,khôngthựchiệnhoặcthựchiệnkhôngđầyđủnghĩavụđãthỏathuậntrong hợp đồng liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên trong hợp đồng Nênnhìn chung, các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ đều quan tâm đến việc giải quyếttranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình Việc giải quyết tranh chấp hợpđồng thế chấp QSDĐ thúc đẩy nhanh về tiến độ và bảo đảm đúng đắn về nội dung giảiquyết.Tuynhiên,donhiềunguyênnhân,việcgiảiquyếttranhchấpthườngđạtđượckếtquảthấp,phầnl ớnlàdâydưa,kéodài.
Thứ nhất, do pháp luật thế chấp QSDĐ thường xuyên được bổ sung, sửa đổi hoànthiệntạocơsởpháplýchoviệcthựchiệnthếchấpQSDĐ.VídụnhưVănbảnhợpnhấtluật Đất đai2018,Nghị định21/2021/NĐ-CPquyđịnhthihànhBộluậtDânsựvề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ,… Từ những quy định về hình thức, trình tự, thủ tục; về điềukiện của tài sản thế chấp là QSDĐ cho đến hiệu lực, thời hạn hợp đồng; quyền, nghĩavụ của các bên trong hợp đồng; quy định về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thểhiện trong luật Dân sự, luật Đất đai, pháp luật về giao dịch có bảo đảm, các nghị định,thông tưcó liênquanđãngàycàngcụ thểhơn,rõrànghơn,chặtchẽhơn.
Thứhai,doýthựcphápluậtcủacánbộngànhngânhàng,tổchứcvàcánhânđivayngàycàngđượcnâ ngcao,gắnvớisựpháttriểncủakinhtếthịtrường,củaquanhệtrongđời sống dân sự, thương mại Lợi ích chính đáng, hợp pháp của các chủ thể trong quanhệhợpđồngthếchấpQSDĐlàđộnglựcthôithúchọtìmhiểu,nângcaonhậnthức,kiếnthứcvềpháplu ậtvàthựchànhtrongthựctếkhikýkếthợpđồngthếchấpQSDĐlàthếchấp một tài sản rất lớn liên quan đến cuộc sống và sự phát triển của những người thânbên thếchấp.
Thứba,cáctổchứctíndụng,ngânhàngthươngmạidựavàoquyđịnhcủaphápluậtngày càng nghiên cứu và triển khai nhiều cách thức vận hành mới nâng cao hiệu quảkiểmsoátcũngnhưgiámsátquy trìnhtừlậphồsơ,kiểmđịnh,giảingân, Dođó,việctuânthủquyđịnhcũngđượcđảmbảomộtcácht ốiđa.
Thứtư,dothànhtựucủacảicáchhànhchính,cảicáchtưpháptácđộng,ảnhhưởngtốtđếntổchứch oạtđộngcủacáccơquanquảnlýnhànướcnhưTòaánnhândân,ViệnKiểm sát nhân dân, Công an nhân dân Ngoài ra, lực lượng bổ trợ tư pháp như luật sư,công chứng, giám định, hộ tịch, thi hành án cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng, làcầu nối đưa kiến thức, giải đáp những khúc mắc về vấn đề pháp lý cho các tổ chức, cánhân.Tấtcảnhữngcảicách,tiếnbộcủacáccơquannàygópphầnđắclựcvàoviệcthựchiện ngày càng nghiêm túc, triệt để pháp luật về thế chấp QSDĐ, bảo vệ được quyền,lợiích hợppháp, chính đángcủacácbêntrongquanhệhợpđồng thếchấpQSDĐ.
Thứ nhất,hạn chế trong thực hiện hình thức, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ:
KhilậphợpđồngthếchấpQSDĐnếucácchủthểcóýthứctuânthủphápluậtthìhọsẽthựchiệnđúngcácq uyđịnhcủaphápluậtvềhợpđồngthếchấpQSDĐnhưquyđịnhvềhìnhthức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia hợp đồng, đăng ký thế chấp tại cơ quanNhànướccóthẩmquyềnthìhợpđồngthếchấpQSDĐsẽcóhiệulựcvàđượcNhànướccôngnhận.
