Đang tải... (xem toàn văn)
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, gắn liền với sự tồn tại và phát triển của con người cũng như các sinh vật trên trai đất. Chính vì tầm quan trọng của đất đai nên mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình hệ thống pháp luật riêng về đất đai để điều chỉnh phù hợp với điều kiện quốc gia đó. Vấn đề giá đất là một trong những vấn đề cơ sở, nên tảng cho việc thực hiện quản lý đất đai. Tuy nhiên, giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm và liên quan đến quyền lợi của đại đa số chủ thể sử dụng đất.
MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia, gắn liền với tồn phát triển người sinh vật trai đất Chính tầm quan trọng đất đai nên quốc gia xây dựng cho hệ thống pháp luật riêng đất đai để điều chỉnh phù hợp với điều kiện quốc gia Vấn đề giá đất vấn đề sở, nên tảng cho việc thực quản lý đất đai Tuy nhiên, giá đất vấn đề phức tạp, nhạy cảm liên quan đến quyền lợi đại đa số chủ thể sử dụng đất Vì vậy, em chọn đề 18 “Pháp luật hành quy định loại giá đất? Phân tích chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể nào? Hãy rõ hạn chế, bất cập việc áp dụng chế hai giá đất quản lý nhà nước đất đai nay?” Để làm chủ đề cho tập lớn học kỳ Do kiến thức hiểu biết cịn hạn hẹp nên viết cịn nhiều sai sót, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy để hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn NỘI DUNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT Khái niệm Có nhiều quan điểm khác giá đất, quan điểm đưa khái niệm giá đất khía cạnh khác Theo Từ điển Luật học Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp: “Giá đất: số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất”1 Theo khái niệm giá đất khoản tiền Nhà nước quy định nhằm thực nghĩa vụ tài người sử dụng hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đưa khái niệm giá đất cách đầy đủ thống hơn, Điều quy định “Giá đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử Viện khoa học pháp lý (Bộ tư pháp), Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr.238 dụng đất xác định” Như vậy, hiểu giá đất khoản tiền xác định tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất diện tích đất cụ thể thời hạn sử dụng đất xác định2 Các loại giá đất Nhà nước xác định Pháp luật hành quy định hai loại giá đất, là: Giá đất Nhà nước quy định khung giá, bảng giá đất định kỳ 05 năm lần giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định số trường hợp cụ thể3 a Khung giá đất bảng giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Căn vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tỉnh Bảng giá đất tỉnh xây dựng 05 năm lần Luật Đất đai năm 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành công bố vào ngày 01/01 hàng năm Theo đó, “Bảng giá đất xây dựng định kì 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ” 4, quy định tạo tính ổn định giá đất b Giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực việc xác định giá đất cụ thể, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn giá đất cụ thể Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2016, tr 148 Cách phân loại dựa theo: Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2016, tr 150 Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND cấp định Hội đồng thẩm định giá đất gồm có chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch đại diện quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Thành viên hội đồng thẩm định giá làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, cụ thể: Chủ tịch hội đồng; thường trực hội đồng sở tài chính; ủy viên hội đồng đại diện sở tài nguyên môi trường; đại diện cục thuế tỉnh; đại diện sở tư pháp; đại diện UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức tư vấn giá đất; tổ chuyên viên giúp việc CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP II CỤ THỂ Trong điều kiện tồn chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nay, việc thiết lập giá đất phù hợp ổn định ln vấn đề có ý nghĩa quan trọng Để đạt điều đó, chế áp dụng giá đất cần phải hoàn thiện theo yêu cầu quy luật thị trường Nghĩa là, việc áp dụng giá đất Nhà nước xác định, cịn loại giá đất khác áp dụng theo giá đất giao dịch a Các trường hợp áp dụng giá đất Nhà nước xác định Các trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá đất Bảng giá đất bảng tập hợp mức giá cho loại đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố sở quy định Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau: - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê b Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Giá đất cụ thể xác định giá đất định thời điểm định theo yêu cầu Nhà nước tổ chức, cá nhân Giá đất cụ thể sử dụng để làm trường hợp: - Tính tiền sử dụng đất phần diện tích đất vượt hạn mức Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuế đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Tính tiền th đất đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; - Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Các trường hợp áp dụng giá đất theo giá đất giao dịch Phạm Thị Hương Lan, Bình luận khoa học Luật Đất đai (năm 2013), Nxb Lao động, Hà Nội, 2018, tr 212 Giá đất giao dịch bên tự thỏa thuận bình đẳng không áp dụng giá đất nhà nước quy định, bao gồm: - Giá đất tổ chức tư vấn giá đất cung cấp; - Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất, tức trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không áp dụng giá đất Nhà nước quy định; - Giá đất thị trường loại giá đất hình thành tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền sử dụng đất thị trường chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất III NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ CHẾ HAI GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI HIỆN NAY Trên thực tế, nước ta tồn song song hai loại giá đất giá đất Nhà nước quy định giá đất giao dịch Hai loại giá đất có biên độ dao động lớn, gây khó khăn cho việc quản lý Theo đó, cịn tồn nhiều hạn chế, bất cập việc áp dụng chế hai giá đất quản lý nhà nước đất đai nay, cụ thể: Thứ nhất, trường hợp xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất người dân ủng hộ việc vào giá đất Nhà nước xác định Điều giúp hị nộp khoản tiền thuế lớn vào Ngân sách nhà nước Tuy nhiên, áp dụng giá đất Nhà nước xác định để bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất khơng đồng thuận; người bị thu hồi đất cho Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo mức giá họ bị thiệt hại lợi ích vật chất Căn vào thống kê có đến 90% trả lời số tiền bồi thường để mua đất tương tự; 80% cho biết họ khơng hài lịng giá đất bồi thường; 81% cho giá đất tính bồi thường thấp nhiều so với giá thị trường Thứ hai, giá đất Nhà nước quy định không phù hợp với giá thị trường Theo đó, việc bồi thường theo giá đất không phù hợp thị trường nguyên nhân chủ yếu tình trạng khiếu kiện kéo dài người bị thu hồi đất Khối lượng khiếu kiện nhiều làm tăng chi phí Nhà nước cho việc giải khiếu nại, tố cáo Không vậy, việc Nhà nước giải không thỏa đáng vấn đề xác định giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất khiến người dân lòng tin với lãnh đạo địa phương cấp Thứ ba, giá đất Nhà nước quy định thấp so với thị trường thời điểm Trên thực tế nhiều địa phương, cách đường nhỏ, giá đất hai bên đường khác xa Theo Tổng cục Quản lý đất đai, nói riêng đất thị đặc biệt biên độ tối thiểu tối đa cách xa tới 50 - 60 lần (theo thời giá tối thiểu 1,5 triệu đồng 1m2, tối đa 81 triệu đồng 1m 2) Tồn quy trình định giá đất quan hành nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngồi quy trình; Điều 115 116 có nói đến tư vấn giá đất chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực có vị trí độc lập giá đất mang nặng tính “áp đặt” Có thể nói tất trường hợp (gần tuyệt đối) giá đất thấp xa so với giá thị trường thời điểm KẾT LUẬN Như vậy, vấn đề giá đất coi công cụ thiếu quan hàng đầu việc thực quản lý kinh tế đất đai Nhà nước Tuy nhiên, phân tích, pháp luật giá đất cịn bộc lộ nhiều thiếu sót, hạn chế, khoảng cách giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường xa Chính vậy, mục tiêu nhiệm vụ cụ thể trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai vấn đề đổi hệ thống tài đất đai đóng vai trị then chốt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội, 2016 Bình luận chế độ quản lý nhà nước đất đai theo Luật Đất đai 2013: đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà Nội , Hà Nội, 2015 Viện khoa học pháp lý (Bộ tư pháp), Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006 Phạm Thị Hương Lan, Bình luận khoa học Luật Đất đai (năm 2013), Nxb Lao động, Hà Nội, 2018 Nguyễn Thị Dung, Về giá đất Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Số Đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr 12 - 20 Đỗ Xuân Trọng, Quá trình hình thành, phát triển nội dung quản lí nhà nước định giá đất theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học,Trường Đại học Luật Hà Nội, Số Đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr 62 - 71 Mai Thị Thanh Mai Pháp luật giá đất thực tiễn thi hành thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang: luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội, 2017 ... III NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ CHẾ HAI GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI HIỆN NAY Trên thực tế, nước ta tồn song song hai loại giá đất giá đất Nhà nước quy định giá đất. .. thị trường Nghĩa là, việc áp dụng giá đất Nhà nước xác định, cịn loại giá đất khác áp dụng theo giá đất giao dịch a Các trường hợp áp dụng giá đất Nhà nước xác định Các trường hợp áp dụng giá đất. .. định Pháp luật hành quy định hai loại giá đất, là: Giá đất Nhà nước quy định khung giá, bảng giá đất định kỳ 05 năm lần giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định số trường hợp cụ thể3 a Khung giá đất