Mộtsốkiến nghịhoànthiệnquyđịnhpháp luậtđiều chỉnhquyền sửdụng đấtđủ điềukiện thếchấp tronghoạtđộng tín dụngngânhàng
2.3.1 Kiến nghị cơ quan lập pháp đối với việc hoàn thiện quy định phápluật nâng cao hiệu quả xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện thế chấptrong hoạt độngtín dụngngân hàng
PhápluậtcầntạosựthốngnhấtgiữaKhoản1Điều54luậtCôngchứng2014vàđiểm dKhoản3 Điều 167 Vănbảnhợpnhấtluật Đất đai2018bằngcáchquy địnhhợpđồngthếchấpQSDĐbắtbuộcthựchiệncôngchứngtạitổchứchànhnghềcôngchứng.Luật CáctổchứctíndụnghiệnhànhcầnsửađổiKhoản2Điều14vềvấnđềcôngkhait h ô n g t i n Q S
D Đ đ a n g t h ế c h ấ p đ ể đ ả m b ả o q u y ề n l ợ i c h o b ê n n h ậ n t h ế c h ấ p Trườnghợpnếutài sảnthếchấplàQSDĐbịthugiữhoặctịchthutheoluậtTốtụngHìnhsựhoặchànhchínhthìb ênnhậnthếchấpmấtquyềnưutiênxửlýtàisảnbảođảm đểthanh toánnợ,tuynhiên chưacóquy định nàogiảiquyếttrường hợpnày.
Cần thống nhất trong khái niệm, định nghĩa cụ thể hơn về tranh chấp đất đai tạikhoản 24, điều 3 Văn bản hợp nhất luật Đất đai 2018 theo hướng ngăn chặn rủi ro chocác bên chủ thể tham gia hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng thương mại. Bêncạnh đó, Chính phủ cần ban hành thêm nghị định hướng dẫn phân biệt giữa tranh chấpđấtđaivàđấtkhôngcótranhchấp,tạosựthốngnhấttrongcáchhiểulàmcơsởápdụngkhiphátsin hcácvấnđềliênquanđếnthếchấpQSDĐtronghoạtđộngtíndụngtạingânhàng thươngmại.
Pháp luật cần ban hành nghị định hướng dẫn cụ thể QSDĐ có bao nhiêu hình thứctranhchấp,vàhìnhthứctranhchấpnàokhôngđượcvaythếchấptạingânhàng Cóthểquy định QSDĐ đang tranh chấp nếu chủ thể không có quyền định đoạt, hoặc quyềnđịnhđoạtđangbịhạnchế,bịtranhchấpvớibênthứbathìkhôngthểthếchấptronghoạtđộng tín dụng tại ngân hàng Ngoài ra, những tranh chấp khác như nghĩa vụ tài chínhcủa người sử dụng đất, ranh giới chủ quyền đất, mục đích sử dụng đất thì vẫn có thểxemxétđểxácđịnhQSDĐđủđiềukiệnvaythếchấptronghoạtđộngtíndụngtạingânhàng.
Pháp luật cần hướng dẫn cụ thể việc thực hiện khoản 1 Điều 126 Văn bản hợp nhấtluật Đất đai 2018 và khoản 2 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thihànhchitiếtVănbảnhợpnhấtluậtĐấtđai2018.Trườnghợpđấthếtthờihạnnhưng đương nhiên được gia hạn thì mặc định là đất còn trong thời hạn sử dụng Việc này tạocơ sở pháp lý đảm bảo cho việc thi hành án khi chủ thể thế chấp QSDĐ không có khảnăng trảnợ,đảmbảotính thanhkhoảncủatàisảnthếchấp.
Phápluậtcầncảitiếnquytrình,thủtụcthếchấpQSDĐtronghoạtđộngtíndụngđểtạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia Đáp ứng thời đại công nghệ số, hoạtđộng thẩm định, thế chấp QSDĐ có thể thực hiện qua hình thức online nhằm tiết kiệmthờigian,chiphíchocácchủthể.Đặcbiệtkhinhữngsựkiệnbấtkhảkhángxảyra,điểnhìnhnhưđạid ịchCovid19,việcthếchấpQSDĐtronghoạtđộngtíndụngtạingânhàngthương mạiđảmbảođượcvậnhànhmộtcáchliên tục,nhấtquán.
PhápluậtcầnthốngnhấtnộidungvềthờigianniêmyếtthôngbáotạitrụsởỦybannhân dân cấp xã đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình mất giấy chứng nhận QSDĐKhoản2Điều77Nghịđịnhsố43/2014/NĐ– CPvàđiểmbKhoản2Điều10Thôngtưsố 24/2014/TT – BTNMT Văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Nghị định của Chínhphủ quy định là 30 ngày, tuy nhiên cần điều chỉnh thống nhất lại là 15 ngày như thôngtư để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đảm bảo quyền lợi chính đánghơn chocánhân,hộgiađìnhcónhucầu.
Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu, thông tin về QSDĐ thống nhất, đáng tincậy, được công khai minh bạch theo yêu cầu của người khai thác Với một hệ thống tổchức khoa học, hoạt động trên nền tảng công nghệ chính quyền điện tử sẽ khắc phụcđượctìnhtrạnglừadối,lừađảovềgiấychứngnhậnQSDĐ,vềnhânthâncủangườithếchấp,ngư ờinhậnthếchấp,vềtình trạng hợppháphaykhônghợpphápcủaQSDĐ.
Pháp luật cũng cần ra văn bản hướng dẫn kịp thời để nhận diện quy hoạch Cụ thểtrước khi có ý định về quy hoạch một khu vực đất cụ thể, Nhà nước cần công bố rộngrãitrêncáctrangthôngtinđiệntửcủacơquanquảnlýnhànướcvềquyhoạchxâydựng.Nhờđó,hệthố ngngânhàngcóthểnắmbắttrướcthôngtinquyhoạch,phụcvụchonhucầu thẩmđịnh cũngnhưnhận thếchấpQSDĐtrongquátrìnhkinhdoanh.
Phápluậtcầnsửađổiđiều126VănbảnhợpnhấtluậtĐấtđai2018,kéodàithờihạnsử dụngđất nôngnghiệphoặctựđộnggiahạnQSDĐ đối với đấtnông nghiệpđểnông dân yên tâm và khuyến khích họ yên tâm đầu tư lớn, dài lâu và sử dụng đất hiệu quả,bềnvững.Hơn nữalàđảmbảoquyền củangườisửdụng đấtthểhiệnquaviệcthếchấpQSDĐ đối với đất nông nghiệp, tránh gây những hậu quả đáng tiếc khi thuộc khu vựcquyhoạch,ảnhhưởngđếnquyềnvàlợiích củacácchủ thểtrongnềnkinhtế
2.3.2 Kiến nghị cơ quan hành pháp đối với việc thực thi quy định phápluật nâng cao hiệu quả xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện thế chấptrong hoạt độngtín dụngngân hàng
CơquanhànhchínhNhànướccáccấpcầncậpnhậtkịpthờithôngtinvềgiấychứngnhận QSDĐ, tranh chấp về QSDĐ, quyền sử dụng đất đang bị kê biên và thời hạn củaQSDĐ Từ đó, cung cấp thông tin nhanh chóng và chính xác cho các chủ thể giao dịchthế chấp QSDĐ trong hoạt động tín dụng, hạn chế tối đa rủi ro trong việc công chứng,chứng thựchợpđồngthếchấpQSDĐ.
Pháp luật cần ban hành thêm nghị định, thông tư mới nhằm hướng dẫn cụ thể vàthống nhất trình tự, thủ tục xác định QSDĐ đủ điều kiện thế chấp trong hoạt động tíndụngtạingânhàngthươngmại.Ngoàira,BộTàinguyênvàMôitrườngcóthểmởthêmmột cổng thông tin chuyên dụng cho các tổ chức tín dụng phục vụ việc kiểm tra tínhpháplýcủaQSDĐ,hạnchếrủirotrongquátrìnhthẩmđịnh,nhậnthếchấp.Từđóthanhlọcnhữnggiaod ịchthếchấp“xấu”,thúcđẩypháttriểnhoạtđộngtíndụng,phụcvụnhucầu vốn cho các tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, đưa nền kinh tế pháttrểnổnđịnh,bềnvững.
CơquanhànhchínhNhànướccầntuyêntruyềnđếnngườidânđểhiểuvàthựchiệnquyền và nghĩa vụ chính đáng, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể tham gia giaodịch, tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng.
Việc QSDĐ thực tế có tranh chấp nhưngkhôngđượccậpnhậtgâycảntrởhoạtđộngchovaythếchấp.Khicótranhchấpthựctếxảyra,c hủsởhữuQSDĐcầnyêucầuTòaánápdụngbiệnphápkhẩncấptạmthờicấmdịchchuyểntàisảnđểcá cchủthểtrongquanhệthếchấpQSDĐcóthểpháthiệntình trạngpháplýởkhâucôngchứnghồsơ Nhờđó, ngânhàngthươngmạicóthểhạnchếrủiro,cácbênchủthểhạnchếtranhchấp,tạomôitrườnggiaodịc hlànhmạnh,ổnđịnh.Đối với các cơ quan công chứng trước khi thực hiện chứng thực hợp đồng thế chấpQSDĐthìcầnkiểmtra,xácminhlạitínhhợpphápcủacácgiấytờ,tàiliệucóliênquanđếntàisảnth ếchấp;cầnthiếtphốihợpvớicơquancóthẩmquyềnthẩmtratínhpháplýcủacácgiấychứngnhậ nQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảngắnliềnvớiđấttrướckhichứngthực.Khipháthiệnhoặcnghingờc óhànhvisửdụnggiấychứngnhậnQSDĐgiảđểthếchấpvayvốnnhằmlừađảochiếmđoạttàisảnthìtrìn hbáongayvớicơquan công angầnnhấtđểđượctiếpnhận,giảiquyết.
Cơquanhànhphápcầnquantâmnhiềuhơnnữađếnđộingũnhânlựclàmviệctrongcác cơ quan nhà nước để nâng cao trình độ, nghiệp vụ và kỹ năng Đặc biệt cán bộ làmcông tác quản lý nhà nước về đất đai cần được chú trọng đào tạo, tập huấn, cập nhậtthườngxuyêncácquyđịnhphápluậtliênquanvềđấtđaibằngcáchmởcáclớpđàotạo,khóahuấnluy ệnvàthinghiệpvụthườngxuyênđểnắmbắtkịpthờinhữngđổimớicủaphápluật.
2.3.3 KiếnnghịNgânhàngNhànướcViệtNamđốivớiviệcnângcaohiệuquả bảo đảm việc xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện thế chấp tronghoạtđộngtíndụngngân hàng
Vì công nghệ ngày càng phát triển, các đối tượng xấu ngày càng có nhiều công cụđể thực hiện những “chiêu trò” tinh vi nhằm qua mặt các cán bộ thẩm định của ngânhàng Với vai trò là ngân hàng của các ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cần triển khaibồi dưỡng nghiệp vụ, nâng cao trình độ cho cán bộ ngành ngân hàng để phát hiện kịpthờinhữngchiêutrò,thủđoạncủanhữngđốitượngxấu.
Trongnhữngnămgầnđây,NgânhàngNhànướcluônchútrọngđếncôngtácthanhtra, giám sát Bản chất hoạt động ngân hàng ẩn chứa nhiều rủi ro, do đó, bên cạnh việchỗtrợchohệthốngcáctổchứctíndụnghoạtđộng,NgânhàngNhànướccũngquan tâmđếncôngtáckiểmtra,giámsát.TheoĐiều1,Nghịđịnh43/2019/NĐ-